房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅申報(bào)d

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的經(jīng)管，降低開(kāi)發(fā)過(guò)程耗費(fèi)的活品的成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。和內(nèi)容。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所1．土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地(即建設(shè)場(chǎng)地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。2.房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用3.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4．代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。以上四類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。3．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。4．建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)5.配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如 (公司本部)行政經(jīng)管部門(mén)為組織和經(jīng)管開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)管費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本經(jīng)管責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營(yíng)方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。采用自營(yíng)方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝(包括裝飾)借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本XXX貸：銀行存款XXX庫(kù)存材料XXX應(yīng)付工資XXX如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶(hù)，用來(lái)核算和歸集自程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類(lèi)核算。一、自營(yíng)工程成本核算的對(duì)象和工程由于開(kāi)發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和些特點(diǎn)，使工程施工具有個(gè)體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對(duì)工程組織成本核算時(shí)，計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)后按照一定的規(guī)范，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡(jiǎn)化工程成本核算手續(xù)，對(duì)于：(l)在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型、開(kāi)竣工時(shí)間相接近的各個(gè)單位工程；(2)在同一工地上施工的幾個(gè)為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本工程：1．材料費(fèi)指在施工過(guò)程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷(xiāo)和租賃費(fèi)用。2．人工費(fèi)指直接從事工程施工工人(包括施工現(xiàn)場(chǎng)制括機(jī)械施工人員)的工資、獎(jiǎng)金、津貼和職工福利費(fèi)。3．機(jī)械使用費(fèi)指在施工過(guò)程中使用自有施工機(jī)械所發(fā)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，5．施工間接費(fèi)措施工單位為組織和經(jīng)管工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位經(jīng)管人員工資、職工福利費(fèi)、值易耗品攤銷(xiāo)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、民工經(jīng)管費(fèi)等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)費(fèi)。上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于二、材料費(fèi)的核算各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過(guò)“領(lǐng)料等材料憑證匯總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對(duì)下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)存料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤(pán)點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、定額耗用量。本月定額耗用量＝∑(本月完成工程量×材料消耗定再通過(guò)盤(pán)點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月實(shí)際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤(pán)差異數(shù)量＝本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×(1±差異分配率)某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià)腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。三、人工費(fèi)的核算工程成本中的人工費(fèi)，對(duì)計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)福利費(fèi)可按工資的比例(目前為14％)計(jì)入各項(xiàng)工程的成“工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下會(huì)同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動(dòng)定額，參照施工圖紙，程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會(huì)同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來(lái)的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎(jiǎng)金于當(dāng)月結(jié)算。對(duì)計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工某施工單位平均工資率(元/時(shí))＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額(元)÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和(時(shí))用施工單位平均工資率乘務(wù)項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費(fèi)：項(xiàng)工程分配的人工資＝該項(xiàng)工程耗用工時(shí)×施工單位平均工資率四、機(jī)械使用費(fèi)的核算施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各使用費(fèi)，是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”工程的。機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一般包括：3．材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤(rùn)滑材料和擦拭材料等費(fèi)4．折舊、修理費(fèi)指對(duì)施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃費(fèi)。5．替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開(kāi)關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷(xiāo)費(fèi)和維修費(fèi)。6．運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)、運(yùn)離施工7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶(hù)，然后按照現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)”賬戶(hù)，攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車(chē)、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。9．間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工、經(jīng)管機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、修理費(fèi)。至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程成本的“材料費(fèi)”工程；為施工有關(guān)經(jīng)管費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)工程，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的總分類(lèi)核算，應(yīng)先在“工程施工——機(jī)械借：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)用9000低值易耗品150材料成本差異25應(yīng)付福利費(fèi)560機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類(lèi)核算，對(duì)大型機(jī)械可按各機(jī)械分專(zhuān)人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)的分配，一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)(或用月報(bào)”中加以匯總。自營(yíng)開(kāi)發(fā)工程成本的核算(二)根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)＝該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)÷機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)對(duì)于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)合械的工作臺(tái)時(shí)×機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù))×實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用現(xiàn)舉例說(shuō)明它的分配計(jì)算方法如下：(一)先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為8元。(二)求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)設(shè)例中:按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)20000元(三)根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類(lèi)賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的元(四)計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對(duì)按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為(五)將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如101商品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施方，并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”工程：貸：工程施工——機(jī)械使用費(fèi)19000對(duì)于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi)，可于月末按各項(xiàng)工五、其他直接資的核算工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接發(fā)的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)實(shí)驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)資、工程點(diǎn)交費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)等。施工單位在現(xiàn)場(chǎng)耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù)，可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工程施工”賬戶(hù)的借方和有關(guān)工程成對(duì)于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表，就可將各項(xiàng)工成本的“其他直接費(fèi)”工程。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位將它分配計(jì)入有關(guān)工程成本。六、施工間接費(fèi)用的核算工程成本中除了上文所說(shuō)的各項(xiàng)直接貿(mào)外，還包括施工手續(xù)，都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶(hù)，然后將它分配程成本。施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：1．經(jīng)管人員工資措施工單位經(jīng)管人員的工資、工資性2．職工福利費(fèi)指按照施工單位經(jīng)管人員工資總額的一定比例(目前為14％)提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)措施工單位施工經(jīng)管使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費(fèi)。4．修理費(fèi)指施工單位施工經(jīng)管使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費(fèi)和大修理費(fèi)。5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工經(jīng)管部門(mén)使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)、消防用具等的購(gòu)置，6.辦公費(fèi)措施工單位經(jīng)管部門(mén)辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤7．差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位經(jīng)管部門(mén)使用的交通工具的油8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類(lèi)核算上，應(yīng)在“施攤費(fèi)用”等賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方。貸：庫(kù)存材料1900易耗品600材料成本差異50如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)工每月終了，應(yīng)對(duì)施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施行分配。某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用×該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)(或人工期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)(或人工費(fèi))×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額]計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用對(duì)接施工間接費(fèi)用定額施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，即將上列算式改為：某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用＝[該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)(或人工費(fèi))×該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額]×本期實(shí)際實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用÷∑[各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)(或人工費(fèi))×各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額]如某施工單位在1998年7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用的6%對(duì)于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶(hù)的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”工程：借：工程施20538七、自營(yíng)工程成本核算程序小結(jié)為了核算各項(xiàng)自營(yíng)工程的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)部門(mén)在接到施明，為各該單位工程或同類(lèi)工程開(kāi)設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。應(yīng)計(jì)成本以后，工程成本明細(xì)分類(lèi)賬的記錄方為完整。工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中各成本工程的實(shí)際成本，根施工”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方:借：開(kāi)發(fā)成本XXX貸：工程施工XXX根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營(yíng)工程成本核算程序歸納如下：1．根據(jù)開(kāi)工報(bào)告，確定工程成本核算對(duì)象，開(kāi)設(shè)工程2．按工程成本核算對(duì)象和成本工程匯總分配材料、人工程實(shí)際成本；5．根據(jù)完工報(bào)告，結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類(lèi)賬中的實(shí)際總成本，并與預(yù)算成本對(duì)比分析。發(fā)包開(kāi)發(fā)工程及其價(jià)款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營(yíng)方式，可以采用發(fā)包方式。對(duì)發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議包合同。承包合同是發(fā)包開(kāi)發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，(4)工程質(zhì)量、保修期及保修條件；(5)工將承包合同副本送開(kāi)戶(hù)銀行作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。一、工程價(jià)款結(jié)算的辦法開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價(jià)有關(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個(gè)地區(qū)所采用的工程價(jià)款結(jié)算辦法來(lái)看，歸納起來(lái)，主要有如下三種。1．按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價(jià)，都是以分部分項(xiàng)工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)收合格的各月份的已完分部分項(xiàng)工程的工程同時(shí)，應(yīng)按工程標(biāo)價(jià)占工程預(yù)算造價(jià)的百分比進(jìn)行調(diào)整計(jì)作量一半預(yù)付，月末(實(shí)際為下月初)按照各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量(即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià))扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2．分段結(jié)算就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段(部位)，如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)扣工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個(gè)占工程造價(jià)75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià) (50％X50％)的全部預(yù)付備料款。不過(guò)隨著生產(chǎn)資料的開(kāi)時(shí)采購(gòu)，今后也就沒(méi)有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬戶(hù)的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款款”賬戶(hù)的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。如上述某開(kāi)發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為600則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款1500009月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款3500010月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的 貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作：借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算一、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織經(jīng)管開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用為了組織開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用l．工資指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)管機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例(目前為14％)提取的職工福利費(fèi)。3．折舊費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。4．修理費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。5．辦公費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各經(jīng)管部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。6．水電費(fèi)指開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各經(jīng)管部7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8.周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)指不能確定為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷(xiāo)費(fèi)。9．利息支出指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手從上述開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)工程中，可以看出它與土地超額完成開(kāi)發(fā)任務(wù)，就可降低開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的總分類(lèi)核算，在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的借方，作如下分錄入賬：攤銷(xiāo)10500必須指出，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)管機(jī)構(gòu)而由企業(yè)(即公司本部)定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活記入企業(yè)的經(jīng)管費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)賬”，將發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)工程分欄登記。二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)地和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這部分按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本(包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本×本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用÷應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱(chēng)直接成本根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的元開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表開(kāi)發(fā)工程編號(hào)名稱(chēng)直接成本分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)根據(jù)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本工程，并將它記入“開(kāi)發(fā)成本”各二級(jí)賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方，作如下分錄入賬：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本25200開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本6400開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本10000土地開(kāi)發(fā)成本的核算一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下品性建設(shè)場(chǎng)地)；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”范(如房屋占地面積或房屋建筑面積等)將其分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶(hù)，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本工程的設(shè)置(一)土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象：1．對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象；2．對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意不能相互混淆。(二)土地開(kāi)發(fā)成本工程的設(shè)置企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì)計(jì)制度規(guī)工程：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；(2)前期工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得程發(fā)生的費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)，工程可行性研究費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)，場(chǎng)地平整費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指土電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。土地開(kāi)發(fā)工程三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)工程的類(lèi)別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)，并按成本核算對(duì)象和成本工程設(shè)置明細(xì)分類(lèi)賬。對(duì)發(fā)生的土工程款”等賬戶(hù)的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)配計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。現(xiàn)舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如下；如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土商品性土地元?jiǎng)t在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本78000用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本20000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本25000貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000分配應(yīng)記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本10000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。四、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并貸：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本1002000為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項(xiàng)費(fèi)用按成本工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對(duì)應(yīng)成本工程。歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開(kāi)發(fā)支出轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)”工程；對(duì)其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”工程。土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車(chē)出540000元共648000元。這塊土地用于建造結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為288000元 ：本648000如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施地”賬戶(hù)的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品—房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶(hù)的借方。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算(一)一、配套設(shè)施的種類(lèi)及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類(lèi)：塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類(lèi)是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，郵局等；(2)開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)的投資體制，無(wú)法保證與城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)為了正確核算和反映企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出；2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類(lèi)大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出和第二類(lèi)大配套設(shè)施支出。二、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本工程的設(shè)置一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施工程，應(yīng)以各配發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本工征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；(2)前期工程其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)發(fā)總成本后，按照各該工程的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，開(kāi)發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施)出需由房屋等開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套間接費(fèi)兩個(gè)成本工程。三、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配工程進(jìn)行明細(xì)分類(lèi)核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或出，可直接記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的相應(yīng)成本程款”等賬戶(hù)的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的賬的“配套設(shè)施費(fèi)”工程，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——XX”賬戶(hù)的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)類(lèi)賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”工程，并記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。對(duì)配套設(shè)施與房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不同步開(kāi)發(fā)，或房屋等開(kāi)準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的“配套設(shè)施費(fèi)”和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是預(yù)提方式記入出售房屋等的開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)合計(jì)×100%式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算(二)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)則施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷ 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際整增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本?，F(xiàn)舉例說(shuō)明配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門(mén)。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出(單位：元)：(元)(元)托(元)應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35000幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40000則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借；開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本105000用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本80000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本765000貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款765000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店35貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔35000分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——商店55000預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出借：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本—一商店40000貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi)40000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明四、已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問(wèn)情況1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門(mén)的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶(hù)的借方，作如借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施460000貸；開(kāi)發(fā)成本－－－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本460000配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。2．按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的規(guī)范(有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本)，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本，作如開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本35000貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本3000003．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320000貸：開(kāi)發(fā)成本—一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本320000如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開(kāi)發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有分配于尚未辦理竣工決算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。房屋開(kāi)發(fā)成本的核算一、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)及其核算對(duì)象和成本工程房屋的開(kāi)發(fā)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本1．一般房屋開(kāi)發(fā)工程，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概(預(yù))算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)工程，開(kāi)竣程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開(kāi)發(fā)成本。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的房屋開(kāi)發(fā)工程，可以開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開(kāi)發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；(2)前期工前期工程費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開(kāi)發(fā)工程建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出(包括設(shè)備費(fèi)用)。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等支出。開(kāi)發(fā)經(jīng)管費(fèi)是指應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)二、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算(一)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款’等賬戶(hù)的貸方。房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，則屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方。(二)前期工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。應(yīng)由兩個(gè)將其分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”方和“銀行存款”等賬戶(hù)的貸方。(三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)接或分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(按歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期(四)建筑安裝工程費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢工程費(fèi)：某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)＝工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)101商品房102商品房采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)工程，行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置的“建筑安裝工程費(fèi)”成本工程。企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本工程，并記入“開(kāi)發(fā)成(五)配套設(shè)施費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。1．配套設(shè)施與房屋同步開(kāi)發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支—應(yīng)付工程款”等賬戶(hù)的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本“賬戶(hù)先行匯集，待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定規(guī)范(如有關(guān)工程的預(yù)算成本或計(jì)劃成本)，分配記入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬2．配套設(shè)施與房屋非同步開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)房屋，后建成本工程，并記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶(hù)的貸方。預(yù)(六)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行核算，房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”三、房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)支出(單位：元)：商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑450000則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本180000結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本150000將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：—房屋開(kāi)發(fā)成本120000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款120000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本305000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款305000將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：房屋開(kāi)發(fā)成本1980000款1980000分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本265000貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本——水塔265000預(yù)提應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本280000貸：預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000分配應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本272000同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開(kāi)發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)四、已完房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開(kāi)發(fā)過(guò)程的商品房、代建房、發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的情方，作如下分錄入賬：3562000代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算一、代建工程的種類(lèi)及其成本核算的對(duì)象和工程代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建土地(即建設(shè)場(chǎng)地)、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別建工程工程開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)分類(lèi)核算。除土地、房屋以外，的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本工程一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：(l)土地征用及拆裝工程費(fèi)；(5)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。二、代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本工程分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相同。完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶(hù)的借方。如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程經(jīng)管部門(mén)的委托，代為擴(kuò)建1080000道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本1080000成本報(bào)表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了編制以上各節(jié)所述的會(huì)計(jì)報(bào)表外，本表、已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表等成本報(bào)表。一、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開(kāi)發(fā)分公司年末在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)查各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的為了反映各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，本表應(yīng)采用棋別和工程；橫向各欄反映年末各類(lèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成在編制本表時(shí)，應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別和工程逐行填列。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別，一般應(yīng)分：商品性土地、自用土地、商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、代建工程等。在開(kāi)發(fā)期內(nèi)產(chǎn)品的工程，一般應(yīng)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象為依據(jù)。本表一般應(yīng)設(shè)置工程開(kāi)工日期、計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積、計(jì)劃開(kāi)“開(kāi)工日期”欄填列在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)工日期?！坝?jì)劃開(kāi)發(fā)面積”欄反映各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)劃開(kāi)發(fā)面根據(jù)批準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定的開(kāi)發(fā)面積填列?！坝?jì)劃開(kāi)發(fā)總成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成填列?！澳瓿蹰_(kāi)發(fā)成本”欄根據(jù)上年本表“年末累計(jì)開(kāi)發(fā)成本”“本年發(fā)生開(kāi)發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)分別反映各項(xiàng)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本年實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆工程費(fèi)及應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)，根據(jù)技開(kāi)發(fā)產(chǎn)品設(shè)置的開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬各成本工程的本年發(fā)生額分類(lèi)分項(xiàng)填列?！澳昴├塾?jì)開(kāi)發(fā)成本”欄反映各項(xiàng)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本年年成本”與“本年發(fā)生開(kāi)發(fā)成本”合計(jì)數(shù)之和，本欄合計(jì)數(shù)應(yīng)與年末資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)方“在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”工程期末數(shù)核對(duì)二、已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算開(kāi)發(fā)分公司在本年度內(nèi)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程、并已驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本的成本報(bào)表。它是用以了解和檢查在年度內(nèi)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本水平及成本構(gòu)成情況，考核開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃或預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果。為了反映各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，本表也應(yīng)采用棋盤(pán)式的結(jié)構(gòu)，縱向各行應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)別和工程境列，反映各項(xiàng)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本及其構(gòu)成等情況。填列本于本年完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程、并已驗(yàn)收合格、合乎設(shè)計(jì)規(guī)范、或者可作商品房對(duì)外銷(xiāo)售、出租房對(duì)外出租、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)本表“開(kāi)工日期”和“竣工日期”欄填列已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)工日期和實(shí)際竣工日期。“實(shí)際開(kāi)發(fā)面積”欄反映已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)面“計(jì)劃開(kāi)發(fā)成本”欄根據(jù)企業(yè)制定的有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本生的包括銷(xiāo)售費(fèi)用、經(jīng)管費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在內(nèi)的完全成本。因此，表列的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)劃成本的計(jì)算口徑亦應(yīng)是開(kāi)發(fā)成“實(shí)際開(kāi)發(fā)成本”欄所屬“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批映各項(xiàng)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自開(kāi)工至完工時(shí)為止實(shí)際發(fā)生的土計(jì)。根據(jù)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬各成本工程的累計(jì)發(fā)生額及其合計(jì)數(shù)填列。會(huì)計(jì)報(bào)表附注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除定期編制會(huì)計(jì)報(bào)表向報(bào)表使用者提供會(huì)計(jì)信息外，還應(yīng)本著充分披露的原則。在會(huì)計(jì)報(bào)表之外，另用附注的方式，用文字對(duì)報(bào)表有關(guān)工程作必要的解釋?zhuān)瑏?lái)幫助報(bào)表使用者理解會(huì)計(jì)報(bào)表的內(nèi)容。會(huì)計(jì)報(bào)表附注的內(nèi)容，主要有以下一、企業(yè)所采用的主要會(huì)計(jì)處理方法的說(shuō)明不同的會(huì)計(jì)處理方法，其所提供的會(huì)計(jì)信息的結(jié)果是有的。為使報(bào)表使用者正確評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成短期投資，應(yīng)說(shuō)明其期末數(shù)的計(jì)價(jià)方法：按成本計(jì)價(jià)，還是按成本與市價(jià)孰低計(jì)價(jià)。應(yīng)收賬款，應(yīng)說(shuō)明其對(duì)壞賬采用直接轉(zhuǎn)銷(xiāo)法，還是采用存貨，應(yīng)說(shuō)明其平時(shí)收發(fā)按計(jì)劃價(jià)格計(jì)價(jià)，還是按實(shí)際固定資產(chǎn)折舊，應(yīng)說(shuō)明其采用折舊是采用平均年限折舊長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)說(shuō)明其按成本法記賬，還是按權(quán)益法無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)，應(yīng)說(shuō)明其成本和攤銷(xiāo)年限的確定配套設(shè)施銷(xiāo)售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，應(yīng)說(shuō)明其確認(rèn)原則。所得稅，應(yīng)說(shuō)明以應(yīng)付稅款法作為核算當(dāng)期所得稅費(fèi)用會(huì)計(jì)中的一貫性原則，要求企業(yè)在不同會(huì)計(jì)期間采用相后各期的會(huì)計(jì)處理方法永久不能變更。會(huì)計(jì)工作為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而必須作出會(huì)計(jì)處理方法變更時(shí)，應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明變更的原因及其對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果之內(nèi)。二、報(bào)表中有關(guān)重要工程明細(xì)資料的列示對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表中的一些重要工程，因報(bào)表格式的限制，未能詳細(xì)列示，應(yīng)在附注中列出明細(xì)資料。如：短期投資，按各類(lèi)投資列出成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，按賬齡分類(lèi)列示，并注明持有本企業(yè)一定股權(quán)(如5％以上投資)單位的欠款額。存貨，按存貨務(wù)會(huì)計(jì)科目列示。提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的企業(yè)，還應(yīng)列示各類(lèi)存貨可變現(xiàn)的凈值。待攤費(fèi)用，如數(shù)額較大，應(yīng)分項(xiàng)列示。長(zhǎng)期投資，按債券投資、股票投資、其他債權(quán)投資、其他股權(quán)投資分項(xiàng)列示賬面余額和當(dāng)年投資收益。固定資產(chǎn)，按類(lèi)別列示其原價(jià)、累計(jì)折舊和凈值。本期增加數(shù)、本期轉(zhuǎn)出數(shù)、期末數(shù)、工程進(jìn)度和資金來(lái)源。無(wú)形資產(chǎn)，按種類(lèi)列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷(xiāo)遞延資產(chǎn)或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，按種類(lèi)列示期初數(shù)、本期增加數(shù)、本期攤銷(xiāo)數(shù)和期末數(shù)。業(yè)，還應(yīng)列示外幣金額及折合率。經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本，按土地轉(zhuǎn)讓、商品房銷(xiāo)售、配套其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，如數(shù)額較大，按業(yè)務(wù)類(lèi)別列示。營(yíng)業(yè)外收入和營(yíng)業(yè)外支出，如數(shù)額較大，按收支工程列三、非經(jīng)常性工程損益的說(shuō)明非經(jīng)常性工程損益是指企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不是經(jīng)常發(fā)生事項(xiàng)的損失或收益。如：固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)說(shuō)明其轉(zhuǎn)讓收入大于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈收益，或小于賬面凈值和有關(guān)稅費(fèi)后的凈損失。收回長(zhǎng)期投資，應(yīng)說(shuō)明收回長(zhǎng)期投資大于賬面投資的收益或小于賬面投資的損失。非常損失，應(yīng)說(shuō)明因自然災(zāi)害等非正常原因造成的各項(xiàng)資產(chǎn)賬面凈值減去保險(xiǎn)賠償款及殘值后的凈損失以及善后發(fā)生的各項(xiàng)清理費(fèi)用。附注中加以披露。四、或有事項(xiàng)及其收益、損失的披露或有事項(xiàng)是指在會(huì)計(jì)報(bào)表編制日已經(jīng)存在的事項(xiàng)，它能的發(fā)生或不發(fā)生而定，具有很大不確定性。或有事項(xiàng)按其發(fā)生可能性的大小及其收益或損失金額注中披露；不予反映?；蛴惺马?xiàng)發(fā)生的可能性，分為很有可能、有可能和很少理估計(jì)和不能合理估計(jì)兩種情況。對(duì)或有收益的披露，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則和收入實(shí)現(xiàn)原則予一般說(shuō)來(lái)，對(duì)很有可能獲得收益的或有事項(xiàng)，不將其收在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露。對(duì)很有可能發(fā)生損失的或有事項(xiàng)，能估計(jì)損失金額的，在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中充分加以披露。對(duì)有可能發(fā)生損失的或有報(bào)表附注中加以披露。對(duì)于下列或有事項(xiàng)，應(yīng)估計(jì)其可能發(fā)生的收益或損失的金額，并說(shuō)明對(duì)未來(lái)結(jié)果的可能影響：有可靠證據(jù)證明的或有收益。五、關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。會(huì)計(jì)中所指關(guān)聯(lián)方，是指在財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)決策中，一方有能力直接或間接控制、共同控制另一方或?qū)α硪环绞┘又卮髽I(yè)；(3)聯(lián)營(yíng)企業(yè)；(4)主要投資者受主要投資者個(gè)人、關(guān)鍵經(jīng)管人員或與其關(guān)系密切的家庭成注中披露如下事項(xiàng)：(l)企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或類(lèi)型、名稱(chēng)、法定化；(2)企業(yè)的主管業(yè)務(wù)；(3)所持股份或權(quán)益及其變動(dòng)。關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事 (2)承發(fā)包工程；(3)購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售商品；(4)購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售租賃；(8)提供資金(包括以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问降馁J款或權(quán)益性資金)；(9)擔(dān)保和抵押；(10)經(jīng)管方面的合同；(11)報(bào)表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類(lèi)型及其交易要素。這些要素一般包括：(1)交易的金額或相應(yīng)比例；(2)未結(jié)算工程的金額或相應(yīng)比例；(3)定價(jià)政策(包括沒(méi)有金額或只有象征性金額的交易)。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方以六、合并會(huì)計(jì)報(bào)表的說(shuō)明企業(yè)集團(tuán)如編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表，除在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明上述應(yīng)附注的事項(xiàng)外，還應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中說(shuō)明：納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的子公司名稱(chēng)、業(yè)務(wù)性質(zhì)、母公司所持有的各類(lèi)股權(quán)的比例；納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表的子公司增減變動(dòng)情況；未納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的子公司的名稱(chēng)、持股比例，未納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的原因及其財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍的非子公司(其他被投資公子公司與母公司會(huì)計(jì)政策不一致時(shí)，在合并會(huì)計(jì)報(bào)表中合并會(huì)計(jì)報(bào)表中說(shuō)明其處理方法；納入合并會(huì)計(jì)報(bào)表合并范圍、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)與母公司業(yè)務(wù)相差很大的子公司的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表等有關(guān)資料。七、資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的說(shuō)明資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)又稱(chēng)期后事項(xiàng)。它是指自年度資產(chǎn)負(fù)債表日后至?xí)?jì)報(bào)表報(bào)出口之間所發(fā)生的事項(xiàng)。按其是否調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表分為調(diào)整事項(xiàng)和非調(diào)整事項(xiàng)。調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況的有關(guān)工程金額作出新的確認(rèn)，而需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作調(diào)整的事項(xiàng)。通常包括：變動(dòng)，改變了資產(chǎn)負(fù)債表日及之前的稅金和利潤(rùn)等。非調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況，不需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作出調(diào)整的事項(xiàng)。但對(duì)企業(yè)以后財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)。如：對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)、達(dá)成協(xié)議的債務(wù)重組事項(xiàng)以及資產(chǎn)重組事項(xiàng)等，都應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表的附注中加以披房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)介紹所得稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅車(chē)船使用稅印花稅契稅個(gè)人所得稅土地增值稅有關(guān)規(guī)定行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)管、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與代理。其主要涉稅事項(xiàng)包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷(xiāo)售不一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，二、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)附著物。1、銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。2、銷(xiāo)售其他土地附著物銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。一、營(yíng)業(yè)稅1、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)(1)、納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。(2)、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照本細(xì)則第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。(3)、營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：a按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的b按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民(1)、在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅。(2)、對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅合作建房，是指由一方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)提供土地使用權(quán)，另一方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)提供資金，合作建房。合地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按二轉(zhuǎn)因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了口以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，視具體情況確定如何征稅：a房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。b房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征(3)、對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。"此項(xiàng)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。(4)、以"還本"方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。(5)、中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題a關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于"以無(wú)形資產(chǎn)投行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定、因此，應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"稅收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)品房的全部收入按"銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)"征營(yíng)業(yè)稅。b關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的c對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%合作方式，均不適用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的額=營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的①納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處經(jīng)管范圍內(nèi)的，稅率為三、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅四、土地增值稅稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)的扣除工程金額后的余額，為增值額。具體講：1、對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地經(jīng)管法》的規(guī)定，法行為，所以不能納入征稅范圍。2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。3、附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移物品。4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除工程金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除工程金額3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及；根據(jù)《中華人民共和國(guó)土