房地產(chǎn)估價需要了解的相關(guān)知識

房地產(chǎn)估價師初始注冊學(xué)習(xí)

【房地產(chǎn)估價需要了解的相關(guān)知識】

提綱第1講：合格估價師的知識結(jié)構(gòu)要求

1、充分而明晰的知識結(jié)構(gòu)2、準確而高效的分析手段3、創(chuàng)新而務(wù)實的評估技巧4、獨立而客觀的估價立場第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟分析的特殊性

1、區(qū)位分析的極端重要性2、市場功能與政府定位3、法律·規(guī)則·管制的經(jīng)濟價值4、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展第3講：認識房地產(chǎn)估價的常見問題

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理問題2、資產(chǎn)評估與項目評價的區(qū)別問題3、NPV分析的局限性問題第1講：合格估價師的知識結(jié)構(gòu)要求

1、充分而明晰的知識結(jié)構(gòu)經(jīng)濟學(xué)、金融、保險、證券、統(tǒng)計、會計、城市規(guī)劃、建筑工程、房地產(chǎn)測繪拍賣、工程造價、法律2、準確而高效的分析手段

更新的經(jīng)濟管理理論——博弈論，實物期權(quán)理論

更新的分析思考模式——對市場、對企業(yè)、對政府對發(fā)展的認識

更新的分析評價手段——管理信息系統(tǒng)（MIS）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（互聯(lián)網(wǎng)）第1講：合格估價師的知識結(jié)構(gòu)要求Ⅱ3、創(chuàng)新而務(wù)實的評估技巧計算機與互聯(lián)網(wǎng)帶來的革命性變化社會現(xiàn)象或經(jīng)濟問題分析的理性原則4、獨立而客觀的估價立場原則的公正性程序的公正性結(jié)果的公正性第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟分析的特殊性Ⅰ

1、區(qū)位分析的極端重要性（1）“Location,location,andlocation”（2）戰(zhàn)略性區(qū)位理論與空間經(jīng)濟學(xué)（3）區(qū)域經(jīng)濟學(xué)與城市經(jīng)濟學(xué)2、市場功能與政府定位（1）市場是社會資源優(yōu)化配置的基礎(chǔ)（2）政府行政介入的市場原則第2講：理解房地產(chǎn)經(jīng)濟分析的特殊性Ⅱ

3、法律·規(guī)則·管制的經(jīng)濟價值（1）“逆向選擇”與“道德風(fēng)險”（2）信息經(jīng)濟學(xué)與契約理論（3）拆遷評估規(guī)則的制定問題

4、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展（1）產(chǎn)業(yè)性質(zhì)：基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，資源性產(chǎn)業(yè)，主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展：可持續(xù)發(fā)展觀，代際公平與代際效率，最低安全標準第3講：認識房地產(chǎn)估價的常見問題Ⅰ

1、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的處理問題（1）實際數(shù)據(jù)參數(shù)的客觀化處理——從統(tǒng)計學(xué)與計量經(jīng)濟學(xué)的思考（2）微觀數(shù)據(jù)的宏觀修正——定性因素的定量化處理（3）不同影響因素的綜合分析——因素疊加的增強效應(yīng)與效果抵消的衰減效應(yīng)2、資產(chǎn)評估與項目評價的區(qū)別問題（1）資產(chǎn)評估的中介性立場房地產(chǎn)估價的中介性——正常市場環(huán)境下公平合理的市場價值（價格）（2）項目評價的主體性原則房地產(chǎn)項目評價的主體性——特定物業(yè)對于特定項目（關(guān)聯(lián)）主體的價值

第3講：認識房地產(chǎn)估價的常見問題Ⅱ

（3）三大類評估方法的同一性問題估價目的的根本性與估價方法的靈活性不同估價方法的共同市場（分析）基礎(chǔ)（4）論資產(chǎn)評估與項目評價的區(qū)別洪開榮，技術(shù)經(jīng)濟，1999年第8期。

論資產(chǎn)評估與項目評價的區(qū)別甲地——物業(yè)：純收益50萬元（當?shù)啬昃Ｊ找鏋?0萬元，當?shù)啬昃Ｊ找鏋?0萬元）甲地——物業(yè)：所有者的投資回報率10%（行業(yè)平均回報率12%，行業(yè)平均回報率8%）試問：（1）從資產(chǎn)評估師的角度來看，該物業(yè)價格是多少？60/12%，40/8%，其他？（2）從項目評價者的角度來看，該物業(yè)價格是多少？50/10%，60/12%，其他？（3）如何理解上述數(shù)字的實質(zhì)內(nèi)涵（經(jīng)濟意義）？若再考慮：重置成本凈值為500萬元，市場比準價格為480萬元，三大類評估方法的統(tǒng)一性？開發(fā)商1開發(fā)商2立即投資追隨投資立即投資8，8-4，10追隨投資10，-40，0規(guī)劃者開發(fā)商合作非合作合作4，4-1，7非合作7，-1-2，-2開發(fā)商投資博弈規(guī)劃者介入博弈

（1）主體相互作用的忽略——主體博弈分析囚徒困境（Prisoner’sDilemma）——個人理性與集體理性的矛盾納什均衡（NashEquilibrium）——（等待投資，等待投資）或（合作，非合作）及（非合作，合作）的策略組合3、NPV分析的局限性問題風(fēng)險規(guī)避（RiskAversion）與互動公平（ReciprocalFairness）

主體1主體2持續(xù)開發(fā)非持續(xù)開發(fā)持續(xù)開發(fā)10-L,10-L

8-ι,4+ι

非持續(xù)開發(fā)

4+ι,8-ι

6+L,6+L

土地可持續(xù)開發(fā)博弈分析

（2）環(huán)境不確定性的影響——

實物期權(quán)分析

風(fēng)險（Risk）不確定性（Uncertainty）不可逆性（Irreversibility）管理柔性與選擇權(quán)價值（實物期權(quán)價值，RealOptionValue）待開發(fā)土地項目評價準則

L公司擁有一塊土地。經(jīng)開發(fā)后，這塊土地的價值將為2200萬元，相應(yīng)的開發(fā)成本為2000萬元。L公司面臨立即開發(fā)和繼續(xù)等待的決策選擇。設(shè)土地開發(fā)后的價值為V，土地開發(fā)的成本為C，等待的機會成本為M，等待期權(quán)的價值為W。以項目價值=max[V－C,W－M]為決策準則。（V－C）表示立即進行開發(fā)所能獲得的價值,（W－M）則為等待情況下項目的價值。V可以由該地區(qū)不動產(chǎn)企業(yè)股票組合來跟蹤，預(yù)期的波動率為50%。使用實物期權(quán)定價模型，得到當前的等待期權(quán)的價值為1800萬元。則立即開發(fā)土地的成本為實際應(yīng)投入的成本和放棄的等待期