物業(yè)公司商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理方案

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案目錄1.0XX物業(yè)公司企業(yè)理念1.企業(yè)宗旨2.企業(yè)精神：3.工作態(tài)度：4.服務(wù)準(zhǔn)則：5.企業(yè)管理理念：6.員工修養(yǎng)理念：7.企業(yè)服務(wù)理念：8.企業(yè)愿景：2.0項(xiàng)目基本情況1.XX一期項(xiàng)目概況1.1XX一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況2.項(xiàng)目物業(yè)管理分析3.0收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備1.關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn)4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置4.2人員定編4.3人員薪資體系5.0開(kāi)辦測(cè)算及日常管理測(cè)算5.1前期投入明細(xì)表5.2詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表(年經(jīng)營(yíng)支出匯總表)5.3人工費(fèi)明細(xì)表5.4辦公費(fèi)明細(xì)表5.5固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷(xiāo)明細(xì)表5.6設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表5.7清潔、保安、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金明細(xì)表6.0總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度1.0安防管理2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)3.0環(huán)境服務(wù)管理4.0機(jī)電設(shè)備的維保管理5.0內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制5.1《裝修管理規(guī)定》5.2《住宅裝修管理公約》5.3《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》5.4項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)5.5事務(wù)助理崗位職責(zé)5.6前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé)5.8工程水電人員崗位職責(zé)5.9項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)5.10項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)5.11安防部主管崗位職責(zé)

5.12安防班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.13巡查員崗位職責(zé)5.14交通、車(chē)輛管理員崗位職責(zé)5.15義務(wù)消防員崗位職責(zé)5.16環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)5.17綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.18保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)5.19保潔員崗位職責(zé)5.20綠化員崗位職責(zé)5.21出納收費(fèi)員崗位職責(zé)5.22《項(xiàng)目各部門(mén)每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程》5.23《員工培訓(xùn)制度》5.24《檔案資料管理制度》5.25《值班管理規(guī)定》5.26《辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度》5.27《投訴處理、回訪(fǎng)制度》5.28《維修回訪(fǎng)制度》5.29《防火安全檢查制度》5.30《電梯機(jī)房管理制度》6.0客戶(hù)服務(wù)部工作手冊(cè)6.0客戶(hù)服務(wù)部服務(wù)規(guī)范6.1客戶(hù)服務(wù)部工作內(nèi)容概述6.2客戶(hù)服務(wù)部員工崗位職責(zé)6.3客戶(hù)服務(wù)部規(guī)章管理制度6.3.1物業(yè)驗(yàn)收制度6.3.2入住管理制度6.3.3裝修管理制度6.3.4投訴處理制度6.3.5報(bào)修管理制度6.3.6客戶(hù)拜訪(fǎng)與意見(jiàn)征詢(xún)制度6.3.7前臺(tái)接待管理制度6.3.8收費(fèi)管理制度6.3.9客服巡視管理制度6.3.10檔案管理制度6.3.11職位代理制度6.3.12外延服務(wù)管理制度6.3.13形象策劃管理6.3.14商業(yè)店面管理制度6.3.15安全管理制度6.3.16客戶(hù)遷出管理制度6.3.17商業(yè)推廣活動(dòng)管理制度6.3.18公共場(chǎng)地使用管理制度6.3.19突發(fā)性事件或異常情況處理程序6.3.20社區(qū)配套教育單位管理制度6.3.21社區(qū)配套館所管理制度6.3.22標(biāo)識(shí)標(biāo)牌管理制度6.3.23辦公紀(jì)律6.3.24售后服務(wù)管理制度6.3.25文件與表單管理制度6.4與物業(yè)管理相關(guān)的主要文件4.1.1業(yè)主臨時(shí)公約7.0安防服務(wù)部工作手冊(cè)7．0安防服務(wù)部員工服務(wù)規(guī)范7．1安防服務(wù)部工作內(nèi)容概述7．2安防服務(wù)部崗位職責(zé)7.2.1安防服務(wù)部主管崗位職責(zé)7.2.2安防服務(wù)部班長(zhǎng)崗位職責(zé)9.5.34二次供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)操作規(guī)程9.6理論學(xué)習(xí)、技能培訓(xùn)與演練管理規(guī)定7.0總體項(xiàng)目運(yùn)作流程1.工作流程2.信息反饋渠道8.0整體管理項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)8.1物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)9.0XX物業(yè)管理工服務(wù)目標(biāo)1.前期目標(biāo)2.管理目標(biāo)3．服務(wù)指標(biāo)4．分類(lèi)指標(biāo)9.1前期介入及接管驗(yàn)收9.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段9.1.2建設(shè)施工階段9.1.3竣工驗(yàn)收階段9.1.4項(xiàng)目的接管驗(yàn)收9.1.5業(yè)主入伙后10.0入伙及中期裝修管理10.1.1業(yè)主入伙階段（上房前兩個(gè)月提供完整可執(zhí)行的入伙方案）a.業(yè)主入伙前b.業(yè)主入伙中11.0入住期日常管理12.0員工業(yè)務(wù)及技能培訓(xùn)12.0.1擬采取的員工培訓(xùn)方案a.培訓(xùn)計(jì)劃b.培訓(xùn)目的：

1.0企業(yè)理念1.企業(yè)宗旨：依法管理，業(yè)主至上，五心營(yíng)造溫馨家園2.企業(yè)精神：敬業(yè)修德高效創(chuàng)優(yōu)誠(chéng)信進(jìn)取3.工作態(tài)度：主動(dòng)熱情周到細(xì)致4.服務(wù)準(zhǔn)則：用我們的真心、熱心、愛(ài)心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5.企業(yè)管理理念：5.1什么叫做不簡(jiǎn)單？能夠把簡(jiǎn)單的事情天天做好，就是不簡(jiǎn)單；什么叫做不容易？大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。5.2領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3兼聽(tīng)則明，偏信則暗。5.4上級(jí)不引導(dǎo)，下級(jí)無(wú)目標(biāo)。5.5要求下級(jí)做到的，自己要先做到。5.6誰(shuí)砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰(shuí)的飯碗。5.7獎(jiǎng)勵(lì)20%的優(yōu)秀者，鼓勵(lì)70%的普通者，淘汰10%的落后者。6.員工修養(yǎng)理念：6.1勿以惡小而為之，勿以善小而不為。6.2天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。6.3決不內(nèi)耗。6.4無(wú)成見(jiàn)地對(duì)待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。6.5成就企業(yè)，成就自己。6.6每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。7.企業(yè)服務(wù)理念：7.1我們所有的工作就是把客戶(hù)的不滿(mǎn)消除到零。7.2客戶(hù)對(duì)同一事件的投訴最多只能一次。7.3迅速反應(yīng)，馬上行動(dòng)。7.4不要計(jì)較客戶(hù)的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。7.5永遠(yuǎn)不要與客戶(hù)爭(zhēng)辯。7.6始終保持耐心，始終保持微笑。7.7服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競(jìng)爭(zhēng)力。7.8企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個(gè)人的一舉一動(dòng)都代表著公司形象。7.9客戶(hù)的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10客戶(hù)的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11客戶(hù)服務(wù)無(wú)小事。7.12專(zhuān)精創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷的服務(wù)等于無(wú)效服務(wù)。7.14將投訴做成驚喜。7.15日清日審。業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒(méi)有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。8.企業(yè)愿景：8.1做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對(duì)手一步。8.2危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長(zhǎng)的動(dòng)力。8.3學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。

2.0項(xiàng)目基本情況1.一期項(xiàng)目概況1.1一期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地22176㎡33畝總建筑面積57215㎡不含地下室其中住宅53475㎡商業(yè)3540㎡配套公建200㎡（會(huì)所）地下室6500㎡停車(chē)及設(shè)備用房建筑密度29.5％綠地面積7760㎡綠地率35％規(guī)劃總戶(hù)數(shù)459戶(hù)以每戶(hù)3.5人計(jì)規(guī)劃總?cè)丝?600人停車(chē)位設(shè)置一覽表項(xiàng)目數(shù)量備注小車(chē)位246位(不含8號(hào)樓)地面12位地下126位地面停車(chē)庫(kù)64個(gè)地面自行車(chē)停車(chē)面積780㎡地面摩托車(chē)停車(chē)面積600㎡地下主要電氣設(shè)備項(xiàng)目數(shù)量位置備注柴油發(fā)電機(jī)組1組地下室變配電室1間地下室小區(qū)變配電室1間地下室住戶(hù)用電專(zhuān)用配電室1間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1間6號(hào)樓一層電梯20部1至8號(hào)樓共18個(gè)樓梯相關(guān)信息小區(qū)共18個(gè)梯,2個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口,1個(gè)小區(qū)主入口,1個(gè)小區(qū)出口,1個(gè)消防通道,1個(gè)人行消防通道,8號(hào)樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個(gè)出入口,二期未開(kāi)發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊(duì)、洛江政府人員。2.項(xiàng)目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號(hào)樓為獨(dú)立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的資源共享空間相對(duì)較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時(shí)緩助兩方面的共享），部門(mén)設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對(duì)較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實(shí)行開(kāi)放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的3號(hào)樓、4號(hào)樓、7號(hào)樓的一層架空層作為停車(chē)場(chǎng)，無(wú)法形成人車(chē)分流管理，人車(chē)出入較混雜，安全系數(shù)較低，車(chē)場(chǎng)分布較散，考慮到成本核算，不可能每個(gè)車(chē)場(chǎng)設(shè)車(chē)管員，因此，整個(gè)小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實(shí)施：1、應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)出入口與場(chǎng)內(nèi)主要位置、車(chē)輛出入通道、外圍店面和四周?chē)鷫Γ?、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車(chē)輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族,素質(zhì)和收入水平較高，對(duì)物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專(zhuān)業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn)更高，立求精、細(xì)、及時(shí)、到位的服務(wù)。3.0收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備1.關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn)法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、福建省《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際情況制定。項(xiàng)目類(lèi)別計(jì)價(jià)單位標(biāo)準(zhǔn)備注物業(yè)管理費(fèi)（住宅）m2／元.月1.０物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）m2／元.月1.８物業(yè)管理費(fèi)(商鋪)m2／元.月１.0門(mén)鏡可視對(duì)講系統(tǒng)戶(hù)/元600信報(bào)箱戶(hù)/元78車(chē)輛服務(wù)地下車(chē)位維護(hù)費(fèi)個(gè)·月120元地面車(chē)位維護(hù)費(fèi)個(gè)·月120元臨時(shí)維護(hù)費(fèi)(四輪機(jī)動(dòng)車(chē))0.5小時(shí)以?xún)?nèi)不收費(fèi)次5元臨時(shí)次10元過(guò)夜自行車(chē)輛0.3元/次臨時(shí)輛0.6元／次過(guò)夜輛／月12元電動(dòng)車(chē)輛0.7元臨時(shí)輛1.5元過(guò)夜輛／月30元／月含充電費(fèi)摩托車(chē)輛1元/次輛2元過(guò)夜輛／月40元／月裝修管理裝修暫收款每戶(hù)1000元裝修驗(yàn)收合格后歸還樓道修繕費(fèi)100元／套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元／套電梯電費(fèi)地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明：1.1一梯兩戶(hù)電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼?hù)不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的1層按系數(shù)“1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶(hù)按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)：每戶(hù)應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和×2）×本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量×當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)例：設(shè)某梯位1-11層共22戶(hù)（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1層的住戶(hù)電梯電費(fèi)為[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=2.8元;2層的住戶(hù)電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為[2/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=5.5元；3層的住戶(hù)電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為[3/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=8.2元；11層住戶(hù)電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為[11/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)×2]×660×0.5469=30.1元。1.2兩梯兩戶(hù)的電費(fèi)分?jǐn)偡椒ǎ好繎?hù)應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)=應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和×2）×本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和×當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)；1.3二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)的分?jǐn)偡椒ǎ患訅簩用繎?hù)應(yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)=（運(yùn)行費(fèi)總和/應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸））×該戶(hù)用水量；1.4公共水電費(fèi)每戶(hù)應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量=該戶(hù)建筑面積/住宅總面積×公共水電費(fèi)總量。4.0組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1管理機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理事務(wù)助理出納事務(wù)助理出納綜合事務(wù)管理會(huì)所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部安防服務(wù)部工程服務(wù)部客戶(hù)服務(wù)部綜合事務(wù)管理會(huì)所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部安防服務(wù)部工程服務(wù)部客戶(hù)服務(wù)部4.2人員定編部門(mén)崗位定編數(shù)備注一期到崗日期二期增編項(xiàng)目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客戶(hù)服務(wù)部客服主管107．4客服助理307．4前臺(tái)接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4安防服務(wù)部主管107．6班長(zhǎng)307.6隊(duì)員1207．73監(jiān)控307．72車(chē)管員407．72環(huán)境服務(wù)部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會(huì)所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．74494.3人員薪資體系4.3.1工資崗位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時(shí)補(bǔ)貼技能(工作量)補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門(mén)主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長(zhǎng)4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車(chē)管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師4502503508004.3.2過(guò)節(jié)費(fèi)4.3.3高溫補(bǔ)貼4.3.4加班費(fèi)4.3.5年終獎(jiǎng)4.3.6福利費(fèi)4.3.7社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取

5.0開(kāi)辦測(cè)算及日常管理測(cè)算5.1前期投入明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用小計(jì)備注前期投入費(fèi)用攤銷(xiāo)印刷品125002500辦公場(chǎng)地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識(shí)系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費(fèi)用小計(jì)134500元5.2詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表費(fèi)用項(xiàng)目月支出額（元）年支出額（萬(wàn)元）所占比重%單位面積成本（元）備注（一）人工費(fèi)5160061．9258．540.210（二）辦公費(fèi)24602．952．790.010（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11181.341．040.004（四）低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)14081.691．310.005（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)35924.313．350.012（六）清潔費(fèi)878010.548．190.029（七）安防費(fèi)14941.791．390.005（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)26873.222．510.009（九）社區(qū)文化費(fèi)27683.322．580.009（十）管理傭金66517.986．200.022（十一）法定稅費(fèi)55926.715．210.019按收入合計(jì)的6%計(jì)提合計(jì)88150105．6793．110.3345.3設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按原值5%計(jì)算208更換費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年2.5%更新（40年更換一遍），12個(gè)月攤銷(xiāo)1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年原值5%計(jì)算208消防系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算80萬(wàn)元，按原值2%計(jì)算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì)35925.4辦公費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)辦公費(fèi)交通費(fèi)日常租車(chē)估算200通訊費(fèi)電話(huà)費(fèi)兩部電話(huà)，平均每部月120元，共計(jì)240元240手機(jī)費(fèi)2部，平均150元∕月300服裝費(fèi)管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）×2套×12∕24（兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）×2套×15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）×2套×19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長(zhǎng)以上人員）×30元∕人（包括公共辦公用品）420合計(jì)24605.5人工費(fèi)明細(xì)表崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車(chē)管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長(zhǎng)313003900安防員121100132008小時(shí)廚師1800800小計(jì)4651600費(fèi)用合計(jì)51600

5.6固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷(xiāo)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用小計(jì)備注辦公設(shè)備原值電腦5400020000打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000電話(huà)機(jī)3150450復(fù)印機(jī)180008000對(duì)講公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門(mén)104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗(yàn)鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險(xiǎn)柜110001000工具設(shè)備數(shù)字萬(wàn)用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車(chē)53001500高壓水槍115001500剪草機(jī)2500010000修邊機(jī)﹨綠籬剪160006000小計(jì)86550（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì)8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計(jì)算（四）低值易耗品攤銷(xiāo)清潔工具批13000125按兩年攤銷(xiāo)榨水車(chē)臺(tái)20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計(jì)費(fèi)用14085.7清潔、安防、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)（六）清潔綠化費(fèi)衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個(gè)，平均每個(gè)每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi)冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約500元1125綠化材料按每平方米0.06元∕月2772清潔費(fèi)合計(jì)8780（七）安防費(fèi)建筑面積298800平方米，按0.005元∕平方米∕月計(jì)算1494（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前七個(gè)項(xiàng)目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費(fèi)按前八項(xiàng)的3%提取2768（十）管理傭金按前九個(gè)項(xiàng)目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度針對(duì)住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶＋規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車(chē)輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：2.1采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個(gè)熱線(xiàn)服務(wù)電話(huà)，所有生活中的問(wèn)題均可在承諾的時(shí)間得到處理。2.2所有管理處的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對(duì)業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成。2.3所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿(mǎn)足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。3.0環(huán)境服務(wù)管理環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對(duì)環(huán)境管理這類(lèi)工作的特點(diǎn)，采用如下管理方式：3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。3.2按照ISO14000國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車(chē)尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。4.0機(jī)電設(shè)備的維保管理小區(qū)機(jī)電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。4.1定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。4.2時(shí)效工作制：對(duì)所有的維修工作均實(shí)行時(shí)效管理。4.3不均衡管理：針對(duì)設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來(lái)安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。5.0內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。

各項(xiàng)規(guī)章制度公眾制度5.1《裝修管理規(guī)定》5.1.1裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇a.為了更好地對(duì)二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得合格證書(shū)的裝修企業(yè)。b.業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。5.1.2裝修申報(bào)a.住戶(hù)裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù)助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。b.業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實(shí)填報(bào)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖紙、施工隊(duì)伍等。5.1.3裝修審批a.業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向項(xiàng)目管理中心提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門(mén)裝修審批材料批文（涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)）。b.在接業(yè)主（住戶(hù)）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。c.業(yè)主（住戶(hù)）收到批復(fù)后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂《裝修施工隊(duì)伍責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取裝修許可證。5.1.4施工管理a.所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)項(xiàng)目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。b.施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。c.裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長(zhǎng)不越過(guò)30天，如確實(shí)需要延期，要到項(xiàng)目管理中心辦理延期手續(xù)。d.施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00—12：00，14：00—18：00。e.裝修施工用電不得越過(guò)該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線(xiàn)；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線(xiàn)，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶(hù)）負(fù)責(zé)。f.管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專(zhuān)業(yè)資格證書(shū)的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶(hù)不得自行安裝、拆除、改裝。g.裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50%裝修押金扣除違約金。h.空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。i.嚴(yán)禁封閉陽(yáng)臺(tái)，不得改變陽(yáng)臺(tái)的用途，防盜窗花由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。j.施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.1.5驗(yàn)收a.裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶(hù)）和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向項(xiàng)目管理中心申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，管理處將派人進(jìn)行查驗(yàn)。b.隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶(hù)）自己負(fù)責(zé)。c.竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，再行復(fù)驗(yàn)，直到合格。經(jīng)過(guò)3次驗(yàn)收不合格者，項(xiàng)目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主（住戶(hù)）承擔(dān)。d.裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回業(yè)主（住戶(hù)）。5.2《住宅裝修管理公約》為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益,并對(duì)裝修施工隊(duì)伍有序管理,特制定本規(guī)定。5.2.1任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：a.泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；b.福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；c.福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；d.法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。同時(shí)，要接受管理中心對(duì)其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項(xiàng)和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。5.2.2本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場(chǎng)和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。各施工隊(duì)還必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用三無(wú)人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。5.2.3裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時(shí)施工，管理中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒(méi)收工具；如需延長(zhǎng)施工工期必須向項(xiàng)目管理中心申報(bào)。5.2.4施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：a.辦理裝修施工許可證，每戶(hù)交納工本費(fèi)10元；b.辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi)5元／月，押金10元。5.2.5施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場(chǎng)地，違者每人每次扣違約金100元。5.2.6施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。5.2.7施工隊(duì)?wèi)?yīng)絕對(duì)按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。5.2.8施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng)“裝修施工許可證”和“出入證”。5.2.9每項(xiàng)工程驗(yàn)收后，經(jīng)1個(gè)月再?gòu)?fù)驗(yàn)，確定無(wú)質(zhì)量問(wèn)題和其他違章現(xiàn)象時(shí)，可退回施工押金。5.3《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》5.3.1目的。本規(guī)定旨在加強(qiáng)、規(guī)范物品搬進(jìn)（出）管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。5.3.2申報(bào)制。住宅區(qū)住戶(hù)及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管理中心應(yīng)及時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門(mén)傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。5.3.3盤(pán)查制。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤(pán)查；發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車(chē)輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。5.3.4應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時(shí)，應(yīng)立即以對(duì)講機(jī)、電話(huà)等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報(bào)告有關(guān)特征并請(qǐng)示截停，有關(guān)人員接到截停請(qǐng)示時(shí)須及時(shí)反應(yīng)并予截停、盤(pán)查。5.3.5案件處理。經(jīng)盤(pán)查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時(shí)，須及時(shí)移交派出所處理。5.3.6登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時(shí)向安防隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)，安防隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)準(zhǔn)確及時(shí)記錄在案，做到凡事有案可查；記錄時(shí)間、地點(diǎn)、人、事等要素齊全。內(nèi)部崗位職責(zé)5.4項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé),保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富多彩,住戶(hù)生活寧?kù)o。除帶頭遵守各項(xiàng)房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外,還必須履行下列職責(zé)：5.4.1根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實(shí)行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對(duì)住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗(yàn)收、接管，對(duì)住宅區(qū)的交通車(chē)輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財(cái)務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實(shí)施全面管理。5.4.2根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽定對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。5.4.3結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際，建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅(jiān)持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽(yù)。5.4.4組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類(lèi)員工，提高管理服務(wù)水平。加強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核，公正、公平地評(píng)價(jià)員工的工作和獎(jiǎng)懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動(dòng)員工的積極性。5.4.5審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶(hù)裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任務(wù)，并檢查督促住戶(hù)按規(guī)定進(jìn)行裝修。5.4.6堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收費(fèi)和使用原則,審批資金收支,嚴(yán)格按財(cái)務(wù)制度辦事,努力增收節(jié)支,合理使用管理費(fèi),不得挪作他用，或向住戶(hù)亂攤派，亂收費(fèi)。5.4.7對(duì)外來(lái)參觀訪(fǎng)問(wèn)和住戶(hù)的來(lái)信來(lái)訪(fǎng)，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理住戶(hù)投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。5.4.8參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。5.4.9組織開(kāi)展社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂(lè)競(jìng)賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。5.410積極配合有關(guān)部門(mén)做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。5.4.11定期向公司請(qǐng)示匯報(bào)工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。5.5事務(wù)助理崗位職責(zé)事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對(duì)樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶(hù)負(fù)責(zé)。5.5.1負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。5.5.2負(fù)責(zé)每月向項(xiàng)目經(jīng)理提交工作計(jì)劃及工作總結(jié)。5.5.3負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門(mén)員工的工作績(jī)效報(bào)告。5.5.4向項(xiàng)目經(jīng)理提交用人計(jì)劃。5.5.5積極參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺(jué)地遵守國(guó)家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度。5.5.6堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶(hù)和來(lái)訪(fǎng)客人，對(duì)住戶(hù)的投訴要有耐心解釋?zhuān)皶r(shí)處理（一般在24小時(shí)內(nèi)處理完畢）。投訴處理率達(dá)100%。5.5.7熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶(hù)數(shù)；管線(xiàn)的走向；各種設(shè)備操作方法和開(kāi)關(guān)位置；樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見(jiàn)故障、常用維修辦法；住戶(hù)的各類(lèi)、數(shù)量、居住人員情況；督促員工及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)99%。5.5.8熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國(guó)家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)、治安案件時(shí)的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時(shí)地組織、安排處理。5.5.9堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門(mén)及其它部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問(wèn)題，及時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。5.5.10負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢(xún)檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全。5.5.11督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶(hù)宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。5.5.12完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.6前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé)管理中心是整個(gè)住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對(duì)接到的各類(lèi)信息進(jìn)行處理，及時(shí)反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類(lèi)業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責(zé)是：5.6.1必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類(lèi)管理人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng),熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶(hù)數(shù)、業(yè)主、住戶(hù)情況及各類(lèi)設(shè)備、器材布置及其控制范圍。5.6.2了解住宅區(qū)管理中心各類(lèi)人員每天工作安排及行動(dòng)去向。5.6.3通過(guò)各類(lèi)通訊設(shè)施，及時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。5.6.4受理顧客投訴，及時(shí)調(diào)配人員處理或報(bào)上級(jí)處理并做好記錄。5.6.5密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，及時(shí)處理并做好記錄。5.6.6通過(guò)監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。5.6.7指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。5.6.8協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。5.6.9住戶(hù)裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報(bào)警點(diǎn)時(shí),應(yīng)積極配合及時(shí)恢復(fù)并做好記錄。5.6.10參加管理中心組織召開(kāi)的業(yè)主、住戶(hù)座談會(huì)，做好溝通工作，爭(zhēng)取業(yè)主、住戶(hù)對(duì)管理中心工作的理解和支持。5.6.11完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。5.7工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)工程服務(wù)部進(jìn)行實(shí)務(wù)性的管理，組織維修工對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：5.7.1服從項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案。5.7.2必須具備工民建的有關(guān)知識(shí),能編制工程預(yù)結(jié)算,懂得房屋結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及使用要求。5.7.3必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。5.7.4掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類(lèi)型，地上及地下管道的走向、分布和起止點(diǎn)。5.7.5接受住戶(hù)報(bào)修或咨詢(xún)時(shí),態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解答、解決住戶(hù)的疑難問(wèn)題。5.7.6組織維修員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。5.7.7經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5.7.8定期對(duì)維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn),提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。5.7.9響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動(dòng),積極配合其它部門(mén)做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作。5.7.10完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.8工程水電人員崗位職責(zé)在項(xiàng)目工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,對(duì)住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施,進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶(hù)提供維修服務(wù)（服務(wù)內(nèi)容見(jiàn)管理處對(duì)外服務(wù)制度）,其職責(zé)如下：5.8.1熟悉住宅區(qū)各類(lèi)房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線(xiàn)走向、分布狀況以及管線(xiàn)主控位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。5.8.2加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備工民建的基礎(chǔ)知識(shí)，能識(shí)讀施工圖紙，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、管線(xiàn)大致系統(tǒng)圖，能清楚準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。5.8.3經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。5.8.4經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。5.8.5土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。5.8.6電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。5.8.7水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知住戶(hù)做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。5.8.8愛(ài)護(hù)工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫(kù)前，必須對(duì)領(lǐng)出工具的性能、機(jī)具配件等進(jìn)行核查是否完好無(wú)損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報(bào)主管處理。5.8.9工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫(kù)房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊罪送公安機(jī)關(guān)處理。5.8.10負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。5.811向住戶(hù)提供免費(fèi)或有償服務(wù)時(shí)，要求如下：a.急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)應(yīng)限時(shí)完成。b.上門(mén)維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。c.按管理中心制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款100、—500元。d.不得向住戶(hù)索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，更不能多收、少收、不收費(fèi)。違者按應(yīng)收取額的10倍處罰。e.尊重住戶(hù)的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線(xiàn)、亂搭配顏色。f.不得在住戶(hù)家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。g.不得在維修家用電器時(shí)，偷竊配件或更換配件時(shí)以次充好，讓住戶(hù)蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機(jī)關(guān)處理。h.完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.9項(xiàng)目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)5.9.1通過(guò)開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)和各種信息交流渠道，與住戶(hù)建立良好的關(guān)系使住戶(hù)密切配合各項(xiàng)管理工作。5.9.2在項(xiàng)目?jī)?nèi)部通過(guò)會(huì)議活動(dòng)等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。5.9.3通過(guò)開(kāi)展聯(lián)誼會(huì)、茶話(huà)會(huì)、登門(mén)拜訪(fǎng)等活動(dòng)，與物業(yè)主管部門(mén)、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價(jià)、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個(gè)寬松的外部環(huán)境。5.9.4充分利用傳媒和鄰里活動(dòng)，宣傳本公司和小區(qū)的形象。5.9.5統(tǒng)一安排接待來(lái)區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團(tuán)體和個(gè)人，做到讓來(lái)訪(fǎng)人士“高興而來(lái)，滿(mǎn)意而歸”。5.9.6開(kāi)展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。5.9.7完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。5.10項(xiàng)目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)5.10.1負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶(hù)資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。5.10.2建立、健全檔案制度。所有資料分門(mén)別類(lèi)，制作檔案目錄,并在檔案柜上標(biāo)明存放類(lèi)別，以便迅速查找資料。資料類(lèi)別分類(lèi)概括如下：a.工程圖紙類(lèi)別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機(jī)電設(shè)備。b.住戶(hù)資料：住戶(hù)資料登記表、裝修申請(qǐng)資料、房屋維修資料、驗(yàn)房登記表。c.住宅區(qū)交接資料：房屋驗(yàn)收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。d.管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國(guó)家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。e.技術(shù)書(shū)籍類(lèi)。5.10.3負(fù)責(zé)管理中心打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報(bào)送、收取和管理中心報(bào)刊、信件發(fā)放。5.10.4熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶(hù)數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法，并協(xié)助收費(fèi)等工作。5.10.5承辦管理中心各類(lèi)會(huì)務(wù)工作，會(huì)議通知、議程安排、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)以及做好會(huì)議記錄、整理會(huì)議紀(jì)要。5.10.6負(fù)責(zé)上級(jí)和外來(lái)文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。5.10.7完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。5.11安防部主管崗位職責(zé)安防部主管在項(xiàng)目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)治安、交通、車(chē)輛管理負(fù)有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下：5.11.1協(xié)助招聘安防員。對(duì)安防員人選堅(jiān)持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高1.70米以上為標(biāo)準(zhǔn)，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對(duì)安防員隊(duì)伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。5.11.2負(fù)責(zé)安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對(duì)安防員要堅(jiān)持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓(xùn)練計(jì)劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。5.11.3負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護(hù)治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動(dòng)。5.11.4負(fù)責(zé)安防隊(duì)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動(dòng)崗和固定崗24小時(shí)無(wú)缺崗，無(wú)治安死角。5.11.5負(fù)責(zé)隊(duì)員的出勤考核，堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。5.11.6協(xié)助項(xiàng)目管理中心經(jīng)理每月進(jìn)行一次崗位考核。公正地評(píng)價(jià)隊(duì)員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實(shí)，否則視作失職。5.11.7督促隊(duì)員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂搭亂掛。5.11.8負(fù)責(zé)隊(duì)員的政治思想教育工作。對(duì)態(tài)度不好者和情況嚴(yán)重者，書(shū)面提出處理意見(jiàn)報(bào)主任裁決。5.11.9定期組織隊(duì)員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、菲警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識(shí)，定期組織隊(duì)員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個(gè)隊(duì)員都能按管理中心的要求達(dá)標(biāo)。5.11.10定期回訪(fǎng)住戶(hù)對(duì)小區(qū)治安狀況的意見(jiàn)和建議,并做好記錄，向上級(jí)回報(bào)好的建議。5.11.11完成項(xiàng)目管理中心經(jīng)理交代的其它任務(wù)。5.12安防班長(zhǎng)崗位職責(zé)班長(zhǎng)對(duì)全班的工作負(fù)全部責(zé)任。5.12.1帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。5.12.2帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和安防隊(duì)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺(jué)悟和業(yè)務(wù)技能。5.12.3督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。5.12.4督促和檢查全班人員熱愛(ài)本職工作，忠于職守，積極自覺(jué)地加強(qiáng)工作責(zé)任心。5.12.5全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹(shù)立良好的安防形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。5.12.6每周對(duì)全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全班人員的思想工作。5.12.7詳細(xì)收集住戶(hù)意見(jiàn)和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。5.12.8完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。5.13巡查員崗位職責(zé)安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下：5.13.1熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶(hù)數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類(lèi)公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。5.13.2巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問(wèn)，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤(pán)查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時(shí)與班長(zhǎng)取得聯(lián)系或報(bào)上級(jí)。5.13.3加強(qiáng)復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。5.13.4巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行處理和報(bào)告，制止住戶(hù)、外來(lái)人員和管理中心員工的違章行為。5.13.5發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)或扭送公安機(jī)關(guān)處理。5.13.6巡視時(shí)檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無(wú)消防隱患。5.13.7協(xié)助配合其他安防崗位人員和管理處需及時(shí)解決的事項(xiàng),及時(shí)報(bào)有關(guān)人員處理。5.13.8完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。5.14交通、車(chē)輛管理員崗位職責(zé)為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車(chē)輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)：5.14.1住宅區(qū)交通、車(chē)輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通安全、停車(chē)場(chǎng)行使管理權(quán)。5.14.2上班時(shí)間必須著裝整潔,佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對(duì)待車(chē)主、住戶(hù)熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊唤z不茍的工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會(huì)客、做私活。5.14.3在多層停車(chē)場(chǎng)的值班安防員，要認(rèn)真做好交接班時(shí)車(chē)輛查對(duì)記錄，不定時(shí)輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。5.14.4凡入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時(shí)即收“進(jìn)出卡”，核對(duì)無(wú)誤后放行。當(dāng)住戶(hù)搬家或搬貴重、大件物品離開(kāi)小區(qū)時(shí)，沒(méi)有管理中心簽發(fā)的放行條，不予放行。5.14.5負(fù)責(zé)摩托車(chē)和自行車(chē)的值班安防員,凡進(jìn)入保管庫(kù)的摩托車(chē)、自行車(chē)，一律按固定車(chē)位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車(chē)卡,車(chē)主取車(chē)時(shí)保管員即收“停車(chē)卡”。5.14.6當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車(chē)輛停放情況,檢查車(chē)輛裝備配件及車(chē)廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時(shí)采取有效措施立即通知車(chē)主，同時(shí)報(bào)告治安辦進(jìn)行處理。5.14.7嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車(chē)主未鎖車(chē)門(mén)時(shí)，要及時(shí)通知車(chē)主，不得隨便翻動(dòng)車(chē)內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。5.14.8負(fù)責(zé)摩托車(chē)、自行車(chē)的安防若發(fā)現(xiàn)車(chē)牌號(hào)與停車(chē)位號(hào)碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)無(wú)誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車(chē)或送派出所處理。5.14.924小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對(duì)崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過(guò)500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚怼?.14.10熟記車(chē)輛車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和車(chē)輛固定車(chē)位，熟悉小區(qū)通路和停車(chē)場(chǎng)環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格查對(duì)車(chē)輛，并做好詳細(xì)的記錄備查。5.14.11負(fù)責(zé)車(chē)輛的停放次序，指揮進(jìn)出車(chē)輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識(shí)，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井井有條。5.14.12負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500—1000元罰款外，立即辭退。5.14.13指揮小區(qū)車(chē)輛安全行駛，督促車(chē)主按規(guī)定在臨時(shí)車(chē)位或固定車(chē)位上停放車(chē)輛，對(duì)不聽(tīng)從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車(chē)輛不走者，嚴(yán)格按管理規(guī)章制度進(jìn)行處罰。情節(jié)嚴(yán)重者，暫扣其車(chē)輛并送有關(guān)主管單位處理。5.14.14為了提高交通管理人員的積極性，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績(jī)者，由管理中心給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。5.14.15完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。5.15義務(wù)消防員崗位職責(zé)項(xiàng)目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下：5.15.1全體員工積極主動(dòng)參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門(mén)有關(guān)規(guī)定要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。5.15.2在有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，疏散和組織住戶(hù)到達(dá)安全地點(diǎn)。5.15.3熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，能迅速地找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作。5.15.4對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時(shí)維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時(shí)刻保質(zhì)暢通，及時(shí)糾正消毒違章和消除火險(xiǎn)隱患。5.15.5積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒(méi)有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話(huà)“119”，與住戶(hù)訂立防火安全公約，向居民普及消防知識(shí)和基本的救生、搶險(xiǎn)措施以及自救、逃生的方法。5.15.6在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時(shí)，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開(kāi)展救護(hù)工作。5.16環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)主管主要職責(zé)是營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下：5.16.1依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計(jì)劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。5.16.2貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實(shí)行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細(xì)的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過(guò)ISO14000認(rèn)證。5.16.3對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。5.16.4負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。5.16.5經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作。5.16.6精心設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。5.16.7定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。5.16.8完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。5.17綠化班長(zhǎng)崗位職責(zé)綠化班長(zhǎng)是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶(hù)創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。5.17.1熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化率完好達(dá)99%以上。因地制宜，合理布置花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。5.17.2提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱(chēng)和裁培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法、園林具械的使用方法。5.17.3對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。5.17.4巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。5.17.5借鑒他們先進(jìn)的管理方法，收集住戶(hù)對(duì)綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際情況，制定管養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)方法，確保綠化管養(yǎng)的正常運(yùn)作。5.17.6關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的知識(shí)和素質(zhì)。5.17.7廣開(kāi)門(mén)路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛(ài)綠化、護(hù)綠化”的文化環(huán)境。5.17.8與管理中心其它部門(mén)精誠(chéng)合作，搞好單位的各項(xiàng)活動(dòng)。5.17.9完成上級(jí)交辦的其它工作。5.18保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下：5.18.1服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊(duì)員完成上級(jí)交給的各項(xiàng)任務(wù)。5.18.2全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排,做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。5.18.3負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育、法紀(jì)教育工作,組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。5.18.4提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項(xiàng)工作。5.18.5每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺,評(píng)定工作效益,搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。5.18.6堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。5.18.7堅(jiān)持原則、辦事公道。5.18.8完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。5.19保潔員崗位職責(zé)保潔員在保潔班長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下：5.19.1清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每?jī)商焱舷匆槐?電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場(chǎng)所、商場(chǎng)每天清掃一遍，商場(chǎng)每三天打蠟一次；多層部分公共場(chǎng)所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。5.19.2垃圾清運(yùn)：高層住宅、商場(chǎng)、公共場(chǎng)所每天清運(yùn)一次；多層住宅每天清運(yùn)二次，垃圾桶每天清洗一次。5.19.3保潔：當(dāng)班時(shí)間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。5.19.4蟲(chóng)蚊消殺:公共場(chǎng)所每周二次,重點(diǎn)是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。5.19.5住戶(hù)服務(wù)：必須在接到住戶(hù)上門(mén)衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的24小時(shí)內(nèi)完成。5.19.6維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。5.19.7完成上級(jí)交待的其它任務(wù)。5.20綠化員崗位職責(zé)綠化工在班長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)住宅區(qū)的綠化工作實(shí)施全面管理，為住戶(hù)創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。5.20.1熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率40%以上，綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹(shù)木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。5.20.2提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木的品種、名稱(chēng)和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。5.20.3對(duì)花木進(jìn)行適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。5.20.4養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木。a.對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿(mǎn)足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱或過(guò)澇。b.對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)施肥，方法正確，滿(mǎn)足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。c.根據(jù)園林功能要求，花木分枝規(guī)律和生長(zhǎng)特性，以及環(huán)境關(guān)系對(duì)花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長(zhǎng)量適當(dāng),長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良,喬灌木各種樹(shù)形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。d.清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。e.以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時(shí)防治花草樹(shù)木病蟲(chóng)害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。f.定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹(shù)干涂白，防風(fēng)害、日灼。對(duì)遭受自然損害的花木及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。g.經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏,傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。h.綠化工人均管理綠化面積5000—8000平方米。j.完成主管交辦的其它任務(wù)。5.21出納收費(fèi)員崗位職責(zé)5.21.1負(fù)責(zé)管理中心現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，每天保險(xiǎn)柜現(xiàn)金存量不得超過(guò)100元，嚴(yán)禁挪用或私自借支公款。5.21.2熟練掌握出納賬的記賬原則和方法,建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目,定期核對(duì),做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符,日清日結(jié),準(zhǔn)確無(wú)誤。5.21.3嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度,收付款項(xiàng)均與會(huì)計(jì)十進(jìn)制記賬憑證相符。并經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)，對(duì)于不合法、不真實(shí)、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正。5.21.4敢于堅(jiān)持原則，敢于向違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的違法違紀(jì)行為作斗爭(zhēng)，忠于職守，以身作則遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和財(cái)會(huì)制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。5.21.5掌握微機(jī)的DBASE數(shù)據(jù)庫(kù)、DOS的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序,建立、健全電腦財(cái)務(wù)檔案,熟練電腦收費(fèi)操作。5.21.6負(fù)責(zé)管理中心中工考勤情況匯總，及進(jìn)發(fā)放員工工資和獎(jiǎng)金。5.21.7負(fù)責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理中心費(fèi)用的支付。5.21.8熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶(hù)數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法。收繳各種管理費(fèi)并開(kāi)具收據(jù)，做好收費(fèi)的統(tǒng)計(jì)、核算工作。做到及時(shí)、不重不漏，收費(fèi)率達(dá)98%。5.21.9完成上級(jí)交代的其它任務(wù)。管理運(yùn)作制度5.22《項(xiàng)目各部門(mén)每月計(jì)劃及月總結(jié)工作規(guī)程》5.22.1管理中心負(fù)責(zé)各部門(mén)月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計(jì)劃實(shí)施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計(jì)劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。5.22.2管理中心在每月25日將《管理中心月服務(wù)工作計(jì)劃》和《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》（2份）發(fā)放到各部門(mén)。各部門(mén)負(fù)責(zé)人收到后，根據(jù)部門(mén)工作的具體情況，對(duì)當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作計(jì)劃，并于當(dāng)月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。5.22.3管理中心將計(jì)劃表交項(xiàng)目管理中心經(jīng)理審核，進(jìn)行必要的修改和補(bǔ)充，批準(zhǔn)后予以實(shí)施。并根據(jù)計(jì)劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門(mén)的工作，如實(shí)填寫(xiě)計(jì)劃表中的“完成情況”欄。5.22.4各部門(mén)根據(jù)工作的完成情況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫(xiě)《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。5.22.5每月2日，由項(xiàng)目管理中心經(jīng)理主持召開(kāi)上月工作總結(jié)會(huì)議，并對(duì)本月的工作計(jì)劃進(jìn)行必要的修改、補(bǔ)充，并批準(zhǔn)實(shí)施。5.22.6對(duì)不按時(shí)上交月服務(wù)工作計(jì)劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時(shí)完成工作計(jì)劃的部門(mén)或個(gè)人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。5.23《員工培訓(xùn)制度》為了提高管理水平，采取平時(shí)自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。5.23.1新招聘人員在試用期，實(shí)行一個(gè)月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個(gè)月實(shí)習(xí)，經(jīng)公司和項(xiàng)目中心考試合格者留用。5.23.2安防員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊(duì)列練習(xí)等，以增強(qiáng)體力和防衛(wèi)能力，每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高安防員的政治思想覺(jué)悟。增強(qiáng)保衛(wèi)小區(qū)安全的責(zé)任心。5.23.3項(xiàng)目中心每周安排一定時(shí)間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報(bào)刊、書(shū)籍，舉行管理經(jīng)驗(yàn)座談會(huì)。使員工及時(shí)總結(jié)管理中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高處理問(wèn)題的能力和工作水平。5.23.4在消防部門(mén)的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行橫掃演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。5.23.5定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺(tái)風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達(dá)標(biāo)。5.23.6每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，并結(jié)合本小區(qū)的實(shí)際情況，總結(jié)提出小區(qū)改進(jìn)措施和新的管理設(shè)想。5.23.7管理中心與市勞動(dòng)局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計(jì)劃的安排助理、機(jī)電、維修、綠化、電腦、財(cái)會(huì)等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵(lì)獲取國(guó)家認(rèn)可的學(xué)歷和職稱(chēng)證書(shū)，以確保員工的整體文化素質(zhì)。做到員工全員持證上崗。5.23.8定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效益。5.24《檔案資料管理制度》5.24.1文檔管理人員專(zhuān)職負(fù)責(zé)管理處所有文件（通知、命令、公函、總結(jié)報(bào)告、通報(bào)、會(huì)議紀(jì)要）及資料（技術(shù)圖紙、說(shuō)明書(shū)、手冊(cè)、個(gè)人簡(jiǎn)歷、員工檔案市府法規(guī)、車(chē)輛檔案、住戶(hù)檔案等）的存檔、收集和保管。5.24.2任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。5.24.3屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。5.24.4職員、員工個(gè)人檔案材料屬秘密材料，他人無(wú)權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過(guò)目。5.24.5文件資料等要朝廷合歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類(lèi)，無(wú)論是按字母順序還是內(nèi)容、按時(shí)間等形式分類(lèi)，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。5.24.6要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對(duì)過(guò)期的文件資料，要及時(shí)清理，無(wú)保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷(xiāo)毀處理。5.25《值班管理規(guī)定》5.25.1項(xiàng)目中心實(shí)行全天候值班，24小時(shí)為住戶(hù)提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。5.25.2中午值班時(shí)間為11：30—14：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。5.25.3夜間值班一名水電維修工負(fù)責(zé)。5.25.4值班主管負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫(xiě)《主管值班日記》；事務(wù)助理在值班期間負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話(huà)和填寫(xiě)《夜間（中午）值班登記表》；水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。5.25.5夜間值班期間,值班主管負(fù)責(zé)對(duì)夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開(kāi)始對(duì)各崗位檢查三次，并填寫(xiě)《值班主管夜間查崗記錄表》。5.25.6夜間（中午）值班期間如遇不能及時(shí)處理的投訴、委托、維修問(wèn)題（非應(yīng)急情況），則應(yīng)在第二天8：30—14：30由事務(wù)助理根據(jù)《管理中心夜間（中午）值班登記表》所登記的情況，填寫(xiě)《夜間（中午）遺留問(wèn)題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門(mén)處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊(cè)》中的“夜間（中午）遺留問(wèn)題處理規(guī)程”執(zhí)行。5.26《辦公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度》為了加強(qiáng)管理中心辦公用品的管理、有計(jì)劃、按規(guī)定申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。5.26.1辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、發(fā)放由公司綜合部具體負(fù)責(zé)實(shí)施。5.26.2辦公用品的購(gòu)買(mǎi)a．常用辦公用品由綜合部按每月的數(shù)量、價(jià)格、填寫(xiě)購(gòu)買(mǎi)申請(qǐng)表,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后購(gòu)買(mǎi)。b.非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門(mén)向綜合部申報(bào)，由綜合統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)公司綜合部經(jīng)理同意批準(zhǔn)后，可由申請(qǐng)部門(mén)購(gòu)買(mǎi)。5.26.3辦公用品的申請(qǐng)領(lǐng)用a.全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng)；b.個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時(shí)需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量等；c.部分個(gè)人常用辦公用品的領(lǐng)用按職務(wù)和工作性質(zhì)領(lǐng)用最高標(biāo)準(zhǔn)如下：信簽紙：每月主管以上職務(wù)的2本其他管理人員每?jī)蓚€(gè)月1本內(nèi)務(wù)員、收費(fèi)員每月1本簽字筆；每月主管以上職務(wù)的2支其他管理人員每?jī)蓚€(gè)月1支d.公用常用辦公用品的領(lǐng)用與其工作性質(zhì)相關(guān)的辦公用品。如遇特殊情況，經(jīng)綜合部主管同意可按需領(lǐng)取；e.非常用辦公用品的領(lǐng)用與按照申請(qǐng)購(gòu)入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時(shí)必須填寫(xiě)“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途；f.事務(wù)助理每?jī)蓚€(gè)月對(duì)部門(mén)辦公用品的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),填寫(xiě)“辦公用品統(tǒng)計(jì)表”；g.辦公用品每年度按部門(mén)的工作需要進(jìn)行預(yù)算，年底進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)；h.各部門(mén)應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個(gè)人領(lǐng)用辦公用品超過(guò)規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費(fèi)用；發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費(fèi)等行為，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。5.27《投訴處理、回訪(fǎng)制度》為加強(qiáng)與住戶(hù)的聯(lián)系，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，把管理工作置于住戶(hù)監(jiān)督下，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來(lái)訪(fǎng)投訴和回訪(fǎng)工作制度。5.27.1接待來(lái)訪(fǎng)投訴工作a.接待來(lái)訪(fǎng)投訴工作由前臺(tái)值班人員負(fù)責(zé)，管理中心應(yīng)廣為宣傳接待投訴的辦公地點(diǎn)、電話(huà)，讓住戶(hù)投訴有門(mén)。b.任何管理人員在遇到住戶(hù)來(lái)訪(fǎng)投訴時(shí)，都應(yīng)給予熱情接待，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶(hù)有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時(shí)，要曉之以更壞，動(dòng)之以情，讓住戶(hù)理解并支持管理中心的工作。c.對(duì)住戶(hù)投訴、來(lái)訪(fǎng)中談到的問(wèn)題，接待人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天調(diào)查、核實(shí)，然后將處理結(jié)果匯報(bào)管理中心責(zé)任部門(mén)和經(jīng)理；不能解決的，要將問(wèn)題和意見(jiàn)向有關(guān)部門(mén)和經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理決定處理辦法。d.當(dāng)住戶(hù)主動(dòng)前來(lái)提合理化建議時(shí)，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時(shí)經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理決定采取或制定整改計(jì)劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛(ài)我小區(qū)”的戶(hù)名單，同時(shí)給住戶(hù)優(yōu)先評(píng)選“文明戶(hù)”。e.責(zé)任部門(mén)在處理來(lái)訪(fǎng)、投訴時(shí)，要熱誠(chéng)、主動(dòng)、及時(shí)，要堅(jiān)持原則，突出服務(wù)；不得推諉責(zé)任、為難住戶(hù)或乘機(jī)索取好處，在處理完畢后應(yīng)將回復(fù)住戶(hù)和管理中心主任，做到事事有著落、件件有回音。f.全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，做好本職工作，為住戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)，盡量減少住戶(hù)的投訴、批評(píng)。將住戶(hù)的不滿(mǎn)消解在投訴之前。g.當(dāng)同行物業(yè)管理單位要求參觀時(shí)，管理中心員工應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過(guò)互相學(xué)習(xí)，共同提高小區(qū)管理水平。5.27.2回訪(fǎng)工作a．回訪(fǎng)要求：1）把對(duì)住戶(hù)的回訪(fǎng)列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中。2）回訪(fǎng)時(shí)，虛心聽(tīng)取意見(jiàn)，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好回訪(fǎng)記錄。3）回訪(fǎng)中，對(duì)住戶(hù)的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，如不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時(shí)間。4）回訪(fǎng)后對(duì)反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問(wèn)題向公司請(qǐng)示解決?；卦L(fǎng)處理率達(dá)100%，有效投訴力爭(zhēng)在1%（發(fā)下）。b.回訪(fǎng)時(shí)間及形式1）每年登門(mén)回訪(fǎng)1－2次。2）事務(wù)助理按區(qū)域范圍分工，每季回訪(fǎng)1次。3）每季度召開(kāi)一次住戶(hù)座談村，征求意見(jiàn)。4）利用節(jié)日慶?；顒?dòng)、社區(qū)文化活動(dòng)、居民集會(huì)等形式廣泛聽(tīng)取住戶(hù)意見(jiàn)反饋。5）有針對(duì)性地對(duì)住戶(hù)發(fā)放“住戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷”，作專(zhuān)題調(diào)查，聽(tīng)取意見(jiàn)。5.28《維修回訪(fǎng)制度》5.28.1維修回訪(fǎng)是在維修完工后，由事務(wù)助理采用電話(huà)或上門(mén)的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)?；卦L(fǎng)的主要內(nèi)容包括維修工的服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主滿(mǎn)意程度等項(xiàng)目。工作流程分為四個(gè)步驟。5.28.2工作維修部在每周五下午下班前將本周《派工單》整理好，交管理中心事務(wù)室進(jìn)行回訪(fǎng)。5.28.3管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時(shí)對(duì)責(zé)任區(qū)的住戶(hù)進(jìn)行回訪(fǎng)，交將回訪(fǎng)結(jié)果填寫(xiě)在《派回單》回訪(fǎng)欄內(nèi)。5.28.4事務(wù)助理必須在一周內(nèi)將上周的《派工單》回訪(fǎng)完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪(fǎng)率達(dá)100%。5.29《防火安全檢查制度》5.29.1檢查方式a．定期檢查根據(jù)XX防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)檢部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫(xiě)《防火安全檢查記錄表》。b.突擊檢查突擊檢查住宅區(qū)的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。5.29.2檢查內(nèi)容a．消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。b．消防設(shè)施包括自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行。c．用火用電方面?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。5.29.3火險(xiǎn)隱患的整改a．若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫(xiě)《火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)》，并派發(fā)到受檢單位。b．受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患及時(shí)進(jìn)行整改，并接規(guī)定時(shí)限完成。c．受檢單位整改完畢后,檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查,并記錄復(fù)查結(jié)果。5.30《電梯機(jī)房管理制度》5.30.1機(jī)房除維修、管理人員外，其它人員未經(jīng)允許嚴(yán)禁入內(nèi)；5.30.2維修管理人員每天對(duì)機(jī)房機(jī)械及電器部件巡視檢查一遍；5.30.3保質(zhì)電梯機(jī)