關于上海市不動產歸屬內容以登記簿為準

PAGE2PAGE3上海市不動產歸屬內容以登記簿為準■新聞背景完善房地產登記工作2007年10月1日施行的《物權法》作為一部規(guī)范財產關系的民事基本法律，對物的權利歸屬和利用等內容進行了全面詳細的規(guī)定，其中土地和房屋作為最重要的不動產，其歸屬和利用的法律關系是《物權法》所調整的重要內容。記者獲悉，經市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關于貫徹<中華人民共和國物權法>做好本市房地產登記工作的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)。作為過渡性規(guī)定，《若干意見》對登記機構職責、登記日、預告登記、更正登記、異議登記等方面內容作了明確的規(guī)定。目前本市房地產登記的法律依據(jù)是上海市人大常委會于2003年制訂的《上海市房地產登記條例》(以下簡稱《登記條例》)。但由于《登記條例》制訂較早，其中部分條款與已經實施的《物權法》中的相關規(guī)定不完全一致。因此此次《若干意見》的出臺將完善本市房地產登記工作，也相應地降低購房者在購房過程中的風險。登記時增加“詢問申請人”《物權法》第12條規(guī)定了登記機構的職責，包括查驗資料、詢問申請人、如實及時登記、必要時可以實地查看等內容。在受理過程中，如登記機構認為申請登記事項與提交的申請登記文件不一致、提交的申請登記文件之間缺乏關聯(lián)或者房地產的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。此外，當事人申請登記的房地產與登記冊記載的內容不一致，以及登記機構認為有必要實地查看的其他情形，登記機構可以到房地產坐落地對登記標的物的狀況進行查看。這樣做的目的是登記機構在自已的職權范圍內，充分履行職責，盡可能地保證如實、準確、及時地記載房地產權利有關事項，避免登記錯誤。和以往工作流程不同的是，在辦理登記時增加了“詢問申請人”等環(huán)節(jié)，可能因此會對辦理時間帶來一些影響，希望廣大市民給予理解和支持。市民在買房過程中最擔心的是碰到一房二賣、偽造產權證進行詐騙等情況，如今買房過程中由房產登記方面產生的風險將得以控制，近日經市人大同意，市政府制定出臺了《上海市人民政府關于貫徹<中華人民共和國物權法>做好本市房地產登記工作的若干意見》，對登記機構職責、登記日、預告登記、更正登記、異議登記等方面內容作了明確的規(guī)定?！觥暗怯浫铡庇墒芾砣照{整為記載日本市《登記條例》第11條規(guī)定，“經審核符合規(guī)定的，房地產登記機構應當將有關事項記載于房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日”。由于登記日的含義實質是房地產權利變動發(fā)生效力的日期，因此，本市原來以記載日溯及至受理日為登記日的規(guī)則，應當依《物權法》所確定記載生效的原則作出調整，調整后的登記日以記載日為準。《若干意見》中也明確要求登記機構將經審核符合規(guī)定的房地產登記事項記載于登記冊，并將記載之日注明為登記日。解讀：小朱近日購買了一套二手房作為明年結婚的婚房，通過中介11月2日小朱與房東共同到交易中心申請過戶，辦理轉移登記，11月19日房地產登記機構完成審核，并記載在登記冊上。在登記機構審核期間，可能發(fā)生查封、異議登記等情況，會給房地產交易帶來潛在的風險?！霾粍赢a物權應以登記簿為準《物權法》第16條規(guī)定，“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)?！泵鞔_了不動產登記簿是不動產物權的法律根據(jù)，因此要求登記機構必須如實將登記信息記載于登記簿。使得登記簿更具有公信力和公示力。解讀：市民王先生日前看中一套二手房，在交易過程中王先生發(fā)現(xiàn)該套房源的登記簿信息有細節(jié)與賣方提供的產權證有所不同，最后交易時以不動產交易登記簿為準。不動產物權的歸屬和內容應以不動產登記簿為根據(jù)，而不動產物權證書只是不動產登記簿所記載內容的外在表現(xiàn)，不動產物權證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致時，《物權法》規(guī)定除有證據(jù)證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。因此我們一定要改變以往的重證書輕登記簿的觀念。提醒：為了維護交易安全，我們在簽訂交易合同前，可以先向登記機構查閱該房地產的產權狀況、是否設定抵押的情況。■重視“預告登記”，防止“一女二嫁”《物權法》第二十條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記自動失效?！苯庾x：今年3月，李先生購買某樓盤一套期房并隨后與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同，合同中交房時間為2008年6月。李先生為了在房屋建成后順利獲得房屋的產權，與房地產開發(fā)公司應共同申請預購商品房“預告登記”，隨后向銀行貸款，并簽訂個人借款抵押合同，此時李先生和銀行應當共同申請以預購商品房設定抵押的“預告登記”，經“預告登記”后，銀行才會將購房款支付到房地產公司指定的銀行賬戶中，此后，若未經李先生同意，房地產公司不能將這套期房再預售給他人或抵押。提醒：一般的房地產登記都是對現(xiàn)實的房地產權利進行登記，而預告登記是一種為將來發(fā)生房地產權利變動的請求權，具有排他效力，可以防止房屋產權人“一房二賣”。