城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項(xiàng)目可行性建議書

青白江區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目編制人員：************審核人員：**********************************二0一二年五月****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目第1頁共54頁目錄TOC\o"1-1"\u第一章總論 1第二章項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介 9第三章項(xiàng)目區(qū)概況 10第四章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析 15第五章新增建設(shè)用地出讓收入分析 18第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 34第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 36第八章項(xiàng)目管理方案 37第九章投資估算及資金籌措 41第十章項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)分析 43第十一章貸款償還及財(cái)務(wù)分析 46第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析 48****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目PAGE50第一章總論項(xiàng)目名稱****城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤土地整理項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、土地拆遷安置補(bǔ)償、安居工程建設(shè)、建設(shè)用地統(tǒng)征、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。項(xiàng)目業(yè)主***************項(xiàng)目運(yùn)作方式及建設(shè)規(guī)模(一)項(xiàng)目運(yùn)作方式采取“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”的方式完成本次土地整理。項(xiàng)目區(qū)由拆舊區(qū)與新建區(qū)組成，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)。本項(xiàng)目通過對(duì)拆舊區(qū)的拆遷安置、土地集約利用獲得建設(shè)用地指標(biāo)，再對(duì)建新區(qū)進(jìn)行土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，進(jìn)行社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，改善農(nóng)民的居住環(huán)境，同時(shí)在建新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加，獲得新增建設(shè)用地交由政府在公開市場(chǎng)上出讓，以固定收益模式保障投資的回收。(二)建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目包括拆舊區(qū)及建新區(qū)兩部分，建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，預(yù)計(jì)土地整理面積為600畝。整理目標(biāo)根據(jù)國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法>的通知》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)）的要求進(jìn)行土地整理，為了使整理土地達(dá)到招拍掛出讓條件，推進(jìn)都****土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，做好土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)工作，增加土地收益，充分發(fā)揮土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控作用和土地市場(chǎng)資源配置的調(diào)節(jié)作用，使****土地資產(chǎn)價(jià)值最大化，支持****農(nóng)民群眾的住房安置問題，提升城市形象，提高****的知名度和美譽(yù)度，為****經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)服務(wù)。報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）；《關(guān)于規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的意見》（國(guó)土資發(fā)[2005]207號(hào)）；《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減相掛鉤試點(diǎn)工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2007]169號(hào)）；《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）；《四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)）；《四川省城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤試點(diǎn)實(shí)施規(guī)劃編制技術(shù)要點(diǎn)》；《成都市“拆院并院”工作實(shí)施細(xì)則》（成國(guó)土資發(fā)[2007]133號(hào)）；《成都市土地綜合整理項(xiàng)目土地權(quán)屬調(diào)整暫行規(guī)定》（成國(guó)土資發(fā)[2007]390號(hào)；《成都市集體建設(shè)用地整理與集中使用管理暫行辦法》（成國(guó)土資發(fā)[2008]356號(hào)）；《****城市建設(shè)規(guī)劃》；《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目投資意向協(xié)議書》；《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目投資補(bǔ)充協(xié)議書》國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知（發(fā)改投資[2006]1325號(hào)）；成都市國(guó)土資源局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《四川省人民政府關(guān)于同意成都市征地地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)修訂方案的批復(fù)》的通知（成國(guó)土資函【2008】127號(hào)）。四川省國(guó)土資源廳《關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》（川國(guó)土資函【2009】411號(hào)。成都市****發(fā)展和改革局文件《關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2011】139號(hào)）?？裳袌?bào)告概要及主要結(jié)論 (一)項(xiàng)目建設(shè)必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對(duì)農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量?！俺青l(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項(xiàng)工作是貫穿落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快實(shí)施“三個(gè)集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會(huì)的重要舉措。1、項(xiàng)目建設(shè)有利于加快****土地的開發(fā)與建建設(shè)。2、可緩解****居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。3、將“安居工程”和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施。4、土地集約利用的需要。5、為引入社會(huì)資金進(jìn)行****城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點(diǎn)。(二)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括：1.將拆除舊房后的農(nóng)村院落整理為耕地。2.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)村道路整理為耕地。3.將規(guī)劃需歸并的農(nóng)田水利設(shè)施整理為耕地。4.將規(guī)劃需歸并的田坎整理為耕地。5.將項(xiàng)目區(qū)的廢棄地、荒草地整理為耕地。6.將分散居住的農(nóng)村居民遷至規(guī)劃安置區(qū)集中居住，推進(jìn)鎮(zhèn)、村一體化。主要標(biāo)準(zhǔn)為：土地的拆遷安置補(bǔ)償其中：(1)對(duì)拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得600畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費(fèi)用為30萬元/畝；(2)建新區(qū)的600畝城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地的拆遷安置補(bǔ)助，成本為30萬元/畝，該價(jià)格含建新區(qū)內(nèi)的拆遷安置所涉及的的土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及附作物補(bǔ)償費(fèi)、安居房建設(shè)及人員安置費(fèi)、土地管理費(fèi)、統(tǒng)征工作經(jīng)費(fèi)等；建新區(qū)宗地外“六通”等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)：5萬元/畝。(三)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排該項(xiàng)目土地整理周期30個(gè)月，土地出讓期6個(gè)月，總計(jì)36個(gè)月，即三年。(四)項(xiàng)目總投資及資金來源項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)45000萬元，其中征地拆遷安置成本共計(jì)36000萬元（拆舊區(qū)土地整理費(fèi)用為18000萬元，建新區(qū)統(tǒng)征拆遷費(fèi)用18000萬元），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)3000萬元，前期及建設(shè)單位管理費(fèi)1500萬元，擔(dān)保費(fèi)用1500萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3000萬元。資金來源項(xiàng)目資金來源分為自有資本金、銀行貸款兩部分組成。具體為：(1)自籌資金：本項(xiàng)目自籌資金由業(yè)主籌措15000萬元，占總投資的33.3%。(2)申請(qǐng)銀行貸款30000萬元，占總投資的66.7%申請(qǐng)銀行貸款30000萬元。貸款期限3年期，其中寬限期1年。貸款利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%測(cè)算。資金使用計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度要求，項(xiàng)目擬在36個(gè)月內(nèi)完成，項(xiàng)目資金預(yù)計(jì)使用安排為：（1）2011年安排資金1000萬元，占總投資的2.2%，主要用于前期項(xiàng)目勘察、調(diào)查及項(xiàng)目啟動(dòng)使用；（2）2012年度安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于支付拆舊區(qū)及建新區(qū)土地整理項(xiàng)目所涉及拆遷安置房建設(shè)及其他補(bǔ)償；（3）2013年安排資金20000萬元，占總投資的44.4%，主要用于拆舊區(qū)尾款及建新區(qū)土地整理項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償、安居房建設(shè)及支付貸款費(fèi)用。（4）2014年安排資金4000萬元，占總投資9%，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)及支付貸款費(fèi)用。(五)財(cái)務(wù)及還款能力分析1、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)分析本項(xiàng)目?jī)攤Y金還款來源是****政府統(tǒng)一按實(shí)際成本歸還項(xiàng)目投入，并通過每年實(shí)際投入核定固定收益及項(xiàng)目回報(bào)，政府通過土地整理節(jié)約出來的符合規(guī)劃的新增建設(shè)用地，將其上市出讓所得收入。政府獲得的土地收益做為項(xiàng)目收益和銀行借款償還保障，公司項(xiàng)目收益將優(yōu)先保證還貸資金，經(jīng)測(cè)算，土地出讓后公司應(yīng)收項(xiàng)目投資款45000萬元，應(yīng)收項(xiàng)目資金成本55008萬元，應(yīng)收項(xiàng)目管理成本8251萬元，應(yīng)收項(xiàng)目管理費(fèi)2750萬元，應(yīng)收項(xiàng)目總投資收益13752萬元，總計(jì)收入為79761萬元，總投資45000萬元，項(xiàng)目收益為34761萬元，項(xiàng)目業(yè)主收益（扣除所得稅后）為26070萬元。本項(xiàng)目通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)的土地整理，可緩解農(nóng)民安置的巨大壓力，帶動(dòng)都****的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，其社會(huì)效益顯著；經(jīng)過財(cái)務(wù)分析，投資利潤(rùn)率為77.3%，自有資金投資利潤(rùn)率231.7%，經(jīng)濟(jì)效益顯著。2、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為投建的項(xiàng)目本金及項(xiàng)目收益共計(jì)79761萬元，是貸款本金總額30000萬元的2.66倍；是貸款本息總額33000萬元的2.42倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%，另外項(xiàng)目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力，也為還款提供了重要的保障。(六)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、投資估算的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，且項(xiàng)目涉及的相關(guān)土地規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的投資僅進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際情況可能存在一定的偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項(xiàng)目的投資和正常實(shí)施。2、貸款償還及土地出讓收入實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目用于償還貸款本息的資金來源主要為政府土地收益還公司款。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。如果配置土地不能按計(jì)劃到位，土地出讓價(jià)格及政府還款不能保證，都可能給本項(xiàng)目的貸款償還帶來風(fēng)險(xiǎn)。3、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)及資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)拆遷安置工作是本項(xiàng)目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項(xiàng)目正常實(shí)施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性，同時(shí)拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實(shí)施過程中遭遇意外的困難而使項(xiàng)目建設(shè)延期，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)周期和投資具有重大影響。4、籌資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，政府配套政策的調(diào)整，都可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來風(fēng)險(xiǎn)。

第二章項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目業(yè)主基本情況名稱：***************法人代表：****公司住所：成都市****大同鎮(zhèn)大同路42號(hào)注冊(cè)資本：（人民幣）叁仟萬元實(shí)收資本：（人民幣）叁仟萬元企業(yè)類型：其它有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào)：***************經(jīng)營(yíng)范圍：項(xiàng)目投資；土地整理服務(wù)；其他無需審批或許可的合法項(xiàng)目。二、經(jīng)營(yíng)管理水平一)公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)立股東會(huì)、執(zhí)行董事和監(jiān)事，行政機(jī)構(gòu)為總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)行政部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部和工程部。(二)管理層素質(zhì)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理****、董事***、付總經(jīng)理****、財(cái)務(wù)總監(jiān)****均是大學(xué)文化，其中：****是國(guó)家注冊(cè)土地估價(jià)師，****是國(guó)家注冊(cè)會(huì)計(jì)師。三、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)新成立企業(yè)。

第三章項(xiàng)目區(qū)概況一、****項(xiàng)目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目已經(jīng)四川省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目批文為川國(guó)土資函〔2009〕411號(hào)，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。項(xiàng)目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積7347.6畝，預(yù)計(jì)搬遷農(nóng)戶896戶（2345人，以實(shí)際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約22萬平方米，預(yù)計(jì)產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地900畝（省廳立項(xiàng)為1300畝，實(shí)際以省國(guó)土資源廳實(shí)際驗(yàn)收為準(zhǔn)），計(jì)劃總投資萬元，項(xiàng)目建設(shè)期3年。二．項(xiàng)目區(qū)自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件1、交通狀況***區(qū)內(nèi)交通布局合理，公路與鐵路相互銜接，形成了四通八達(dá)的綜合交通網(wǎng)絡(luò)。

區(qū)內(nèi)有國(guó)道主干線“五縱七橫”中的上?！啥迹ǔ赡细咚俟罚?、二連浩特—河口（成綿高速公路）和國(guó)道108線（大件路）三條國(guó)道，以及省道唐巴路、成都快速通道—成環(huán)路，與區(qū)境內(nèi)干線公路構(gòu)成密集的公路交通網(wǎng)。

國(guó)家三條干線鐵路成渝、寶成、達(dá)成，成都鐵路樞紐—北環(huán)線均經(jīng)過***，區(qū)境內(nèi)有個(gè)鐵路車站，5條企業(yè)鐵路專用線，最大到發(fā)貨量達(dá)700萬噸/年。2、充足的能源供應(yīng)水

全年供水無間斷

工業(yè)渠進(jìn)水流量：20立方米/秒

工業(yè)用水配水計(jì)劃指標(biāo)流量：7立方米/秒

實(shí)際工業(yè)用水流量：3立方米/秒

富裕流量：4立方米/秒

電

可保證多回路、多電源工業(yè)供電要求

公用變電站：現(xiàn)有12座（500KV一座，220KV二座，110KV三座，35KV六座）在建一座（220KV）

總變電容量：304.77萬KVA

供電范圍：成都市及整個(gè)川北地區(qū)

可供區(qū)內(nèi)容量：75.13萬KVA以上

氣

***是西南地區(qū)最大的天然氣輸配中心和唯一具有天然氣供應(yīng)調(diào)度能力的地區(qū)。擁有亞洲最大的中石油天然氣計(jì)量檢測(cè)中心。

配氣站：10座

日供氣能力：1863萬立方米

雙氣源：川東南、川西北2條天然氣輸氣干線在區(qū)內(nèi)匯合3、豐富的人力資源成都是西部地區(qū)最重要的科技研發(fā)中心和智力資源庫，現(xiàn)有42所高等院校、1000余個(gè)科研機(jī)構(gòu)、190余萬各類人才。有功能完善的人力資源市場(chǎng)，可提供各類專業(yè)技術(shù)及企業(yè)管理人才。

***擁有一支龐大的產(chǎn)業(yè)大軍和豐富的勞動(dòng)力資源。有各類專業(yè)技術(shù)人員2萬余人。有職業(yè)中學(xué)兩所、中等技術(shù)專業(yè)學(xué)校三所、職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩所，年畢業(yè)生人數(shù)超過2000人，并可針對(duì)企業(yè)要求提供對(duì)口培訓(xùn)服務(wù)。有剩余勞動(dòng)力4萬人，其中近萬人接受過建筑、機(jī)械、電氣等專業(yè)技能培訓(xùn)。4、完善的配套設(shè)施日處理10萬噸工業(yè)及生活污水

國(guó)家鐵路二類口岸海關(guān)監(jiān)管點(diǎn)，可就地辦理“一關(guān)三檢”手續(xù)，集裝箱可在此出關(guān)運(yùn)達(dá)世界各地。

西南地區(qū)最大的專業(yè)工業(yè)氣體公司，可針對(duì)企業(yè)需求提供服務(wù)。5、優(yōu)美的人居環(huán)境****大力實(shí)施“生態(tài)立區(qū)”戰(zhàn)略，啟動(dòng)“低碳經(jīng)濟(jì)”示范區(qū)建設(shè)，大力推動(dòng)國(guó)家級(jí)、省級(jí)生態(tài)區(qū)聯(lián)創(chuàng)和聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)創(chuàng)建工作，2007年被評(píng)為首批“四川省環(huán)境保護(hù)模范區(qū)”。逐步形成了“生態(tài)攜產(chǎn)業(yè)齊飛、環(huán)保與建設(shè)并重、新城共山水一色、文明伴和諧同行”的良好局面。

先后實(shí)施了“環(huán)保五年行動(dòng)計(jì)劃”、“成都北部生態(tài)屏障建設(shè)工程”等專項(xiàng)行動(dòng)，全面深入開展環(huán)境綜合整治，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)西南地區(qū)城市中心規(guī)模最大、植被最豐富的10公里帶狀城市森林走廊。

2009年空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)到331天。

***餐飲業(yè)品種齊全、特色鮮明，餐飲一條街初具規(guī)模，農(nóng)家樂、特色餐飲遍布城鄉(xiāng)。二、大同鎮(zhèn)概況大同鎮(zhèn)位于成都市東北部，****境北部，東連城廂鎮(zhèn)，南接祥福鎮(zhèn)，西交大彎街道，北鄰廣漢市，是****主城區(qū)和成都市北部新城的核心組成部分，北新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國(guó)際集裝箱物流園區(qū)、散貨物流園區(qū)、北部新區(qū)、鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)均位于鎮(zhèn)域范圍內(nèi)。幅員面積21.49平方公里，轄區(qū)內(nèi)有5個(gè)村民委員會(huì)、3個(gè)社區(qū)，117個(gè)村（居）民小組，總?cè)丝?6814人。

大同鎮(zhèn)歷史悠久、文化積淀深厚，旅游資源豐富，漢代已有集鎮(zhèn)雛形，相當(dāng)繁榮。境內(nèi)現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)壁山頭漢墓群、戰(zhàn)斗村漢墓群等多處漢代墓群，國(guó)家一級(jí)文物青銅馬、說唱俑等均出自大同?！傍P凰湖生態(tài)濕地旅游度假區(qū)”和原金堂縣名勝八景之一“文瀾秋月”均位于大同鎮(zhèn)境內(nèi)。

作為***工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、成都市國(guó)際集裝箱中心站及鳳凰湖國(guó)際生態(tài)濕地旅游度假區(qū)所在地，大同鎮(zhèn)緊緊抓住歷史機(jī)遇，結(jié)合“三化聯(lián)動(dòng)”和“產(chǎn)城一體”，立足“三規(guī)合一”，確立了“三橫三縱”、“三核三片”的發(fā)展思路。逐步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，以現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色，物流運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、餐飲、娛樂、旅游蓬勃發(fā)展的一、二、三產(chǎn)業(yè)融合互動(dòng)的良好局面，已成為基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，各行各業(yè)充滿生機(jī)，極具投資潛力的新興示范區(qū)。2011年4月，被確定為****建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市首批“系統(tǒng)集成推進(jìn)”示范鎮(zhèn)。2011年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（轄區(qū)口徑）24.3億元，同比增長(zhǎng)34.2%；全口徑財(cái)政收入完成4503萬元，同比增長(zhǎng)59%，其中：地方財(cái)政收入2249萬元（按新體制計(jì)算），同比增長(zhǎng)64%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值17.02億元，同比增長(zhǎng)45%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值15.32億元，同比增長(zhǎng)45%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入9,429元，同比增長(zhǎng)14.2%；服務(wù)業(yè)增加值達(dá)6.67億元，同比增長(zhǎng)13.8%；社會(huì)商品零售總額達(dá)4.13億元，同比增長(zhǎng)19.5%。

第四章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性分析一、項(xiàng)目基本情況(一)項(xiàng)目背景近年來，隨著****經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，一個(gè)個(gè)農(nóng)村居民集中居住區(qū)相續(xù)建成。越來越多的農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)或集中居住區(qū)居住，有效地推動(dòng)了城鄉(xiāng)互融和產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，加速了城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，但同時(shí)集中居住區(qū)管理面臨的問題和困難也日益增多。就大同鎮(zhèn)而言，該鎮(zhèn)現(xiàn)已建成了怡馨花園、拆院并院、成青快速安置小區(qū)、同灣春曉、同福苑（一期）等5處安置小區(qū)，建筑面積約30萬平方米，集中安置2970戶7000余人，按建設(shè)規(guī)劃，后期還將陸續(xù)建設(shè)安置小區(qū)和新型社區(qū)5處，擬實(shí)現(xiàn)集中安置約8527戶。為大力提升****人民幸福指數(shù)，加快****新農(nóng)村建設(shè)，本項(xiàng)目的開發(fā)與整理就顯得尤為重要。(二)項(xiàng)目概況成都市****大同鎮(zhèn)界牌村、同福村、青龍村、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目已經(jīng)四川省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)立項(xiàng)，項(xiàng)目批文為川國(guó)土資函〔2009〕411號(hào)，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。項(xiàng)目位于大同鎮(zhèn)青龍村、一心社區(qū)，幅員面積7347.6畝，預(yù)計(jì)搬遷農(nóng)戶896戶（2345人，以實(shí)際搬遷為準(zhǔn)），新建農(nóng)村新型社區(qū)（拆舊區(qū)、建新區(qū)安置房）約22萬平方米，預(yù)計(jì)產(chǎn)生可掛鉤建設(shè)用地600畝（省廳立項(xiàng)為1300畝，實(shí)際以省國(guó)土資源廳實(shí)際驗(yàn)收為準(zhǔn)），計(jì)劃總投資萬元，項(xiàng)目建設(shè)期3年。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”就是通過對(duì)農(nóng)村院落、道路、溝渠、田土坎等的綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，更好地貫徹落實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，改善農(nóng)村居民的生產(chǎn)、生活條件和生活環(huán)境，推動(dòng)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)和土地流轉(zhuǎn)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量。“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”這項(xiàng)工作是貫穿落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和中央建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村決策的具體體現(xiàn)，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快實(shí)施“三個(gè)集中”，改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，改進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，改變農(nóng)村居民傳統(tǒng)生活觀念，積極構(gòu)建資源節(jié)約型社會(huì)的重要舉措。1、項(xiàng)目建設(shè)有利于加快****土地的開發(fā)與建建設(shè)。該項(xiàng)目的實(shí)施有利于****城鄉(xiāng)建設(shè)的順利進(jìn)行，有利于進(jìn)一步提高當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)與生活，提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的生活水平，有利于農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中、土地向業(yè)主集中，推進(jìn)大同鎮(zhèn)城市建設(shè)的發(fā)展。2、可緩解****居民安置及危舊房屋改造的巨大壓力。3、將“安居工程”和社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來建設(shè)，也是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的必要措施。根據(jù)省委推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”和成都市委建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的具體要求，項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有利于加快城區(qū)的開發(fā)，有利于政府合理利用土地資源，有利于加快推進(jìn)****城郊建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村進(jìn)程，推動(dòng)成都市委、市政府提出的“城鄉(xiāng)一體化”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。4、土地集約利用的需要。當(dāng)前，隨著****城鄉(xiāng)大規(guī)模的建設(shè)，土地供需矛盾日趨突出。須從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，充分認(rèn)識(shí)做好節(jié)約集約用地的重要性和緊迫性，切實(shí)把思想統(tǒng)一到各級(jí)行政部門的決策部署上來，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和存量土地的盤活，提高集約用地水平才能確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。按照“布局集中，用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚”的原則，根據(jù)都****社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，充分利用當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，高效集約利用土地，有效地解決土地問題，提高土地投入產(chǎn)出比，提升土地的利用效率與效益，是****社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的前提。5、為引入社會(huì)資金進(jìn)行****城鄉(xiāng)建設(shè)的投資提供新的切入點(diǎn)。項(xiàng)目的建設(shè)為引入社會(huì)資金對(duì)****城鄉(xiāng)建設(shè)的有效和充分利用提供了新的機(jī)遇，該項(xiàng)目的投資既有一定的經(jīng)濟(jì)收益，更重要的是，幫助當(dāng)?shù)亟鉀Q了民生問題，改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，同時(shí)深受人民和政府歡迎，能獲得顯著的社會(huì)效益和生態(tài)效益。第五章新增建設(shè)用地出讓收入分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析改革開放以來，成都經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，2011年，成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6854.6億元，比上年增長(zhǎng)15.2%，增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。2011年成都第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值327.3億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3143.9億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3383.4億元，增長(zhǎng)12.4%。同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.2%、58%和40.8%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為4.8∶45.9∶49.3。2011年成都工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。全市實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值2185.3億元，增長(zhǎng)22.3%。電子信息、醫(yī)藥、食品、機(jī)械(汽車)、石油化工和建材冶金六大重點(diǎn)行業(yè)完成增加值1614.8億元，增長(zhǎng)21.8%，占全市規(guī)模以上工業(yè)比重為73.9%。近年來，成都吸引了戴爾、聯(lián)想、仁寶、緯創(chuàng)、德州儀器、富士康等世界級(jí)電子信息企業(yè)紛紛落戶，隨著一批重大項(xiàng)目相繼投產(chǎn)，2011年成都電子信息產(chǎn)品制造業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值438.9億元，增長(zhǎng)39.4%。成都經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為城鄉(xiāng)居民增收打下基礎(chǔ)。2011年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23932元，增長(zhǎng)14.9%，增速比上年加快3.2個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入9895元，增長(zhǎng)20.6%，增速比上年加快5.5個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入比從上年的2.54：1縮小到2.42：1，城鄉(xiāng)收入差距逐漸縮小。據(jù)悉，2011年全國(guó)城鄉(xiāng)居民收入比為3.13：1。2011年成都市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額5945億元，增長(zhǎng)17.4%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額13767億元，增長(zhǎng)14.6%，存貸款增速回升。2011年成都財(cái)政收入和民生財(cái)政支出也保持較快增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政收入680.7億元，增長(zhǎng)30.1%；公共財(cái)政支出中，教育支出117.7億元，增長(zhǎng)20.5%；社會(huì)保障和就業(yè)支出49.8億元，增長(zhǎng)28.7%；醫(yī)療衛(wèi)生支出49.9億元，增長(zhǎng)32.1%。宏觀調(diào)控方面，隨著中央宏觀調(diào)控措施的落實(shí)到位，成都市居民消費(fèi)價(jià)格過快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平(CPI)上漲5.4%，月度漲幅逐漸回落，10月為4%，11月為3%，12月為2.9%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2394.7億元，比上年增長(zhǎng)26.1%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1357.2億元，比上年增長(zhǎng)17.5%。全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額95.2億美元，比上年增長(zhǎng)36.9%。其中出口總額57.1億美元，增長(zhǎng)37.9%；進(jìn)口總額38.1億美元，增長(zhǎng)35.3%。2010年，***全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）242.7億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12.8億元，比上年增長(zhǎng)3.1％；第二產(chǎn)業(yè)增加值182.1億元，比上年增長(zhǎng)17.0％；第三產(chǎn)業(yè)增加值47.8億元，比上年增長(zhǎng)11.1％。按常住人口計(jì)算，全區(qū)人均生產(chǎn)總值63237元。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為5.3:75.0:19.7。第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為1.1％；第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為83.7％；第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率為15.2％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)良好全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（按項(xiàng)目地）18.16億元，比上年增長(zhǎng)36.2%；其中商品房開發(fā)投資15.38億元，比上年增長(zhǎng)24.4%。全年商品房銷售面積（含預(yù)售）59.8萬平方米，比上年增長(zhǎng)12.9%，商品房銷售額22.28億元，比上年增長(zhǎng)29.1(一)****經(jīng)濟(jì)發(fā)展總目標(biāo)和任務(wù)1、近期總體目標(biāo)（2011-2015年）（1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持適度領(lǐng)先，年均增長(zhǎng)12%左右，經(jīng)濟(jì)總量邁上萬億元臺(tái)階，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到上萬美元，財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力領(lǐng)先中西部城市，對(duì)全省、全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)明顯提高。（2）

結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效。新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平顯著提高，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展更加協(xié)調(diào)，綜合城鎮(zhèn)化水平達(dá)到60%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為3:45:52，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達(dá)50%以上。投資消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，自主創(chuàng)新能力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的科技含量明顯提高，研究與試驗(yàn)發(fā)展（R&D）經(jīng)費(fèi)支出占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)到3%，每萬人口發(fā)明專利擁有量達(dá)6件，初步建成國(guó)家創(chuàng)新型城市。

（3）城鄉(xiāng)社會(huì)建設(shè)全面進(jìn)步。形成城鄉(xiāng)一體的現(xiàn)代教育體系，高水平發(fā)展義務(wù)教育，高標(biāo)準(zhǔn)普及學(xué)前和高中階段教育，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)中等職業(yè)教育，高中階段毛入學(xué)率達(dá)到96%，新增勞動(dòng)力平均受教育年限達(dá)到14年。覆蓋城鄉(xiāng)的基本醫(yī)療衛(wèi)生制度不斷完善，人民群眾健康水平不斷提高，居民預(yù)期壽命提高到78.5歲。文化、體育事業(yè)加快發(fā)展，人民群眾的精神文化生活更加豐富。穩(wěn)定適度低生育水平，年均人口自然增長(zhǎng)率控制在4％。以內(nèi)，戶籍人口控制在1260萬人以內(nèi)。民主法制更加健全，人民權(quán)益得到切實(shí)保障。社會(huì)管理制度更加完善，社會(huì)更加和諧穩(wěn)定。

（4）人民生活水平大幅提高。基本實(shí)現(xiàn)居民收入增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步、勞動(dòng)報(bào)酬增長(zhǎng)和勞動(dòng)生產(chǎn)率提高同步，農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)12%左右，城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。城鄉(xiāng)就業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，基本實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)，動(dòng)態(tài)消除“零就業(yè)家庭”，年度城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)50萬人以上。社會(huì)保障覆蓋面不斷擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)人人享有社會(huì)保障，保障水平不斷提高，新增城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)50萬人，城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率達(dá)90%以上，城鄉(xiāng)居民醫(yī)療保險(xiǎn)參加率達(dá)98%以上，城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)31.9萬套，社會(huì)救助體系進(jìn)一步健全。

（5）人居環(huán)境質(zhì)量顯著提升。新型城鄉(xiāng)形態(tài)初步形成，資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)取得明顯成效，耕地保有量保持在42.1萬公頃，單位工業(yè)增加值用水量比“十一五”末降低30%，農(nóng)業(yè)灌溉用水有效利用系數(shù)達(dá)到0.55，非化石能源占一次能源消費(fèi)的比重不低于31%；城鄉(xiāng)環(huán)境更加優(yōu)美，單位生產(chǎn)總值能耗較2010年下降16%，單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放量較2010年下降17%，主要污染物化學(xué)需氧量、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放在2010年基礎(chǔ)上分別削減8%、10%、8%、10%，江河水質(zhì)、大氣質(zhì)量明顯提高，森林覆蓋率達(dá)到38%以上，森林蓄積量達(dá)到2910萬立方米。（6）

改革開放取得重大突破。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的行政管理體制、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)管理體制等重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得新突破，科學(xué)發(fā)展的體制機(jī)制不斷完善。對(duì)外開放的廣度和深度不斷拓展，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)25%以上，落戶成都的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)210家以上，進(jìn)出口總額年均增長(zhǎng)15%。多層次的對(duì)外開放格局和區(qū)域一體化發(fā)展格局初步形成，“兩樞紐三中心”地位顯著提升，初步建成內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地。2、遠(yuǎn)期總體目標(biāo)（2006-2020年）（1）科技基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，科技創(chuàng)新能力持續(xù)提高?！笆晃濉逼谀?，工業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到55%，農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)到65%，到2020年分別達(dá)到65%、75%。（2）農(nóng)業(yè)科研開發(fā)、試驗(yàn)示范推廣服務(wù)體系基本完善?！笆晃濉逼谀?，主要農(nóng)作物品種更新一次，良種覆蓋率達(dá)到99%以上，單產(chǎn)平均增加5%，病蟲害損失率控制在5%以內(nèi)，農(nóng)業(yè)機(jī)械化綜合水平達(dá)到90%以上。2020年基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，科技推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程成效顯著。（3）加速高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，在重點(diǎn)企業(yè)形成氣候，重點(diǎn)行業(yè)形成規(guī)模，重點(diǎn)領(lǐng)域形成特色，重點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)出名牌?！笆晃濉逼谀┤珔^(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值20%，高新技術(shù)產(chǎn)品出口額占全區(qū)出口總額的25%左右，2020年分別達(dá)到25%、30%。（4）以先進(jìn)技術(shù)和裝備，加速改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)形成新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)?！笆晃濉逼谀?，全區(qū)重點(diǎn)行業(yè)半數(shù)以上的主要產(chǎn)品及60%的大中型企業(yè)的技術(shù)裝備，力爭(zhēng)達(dá)到上世紀(jì)末的國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。企業(yè)的技術(shù)消化吸收與創(chuàng)新能力不斷提高，新產(chǎn)品產(chǎn)值率達(dá)20%左右，支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模及綜合技術(shù)水平處于西部同行業(yè)領(lǐng)先地位。（5）基本形成組織優(yōu)化、精干高效、符合科技事業(yè)自身發(fā)展規(guī)律的社會(huì)化技術(shù)服務(wù)體系和以企業(yè)為主體的技術(shù)開發(fā)體系，實(shí)現(xiàn)在政府管理指導(dǎo)下，以市場(chǎng)為主要手段的科技資源配置方式。（6）加大科技投入力度，形成多渠道、多層次的全社會(huì)科技投入體系?！笆晃濉逼谀珔^(qū)研究與發(fā)展經(jīng)費(fèi)力爭(zhēng)達(dá)到全區(qū)GDP的2.5%，科技三項(xiàng)費(fèi)和科學(xué)事業(yè)費(fèi)占財(cái)政實(shí)際支出的比重分別達(dá)到2%和1.5%，2020年分別達(dá)到3%和2%。（7）尊重知識(shí)，尊重人才。加快科技隊(duì)伍建設(shè)和科技人才的培養(yǎng)。“十一五”期末，全區(qū)科技隊(duì)伍總量力爭(zhēng)達(dá)到2萬人，造就一批學(xué)術(shù)和技術(shù)的帶頭人。2020年科技隊(duì)伍總量達(dá)到3萬人以上。（8）推動(dòng)人口、資源、環(huán)境產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，促進(jìn)社會(huì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展。強(qiáng)化科學(xué)技術(shù)普及和知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)工作，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。（二）發(fā)展策略一是建設(shè)新型工業(yè)樣板區(qū)，做強(qiáng)競(jìng)飛趕超的產(chǎn)業(yè)支撐。圍繞“產(chǎn)業(yè)倍增”戰(zhàn)略，加速新型工業(yè)化進(jìn)程，全面促進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)品牌化，確保2016年工業(yè)銷售收入達(dá)到1000億元以上。

二是建設(shè)物流商貿(mào)核心區(qū)，鑄大競(jìng)飛趕超的經(jīng)濟(jì)引擎。搶抓“交通先行”戰(zhàn)略機(jī)遇，依托“兩站兩園區(qū)”建設(shè)，構(gòu)建內(nèi)通外聯(lián)的大交通系統(tǒng)，發(fā)展大物流、做強(qiáng)大商貿(mào)，物流商貿(mào)業(yè)營(yíng)業(yè)收入力爭(zhēng)達(dá)到1000億元以上。

三是建設(shè)文化發(fā)展特色區(qū)，積淀競(jìng)飛趕超的人文底蘊(yùn)。始終堅(jiān)持社會(huì)主義核心價(jià)值體系導(dǎo)向，突出公益主導(dǎo)、市場(chǎng)拉動(dòng)，加快創(chuàng)新發(fā)展、融合發(fā)展、特色發(fā)展，實(shí)施“文化惠民”工程，建立“15分鐘公共文化服務(wù)圈”和特色文化產(chǎn)業(yè)體系，形成城鄉(xiāng)居民共創(chuàng)共享文化發(fā)展成果機(jī)制。

四是建設(shè)生態(tài)田園示范區(qū)，優(yōu)化競(jìng)飛趕超的城鄉(xiāng)形態(tài)。按照“三圈一體”戰(zhàn)略，全域規(guī)劃、頂層設(shè)計(jì)，做大生態(tài)田園環(huán)境容量，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城一體，城鄉(xiāng)互動(dòng)。要優(yōu)化新型城鄉(xiāng)形態(tài)，全面提升城鄉(xiāng)生態(tài)，同時(shí)發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。

五是建設(shè)宜人和諧幸福區(qū)，共享競(jìng)飛趕超的發(fā)展成果。加快安置房和保障性住房建設(shè)，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的住房保障體系。加快普及12年教育，推行免費(fèi)職業(yè)教育和學(xué)前教育三年行動(dòng)計(jì)劃，逐步實(shí)現(xiàn)全域***基本公共教育服務(wù)均等化、現(xiàn)代化，并逐步完善醫(yī)療保障、基本藥物、基層衛(wèi)生服務(wù)體系和基本公共衛(wèi)生服務(wù)體系。二、市場(chǎng)供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)分析(一)土地供求狀況據(jù)****國(guó)土資源局近年來商住用地招拍掛資料顯示，自2009年6月以來土地拍賣平均價(jià)格較高，而2010年受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響土地拍賣平均價(jià)格較低，2011年6月以來土地拍賣平均價(jià)格有所回升，以下為****2009年至2011年商、住用地土地出讓供地情況表。表1****2009年至2011年商、住國(guó)有土地出讓供地情況統(tǒng)計(jì)表坐落出讓時(shí)間用地面積（畝）其中凈用地（畝）拍賣成交價(jià)款（萬元）凈用地價(jià)（萬元/畝）主要用途競(jìng)得人青江北路東側(cè)，青江東路北側(cè)，怡湖東路南側(cè)2009-6-1981.92381.92313517.295165商住成都怡湖投資有限公司青江東路南側(cè)，青華東路北側(cè)2009-6-1951.81651.8168549.64165商住成都怡湖投資有限公司怡湖東路南側(cè)2009-6-196.4316.4311061.115165商住成都怡湖投資有限公司公園巷西側(cè)2009-6-196.2196.2191026.135165商住成都怡湖投資有限公司****青江東路南側(cè)、青華東路北側(cè)2010-1-823.38823.3883575.385152.87商住成都怡湖投資有限公司****大彎街辦革新村1、8、10組2010-3-10214.44214.4411220.11152.32住宅成都怡湖投資有限公司****同華大道以北、北部新區(qū)A4路以西2010-6-23126.637126.6377713.660.91住宅成都英祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新區(qū)B1路（鳳凰湖濕地公園段）以南2010-6-24220.46220.4618075.20481.99商住成都恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****成綿路連接線以東、同華大道以北2057573455.0460.61住宅成都市****九州房地產(chǎn)開發(fā)公司****紅陽西路以南（紅陽村18組）2010-10-892.3292.3212673.92137.28住宅四川正坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****同華大道以北，實(shí)驗(yàn)小學(xué)以西（大彎街辦新河村9組）2010-10-1455.51555.5156073.938109.41住宅四川經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新城B1路（鳳凰湖濕地公園段）以南2010-10-19249.78249.782400096商住成都成青置業(yè)有限公司****同華大道以北，希望路西側(cè)2010-10-2093.27993.2795486.0458.81住宅成都廣聚源投資有限公司****城廂鎮(zhèn)繡川河社區(qū)4、5、11組、茶花社區(qū)6組2010-10-2044.70644.7061389.231.07商住成都市****城廂小城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司****城廂鎮(zhèn)長(zhǎng)寧小區(qū)以北2010-11-830.67530.6752298.675商住四川健生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****成綿路連接線以西（紅陽村3組）2010-11-1570.33270.3325815.6882.69住宅成都浩天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司****北部新區(qū)（實(shí)驗(yàn)小學(xué)以北）2011-1-17162.384162.38420441.55125.88商住成都武海置業(yè)有限公司****同華大道以北，鳳凰路以東，棲鳳居西北側(cè)2011-2-1430.53130.5314513.432147.83住宅四川榮耀投資有限公司(二)城市商品房發(fā)展?fàn)顩r****全區(qū)土地總面積折合587782.6畝，其中西北平壩區(qū)201962.1畝，占34.36%；中部丘陵區(qū)240520.63畝，占40.92%；東南低山區(qū)145299.85畝，占24.72%。1990年耕地面積311045畝，平均每人0.83畝。2009年1-12月****商品房預(yù)售備案5827宗，備案面積54.202萬平方米,備案金額149243.78萬元,交易均價(jià)2748元/平方米；同比增幅為146%、149%、162%、6%。2010年1-12月，全區(qū)商品房預(yù)售備案3136宗，備案面積26.99萬㎡,備案金額82099.52萬元,同比增幅分別為9%、0.04%、18%2011年1-12月****商品房銷售7000件（其中網(wǎng)簽備案6577件，網(wǎng)上擬簽423件），網(wǎng)簽備案同比增幅10%，銷售面積63.42萬㎡（其中網(wǎng)上備案面積58.93萬㎡，網(wǎng)上擬簽4.49萬㎡）,備案面積同比增幅8%。備案金額222223.81萬元,同比增幅33%。1、近年來****房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，從2009年—2011年，****房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷情況呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其投資建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)良好，竣工面積、銷售面積及銷售收入均有不同程度的增長(zhǎng)，未來項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)前景良好。2、鳳凰湖片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。***鳳凰湖濕地公園坐落鳳凰湖片區(qū)之中，***鳳凰湖濕地公園將創(chuàng)建國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)。近年來，****明確提出了“生態(tài)立區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)定不移地走生態(tài)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路子，大力實(shí)施“綠肺行動(dòng)”、“森林城市工程”、“龍泉山脈植被恢復(fù)工程”，取得重大成果：環(huán)境空氣質(zhì)量已達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn);城區(qū)綠化覆蓋率由2005年的38%猛增至45.06%，人均公園面積18.21平方米，人均綠地面積位居成都市二圈層第一;森林覆蓋率達(dá)到35%,是四川省環(huán)境保護(hù)模范區(qū)、生態(tài)區(qū)2011年5月11日，***順利通過了創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)的評(píng)估，15000畝鳳凰湖更是成為***的生態(tài)之“腎”。鳳凰湖景區(qū)有五大功能板塊，包括：高擋休閑娛樂會(huì)所及沙灘休閑區(qū)、草業(yè)種植區(qū)、大田花卉生態(tài)體驗(yàn)基地、鳳凰湖生態(tài)旅游度假區(qū)、高擋商住區(qū)。打造鳳凰湖濕地公園、新增綠化帶植被及五大功能板塊等舉措，大力提升鳳凰湖片區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，目前鳳凰湖片區(qū)已經(jīng)集中了鳳凰島、凱斯頓華府、瀚城國(guó)際、北城映象、錢江·鳳凰城、鳳凰國(guó)際社區(qū)、鳳凰壹號(hào)、公園世家、武?！ぶ腥A名城、海布斯卡、英祥·北城映像等眾多樓盤。而區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)除了高層、多層，還首次出現(xiàn)了類別墅，其環(huán)境打造和樓盤品質(zhì)也有了較大提升。該鳳凰湖板塊除了住宅外，還規(guī)劃有大型賣場(chǎng)，將引進(jìn)五星級(jí)娛樂影院、高級(jí)酒店、家樂福、屈臣氏、餐飲休閑等商業(yè)配套，將大幅滿足和提升鳳凰湖片區(qū)的區(qū)域配套。這也是鳳凰湖板塊區(qū)域的房?jī)r(jià)要高于****其他區(qū)域房?jī)r(jià)的原因所在。以鳳凰湖片區(qū)商品房項(xiàng)目鳳凰國(guó)際社區(qū)、鳳凰壹號(hào)、瀚城國(guó)際、北城映象、公園世家等樓盤的推出為標(biāo)志，片區(qū)住宅項(xiàng)目開發(fā)始于2008年。截止2011年12月，片區(qū)內(nèi)共推出項(xiàng)目17個(gè)，累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)到約150萬平方米。從分布的區(qū)域上看，由于鳳凰湖片區(qū)是****新打造的核心區(qū)域，相關(guān)配套較為完善，故約70％的供應(yīng)量集中在鳳凰湖片區(qū)。鳳凰湖片區(qū)地價(jià)已從2009年之前的80萬元/畝－96萬元/畝上漲至目前最高157.83萬元/畝。土地價(jià)格的上漲，直接導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的上漲，目前鳳凰湖片區(qū)在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格又有大幅上漲，區(qū)域內(nèi)的高檔住宅的售價(jià)已超過4500元/平方米。三、可出讓土地出讓收益的預(yù)測(cè)(一)可出讓土地價(jià)值分析根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于實(shí)行保障災(zāi)后恢復(fù)重建特殊支持政策的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]119號(hào)）、國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法>的通知》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)）的要求，本項(xiàng)目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生600畝掛鉤周轉(zhuǎn)土地指標(biāo)，位于****大同鎮(zhèn)。1、市場(chǎng)對(duì)比預(yù)測(cè)通過對(duì)近三年****商、住用地出讓價(jià)格的統(tǒng)計(jì)(對(duì)價(jià)格異常的予以剔除，見表2)。表2****部分商住用地出讓價(jià)格表時(shí)間出讓凈面積（畝）總地價(jià)（萬元）單位地價(jià)（萬元/畝）2009年146.38924154.1851652010年1278.532101776.71879.62011年812.06784182.218103.66合計(jì)（平均）2236.988210113.121116.09在前面有關(guān)章節(jié)中，我們從宏觀政策、****城市規(guī)劃和城市建設(shè)、城市構(gòu)架結(jié)構(gòu)及區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況等方面，綜合分析了本項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)劣態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目用地作為高檔住宅區(qū)域，項(xiàng)目建成后各項(xiàng)配套齊全，其價(jià)格水平會(huì)高于近年****同類用地的平均價(jià)格水平，我們預(yù)測(cè)3年后區(qū)域內(nèi)商住用地拍賣價(jià)格與近年拍賣平均價(jià)格持平116.09萬元/畝。2、變現(xiàn)地價(jià)預(yù)測(cè)(1)市場(chǎng)售價(jià)預(yù)測(cè)項(xiàng)目區(qū)主要規(guī)劃修建多種建筑形態(tài)用房，區(qū)域容積率為2.2-2.4，平均容積率約為2.3，目前區(qū)域及其周邊的項(xiàng)目開發(fā)狀況如下表所示表3序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目業(yè)態(tài)開盤時(shí)間價(jià)格區(qū)間戶型區(qū)間容積率備注1正邦譽(yù)都***華金大道669號(hào)電梯洋房2011-10均價(jià)44003.49在售2九州金色港灣***鳳祥大道78號(hào)（成綿高速***出入口200米處，國(guó)稅局旁）電梯公寓2012-3均價(jià)39502.99在售3瀚城國(guó)際***同華大道安居路路口（幸福家園對(duì)面）電梯公寓2011-7均價(jià)40004在售4錢江鳳凰城(***)***華金大道四段（大彎中學(xué)附近）電梯洋房、合院2011-11均價(jià)45002在售5龍域都市蘭亭***紅陽路（成綿高速出口300米處，國(guó)稅局斜對(duì)面）電梯公寓2011-1均價(jià)41002.9在售6經(jīng)典上城***同華大道實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁（幸福家園對(duì)面）電梯公寓2011-5均價(jià)40003.24在售7恒大雅苑***鳳凰大道北三段與華金大道三段的十字路口北側(cè)（鳳凰湖公園附近）電梯公寓2011-6均價(jià)45003.85在售8鳳凰湖國(guó)際社區(qū)***鳳凰大道鳳凰湖濕地公園對(duì)面雙拼、疊墅、多層洋房、高層住宅2011-6均價(jià)45002.3在售9凱斯頓華府***同華大道199號(hào)（鳳凰湖濕地公園對(duì)面）電梯公寓2011-7均價(jià)41002.93在售10興誠(chéng)書香別院***菁華路116號(hào)（鳳凰湖濕地公園對(duì)面）多層2010-11均價(jià)35001.63在售11公園世家***鳳凰大道（田園廣場(chǎng)正對(duì)面）電梯花園洋房2012-5均價(jià)38004在售12西街上院***長(zhǎng)寧小區(qū)北側(cè)、小南街南側(cè)（城廂學(xué)校旁）電梯公寓、花園洋房2012-1均價(jià)35002.13在售13道誠(chéng)春天華逸***同華大道1151號(hào)（凱萊麗景對(duì)面）電梯公寓2011-8均價(jià)34003.5在售14德通心愿城***華金大道三段45號(hào)（***汽車站旁）電梯公寓2011-4均價(jià)41003.76在售15清華逸景***石家碾中路139號(hào)（鳳凰大酒店對(duì)面）電梯公寓2011-5均價(jià)41004在售16北城映像***同華大道北側(cè)（九峰路交匯處）電梯公寓2011-12最高價(jià)5000，最低價(jià)30004在售根據(jù)上述調(diào)查，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主要為多種建筑形態(tài)用房，均價(jià)約為4000元/平方米左右，本報(bào)告取均價(jià)4000元/平方米，配套0.3%的配套用房。(2)相關(guān)參數(shù)確定通過對(duì)****房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，及政府部門相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)(詳見表4)，我們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，銷售中的相關(guān)參數(shù)作以下取舍。表4房地產(chǎn)開發(fā)中相關(guān)參數(shù)一覽表(元/m2)建筑成本前期稅費(fèi)專業(yè)費(fèi)用取建筑成本和前期稅費(fèi)的5%不可預(yù)見費(fèi)取取建筑成本和前期稅費(fèi)的5%發(fā)展商利潤(rùn)率土地取得費(fèi)率取土地成本5%管理費(fèi)用取建筑成本和前期稅費(fèi)的5%銷售稅金銷售費(fèi)用取銷售價(jià)格4%交易手續(xù)費(fèi)住宅3元/平方米、維修基金3%，基數(shù)為720元/平方米利息1500166.583.3383.33V83.33159.52321.6(3)地價(jià)V測(cè)算利用剩余法測(cè)算公式，地價(jià)V=開發(fā)價(jià)值-開發(fā)成本-利潤(rùn)-稅金及銷售費(fèi)-其它費(fèi)用我們對(duì)項(xiàng)目片區(qū)土地價(jià)格進(jìn)行測(cè)算得該區(qū)域預(yù)期土地變現(xiàn)價(jià)值為1940元/平方米，合129.33萬元/畝,詳見下表：表5剩余法地價(jià)測(cè)算表(元/m2)開發(fā)價(jià)值開發(fā)成本利潤(rùn)稅金及銷售費(fèi)樓面地價(jià)設(shè)定容積率試算地價(jià)(元/m2)相關(guān)修正值地價(jià)(取整)使用年期修正系數(shù)權(quán)利狀況修正系數(shù)開發(fā)程度修正值其它修正值39881833.16669.15382.84843.432.31939.8900001940由前面兩種方法預(yù)測(cè)儲(chǔ)備土地可能的變現(xiàn)價(jià)值為表6土地預(yù)測(cè)出讓價(jià)格一覽表(萬元/畝)用途市場(chǎng)比價(jià)法假設(shè)開發(fā)法商住116.09129.33本次測(cè)算我們?cè)谧罱K確定本次開發(fā)土地可能的變現(xiàn)價(jià)值時(shí)，經(jīng)綜合考慮，以兩種預(yù)測(cè)價(jià)值算術(shù)平均值（未考慮未來價(jià)格的變化），即配置土地的平均出讓價(jià)格為122.71萬元/畝。第六章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容(一)拆舊區(qū)拆舊區(qū)位于****大同鎮(zhèn)同福村、界牌村、青龍村和一心村范圍內(nèi)，對(duì)拆舊區(qū)內(nèi)零散土地上的危舊農(nóng)房改造建設(shè)，通過土地集約利用獲得600畝新增建設(shè)用地指標(biāo)，費(fèi)用為30萬元/畝，總計(jì)18000萬元。(二)建新區(qū)土地征用、安居工程建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)建新區(qū)位于建新區(qū)位于成都市****大同鎮(zhèn)鳳凰湖片區(qū)，按投資協(xié)議書測(cè)算，土地征地成本價(jià)格為30萬元/畝，該價(jià)格包含建新區(qū)內(nèi)的土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及附作物補(bǔ)償費(fèi)、土地管理費(fèi)、安置房建設(shè)、統(tǒng)征工作經(jīng)費(fèi)等，需要投資18000萬元；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括建新區(qū)內(nèi)的道路、道路綠化、基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的架設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)為5萬元/畝，需要投資3000萬元。二、項(xiàng)目前期工作進(jìn)展情況本項(xiàng)目預(yù)計(jì)土地整理周期36個(gè)月，自2011年8月開始，至2014年7月。本項(xiàng)目相關(guān)報(bào)批手續(xù)和前期工作如下：1、四川***土地整理開發(fā)有限公司于2011年與****國(guó)土局簽訂《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目投資意向協(xié)議書》；2、四川***土地整理開發(fā)有限公司于211年8月24日與****國(guó)土資源局簽訂《成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目投資補(bǔ)充協(xié)議書》；3、***************于2011年9月與****國(guó)土資源局、四川***土地整理開發(fā)有限公司三方共同簽訂了成都市****大同鎮(zhèn)青龍、一心社區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目權(quán)利與義務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；4、四川省國(guó)土資源廳《關(guān)于四川省災(zāi)后重建城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃（第五批）的批復(fù)》（川國(guó)土資函【2009】411號(hào)。5、2011年9月19日，公司修建農(nóng)民安置點(diǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，成都市****發(fā)展和改革局下發(fā)文件《關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知》（青發(fā)改政務(wù)投資函【2011】139號(hào)）。三、項(xiàng)目用地規(guī)劃土地全部符合****土地利用總體規(guī)劃大綱。第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目建設(shè)期確定為30個(gè)月，掛牌出讓期6個(gè)月。具體安排如下：一、2011年12月底，完成可行性研究、資金籌措等前期準(zhǔn)備工作。二、2012年1月-12月，開始搬遷整理工作、農(nóng)民安置房、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。三、2013年12月底,農(nóng)民安置房、配套設(shè)施竣工驗(yàn)收合格，投入使用；完成搬遷整理工作。四、2014年1-7月，掛牌出讓土地并結(jié)算。與政府結(jié)算并收回投資及收益。

第八章項(xiàng)目管理方案一、落實(shí)項(xiàng)目配套資金項(xiàng)目在執(zhí)行過程中，必須具有嚴(yán)格的配套資金計(jì)劃，具備完善的資金管理制度，并憑借經(jīng)濟(jì)、行政和法律三種約束手段，把土地整理資金落到實(shí)處。二、強(qiáng)化執(zhí)行階段的監(jiān)管工作1.業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和要求，確定項(xiàng)目高水平的管理人員從事項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償以及管理工作。2.充分利用經(jīng)濟(jì)合同法規(guī)范各級(jí)項(xiàng)目責(zé)任人的權(quán)利和義務(wù)，有效避免各級(jí)責(zé)任人間的沖突和矛盾，加強(qiáng)各級(jí)責(zé)任人間的協(xié)調(diào)與配合，使“責(zé)、權(quán)、利”相對(duì)等、“借、用、還”相統(tǒng)一的原則得以充分體現(xiàn)。對(duì)貸款的引進(jìn)、使用及償還等環(huán)節(jié)實(shí)施全過程有效監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的方式，促進(jìn)貸款良性運(yùn)作。二、加強(qiáng)建設(shè)管理項(xiàng)目工作的重點(diǎn)是：拆遷安置補(bǔ)償工作的進(jìn)度、安置房建設(shè)進(jìn)度以及資金的投入。業(yè)主將做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項(xiàng)目按合同工期、質(zhì)量以及任務(wù)書的要求完成。1、編制項(xiàng)目的管理計(jì)劃及資金計(jì)劃和規(guī)范要求，定項(xiàng)目費(fèi)用。2、采用公開招標(biāo)確定安置房建設(shè)工程承建商，簽訂施工合同。3、采用公開招標(biāo)確定安置房建設(shè)工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同。4、審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實(shí)。5、配合相關(guān)職能部門對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行定期檢查，是否按施工合同的要求執(zhí)行。6、配合相關(guān)部門對(duì)拆遷安置補(bǔ)償宗地進(jìn)行定期檢查，是否按任務(wù)書的時(shí)間進(jìn)度進(jìn)行。7、作好資金管理，按進(jìn)度作好土地整理項(xiàng)目的結(jié)算、工程提款工作，節(jié)約投資。8、根據(jù)土地整理項(xiàng)的進(jìn)度情況，審核實(shí)施單位進(jìn)度及付款申請(qǐng)。9、組織相關(guān)職能部門對(duì)出讓宗地進(jìn)行驗(yàn)收。10、組織相關(guān)部門對(duì)拆遷安置補(bǔ)償宗地的資金進(jìn)行審核，對(duì)安置房建設(shè)工程實(shí)施審計(jì)。11、審查接收業(yè)務(wù)資料，建立技術(shù)經(jīng)濟(jì)檔案。三、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)的投資管理項(xiàng)目的投資控制，是在任務(wù)書下達(dá)階段、安置房的招投標(biāo)以及施工階段應(yīng)采取的有效措施，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把拆遷安置補(bǔ)償和安置房建設(shè)報(bào)價(jià)的控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求項(xiàng)目在實(shí)施中取得最好的投資效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目實(shí)施過程中，首先確定造價(jià)控制目標(biāo)，制支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過程中對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費(fèi)用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)際費(fèi)用支出額與計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)際支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保證造控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。四、加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量管理項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量須達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗(yàn)收合格。質(zhì)量管理內(nèi)容主要為以下幾個(gè)方面：1.搬遷整理宗地內(nèi)是否還有其他附著物、建筑物、構(gòu)筑物、桿管線未完成；2.組織和建立基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；3.對(duì)農(nóng)民安置房建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行跟蹤、檢查、監(jiān)督。五、加強(qiáng)項(xiàng)目的進(jìn)度管理在搬遷整理任務(wù)書、安置房配套建設(shè)施工合同、監(jiān)理合同中寫進(jìn)有關(guān)工期、進(jìn)度等條款，通過招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵(lì)施工單位加快建設(shè)進(jìn)度，控制對(duì)投資的投放速度，控制對(duì)物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施等。根據(jù)拆遷任務(wù)書、安置房配套建設(shè)施工合同、監(jiān)理合同，對(duì)土地整理項(xiàng)目進(jìn)度、計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。六、加強(qiáng)協(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，也是保證項(xiàng)目順利實(shí)施的關(guān)鍵，在整個(gè)實(shí)施過程中，業(yè)主與相關(guān)職能部門之間、所涉及街辦、鎮(zhèn)、施工單位，以及項(xiàng)目與周圍環(huán)境、其它市政建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。因此，要取得土地整理項(xiàng)目的成功，就必須通過積極有效的組織協(xié)調(diào)、排除障礙、解決矛盾，以保證實(shí)現(xiàn)搬遷整理項(xiàng)目的各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)。七、加強(qiáng)項(xiàng)目的安全管理本項(xiàng)目安全管理的好壞將直接影響到搬遷整理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。首先，監(jiān)督和要求實(shí)施單位建立健全安全生產(chǎn)制度。必須建立符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度要符合國(guó)家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次，做好安全檢查。對(duì)安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對(duì)待，需要整改的必須限定整改完成時(shí)間，落實(shí)整改方案和責(zé)任人。八、項(xiàng)目的資金管理該項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)按銀行要求開設(shè)專用帳戶，?？顚Ｓ谩Ｖ贫吭掠每钣?jì)劃，確保實(shí)施過程中的資金足額、恰當(dāng)、適時(shí)用于項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)。九、發(fā)揮專業(yè)部門和專家的作用為有效、有利、有序開展項(xiàng)目區(qū)建設(shè)工作，由建設(shè)業(yè)主單位聘請(qǐng)農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等方面的專家組成顧問小組，并委托專業(yè)公司進(jìn)行總體和專項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)。在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上全面統(tǒng)籌、分步實(shí)施、突出重點(diǎn)，以發(fā)揮項(xiàng)目的最大生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。由技術(shù)組專家負(fù)責(zé)，充分發(fā)揮專家的指導(dǎo)作用，從科研院所、大學(xué)，及市農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、規(guī)劃、環(huán)保等部門抽調(diào)專家和專職技術(shù)人員，組成技術(shù)組，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、驗(yàn)收進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督工作。十、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行管理該項(xiàng)目的建設(shè)要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則，切實(shí)抓好項(xiàng)目的管理，項(xiàng)目各項(xiàng)環(huán)節(jié)要建立健全各級(jí)管理體系，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、建設(shè)監(jiān)理制的三項(xiàng)建設(shè)管理制度。項(xiàng)目建設(shè)完成后，建議由業(yè)主成立專業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展后續(xù)管理運(yùn)行工作。第九章投資估算及資金籌措一、工程總投資項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)45000萬元，包括以下部分：（一）搬遷整理及農(nóng)民安置費(fèi)1、整理土地的拆遷成本（1）拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地600畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用30萬元/畝，共計(jì)18000萬元；（2）建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地600畝，各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)為30萬元/畝。共計(jì)18000萬元。2、建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬元/畝，共600畝，投資3000萬元。（二）項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、地勘費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等前期費(fèi)用預(yù)計(jì)共計(jì)500萬元。(三)管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)1000萬元。（四）利息利息按照年利率6.65％計(jì)算，貸款期3年，其中建設(shè)期24個(gè)月，寬限期12個(gè)月，銀行貸款占總投資的6.65%，建設(shè)期利息總額約3000萬元。（五）擔(dān)保費(fèi)擔(dān)保費(fèi)按貸款額的2.5%/年計(jì)算，2年共1500萬元。（六）依上所述，本項(xiàng)目總投資為45000萬元。二、資金籌措項(xiàng)目總投資45000萬元，包括自籌資金、銀行貸款兩部分。1、本項(xiàng)目自籌資金為15000萬元，占總投資的33.3%，由項(xiàng)目業(yè)主自籌。2、申請(qǐng)銀行貸款30000萬元，占總投資的66.7%。貸款期限3年(其中1年為寬限期)，貸款利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%測(cè)算。

第十章項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)分析一、項(xiàng)目收入分析本項(xiàng)目主要收入為對(duì)拆舊區(qū)的土地整理獲得新增建設(shè)用地指標(biāo)600畝土地，政府按固定收益及固定項(xiàng)目回報(bào)返還企業(yè)。(一)可出讓土地基本情況根據(jù)國(guó)土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》（國(guó)土資發(fā)[2008]138號(hào)）和四川省《關(guān)于印發(fā)<四川省城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法>的通知》（川國(guó)土資發(fā)[2008]68號(hào)）的要求，本項(xiàng)目拆舊區(qū)土地綜合整理后，將產(chǎn)生600畝掛鉤周轉(zhuǎn)土地指標(biāo)，位于****大同鎮(zhèn)。項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)這600畝土地的征用及配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工作，待地塊開發(fā)完成并營(yíng)造出良好的投資環(huán)境后，由政府將可供出讓的土地以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。政府取得的土地收入后按雙方協(xié)議返還企業(yè)投資及投資收益。（二）土地出讓價(jià)格二、項(xiàng)目成本費(fèi)用本項(xiàng)目成本共計(jì)45000萬元，包括以下部分：1、拆舊區(qū)共整理取得新增建設(shè)用地土地600畝土地建設(shè)指標(biāo)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用30萬元/畝，共計(jì)18000萬元；2、建新區(qū)掛鉤指標(biāo)土地600畝，費(fèi)用為30萬元/畝，共計(jì)18000萬元。3、建新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要包括建新區(qū)的道路、道路綠化、管網(wǎng)“六通”建設(shè)等，5萬元/畝，共6000畝，投資3000萬元。4、項(xiàng)目前期費(fèi)用項(xiàng)目前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、地勘費(fèi)、審圖費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)等前期費(fèi)用預(yù)計(jì)共計(jì)500萬元。5、管理費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)共計(jì)1000萬元6、利息利息按照年利率6.65％計(jì)算，銀行貸款占總投資的66.7%，銀行建設(shè)期貸款利息約3000萬元。7、擔(dān)保費(fèi)擔(dān)保費(fèi)按貸款額的2.5%/年計(jì)算，為1500萬元。三、項(xiàng)目收益本項(xiàng)目以政府土地出讓收益作為還款保障，土地價(jià)格高低與企業(yè)收益無直接關(guān)系。根據(jù)協(xié)議公司每年按當(dāng)年投資總額向政府收15%的整理成本和5%的年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，項(xiàng)目完成后向政府收取25%的項(xiàng)目總投資回報(bào)。按測(cè)算，2011年投資1000萬元，累計(jì)投資1000萬元，應(yīng)收整理成本1000*15%=150萬元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)1000*5%=50萬元，2011年收益為：150+50=200萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：1000+150+50=1200萬元；2012年新增投資20000萬元，其中銀行利息500萬元，政府認(rèn)可總投資20000-500+1200=20700萬元，應(yīng)收整理成本20700*15%=3105萬元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)20700*5%=1035萬元，2012年收益為：3105+1035=4140萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：20700+3105+1035=24840萬元；2013年新增投資20000萬元，其中銀行利息1500萬元，政府認(rèn)可總投資：24840+20000-1500=43340萬元，應(yīng)收整理成本43340*15%=6501萬元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)43340*5%=2167萬元，2013年收益為：6501+2167=8668萬元，結(jié)轉(zhuǎn)下年投資額為：43340+6501+2167=52008萬元；2014年新增投資4000萬元，其中銀行貸款1000萬元，政府認(rèn)可總投資：52008+4000-1000=55008萬元，應(yīng)收整理成本55008*15%=8251萬元，應(yīng)收年度項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)55008*5%=2750萬元，項(xiàng)目結(jié)束應(yīng)收項(xiàng)目投資回報(bào)55008*25%=13752萬元，2014年收益為：8251+2750+13752=24753萬元，2014年應(yīng)收回資金為：55008+24753=79761萬元。項(xiàng)目實(shí)際總投資為45000萬元，收益為：79761-45000=34761萬元，項(xiàng)目投資收益率為：77.3%，自有資金投資回報(bào)率為：231.7%。扣除所得稅后利潤(rùn)為：26071萬元，項(xiàng)目?jī)艋貓?bào)為57.9%，自有資金凈回報(bào)為173.8%。

第十一章貸款償還及財(cái)務(wù)分析一、貸款資金根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的資金籌措方案，本項(xiàng)目資金來源為業(yè)主自籌資金、銀行貸款兩部分，其中銀行貸款3000萬元。二、貸款利率貸款年利率按1-3年期貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，即為6.65%。三、貸款期限貸款期限為3年，其中2年為建設(shè)期，1年寬限期。四、利息按照上述條件，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在建設(shè)期的貸款利息為3000萬元。五、還款資金來源分析1、第一還款來源本項(xiàng)目?jī)攤Y金第一還款來源是項(xiàng)目的可出讓凈用地后政府還款79761萬元。2、擔(dān)保公司的擔(dān)保本項(xiàng)目由貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保公司為企業(yè)提供全額融資擔(dān)保，幫助企業(yè)提高信用能力。六、貸款償還方式本項(xiàng)目計(jì)劃從貸款滿2年一次性償還本息，需還本付息合計(jì)33000萬元。其中貸款本金30000萬元，利息3000萬元。七、清償能力分析經(jīng)上述分析，可用于償還貸款本金的資金總額為79761萬元，是貸款本金總額30000萬元的2.66倍；是貸款本息總額33000萬元的2.42倍，能夠滿足貸款償還要求。在還款期內(nèi)，本息償還保障率均超過100%。八、敏感性分析由于項(xiàng)目投資采用固定回報(bào)方式由政府兜底，所以敏感性分析結(jié)果與清償力分析一致，即貸款本息償還保障率為242%，大于130%，財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析一、投資估算的風(fēng)險(xiǎn)由于本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，且項(xiàng)目涉及的相關(guān)規(guī)劃資料尚未細(xì)化，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行了初步估算，主要工程的工程量、拆遷安置量和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際可能存在一定的偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響本項(xiàng)目的投資和正常實(shí)施。對(duì)策：業(yè)主在實(shí)施過程中應(yīng)對(duì)規(guī)劃建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化，減少不必要的工程量，并委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)等進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，盡量減少投資。如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略，確保項(xiàng)目正常實(shí)施。二、土地出讓收入實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目位于大同鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)有較多房產(chǎn)類項(xiàng)目，由于宏觀調(diào)控的影響，土地交易出現(xiàn)疲軟，甚至流拍現(xiàn)象，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)土地出讓價(jià)格為122.71萬元/畝，系在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)較好，且區(qū)域基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施在今后兩年內(nèi)逐步完善的情況下預(yù)測(cè)能實(shí)現(xiàn)的土地出讓價(jià)格，如土地出讓價(jià)格不能實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)還貸困難。對(duì)策：充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，加強(qiáng)招商引資工作，要求政府給予政策傾斜，保證土地出讓價(jià)格。三、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目拆遷安置和工程建設(shè)投資所需資金量大，周期短，建設(shè)資金有很大一部分要從銀行借款解決，如在實(shí)施過程中遭遇意外的困難而使項(xiàng)目建設(shè)延期，將使資金籌措方案中滾動(dòng)投入部分無法實(shí)現(xiàn)，則項(xiàng)目可能出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難。對(duì)策：充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)拆遷安置和工程建設(shè)進(jìn)行周密安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，在資金出現(xiàn)困難時(shí)，爭(zhēng)取政府財(cái)政支持，確保建設(shè)所需資金。三、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)拆遷安置工作是本項(xiàng)目主要任務(wù)之一，拆遷安置工作正常進(jìn)行是保證本項(xiàng)目正常實(shí)施的核心工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，拆遷安置投資占項(xiàng)目總投資的比例約40%。在拆遷安置工作中廣泛存在的問題多樣性、困難艱巨性和周期不確定性對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)周期和投資具有重大影響。對(duì)策：為了克服拆遷安置工作這個(gè)難點(diǎn)，加快拆遷速度，降低拆遷成本，一方面將對(duì)拆遷方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)拆遷前期調(diào)查研究，減少拆遷量，并委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷面積、涉及戶數(shù)、人數(shù)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的賠償標(biāo)準(zhǔn)，并采用多種安置方式相結(jié)合，減少投資。針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題提前開展工作，使拆遷中存在的不可預(yù)見因素早暴露、早發(fā)現(xiàn)、早解決；另一方面，要依法拆遷，加強(qiáng)對(duì)拆遷政策的學(xué)習(xí)，正確把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆遷矛盾。四、拆遷政策風(fēng)險(xiǎn)盡管成都市政府在城市拆遷方面有相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章，但隨著城市建設(shè)的發(fā)展，拆遷政策將進(jìn)行調(diào)整和完善。由于拆遷安置投資占項(xiàng)目總投資的比例較大，因此，任何與拆遷政策有關(guān)的調(diào)整都會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資和資金籌措產(chǎn)生直接影響。對(duì)策：為了避免拆遷政策調(diào)整給本項(xiàng)目造成不利影響，業(yè)主應(yīng)積極加強(qiáng)對(duì)拆遷政策研究，力求準(zhǔn)確把握拆遷政策調(diào)整的趨勢(shì)和方向，提前做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。五、籌資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建設(shè)所需要的資金，除了業(yè)主的自有資金外，主要來源于銀行借款。一旦國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)政策和銀行的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，土地出讓量不能按計(jì)劃出讓，土地出讓價(jià)格不能保證，都可能給本項(xiàng)目的資金籌措帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，首先是加強(qiáng)管理，保證按計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)和完工，節(jié)約投資；二是政府在確定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)保證本項(xiàng)目區(qū)土地出讓量和出讓價(jià)格；三是準(zhǔn)確把握國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策變化，及時(shí)調(diào)整策略；四是開辟新的融資渠道；五是積極尋求政府支持。六、貸款償還風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目用于償還貸款本息的資金來源主要為配置土地收益。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的償債能力。如果配置土地不能按計(jì)劃到位，土地出讓價(jià)格不能保證，財(cái)政專項(xiàng)資金安排未及時(shí)到位，都可能給本項(xiàng)目的貸款償還帶來風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：針對(duì)貸款償還風(fēng)險(xiǎn)，首先是政府在確定土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)保證本項(xiàng)目配置土地出讓量和出讓價(jià)格；二是通過集中區(qū)已征土地對(duì)配置土地進(jìn)行置換和補(bǔ)充。目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 16HYPERLINK\