如何運(yùn)用收益法的基本原理

收益法第一節(jié)

收益法的基本原理一、收益法的概念和理論依據(jù)1.概念：是求取估價(jià)對象未來的正常凈收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2.理論原理：預(yù)期原理將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，自愛現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格二、收益法適用的對象和條件

是有收益或者有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)三、收益法的操作步驟1.搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2.估算潛在毛收入3.估算有效毛收入4.估算運(yùn)營費(fèi)用5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率7.選用適用的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格

第二節(jié)收益法的計(jì)算公式一、最一般的公式

nAi

V＝∑--------------i=1（1＋R）i式中:V─收益價(jià)格（元，元/m2）；Ai─未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R─資本化率（％）；

n─

未來可獲收益的年限（年）。

二、暖收江益椅年躍限拿無降限唉年粗且滋其驚他為因蘆素什不末變拘的清公調(diào)式V尼=咸a紫/加r此移公夢式蘿的首假弓設(shè)充前青提適是羽：買⑴親凈闊收編益紛每櫻年飄不靜變況為a倍;撿⑵資鮮本閣化尼率鄉(xiāng)豐大租于朝零怒為r聲;疤⑶收奇益易年盡限抓為斜無起限白年三辜、屆收懶益澤年財(cái)限蔥有逝限液年喪且儀其央他倒因討素刺不慘變風(fēng)的割公拉式V咸=a閑/翠r們[容1柱-犯1吃/皇(嚇1飽+榨r)黑n]此差公態(tài)式邊的據(jù)假衡設(shè)相前副提乏是順：糠⑴申凈躍收艷益帝每腰年榜不遺變等為a偵；淺⑵資累本間化落率贏大冒于止零沿為r毛；沃⑶收牲益融年慌限燈為返有且限頑年n該騾公磚式惠有飯以下寄列夏用膀途訓(xùn)：1浮.磨直握接控用懸于錘計(jì)巧算鍬價(jià)顆格2版.裁不父同云年公限騎價(jià)斤格應(yīng)的尸換潑算3遞.調(diào)比僑較創(chuàng)不門同慣年雪限蛾價(jià)燦格炎的摘高窄低4仔.久用幼于炎比扁較郊法甩中誰土司地土使悄用符年河限桂修耳正5享.遇其作他抹通健過可計(jì)扯算緊可娃以命發(fā)瞞現(xiàn)緊，肉資仁本勉化栗率是越伶高,接堪近鴉無阻限乘年搖的揀價(jià)秩格精越土快四釘、殃凈捏收僻益懼在伯未腰來撕的你前詳若尋干銀年擴(kuò)有姥變尿化堡的替公濫式1吵.收夏益憑年堤限訴無企限榜年剩的京公路式n鴿aiaV偶＝府∑局-醫(yī)-炸-扣-侵-減-冊-蟻-迫-狀-擔(dān)-失-夜-尾-戶+利-慕-程-棄-且-哲-深-亦-舟-睛-振-孔-挖-i脂=序1肆（突1宰＋稈r趴）ir（1旨+豎r）t2袋.收徐益憲年妻限冰有壞限華年準(zhǔn)的謹(jǐn)公迫式n賴aia寇1V連＝領(lǐng)∑垃-態(tài)-備-豪-腰-服-抱-煩-拌-晶-堡-叮-疤-罵-者+妹-鮮-致-辭-漫-糧-嶼-嬌-防-腥-經(jīng)-敬-父-[卻1--哥-媽-背-貸-吧-掩-火-裝-乞-殃]i戀=標(biāo)1何（尖1植＋陽r側(cè)）ir（1頑+蛙r）t徹(1太+碎r羞)n頂-賣1五乖、灣凈不收受益緩按蛛一百定潔數(shù)存額拳遞賢增禽的警公歐式1亦.醋收逃益摔年魄限丸無里限救年綢的銹公羞式V綱=撒a／r行+址b／r22嶺.終收價(jià)益墨年嗽限德有寨限宮年止的薪公貪式1秀nV雁=砌(礙a／r陡+宋b／r2）[舞1蓮-儲-畢-償-和-曬-拴]凝-愁b／r愧×鴉-基-枯-棄-(征1剝+逼r鋸)n(富1乏+改r根)n六防、島凈躬收表益埋按慣一鍋定川數(shù)添額白遞艇減暫的褲公資式只鍬有增收童益營年亡限付有海限館年羅一將種優(yōu)，第而訴且眠要障求朵收伶益親年森限劣必荒須符小側(cè)于a潤/朝b七繼、朋凈康收歪益趟按狼一印定裂比堵率抓遞均增扣的股公各式1隙.裹收酸益乳年幟限嶺無任限鏈年盾的鍵公帖式aV超=調(diào)-恰-盯-蔽-蔬-濁-輔-r雖-礙g2床.收稈益驅(qū)年眉限森有程限頓年泛的釀公鑒式a療1肝+嘉gV蒼=搬-柔-路-瘦-施-他-駝-槍[綿1圖-估(軍-芳-筍-唉-運(yùn)-持-種-返-使-舒)n]r枯-恰g慢1立+使r八禿、喊凈隨收括益獵按坦一駱定果比子率群遞屠減獄的序公士式1結(jié).奪收龜益桶年犯限拒無棋限短年雀的譜公再式aV努=扮-售-感-詠-沈-趟-葛-r走+逆g2塵.常收注益級年朗限格有蔥限輪年施的腳公愿式a巧1悄-潛gV牲=秧-菌-世-運(yùn)-災(zāi)-鉆-說-胃[她1冬-爺(枝-炭-父-貼-摧-埋-韻-霧-攏-造)n]r負(fù)+革g郵1想+嗎r九頑、道預(yù)沖知扭未微來詳若券干辣年耗的班凈致收桂益顫及穴若博干沈年鍋后凈的巧價(jià)圈格增的巴公倦式t搖aivtV拾＝揚(yáng)∑統(tǒng)-特-勺-話-權(quán)-濫-憐-置-牌-考-礙-束-制-肌-遭+緊-蠢-斑-透-宋-設(shè)-揮-刻-沫-局-內(nèi)-皮-奪-i槐=怪1慰(施1變+掩r腳)i(矩1鋪+務(wù)r垂)t此身公毫式欲的舒假街設(shè)屢前乒提臺是瓦：索（桐1巖）陵已完知毅房懂地蹈產(chǎn)奮在舉未較來抵第t年梨末抄的獵價(jià)藏值弊為Vt；藍(lán)（2凍）凈流收很益虹在宋前t年呢(綱含示第t年血)笑有碌變塊化第雕三下節(jié)凱凈揉收洲益一太、丘凈鞭收蜂益島的辯計(jì)章算粘公代式凈頌收劣益臉＝問潛霞在有毛臟收陳入隱－剛空林置貴等性造輝成溪的平收播入助損伴失飲－杏運(yùn)描營柏費(fèi)棟用初＝鹽有廣效待毛持收脾入肺－寧運(yùn)駕營秒費(fèi)購用潛翼在校毛辱收寧入木、纏有取效抽毛湊收叢入嗎、朱運(yùn)寧營權(quán)費(fèi)話用火、迎凈嘉收柜益矩通直常依以仰年汁度掃計(jì)潛筍在孤毛鉤收糖入喝：創(chuàng)是滅假君定姻房勉地單產(chǎn)攝在斃充謀分尺利踏用討、風(fēng)無蠻空救置閣狀里況拐下峽可兇獲庫得趣的呆收纏入有胳效偽毛程收敏入：案是藏由含潛街在僚毛嫁收沉入禍扣揉除延空低置談、示拖貧欠曾租唉金釘以恒及臺其鼠他揚(yáng)原聰因危的泄收勝入惹損仍失游后賠所楊得羽的憤收鐘入運(yùn)劃營寨費(fèi)蛛用：眉維辦持載房懼地砌產(chǎn)廟正示常耀生妨產(chǎn)愚、蜓經(jīng)擠營挪或乎使掩用玩必公須再支樓出廢的漏費(fèi)損用遣及迷歸勉屬逝于淡其廢他倘資烘本勺或塌經(jīng)錘營城的漠收騰益醒。運(yùn)義營殼費(fèi)復(fù)率：崇運(yùn)膜營膛費(fèi)石用塵與肺有層效驚毛臣收魚入豪之轟比凈晉收探益險(xiǎn)：認(rèn)由免有且效瀉毛鄙收冬入竭扣稼除膛運(yùn)怪營敢費(fèi)蛙用申后歇得奏到頑的飽歸吵屬夠于斷房鈔地獵產(chǎn)民的襯收帥益二、票不格同畜收躬益昂類愧型狂房任地嗽產(chǎn)冒的崖凈路收扎益栗求秩取1戒.舊出躲租賞型爪房惡地惑產(chǎn)早的魂凈帶收植益縱求墾取對退象：副住臺宅潮、各寫發(fā)字充樓信、京商船場控、櫻停兇車拾場怠、箏標(biāo)租準(zhǔn)節(jié)工逗業(yè)刊廠屋房此、畏倉業(yè)庫伴和樸土姑地頃等方探法：仗租濤賃馳收話入步扣勤除史維嚴(yán)修蛇費(fèi)蛾、膠管但理基費(fèi)伍、挑保遺險(xiǎn)盾費(fèi)棍、賣房搏地羅產(chǎn)哭稅托和協(xié)租詠賃袍代后理集費(fèi)士等換后司的澆余幅額租字賃撈收厭入：逝有摩效稅毛剪收驕入競、門和廢租喝賃坐保兵證瓶金亮、啞押娘金饒等木的復(fù)利披息趙收笑入注閱意：寬所挺求飾房步地蜜產(chǎn)償是眠否側(cè)包碑括緊其臉?biāo)?lián)資售產(chǎn)2貸.嚴(yán)直符接隱經(jīng)吵營碗型史房嘆地奧產(chǎn)走的凈倘收勺益①杏商晝業(yè)萬經(jīng)畫營津型誘房出地墻產(chǎn)灰：忌商掀品象銷奴售歌收鐘入娘扣崖除恨商炭品渴銷轎售注成看本腫、溉經(jīng)脆營墓費(fèi)貼用鄉(xiāng)豐、取商之品陵銷蘇售子稅求金賄及防附劉加垃、禽管尖理劑費(fèi)醋用掛、烤財(cái)那務(wù)胞費(fèi)白用奶和備商辜業(yè)宴利見潤②億工罩業(yè)搞生逼產(chǎn)榴型崗房徹地伶產(chǎn)端：憑銷抓售燈收狀入柜扣煌除攤生蛛產(chǎn)差成齊本械、駁產(chǎn)粱品蘭銷橫售唱費(fèi)釣用嚇、犁產(chǎn)遲品殿銷位售瓦稅億金仍及恢附救加傍、愛管坑理余費(fèi)旱用簡、址財(cái)皂務(wù)蝦費(fèi)蘆用再和糧廠己商兔利羞潤③伙農(nóng)禍地座凈怪收賽益駝的致估拔算蓬，嫂有鳳農(nóng)越地雀平蒼均往年針產(chǎn)凱值灶扣芒除徐種座苗窯費(fèi)琴、貸肥胞料控費(fèi)充、練人礦工因費(fèi)舅、絨畜暫工蓬費(fèi)最、爪機(jī)妻工井費(fèi)鏡、咱農(nóng)醉藥虎費(fèi)靈、寒材照料房誠費(fèi)薦、去水娘利競費(fèi)竟、剃農(nóng)芹舍粥費(fèi)摧、泡農(nóng)臂具塵費(fèi)群、禿稅針費(fèi)會、蹄投甜資稼利秒息3宗.僵自子用列或慘尚趁未拘使毒用鞠的教房尿地睜產(chǎn)儀的迫凈閃收這益系求芹取泡：比飛較膀法4園.釀混辭合忠型貌房編地俘產(chǎn)根的畏凈錢收典益篇的卷求灰取三迎、磁求殘取惹凈疼收受益垮時(shí)潮有奧關(guān)雁收膛益吼的板取債舍（崖一機(jī)）貢有塌形遞收粘益油和除無滋形蠢收昆益（嘗二御）報(bào)實(shí)平際閃收希益爬和徐客拜觀框收啄益有翼租承約兇限變制傘的煮，雪租旗約貓期秩內(nèi)舞的亂租疊金昂應(yīng)跑采摧用攜租貼約菌所免確條定痛的仰租躲金舊，號租鏟約榆期墨外涼的懇租希金可應(yīng)茫采股用羽正指常講客惱觀界的接租桑金抵。例憂題睡：某純商旱場憤的散土西地悟使鞏用滔年劉限撒為浪4稱0洞年館，晨從偉1非9債9煮8刺年獄1歇0誘月淘1家日充起賞計(jì)貸，喇該癢商韻店飲共旦有刃兩庫層曲，扔每崖層杏可悅出響租聽面百積躺各栽為幸2敢0塵0液平身方鬼米叼。歪一材層句于駐1萍9瓜9絲式9鞋年榆1航0穴月拾1鳳日采租渾出彎，標(biāo)租繞期代為病5肢年邊，鵲可身出添租桐面次積板的承月浩租慚金濟(jì)為求1稀8筑0疏元顆每謙平茫方蹄米轎，忘且暑每攜年曲不基變誓；忙二硬層縣現(xiàn)接暫興空色置楚。戚附輪近版類曾似職商出場境一葵、前二拒層暗可載出壞租連面撈積基的套正缺常記月孕租父金寧分押別大為扛2計(jì)0談0覆元誤每問平摩方耕米岸和佳1孕2鴉0胃元仔每伏平礦方書米稀，謀運(yùn)橋營辯費(fèi)撿用螞率娘為倘2市5遞％旦。葉該雙類傍房頓地牙產(chǎn)和的甜資戀本政化需率麗為妻9呀％環(huán)。試析估蛾算盞該愈商繡場轟2禿0苗0接2刷年箭1才0滲月君1精日策帶暴租抄約加出瓜售敗時(shí)別的詳正欲常助價(jià)仍格勤。四暈、本凈戲收拋益葬流件量室類緩型（仗一吊）捕未梳來策凈訂收旗益掃流稿量侄類筍型1什.帶每摟年百基殿本固膚定焰不京變2府.羅每毒年吐基念本錘上臘按贈某煎個(gè)固鄰定朵的雅數(shù)儉額鍋遞做增退或諷遞欠減3授.配每慮年杠基峽本逮上鳥按蔬某按個(gè)固退定訂比芳率告遞辮增潤或稠遞遭減4鬧.縫其鎖他有隸規(guī)雪則風(fēng)的冰變體動(dòng)待情司形（二同）建凈桌收癢益測求之取絡(luò)方務(wù)法1稅.怖調(diào)負(fù)查落求擔(dān)取頭估滅價(jià)迷對雷象拐過伏去錯(cuò)若濾干比年滋的群凈依收綿益墾，完然碰后只將賀其喊簡希單閱算柏術(shù)蝦平圣均轉(zhuǎn)數(shù)序作猴為暈凈犁收茅益2訴.歉調(diào)水查肚預(yù)熔測貪估壯價(jià)膽對仗象置未粱來端若弱干豈年哭的朱凈鳳收垮益穿，返然腹后華作躬簡響單如算月術(shù)占平格均尖數(shù)3語.渴調(diào)卡查推預(yù)祝測蛾估短價(jià)英對縮慧象獻(xiàn)未釘來敞若喉干滋年糖的轟凈幅收撓益什，看然耐后皮采刊用釋下嗓列搶等死式螞求鄰出內(nèi)加掏權(quán)五申、收約益絲式年拿限寨的丙確改定1短.障根館據(jù)寶土霉地弟的換使翠用咳年祥限2忙.下根蟲據(jù)蜜建怠筑在物但的躍使此用趴年汗限益：背要吹加港上文土嚼地速使皺用由年緊限戴超軌出原建伙筑坡物鋸的毛經(jīng)語濟(jì)買壽翁命淺的貿(mào)土狹地趨剩閑余織使土用鍬年濃限博價(jià)測值夫的甚折臂現(xiàn)妹值3兄.暈可壞考牢慮篇為兆無鬧限夸年慌：疑凈擱收裝益縣中步應(yīng)慶扣橫除從建猴筑廣物達(dá)的僑折鹽舊稅費(fèi)男和騎土禍地蔽攤列提粒費(fèi)第扁四咐節(jié)仗資給本眠化貧率一曉、閃資潔本到化堂率刮的局重姐要蔑性資杯本艘化床率眨是葉將雖房玩地怖產(chǎn)朗的季凈耽收面益禁轉(zhuǎn)玻換笛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