煙臺張鄭劉項目立項資料e

煙臺張鄭劉項目立項資料北京區(qū)域本部煙臺工作組2010年01月18日SECTION2：張鄭劉項目簡介與初步判斷SECTION1：項目所處片區(qū)概況地塊隸屬煙臺市芝罘區(qū)，是煙臺城市的核心行政區(qū)，是以行政、文化、商貿(mào)金融、現(xiàn)代服務業(yè)為主的城市中心區(qū)，08年全區(qū)總?cè)丝诩s100萬人，占煙臺市區(qū)總?cè)丝?3%，為市區(qū)貢獻90%左右的財政收入。張鄭劉項目根炭據(jù)逼地賊理卸因牽素合、尊居霞住千特亭征述等欲特屬征拒，敲芝憑罘咐區(qū)導房醬地曾產(chǎn)昏市拼場顏可代分占為7個嬌片頑區(qū)丙，蒙本堆地繪塊普項混目勇處運于拋南沙城廳片懼區(qū)槽。片區(qū)片區(qū)屬性房地產(chǎn)特征均價芝罘島片區(qū)煙臺起源地，被老造船基地、物流基地與市區(qū)分割，景觀、旅游資源豐富片區(qū)開發(fā)起步較晚，成熟度較低，與城市和優(yōu)質(zhì)景觀資源緊密的空間距離使之具備較高潛力6000幸福片區(qū)煙臺老城區(qū)，工業(yè)區(qū)居住人口眾多人口素質(zhì)較低片區(qū)口碑較差舊城、舊村改造為主，產(chǎn)品力一般4600中心片區(qū)商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)、辦公、行政的老中心區(qū)。寸土寸金之地，以舊城改造為主，項目居多，產(chǎn)品力以及形象力均可7000西城片區(qū)工業(yè)及居民區(qū)，是煙臺市中心區(qū)與開發(fā)區(qū)之間的橋梁地帶，未來城市改造的重點方向，片區(qū)項目不多，產(chǎn)品力、形象、服務等方面較差，難以滿足城市居民日益增長的居住需求，是具備較高城市屬性的價格洼地5000東郊片區(qū)煙臺發(fā)展方向，資源環(huán)境較好，富人聚集區(qū)稀缺資源占有，亦為寸土寸金之地，產(chǎn)品力及形象力較強10000南郊片區(qū)自然村落較多，發(fā)展緩慢，為南拓的主要方向舊村改造為主，產(chǎn)品力及形象力一般4500南城片區(qū)大型居住區(qū)，生活配套齊全，區(qū)域以魯東大學為中心向南北拓展，連接中心城區(qū)與南郊城區(qū)，項目較多，基本為首置和首改類項目。具有一定的價值洼地效應，因此吸納了中心區(qū)主流剛性需求。5200片區(qū)主力戶型供應面積區(qū)間產(chǎn)品線客群來源芝罘島片區(qū)80-90、120-140首置、首改為主芝罘區(qū)非地緣性客戶、小部分外地客戶幸福片區(qū)70-90首置為主，首改占少量幸福、只楚附近地緣客戶為主中心片區(qū)80-90、120-140首改、再改本地與外地客戶比例約為6：4西城片區(qū)70-90首置為主幸福、只楚、鳳凰臺及市區(qū)等地緣性客戶東郊片區(qū)120-140、150-180首改、再改為主本地與外地客戶比例為6：4左右南郊片區(qū)70-90首置為主地緣性客戶為主，另有部分芝罘區(qū)客戶南城片區(qū)70-90、100-120首置、首改為主地緣性客戶、市區(qū)客戶目現(xiàn)前靠芝爐罘戰(zhàn)南芝城稼片畝區(qū)擔主冒要廟以遍首蠻次局置吉業(yè)煮以搞及與首臺次壓改普善筋為壁主塔，褲主堂力渣戶山型斯供滴應附面荷積艦為7僑0申-流9惰0、1輩0兔0雞-弄1均2橋0平堵米郵；授改停善鄭類往產(chǎn)柿品板品遙質(zhì)攻不辭高浮缺裳乏陰優(yōu)塔質(zhì)蛋改芒善竊類情產(chǎn)壯品爺供獻應厲。鼓這墊也角是虎本敲案琴的銀機湊會考所帥在S寇E年C竟T披I尿O濟N虛2：激張竊鄭句劉皂項擦目垃簡尾介豈與簡初析步存判漫斷S廳E州C孩T世I也O頌N褲1：罵項賠目枝所董處附片淹區(qū)放概狹況項偷目昂概塑況項菜目泄初員步垃判傾斷扛、依獲訓取翅方窮式拼與竄后澆續(xù)醉工腸作初堡步獵產(chǎn)責品料配彈比系及獎基垂本晨經(jīng)膚濟弊指腫標趟判紛斷張野鄭挺劉閱項厲目茫地薄處駁老睛居奪住嶼區(qū)組，探毗沖鄰轟魯繡東壞大伸學熱周丙邊冤青積山放環(huán)孩繞創(chuàng)自箏然倚環(huán)婚境傲優(yōu)朵越好，釀屬幕上豆風晉上時水碰之剖地水。當現(xiàn)常狀國居擊民壁多寺為厭地智緣搏性消客敬戶灰及疊年運輕南人馬群訪體納；愈項畏目利周濕邊址生香活虛、辣教蘆育起、胡醫(yī)轎療討等智配捕套報齊奏全物；現(xiàn)同既時定距紹離什城千市綿中必心毛較午近牢，崇交淚通抓便昏利敲，邀未合來朝發(fā)紗展牲潛禁力羅較氏大遙。南談城慌片王區(qū)儉包圖括晶世姥回京堯殊及呆黃脾務段街莖道婚辦2個曉街侍道總。片糧區(qū)碌總院面界積駱約賄為3州5慰.稼6徑5平衫方謠公襪里塌，工總禮人袍口劉約9酬.暢5萬養(yǎng)多0催8年饞底穴經(jīng)販濟輸總薯量堤約3酬2億笑元區(qū)槽域裙內(nèi)消葡軋?zhí)驯婢茥澲茋谠齑N制錘藥當、嘆汽信車塔銷鴉售償、池物炎流油配飛送劈燕等淘為席主張盈鄭信劉約項竿目世砍回頓堯畢街唇道慮辦認事胖處黃諸務壁街楚道勿辦獸事定處魯陰東不大平學臥詢龍筍工紛業(yè)沈園項填目夢北芒至厚魁船玉四路鋪，曲東沿西灘南女至義用愧地寧邊扣界項目規(guī)劃總用地面積500畝，約33萬平方米。

總建筑面積50萬平方米，綜合容積率1.5地塊地勢比較平坦，無明顯高差。項緩目兩北脾面嶼緊裕鄰鈔魁兔玉么路崇，啟向飲東掃連得接哥南寨北藝交侍通檔要勾道紅青丙年修南殺路賽，辜魁銜玉矛路羊西般延捉工抓程伙及育魁杯玉腸南昏路慣工車程慰有病望仇在2仰0槳1暮0年栗開頁工犯。財?shù)毓鲏K臨內(nèi)卸部俱不賊涉肥及舊到炊拆廁遷撈，忙均河為仁果固樹公，姿地炸勢叮較惕為統(tǒng)平密坦炒。劉活家魁吳玉婆路魁味玉光路地悠塊承一櫻屬勵于憲煙今臺強老爐城閉區(qū)直范茅疇謝，查位災于為南屋大毫街述的粒延新長冬線以路籠，恩通葡過經(jīng)南盒大閑街懲可圓在2典0分有鐘識內(nèi)擊到謙達債市膽區(qū)腳各重商洋圈愚以喊及C瘋B壤D區(qū)零域宗按地百拉盛商晶圈南播大緣瑞街商鉆圈約2唯0分呢鐘南大街商業(yè)南大街商業(yè)汽蔽車救站火陰車斃站飛爺機厚場魁品玉侍路—機傷場處路蓁艙山絡屯靈路—青志年紛南崇路魁弱玉趕路皆西盞延—化腫工磨南瞎路魁鈴玉竊南輛路—夾忽河泳河扣濱乳路地文塊愉周譽邊受路筍網(wǎng)松較應為筐發(fā)盜達勇，友但臥公渾共刺交疏通福較博為朵薄欲弱注，洲三芒公潤里鬼范戒圍某內(nèi)香的熟教子育叨、會醫(yī)穗療桂、湖商拼業(yè)適配撿套裝都朵較怕完往善醬。區(qū)疤域0犯9年版共帶有3宗統(tǒng)土韻地戀出叛讓島，怠出的讓烏面任積牢為1視4市.巧6萬就平首米義，貸總食建拘面宏約2惹9迷.沈8萬陸平醒米亡，幟距急離尊本概案光有苦一冠定段的飯距瘦離漆，表但曉預目計鍵短突期勝供控應嶼可森能謎性晉不宮大昂。擬出讓地塊宗地位置中薪正昨山躍莊漢，奪均斬價4米9寺0冒0元阻，竹存靠量漂約4孟0萬雀平慎米晴，薯容右積植率1吵.遣0左質(zhì)右謹，曾產(chǎn)償品你類春型燈為世多殺層陽餅光竊上永城碗，殺均白價5繁2拌0肉0元壞，彩存械量歇約3萬裕平禽米尚，脊容燈積談率1懇.蠅5廟5，序產(chǎn)醋品聞類劍型朝小脹高爬層富平甲碧小工區(qū)伏，宏均按價4脈4伙0撤0元窗，忍存壟量譜約8萬辛平坡米開，傾容宗積葡率1嚼.屬4影6，侍產(chǎn)溪品秒類藍型躬小蠻高絮層宗丙地山嘉語稅世送家約，誤均備價6殺2訓0辛0元礎，暖存師量寶約2虎3萬屠平恨米將，頓容薯積鑼率1晃.鈔0劉8產(chǎn)呀品盡類互型擾為盆多深層草、六小鳴高神層拾、篩高退層所釣在襪區(qū)屢域淘在愚售嘆項捎目僅主虛要謙有5個額，掛總魄供垮應目量回約1俯0訂9萬拋平測米撤，戲市道場四存登量衣約7叛6萬態(tài)平跌米等（戰(zhàn)均著為肚品鮮質(zhì)肌一杜般解項子目要）步，朵主勿流膜供席應繁為7逮0準-抵8協(xié)0平淡米瓦二褲居析，9韻0板-顛1耽0伙0左搶右支的蟲三墻居訊。禍總柴價喉集極中女在3鳴1蹤蝶-添4昌5萬略之丹間尾，測客粘戶絕構(gòu)動成峽以配周速邊漢地突緣畜客手戶境為武主樓，銅及現(xiàn)市停區(qū)腹客滲戶富革順辰苑綱，度均準價5私3岡0斑0元易，膨存姓量址約2萬今平倒米愚，持容卻積臺率1激.腔4，極產(chǎn)哈品徐類水型硬多凳層位蠶置罷：芝岡罘伍區(qū)槳青葵年朵南探路療黃峽務錦中共學陜西棟側(cè)開撈發(fā)忘商常：煙資臺免千線樂咱置仰業(yè)獅有憤限疊公電司產(chǎn)規(guī)品褲類偏型憂：多叼層吸、常小廚高父層總遠規(guī)疼模仙：約2屈0萬曠平織方懂米容漸積菠率畫：1晝.糠4綠鄉(xiāng)豐化塵率蜜：4蘋4象.載3離%。開幣盤芬時興間基：2羨0失0央9虹-懲0錄9召-譯0懷6開君發(fā)資周汽期中：四公期內(nèi)室部桃配串套蝴：小達學棚、灣幼洲兒服園帥、槐青舌少四爺場、邀老糞年它活健動塔站項你目場優(yōu)叛勢旬：產(chǎn)危品癥規(guī)旗劃程設紫計餓比驅(qū)較盒新龍穎括，撫獨淹特純的和中漢式遺風逃格絡，紋坡禿地化景食觀攔等肆。物互業(yè)峰公讀司武：深脹圳米瑞從伯蘿怡荒高爽物歉業(yè)孤管崇理米有坦限部公渾司一稈期二紀期三剝期周閣邊濱典愛型隊項請目肢：破山湯語裝世森家霞，許為句篆聰山這舊杠村泡改每造杯地擦塊犯，仍該旅項糟目勺于0咱6年1趴2月8日綱摘概牌斬獲從取員，釣成觀交斤價膏格1示.胃0評5億而元濃，學樓擺面嚴地望價傾約5鴉2膠4元/平徐方架米戶型建筑面積（㎡）套數(shù)兩室88.291694.463297.4332三室105.6440124.0466126.2366130.5566143.7366一縣期濟共2患2棟腳合謙院另式悲洋為房插，鄉(xiāng)豐共4示.睡3萬汁平仗米虎，青約4瀉0噸0套畏房史源瞧。蝴目益前炭推遲出1地3棟魔，遵接迎近3器0用0套幅房孔源狼，銜開匪盤政當蠅天濟釋眉放愛價暈格紅，怖多關(guān)數(shù)賤客直戶未認單為丹價籍格籍過仆高哲，預紛孤紛唉退濃房必，復當笨天泊只惠銷啦售5套廳。一階層1柏2爸0針0套0元/平蠢米弊，床二齊、裙三披、魂四陵層6懇0問0連0元/平婚米車，5層8桑0浮0晴0元/平醫(yī)米項鍬目魄初紗步已判紋斷賣與否后迷續(xù)艘工由作社：項挺目蒙初育步阿判纖斷土撒地左屬闖性捕為夢典橡型蜂四老季臺類愈項敗目由虛于參與慈城蓮市別中種心和有是一瘡定爸距門離鳳，充公統(tǒng)共粗交弟通性不愉是鏟十蛇分捐便青利俘。增區(qū)特域挺其跳他椅項舍目窮入儀住初后偶，錢配齊套萄逐搶漸紡豐皮富尊，柱居長住舒價敗值隸會將得巨到楊明蠟顯悶提牧升地敞塊錄位歇置郊與劈燕交鴿通警條忌件南具霜備跪?qū)嵈脂F(xiàn)6武0方0挎0轎-腥6懂5隔0皆0價半格已段準產(chǎn)浙品大的豬基頓本德素撓質(zhì)爭，粘相加對競高塵品膏質(zhì)垮的因產(chǎn)瞇品攏足橫以啟吸亭納肅市材區(qū)戀消鴨費拼能司力啊較縣強誤的夜改殃善舌類找客毛戶通非過釋產(chǎn)悲品趟品糊質(zhì)披的庸提陷升虧，考項露目滴可途實括現(xiàn)凈的鍛市貼場暴均搭價塵可腸在7標0步0庫0直-老7疑5遞0葡0元/平既米后旦續(xù)渴工搜作深止入壩了伸解孟片恐區(qū)阿客響戶幸屬達性岡，代以算及勿市肌區(qū)爭其億他勉區(qū)志域睛客裙戶放對混片直區(qū)擺認顫知探很討撕不著同項產(chǎn)清品律線翁客廢戶摧對速總當價渣、漆產(chǎn)嶄品聯(lián)的員需鼠求永，