xx苑小區(qū)項目可行性研究報告

建立相應(yīng)的管理措施：⑴建立完善的管理制度，明確責(zé)任，定時清掃，定時收集；⑵垃圾實現(xiàn)袋裝化，采用易降解的垃圾袋；⑶規(guī)劃好合理的垃圾收集和運輸路線，采取防護(hù)措施盡量減少在運輸途中導(dǎo)致的垃圾散落；⑷每天至少固定運送垃圾一次；⑸選擇合適的臨時垃圾堆放場所，防止垃圾的氣味污染環(huán)境，影響居民生活，同時，還要注意防雨，以免垃圾的濾液污染地下水。⑹充分發(fā)揚該項目住戶容易組織和管理的特點，進(jìn)行環(huán)境教育和宣傳，使各住戶能夠從自身做起，從個人所產(chǎn)生的生活垃圾的投放做起，并盡量減少生活垃圾的排放量。2.2生活污水的處理措施在該項目施工期間，必須嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”制度，生活污水處理裝置在項目投入使用后必須保證同時運行，必須有專門的人員負(fù)責(zé)維護(hù)、管理處理裝置，必須將該項目產(chǎn)生的生活污水完全按照要求進(jìn)行處理，保證達(dá)到《污水排入城鎮(zhèn)下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（CJ343－2010）要求。達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)，輸送至城市污水處理廠統(tǒng)一處理。2.3廢氣污染控制措施⑴對于廚房及無窗衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置集中排放煙氣的煙道高空排放煙氣并采取有效的凈化措施，同時盡量采用天然氣等較為清潔的能源。⑵對日益增多的汽車，設(shè)置汽車地下集中停放區(qū)，減少對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。⑶項目區(qū)內(nèi)大面積綠化亦可以有效改善項目區(qū)內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量。2.4噪聲污染防護(hù)措施根據(jù)功能區(qū)的劃分，交通道路網(wǎng)的分布、綠化與隔離帶的設(shè)置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪聲設(shè)計要求。對進(jìn)出該區(qū)的汽車禁止鳴喇叭，水泵及通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲設(shè)備，并盡可能將設(shè)備設(shè)于地下室。加強居民環(huán)保意識的培養(yǎng)，減輕生活噪聲的影響，建議采用降噪窗，并進(jìn)行垂直綠化，有效吸聲、隔音、降噪。在區(qū)內(nèi)周圍和內(nèi)部加大綠化面積，降低噪音的傳播強度。第五節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析擬建項目由于是房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)場地較為平坦，不需施工取棄土，對地表植被的破壞很小,該項目的建設(shè)運行會對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響較小。從項目總體規(guī)劃來看，大面積的植草綠化美化工作的建設(shè)，將有利于區(qū)域生態(tài)環(huán)境的改善，對周邊生態(tài)環(huán)境的影響將優(yōu)于項目建設(shè)前的自然狀態(tài)。由于擬建項目排放的污染物較少，且對產(chǎn)生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴(yán)格控制在國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，所以該項目的建設(shè)不會對區(qū)域的生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯的影響。第六節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析結(jié)論該項目選址在XXXX區(qū)，符合當(dāng)?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。該項目屬于建筑業(yè)，基本符合國家和XX市的產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)生的各種污染物經(jīng)相應(yīng)措施處理后能做到達(dá)標(biāo)排放。該項目正常營運后，產(chǎn)生的污染物經(jīng)治理達(dá)標(biāo)后對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境影響不大，環(huán)境質(zhì)量基本仍能維持現(xiàn)狀。綜上所述，從環(huán)保角度而言，該項目只要落實上述提出的各項治理措施，嚴(yán)格執(zhí)行項目“三同時”，在安全生產(chǎn)前提下，加強環(huán)保管理以確保污染物達(dá)標(biāo)排放，該項目建設(shè)是可行的。

第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1.1《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）1.2《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》2、經(jīng)濟(jì)效益分析2.1銷售收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費水平和項目所處地理位置，參照XX市住宅售價行情，確定項目銷售價格。采用平均銷售價格計算，商品房按5800元/m2，社區(qū)商業(yè)按16500元/m2，地下按1500元/m2，幼兒園和安置房不出售，可實現(xiàn)銷售收入25826.8萬元。根據(jù)項目實施進(jìn)度計劃，在第1年開展銷售工作，預(yù)計項目4年后全部售出。詳見銷售計劃表表7-1單位:萬元年份第1年第2年第3年第4年合計項目銷售比例25%40%30%5%100%銷售收入6456.710330.77748.01291.325826.82.2銷售稅金及附加該項目建成后可實現(xiàn)銷售稅金及附加共計1420.5萬元，其中營業(yè)稅1291.3萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅90.4萬元，教育費附加38.7萬元。詳見表7-2銷售稅金及附加估算表。表7-2單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第1年第2年第3年第4年1營業(yè)稅322.8516.5387.464.61291.32城市維護(hù)建設(shè)稅22.636.227.14.590.43教育費附加9.715.511.61.938.7合計355.1568.2426.171.01420.52.3土地增值稅本工程實現(xiàn)增值額4889.8萬元，增值額超過扣除項目金額的20％，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，應(yīng)繳土地增值稅1466.9萬元。詳見表7-3土地增值稅估算表。表7-3單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)金額1銷售收入25826.82扣除項目金額2.1+2.220937.02.1總成本費用19516.52.2銷售稅金及附加1420.53增值額1-24889.84增值率3/223.4%5土地增值稅1466.92.4總成本費用該項目總成本費用由總投資、運營費用和財務(wù)費用構(gòu)成。運營費用為項目開發(fā)完成后，經(jīng)營期間發(fā)生的各種費用包括管理費用和銷售費用，按銷售收入的1%計取。詳見表7-4投資及成本費用估算表。投資及成本費用估算表表7-4單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第1年第2年第3年第4年1建設(shè)投資8550.08550.0950.0950.019000.02財務(wù)費用0.00.00.00.00.03運營費用129.1206.6155.025.8516.5合計8679.18756.61105.0975.819516.53、利潤與利潤分配分析該項目實現(xiàn)利潤總額3422.9萬元，所得稅855.7萬元。經(jīng)測算該項目投資利潤率為18.0%，投資利稅率為33.2%。詳見表7-5利潤與利潤分配表。利潤與利潤分配表表7-5單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期合計第1年第2年第3年第4年1銷售收入6456.710330.77748.01291.325826.82總成本費用8679.18756.61105.0975.819516.53銷售稅金及附加355.1568.2426.171.01420.54土地增值稅880.2586.80.00.01466.95利潤總額-3457.7419.16216.9244.53422.96所得稅-864.4104.81554.261.1855.77稅后利潤0.00.01624.1183.42567.28盈余公積金0.00.0162.418.3256.79可分配利潤0.00.01461.7165.02310.4評價指標(biāo)投資利潤率＝（利潤總額/總投資額）×100%＝18.0%投資利稅率＝（利稅總額/總投資額）×100%＝33.2%4、償債能力分析該項目所需資金全部由建設(shè)單位自籌解決，不存在貸款。5、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析該項目稅后內(nèi)部收益率為42.1%。財務(wù)凈現(xiàn)值為1370.5萬元，基準(zhǔn)收益率Ic=12%。詳見表7-6現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表表7-6單位：萬元序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入6456.710330.77748.01291.31.1銷售收入6456.710330.77748.01291.32現(xiàn)金流出9050.010016.43085.31108.02.1建設(shè)投資8679.18756.61105.0975.82.2銷售稅金及附加355.1568.2426.171.02.3土地增值稅880.2586.80.00.02.4所得稅-864.4104.81554.261.13凈現(xiàn)金流量-2593.3314.44662.7183.44累計凈現(xiàn)金流量-2593.3-2278.92383.82567.26、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點=———————————————————×100%=84.7%經(jīng)測算，項目盈虧平衡點為84.7%，即銷售收入或售房量達(dá)到84.7%時，項目可保本。8、敏感性分析由于項目設(shè)計的一些參數(shù)在目前情況下是確定的，難以預(yù)計項目在經(jīng)營中的變化，這些變化將會影響到項目的經(jīng)濟(jì)效益。為此在項目計算期內(nèi)，從產(chǎn)品的銷售價格、經(jīng)營成本、工程投資的變化，來分析對工程經(jīng)濟(jì)效益的影響。銷售價格、經(jīng)營成本和工程投資發(fā)生變化對財務(wù)評價指標(biāo)的影響定量分析結(jié)果見表7-7敏感性分析表。敏感性分析結(jié)果表表7-7單位：萬元序號變動因素變動輻度內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）1基本方案42.11370.52銷售收入+5%53.31846.3-5%31.4894.83經(jīng)營成本+5%47.91558.2-5%36.91182.94工程投資+5%31.9963.3-5%53.91777.7計算結(jié)果表明，銷售價格對工程投資最為敏感，其次是銷售收入的變化。從敏感性分析可以看出，銷售收入下降和總投資增加對財務(wù)內(nèi)部收益和財務(wù)凈現(xiàn)值都有影響。因此，應(yīng)注重售房價位和投資開發(fā)成本的控制，制定營銷措施，盡可能地提高單位面積售價，縮短工期和銷售年限，降低運營費用，以期取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。第二節(jié)行業(yè)影響分析據(jù)資料統(tǒng)計，近年來，XX市住宅、商業(yè)供應(yīng)量與需求量有較快增長，供求關(guān)系穩(wěn)定，消化速度較快。同時隨著城市化進(jìn)程的加快，市區(qū)人口逐年增加，以及物業(yè)開發(fā)水平的提高，帶來的多次置業(yè)的消費趨向，為未來房地產(chǎn)市場提供了較大的增長空間。近年XX市房地產(chǎn)市場走勢表現(xiàn)為：1、個人住宅消費潛力巨大，后勁十足；2、良好的社會環(huán)境和政府政策的支持為房地產(chǎn)市場發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；3、住房信貸的長足發(fā)展為房地產(chǎn)市場發(fā)展保駕護(hù)航；4、中低價、中小型住宅依然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的緊俏品；基于對近年住宅、商業(yè)市場現(xiàn)狀的分析，對XX市2014年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測如下：1、房價將持續(xù)平穩(wěn)上升；2、二手房市場繼續(xù)升溫；3、物業(yè)管理進(jìn)一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化；4、房地產(chǎn)營銷將回歸到地點、產(chǎn)品、社區(qū)三個基本層面；5、新房市場局部短缺現(xiàn)象依然會存在，而且可能會持續(xù)。從社會需求總量分析，生活水平的提高，城市規(guī)模的擴(kuò)大，人口的增長，人們要求居住的標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，住房無論量或質(zhì)的變化因素的拉動，使居民住宅消費趨勢今后將呈現(xiàn)較強的增長勢頭,市場需求潛力巨大。該項目位于XX市XX區(qū)XX街以北、XX路以東、XX路以西，規(guī)劃用地面積30222.42m2（合45.33畝）。該地塊市政配套服務(wù)設(shè)施齊全，交通、通訊十分方便，是開發(fā)建設(shè)普通綜合商住社區(qū)的理想地段。項目的開發(fā)建設(shè)和XX市城市發(fā)展規(guī)劃有利于加快XX市舊城改造和企業(yè)騰籠換業(yè)的步伐，有利于改善城市環(huán)境面貌，提高市民居住質(zhì)量第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析該項目投資總投資19000.00萬元，年實現(xiàn)銷售收入25826.8萬元，利潤總額3422.9萬元，所得稅855.7萬元，該項目建成后有利于促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，增加當(dāng)?shù)刎斦杖?。第四?jié)宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析該項目投資額度不大，對宏觀經(jīng)濟(jì)不會產(chǎn)生大的影響，因此不必對其進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析。同時也不涉及國家經(jīng)濟(jì)安全，也無須進(jìn)行經(jīng)濟(jì)安全影響分析。

第八章社會影響分析社會評價是分析擬建項目對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懞彤?dāng)?shù)厣鐣l件對項目的適應(yīng)性和可接受程度，評價項目的社會可行性。項目的社會評價主要包括項目對社會的影響分析、項目與所在地互適性分析、社會風(fēng)險分析三大方面內(nèi)容。第一節(jié)社會影響效果分析擬建項目的建設(shè)及運營帶動了建筑、家政服務(wù)、職業(yè)介紹、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、信息咨詢等行業(yè)快速發(fā)展，為勞動就業(yè)提供了大量的機(jī)會，不僅吸收了大量新成長勞動力，而且吸收了部分農(nóng)業(yè)和工業(yè)轉(zhuǎn)移的勞動力，減輕社會就業(yè)壓力，就業(yè)效果顯著。同時繁榮了商業(yè)和服務(wù)業(yè)，促進(jìn)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項目的開發(fā)吸引了眾多投資包括外商投資，使區(qū)域資源配置不斷深化。該項目本著既滿足人們對房地產(chǎn)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為人們的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件的原則，合理利用土地資源，避免浪費，重視對自然資源的使用和保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會極大地影響房地產(chǎn)的價值，房地產(chǎn)生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開發(fā)的過程中做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。基于此，該項目在建筑節(jié)能、采暖節(jié)能、電氣節(jié)能、節(jié)水等方面都采取了有利措施，選用先進(jìn)的工藝及材料，以達(dá)到最大限度的節(jié)能降耗，使項目成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。第二節(jié)社會適應(yīng)性分析近幾年來，XX市城市規(guī)劃工作以突出“以人為本，創(chuàng)建精品”為原則，堅持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進(jìn)城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學(xué)調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴(kuò)大城區(qū)面積，城市功能更加完善。為改善市民居住條件，美化城市環(huán)境，XX市XX置業(yè)有限公司擬建的XX小區(qū)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市新的城市總體規(guī)劃要求，符合XX市房地產(chǎn)市場的需求，在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環(huán)境下以及XX市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速擴(kuò)張、城區(qū)人口的迅速膨脹、當(dāng)?shù)鼐用袢司杖胙杆偬岣叩谋尘跋?，建設(shè)該項目能夠提高所在地區(qū)居民居住水平、消費水平、消費結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機(jī)會，吸納就業(yè)人員，提高就業(yè)率。在一定程度上對改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、增加社會服務(wù)容量和加快城市化進(jìn)程等方面起了積極的作用。

另外，項目建設(shè)注重環(huán)境綜合治理，符合人們希望得到既安全、方便、舒適和美觀的物質(zhì)功能，又能滿足精神需求的空間實體的需要。在增強住宅適應(yīng)性的前提下，充分搞好室內(nèi)與室外、局部與整體、人工與自然、功能需求與觀瞻效應(yīng)的協(xié)調(diào)。正確處理開發(fā)、利用、環(huán)保的關(guān)系，建設(shè)配套完善的社區(qū)服務(wù)，滿足人們物質(zhì)、精神生活的需求，適應(yīng)社會的需要和發(fā)展。第三節(jié)社會風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)項目投資是一項極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險的經(jīng)濟(jì)活動，影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素很多，既來自于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的本身，又來自于周圍的社會環(huán)境條件，甚至還有人們認(rèn)識的滯后性、財務(wù)管理控制的局限性以及來自于大自然的災(zāi)害等。該項目建設(shè)應(yīng)注意以下風(fēng)險：(1)財務(wù)風(fēng)險因素(2)利率風(fēng)險(3)變現(xiàn)風(fēng)險(4)社會風(fēng)險和意外事故風(fēng)險。只有通過有效合理的監(jiān)管控制風(fēng)險，制定項目風(fēng)險管理計劃才能對該項目進(jìn)行風(fēng)險控制，保證該項目的順利實施。建議成立獨立項目組對該項目全過程進(jìn)行財務(wù)監(jiān)管控制風(fēng)險。第九章結(jié)論和建議第一節(jié)結(jié)論該項目地處XXXX區(qū)，建設(shè)普通商住社區(qū)，對改善XX市居住及商業(yè)環(huán)境條件，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展有積極的意義。經(jīng)估算，整個工程建設(shè)總投資為19000.00萬元，項目建成后可實現(xiàn)銷售收入25826.8萬元，利潤總額3422.9萬元，投資利潤率為18.0%，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為42.1%，經(jīng)敏感性分析，項目有較強的抗風(fēng)險能力，故項目在財務(wù)上是可行的。該項目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和XX市城市發(fā)展規(guī)劃，對于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用，且能夠提高和改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼…h(huán)境條件，同時可帶動XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及當(dāng)?shù)亟ú墓I(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，該項目的開發(fā)建設(shè)是必要的、可行的。第二節(jié)建議1、建議項目法人在建設(shè)初階段要進(jìn)一步從建筑、施工工藝、材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)備等方面優(yōu)化的完善方案。2、建議項目法人在建設(shè)過程中，根據(jù)實際情況科學(xué)安排工程建設(shè)進(jìn)度，合理調(diào)度，嚴(yán)格控制投資，節(jié)約使用資金，以求良好的經(jīng)濟(jì)效益。3、積極落實建設(shè)資金，按照基本建設(shè)程序辦事，認(rèn)真實行項目法人責(zé)任制、招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，保證項目的順利實施。4、建議項目法人結(jié)合該項目的特點，在房型設(shè)計上多下功夫，開發(fā)能適應(yīng)不同層次消費者的多種房型，以滿足市場的需求，同時為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使客戶買得放心，住得舒心，采取積極得促銷措施，保證銷售計劃得實現(xiàn)和建設(shè)資金滾動投入的需要。目錄第一章總論11、項目名稱及承辦單位12、編制依據(jù)43、編制原則54、項目概況65、結(jié)論6第二章項目提出的背景及必要性81、項目提出的背景82、項目建設(shè)的必要性9第三章項目性質(zhì)及建設(shè)規(guī)模131、項目性質(zhì)132、建設(shè)規(guī)模13第四章項目建設(shè)地點及建設(shè)條件171、項目建設(shè)地點172、項目建設(shè)條件17第五章項目建設(shè)方案251、建設(shè)原則252、建設(shè)內(nèi)容253、工程項目實施33第六章節(jié)水與節(jié)能措施371、節(jié)水措施372、節(jié)能措施38第七章環(huán)境影響評價391、項目所在地環(huán)境現(xiàn)狀392、項目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響分析393、環(huán)境保護(hù)措施……404、環(huán)境影響評價結(jié)論……………..……………42第八章勞動安全保護(hù)與消防441、危害因素和危害程度442、安全措施方案443、消防設(shè)施…………...45第九章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置461、組織機(jī)構(gòu)462、組織機(jī)構(gòu)圖46第十章項目實施進(jìn)度481、建設(shè)工期482、項目實施進(jìn)度安排483、項目實施進(jìn)度表48第十一章投資估算及資金籌措491、投資估算依據(jù)492、建設(shè)投資估算49目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2可行性研究報告編制依據(jù)及原則 11.3可行性研究報告的內(nèi)容 3第二章項目背景與建設(shè)的必要性 42.1項目建設(shè)的背景 42.2項目建設(shè)的必要性 52.3結(jié)論 5第三章效益分析 73.1社會效益 73.2經(jīng)濟(jì)效益 83.3環(huán)境效益 83.4評價結(jié)論 9第四章項目選址及建設(shè)條件 104.1項目選址 104.2項目建設(shè)地點 104.3項目建設(shè)條件 10第五章項目建設(shè)方案 175.1方案設(shè)計原則 175.2總體方案設(shè)計 175.3道路工程 175.4平面