房地產(chǎn)公司并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)防范-課件

房地產(chǎn)公司并購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)防范26七月2023兩種收購(gòu)方式資產(chǎn)并購(gòu):以目標(biāo)公司的房屋和土地使用權(quán)作為協(xié)議標(biāo)的,簽訂買賣合同。項(xiàng)目公司并購(gòu):收購(gòu)方通過(guò)受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán),而實(shí)現(xiàn)并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目之目的。26七月2023兩種收購(gòu)方式比較直截了當(dāng)收購(gòu)資產(chǎn)(房屋、土地)優(yōu)點(diǎn):法律關(guān)系清楚、或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)小。缺點(diǎn):稅收成本高;物業(yè)需過(guò)戶,手續(xù)繁瑣,耗時(shí)久。收購(gòu)公司股權(quán)方式間接持有物業(yè)優(yōu)點(diǎn):物業(yè)無(wú)需過(guò)戶;稅收成本低;股權(quán)變更手續(xù)便捷。缺點(diǎn):信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)、公司存在潛在或有負(fù)債。26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范抵押擔(dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)防范法律:

《物權(quán)法》第一百八十七條以建筑物和其他土地附著物財(cái)產(chǎn)或者正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。對(duì)策:物業(yè)所在地的抵押登記部門(房管局),查詢擬交易物業(yè)的“他項(xiàng)權(quán)”登記。26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范司法查封法律風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策:到物業(yè)所在地的物權(quán)登記部門(房管局),查詢擬收購(gòu)資產(chǎn)的司法查封情況。

法律規(guī)定:(1)財(cái)產(chǎn)保全。依照《民事訴訟法》規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和特定動(dòng)產(chǎn)(如車輛、船舶等)進(jìn)行訴訟財(cái)產(chǎn)保全,人民法院能夠采取扣押有關(guān)財(cái)產(chǎn)證照并通知有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門不予辦理該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的方式予以保全。(2)強(qiáng)制執(zhí)行。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第九條查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán),應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范建筑工程承包人優(yōu)先權(quán)的排除法律規(guī)定:《合同法》第二百八十六條發(fā)包人未依照約定支付價(jià)款的,承包人能夠催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除依照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人能夠與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也能夠申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范建筑工程承包人優(yōu)先權(quán)的排除相關(guān)司法解釋:《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員酬勞、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月,自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范承包人優(yōu)先權(quán)的排除對(duì)策:查看發(fā)包人支付工程款原始票據(jù)、會(huì)計(jì)記錄;向工程承包人了解工程款的支付情況、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等。

26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的排除

法律:《＜民法通則＞意見(試行)》、《合同法》

出租人出賣出租房屋,應(yīng)提早三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按規(guī)定出賣房屋的,承租人可請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。對(duì)策:查看《租賃合同》是否排除優(yōu)先購(gòu)買權(quán);若未排除,依法提早通知承租人。26七月2023資產(chǎn)收購(gòu)方式下的風(fēng)險(xiǎn)防范相鄰關(guān)系是否存在潛在糾紛《物權(quán)法》第八十九條建造建筑物,不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第九十條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。一個(gè)項(xiàng)目的遮光費(fèi)賠償估計(jì)達(dá)到5000萬(wàn)元之多;對(duì)策:現(xiàn)場(chǎng)查看,關(guān)注潛在相鄰關(guān)系糾紛。26七月2023項(xiàng)目公司收購(gòu)方式下的法律風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)本身存在物的瑕疵或者權(quán)利瑕疵股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)外擔(dān)保公司對(duì)外合同土地出讓金問(wèn)題其他估計(jì)降低公司價(jià)值的因素26七月2023項(xiàng)目公司收購(gòu)方式下法律風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)本身存在物的瑕疵或者權(quán)利瑕疵。對(duì)策:與上述資產(chǎn)收購(gòu)法律風(fēng)險(xiǎn)防范同樣的方式進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)防范。26七月2023項(xiàng)目公司收購(gòu)方式下法律風(fēng)險(xiǎn)防范股權(quán)糾紛法律:依照《公司法》規(guī)定,股東出資及出資發(fā)生變化(增加減少股東人數(shù)、股東出資額的增減),均將在工商局進(jìn)行登記或變更登記。但發(fā)生過(guò)物業(yè)發(fā)展商因資金不足,引入項(xiàng)目合作開發(fā)者,但未及時(shí)辦變更登記,發(fā)生持股爭(zhēng)議的案件。對(duì)策:了解項(xiàng)目投資者之間對(duì)持股及持股比例是否存在爭(zhēng)議(訴訟、仲裁);查詢工商登記檔案。26七月2023四證:與項(xiàng)目建設(shè)的有關(guān)許可證1、《國(guó)有土地使用證》2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》《房屋所有權(quán)證》26七月2023“四證”重要性《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》商業(yè)銀行對(duì)未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目不得發(fā)放任何形式的貸款。26七月2023項(xiàng)目公司收購(gòu)方式下法律風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)外擔(dān)保——定時(shí)炸彈《擔(dān)保法》第七條具有代為清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民,能夠作保證人。對(duì)項(xiàng)目公司是否曾經(jīng)對(duì)外提供保證等形式的擔(dān)保做深入了解。預(yù)留一定比例尾款;原有股東提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保。

26七月2023項(xiàng)目公司收購(gòu)方式下法律風(fēng)險(xiǎn)防范公司對(duì)外重大協(xié)議目標(biāo)公司簽署的重大協(xié)議(約定的合同義務(wù)和違約責(zé)任等),將有估計(jì)為目標(biāo)公司的負(fù)擔(dān)。對(duì)項(xiàng)目公司重大合同進(jìn)行深入了解。列舉全部協(xié)議清單作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的附件,并約定項(xiàng)目公司收購(gòu)前一切未披露協(xié)議對(duì)公司造成負(fù)擔(dān)、損失,由原股東負(fù)責(zé)承擔(dān);預(yù)留尾款,作為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履約保證;原有股東提供適當(dāng)?shù)膿?dān)保,擔(dān)保期限至少兩年。

26七月2023律師在公司并購(gòu)中的工作內(nèi)容盡職調(diào)查,出具《盡職調(diào)查報(bào)告》盡職調(diào)查又稱盡責(zé)調(diào)查。在證券市場(chǎng)和投資銀行業(yè)界普遍采納,是指在證券發(fā)行或公司并購(gòu)過(guò)程中,律師和會(huì)計(jì)師等中介機(jī)構(gòu)依照一定的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)擬發(fā)行證券的公司及并購(gòu)的目標(biāo)公司進(jìn)行的專業(yè)性審查。26七月2023盡職調(diào)查的意義投資人往往只是行業(yè)專家,但相對(duì)缺乏法律、財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí),無(wú)法判斷擬收購(gòu)房地產(chǎn)公司存在的法律風(fēng)險(xiǎn)或法律陷阱。律師盡職調(diào)查過(guò)程中嚴(yán)密、全面和深入了解目標(biāo)公司,是確保投資成功的基礎(chǔ)。盡職調(diào)查結(jié)果,是進(jìn)一步商務(wù)談判(討價(jià)還價(jià))和制作交易法律文件的基礎(chǔ)和前提。26七月2023盡職調(diào)查的目的主要目的:盡量解決“信息不對(duì)稱”(只是“盡量”)保障投資的合法性、防止和幸免風(fēng)險(xiǎn)?！熬?公司并購(gòu)后,您就有估計(jì)官司纏身甚至破產(chǎn)?！笔召?gòu)者以比事后經(jīng)證明的被調(diào)查公司實(shí)際價(jià)值高得多價(jià)格買下了被調(diào)查公司;收購(gòu)者進(jìn)入目標(biāo)公司后,特別快就官司纏身。不得不承認(rèn):交易之前進(jìn)行詳盡的盡職調(diào)查是特別必要的。26七月2023律師:如何確定《盡職調(diào)查清單》？這完全是一個(gè)智力勞動(dòng)的結(jié)果,主要需要依靠律師的職業(yè)判斷:風(fēng)險(xiǎn)在哪里？以常規(guī)的《盡職調(diào)查清單》作為基礎(chǔ);訴訟律師在訴訟中積累的經(jīng)驗(yàn),能夠判斷出該類公司主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)集中在哪些領(lǐng)域;依照盡職調(diào)查的時(shí)期性成果、發(fā)現(xiàn)的新問(wèn)題,對(duì)《盡職調(diào)查清單》進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。26七月2023房地產(chǎn)公司并購(gòu)盡職調(diào)查內(nèi)容以一個(gè)常規(guī)公司的盡職調(diào)查清單為例介紹房地產(chǎn)公司并購(gòu)盡職調(diào)查基本內(nèi)容。以《HH公司并購(gòu)項(xiàng)目取得資料清單》為例,介紹其在并購(gòu)過(guò)程中的法律意義。26七月2023外圍盡職調(diào)查工商局(核實(shí)股權(quán)結(jié)構(gòu);發(fā)現(xiàn)股權(quán)質(zhì)押);房管局、土地局(核實(shí)房屋、土地使用權(quán)權(quán)屬;發(fā)現(xiàn)抵押;司法查封)為目標(biāo)公司服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)(如律師事務(wù)所介紹未決訴訟和仲裁等)其他相關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會(huì)等26七月2023盡職調(diào)查基本流程確定調(diào)查范圍發(fā)送《盡職調(diào)查清單》回收有關(guān)材料審閱回收的文件結(jié)合初次文件,必要時(shí)《補(bǔ)充盡職調(diào)查清單》向目標(biāo)公司的高管、有關(guān)人員進(jìn)行必要的核實(shí)并索取書面保證或證明向有關(guān)單位(工商、稅務(wù)、房管、商務(wù)、交易伙伴)進(jìn)行必要的調(diào)查與核實(shí)《盡職調(diào)查報(bào)告》出爐。26七月2023如何爭(zhēng)取目標(biāo)公司如實(shí)披露利用交易協(xié)議中的“陳述與保證條款”:在未來(lái)的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓》中,引用在盡職調(diào)查過(guò)程中目標(biāo)公司股東所做出的陳述、承諾與保證,并以其作為雙方成交的條件之一。如若事后發(fā)現(xiàn)有關(guān)情況存在重大出入(未披露或誤導(dǎo)性披露、虛假陳述),收購(gòu)方能夠據(jù)此要求調(diào)整收購(gòu)對(duì)價(jià)、賠償損失甚至解除收購(gòu)合同。盡職調(diào)查過(guò)程中,嚴(yán)格交接相關(guān)文件(披露的文件清單,要求目標(biāo)公司及其股東蓋章確認(rèn))。26七月2023律師的免責(zé)聲明律師不是私家偵探！就調(diào)查中差不多“盡職”但無(wú)法獲取直截了當(dāng)證據(jù)的信息,律師應(yīng)作出必要的聲明！律師應(yīng)該在《盡職調(diào)查報(bào)告》中作出若干免責(zé)聲明,幸免承擔(dān)份外的法律責(zé)任。26七月2023盡職調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容說(shuō)明委托來(lái)源、委托事項(xiàng)和具體要求;說(shuō)明調(diào)查手段和調(diào)查工作概要;出具報(bào)告的前提(有關(guān)復(fù)印件與原件一致;原件上的簽字和印章均真實(shí);有關(guān)文件及陳述是完整和有效的,無(wú)任何重大遺漏或誤導(dǎo)性陳述;且無(wú)任何應(yīng)披露而未向本所披露的事實(shí)……);報(bào)告使用方法和用途(供有關(guān)各方本次股權(quán)交易參考使用。除此之外,不得用于其他任何目的和用途)26七月2023盡職調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容目標(biāo)公司設(shè)立與存續(xù)過(guò)程及其合法性審查公司的管理架構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)情況審查公司資產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)審查公司所開發(fā)物業(yè)的有關(guān)情況(四證取得情況)重大合同及履行情況審查(何為“重大”)融資與還貸情況審查對(duì)外擔(dān)保、或有負(fù)債情況審查26七月20