住宅項目PC成本簡析

華東區(qū)域成本管理中心17七月20231住宅項目PC成本簡析2政策解讀（上海/浙江、杭州）二概念一PC實施的一般流程三PC招標及成本控制要點四討論五一、概念裝配式建筑：PC：

是在工廠或工地預先加工制作建筑物或構筑物的混凝土部件。預制混凝土，英文名precastconcrete，簡稱PC。PC核心概念——工業(yè)化生產方式預制率：裝配率：4一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）5一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）6一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）7一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）8一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）9一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）10一、概念(該部分廠家會做詳細介紹，暫不展開）11概念一政策解讀（上海/浙江、杭州）二PC實施的一般流程三PC招標及成本控制要點四討論五12二、政策解讀-上海2013.8.15關于本市進一步推進裝配式建筑發(fā)展的若干意見13二、政策解讀-上海2014.6.17滬府辦發(fā)〔２０１４〕３２號上海市綠色建筑發(fā)展三年行動計劃(２０１４－２０１６)14二、政策解讀-上海2015.1.1滬建管聯(lián)〔2014〕901號關于推進本市裝配式建筑發(fā)展的實施意見15二、政策解讀-上海2015.6.19滬建管聯(lián)〔2015〕417號關于進一步強化綠色建筑發(fā)展推進力度提升建筑性能的若干規(guī)定16二、政策解讀--上海區(qū)域時間/年裝配率預制率外環(huán)內2016100%40%外環(huán)外201650%40%外環(huán)內201550%30%外環(huán)外201550%30%外環(huán)內201425%25%外環(huán)外201425%15%裝配式建筑推廣力度逐年加大！17二、政策解讀-浙江2014.12.19浙政辦發(fā)[2014]151號

浙江省人民政府辦公廳關于印發(fā)浙江省深化推進新型建筑工業(yè)化促進綠色建筑發(fā)展實施意見的通知18二、政策解讀-杭州2015.12.3杭政辦函〔2015〕161號

杭州市人民政府辦公廳關于加快推進新型建筑工業(yè)化的實施意見19概念一PC招標及成本控制要點四討論五PC實施的一般流程三政策解讀（上海/浙江、杭州）二施工20三、PC實施的一般流程設計生產加工現場安裝21三、PC實施的一般流程-設計按體積比計算預制率時，預制部位可參看下表：PC工程優(yōu)化簡介四、PC招標及成本控制要點-設計2223三、PC實施的一般流程-設計成果24三、PC實施的一般流程-設計成果25三、PC實施的一般流程-設計施工26三、PC實施的一般流程設計生產加工現場安裝27三、PC實施的一般流程-施工參考資料PC生產施工全過程記錄/s?__biz=MzA5ODA3MzUxMg==&mid=2655304642&idx=1&sn=27d233d0e205dd7b4a0989a3495d7696&scene=1&srcid=04209Y8wBkA2kNBDbnRfRs3h#rd另對施工過程的吊裝及灌漿等安裝工作進行專篇介紹PC構件吊裝起吊PC預制板吊點通常采用預埋吊鉤，PC結構上邊沿預埋螺栓套筒

PC面積大、厚度薄，因此需采取加固措施：疊合筋加固（一次性）、型鋼加固（可重復利用）該部分費用均含在總包施工費內，未單獨考慮列項。（在垂直運輸費及風險中統(tǒng)一考慮）預埋費用含在PC構件材料費中三、PC實施的一般流程-安裝重點28就位及安裝樓板安放預埋件--編號及定位--設置構件支撐及臨時固定—安放止水條—PC預制外墻板吊裝及安放—脫鉤—調節(jié)PC構件吊裝及調節(jié)完成一般周期為兩天，與其他現澆體系施工有重疊，為關鍵路線PC構件供貨周期應完全匹配現場施工方案，對于施工單位原因影響工期進度應有相應的處罰措施。三、PC實施的一般流程-安裝重點29PC構件安裝用支撐構件，一般情況每塊墻板使用兩個支撐構件，可重復利用，按攤銷計算。PC構件中安裝支撐構件由總包采購支撐三、PC實施的一般流程-安裝重點30拼縫處理一般包括水平縫及垂直縫兩種水平縫：樓板預埋泡沫棒—密封膠或水泥砂漿塞縫垂直縫：安放PE棒—密封膠施工該部分拼縫費用含在總包施工費增加中拼縫處理三、PC實施的一般流程-安裝重點312、灌漿施工PC結構外墻板內的套筒、鍍鋅波紋管以及PVC管內采用灌漿機將高強灌漿料灌注植有Φ20、Φ16鋼筋的高強套筒、鍍鋅波紋管內的施工，使PC結構與現澆結構、PC結構與PC結構相連接新型施工技術特點：1、使用高強灌漿料；2、使用專用機械施工該部分灌漿費用（含人工費）單方成本增加約10元/m2。成本影響較小，建議采用進口優(yōu)質灌漿料。（萬科選用上海利物寶）三、PC實施的一般流程-安裝重點32PC構件細部做法1(PC墻板與PC墻板節(jié)點）：

墻板預留鋼筋與樓板預留豎向通長鋼筋綁扎自粘貼模板螺栓預留孔混凝土現澆三、PC實施的一般流程-細部做法33PC構件細部做法2(PC墻板與構造柱構連接處）：

室內部分自黏貼，室外發(fā)泡劑填充后，結構膠封堵PC預留插筋綁扎至豎向鋼筋PC墻板鏈接鐵件三、PC實施的一般流程-細部做法34PC構件細部做法3(PC墻板與現澆樓板節(jié)點）：

專用砂漿封堵泄?jié){孔，灌漿完成后須橡皮塞封堵灌漿孔，灌漿料灌漿，灌漿完成后須橡皮塞封堵吊裝，螺栓孔三、PC實施的一般流程-細部做法35PC構件細部做法4(PC墻板與PC陽臺板節(jié)點）：

預留孔，內插連接筋上下各預留15d，孔內灌漿三、PC實施的一般流程-細部做法36PC構件細部做法5(PC墻板與門窗節(jié)點）：

門窗窗框在預制構件廠與PC墻板預制成型，連接處打膠處理。三、PC實施的一般流程-細部做法37PC構件細部做法6(PC墻板上部與現澆樓板節(jié)點）：

墻板預留鋼筋與現澆板鋼預留筋綁扎。PC預制板支撐件，上部樓板澆筑完成后拆除。三、PC實施的一般流程-細部做法3839概念一討論五政策解讀（上海）二PC招標及成本控制要點四PC實施的一般流程三40四、PC招標及成本控制要點PC招標及成本控制要點資源情況造價組成政策分析建議合約計劃41四、PC招標及成本控制要點在百分百單體均要求做pc的條件下，pc構件及關聯(lián)專業(yè)（重點如門窗）采購供貨將是影響預售節(jié)點的關鍵線條！PC招標及成本控制要點資源情況造價組成政策分析建議合約計劃42四、PC招標及成本控制要點上述為上海市場主要構件生產廠信息，按2015年上海土地出讓面積601萬，預制率40%算，目前生產廠的生產量基本能滿足市場需求PC招標及成本控制要點資源情況造價組成政策分析建議合約計劃廠家簡介中南集團上海住總

上海宇輝住宅工業(yè)有限公司

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上海隧道構件

產能情況20萬立方/年20萬立方/年30萬立方/年10萬立方/年3萬立方/年1.2萬立方/年

0.6萬立方/年

供貨周期第一批開模加工+供貨1個月（自己由于開模廠）2.5月2.5月2.5月2.5月2.5月2.5月勞動力350人270人350人大于100人大于100人100人

65人

企業(yè)履歷包括：海門基地、南京基地、沈陽基地、濱?；兀◤S家具體介紹）

部分產品出口日本，國內龍頭地產企業(yè)合作華潤大寧項目夾芯保溫預制構件的供貨商之一

華漕項目供應單位與萬科、世貿、旭輝、中南等開發(fā)商有合作與萬科、世貿等有合作

與萬科、世貿等有合作43四、PC招標及成本控制要點與PC有關的費用Pc成本施工費用構件費用其他費Pc對結構含量影響（探討）PC招標及成本控制要點資源情況造價組成政策分析建議合約計劃44四、PC招標及成本控制要點構件費用組成構件施工工序：鋼筋工程-模具設計和制作-窗框安裝-混凝土澆搗以及養(yǎng)護-模具拆除-運輸-成品保護45四、PC招標及成本控制要點-PC構件費PC構件費

為滿足pc供應時間，pc構件通常為模擬清單招標46四、PC招標及成本控制要點-PC構件費

模具費受構件形式，供貨期影響很大，清單中模具單價包干，按實計算；蒸養(yǎng)費受區(qū)域環(huán)境，氣候變化，供貨期影響；PC構件供應單價影響因素按平均周轉60次，1t/套模板，1.3萬元/t47四、PC招標及成本控制要點-PC構件費萬科項目經驗數據分享重固城花深圳龍華戶型523模具套數23018061平均周轉3860115最少周轉16640Pc構件拆板盡量標準化、供貨周期盡量滿足常規(guī)周轉周期要求，可盡可能減少模板分攤費48四、PC招標及成本控制要點-PC構件費PC招標的注意事項1、招標方式：模擬清單招標2、招標條件：基本的構件拆分圖、構件種類、構件數量、pc供貨時間要求3、報價要求：

鋼筋含量可調、預埋件數量可調、模板套數可調(如遇甲方供貨時間調整）

各項綜合單價不可調、模板周轉時間不可調等49四、PC招標及成本控制要點PC施工及措施費費組成PC施工工序：0.預制構件堆放-1.1預制墻板逐塊安裝（控制標高墊塊放置→1.2起吊、就位→1.3臨時固定→1.4脫鉤、校正→→現澆剪力墻鋼筋綁扎〈機電暗管預埋〉→剪力墻模板→支撐排架搭設→預制樓梯、疊合陽臺板、空調板安裝→現澆樓板鋼筋綁扎→混凝土澆搗→

養(yǎng)護→拆除腳手架排架結構→2.灌漿施工（按上述工序繼續(xù)施工下層結構）堆場硬化及道路費用增加約10-20元/m2（預制率15%）PC項目現場圖片：四、PC招標及成本控制要點5051四、PC招標及成本控制要點-PC施工費PC預制構件施工費用組成（上海萬科PC數據分享，pc率20%）PC施工費萬科早期的施工費和措施費較高，龍湖2015年5月份招標價安裝費約900元左右/m3，塔吊型號及堆場等措施費增加約60元/m2（折合建筑平米單價約111元/m2，預制率15%）52四、PC招標及成本控制要點-pc措施費PC措施費序號措施費名稱相比常規(guī)項目差異分析比常規(guī)項目增加的備注差異金額1提供及維護工地道路PC要求：場地道路加寬，硬化厚度加強，轉彎半徑及堆場要求加大（約1500m2），道路約5000m2砼厚度從100加強為1501500m2*120元/m2=18萬

5000m2*30元/m2=15萬2大型垂直運輸機械進出場費1、PC要求：塔吊數量從4臺QTZ80型改為8臺QTZ125型塔吊：8臺*4.8萬元/臺-4臺*3萬元/臺=26.4萬

2、因樓棟數多，單棟建筑面積小，分攤的人貨梯單價較高3大型垂直運輸機械租賃費1、PC要求：塔吊數量從4臺QTZ80型改為8臺QTZ125型（其他對應塔吊樁的施工費也相應增加）塔吊：（8臺*3.6萬元/月.臺-4臺*2.5/萬元/月.臺）*8月=150萬

2、因樓棟數多，單棟建筑面積小，分攤的人貨梯單價較高

合計

209.5萬影響單方約55元/m2以龍湖松江永豐街道住宅項目為例（15%預制率,10棟8F洋房），地上建筑面積約37928m2PC住宅限額指標分析《裝配式混凝土結構技術規(guī)范》（JGJ1-2014）1、對70m~80m的建筑，預制剪力墻結構的抗震等級提高一級，含鋼量比普通住宅增加1.5~2kg/m22、多層裝配剪力墻結構的層間位移角限值為1/1200，相應墻體數量增加10%~20%，墻體含鋼量也增10%~20%3、在結構計算時，如果對整樓地震內力均放大1.1倍，梁的鋼筋量增加10%倍，暗柱鋼筋量增加5%。一般鋼筋增加1.0~2.0kg/m2。4、采用套筒連接的墻體，套筒底部至套筒頂向上300mm范圍內水平鋼筋加密，墻體鋼筋增加0.3kg/m2四、PC招標及成本控制要點-PC對結構含量影響按30%預制率考慮，探討pc對結構含量的影響53PC住宅限額指標分析5、預制剪力墻的豎向分布筋僅部分連接，連接的同側鋼筋為600(端頭2D12)，則增加的不連接分布筋約1~2kg/m26、如外墻預制面積比需大于50%。使得陽臺、飄窗、部分窗臺、設備平臺過道處外立面需采用預制墻體，也使得外圈剪力墻暗柱數量和混凝土大樣增多，外圈墻體和梁的荷載也增加。主體結構鋼筋量約增1.5~2.5kg/m2?；炷亮吭黾蛹s0.01~0.02m3/m27、PC樓板厚度小應于120，不宜小于130，鋼筋和混凝土量相應增加；鋼筋量約增0.5~1kg/m2，混凝土量增加約0.005~0.01m3/m2總結：不考慮純PC構件的含鋼量（飄窗、陽臺上的外掛板等），預制率30%以上的剪力墻結構，按傳統(tǒng)方式計算的限額鋼筋指標宜增加3~5kg/m2；混凝土指標宜增加0.015~0.025m3/m2四、PC招標及成本控制要點-PC對結構含量影響5455四、PC招標及成本控制要點-其他費其他費1）PC構件專項設計費—設計院單獨計費12元/m2；2）外墻面磚集成；（暫無實際案例）3）鋁合金門窗預埋—單方成本降低約35元/m2（門窗面積）（減少為鋼副框和門窗安裝費）4）外墻內保溫；（暫無實際案例）5）PCF外墻內側模板—模板部分費用約50-70/m3。主框預埋需克服混凝土熱脹冷縮對鋁型材的尺寸變形影響，并做好成品保護工作（否則造成尺寸偏差或破損等問題，后期很難整改，且費用很高）56四、PC招標及成本控制要點PC成本匯總（歷史項目）序號單體龍湖松江項目華漕項目模擬項目備注2015年4月30日定標2015年5月30日定標高層1

PC構件單方成本(元/M2)160183426龍湖：2800元/m3，華漕3100元/m3，模擬項目按2800元/m32

PC施工費及措施費增加(元/M2)106114237安裝費：龍湖：900元/m3，華漕1800元/m3，模擬項目按1200元/m3

措施費增加：龍湖55元/m2,華漕7元/m2，模擬項目55元/m23現澆部分增加含量171133按鋼筋4.1元/kg，砼500元/m34

PC設計費增加(元/M2)121112

5扣減現澆砼單方成本(元/M2)(86)(89)(228)

6門窗預埋后減少鋼副框費（按30元/m2洞口面積）(8)00龍湖直接預埋主框，主框型材加深費用與主框安裝節(jié)省費用抵消（華漕未預埋主框，直接預埋的附框），預埋主框質量風險大，建議在技術不盡成熟的條件下，新項目暫不做主框預埋匯總PC構件成本增加（1-6）201230481

含量

PC預制率(PC體積/總砼體積）15%10%40%

57四、PC招標及成本控制要點PC招標及成本控制要點資源情況造價組成政策分析建議合約計劃上海對采用夾芯保溫形式的裝配式住宅獎勵3%容積率-外墻部位pc成本增加500-600元/m3，約60-80元/m2；+收益增加900元/m2（按3.0萬單價計算）推薦使用夾芯保溫pc形式夾芯保溫pc生產視頻示意：/s?__biz=MjM5MjgxMzYwMQ==&mid=2653376354&idx=1&sn=39da571b8f7c241ba3ae3e72546ff369&scene=1&srcid=0411Fr1G1FmrFsW7W6qK8CS9#rd58概念一PC招標及成本控制要點四政策解讀（上海）二PC實施的一般流程三討論五591、工業(yè)化建造體系，包含水平與豎向構件產業(yè)化，最終選擇外墻預制的原因？

外墻預制技術相對成熟，因高度集成門窗、保溫、涂料/面磚等對工期縮減有較多優(yōu)勢，同時對于PC預制率計算外墻也有較多優(yōu)勢。

水平構件因現階段施工工藝不成熟，施工難度較大，造成滲水及房間噪音過大，后期的維修風險較高。2、有建筑工業(yè)化施工經驗的總包單位有哪些？是否發(fā)生過總包提出施工難度增加？實際施工中總包有無提出施工難度增加？隨著施工進展與經驗增長，后期總包施工難度是否消除？

上海區(qū)域有PC施工經驗的總包單位有：上海建工、通州建總、上海家樹等。

對于已確認PC施工的總包方，應按m3增加PC施工費統(tǒng)籌考慮施工中難度、流程及工藝。合同簽訂后暫時在過程中未提出任何施工難度費用索賠。3、與PC工廠的訂貨方式和訂貨周期如何？

目前市場上的合作方式是定標即明確供貨周期，訂貨方式按照合同約定供貨批次及時間，過程中如供貨時間修正，發(fā)工作聯(lián)系單修改。生產周期在50-70天。4、PC構件在運輸中的損耗，材料進場時如何檢查？在施工時發(fā)現不符合要求如何劃分責任？

要求PC構件在運輸前進行自檢，甲方進行抽查，進場后安裝前進行甲方進行復核。

合同約定：供貨單位提供的產品進場后如發(fā)現有質量不合格的，達不到合同及相關規(guī)范要求的，需求方有權要求供貨單位退貨，供貨單位必須按要求重新制作，由此產生的費用供貨單位自行承擔。

因PC構件不符合要求引起的總包工期拖延以及吊裝等損耗PC合同中未明確約定，僅對其供貨進度要求有處罰條款，該部分內容應在其他項目招標時