中國網(wǎng)上購物調(diào)查報(bào)告

中國網(wǎng)上購物消費(fèi)者

調(diào)查報(bào)告2010主要發(fā)現(xiàn)2009年我國網(wǎng)上購物的市場規(guī)模達(dá)到2670億元，網(wǎng)購人數(shù)約為1.3億。2009年上海和北京的網(wǎng)購規(guī)模分別為285億元和229億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。服裝和數(shù)碼家電類產(chǎn)品是網(wǎng)上交易額最大的兩類商品，兩者合計(jì)占到全部網(wǎng)購金額的一半。與2008年相比，主要網(wǎng)購商品類別中除服裝的網(wǎng)購金額占比略有提升外，數(shù)碼、化妝品、圖書/音像制品等均出現(xiàn)下滑，其他商品類別的網(wǎng)購金額占比則提升了5.5個百分點(diǎn)，表明網(wǎng)購正在進(jìn)一步向各類消費(fèi)品市場滲透，而使網(wǎng)購商品類別呈現(xiàn)一定的分散化趨勢。2009年大約共有8600萬消費(fèi)者在網(wǎng)上總計(jì)購買了約640億元的服裝類產(chǎn)品，是網(wǎng)上最暢銷的商品類別。網(wǎng)上購買服裝的消費(fèi)者中，網(wǎng)購服裝消費(fèi)額占到了全部服裝消費(fèi)額的四分之一，而且這一比例將隨著網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)的增加而增長。有75.1%的消費(fèi)者認(rèn)為網(wǎng)上購物總體滿意度不低于網(wǎng)下購物，接近六成（58.1%）的消費(fèi)者認(rèn)為網(wǎng)上購物的樂趣不低于逛街。有37.9%的消費(fèi)者表示有購物需求時(shí)首先會想到去網(wǎng)上購物，有近三分之二的用戶表示會在網(wǎng)下看好商品然后去網(wǎng)上買。只有兩成的用戶認(rèn)同不會在網(wǎng)上購買單價(jià)超過200元的商品，說明消費(fèi)者已經(jīng)敢于在網(wǎng)上購買價(jià)格相對較高的商品。調(diào)查覆蓋范圍：京滬穗深（4個）：北京、上海、廣州、深圳東部沿海城市（13個）：大連、天津、青島、濟(jì)南、南京、蘇州、無錫、杭州、溫州、寧波、廈門、東莞、佛山中部省會城市（6個）：石家莊、鄭州、武漢、長沙、合肥、南昌西部區(qū)域中心城市（3個）：成都、重慶、西安采用計(jì)算機(jī)輔助隨機(jī)抽樣電話調(diào)查（CATI）最終樣本條件：2009年有過網(wǎng)上購物的網(wǎng)民最終有效樣本量總計(jì)為3500份對調(diào)查結(jié)果根據(jù)各地網(wǎng)民數(shù)進(jìn)行加權(quán)同時(shí)可以對京津、長三角和珠三角地區(qū)進(jìn)行對比調(diào)查地區(qū)基本上覆蓋了我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、互聯(lián)網(wǎng)和網(wǎng)購滲透率較高且具有典型代表性的地區(qū)，對中國網(wǎng)上購物主流消費(fèi)者有比較完整的代表性如非特別指出，后面結(jié)果均是26城市調(diào)查結(jié)果調(diào)查方法調(diào)查覆蓋城市（圖例）市場規(guī)模我國網(wǎng)上購物的整體市場規(guī)模（億元）根據(jù)正望咨詢的調(diào)查結(jié)果測算，2009年網(wǎng)購規(guī)模將達(dá)到2670億元，占我國社會商品零售總額的2.1%。2009年大約有1.3億消費(fèi)者在網(wǎng)上有至少一次的網(wǎng)購經(jīng)歷。預(yù)計(jì)2010年我國網(wǎng)購規(guī)模將增長到4900億元。調(diào)查城市的網(wǎng)購狀況

京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市合計(jì)09年網(wǎng)購消費(fèi)者數(shù)（萬人）195715014835014443網(wǎng)上購物在網(wǎng)民中的滲透率58.3%42.6%35.8%35.4%46.1%09年網(wǎng)購總金額(億元)6684271371261331在此次調(diào)查的26城市中，合計(jì)有4443萬人曾經(jīng)在2009年在網(wǎng)上買過1331億元的商品。26城市網(wǎng)購金額約為全國的一半。2009年上海和北京的網(wǎng)購規(guī)模分別為285億元和229億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國其他城市。網(wǎng)購市場的增長狀況此數(shù)據(jù)是與2008年同口徑的調(diào)查結(jié)果相比較的結(jié)果。京滬穗深的網(wǎng)購增長落后于其他地區(qū)，說明網(wǎng)購開始在二三線城市發(fā)力；東部沿海城市的網(wǎng)購增長速度最快。京滬穗深網(wǎng)購增長水平低于全國地區(qū)的主要原因在于網(wǎng)購消費(fèi)者人數(shù)的增長低于全國其他地區(qū)。市場表現(xiàn)按交易額計(jì)算的市場份額

相對一年前的變化淘寶▲0.6拍拍▲0.1京東商城▲0.9當(dāng)當(dāng)▲0.4卓越▼0.3紅孩子▲0.2麥網(wǎng)▼0.3凡客▲0.3其他購物網(wǎng)站▼1.8以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站市場份額相對上一年增加和減少的百分點(diǎn)。在調(diào)查的26城市中，按交易額計(jì)算，淘寶占有71.7%的市場份額，京東商城、當(dāng)當(dāng)和拍拍位居2～4位。京東商城、淘寶、當(dāng)當(dāng)、凡客和拍拍的市場份額均有一定程度的上升。對于市場份額小于5%的網(wǎng)站，可能存在相對較大的誤差，結(jié)果僅供參考。分地區(qū)的各網(wǎng)站市場份額京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體全國測算淘寶63.9%77.5%78.9%72.2%71.7%76.8%拍拍2.5%2.3%3.4%5.7%2.9%3.0%京東商城6.2%1.3%0.8%1.7%3.2%1.6%當(dāng)當(dāng)3.6%2.8%3.9%1.9%3.1%1.6%卓越2.0%1.3%1.5%1.2%1.5%0.8%紅孩子1.7%0.8%0.3%0.0%1.1%0.5%麥網(wǎng)1.2%0.8%0.4%0.8%0.9%0.5%其他購物網(wǎng)站19.0%13.0%10.8%16.5%15.7%15.1%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%不同地區(qū)的結(jié)果來看，京滬穗深的網(wǎng)購市場要更加分散。淘寶在京滬穗深外的其他地區(qū)更具有優(yōu)勢，拍拍也呈現(xiàn)了同樣的趨勢。京東商城、紅孩子在京滬穗深的份額高于其他地區(qū)。卓越相對于當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~則更加集中于京滬穗深。不同網(wǎng)站消費(fèi)者數(shù)量占比京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體相對一年前的變化淘寶84.6%93.3%90.3%89.3%88.9%▲4.9拍拍10.8%9.6%13.5%16.4%11.4%▲1.6京東商城11.6%3.6%2.5%5.4%6.8%▲3.5當(dāng)當(dāng)28.9%21.5%22.3%13.9%23.8%▲3.6卓越18.7%12.0%13.8%10.0%14.8%?0.0紅孩子3.9%1.6%1.5%0.4%2.4%▲0.6麥網(wǎng)5.4%4.7%1.8%4.6%4.5%▼0.8表中數(shù)據(jù)為不同網(wǎng)站的消費(fèi)者滲透率，即09年該購物網(wǎng)站的消費(fèi)者數(shù)量占全部網(wǎng)購消費(fèi)者的比例；以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站消費(fèi)者滲透率相對上一年增加和減少的百分點(diǎn)。各主要購物網(wǎng)站的消費(fèi)者滲透率大都有一定程度的提升，說明網(wǎng)購消費(fèi)者的開始嘗試更多的購物網(wǎng)站。京東商城的品牌滲透率提升很快，從去年3.3%提升至6.8%，不過，京東的市場集中于一線城市，尤其是在北京和上海，在二三線城市的滲透率相對較低。根據(jù)購物網(wǎng)站組合的消費(fèi)者分類京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體淘寶單一用戶34.5%49.7%49.8%53.9%44.0%其他網(wǎng)站單一用戶10.1%4.9%5.8%6.8%7.3%單一網(wǎng)站用戶合計(jì)44.6%54.5%55.5%60.7%51.3%淘寶與其他網(wǎng)站的復(fù)合用戶50.1%43.6%40.5%35.4%44.9%其他網(wǎng)站復(fù)合用戶5.2%1.9%4.0%3.9%3.8%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%網(wǎng)購消費(fèi)者中單一用戶超過了一半，其中僅在淘寶網(wǎng)上購物的消費(fèi)者為44%。中小城市里單一用戶的比例高于大城市。在京滬穗深，淘寶單一用戶占比約為三分之一，而在其他城市淘寶單一用戶占比達(dá)到了一半。單一用戶指2009年中僅在某一個購物網(wǎng)站上購過物的消費(fèi)者。逾八成的網(wǎng)購消費(fèi)者在提及網(wǎng)上購物時(shí)會首先想到淘寶。典型購物網(wǎng)站的品牌認(rèn)知注：第一提及率是指受訪者在未經(jīng)提示下，第一個主動提及該品牌的比例主動提及率是指受訪者在未經(jīng)提示下，主動提及該品牌的比例總體認(rèn)知度是指在提示的情況下，知道該品牌的比例

第一提及率主動提及率總體認(rèn)知度淘寶82.1%94.7%99.9%拍拍2.6%20.3%81.8%當(dāng)當(dāng)6.0%28.8%80.9%卓越2.9%21.6%67.6%麥網(wǎng)0.4%3.2%38.9%凡客0.2%0.9%24.3%京東商城1.3%8.1%30.9%紅孩子0.2%1.2%20.7%典型購物網(wǎng)站的品牌認(rèn)知分析淘寶當(dāng)當(dāng)卓越麥網(wǎng)京東商城凡客紅孩子整體認(rèn)知度主動提及率一個優(yōu)異的品牌應(yīng)當(dāng)同時(shí)具有較高的認(rèn)知度和提及率。淘寶的品牌表現(xiàn)優(yōu)于其他品牌，為強(qiáng)勢品牌。拍拍、當(dāng)當(dāng)和卓越的品牌雖然認(rèn)知度較高，但消費(fèi)者的主動提及率不夠高。京東商城、麥網(wǎng)、凡客和紅孩子的整體認(rèn)知度還比較低，需要加強(qiáng)品牌推廣。典型購物網(wǎng)站品牌主動提及率的變化

2009年1月2010年1月同比變化淘寶90.1%94.7%▲4.6拍拍16.3%20.3%▲4.0易趣18.3%16.3%▼2.0當(dāng)當(dāng)19.5%28.8%▲9.3卓越14.4%21.6%▲7.2麥網(wǎng)2.4%3.2%▲0.8凡客0.2%0.9%▲0.7京東商城2.8%8.1%▲5.3紅孩子0.6%1.2%▲0.6以▲和▼分別表示各個網(wǎng)站的主動提及率相對上一年增加和減少的百分點(diǎn)。與去年同期相比，主要幾個購物網(wǎng)站的主動提及率都有所上升，當(dāng)當(dāng)、卓越和京東商城的提升幅度為最大。網(wǎng)購消費(fèi)行為不同商品的網(wǎng)購人數(shù)占比京滬穗深東部沿海城市中部省會城市西部中心城市26城市總體服裝60.4%72.2%68.0%68.6%66.4%家具/家居用品38.7%37.3%28.0%25.7%35.2%圖書/音像制品41.8%30.9%32.8%21.4%34.6%數(shù)碼產(chǎn)品27.8%24.0%21.8%28.6%25.7%手機(jī)11.0%10.1%9.5%13.2%10.7%數(shù)碼相機(jī)/攝像機(jī)3.4%3.9%3.5%4.6%3.7%筆記本電腦2.8%1.5%1.3%2.9%2.2%臺式電腦、其他數(shù)碼及配件18.1%15.6%12.3%16.8%16.2%電器14.3%10.6%9.0%8.6%11.7%化妝品16.8%18.8%14.3%15.0%16.9%游戲幣/游戲賬號和裝備7.4%9.5%9.5%15.7%9.3%珠寶首飾8.0%8.9%7.0%8.9%8.2%玩具8.0%6.6%8.3%4.6%7.2%電話卡/手機(jī)充值卡7.3%5.9%6.0%10.4%7.0%母嬰用品4.5%3.1%3.8%2.9%3.8%運(yùn)動/健身/戶外產(chǎn)品2.5%4.2%2.8%3.2%3.2%機(jī)票/火車票/汽車票/船票1.9%1.0%0.8%3.2%1.6%其他16.6%17.0%14.0%20.0%16.7%總體100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%服裝、家具/家具用品、圖書/音像制品、數(shù)碼產(chǎn)品是網(wǎng)上購買人數(shù)最多的前幾類商品。不同商品的網(wǎng)購金額占比與2008年相比，網(wǎng)購交易額的服裝占比略有提升，而數(shù)碼家電、化妝品以及圖書/音像制品均出現(xiàn)下滑，其他商品類別占比提升了5.5個百分點(diǎn)。網(wǎng)購商品類別呈現(xiàn)一定的分散化趨勢。不同網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)消費(fèi)者的網(wǎng)購金額和網(wǎng)站數(shù)隨著網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)的增加，消費(fèi)者越來越敢于在網(wǎng)上花錢，也越來越習(xí)慣于在網(wǎng)上購物，消費(fèi)金額逐漸增加。除此之外，隨著網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)的增加，消費(fèi)者也會逐漸嘗試在更多的網(wǎng)站上購物消費(fèi)。也就是說，淘寶培養(yǎng)的大批網(wǎng)購消費(fèi)者將逐漸向外滲出而惠及其他購物網(wǎng)站，這也是自08年以來，中國B2C電子商務(wù)呈現(xiàn)出爆發(fā)式快速發(fā)展的一個重要推動力量。不同網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)消費(fèi)者選擇的購物網(wǎng)站網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)1年之內(nèi)的消費(fèi)者，淘寶單一用戶（只在淘寶網(wǎng)上有過購物的消費(fèi)者）的消費(fèi)者占到了55.6%，而網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)6年及以上的消費(fèi)者中淘寶單一用戶僅有三成。網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)1年之內(nèi)的消費(fèi)者中淘寶與其他網(wǎng)站的復(fù)合用戶（同時(shí)在淘寶和其他網(wǎng)站上有過網(wǎng)購經(jīng)歷的消費(fèi)者）占比不足三成，而網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)6年及以上的消費(fèi)者中占比超過六成。這說明網(wǎng)購消費(fèi)者會從淘寶向其他網(wǎng)站溢出。網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)不同網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)消費(fèi)者購買的商品類別2004年及以前2005-2006年2007年2008年2009年平均網(wǎng)購商品類別數(shù)3.153.022.562.432.03服裝63.9%70.5%66.5%70.6%60.7%家具/家居用品42.9%40.5%35.7%32.7%28.7%圖書/音像制品45.9%38.4%36.0%31.2%28.2%數(shù)碼產(chǎn)品38.3%34.7%21.9%24.1%17.6%電器16.5%14.7%11.8%10.1%8.7%化妝品16.5%21.6%15.5%17.6%13.6%電話卡/手機(jī)充值卡8.6%10.8%8.5%5.8%3.5%游戲幣/游戲賬號和裝備12.8%11.2%12.0%7.0%7.1%珠寶/首飾9.0%10.6%10.5%7.2%6.2%其他19.2%22.8%15.1%15.1%14.8%網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)較多的消費(fèi)者平均網(wǎng)購的商品類別數(shù)碼也比較多。網(wǎng)購消費(fèi)者最開始購買的商品類別以服裝為最多，其次為家具/家居用品和圖書/音像制品。隨著網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)的增加，消費(fèi)者購買每類商品的比例都有所增加，數(shù)碼產(chǎn)品和電器類產(chǎn)品的購買比例增加較快。不同網(wǎng)購商品類別的消費(fèi)者性別化妝品為最女性的網(wǎng)購商品，而網(wǎng)絡(luò)游戲類商品則是最男性的網(wǎng)購商品。不同購買商品類別消費(fèi)者的平均年齡游戲類商品的消費(fèi)者最年輕，而電器和母嬰類商品的消費(fèi)者年齡則相對較大。服裝產(chǎn)品的網(wǎng)購市場服裝的網(wǎng)購市場規(guī)模億元2009年消費(fèi)者通過網(wǎng)上總計(jì)購買了約640億元的服裝類產(chǎn)品，是市場規(guī)模最大的網(wǎng)購商品類別。2009年共有8600萬消費(fèi)者在網(wǎng)上購買過服裝，約占到全部網(wǎng)購消費(fèi)者數(shù)量的三分之二。按成交額計(jì)算的服裝網(wǎng)購市場份額服裝類商品網(wǎng)購市場中淘寶占據(jù)了絕大多數(shù)的份額，按成交額計(jì)算2009年淘寶網(wǎng)市場占比達(dá)到了86.3%，比上一年增加了1.4個百分點(diǎn)。淘寶網(wǎng)在服裝網(wǎng)購領(lǐng)域的份額主要是由眾多的中下賣家貢獻(xiàn)的，而許多品牌廠商紛紛通過淘寶網(wǎng)試水網(wǎng)上零售也推高了淘寶網(wǎng)服裝銷售數(shù)據(jù)。網(wǎng)上購買服裝的金額占比服裝網(wǎng)購消費(fèi)者在網(wǎng)上和網(wǎng)下購買服裝的金額比例約為1:3。隨著網(wǎng)購服裝經(jīng)驗(yàn)的增加，網(wǎng)購服裝的金額占比會逐漸提高。09年開始網(wǎng)上購買服裝的消費(fèi)者，網(wǎng)購服裝占其全部服裝消費(fèi)的金額比例為20.4%，而04年及以前就開始網(wǎng)購服裝的消費(fèi)者，這個比例提高到了30.9%。支付工具及關(guān)聯(lián)銀行網(wǎng)購消費(fèi)者擁用的第三方支付工具調(diào)查發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)購消費(fèi)者中擁有第三方支付工具賬戶的比例為80.1%，而上一年類似調(diào)查的結(jié)果為63.2%，相對上一年提高了16.9個百分點(diǎn)。消費(fèi)者中擁有支付寶賬戶的比例最高，超過了全部網(wǎng)購消費(fèi)者的四分之三（77.1%），相對上一年增長了17個百分點(diǎn)。擁有財(cái)付通賬戶的比例為17.2%，相對上一年增長了3.8個百分點(diǎn)。支付工具與哪些網(wǎng)上銀行相關(guān)聯(lián)消費(fèi)者使用支付工具時(shí)一般需要與網(wǎng)上銀行相關(guān)聯(lián)。有超過三分之一的消費(fèi)者把支付工具有中國工商銀行的網(wǎng)上銀行相關(guān)聯(lián)，選擇中國建設(shè)銀行的比例超過四分之一，招商銀行的選擇比例也解決四分之一。在京滬穗深，招商銀行選擇比例為27.2%，僅次于工商銀行（38.7%）位居第二。網(wǎng)購滿意度及其他網(wǎng)上購物與網(wǎng)下購物的滿意度比較在總體滿意度評價(jià)上，有超過六成的消費(fèi)者認(rèn)為網(wǎng)上購物和網(wǎng)下購物差不多。認(rèn)為網(wǎng)上購物更好的比例為13.2%，認(rèn)為網(wǎng)下購物更好的比例為22.9%。雖然認(rèn)為網(wǎng)下購物更好的比例略高于認(rèn)為網(wǎng)上購物更好的比例，但正望咨詢之前的調(diào)查結(jié)果顯示網(wǎng)下購物渠道中僅大中型商場和超市的滿意度高于網(wǎng)上購物，其他購物渠道的滿意度評價(jià)要低于網(wǎng)上購物。逛街與網(wǎng)上購物的樂趣比較相對逛街，有超過四分之一（26.0%）的消費(fèi)者認(rèn)為網(wǎng)上購物的樂趣更大一些。接近六成（58.1%）的消費(fèi)者認(rèn)為網(wǎng)上購物的樂趣不低于逛街。未來對網(wǎng)購的計(jì)劃有31.8%的網(wǎng)購消費(fèi)者表示未來會增加網(wǎng)上購物，還有超過一半的表示基本保持不變。關(guān)于網(wǎng)購的態(tài)度有37.9%的消費(fèi)者表示有購物需求時(shí)首先會想到去網(wǎng)上購物。有近三分之二的用戶表示會在網(wǎng)下看好商品然后去網(wǎng)上買。七成的用戶表示只在網(wǎng)上購買少數(shù)幾類商品，這與網(wǎng)上人均購買的商品類別數(shù)為2.5類的結(jié)果一致。只有兩成的用戶認(rèn)同不會在網(wǎng)上購買單價(jià)超過200元的商品，說明消費(fèi)者已經(jīng)敢于在網(wǎng)上購買價(jià)格相對較高的商品。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO新員工入職培訓(xùn)系列課程培訓(xùn)目標(biāo)請?jiān)诖溯斎肽母睒?biāo)題LOGO1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識2、了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識概要4房地產(chǎn)銷售知識與案例分析3住宅、建筑工程概論課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房產(chǎn)是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】地產(chǎn)是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性1、生產(chǎn)周期長2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的保值增值性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、資源的有限性4、物業(yè)的差異性【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)類型按用途：居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)和倉儲、農(nóng)業(yè)、特殊目的（車站、機(jī)場、醫(yī)院等）、綜合房地產(chǎn)。按開發(fā)程度：生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按層數(shù)和高度：低層、多層、高層、超高層?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)業(yè)

以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動?！镜谝还?jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)市場分類一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場——消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

房地產(chǎn)價(jià)格

樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】

土地價(jià)格1、房屋建筑成本2、流通費(fèi)用3、稅金4、利潤房地產(chǎn)價(jià)格

房屋價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費(fèi)2、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3、城市土地開發(fā)費(fèi)4、土地開發(fā)利潤【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）

2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等

3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、美容院等）

4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市場價(jià)格定位

6、房屋的供需狀況

7、物業(yè)管理公司的口碑

8、房屋的市場租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少

10、政府因素、土地價(jià)格的變動

11、其它因素森茂山莊項(xiàng)目部【第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念】【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按所有制分：國有土地和集體土地

國有土地：在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地

城市用地可以分為九類：

1、居住用地2、公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）3、工業(yè)用地4、倉儲用地5、對外交通用地6、道路廣場用地

7、市政公用設(shè)施用地8、綠化用地9、特殊用地【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】國有土地使用權(quán)的取得方式

國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。拍賣：是指在指定的時(shí)間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為?！镜诙?jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按開發(fā)程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。

三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。【第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要】

土地分類——按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住用地——70年；2、工業(yè)用地——50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地——50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地——40年；5、綜合或者其他用地——50年。另外，加油站、加氣站用地為——20年。

注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】房屋的分類——按使用功能分類1、住宅2、工業(yè)廠房和倉庫3、商場和店鋪4、辦公樓5、賓館酒店6、文體娛樂設(shè)施7、政府和公用設(shè)施8、多功能建筑*Townhouse萬科城【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的種類

住宅種類繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】一期：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼混框架結(jié)構(gòu)4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)6、鋼結(jié)構(gòu)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓：板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。

板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓：一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】

板樓、塔樓*水星·香榭里【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為：1、普通單元式住宅2、公寓式住宅3、復(fù)式住宅4、躍層式住宅5、花園洋房式住宅6、小戶型住宅（超小戶型）*溫馨浪漫的復(fù)式樓【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*大氣豪華的躍式樓經(jīng)典花園洋房*融科·檀香山【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

住宅分類：按房屋政策屬性分類：1、廉租房2、已購公房（房改房）3、經(jīng)濟(jì)適用住房4、住宅合作社集資建房等5、商品房【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】

商品房商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房的“五證”“兩書”：

“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建筑工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)(銷)售許可證》?！皟蓵保盒陆ㄗ≌渡唐贩抠|(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》。從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售；從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】*1987年深圳東曉華園—中國第一個商品房住宅小區(qū)【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等?！镜谌?jié)：房屋建筑工程概論】住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。

*房間進(jìn)深16.5米/房間開間8.8米*臥室進(jìn)深6米/臥室開間4.4米*客廳進(jìn)深6.5米/客廳開間8.8米【第三節(jié)：房屋建筑工程概論】住宅的進(jìn)深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；

商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益

住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。

住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使——比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購買的公有房產(chǎn)。6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。

2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看《房屋所有權(quán)證》，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易則為"二手"。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。*世界最大的爛尾樓韓國柳京飯店【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】房屋產(chǎn)權(quán)分類：6、爛尾房：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標(biāo)的的20%。3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：

定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。

2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。

3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔(dān)保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標(biāo)的額的20％；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——價(jià)格篇：4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積例：某房源廣告：玉園小區(qū)、112㎡、30萬，其中的112㎡即為商品房的銷售面積。*套內(nèi)面積㎡【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算：1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和；2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；4）、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。公用建筑面積由兩部分組成：1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；2）、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等）另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下：1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和【第四節(jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇

7、面積計(jì)算公式匯總：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和?！镜谒墓?jié)：銷售知識與案例分析】銷售專業(yè)術(shù)語——面積篇使用率