貴港宏桂城市廣場(chǎng)項(xiàng)目整體營(yíng)銷策劃上課件

整體營(yíng)銷策劃報(bào)告貴港宏桂.城市廣場(chǎng)項(xiàng)目.市場(chǎng)篇定位篇策略篇費(fèi)用分配宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析行業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略分解營(yíng)銷發(fā)展總策略項(xiàng)目推廣價(jià)值提煉報(bào)告框架圖市場(chǎng)現(xiàn)狀分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目銷售目標(biāo)及策略項(xiàng)目營(yíng)銷周期劃分項(xiàng)目各營(yíng)銷周期推廣2010年?duì)I銷費(fèi)用費(fèi)用總預(yù)算及分配.貴港宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強(qiáng)勢(shì)發(fā)展態(tài)勢(shì)貴港市整體經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)的階段。2005-2008年這一階段保持了較快發(fā)展勢(shì)頭，GDP年增長(zhǎng)率在13%以上，雖然受到金融危機(jī)的影響GDP增長(zhǎng)速度有所放慢，但09年GDP增長(zhǎng)率仍保持了10%高速。宏觀經(jīng)濟(jì)—整體GDP.近年貴港人均可枝配收入呈年逐步上升趨勢(shì)，并且總體增長(zhǎng)迅速，體現(xiàn)人民生活水平迅速提高。人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，人民生活水平迅速提升宏觀經(jīng)濟(jì)—人均可支配收入.貴港市社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)三年以20%左右的年增長(zhǎng)率快速增長(zhǎng)。社會(huì)消費(fèi)零售總額增長(zhǎng)快速，社會(huì)消費(fèi)需求旺盛社會(huì)消費(fèi)品零售總額.結(jié)論

近年來，貴港市的整體經(jīng)濟(jì)一直保持持續(xù)、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)態(tài)，城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，各項(xiàng)國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，為貴港市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)保障。

宏觀經(jīng)濟(jì)分析.2009年12月9日，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年2009年12月14日，國四條：加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管2009年12月17日，土地拍賣后，首次繳納土地出讓金不低于50%2009年12月23日，個(gè)人轉(zhuǎn)讓不足5年的非普通住房全額征收營(yíng)業(yè)稅2010年1月10日，國十一條（二套房貸首付不低于40%，……）2010年3月10日，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010年1月18日，中小戶型供地須占七成土地競(jìng)買保證金上調(diào)至20%

宏觀政策分析主要影響今后樓市的政策房市金碟.提高首付比例主要針對(duì)二套房主要影響購房者的心理預(yù)期，實(shí)質(zhì)性的影響不大。購房者對(duì)于政策的消化能力加強(qiáng)。經(jīng)過2008年市場(chǎng)波動(dòng)的歷練之后，購房者對(duì)于政策的消化時(shí)間大為縮短。投資性需求或避險(xiǎn)性需求強(qiáng)烈。通貨膨脹預(yù)期的存在和國內(nèi)投資渠道有限，造成無論是個(gè)人還是企業(yè)，投資房地產(chǎn)的需求依然十分強(qiáng)烈。政策影響解讀：宏觀政策分析政府加大經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房的建設(shè)，但是此舉對(duì)于緩解供需矛盾效果有限，尤其是對(duì)于剛性需需求中的主力購房者。增加土地供應(yīng)，整頓閑置土地，提高土地出讓金首付比例，是為了提高土地的使用效率，但以往政策執(zhí)行難度較大，成效有限。2009年造就的一批高價(jià)地項(xiàng)目即將上市，高成本必然帶來高售價(jià)。對(duì)需求方的影響：對(duì)供應(yīng)方的影響：房市金碟.政策影響解讀：宏觀政策分析可預(yù)知：2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)將是一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的市場(chǎng)。目前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的政策頻發(fā)期，但大多為針對(duì)“國四條”的進(jìn)一步細(xì)化，且一改以往“一刀切”的做法，各項(xiàng)調(diào)控措施目標(biāo)僅指向投資性需求，體現(xiàn)了管理層對(duì)于遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲的決心和強(qiáng)硬態(tài)度，但絕不是打壓。2010年，面臨復(fù)雜的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣政策的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)作為保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Σ粫?huì)有大的調(diào)整。2010年趨勢(shì)預(yù)判：房市金碟.行業(yè)現(xiàn)狀分析06年的政策調(diào)整導(dǎo)至07年投資增長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但近兩年，貴港市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)迅速。主要因?yàn)?7年貴港市房地產(chǎn)行業(yè)在供不應(yīng)求的供求關(guān)系下，出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊漲的火爆行情，直接帶動(dòng)了08，09年貴港市房地產(chǎn)行業(yè)投資額的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)幅度波動(dòng)大，但整體呈快速上漲的趨勢(shì)房市金碟.行業(yè)現(xiàn)狀分析近年供求關(guān)系維持平衡，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展屬于正常狀態(tài)年份20052006200720082009施工面積(萬㎡)286.19258.77332.52353.5316.3竣工面積(萬㎡)139.2575.47100.3397121.2施竣比值2.063.433.313.642.61商品房銷售面積（萬㎡）78.990.79121.3572109.6竣銷比值1.770.830.831.351.11從施工面積和竣工面積的比值以及竣工面積和銷售面積的比值上看，近年來貴港的供求關(guān)系基本趨于平衡，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展屬于正常狀態(tài)。在09年年底，2010年初的國家穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)政策基調(diào)情況下，2010年上半年部分房地產(chǎn)商趨于穩(wěn)妥原則，將推遲開工的時(shí)間。預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)施工面積、竣工面積將比09年有所下降。房市金碟.行業(yè)現(xiàn)狀分析行業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)

近年來，貴港市投資保持快速增長(zhǎng)，同時(shí)近年的市場(chǎng)供求關(guān)系基本維持平衡狀態(tài)，行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好。

房市金碟.時(shí)間銷售面積（萬）占全市銷售總面積套數(shù)（套）占全市銷售總套數(shù)銷售均價(jià)（元）全市銷售均價(jià)（元）09年1-12月71.4383%657486%281526682010年1月6萬84%54685%277926972010年2月3.5582%27581%30632878市場(chǎng)南北發(fā)展不平衡，城北為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要爭(zhēng)奪陣地09年全城商品房銷售面積為87.78萬㎡，港北區(qū)總銷售面積71.4萬㎡，占據(jù)了市場(chǎng)絕大部分份額。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房市金碟.價(jià)格、物業(yè)檔次、客戶層次皆呈現(xiàn)南低北高的走勢(shì)，城北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值彰顯區(qū)域面市價(jià)檔次主要目標(biāo)客戶城北區(qū)多層2900-3100元/㎡；小高層與高層3000-3500元/㎡中高端，產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化。聚集住宅、公寓、寫字樓、酒店、大型商業(yè)和商業(yè)街。企事業(yè)單位人員、機(jī)關(guān)單位人員、私營(yíng)業(yè)主、以及其他高收入人群。老城區(qū)除東湖城的湖景房外，高層價(jià)格主要集中在2700-3300元/㎡中高檔，高層為主。主要為商住一體，商業(yè)體量比重較大。老城區(qū)居民、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)事業(yè)單位人員以及少量投資者。港南區(qū)多層價(jià)格2400-2700元/㎡中低檔，多層為主。以港南區(qū)的居民為主，周邊縣鎮(zhèn)置業(yè)者為輔。城北區(qū)的定位是為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和對(duì)外交流的窗口，區(qū)域形象好于老城區(qū)，更好于港南區(qū)，貴港有諺云：“寧要港北一床不要港南一房”。價(jià)格南低北高的走向也就成為必然。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房市金碟.時(shí)間09年1-12月2010年1月2010年2月2000-3000元銷售面積44.65萬㎡5.28萬㎡2.06萬㎡占所有戶型銷售總面積比重52%74%48%2000-3000元銷售套數(shù)4104套508套145套占所有戶型銷售總套數(shù)比重54%79%43%貴港市整體房?jī)r(jià)正在踏過2000-3000元/㎡的價(jià)格區(qū)間，3000元/㎡均價(jià)將逐漸成為貴港市商品住宅的主體價(jià)位目前價(jià)格低于3000元/的樓盤主要集中在老城區(qū)和港南區(qū)，港北新區(qū)的樓盤都在3000元/㎡以上，港北西區(qū)樓盤價(jià)格也多突破了3000元/㎡的價(jià)格，市場(chǎng)整體均價(jià)逐漸向3000元/㎡這一價(jià)位靠攏。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房市金碟.住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析區(qū)域樓盤名稱均價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（萬元/套）廣場(chǎng)片區(qū)維多利亞340030-40港北西區(qū)普羅旺斯336530-40陽光城320028-39逸景藍(lán)灣316038-45御林皇府340040-48豪港華庭315039-44老城區(qū)東湖城380032-48中央廣場(chǎng)290014地王大廈280013-30御江名城320015-36港南區(qū)波多菲諾265023-33水岸酈都257020-32港北區(qū)樓盤價(jià)格基本上都在3000元以上，主力總價(jià)在30-40萬元之間。港北區(qū)廣場(chǎng)片區(qū)的房?jī)r(jià)引領(lǐng)市場(chǎng)，片區(qū)價(jià)格3200-3500元/㎡。其次為港北西區(qū)，片區(qū)樓盤價(jià)格均已突破3000元/㎡。老城區(qū)除了東湖城的湖景房，價(jià)格普遍在2900/㎡左右。港南區(qū)發(fā)展滯后，形象較差，價(jià)格最低，片區(qū)均價(jià)2600元/㎡左右。房市金碟.時(shí)間140㎡以上90-14090㎡以下總套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)面積套數(shù)總面積總套數(shù)09年1-12月14%8%56%48%30%44%75.90萬㎡74432010年1月8%5%73%60%19%35%9.3萬㎡9252010年2月1%1%90%87%9%12%8.09萬㎡708總總面積（萬㎡）面積（萬㎡）90-140㎡的戶型為市場(chǎng)供應(yīng)的主力戶型。而90-120㎡的戶型為最暢銷戶型，所占比重呈上升趨勢(shì)貴港家庭人口構(gòu)成以3～5口為主，為滿足消費(fèi)群體的需求，整體市場(chǎng)戶型產(chǎn)品的開發(fā)基本集中于3房2廳主，這一區(qū)間占據(jù)整體的45%。按照貴港人的居住習(xí)慣偏于寬大戶型，但隨著單價(jià)的增長(zhǎng)，消費(fèi)更趨于理性，越來越多的人開始考慮較為緊湊的戶型，小戶型開始走俏。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房市金碟.區(qū)域樓盤名稱開盤時(shí)間推出量（套）銷售量（套）月均銷售套數(shù)廣場(chǎng)片區(qū)維多利亞09.153037030港北西區(qū)普羅旺斯06.8110094024陽光城08.980065022逸景藍(lán)灣09.243036027御林皇府09.175038029豪港華庭07.490079023老城區(qū)東湖城09.171262045中央廣場(chǎng)09.1175019040地王大廈09.867627038御江名城09.1050017045港南區(qū)波多菲諾08.168057021水岸酈都08.1160831019住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析整體市場(chǎng)走貨速度較快，尤其是老城區(qū)，其次為城北新區(qū)老城區(qū)走貨速度較快，主要因?yàn)橘F港人比較注重生活配套，配套成熟的老城區(qū)樓盤比較受市民的喜愛，但老城區(qū)客戶主要為中端客戶，高端客戶多會(huì)選擇新區(qū)的樓盤。.區(qū)域樓盤名稱客戶來源主要職業(yè)特征置業(yè)用途廣場(chǎng)片區(qū)維多利亞城區(qū)范圍內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)75%自住，25%投資港北西區(qū)普羅旺斯城區(qū)范圍內(nèi)、周邊縣份公務(wù)員、白領(lǐng)、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住陽光城城區(qū)范圍內(nèi)、周邊縣份公務(wù)員、白領(lǐng)、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住逸景藍(lán)灣城區(qū)范圍內(nèi)、周邊縣份公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住御林皇府城區(qū)范圍內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住豪港華庭城區(qū)范圍內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住老城區(qū)東湖城城區(qū)范圍內(nèi)、周邊縣份公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)自住、少數(shù)投資中央廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊、周邊縣份事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主65%自住，35%投資地王大廈項(xiàng)目周邊、周邊縣份事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主65%自住，35%投資御江名城城區(qū)范圍內(nèi)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主85%自住，15%投資港南區(qū)波多菲諾港南區(qū)、覃塘區(qū)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住水岸酈都港南區(qū)、覃塘區(qū)事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主自住住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析客戶以本城居民為主，周邊縣鎮(zhèn)為輔，職業(yè)主要為公務(wù)員、私企老板、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職員等，購買主要為自住，投資占一定的比例目前整體市場(chǎng)的投資客戶在10%-15%之間，投資購買主要集中在城北廣場(chǎng)片區(qū)和老城區(qū)；客戶主要以本城居民為主，周邊客戶主要為平南桂平等縣居民。.時(shí)間本市購買者比重區(qū)內(nèi)外地購買者比重外省外地購買者比重全市總成交套數(shù)09年1-12月87%2%11%74112010年1月87%8%5%6482010年2月74%13%13%339貴港近兩年外來購房者比重上升明顯，09年外來購買者已占到10%-13%左右的比重市場(chǎng)目前的消費(fèi)主體是貴港本地居民，但整體市場(chǎng)外來購房者已占到10%略多，主要是南廣快鐵的建設(shè)使貴港成為南寧和廣州的“后花園”，兩地的投資者出現(xiàn)于市場(chǎng)，同時(shí)“西江黃金”航道的建設(shè)也吸引了大量外來企業(yè)和外來人員。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.消費(fèi)者主要關(guān)心的產(chǎn)品因素首先為生活配套，然后為環(huán)境和戶型普羅旺斯的林園水景陽光城的巡邏人員普羅旺斯的沿街商鋪客戶需求因素戶型設(shè)計(jì)是否合理、是否有入戶花園，朝向如何等是否有商業(yè)、休閑娛樂等便利的生活配套服業(yè)管理水平如何，安全是否有保障等戶型環(huán)境物管是否有較好的園林景觀，周邊環(huán)境如何配套住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.高端樓盤主要以歐式風(fēng)格和園林景觀為重要賣點(diǎn)豪港華庭歐景藍(lán)灣普羅旺斯御林華府普羅旺斯、御林皇府、豪港華庭等高端樓盤多為歐式風(fēng)格，同時(shí)多有良好的景觀綠化，如普羅旺斯具有大規(guī)模園林景觀建設(shè)，生態(tài)環(huán)境已是有口皆碑。御林皇府規(guī)劃建設(shè)600畝超大生態(tài)公園，項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境市場(chǎng)獨(dú)有。住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.區(qū)域樓盤名稱主要賣點(diǎn)采用的宣傳方式營(yíng)銷亮點(diǎn)港北市政府片區(qū)維多利亞港北區(qū)核心地段圍墻、三聯(lián)DM在夢(mèng)之夢(mèng)旁設(shè)一售樓部天悅?cè)A庭精致風(fēng)尚小戶型三聯(lián)DM、圍墻-----------------港北西區(qū)普羅旺斯良好的園林環(huán)境三聯(lián)DM、圍墻、舉辦活動(dòng)每年啟辦全市型長(zhǎng)跑競(jìng)賽陽光城大型園林三聯(lián)DM、報(bào)紙、手機(jī)短信------------------逸景藍(lán)灣威尼主題園林報(bào)紙、圍墻、車體客戶營(yíng)銷御林皇府馬草江公園高桿、圍墻、三聯(lián)DM、車體先建公園，大面積園林展示豪港華庭樓盤品質(zhì)圍墻、三聯(lián)DM、報(bào)紙大型會(huì)所展示老城區(qū)東湖城大盤、湖景高桿、報(bào)紙、電視、樓書、客戶會(huì)刊中央廣場(chǎng)地段圍墻、車體、-------------------地王大廈地段報(bào)紙-------------------御江名城郁江江景廣告牌、三聯(lián)DM、開盤前強(qiáng)勢(shì)廣告港南區(qū)波多菲諾江景、濱江環(huán)境高桿、大型電視屏幕氣度宏偉的售樓部水岸酈都濱江環(huán)境三聯(lián)DM、報(bào)紙、手機(jī)短信-------------------整體營(yíng)銷理念市場(chǎng)運(yùn)用不足，樓盤推廣手段單一，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，但普遍重視售樓部包裝，現(xiàn)場(chǎng)形象較好住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析由于貴港房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)較晚，整合營(yíng)銷理念市場(chǎng)運(yùn)用不足、樓盤推廣的手段較為單一，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，最常用的媒體為圍墻、三聯(lián)DM、車體、報(bào)紙四類。但一般多講究售樓部的包裝，售樓部一般較為寬大氣度，售樓部的裝修、設(shè)計(jì)也多上檔次。房市金碟.市場(chǎng)現(xiàn)狀分析住宅市場(chǎng)總結(jié)當(dāng)前市場(chǎng)需求旺盛。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2009年貴港市住宅預(yù)售面積75.90萬平方米，實(shí)際登記銷售面積85.06萬平方米，與上年同期比增長(zhǎng)47%。價(jià)格提升較快。港北區(qū)住宅均價(jià)超過了3000元/㎡，部份代表樓盤如盛世名門、御林皇府超過了3500，甚至出現(xiàn)了4字頭的單位。庫存量較大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。截止09年年底，市場(chǎng)商品房可售面積為85.91萬平，幾乎相當(dāng)于紅火09的全年銷售面積，去存壓力不小。新盤即將面市，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。僅項(xiàng)目周邊（市政廣場(chǎng)），就新增兩個(gè)高端項(xiàng)目——東方巴黎、天悅豪庭。還有傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)中的、和我項(xiàng)目物業(yè)相似的——唐人街營(yíng)銷理念有待提升。市場(chǎng)營(yíng)銷理念運(yùn)作單一，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)銷手段有待提升。房市金碟.商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品以滿足日?；旧钚枨鬄橹鳎蓍e娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)。

中小面積的店鋪是主城區(qū)沿街鋪面的主力，面積一般30-50㎡。

老城區(qū)商圈的繁華地段租金普遍較高，租金在50-200元㎡*月。廣場(chǎng)商圈整體租金水平居中，一般租金65-80元/㎡*月。商鋪經(jīng)營(yíng)以本城居民為主，周邊縣份居民為輔。

商鋪多由投資者持有，經(jīng)營(yíng)者持有較少。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次呈南低北高的趨勢(shì)，廣場(chǎng)商圈產(chǎn)品檔次最高。大型的綜合百貨商場(chǎng)主要集中廣場(chǎng)商圈，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想。

高端消費(fèi)人群流失嚴(yán)重，綜合百貨高檔次產(chǎn)品較少。

大型商場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力依然較低，早期經(jīng)營(yíng)問題較多。

商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀描述貴港目前外于商業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，傳統(tǒng)商業(yè)成熟，大型購物商場(chǎng)迅發(fā)展，但商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)水平較差房市金碟.商圈項(xiàng)目名稱商業(yè)規(guī)模定位主力面積價(jià)格銷售情況租賃情況新世紀(jì)廣場(chǎng)商圈聯(lián)邦國際2.5萬㎡電腦數(shù)碼城30-40㎡1層內(nèi)鋪16000元/㎡,外鋪23000元/㎡。2層12000元/㎡。65%內(nèi)鋪50元/㎡外鋪80元/㎡維多利亞1.8萬㎡購物中心待定待定未售-----老城區(qū)商圈中央廣場(chǎng)1.8萬㎡品牌服飾商場(chǎng)30-70㎡1層2000-30000元/㎡，2層16000元/㎡85%------御江名城2.5萬㎡購物中心待定待定未售-----地王大廈1萬㎡購物中心待定待定未售-----廣匯東湖城待定風(fēng)情商業(yè)街35-100㎡1層15000-25000元/㎡、2層8000元/㎡一期售完-----商業(yè)物業(yè)價(jià)格較高，消費(fèi)者看好其投資前景，但當(dāng)前市場(chǎng)裙樓商業(yè)體量較大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析商業(yè)物業(yè)的價(jià)格是其住宅價(jià)格的4-6倍，價(jià)格較高。當(dāng)前項(xiàng)目多規(guī)劃有商業(yè)物業(yè)，貨量大，未來集中放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈。.地址市金港大道中段總體情況戶型面積小戶型主力：45-60㎡中等戶型：120-160㎡大戶型：200-300㎡超大戶型：300-600㎡物業(yè)類別酒店、辦公寫字樓建筑設(shè)計(jì)共一棟25層高層功能設(shè)計(jì)負(fù)一層地下停車，1-3層為金融辦公中心、4-7層為酒店、8-20層辦公寫字樓、21-25層為多功能會(huì)議廳與商務(wù)咖啡廳。規(guī)?？偨?5444㎡。綜合定位貴港企業(yè)商務(wù)辦公基地銷售情況均價(jià)3000元/㎡銷售速度2007年7月開賣，2008年12月1.7萬㎡的寫字樓基本售完。推廣主題齊全的商務(wù)服務(wù)配套營(yíng)銷方式采用三聯(lián)DM、報(bào)紙、圍墻、電視、活動(dòng)等主要客群貴港本地企業(yè)辦公購買、貴港本地的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)高管，投資購買占絕大部分。招商與租賃情況2009年8月交樓，目前，寫字樓已有80%的企業(yè)入駐，剩余部分正在招租招商中，去年時(shí)駐租金一般25元/㎡，目前對(duì)外招租租金要求27-33元/㎡。進(jìn)駐的企業(yè)目前，進(jìn)駐的企業(yè)主要為廣告公司、航運(yùn)服務(wù)公司、貿(mào)易服務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、物流公司、裝飾公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、咨詢服務(wù)類企業(yè)、以及外來大型公司的辦事處等。寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目前貴港寫字樓只有財(cái)富廣場(chǎng)一家，從企業(yè)進(jìn)駐情況和租金水平上看，寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好.商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)、寫字樓市場(chǎng)總結(jié)1、商業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，傳統(tǒng)商業(yè)成熟，大型賣場(chǎng)迅速發(fā)展。2、商業(yè)物業(yè)需求量大，價(jià)格居于高位。3、寫字樓處于發(fā)展初期，但市場(chǎng)供給不足，隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入貴港，市場(chǎng)空缺加大，物業(yè)發(fā)展前景良好。.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析：項(xiàng)目綜合品質(zhì)比較內(nèi)容項(xiàng)目東方巴黎天悅豪庭地理位置最好相對(duì)偏較好周邊環(huán)境廣場(chǎng)依然較荒僻廣場(chǎng)，但較遠(yuǎn)生活配套自身配套+商業(yè)中心相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域配套相對(duì)近交通便利一般便利發(fā)展商宏桂、第一個(gè)項(xiàng)目小龍、地方品牌中海、知名品牌建筑面積12.63萬㎡14.35萬㎡7.75㎡建筑形式高層住宅、寫字樓、商業(yè)高層住宅、寫字樓高層住宅容積率4.24.03.3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析地理位置好、毗鄰廣場(chǎng)、生活配套最全是本項(xiàng)的三大亮點(diǎn)。相對(duì)對(duì)手，開發(fā)商知名度較低、建筑密較大。.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主要對(duì)手綜合實(shí)力分析區(qū)位配套品牌園林規(guī)模資源項(xiàng)目天悅豪庭東方巴黎競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析相比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)在區(qū)位、配套、資源方面的優(yōu)勢(shì)較為明顯。在開發(fā)商品牌、園林上本項(xiàng)目和競(jìng)爭(zhēng)手對(duì)相比稍有不足。房市金碟.市場(chǎng)篇定位篇策略篇費(fèi)用分配宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析行業(yè)現(xiàn)狀分析項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目營(yíng)銷策略分解營(yíng)銷發(fā)展總策略項(xiàng)目推廣價(jià)值提煉報(bào)告框架圖市場(chǎng)現(xiàn)狀分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目銷售目標(biāo)及策略項(xiàng)目營(yíng)銷周期劃分項(xiàng)目各營(yíng)銷周期推廣2010年?duì)I銷費(fèi)用費(fèi)用總預(yù)算及分配.整體定位——城市核心區(qū)首個(gè)都市綜合體項(xiàng)目發(fā)展定位區(qū)位等級(jí)通過區(qū)位和土地價(jià)值的挖掘，建立項(xiàng)目的城市地位產(chǎn)品定位通過城市首個(gè)都市綜合體的闡釋，建立項(xiàng)目等級(jí)輔助定位語：城市核心區(qū)城市價(jià)值運(yùn)營(yíng)復(fù)合體.住宅客戶定位——當(dāng)項(xiàng)目單價(jià)是3800元時(shí)，一套110㎡以上的住宅總價(jià)是41.8萬元，首付至少須12.5萬，貸款至少須29.3萬，20年月供至少為1800元/月。以也供占其家庭收入的40%左右計(jì)算，其家庭收入至少在4500元以上。當(dāng)?shù)毓賳T稱之——“高收入人群”，當(dāng)?shù)孛襟w稱之——“城市新貴”。因此我們確定他們是——城市新貴項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)客戶高端中高端中端中低端高端客戶：接受總價(jià)50萬以上（130㎡以上）私企老板、政府官員、暴發(fā)戶等中商端客：接受總價(jià)35-50萬（105-130㎡）企業(yè)高層、高級(jí)公務(wù)員，事業(yè)單位管理人員等中端客戶：接受總價(jià)28-34萬（75-90㎡）普通公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位職員等房市金碟.住宅客戶定位——項(xiàng)目客戶定位客戶特征分析年齡在35—45歲之間；文化程度一般高中以上，并且社會(huì)閱歷豐富，見多識(shí)廣；是社會(huì)的中堅(jiān)階層，社會(huì)價(jià)值的擁護(hù)者、執(zhí)行者，收入豐厚，家庭收入至少4500元/月以上。穩(wěn)定擁有城市社會(huì)資源。通過事業(yè)追求實(shí)現(xiàn)社會(huì)地位、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、存在一些顯示身份的炫耀心理；對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)環(huán)境有獲知渠道，并能有一定的了解。喜歡群聚，有一定的圈層規(guī)模。投資敏感度高，對(duì)價(jià)值判斷有自己的見解，多屬理性購買者。.住宅客戶定位——客戶職業(yè)私企老板企事業(yè)中上層管理人員政府部門公務(wù)員高收入個(gè)體戶客戶來源貴港本城區(qū)的居民為主，周邊縣鎮(zhèn)居民為輔，少數(shù)外來者。購買類型自住（目標(biāo)客戶的絕大部分）投資（占少部分）項(xiàng)目客戶定位.住宅客戶定位——項(xiàng)目客戶定位目標(biāo)客戶心理需求稟性心理稟性1：注重繁華便利，追捧城市中心價(jià)值配套是否充足，生活是否便利，區(qū)位是否主流，地段至關(guān)重要。心理稟性2：思想開放，樂于接受新事物多年的打拼學(xué)習(xí)和接觸新事物，見多識(shí)廣，視野開闊，易于接受新事物。心理稟性3：彰顯身份和地位成功之后，有一種強(qiáng)烈彰顯身份和地位的欲望，在意別人對(duì)自己的尊重。心理稟性4：對(duì)強(qiáng)勢(shì)稀缺資源有掌控的欲望對(duì)稀缺資源的撐控是追求自我滿足和自我價(jià)值的一種方式。心理稟性5：頭腦精明，渴望投資升值物業(yè)是各行各業(yè)的精英，頭腦精明，渴望財(cái)富，樂于投資易升值的物業(yè)。心理稟性6：注重細(xì)節(jié)關(guān)注項(xiàng)目性價(jià)比并落實(shí)到各個(gè)細(xì)節(jié)，通過細(xì)節(jié)衡量整體的能力很強(qiáng)。.住宅客群訴求重點(diǎn)外部環(huán)境生活配套對(duì)城市優(yōu)勢(shì)資源的占領(lǐng)產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品形象保值增值前景項(xiàng)目住宅客戶訴求.辦公客戶定位——定位：城市精英一族游離客戶創(chuàng)業(yè)初期的客戶重要客戶投資者：私營(yíng)業(yè)主，私企老板、企事業(yè)單位中高層人員、公務(wù)員

核心客戶自用單位：貴港中小企業(yè)

——貿(mào)易服務(wù)、廣告、咨詢服務(wù)、航運(yùn)服務(wù)、物流、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、安裝裝飾等企業(yè)大型國企和外資企業(yè)駐港機(jī)構(gòu)項(xiàng)目客戶定位房市金碟.公寓客戶定位——核心客戶需求分析

他們注重企業(yè)的辦公形像，相信形像就是財(cái)富。注重商務(wù)配套，他們相信片區(qū)未來的商務(wù)氛圍會(huì)越來越濃厚，而他們是捷足先登的一群；他們看中區(qū)域商務(wù)政務(wù)資源，相信在在片區(qū)辦公可以占有更多的高質(zhì)理關(guān)系資源。他們約占客群比例的55%左右。重要客戶需求分析

他們對(duì)片區(qū)未來的發(fā)展前景充滿信心，對(duì)片區(qū)的商務(wù)辦公物業(yè)的升值空間充滿信心，他們相信片區(qū)辦公物業(yè)出租有良好前景，總之他們相信辦公物業(yè)的投資未來會(huì)有個(gè)良好的投資回報(bào)。他們占客群的40%。游離客戶需求分析

他們是處于創(chuàng)業(yè)初期的創(chuàng)業(yè)者。他們需要一個(gè)家又需要一個(gè)辦公的地方。他們只占極少數(shù)的比例。項(xiàng)目客戶定位房市金碟.商務(wù)客群訴求重點(diǎn)外部環(huán)境行政配套所在區(qū)域發(fā)展前景產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品形象投資升值前景項(xiàng)目商務(wù)客群訴求房市金碟.商業(yè)客戶定位——項(xiàng)目未來的商業(yè)鋪面每間總價(jià)在100萬左右，能夠購買項(xiàng)目物業(yè)的決不是一般人，他們是——富貴階層客戶來源

貴港本地為主，少數(shù)外來者。職業(yè)劃分

私企老板、大型企業(yè)高層、政府高官以及暴富者。購買類型

純粹的投資者項(xiàng)目客戶定位.商業(yè)客戶定位——客戶需求心理分析

投資的回報(bào)率實(shí)現(xiàn)贏利的期限物業(yè)未來具備多大的升值潛力出租的可能性有多大，是否能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收入賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力是否足以使賣場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)賣場(chǎng)功能定位及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?jié)摿φ叩膶?duì)其所投資的商業(yè)物業(yè)的友善程度項(xiàng)目客戶定位.商業(yè)客群訴求重點(diǎn)周邊環(huán)境和資源條件區(qū)域成熟度和投資力度產(chǎn)品形象和招商力度投資升值前景項(xiàng)目商業(yè)客群訴求.項(xiàng)目客群共同訴求區(qū)域價(jià)值環(huán)境和配套品質(zhì)和形象投資升值項(xiàng)目客群共同訴求.體量劃分——商務(wù)體量：2.2萬平米商業(yè)體量：1.8萬平米住宅體量：5.8萬平米項(xiàng)目?jī)r(jià)值解構(gòu)總體量9.8萬平米.項(xiàng)目?jī)r(jià)值解構(gòu)外部?jī)r(jià)值——城市新形象區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高，是貴港對(duì)外的形象窗口，是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。位于城市CBD中心（毗鄰四大班子，配套成熟，區(qū)域核心價(jià)值顯現(xiàn)，稀缺導(dǎo)致高價(jià)值的呈現(xiàn)，物業(yè)短時(shí)間內(nèi)能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值城長(zhǎng)。）市級(jí)商業(yè)中心中心的核心地段，同時(shí)毗鄰城市最大的廣場(chǎng)，地塊優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無二。片區(qū)價(jià)值地段價(jià)值.區(qū)域內(nèi)道路規(guī)劃建設(shè)超前，道路寬敞且縱橫交錯(cuò)，交通十分便利。項(xiàng)目?jī)r(jià)值解構(gòu)外部?jī)r(jià)值——毗鄰200畝超大文化廣場(chǎng)，具有開闊的視野和良好的景觀資資源。此外，廣場(chǎng)集休閑娛樂健身等眾多功能于一身，是良好的休閑娛樂健身場(chǎng)所。交通價(jià)值廣場(chǎng)景觀、使用價(jià)值.產(chǎn)品價(jià)值——項(xiàng)目?jī)r(jià)值解構(gòu)1、多功能復(fù)合價(jià)值：居住、辦公、購物功能三合一，滿足一站式生活需求2、形象價(jià)值：設(shè)計(jì)新