財務管理資料2023年-大廈項目財務分析

廣刑市京甯業(yè)大質(zhì)洋決項自財務臺新赧告一、本次項目概述（一）本次項目主要相關技術經(jīng)濟指標1、總用地面積：43960m22、總建筑面積：172940m23、建筑密度：49.75%4、容積率：5.035、地下建筑面積：117430?6、地上建筑面積：161197m27、西塔樓建筑面積：71771m28、東塔樓建筑面積：1011690?9、已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）本次項目解決方案根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過程略），將該本次項目兩棟塔樓分別建為一棟甲級純寫字樓（以出租為主）與一棟全天候商務寫字樓（以出售為主）（三）本次項目功能面積分布，見表1及表2所示。表1西塔樓（全天候商務寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負一層商場30133013小計76471層大堂、商場等264826482層商場154115413層商場154115414層酒樓、餐廳250525055層相關技術層177417746~16層寫字避難層1541154118層設備層1541154119?29層寫字避難層1541154131?39層寫字備層1541154140停機坪180180小計64124合計717711.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設投資2.2銷售銷售稅金及附加土地增值稅2.3租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量12594314()467154992170165185338200511215683230856246710262563278416294269310123325976341829357604根據(jù)評價指標顯示：本本次項目投資回收期為7.89年本本次項目全部投資凈現(xiàn)值（NPV）=86866萬元全部投資內(nèi)部收益率為21.27%由此可見，本本次項目從動態(tài)盈利角度分析，滿足投資要求。2、自有資金投資現(xiàn)金流量表本本次項目自有資金投資現(xiàn)金流量表如表13所示。表13自有資金現(xiàn)金流量表序號本次項目名稱合計建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161現(xiàn)金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822現(xiàn)金流出463843524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838393895889582.1自有資金597205242558269660172.2預售收入再投入1767228760196192.3貸款還本付息5755011510115101151011510115102.4銷售稅金及附加48421391224712042.5租賃稅金及附加12092954875325341805048529050765163480342703920414241422.6土地增值稅7892273661962.7所得稅153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153凈現(xiàn)金流量-52425-363-745-596923331335849660559361771816592149251382914524145244累計凈現(xiàn)金流最-52425-52788-53533-59502-59269-56136-50287-43682-37746-20028-343611489253183984354367續(xù)表13自有資金現(xiàn)金流量表序號本次項目名稱建設經(jīng)營期20172018201920202023202220232024202520262027202820292030203120321現(xiàn)金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902現(xiàn)金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1自有資金2.2預售收入再投入2.3貸款還本付息2.4銷售稅金及附加2.5租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值稅2.7所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483凈現(xiàn)金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計凈現(xiàn)金流量688928341697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根據(jù)評價指標顯示：（1）本本次項目自有資金投資凈現(xiàn)值（NPV）=50829萬元（2）自有資金投資內(nèi)部收益率為21.27%由此可見，從自有資金動態(tài)盈利角度分析，本本次項目滿足投資要求。（四）本次項目資金來源與運用表資金來源與運用表集中體現(xiàn)了本次項目自身平衡的相關能力，是財務評價的重要依據(jù)。本本次項目的資金來源與運用詳見表14所示。表14資金來源與運用表序號本次項目名稱建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161資金來源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1銷售收入2265636598196061.2租賃收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有資金242558269660171.4銀行貸款60004500350002資金運用24252901942150655371820920564227702338422840115511063792838393895889582.1建設投資24252425433956606352.2借款還本付息11510115101151011510115102.3銷售稅金及附加1391224712042.4租賃稅金及附加54875325341805048529050765163480342703920414241422.5土地增值稅2273661962.6所得稅314755272627344548746211658462546388583450134473481548153盈余資金0219-494923331335849660559361771816592149251382914524145244累計盈余資金02191702194523585943416039219753969356285712108503999564114088續(xù)表14資金來源與運用表序號本次項目名稱建設經(jīng)營期20172018201920202023202220232024202520262027202820292030203120321資金來源234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.3自有資金1.4銀行貸款2資金運用8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建設投資2.2借款還本付息2.3銷售稅金及附加2.4租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.5土地增值稅2.6所得稅48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483盈余資金145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累計盈余資金128613143137157662172835188008203181218353233526249380265233281086296939312793328646344499360274由表中計算結(jié)果看出，本本次項目累計盈余資金大于零，故從資金平衡相關能力角度分析，本本次項目滿足投資要求。編號：時間：2021年X月X日 書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟 頁碼：第15頁共15頁本次項目盈虧平衡分析（一）銷售部分盈虧平衡分析假定本本次項目總投資不變，且售價與收款進度如基準解決方案所設，則由計算可得，當用于銷售部分的寫字樓銷售率為52.35%時，用于銷售部分的寫字樓投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率＜70%時，本次項目風險較低。本本次項目盈虧平衡點的銷售率為52.35%,可見其風險程度較低。（二）租賃部分盈虧平衡分析假定本本次項目總投資不變，且租賃價與收款進度如基準解決方案所設，則由于出租部分的物業(yè)出租率為23.54%時，租賃部分全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的出租率＜70%時,本次項目風險較低。本本次項目盈虧平衡點的出租率為23.54%,可見其風險程度較低。本次項目財務評價結(jié)論通過上述財務評價結(jié)果來看，本本次項目解決方案的財務凈現(xiàn)值大于零；財務內(nèi)部收益率大于基準投資收益率7%；借款償還期能滿足貸款機構(gòu)的要求，且本次項目具有較強的抗風險相關能力。因此，本解決方案在財務上可行。表2東塔樓（甲級純寫字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負一層管理中心、低壓配電房20482048小計40961層大堂、商場等204820482層商場180318033層商場180318034層商場204820485層相關技術夾層204820486~18層寫字樓20482662419層避難層2048204820?35層寫字寫字樓1536153637層避難層1536153638?45層寫字49層寫字樓1024409650層設備層1024102450層核心部設備層283283小計9195351?55層寫字樓10245120合計101169二、本次項目投資估算與資金籌措（一）本次項目開發(fā)投資估算的各項設定與總投資估算表1、本本次項目的開發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。2、從本次項目開始動工起，本本次項目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本本次項目各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期工程費、工程建設費、開發(fā)期間稅費、管理費、財務費、銷售費用、不可預見費以及其他費用等。經(jīng)測算，開發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見表3。表3本次項目總投資估算表本次項目東塔成本東塔單價西塔成本西塔單價合計1、開發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1土地購置費292497398289120750260228915000000001.2前期工程費1.3工程建設費551302122544935612572749629074278491.4開發(fā)期間稅費64193260635367430635121009363232、開發(fā)費用10462006710339972189513902043419622.1管理費1653906416310683772149272228362.2其他費用50584505035885505086470002.3不口」預見費1653906416310683772149272228362.4財務費用66483489657471645126571136480012.5俏售費用0027601289385276012893、總計10126128471000870009328797551712706134（二）各項投資與成本費用估算表（略）（三）本次項目投資計劃與資金籌措表本本次項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開發(fā)商已投入了50000萬元完成了本次項目前期的有關工作，因此本本次項目實際資金缺口為55220萬元，計劃由開發(fā)商投入自有資金970萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款45500萬元用于投資，剩余部分66051萬元由租售收入補充，總追加投資為121271萬元。本次項目投資計劃與資金籌措表詳見表4所示。表4本次項目投資計劃與資金籌措表序號本次項目合計建設經(jīng)營期20022003200420051投資總額12127124252425433956606351.1建設投資12127124252425433956606352資金籌措12127124252425433956606352.1自有資金9720242558269660172.2借款資金45500060004500350002.3銷售收入再投資6605101767228760196193資金缺口（2.1+2.2）5520024256582519641017三、 本次項目銷售與租賃收入測算本本次項目的經(jīng)營解決方案是將西塔樓寫字樓全部用于出售，共58093m2。東塔樓的寫字樓和商場以及西塔樓的商場全部用于出租。每年各項收入預測詳見表5、表6、表7所示。表5西塔樓寫字樓銷售收入測算表2003200420052003售價13000銷售率30%銷售面積17428銷售收入（萬元）226562004售價14000銷售率75%銷售面積26142銷售收入（萬元）365982005售價13500銷售率100%銷售面積14523銷售收入（萬元）19606合計（萬元）78861表6西塔樓商場租賃收入測算表年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商場（-1至地面四層）平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元）53335363839384038363438383838租金收入（萬元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202320222023202420252026202720282029203020312032商場（?1至地面四層）平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表7東塔樓出租收入測算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018寫字樓平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租賃費用（萬元）313131414141414131213131313租金收入（萬元）60999801375517390181061702417520164551414412734133111331113311133n平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450商場（1至4層）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租賃費用（萬元）835363839384038363438383838租金收入（萬元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931東塔小計（萬元）86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241續(xù)表7東塔樓出租收入測算表年份20192020202320222023202420252026202720282029203020312032寫字樓平均月租金（元）15()157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租賃費用（萬元）1313131313131414141414141414租金收入（萬元）1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125商場（1至4層）出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租賃費用（萬元）3839393939394141414141414141租金收入（萬元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333東塔小計（萬元）1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009本次項目借款還本付息分析根據(jù)建設期每年投資額估算，本本次項目需向銀行貸款45500萬元用于投資。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2006年開始還本付息，2010年還清。根據(jù)中國人民銀行2002年2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為5.76%。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常為中國人民銀行公布的貸款利率乘以L1的系數(shù)，即本本次項目當前融資成本為年利率：5.76%*1.1=6.336%。本本次項目合計需支付利息113648001元，詳見借款還本付息表8。表8借款還本付息表（單位：元）本次項目建設經(jīng)營期合計20032004200520062007200820092010年初借款累計61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年應計利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底還本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累計619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810本次項目銷售與租賃稅金及附加測算本本次項目銷售與租賃稅金及附加估算表詳見表9、表1()所示。表9銷售稅金及附加一覽表序號本次項目計算依據(jù)建設經(jīng)營期合計20022003200420051銷售收入226563659819606788602銷售稅金及附加13912247120448422.1營業(yè)稅(1)*5%1133183098039432.2城市維護建設稅(2.1)*7%79128692762.3教育費附加(2.1)*3%3455291182.4防洪工程維護費(1)*0.09%203318712.5交易印花稅(1)*0.05%111810392.6交易管理費(1)*0.5%113183983943土地增值稅(1)*1%227366196789表10租賃稅金及附加估算一覽表序號本次項目計算依據(jù)合計建設經(jīng)營期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161租賃收入685530307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822租賃稅金及附加12092754875325341805048529050765163480342703920414241422.1營業(yè)稅(1)*5%342761524892211851431149914391463136112101111117411742.2城市維護建設稅(2.1)*7%2399117658310010510110295857882822.3教育費附加(2.1)*3%10280728364345434441363335352.4防洪工程維護費(1)*0.09%6170417212627262625222021212.5交易印花稅(1)*0.05%343029121415141514121112122.6房產(chǎn)稅(1)*12%822643759622132844343435993453351232672905266728182818續(xù)表1（）租賃稅金及附加估算一覽表序號本次項目計算依據(jù)建設經(jīng)營期20172018201920202023202220232024202520262027202820292030203120321租賃收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902租賃稅金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1營業(yè)稅(1)*5%11741174117412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市維護建設稅(2.1)*7%828282868686868691919191919191912.3教育費附加(2.1)*3%353535373737373739393939393939392.4防洪工程維護費(1)*0.09%212121222222222223232323232323232.5交易印花稅(1)*0.05%121212121212121213131313131313132.6房產(chǎn)稅(1)*12%2818281828182959295929592959295931073107310731073107310731073107本次項目財務評價（一）本本次項目財務分析的假設前提本本次項目的財務分析是在對本次項目的成本收益測算的基礎上，按盡可能接近本次項目開發(fā)實際情況的原則設定分析的前提假設，并據(jù)此進行計算。1、價格水平的假定本本次項目物業(yè)的租售價格是根據(jù)市場比較并結(jié)合廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況進行時間修正后，得出物業(yè)將來推出市場時的價格。2、租金升幅的假定在計算本本次項目的出租收入時，根據(jù)廣州市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展狀況，設定租金每五年絕對升幅為5%。本租金基本可視為凈租金標準。3、稅費的規(guī)定本本次項目物業(yè)在銷售和出租期間預計發(fā)生的稅項和費用的計算標準均嚴格按照政府的有關規(guī)定。4、出租物業(yè)的折舊本本次項目用于出租的物業(yè)每年的折舊采用直線折舊法。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營期最后一年（2005年至2032年，共28年）。5、出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值本本次項目不考慮出租物業(yè)的期末轉(zhuǎn)售價值。6、期望收益率（基準收益率）的確定設定為7%。（二）損益表與本次項目靜態(tài)盈利相關能力分析詳見表11所示。表11本次項目損益表序號本次項目名稱計算依據(jù)合計20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入76439102265636905245691844223697286192998928776292692722924208222222348223482234821.1銷售收入788602265636598196061.2租賃收入68553030749631844223697286192998928776292692722924208222222348223482234822總成本費用1712711150217490143334748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于銷售寫字樓總成本分攤38339115021725395852.2用于租賃物業(yè)折舊13293223747484748474847484748474847484748474847484748474847483稅金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1銷售稅金及附加48421391224712043.2租賃稅金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值稅7892273661965利潤總額⑴-⑵-⑶-⑷46656195371674879611044114769188231995118952193581767815190135541459214592145926所得稅(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157稅后利潤⑸-⑹3125966390112215334699598951261113367126981297011844101779081977697769776續(xù)表11本次項目損益表序號本次項目名稱計算依據(jù)2018201920202023202220232024202520262027202820292030203120321收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1銷售收入1.2租賃收入2348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902總成本費用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于銷售寫字樓總成本分攤2.2用于租賃物業(yè)折舊4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845103稅金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1銷售