田陽(yáng)縣百育鎮(zhèn)布洛陀小鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告(最終版)

PAGE15PAGE35田陽(yáng)縣百育鎮(zhèn)“布洛陀小鎮(zhèn)”項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告目錄前言…………2一、市場(chǎng)篇…………………3二、項(xiàng)目規(guī)劃篇……………5三、項(xiàng)目現(xiàn)狀篇……………6四、項(xiàng)目定位篇……………9五、銷(xiāo)售通路篇……………13六、投資收益篇……………16七、項(xiàng)目建議與結(jié)論………28前言國(guó)務(wù)院出臺(tái)《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》、廣西壯族自治區(qū)以及百色市“十二五”規(guī)劃均對(duì)大力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)做出明確的指導(dǎo)方向與政策支持，在此背景下，旅游文化地產(chǎn)將得到較好的發(fā)展，布洛陀文化城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，契合市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。本報(bào)告將通過(guò)對(duì)市場(chǎng)，布洛陀小鎮(zhèn)的規(guī)劃、定位、營(yíng)銷(xiāo)以及經(jīng)濟(jì)效益等多方面的分析與評(píng)估，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性。若合作成功，將進(jìn)一步完善公司投資產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)揮整體功能，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有利于公司在業(yè)內(nèi)建立知名度，有利于提升公司品牌，做強(qiáng)做大。市場(chǎng)篇一、田陽(yáng)縣介紹田陽(yáng)區(qū)位：田陽(yáng)縣位于百色與南寧市中部區(qū)域，東至南寧，西通云南、貴州，南經(jīng)德保、靖西縣直至越南，北過(guò)巴馬、東蘭進(jìn)入河池市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；田陽(yáng)地理：田陽(yáng)由平原臺(tái)地、丘陵、山地三種地形，中間低、南北高、東西狹、南北寬，素有"兩山一谷"之稱(chēng)。田陽(yáng)氣候：田陽(yáng)縣地處低緯度，靠近北回歸線，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，是全區(qū)降水量最少的地方，為廣西最旱的三大旱區(qū)之一。田陽(yáng)交通：田陽(yáng)擁有水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)，是大西南出海通道的必經(jīng)之路，廣西西部和大西南出海通道的重要交通樞紐，是百色的門(mén)戶(hù)，交通便利。田陽(yáng)文化：田陽(yáng)縣是布洛陀文化的發(fā)祥地，是百色紅色文化旅游的重要組成部分，有著濃厚的文化資源。田陽(yáng)經(jīng)濟(jì)：2011年全縣生產(chǎn)總值完成61億元，同比增長(zhǎng)11%；財(cái)政收入完成5.32億元，同比增長(zhǎng)22.88%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成73億元，同比增長(zhǎng)33.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成17800元，同比增長(zhǎng)10%；全社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成16.3億元，同比增長(zhǎng)15%，田陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，確保各行各業(yè)發(fā)展。區(qū)內(nèi)政策：《廣西推進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》明確了“十二五”期間把廣西建設(shè)成為全國(guó)有較大影響力的區(qū)域文化中心，成為對(duì)東盟文化交流的樞紐、中國(guó)文化走向東盟的主力省區(qū)，成為我國(guó)西部文化產(chǎn)業(yè)高地和北部灣文化產(chǎn)業(yè)圈，成為具有時(shí)代特征、壯鄉(xiāng)風(fēng)格、和諧兼容的民族文化強(qiáng)區(qū)。東盟會(huì)議：田陽(yáng)百育鎮(zhèn)是中國(guó)—東盟（百色）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示交易會(huì)是永久舉辦地，有利于加強(qiáng)與東盟國(guó)家在文化、旅游等方面的合作與交流，有利于田陽(yáng)經(jīng)濟(jì)與文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二、田陽(yáng)縣規(guī)劃根據(jù)《百色市城市總體規(guī)劃（2010—2030）》綱要指出，田陽(yáng)將成為百色地區(qū)中心城市，構(gòu)成“一心一帶，三軸三區(qū)”的市域城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)，其中一心：右江—田陽(yáng)形成的中心城市。一帶：即右江河谷城鎮(zhèn)帶。形成以G324公路沿線隆林—田林—右江—田陽(yáng)—田東—平果等城鎮(zhèn)組成的城鎮(zhèn)發(fā)展主軸。打造右江河谷經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括百色中心城區(qū)（右江、田陽(yáng)）和平果縣、田東縣。規(guī)劃還確定了百色市的發(fā)展方向?yàn)椋骸袄铣菛|進(jìn)、四塘南拓、新山中突、田陽(yáng)北展”，田陽(yáng)組團(tuán)將成為百色地區(qū)的城市副中心，服務(wù)周邊城鎮(zhèn)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流。從規(guī)劃上看，田陽(yáng)將成為百色地區(qū)的城市副中心，是百色地區(qū)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)、文化等產(chǎn)業(yè)也將得到較好的發(fā)展。三、市場(chǎng)總結(jié)田陽(yáng)縣是一個(gè)處在發(fā)展階段的縣份，隨著城市建設(shè)步伐的加快以及政府的招商引資擴(kuò)大，田陽(yáng)縣在百色甚至桂西南地區(qū)的地位將日漸加重，經(jīng)濟(jì)、文化以及房地產(chǎn)等各行業(yè)迎來(lái)較好的發(fā)展機(jī)遇。大西南出海通道的必經(jīng)之路右江河谷經(jīng)濟(jì)區(qū)百色中心城區(qū)（右江、田陽(yáng)）布洛陀文化的發(fā)祥地百色紅色文化旅游的重要組成部分中國(guó)—東盟（百色）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示交易會(huì)是永久舉辦地項(xiàng)目規(guī)劃篇一、項(xiàng)目總體規(guī)劃別墅區(qū)別墅區(qū)旅游區(qū)高爾夫區(qū)旅游區(qū)高爾夫區(qū)中國(guó)壯鄉(xiāng)中國(guó)壯鄉(xiāng)布洛陀小鎮(zhèn)旅游區(qū)水庫(kù)區(qū)高爾夫區(qū)房開(kāi)區(qū)高爾夫區(qū)：高爾夫運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)：文化觀光、購(gòu)物、旅游房開(kāi)區(qū)：別墅、住宅、商業(yè)水庫(kù)區(qū)：水上樂(lè)園1200畝300畝400畝1100畝通過(guò)向?qū)Ψ焦玖私猓陨蠟榍捌谝?guī)劃，項(xiàng)目目前規(guī)劃仍在調(diào)整中，具體規(guī)劃尚未確定。項(xiàng)目現(xiàn)狀篇一、目前項(xiàng)目工程進(jìn)度情況已建高爾夫練習(xí)場(chǎng)已建高爾夫練習(xí)場(chǎng)在建別墅區(qū)在建別墅區(qū)序號(hào)物業(yè)類(lèi)型現(xiàn)狀備注1高爾夫目前已建有高爾夫練習(xí)場(chǎng)并營(yíng)業(yè)未來(lái)將建設(shè)18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)高爾夫2別墅一期在建22棟別墅（包括樣板房）樣板間于2011年12月2日開(kāi)放樣板間略顯粗糙3其他未建/項(xiàng)目目前僅建設(shè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)與少量別墅，配套缺乏，暫缺居住氛圍和旅游度假氛圍。二、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)圖樣板房樣板房遠(yuǎn)觀圖樣板房樣板房遠(yuǎn)觀圖樣板房樣板房樣板房樣板房高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)三、項(xiàng)目目前銷(xiāo)售情況序號(hào)分類(lèi)內(nèi)容1銷(xiāo)售位置項(xiàng)目一期，位于西北角2銷(xiāo)售數(shù)量一期共86套面市，建筑面積：11566㎡3銷(xiāo)售情況2011年12月2日一期開(kāi)盤(pán)，目前已交納定金的約41套別墅4物業(yè)類(lèi)型別墅；市場(chǎng)推廣稱(chēng)之為“低層住宅”；有一層及二層住宅類(lèi)型5物業(yè)戶(hù)型兩房：100㎡、120㎡；三房：157㎡、195㎡、197㎡6去化速度197㎡三房與100㎡兩房是購(gòu)房者的首選7銷(xiāo)售價(jià)格8600元/㎡8客戶(hù)群體去年浙江、東北的團(tuán)購(gòu)客戶(hù)，今年開(kāi)始有本地、廣西區(qū)內(nèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)9銷(xiāo)售通路1、布洛陀小鎮(zhèn)舉行新聞推介會(huì)2、通過(guò)團(tuán)購(gòu)公司拓寬銷(xiāo)路3、高爾夫球場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，吸引大量前來(lái)打球的人，實(shí)現(xiàn)口碑傳播4、目前該公司已開(kāi)始通過(guò)廣西電視臺(tái)等新聞媒體進(jìn)行宣傳（制作宣傳片）項(xiàng)目目前宣傳手段主要依靠高爾夫球客口碑傳播、少量的報(bào)紙跟戶(hù)外廣告，宣傳模式的較為謹(jǐn)慎導(dǎo)致了其目前市場(chǎng)知名度不高，進(jìn)而影響項(xiàng)目銷(xiāo)量。已銷(xiāo)售的別墅中，部分購(gòu)房者來(lái)自團(tuán)購(gòu)所組織的客戶(hù)。項(xiàng)目稍后在營(yíng)銷(xiāo)上所需做的是：有效的宣傳手段提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度吸引潛在客戶(hù)關(guān)注成交項(xiàng)目定位篇一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析地理交通——鄰進(jìn)324國(guó)道、臨近機(jī)場(chǎng)，交通便利項(xiàng)目位于百色市田陽(yáng)縣縣城以東5公里處，屬百育鎮(zhèn)管轄，鄰324國(guó)道，距離百色機(jī)場(chǎng)僅800米，交通便利。項(xiàng)目規(guī)?！h(yuǎn)期規(guī)劃10000畝，近期規(guī)劃核心3000畝，規(guī)模龐大遠(yuǎn)期規(guī)劃10000畝，近期規(guī)劃核心組團(tuán)3000畝布洛陀小鎮(zhèn)，是集旅游度假、18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫、民族游樂(lè)、別墅居住、民族風(fēng)情街區(qū)、商務(wù)公園等為一體綜合型民族旅游、養(yǎng)生、度假圣地，是商務(wù)政務(wù)休閑交流平臺(tái)。民族文化——壯族文化、布洛陀文化，文化氛圍濃厚壯族文化對(duì)中華文化乃至世界文化都有著重要的影響。布洛陀是珠江流域原住民族的人文始祖，作為布洛陀文化發(fā)祥地的敢壯山是壯族人民的精神家園，擁有眾多的布洛陀文化遺址。每年農(nóng)歷三月初七至初九，數(shù)萬(wàn)人聚集敢壯山歡歌競(jìng)唱，舉行隆重祭祀活動(dòng)，是廣西規(guī)模最大的傳統(tǒng)歌圩。紅色旅游——機(jī)場(chǎng)至百色起義紀(jì)念館必經(jīng)之路，交通要塞百色是革命老區(qū)，是中國(guó)重要紅色旅游區(qū)之一，1990年以來(lái)，有胡錦濤、江澤民、李鵬、朱鎔基、溫家寶等40多位黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人先后視察過(guò)百色。其中2006年12月通航的百色機(jī)場(chǎng)距離項(xiàng)目?jī)H800米，而項(xiàng)目鄰近的324國(guó)道是機(jī)場(chǎng)至百色起義紀(jì)念館的必經(jīng)之路，項(xiàng)目將是田陽(yáng)甚至百色的一個(gè)對(duì)外窗口，形象展示點(diǎn)。東盟分會(huì)場(chǎng)——百育鎮(zhèn)是中國(guó)—東盟（百色）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示交易會(huì)是永久舉辦地產(chǎn)品稀缺——18洞高爾夫球場(chǎng)、水景資源、別墅高爾夫球場(chǎng)：18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，是桂西南（百色地區(qū)）唯一個(gè)高爾夫球場(chǎng)，是廣西地區(qū)獨(dú)特果嶺高爾夫球場(chǎng)，極具稀缺性；水景資源：百育水庫(kù)環(huán)繞著本案，為項(xiàng)目提供活水水景資源。項(xiàng)目產(chǎn)品：100-197㎡別墅：買(mǎi)別墅送入戶(hù)小院、游泳池、庭院等面積，0.348容積率，戶(hù)戶(hù)配備入戶(hù)小院、游泳池、庭院，舒適度極高；完善配套——完善的配套為項(xiàng)目增加附加值高爾夫球場(chǎng)、水上游樂(lè)場(chǎng)、“10+3”旅游區(qū)、現(xiàn)代休閑生態(tài)農(nóng)業(yè)、壯族文化風(fēng)情街等配套。二、田陽(yáng)縣、田東縣房地產(chǎn)情況縣別項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）田陽(yáng)縣江與城住宅、商鋪普通住宅：2200江景房：2800爍城·中央公園住宅、商鋪2500地王國(guó)際住宅、商鋪2300歐藝新城住宅、商鋪2700田東縣明都花園住宅、商鋪2700盛世嘉園住宅、商鋪2480城市春天住宅、商業(yè)2700祥和廣場(chǎng)花園住宅、洋房、酒店、商鋪3200田陽(yáng)、田東縣開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的性質(zhì)不同，多為商住性質(zhì)樓盤(pán)；兩縣銷(xiāo)售價(jià)格處在低位，銷(xiāo)售價(jià)格在2200～3200元/㎡之間；購(gòu)房者主要是本地居民為主，外地或者投資客購(gòu)買(mǎi)較少；這些樓盤(pán)多在縣城內(nèi)或者距離縣城極近，生活市政配套完善；布洛陀小鎮(zhèn)擁有18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、別墅、自然風(fēng)景資源，在規(guī)劃上、產(chǎn)品上，本項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)也算是屈指可數(shù)，所以項(xiàng)目極具稀缺性、優(yōu)勢(shì)性，在本項(xiàng)目所處地域內(nèi)，是任何房地產(chǎn)形式的項(xiàng)目所無(wú)法比擬的。三、項(xiàng)目定位序號(hào)定位類(lèi)別內(nèi)容1名稱(chēng)定位布洛陀文化名城2總體定位（中國(guó)唯一、最大、對(duì)接?xùn)|盟的壯族原鄉(xiāng)文化）休閑度假綜合體3形象定位壯鄉(xiāng)風(fēng)情·文化盛宴4功能定位主導(dǎo)功能：文化體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)、度假地產(chǎn)支撐功能：民俗體驗(yàn)、觀光游覽、運(yùn)動(dòng)游樂(lè)、交流合作、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)輔助功能：生態(tài)觀光、古法養(yǎng)生、博覽展示5市場(chǎng)定位商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)、休閑度假市場(chǎng)、旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)、自駕車(chē)旅游市場(chǎng)四、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目總規(guī)劃達(dá)3000畝，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；紅色文化、布洛陀文化等文化資源豐富；高速路與324國(guó)道為項(xiàng)目帶來(lái)優(yōu)越交通條件；南百高速路田陽(yáng)出入口將開(kāi)通，為項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)遇；地塊面積大，容積率低，可塑性強(qiáng)；周邊市政、生活配套缺乏；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因數(shù)多；區(qū)域認(rèn)知度低；目前項(xiàng)目?jī)H開(kāi)發(fā)別墅與高爾夫練習(xí)場(chǎng)，未能形成居住與旅游的氛圍，難以吸引市民消費(fèi)；機(jī)會(huì)威脅項(xiàng)目所在地百育鎮(zhèn)作為東盟博覽會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，有利于項(xiàng)目知名度的建立與發(fā)展機(jī)遇；田陽(yáng)未來(lái)將打造成百色市城市副中心，是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；百色地區(qū)目前尚未出現(xiàn)與項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具備稀缺性。根據(jù)百色市總體規(guī)劃，田陽(yáng)未來(lái)將重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流，與項(xiàng)目屬性有概念差異；廣西區(qū)內(nèi)其他與項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。五、項(xiàng)目形象定位中國(guó)壯鄉(xiāng)文化明珠·布洛陀文化名城——文化、自然、稀缺通過(guò)拔高立意提升項(xiàng)目形象，以文化的屬性及載體為項(xiàng)目規(guī)劃和功能組合服務(wù)，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值內(nèi)涵，引起客戶(hù)的廣泛共鳴為核心目的。項(xiàng)目倡導(dǎo)人與自然和諧共生、尊享空間、心靈凈地人與自然和諧共生尊享空間人與自然和諧共生尊享空間心靈靜地心靈靜地本項(xiàng)目定位、起點(diǎn)高、目前產(chǎn)品以獨(dú)棟為主，擁有18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，水景資源豐富，田陽(yáng)、田陽(yáng)周邊縣甚至百色高端別墅稀缺，給本項(xiàng)目帶來(lái)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但是也伴隨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，綜合各方面因素，我們從項(xiàng)目銷(xiāo)售通路和營(yíng)銷(xiāo)入手，以促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。銷(xiāo)售通路篇一、客戶(hù)群體分析本地居民：本地人收入水平較低，多數(shù)依靠宅基地建房或者在縣城購(gòu)買(mǎi)商品房，該類(lèi)客戶(hù)置業(yè)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力不足；政府官員：灰色收入是主要資本來(lái)源，購(gòu)買(mǎi)的方式有自己購(gòu)買(mǎi)或者別人贈(zèng)送，是一個(gè)較好的隱性購(gòu)買(mǎi)群體。高收入者：百色有平果鋁、德保鋁等大型企業(yè)，這些企業(yè)高管收入高，他們對(duì)別墅的購(gòu)買(mǎi)需求也就更趨于獨(dú)特。他們購(gòu)買(mǎi)別墅主要是為了自住，享受生活，追求生活質(zhì)量，該類(lèi)客戶(hù)值得挖掘。度假投資客：度假投資客是高端度假物業(yè)的主要消費(fèi)群體之一，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)欲望，對(duì)物業(yè)升值潛力有較高的要求。高爾夫球客：有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力，購(gòu)買(mǎi)高端物業(yè)主要考慮提升身份、注重舒適性，對(duì)物業(yè)所在的環(huán)境與小區(qū)的配套要求高。省內(nèi)經(jīng)商客戶(hù)：浙江、東北等客商看重百色市的發(fā)展，均過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)生意，這一群體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資本積累及事業(yè)上升過(guò)程中；非首次置業(yè)；關(guān)注生活品質(zhì)；二、項(xiàng)目主力客戶(hù)群體基于市場(chǎng)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性以及高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn)，項(xiàng)目主力客戶(hù)群體如下：省內(nèi)經(jīng)商客戶(hù)客戶(hù)分類(lèi)省內(nèi)經(jīng)商客戶(hù)客戶(hù)分類(lèi)高爾夫球客政府官員國(guó)內(nèi)度假投資客三、主力客戶(hù)群體置業(yè)特征序號(hào)客戶(hù)群體客戶(hù)特征置業(yè)特征1政府官員擔(dān)任各部門(mén)要職位高權(quán)重，灰色收入是主要資本來(lái)源，關(guān)注私密性與享受；2高爾夫球客廣西各高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資本積累或已完成，追求享受3省內(nèi)經(jīng)商客戶(hù)（包含本地客戶(hù)）廣西區(qū)內(nèi)私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)主、國(guó)企高管經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，資本積累及事業(yè)上升過(guò)程中，非首次置業(yè)；關(guān)注生活品質(zhì)；4國(guó)內(nèi)度假投資客全國(guó)各地的投資客已完成資本積累，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，總價(jià)承受力高，多次置業(yè)；追求項(xiàng)目升值空間；目標(biāo)客戶(hù)群體主要關(guān)注項(xiàng)目環(huán)境、社區(qū)整體度假氛圍營(yíng)造、戶(hù)型設(shè)計(jì)的舒適度、控制面積、球場(chǎng)質(zhì)量等問(wèn)題。四、目標(biāo)消費(fèi)群體銷(xiāo)售通路網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙口碑傳播高爾夫球會(huì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合項(xiàng)目高爾夫練習(xí)場(chǎng)已建成營(yíng)業(yè)，可通過(guò)高爾夫文化引導(dǎo)客戶(hù)，來(lái)創(chuàng)造消費(fèi)需求。主要以已購(gòu)客戶(hù)為主，通過(guò)已購(gòu)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的口碑，挖掘已購(gòu)客戶(hù)所在圈層的其他潛在客戶(hù)。與國(guó)內(nèi)知名代理商或者團(tuán)購(gòu)企業(yè)合作，利用對(duì)方所掌握的客戶(hù)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目推廣，介紹項(xiàng)目產(chǎn)品與服務(wù)功能，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度，吸引人們的關(guān)注。項(xiàng)目高爾夫練習(xí)場(chǎng)已建成營(yíng)業(yè)，可通過(guò)高爾夫文化引導(dǎo)客戶(hù)，來(lái)創(chuàng)造消費(fèi)需求。主要以已購(gòu)客戶(hù)為主，通過(guò)已購(gòu)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的口碑，挖掘已購(gòu)客戶(hù)所在圈層的其他潛在客戶(hù)。與國(guó)內(nèi)知名代理商或者團(tuán)購(gòu)企業(yè)合作，利用對(duì)方所掌握的客戶(hù)資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目推廣，介紹項(xiàng)目產(chǎn)品與服務(wù)功能，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度，吸引人們的關(guān)注。五、營(yíng)銷(xiāo)策略推廣策略序號(hào)分類(lèi)媒介備注1球會(huì)廣西各地高爾夫球協(xié)會(huì)球會(huì)合作，掌握球客資源2雜志《旅游地產(chǎn)》、《中國(guó)城市旅游》、《中國(guó)旅游攝影》、《中國(guó)國(guó)家旅游雜志》通過(guò)在雜志、3G網(wǎng)絡(luò)投放項(xiàng)目廣告，形成合作互動(dòng)33G3G網(wǎng)絡(luò)4報(bào)紙南國(guó)早報(bào)、右江日?qǐng)?bào)刊登項(xiàng)目廣告5旅行社廣西區(qū)內(nèi)各旅行社與旅行社合作，為項(xiàng)目帶來(lái)游客消費(fèi)通過(guò)多方面的合作，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，吸引潛在客戶(hù)群體關(guān)注，為項(xiàng)目銷(xiāo)售儲(chǔ)備客源。定價(jià)策略在初期面市價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況采取“分階段提價(jià)，平開(kāi)高走”的策略；配合各銷(xiāo)售階段和項(xiàng)目在市場(chǎng)知名度的穩(wěn)步提升，價(jià)格定位會(huì)視當(dāng)時(shí)情況作針對(duì)性調(diào)升，以期最后穩(wěn)健地攀升到理想目標(biāo)價(jià)位?？傮w銷(xiāo)售策略本項(xiàng)目作為田陽(yáng)最高檔的別墅區(qū)，總房款相對(duì)于田陽(yáng)以及周邊縣份來(lái)說(shuō)較高，以一般的營(yíng)銷(xiāo)手段，已很難完成銷(xiāo)售任務(wù)。同時(shí)本項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，工程進(jìn)度不快，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)。因此本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操作采用的是抓住有利的入市時(shí)機(jī),穩(wěn)打穩(wěn)扎，由面到點(diǎn)，（通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等大眾媒體提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，然后以俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)鎖定目標(biāo)客戶(hù)、以一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)上門(mén)跟進(jìn)目標(biāo)客戶(hù)，）逐步向目標(biāo)市場(chǎng)推進(jìn)的策略.銷(xiāo)售執(zhí)行目標(biāo)消費(fèi)群體組合計(jì)劃1.從預(yù)熱期至開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期目標(biāo)消費(fèi)群以對(duì)百色本地和已成為項(xiàng)目高爾夫球客的對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知較深的消費(fèi)者為主，逐漸向周邊其他市縣輻射；2.與團(tuán)購(gòu)公司或者代理商合作，由對(duì)方開(kāi)始向自己原有的客戶(hù)資源進(jìn)行推廣項(xiàng)目，吸引這些潛在客戶(hù)關(guān)注項(xiàng)目；3.通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、戶(hù)外廣告等大眾媒體，集中火力地毯式轟炸大范圍傳遞項(xiàng)目信息，大量吸引到訪客戶(hù)。4.期間投資客將隨以上不同的主力客戶(hù)消化；現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備：1.項(xiàng)目氛圍營(yíng)造，宣傳資料、樣板間等準(zhǔn)備充分；2.銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)須配備足夠的銷(xiāo)售人員并對(duì)準(zhǔn)大客戶(hù)進(jìn)行一對(duì)一溝通。投資收益篇項(xiàng)目用地項(xiàng)目整體規(guī)劃用途項(xiàng)目用地性質(zhì)分類(lèi)表序號(hào)分類(lèi)面積備注1高爾夫用地1200畝租賃形式取得2水庫(kù)面積400畝免費(fèi)使用水庫(kù)3房開(kāi)面積1100畝掛牌出讓方式取得4旅游用地300畝未定項(xiàng)目土地計(jì)劃流程征地進(jìn)程情況表序號(hào)分類(lèi)面積備注1遠(yuǎn)期規(guī)劃3000畝高爾夫用地1200畝（已租），水庫(kù)面積400畝，房開(kāi)面積1100畝(包含已取得地塊)，旅游用地300畝2已經(jīng)取得土地約469畝別墅用地88畝，住宅用地350畝（未定開(kāi)發(fā)何類(lèi)產(chǎn)品），商業(yè)用地20畝，會(huì)所用地10.8畝3即將取得約400畝用于房開(kāi)，目前正在審批過(guò)程中4后期取得約531畝住宅用地約231畝，旅游用地300畝二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程目前已完成征地的目前已完成征地的別墅用地88畝別墅用地88畝住宅用地350畝商業(yè)用地20畝會(huì)所10.8畝高爾夫土地已租賃約1200畝開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)時(shí)間點(diǎn)已在開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)1年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成已取得土地88畝別墅已在開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)1年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成已取得土地88畝別墅3年開(kāi)發(fā)完成已取得土地350畝3年開(kāi)發(fā)完成已取得土地350畝低層住宅（別墅）低層住宅（別墅）3年開(kāi)發(fā)完成即將取得土地400畝低層住宅（別墅）3年開(kāi)發(fā)完成即將取得土地400畝低層住宅（別墅）居住氛圍已基本形成，商業(yè)住宅同時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)，需2年商業(yè)20畝住宅約230畝商業(yè)低層住宅（別墅）居住氛圍已基本形成，商業(yè)住宅同時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)，需2年商業(yè)20畝住宅約230畝商業(yè)低層住宅（別墅）房開(kāi)項(xiàng)目已經(jīng)基本完成開(kāi)發(fā)，政策允許的情況下，開(kāi)發(fā)高爾夫970畝，打造18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)房開(kāi)項(xiàng)目已經(jīng)基本完成開(kāi)發(fā)，政策允許的情況下，開(kāi)發(fā)高爾夫970畝，打造18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目房開(kāi)開(kāi)發(fā)還需9年時(shí)間，于2020年完成項(xiàng)目房開(kāi)開(kāi)發(fā)還需9年時(shí)間，于2020年完成三、已取得土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（未包含會(huì)所用地）分項(xiàng)數(shù)據(jù)分項(xiàng)數(shù)據(jù)總用地面積：458畝總用地面積：305334.86㎡總建筑面積：388754㎡商業(yè)建筑面積：17411㎡住宅建筑面積：350070㎡別墅建筑面積：21273㎡綠化率：約30%綠化面積：90962㎡備注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)以下規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)：別墅：容積率0.348，住宅：容積率≤1.5，建筑密度≤43%，綠化率≥30%商業(yè)：容積率≤1.3，建筑密度≤41%，綠化率≥25%項(xiàng)目已取得住宅用地350畝、商業(yè)用地20畝具體規(guī)劃尚未確定，現(xiàn)對(duì)這兩類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)規(guī)劃：住宅：別墅、聯(lián)排別墅、4～5層電梯情景洋房商業(yè)：上下兩層商業(yè)已取得地塊位置圖商業(yè)地塊20畝會(huì)所用地10.8畝別墅地塊88畝商業(yè)地塊20畝會(huì)所用地10.8畝別墅地塊88畝正在審批中的正在審批中的約400畝高爾夫練習(xí)場(chǎng)230畝（租賃）住宅202畝住宅148畝高爾夫練習(xí)場(chǎng)230畝（租賃）住宅202畝住宅148畝四、88畝別墅用地投資收益估算分項(xiàng)數(shù)據(jù)分項(xiàng)數(shù)據(jù)總用地面積：88畝總用地面積：58667㎡總建筑面積：21273㎡綠化面積：17600㎡1、土地費(fèi)用序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)樓面地價(jià)1別墅土地費(fèi)88畝5萬(wàn)元/畝440.00345元/㎡2土地印花稅總地價(jià)0.05%0.223土地契稅總地價(jià)3.0%13.24小計(jì)453.42備注房開(kāi)用地是采用掛牌出讓的方式取得，取得后政府將通過(guò)返還的方式返還土地款，最終價(jià)格5萬(wàn)元/畝。2、報(bào)建費(fèi)用序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1城建配套費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)2%51.062教育附加費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)0%0.003報(bào)建費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)0.10%2.554招標(biāo)費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)0.40%10.215質(zhì)檢費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)0.25%6.386人防建設(shè)費(fèi)建筑面積10元/㎡21.277白蟻防治費(fèi)建筑面積2元/㎡4.258墻改費(fèi)建筑面積4.6元/㎡9.799消防配套費(fèi)建筑面積3元/㎡6.3810城市規(guī)劃綜合費(fèi)建筑面積2元/㎡4.2511垃圾清運(yùn)費(fèi)綜合價(jià)5012勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)土建中(議)標(biāo)價(jià)0%0.0013職工意外傷害保險(xiǎn)土建中(議)標(biāo)價(jià)0.30%7.6614噪音、防雷費(fèi)建筑面積4元/㎡8.5115小計(jì)182.323、前期費(fèi)用序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1勘探、定點(diǎn)綜合價(jià)152設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積20元/㎡42.553審圖費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)10%4.254水、電設(shè)備費(fèi)綜合價(jià)505圍墻綜合價(jià)406小計(jì)151.804、建安工程費(fèi)序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）總建面積（m2）萬(wàn)元/m21別墅土建費(fèi)212730.122552.762小計(jì)2552.765、項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售總收入費(fèi)率1策劃、廣告180822.50%452.053小計(jì)452.056、基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)費(fèi)序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1區(qū)內(nèi)配套工程

（給排水，電網(wǎng)等）占地面積之30％700元每平方1232.062區(qū)內(nèi)綠化工程17600㎡300元每平方5283小計(jì)1760.067、總投資估算序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1土地費(fèi)綜合價(jià)453.422報(bào)建費(fèi)用綜合價(jià)182.323前期費(fèi)用綜合價(jià)151.804建安工程費(fèi)綜合價(jià)2552.765項(xiàng)目策劃、廣告費(fèi)綜合價(jià)452.056基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)綜合價(jià)1760.067工程監(jiān)理費(fèi)土建費(fèi)用1%25.538管理費(fèi)銷(xiāo)售總收入1.5%271.239不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)銷(xiāo)售總收入1.0%180.8210稅費(fèi)銷(xiāo)售總收入14.00%2531.4911小計(jì)8561.498、銷(xiāo)售總收入序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售面積萬(wàn)元/m21可售別墅面積212730.85018082.082小計(jì)18082.08備注目前別墅銷(xiāo)售價(jià)格9、項(xiàng)目盈利序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入18082.082總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)8561.49利潤(rùn)虧盈9520.5910、項(xiàng)目靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入/18082.082總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)/8561.493靜態(tài)總利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-總投資9520.594企業(yè)所得稅靜態(tài)總利潤(rùn)×25%2380.155項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）靜態(tài)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅7140.446項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額111.20%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額83.40%備注因項(xiàng)目在持續(xù)拿地中，因項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃未明確，在調(diào)整中，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程所需資金投入進(jìn)行估計(jì)，故本方案測(cè)算未包括借貸利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用，僅對(duì)項(xiàng)目整體的收益情況進(jìn)行測(cè)算通過(guò)對(duì)項(xiàng)目已在開(kāi)發(fā)88畝別墅地塊進(jìn)行投資收益測(cè)算，項(xiàng)目共需投資約8561.49萬(wàn)元（包含土地費(fèi)用），可實(shí)現(xiàn)18082萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入，可創(chuàng)造約7140.44萬(wàn)元靜態(tài)總利潤(rùn)，投資凈利潤(rùn)率達(dá)83.4%，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。五、其他房開(kāi)地塊經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估分類(lèi)內(nèi)容土地費(fèi)用房開(kāi)用地是采用掛牌出讓的方式取得，取得價(jià)格分別為住宅20萬(wàn)元/畝，商業(yè)25萬(wàn)元/畝，取得后政府將通過(guò)返還的方式返還土地款，最終價(jià)格5萬(wàn)元/畝。銷(xiāo)售價(jià)格后期別墅銷(xiāo)售價(jià)格1萬(wàn)～1.3萬(wàn)元/㎡，聯(lián)排別墅8500元/㎡，4～5層帶電梯情景洋房5000～8000元/㎡，商業(yè)兩層均價(jià)7500元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)8500元/㎡以下地塊測(cè)算數(shù)據(jù)土地費(fèi)用：5萬(wàn)元/畝銷(xiāo)售價(jià)格：低層住宅8500元/㎡,商業(yè)按7500元/㎡備注未包括財(cái)務(wù)成本費(fèi)用與借貸利息成本項(xiàng)目已征得的350畝土地經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估總建筑面積：350002㎡土地費(fèi)用5萬(wàn)元/畝低層住宅銷(xiāo)售價(jià)格：8500元/㎡測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)同88畝別墅地塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入/297501.492總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)/110851.143靜態(tài)總利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-總投資186650.354企業(yè)所得稅靜態(tài)總利潤(rùn)×25%46662.595項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）靜態(tài)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅139987.766項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額168.38%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額126.28%項(xiàng)目即將征得的400畝土地經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算總建筑面積：400002㎡土地費(fèi)用5萬(wàn)元/畝低層住宅銷(xiāo)售價(jià)格：8500元/㎡測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)同88畝別墅地塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入/340001.702總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)/126744.873靜態(tài)總利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-總投資213256.834企業(yè)所得稅靜態(tài)總利潤(rùn)×25%53314.215項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）靜態(tài)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅159942.626項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額168.26%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額126.19%項(xiàng)目后期規(guī)劃231畝土地經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算總建筑面積：231001㎡土地費(fèi)用5萬(wàn)元/畝低層住宅銷(xiāo)售價(jià)格：8500元/㎡測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)同88畝別墅地塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入/196350.982總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)/73214.453靜態(tài)總利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-總投資123136.534企業(yè)所得稅靜態(tài)總利潤(rùn)×25%30784.135項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）靜態(tài)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅92352.406項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額168.19%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額126.14%項(xiàng)目商業(yè)20畝土地經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算總建筑面積：17410㎡土地費(fèi)用5萬(wàn)元/畝低層住宅（商業(yè)配套）銷(xiāo)售價(jià)格：7500元/㎡測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)同88畝別墅地塊序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算公式金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入/13058.212總投資(包含營(yíng)業(yè)稅)/6847.423靜態(tài)總利潤(rùn)銷(xiāo)售收入-總投資6210.794企業(yè)所得稅靜態(tài)總利潤(rùn)×25%1552.705項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）靜態(tài)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅4658.106項(xiàng)目投資利潤(rùn)率靜態(tài)總利潤(rùn)/總投資額90.70%7項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目靜態(tài)總利潤(rùn)（所得稅后）/總投資額68.03%六、項(xiàng)目房開(kāi)1100畝總體收益情況表序號(hào)分類(lèi)總投資（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）靜態(tài)收入（萬(wàn)元）188畝別墅8561.4918082.087140.442350畝110851.14297501.49139987.763即將取得400畝126744.87340001.70159942.624后期規(guī)劃取得231畝73214.45196350.9892352.405商業(yè)20畝6847.4213058.214658.106會(huì)所10.8畝（銷(xiāo)售中心）500//7合計(jì)326719.37864994.46404081.32項(xiàng)目房開(kāi)總投資：32.7億元項(xiàng)目房開(kāi)總靜態(tài)收益：40.4億元通過(guò)對(duì)規(guī)劃房開(kāi)面積1100畝投資收益測(cè)算，項(xiàng)目共需投資約32.7億元，可實(shí)現(xiàn)86.5億元的銷(xiāo)售收入，可創(chuàng)造約40.4億元靜態(tài)總利潤(rùn)，投資凈利潤(rùn)率達(dá)123..7%，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯。七、項(xiàng)目目前已投資額度估算土地費(fèi)用序號(hào)名稱(chēng)計(jì)算公式金額(萬(wàn)元)1別墅土地費(fèi)88.00畝5萬(wàn)元每畝440.002住宅土地費(fèi)用350.00畝5萬(wàn)元每畝1750.003商業(yè)土地費(fèi)用20.00畝5萬(wàn)元每畝100.004土地印花稅0.05%1.155土地契稅總地價(jià)3.0%68.70小計(jì)2359.85備注：所有可開(kāi)發(fā)地塊均通過(guò)正規(guī)的招拍掛方式取得，根據(jù)之前與政府的約定，雖然起拍價(jià)可能是20萬(wàn)元每畝或25萬(wàn)元每畝，但最終土地價(jià)款政府會(huì)以其他方式返還，以確保所有可開(kāi)發(fā)地塊均不超過(guò)5萬(wàn)元每畝。已投資額估算分類(lèi)已征土地費(fèi)用高爾夫練習(xí)場(chǎng)投入費(fèi)用高爾夫租賃費(fèi)用已在建設(shè)別墅費(fèi)用會(huì)所建設(shè)費(fèi)用合計(jì)金額（萬(wàn)元）2359.853006485005004307.85萬(wàn)元其他費(fèi)用遷移樹(shù)苗賠償金：約5692.15萬(wàn)元合計(jì)約1億元備注目前已經(jīng)建設(shè)22棟別墅，建筑面積按每棟140㎡，成本1500元/㎡，預(yù)計(jì)需500萬(wàn)元項(xiàng)目已投資額約1億元八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資收益情況預(yù)估分類(lèi)高爾夫水上游樂(lè)園房開(kāi)旅游用地合計(jì)面積1200畝400畝1100畝300畝3000畝投資額0.4億元2億元32.7億元3億元38.1億元靜態(tài)效益//40.4億元/40.4億元開(kāi)發(fā)總收益房開(kāi)靜態(tài)收益—高爾夫投資—水上游樂(lè)園投資—旅游用地投資=（40.4—0.4—2—3）億元=35億元備注房開(kāi)房開(kāi)靜態(tài)效益已是房開(kāi)物業(yè)總銷(xiāo)售收入—總投資后的凈利潤(rùn)，所以本次開(kāi)發(fā)總收益無(wú)需減去房開(kāi)物業(yè)的總投資額高爾夫高爾夫在項(xiàng)目房開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后開(kāi)發(fā)18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)：投資費(fèi)用包括租金、高爾夫建造費(fèi)、維護(hù)成本等，本高爾夫投資未計(jì)算后期18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)維護(hù)成本。水上游樂(lè)園水上游樂(lè)園投資費(fèi)用以水上游樂(lè)實(shí)施與水上游樂(lè)園岸上設(shè)施的打造進(jìn)行預(yù)估。旅游用地旅游用地未知是賣(mài)還在自留物業(yè)，本測(cè)測(cè)算按自留物業(yè)來(lái)測(cè)算，成本主要以建安成本與土地費(fèi)用為主。九、項(xiàng)目未來(lái)兩年所需投資費(fèi)用與房開(kāi)收益情況預(yù)估：分類(lèi)即將取得地地價(jià)款88畝別墅120畝低層住宅合計(jì)時(shí)間點(diǎn)1年內(nèi)1年內(nèi)別墅開(kāi)發(fā)完成后下一年內(nèi)2年投資2061萬(wàn)元7608萬(wàn)元37508萬(wàn)元47177萬(wàn)元靜態(tài)利潤(rùn)/7140.44萬(wàn)元47919.41萬(wàn)元55059.85萬(wàn)元2年總收益計(jì)算公式：靜態(tài)投資—即將取得地地價(jià)款52998.85萬(wàn)元(折合：約5.3億元)備注即將取得地地價(jià)款：以5萬(wàn)/畝測(cè)算，面積約400畝88畝別墅投資費(fèi)用=后期開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用—?jiǎng)e墅土地費(fèi)用—已建設(shè)別墅費(fèi)用120畝低層住宅投資費(fèi)用=后期開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用—土地費(fèi)用別墅開(kāi)發(fā)完成后下一年內(nèi)開(kāi)發(fā)量按120畝開(kāi)發(fā)量計(jì)算十、小結(jié)由于項(xiàng)目核心規(guī)劃組團(tuán)布洛陀小鎮(zhèn)規(guī)劃達(dá)3000畝，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中采用一邊開(kāi)發(fā)一邊拿地的方式逐漸開(kāi)發(fā)，目前已經(jīng)建設(shè)好的會(huì)所、高爾夫練習(xí)場(chǎng)，已投入部分資金，后期開(kāi)發(fā)將以房開(kāi)為主，待房開(kāi)項(xiàng)開(kāi)發(fā)已快完成時(shí)，進(jìn)行項(xiàng)目18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā)與旅游用地開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目建議與結(jié)論一、項(xiàng)目主要問(wèn)題與建議項(xiàng)目主要問(wèn)題：項(xiàng)目目前處在前期建設(shè)階段，配套缺乏，無(wú)生活、度假氛圍。土地征用的問(wèn)題：項(xiàng)目大部分建設(shè)用地為集體用地、山地、村莊等，是國(guó)家土地政策中保護(hù)的土地，土地的征用將需要層層審批，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。項(xiàng)目總規(guī)劃規(guī)模大，拿地速度慢，并開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不確定因素多；從已取土地證的房開(kāi)項(xiàng)與高爾夫投資在基于市場(chǎng)判斷前提下的經(jīng)濟(jì)效益處于虧損階段，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益還需要后期拿地并結(jié)合大量的營(yíng)銷(xiāo)手法來(lái)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，這將對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)能力提出很高的要求；問(wèn)題解決辦法和建議：爭(zhēng)取政府支持；先通過(guò)一些配套設(shè)施的打造，完善項(xiàng)目配套，營(yíng)造居住氛圍；需合理規(guī)劃項(xiàng)目各區(qū)的功能，控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的資金流充裕；施工階段，嚴(yán)格控制建設(shè)成本；項(xiàng)目的價(jià)格突破對(duì)于提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、提升企業(yè)品牌及其重要，應(yīng)注重項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)策劃和營(yíng)銷(xiāo)推廣；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)廣西區(qū)內(nèi)高爾夫場(chǎng)所較多，多數(shù)項(xiàng)目已建成營(yíng)業(yè)，配套完善，居住、度假、旅游氛圍已形成，因此，本項(xiàng)目未來(lái)將面臨除區(qū)域因素之外的全面競(jìng)爭(zhēng)，如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，如何更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位將是本項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建筑工期和本體風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資額高，合理的運(yùn)作資金是項(xiàng)目順利開(kāi)展的重要保障。政策風(fēng)險(xiǎn)百色未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流，政府在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的扶持是否持續(xù)，因此，政策規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目屬性有差異化風(fēng)險(xiǎn)；國(guó)土資源部明令禁止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在政策風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范建議：合理安排資金籌措計(jì)劃，保證資金充足；作好項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查；在規(guī)劃、建筑立面、產(chǎn)品、物管等方面盡可能采取超越市場(chǎng)的手段，提升項(xiàng)目附加值；控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏；銷(xiāo)售初期即引入品牌物業(yè)管理，增加準(zhǔn)業(yè)主信心；注重項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃，選取高素質(zhì)代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃、銷(xiāo)售，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。密切關(guān)注政府政策動(dòng)向，及時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策略。二、結(jié)論通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、布洛陀文化城的規(guī)劃、定位、營(yíng)銷(xiāo)以及經(jīng)濟(jì)效益等項(xiàng)進(jìn)行客觀、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、準(zhǔn)確的分析，項(xiàng)目投資收益上具備較好的回報(bào)，經(jīng)濟(jì)效益明顯，另外，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)為田陽(yáng)甚至百色的建設(shè)貢獻(xiàn)一份力量，也為城市發(fā)展添磚加瓦；政策方面：國(guó)家、廣西壯族自治區(qū)、百色市為對(duì)發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè)做出明確的指導(dǎo)方向與政策支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展：田陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，為各行各業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；城市規(guī)劃：田陽(yáng)將成為百色市城市副中心，是百色市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；民族文化：田陽(yáng)是布洛陀文化的發(fā)祥地、是百色紅色文化旅游的重要組成部分；產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：田陽(yáng)縣、田東縣兩縣目前暫無(wú)與項(xiàng)目同類(lèi)型產(chǎn)品，并且樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格在低位，僅2200～3200元/㎡之間；分類(lèi)類(lèi)型功能價(jià)格田陽(yáng)、田東樓盤(pán)商住樓居住為主2200～3200元/㎡布洛陀小鎮(zhèn)別墅、高爾夫度假、休閑、游玩8600元/㎡產(chǎn)品稀缺：桂西南地區(qū)唯一擁有18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)，別墅、自然風(fēng)景資源、文化的綜合性項(xiàng)目，項(xiàng)目在規(guī)劃上、產(chǎn)品上，本項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)也算是屈指可數(shù)，所以項(xiàng)目極具稀缺性、優(yōu)勢(shì)性。經(jīng)濟(jì)效益：通過(guò)對(duì)已取得土地證的地塊、即將取得地塊、已開(kāi)發(fā)的高爾夫練習(xí)場(chǎng)、已經(jīng)后期項(xiàng)目相關(guān)投入進(jìn)行項(xiàng)目總體投資收益測(cè)算，項(xiàng)目投資收益情況如下：分類(lèi)高爾夫水上游樂(lè)園房開(kāi)旅游用地合計(jì)面積1200畝400畝1100畝300畝3000畝投資額0.4億元2億元32.7億元3億元38.1億元靜態(tài)效益//40.4億元/40.4億元開(kāi)發(fā)總收益房開(kāi)靜態(tài)收益—高爾夫投資—水上游樂(lè)園投資—旅游用地投資=（40.4—0.4—2—3）億元=35億元項(xiàng)目總投資需：38.1億元項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：35億元綜合以上多方面的分析及數(shù)據(jù)表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，但實(shí)現(xiàn)這經(jīng)濟(jì)效益還需通過(guò)大量的營(yíng)銷(xiāo)工作與成本控制以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏的控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利，另外，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)成功有利于樹(shù)立公司品牌，為后續(xù)開(kāi)發(fā)奠定較好的品牌基礎(chǔ)。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1概述 11.2研究結(jié)論 2第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 42.1產(chǎn)品市場(chǎng)分析 42.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 42.3價(jià)格分析 42.4分析結(jié)論 5第三章經(jīng)營(yíng)品種方案和規(guī)模 63.1經(jīng)營(yíng)品種方案 63.2經(jīng)營(yíng)品種規(guī)模 6第四章工藝技術(shù)方案 74.1工藝技術(shù)方案的選擇 74.2.工藝流程和消耗定額 7第五章原輔材料及燃料供應(yīng) 105.1主要原、輔料的品種、規(guī)格、年用量 10第六章建站條件及站址方案 116.1建站條件 116.2站址方案 11第七章總圖運(yùn)輸及土建 137.1總圖運(yùn)輸 137.2土建 13第八章公用工程及輔助設(shè)施方案 148.1給、排水 148.2供電及電訊 148.3采暖 148.4維修 148.5消防 15第九章節(jié)能 29.1能源消耗分析 29.2節(jié)能措施 2第十章環(huán)境保護(hù) 3510.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 3510.2污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 3510.3主要污染源、污染物及防治措施 35第十一章勞動(dòng)保護(hù)及安全衛(wèi)生 3711.1勞動(dòng)保護(hù)和安全要求 3711.2安全衛(wèi)生 37第十二章企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和勞動(dòng)定員 3812.1企業(yè)組織機(jī)構(gòu) 3812.2勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 38第十三章項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 4013.1編制依據(jù) 4013.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 40第十四章投資估算和資金籌措 4214.1建設(shè)投資估算 4214.2流動(dòng)資金估算 4314.3資金籌措 43第十五章經(jīng)濟(jì)分析 4415.1、總成本和費(fèi)用估算 4415.2、結(jié)論 44第十六章研究結(jié)論 4516.1結(jié)論 4516.2存在問(wèn)題 45

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、項(xiàng)目概況 1二、報(bào)告編制的依據(jù) 4三、編制內(nèi)容 4四、結(jié)論與建議 4第二章 業(yè)主基本情況 6一、企業(yè)概況 6二、技術(shù)負(fù)責(zé)方簡(jiǎn)介 7第三章 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 11一、項(xiàng)目背景 11二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18第四章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 23一、紅豆杉市場(chǎng)前景分析 23二、紅豆杉市場(chǎng)現(xiàn)狀 30三、營(yíng)銷(xiāo)策略、方案、模式 33四、產(chǎn)品方案 33第五章 項(xiàng)目建設(shè)條件 34一、項(xiàng)目位置 34二、項(xiàng)目建設(shè)條件 34第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 38一、建設(shè)規(guī)模 38二、建設(shè)內(nèi)容 38第七章 技術(shù)方案 40一、設(shè)計(jì)原則及指導(dǎo)思想 40二、總圖布置 40三、土地整理 42四、道路設(shè)計(jì) 42五、給排水 47六、電力、電信 54七、綠化 54八、紅豆杉種植方案 55第八章 項(xiàng)目資源供應(yīng) 65一、林業(yè)資源 65二、土地資源 66三、勞力資源 67H