2022年10月江蘇省高等教育自學考試房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

2022年10月江蘇省高等教育自學考試

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（課程代碼28898）注意事項:.本試卷分為兩部分，第一部分為選擇題，弟二部分為非選揮題。.應(yīng)考者必須按試題顧序在箸題卡（紙］指定位置上作普,箐在試卷上無效。.涂寫部分、畫圖部分必須使用2B鉛筆，書寫部分必須使用黑色字跡簽字筆。第一部分選擇題一、單項選擇題:本大題共15小題,每小題1分,共15分。在每小題列出的備選項中只有一項是最符合題目要求的,請將其選出。.1.決定房地產(chǎn)開發(fā)地域性的是房地產(chǎn)A.開發(fā)的全面系統(tǒng)性B.開發(fā)的廣泛聯(lián)系性C.開發(fā)的風險性D.產(chǎn)品的不可移動性.有權(quán)處分抵押物,并優(yōu)先獲償?shù)氖欠康禺a(chǎn)抵押活動中的A抵押人B抵押權(quán)人C.他項權(quán)人D銀行..總體而言,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級可劃分為A.三個級別B.四個級則C.五個級別口.六個級別4.企業(yè)經(jīng)營計劃必須嚴格執(zhí)行體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)余空營計劃的A.綜合性特點B.戰(zhàn)略性特點C,靈活性特點D.權(quán)威性特點5.不同土地使用者之間在空間上的聯(lián)系以及為維持空間聯(lián)系所必須發(fā)生的空間移動成本的大小反映了區(qū)域的人自然環(huán)境特點B.經(jīng)濟地位C.社會地位D.交通便捷程度6.兩國發(fā)生政治沖突,-國向另-國在其國境內(nèi)的企業(yè)征收特別稅或使用費等,該行為屬于A.政府于預B.政府制裁C.財富剩奪D.經(jīng)濟風險7.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法）規(guī)定,征用耕地的土地補償費,為該耕地被征用前A.3年平均年產(chǎn)值的4-6倍B.5年平均年產(chǎn)值的4-6倍C.3年平均年產(chǎn)值的6-10倍D,5年早均年產(chǎn)值的6-10倍8.房地產(chǎn)價格調(diào)查屬于A.專題性市場調(diào)查.綜合性市場調(diào)查C探測性市場調(diào)查D.因果性市場調(diào)查.用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算-座渭店總投資的方法是A.單元估算法B.單位指標估算法C概算指標法D.工程量近似醫(yī)算法10.反映債權(quán)人發(fā)放貸款安全程度的指標是A借數(shù)償還期B.資產(chǎn)負倭率.C.流動比率D.速動比率11總合所有投標人同等的信息量體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標中的A.公開原則B.公平原則C,公正原則D.誠實信用原則12.可以通過參數(shù)計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路的進度計劃編制方法是A.表格法B.橫道圖法C.網(wǎng)絡(luò)圖法D.曲線法13.因承包商的原因造成施工進度滯后屬于A費用常賠的內(nèi)容B.工期索賠的內(nèi)容C.其他索賠的內(nèi)容D.不可索賠的內(nèi)容.根據(jù)開發(fā)建設(shè)的正常支出和應(yīng)獲得的利潤來制定產(chǎn)品價格的理論依據(jù)是A.生產(chǎn)費用價值論B.預期原理C.替化原理D.供求理論.飲用水中的總大腸菌群指標屬于A微生物學指標B.一般化學指標C,毒理學指標D.放射性指標第二部分非選擇題二、判斷改錯題:本大題共5小題，每小題2分,共10分。判斷下列每小題的正誤，正確的打"V".錯誤的打"X"并改正。..房地產(chǎn)開發(fā)是--種社會行為.需要借助土地,建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施.專業(yè)人員.資金等資源的優(yōu)化組合形成建筑產(chǎn)品,再遇過后續(xù)的銷售活動實現(xiàn)經(jīng)濟效益。.房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目的是在滿足社會需要的同時獲取較好的社會效益。.作為決策者而言,項目的成敗取決于機會的選擇,而機會往往存在于市場的成熟區(qū)。.以劃撥方式取得的土地使用權(quán),因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途的,應(yīng)當實行土地使用權(quán)有償使用。.橫道圖法編制進度計劃的優(yōu)點是制作簡便,明了易懂。三、名詞解釋題:本大題共5小題,每小題3分,共15分。.消費結(jié)構(gòu).土地使用權(quán)劃撥.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費.邊際資金成本.因索分析法四、簡答題:本大題共5小題，每小題6分,共30分。.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系。.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的基本步驟。.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境可變性的具體表現(xiàn)。.簡述采用招標方式出讓土地使用權(quán)的優(yōu)缺點。.簡述運用假設(shè)開發(fā)法測算地價的步驟.五、分析計算題:本大題共5小題,每小題6分,共30分。.31某企業(yè)為了擴大銷售額決定果取兩種方案sA提高產(chǎn)品質(zhì)量標準B降低產(chǎn)品銷售價格。該企業(yè)預測了市場的三種狀況:市場銷售好銷售-段、銷售差。兩種方案在三種狀況下的收益如題31表所示。試用最小機會準則進行決策。俄也表方案《單電萬元》通市墉情普好梢懵一激AJ85120一崎B3100我，圈寬表為某展輪首環(huán)境權(quán)數(shù)以博分表，用多因裁翅雙分斯宏皆始像國把快環(huán)境廖露青 曳營時■填機比反需狂轟因原杈敷-..._得分L政治的當墟性 _3.01 42.對外國投量看利思利的態(tài)段J.52tgwft1.554,造圻膨襁1.S￡3.國際也支L5_.一- 也宜蟒推至1.0工姓腳蠟積2.5亂貨而的丸地性工54 "3一若網(wǎng)的現(xiàn)行L5q15勞動力成革性產(chǎn)率2.fl21】.專門雇先和承包商0.52］工地機君交油L03周當攤峭音會相令伙人LOa14.短期信貨工。315.長垢信賢和凡焦資本_意。333某開發(fā)商受讓--宗位于市中心已完成“七通-平”的土地，土地總面積為5000m總價3186.11萬元。土地面積形狀規(guī)則,項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為7611.06萬元,開發(fā)成本為3615.81萬元,管理費用為開發(fā)成本的5%,銷售費用為銷售收入的2%,銷售稅金為銷警收入的5%,開發(fā)商購買土地^繳納的契稅等為交易價格的3%.試測算房地產(chǎn)公司的管理費用.購買土地應(yīng)繳納的契稅額以及錦售脫金金額。(計算結(jié)果保留兩位小數(shù))34.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出、現(xiàn)金流人如題34表所示。若取貼現(xiàn)率為8%,計算下述表格中①?@的數(shù)值。(計算結(jié)果保留兩位小數(shù))眶&霆 《單位；萬元)序號覆目綿1年第3年第才年第4年期$年1現(xiàn)金舐出J02.274￡5.TJ572.20002股業(yè)甄人a0ggi,G23凈現(xiàn)金就過①?◎A臟理凈觀金流量⑩35某建設(shè)單位經(jīng)相關(guān)主管部門批準組織某建設(shè)項目全過程總承包(即EPC模式)的公開招標工作。根據(jù)實際情況和建設(shè)單位要求,該工程工期定為兩年,考慮到各種因索的影響,決定該工程在基本方案確定后即開始招標,確定的招標程序如下:(1)成立該工程招標領(lǐng)導機構(gòu);(2)委托招標代理機構(gòu)代理招標;(3)發(fā)出投標邀請書;(4)對報名參加投標者進行資格預審,并將結(jié)果通知合格的申請投標者;(5)向所有獲得投標資格的投標者發(fā)售招標文件;(6)召開標前會議1(7)招標文件的澄清與修政;(8)建立評標組織,制定標底和評標、定標辦法;(9)召開開標會議，審查投標書;(10)組織評標;(11)與合格的投標者進行質(zhì)疑澄清:(12)決定中標單位;(13)發(fā)出申標通知書;(14)建設(shè)單位與中標單位簽訂承發(fā)包合同。問題:指出上述招標程序中的不要之處。2022年10月江蘇省高等教育自學考試房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營試題答案及評分參考(課程代碼28898)-、單項選擇題:本大題共15小題,每小題1分,共15分。.D.B.C.D.D.B.C.A9.A10.B11.B12.C13.D14.A.A二、判斷改錯題:本大題共5小題，每小題2分,共10分。.X。(1分)“社會行為”改為“經(jīng)濟行為”。(1分).X。(1分)“獲取較好的社會效益”改為“實現(xiàn)自身的經(jīng)濟效益”。(1分).X.(1分)“成熟區(qū)”改為“空白處”。(1分).V.(2分).J.（2分）三、名詞解釋題:本大題共5小題,每小題3分,共15分。.指社會人群對不同商品的消費支出占其總收人的比例或比重。（3分）.是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該輻土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（3分）.是指建筑物2m以外和項目紅線范圖內(nèi)的各種管線，道路工程其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用,以及各項設(shè)施與市政設(shè)施于線、干管、干道等的接口費用。（3分）.是指企業(yè)在新增加一個單位的資本而需要負擔的成本。（3分）.是通過成本因素的分解,監(jiān)測每一個因素的變化程度對成本形成的影響,從面找到投資控制中關(guān)鍵因素的方法，（3分）四、簡答題:本大題共5小蹲每小題6分,共30分。.（1）廣義的角度理解,兩者本質(zhì)上一致,側(cè)重點不同:（2分）⑵狹義的角度理解兩者相對獨立;（l分）（3）房地產(chǎn)開發(fā)以房地產(chǎn)經(jīng)營為核心;（2分）（4）房地產(chǎn)經(jīng)營以房地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)。（1分）.（1）發(fā)現(xiàn)問題;（1分）（2）確定目標;（1分）（3）報定方案;（1分）（4）分析評價;（1分）（5）選擇方案;（1分）（6）實施追蹤方案。（1分）.（1）-方面表現(xiàn)為外部環(huán)境中某些因索本身的可變性,（1分）如政府的宏觀政策、地域的自然環(huán)境人工化進程的推進、城市基礎(chǔ)沒施的建設(shè)等,這些因索隨著時間的推移總會不斷地發(fā)生變化以適應(yīng)人類的需求。（2分）（2）另-方面表現(xiàn)為環(huán)境中各個因素并不是孤立的,而是相互聯(lián)系、相互作用相互協(xié)調(diào)的，而這種相互作用的結(jié)果使得其中的某些因素會發(fā)生變化,（2分）如行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢.居民的購買力等,這些因素不是-成不變的,它們會隨薯科學技術(shù)的進步,經(jīng)濟、政治形勢的變化而發(fā)生變化。（1分）29,優(yōu)點他引進了市就竟爭機制，選桿氽地裝大『但分）一瓶適用于大型或關(guān)忸性柚發(fā)魁成目.（1分）其較點在于需要出讓和覺讓取方提前做娉九分的潴帝工作［耗時苴氏＜1分〉主觀因泰我第」工分）群且可盥存在由于沒有符合要求的投標號而流梅，H分）so.圜豆將開發(fā)房刪產(chǎn)的基本情況Ki分J遺兵茹偉的開發(fā)利用方式?ci"）臨計開發(fā)近■a1期f尊分）面?zhèn)乳_發(fā)完成扃的房地產(chǎn)懷搭孤1分）鬼算地求.（1近.分拓評算懸：率大髭其5小題，衽小生6分,共3。分。3L客?表.狀意方市勘量管好后悔值情杏一般后悔值齡督差后悻值A(chǔ)16001200-50朧時分）B160出U分）100200分）—2od可以看出，A、B說學方案的是大起悔值分別是30和20.C1分;其中Q小值為卻,對應(yīng)的方案勢&摒遇掾目力案,（2分;式-輕嘴環(huán)母風險累數(shù)=》"*+，EX24】-5乂.3+4,￡乂Z+L5X3-HX3-^2.5X3+2rSX4+LEXi+2XE+o.iX2+iX§X2+2^3X2=75.5 口分7假蝴等國素加權(quán)分析法?更營環(huán)境風結(jié)片強在巾一1W說明投童環(huán)境卷定，g分）則該國技費科填穩(wěn)定f0處】招.（口管理費用=3515.81X5^^=1^0.79（^7L） C2分）（為期買遍地塊將瞰納的契相較=3186.I1X3N-9S.5?C^） 門分）〔6用售租金金頷-7S11.06X5"J^O.5S（ 色分3如.智M表： （單曲1萬元:序理項目第1年第2年第m年用4年第5年1現(xiàn)金洗出1342.27425.71572