第六章風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

第六章風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析房地產(chǎn)投資是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對(duì)整個(gè)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。主要內(nèi)容：房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素分析盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析學(xué)習(xí)目的和要求：掌握房地產(chǎn)盈虧平衡分析的原理和基本計(jì)算方法熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素；熟悉敏感性分析的概念、步驟和“三項(xiàng)預(yù)測值法”了解風(fēng)險(xiǎn)分析的涵義、過程和方法；了解概率分析的步驟及期望值法的計(jì)算；了解蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法第砌一復(fù)節(jié)畫房匹地蔑產(chǎn)承項(xiàng)積目懇不奧確僻定昏性翻因則素緊的匹分偵析一研、房匯地孫產(chǎn)浸開雪發(fā)堂項(xiàng)籮目錢的戀主男要雀不怠確零定忽性景因技素（徐p虛1付6閉2陣）(塵1蘇)筑土寨地昏費(fèi)姜用唐：踢由除土顛地渣出誘讓濱金停、碎城飛市僑建借設(shè)呢配核套搖費(fèi)誦和誦土尚地鳥開院發(fā)之費(fèi)焦用鑄組鹽成釋。*亞有枕關(guān)位統(tǒng)究計(jì)傍分杏析按表哭明奴：廣在臥大燥城索市去中朵心蕉區(qū)僚，制土測地種費(fèi)早用堵已裂經(jīng)蜘占徹到嶄總屋開爐發(fā)偽成殊本嬌的允5塵0援%呢~逃6鉗0核%腫；允在陪城擊市藏郊真區(qū)碼，盼該兵項(xiàng)堤費(fèi)棗用督也把占筍到借了夠總致開擠發(fā)誦成述本歷的記3排0爪%撓。(蘆2另)親建危安義工敏程肥費(fèi)維用(拖3賄)芽租州售賭價(jià)狂格懂：標(biāo)租犯金膏收月入盒或書銷閣售利收兩入未構(gòu)離成污了烈房脹地悔產(chǎn)抓開恰發(fā)旗項(xiàng)膨目愛的丘主絨要咸現(xiàn)旦金健流染，糕是嫁房思地識(shí)產(chǎn)蹈開撫發(fā)揮項(xiàng)話目綱的享一季個(gè)財(cái)主欺要眠的剖不釣確辛定位性戴因宋素以。一付、房印地梨產(chǎn)開離發(fā)項(xiàng)踢目頁的漂主義要宣不蔥確套定罩性肆因扁素(劍4借)曠開輪發(fā)舅期技與漏租餅售哥期*返開碎發(fā)安期桐由脫準(zhǔn)輛備總期識(shí)和李建膀造向期見兩向個(gè)非階活段德組析成谷。(油5暑)淡容伴積忙率則及擱有援關(guān)屋設(shè)鋒計(jì)蒜參誘數(shù)綢：*訂容招積快率牛的院大版小狼決廁定岔項(xiàng)鏡目告可曬建撞設(shè)不建傾筑脂面蟻積書的餡數(shù)沫量埋，濱而蓄建壘筑作面者積襲直皂接冠關(guān)稀系爐到償項(xiàng)灶目立的帽租殼金畏收紐奉入釣、欣銷案售圈收仍入贈(zèng)和吹建屋安首工無程斧費(fèi)弓用墓。(糊6圾)床資完本蓮化刷率甘(城R翻)鋼：*咳選顧擇貴房對(duì)地蛾產(chǎn)慈開諒發(fā)作項(xiàng)響目線資尿本培化敗率交的擁常背用萍方崇法鋤：畜選史取蜘若恭干臥個(gè)賞參杜照歐項(xiàng)草目刊的丹實(shí)拐際能凈范租義金犯收痛入破與幸售圣價(jià)配的鴨比噸值耀，啄取致其婦平形均厘值仙作后為輸評(píng)歉估疼項(xiàng)陸目異的綁資子本夾化頂率燒。公居式販：P驚i眾:待第斑i鉛個(gè)通參僅照倚項(xiàng)喜目研的障年諒凈幻玉租冷金割收釣入V用i蘿:蓮第探i糊個(gè)賀參厲照座項(xiàng)及目詠的叨市災(zāi)場集價(jià)劣值仇或憶售淚價(jià)R稼:我資婦本殿化胖率(信7足)鞋貸反款攝利索率*花由德于卵房礎(chǔ)地覽產(chǎn)賽開求發(fā)響商遭在箭開船發(fā)圖建駕設(shè)析一歡個(gè)班項(xiàng)揪目副時(shí)米，訊資掘本其金曾往桂往北只纖占梅到逗投系資乞總遇額蓋的襖2愈0步%迎~背3無0互%阻，符其駱余膏部徐分浪都等要捕通照過做金攻融夾機(jī)顆構(gòu)剃借歇款漿或塑預(yù)存售黃樓哀房坐的困方瓶式進(jìn)籌撇集舟。繳所奧以恒資犯金僚的務(wù)使慚用祥成置本備即朽利店息運(yùn)支穩(wěn)出位對(duì)漿開傍發(fā)霧商勸最輸終盟獲壞利諒大私小雨的劣影聯(lián)響逃極琴大丑。(啦1反)敘購返買討價(jià)助格暈：巾房孟地侮產(chǎn)掠置跳業(yè)壩投議資奏項(xiàng)鋼目豈的桐初餓始尖資爭本蓋投轎資丟數(shù)給額名，憑其倒高斗低折變沫化雖會(huì)騾影叛響找房迷地幅產(chǎn)象置讀業(yè)槽投刷資怠經(jīng)毅營史的誼績既效涼。(面2倚)槽權(quán)廣益廊投磨資搜比款率該：份指抗投迅資旗者零所菜投鬧入炊的川權(quán)駱益池資佩本痛或酬資工本浙金普占極初劑始污資黨本辛投門資尸總叛額鄉(xiāng)豐的廟比獲率藥。*燭權(quán)擊益騙投榴資絮比潮率政低嘉，膚意旁味胳著用投構(gòu)資讀者歇使憑用邁了廳高伴的齡財(cái)猜務(wù)館杠見桿彎，毫使諸投醬資疲者那所替承雅擔(dān)該的續(xù)投攻資鳥風(fēng)紐奉險(xiǎn)豬和粱風(fēng)瓦險(xiǎn)來報(bào)著酬信相鴉應(yīng)浴增講加鼓，細(xì)權(quán)罰益以投倉資猛收辣益龜率臉提靠高榜。二捆、校房瓣地刊產(chǎn)靈置碎業(yè)股投辛資別項(xiàng)亮目因的蒸主迅要巷不詢確耽定頃因國素(折3先)凝空晴置膚率炕：忘是更準(zhǔn)可備扇出槽租五但名還成沒童有月出電租件出鵲去奇的蒜建閱筑雷面它積嗚占圖全趴部時(shí)可休出喜租練建協(xié)筑貼面稿積碌的破比絨例考。*醬對(duì)獻(xiàn)于寨房父地劇產(chǎn)繩置脅業(yè)憂投君資紗項(xiàng)堆目哲或俘建尼成纖后均用妥于嘩出疾租柜經(jīng)召營責(zé)的塵房領(lǐng)地搭產(chǎn)扛開語發(fā)嚼項(xiàng)民目科，厭空極置肌率凝提日高次會(huì)成導(dǎo)秀致艷有予效年毛蜻租慰金膊收鑄入朋減師少甜。(俯4癥)睬運(yùn)役營跌成禍本姓：鵲為著保否持狡物評(píng)業(yè)數(shù)正換?；柽\(yùn)究行定，圾滿袋足花租床戶豎的徒使盞用價(jià)要貝求福而竟支屈付墊的劉費(fèi)柱用匪。第慕二步節(jié)子盈姑虧個(gè)平優(yōu)衡泡分俯析一廟、扛盈搏虧司平道衡也分休析醬的滔基檔本均原估理（沉p帽1么6飛7同）1告、歷盈退虧輔平撥衡沫分盜析魔：走在捐完更全番競雞爭趴或堂壟到斷滑競桿爭役的稱市董場形條盯件伶下腿，掠研蒜究腫投疤資魂項(xiàng)味目靠產(chǎn)寨品趙成亞本徑、辣產(chǎn)品銷晃量花與孩盈鑄利景的墊平撇衡副關(guān)筑系培的秘方就法勁。云對(duì)磚于飛一套個(gè)倉投逼資快項(xiàng)鋒目涼而祝言虎，雖隨巖著抗產(chǎn)島銷錫量酬的肯變攔化怕，易盈脂利什和示虧餐損泡之最間軟一異般鑒至負(fù)少揪有菌一祝個(gè)范轉(zhuǎn)俗折蠅點(diǎn)嫂，甲稱原之料為剝盈囑虧理平戲衡披點(diǎn)封(花B疾r箏e播a杰k宋E定v聰e享n刷P霉o倒i疲n鞭t慢,稱B堤E僑P莫)廚。筒在鼠這攪點(diǎn)踏上飛，狂銷減售堪收掠入誼和詠總蒸成兼本慰費(fèi)鹽用累相彼等蠟。2距、節(jié)基口本醫(yī)方陪法強(qiáng)：安建琴立驗(yàn)成生本協(xié)與鈴產(chǎn)僵量俘、常銷料售憂收刮入蜜與姓銷導(dǎo)量陣之毀間杜的昂函車數(shù)氣關(guān)輸系酬，判通愈過倡對(duì)卡這烘兩舍個(gè)手函貼數(shù)繩及通其補(bǔ)圖取形毀的黑分娛析缸找捕出勝平追衡揚(yáng)點(diǎn)要。3嫌、卡盈興虧編平割衡圾分潛析岡的仔分地類迎：*癢當(dāng)維產(chǎn)宿銷苗量喬的宏變司化寨不風(fēng)影慮響飲市害場漸銷簡售能價(jià)敞格辟和拒生挎產(chǎn)貸成榆本油時(shí)釘，途屬質(zhì)于臣線拳性屬盈余虧性平扎衡騎分聞析*孕當(dāng)斥市伐場皮上伶存貪在地壟秒斷護(hù)競俯爭售因丙素襯的燙影丙響召時(shí)戚，廳產(chǎn)嫌銷頸量撫的愉變印化準(zhǔn)會(huì)老導(dǎo)僚致股市架場臭銷習(xí)售塞價(jià)迎格例和飽生站產(chǎn)蒙成香本患時(shí)搖，熊屬肥于席非減線泄性蠅盈那虧伯平辨衡很分券析4繭、泥線蔥性猶盈娛虧企平綱衡銳分打析容的翅基亮本煩公艦式昏：其她中架:B張:繞銷差售國收抹入橫C有:充總款成綢本C薦t確:卸固債定朝成涌本帳C著v屑:票變難動(dòng)璃成申本Q飾:億產(chǎn)熊銷碑量*塑當(dāng)偶實(shí)回現(xiàn)馬盈暴虧煤平誦衡拍時(shí)闖，斯有銹B愧=竊C濾。*高當(dāng)黃產(chǎn)妙銷骨量導(dǎo)超索過么平蒸衡獨(dú)點(diǎn)壞數(shù)楊量成Q尤*俱時(shí)清，薄項(xiàng)憤目賓處逮于育盈潤利斷區(qū)秧域傅；當(dāng)支產(chǎn)見銷解量歸小鑰于眨平毒衡飲點(diǎn)葛數(shù)爽量典Q疊*餡時(shí)驚，蜂項(xiàng)崇目洗處掀于亦虧澤損槳區(qū)膠域禿。B店E落P0P*,C*QrCfQ*QC=Cf+CvQB=PQ虧損盈利P,C年飾銷堪售票收鬧入鍵方瞧程桌：棕B資=娃P斧×側(cè)Q年聞總慣成覽本雨費(fèi)許用搬方哥程稱：C墾=管C蒙f退+燒C降v貫×陽Q例膜1慶：某范項(xiàng)介目全生攝產(chǎn)餐能脾力鉆3紫萬宮件駛/竹年話，池產(chǎn)屈品嘉售跡價(jià)爭3漿0姐0投0頁元奶/葬件舌，料總倒成慘本暢費(fèi)哈用兼7扯8取0禽0依萬瓜元技，逆其厲中團(tuán)固鏡定妖成旱本思3嘩0終0騾0渠萬宿元顧，屋成蠻本耽與驗(yàn)產(chǎn)遷量譯呈坊線希性義關(guān)進(jìn)系暢。解貴：單見位臺(tái)產(chǎn)些品滴變挽動(dòng)雹成僑本印C祝v刷=組(娛7汪8鏡0聲0呼-納3闊0絞0眉0獅)繡/織3姑=買1篇6匠0只0鋼(周元域/彼件城)盈搭虧范平蜜衡說產(chǎn)炮量效：驗(yàn)Q疑*團(tuán)=廚3賢0痛0鉆0壤/躺(申3太0蠢0換0科-材1帽6愁0錦0圈)偵=罩2廣.挑1循4艱(旋萬違件娘)盈攤虧缸平來衡壞價(jià)勸格侮:吹P偵*偶=豆1盼6租0域0龜+浮3輛0宰0演0君/互3塌=囑2喪6須0狂0輕(揪元竄/古件暫)盈扭虧絞平裳衡悅單唇位熟產(chǎn)靜品姻變鹿動(dòng)掙成厲本釀：C濕v衣*螞=奶3放0暑0歲0謎-教3質(zhì)0徹0遇0叫/勒3掀=未2磨0呀0男0金(銷元尾/測件背)二經(jīng)、擦房洋地料產(chǎn)么項(xiàng)坐目賺的廢盈勝虧欄平商衡輔分遲析臨壩界口點(diǎn)撫：分慎析損計(jì)小算遇一飯個(gè)校或伍多壟個(gè)焦風(fēng)他險(xiǎn)統(tǒng)因豪素歡變牽化壞而磨使積房刑地啄產(chǎn)膊項(xiàng)存目匯大得多美允梅許仔的毛最冠低屈經(jīng)景濟(jì)躲效翁益喬指作標(biāo)巧的歡極眉限辰值候。餐以憤風(fēng)釀險(xiǎn)樣因羞素浙的布臨川界好組撈合肥顯乞示耐房渴地涉產(chǎn)血項(xiàng)喝目編的咱風(fēng)汁險(xiǎn)米程墾度秧。保碑本赤點(diǎn)槽：分要析菌計(jì)察算團(tuán)一衡個(gè)恥或厘多潤個(gè)杰風(fēng)移險(xiǎn)逗因遼素松變誰化撿而女使均房窄地溪產(chǎn)暈項(xiàng)脅目福達(dá)賞到萍利鹿?jié)欀橹亮慊臅r(shí)帆的由極屑限抖值鵝。二將、盾房艇地瞇產(chǎn)蛛項(xiàng)羊目歡的學(xué)盈貍虧做平名衡雷分濕析1稱、柏最逢低泛租鄙售菊價(jià)喜格薄分版析檢：最螺低闖售儲(chǔ)價(jià)停(甜租涉金俊)猴:和是繞指怖開買發(fā)攀項(xiàng)刷目義的泰房攔屋忽售搖價(jià)別(亭房栗屋貨租添金油)秋下喝降吧到愉預(yù)爬定木可矮接牛受正最籌低狠盈橫利別時(shí)悄的父價(jià)茅格橫，壘房啦屋豬售盼價(jià)糕(招房燒屋卷租料金她)笛低妻于眼這育一銷價(jià)舊格表時(shí)護(hù)，編開釘發(fā)霞項(xiàng)臂目洋的總盈會(huì)利貌不濃能追滿秧足滅預(yù)湊定稅的榜要班求互。2勻、玻最負(fù)低汪租唇售覺數(shù)慎量資分帳析情：最瀉低關(guān)銷伍售手量潮(出攻租鍛率)訊:液在倘預(yù)厭定銹的寺房揚(yáng)屋擺售圓價(jià)炭(租笛金)窄條鞋件鼻下聲，闖要隙達(dá)此到藏預(yù)蟻定碎的荷最貸低香盈勢利背所抵必冷須鵲達(dá)壇到飼的軌銷蒼售蠻量演(租床金仇率玻水?dāng)U平)捷。3廈、紫最巨高泥土拔地旺取及得內(nèi)價(jià)遼格遍:4領(lǐng)、送最熔高怠工停程莫費(fèi)述用5碼、倉最值高刷購?fù)I前價(jià)稈格6魚、佛最秋高鑄運(yùn)歐營費(fèi)費(fèi)方用蔬比求率零:文投鋸資晃物窯業(yè)軟中轎運(yùn)勾營尼費(fèi)漢用紫支互出具占格毛爬租孕金育收柜入呀的遭比犁率抓。銹該狠比配率躲越寨高登，吳投卵資睛項(xiàng)用目換所達(dá)獲芒的嫌凈零經(jīng)臘營才收腿入儉越低低咱。7臂、牌多墳因閱素挪臨供界鍵點(diǎn)棟組租合巧：歌多價(jià)個(gè)師風(fēng)碌險(xiǎn)丸因嚇?biāo)叵ν鏁r(shí)獨(dú)發(fā)逝生憐變摧化哨，穗引鋪起深開騎發(fā)孫項(xiàng)酬目袍經(jīng)丈濟(jì)他效辱益消指朱標(biāo)午的父變仔化頭，瞎達(dá)援到普臨鮮界險(xiǎn)點(diǎn)姥時(shí)敘，昂各翠因朽素廁變淋化農(nóng)值奪組酷合殺成葉多抓因村素慌臨襲界鉛點(diǎn)職組辱合縮慧。三榜、冶房饑地葛產(chǎn)迫項(xiàng)娃目滾盈贈(zèng)虧涂平飛衡梨分用析怠案牽例（好p虛1棚6蜻8嘗）第范三海節(jié)個(gè)敏弊感拌性翠分俗析（搜p忠1基7堤0摘）一研、辨概薪念1襖、保涵競義鋸：印指姓從疼眾剪多置不應(yīng)確口定根性賭因謊素戚中匙找旬出合對(duì)激投籮資允項(xiàng)遺目概經(jīng)便濟(jì)茄效吉益化指轉(zhuǎn)標(biāo)雅有佛重終要燙影診響舊的液敏痕感防性別因犯素果，舒并殲分斥析赤、宅測緣瑞算翼其聾對(duì)涼項(xiàng)晚目州經(jīng)芒濟(jì)脈效騙益遮指渠標(biāo)留的嗎影險(xiǎn)響贈(zèng)程股度災(zāi)和蔬敏值感強(qiáng)性非程牢度脫，勺進(jìn)德而盆判磁斷左項(xiàng)脆目寫承循受略風(fēng)煙險(xiǎn)純能罵力權(quán)的棗一懸種另不申確勁定回性掙分光析寸方汁法烏。2馳、守敏膛感折性貞分握析吃的勾目總的（旅1丙）侮找拼出艱影虹響宮項(xiàng)砍目敘經(jīng)串濟(jì)語效播益最變細(xì)動(dòng)礦的窩敏趟感吐性置因倡素穴，跨分坡析泡其鞏變脹動(dòng)搶的園原能因只，慕為扣進(jìn)準(zhǔn)一去步拘進(jìn)同行剖不茂確敏定哲性霞分贏析害提雜供初依前據(jù)段。（霧2攻）堪研藏究隙不郊確遞定懂性閣因攏素溜變費(fèi)動(dòng)辱如籃何脫引朱起軌項(xiàng)市目距經(jīng)鐵濟(jì)稍效夸益艦值繼變娃動(dòng)量的煩范租圍驚或鞭極凳限摧。（輪3歷）露比悼較五多拾方你案知的釘敏洪感誦性鞠大卡小柜，克以篩便明在話經(jīng)虎濟(jì)完效膽益雄值毛相睜似君的竭情朽況莖下否從虧中件選珍出恰不割敏膊感倆的齊投憤資嘗方湯案堪。二姻、稱步憑驟1江、裁確倍定城用尾于估敏申感保性艦分戶析歪的仔經(jīng)寧濟(jì)狡評(píng)胃價(jià)把指猴標(biāo)醬，樣通鉛常鄰選棍用意內(nèi)腿部俯收互益蘆率謀，頁必蠶要社時(shí)掠也廉選稈用初財(cái)公務(wù)氧凈番現(xiàn)揚(yáng)值生、趙開鉤發(fā)箭商仰利甩潤差等龜其顫它油指仿標(biāo)架。2慘、殘確手定恥不光確魄定假性勝因噴素邀可京能勿的趙變棗動(dòng)腐范州圍3攏、尤計(jì)橡算閑不軟確低定畢性豬因搬素鎮(zhèn)變磨動(dòng)變時(shí)些各相評(píng)敏價(jià)筒指險(xiǎn)標(biāo)宋的駁相怪應(yīng)所變害動(dòng)鋤值4禽、側(cè)通貪過死評(píng)漲價(jià)坊指待標(biāo)茂的甘變榨動(dòng)濁情婚況谷，逢找拆出秀較域?yàn)閹糍N感水的渣不得確樸定皇性荒因慮素紹，撤作換出淺進(jìn)歐一霉步羅的排分律析汪。三禁、寺單灶因蛛素萌與提多胡因壇素晶敏惑感硬性特分炊析1答、翁單蛾因貧素綠敏單感作性外分棉析張:南是聯(lián)敏裂感特性蹄分腳析籍的翁最尿基短本串方內(nèi)法毯。腫首負(fù)先現(xiàn)假饒?jiān)O(shè)翅各歸因般素尊之偽間到相乎互融獨(dú)澡立養(yǎng)，浴然記后甚每瓦次再只熄考杯察貧一摘項(xiàng)弓可華變殲參簡數(shù)同的警變滲化疼而某其辜它牌參重?cái)?shù)批保帶持催不談變王，價(jià)項(xiàng)豎目究經(jīng)參濟(jì)票評(píng)脊價(jià)蹦指級(jí)標(biāo)奮的姿變騙化葬情扛況外。2獨(dú)、濾多積因賄素?cái)D敏拆感知性豬分桐析問:舟分啄析擾兩抵個(gè)才或谷兩巖個(gè)雹以旋上漆的口不席確怖定賢性岔因例素脖同殼時(shí)爬發(fā)營生巾變偏化悼時(shí)蘿，嚼對(duì)惹項(xiàng)慘目碧經(jīng)爐濟(jì)蹲評(píng)尖價(jià)令指瞞標(biāo)紗的態(tài)影攏響湖。*濾注呼意責(zé)：衰多齡因榮素沫敏線感落性廁分侮析那必膚須釘進(jìn)腫一洲步腔假鄉(xiāng)豐定慢同烏時(shí)功變男動(dòng)轉(zhuǎn)的旱幾觀個(gè)辣因藝素路都邪是廁相蛙互旬獨(dú)筍立薄的訊，顧并卻且匠各亂因蝴素玻發(fā)堵生衫變岔化棋的膜概譽(yù)率步相守同賞。例矮2走：某福開羞發(fā)渡商撞擬劇在偶其瞎以籃2盆0蘿萬壞美伙元蹦購揮得故的眼土躁地編上尚開土發(fā)歌一恢棟黃普補(bǔ)通蓄寫鑼字氧樓院，她規(guī)花劃胸允烤許測建津筑性面稠積平2政0驅(qū)0千0俘m2，旺建跡造意成冊本黨為懸2雨0徐0菌美型元館/喊m2，紀(jì)項(xiàng)區(qū)目帶的淚準(zhǔn)凳備屬期撒為峽3嫂個(gè)姨月奴，魚建政造定期芹為普1幅2逐個(gè)蘆月皂，犯第鑄4做個(gè)脆月蛾到拌第摩1腐5過個(gè)雕月系投粒入份的稼建嗽造炎成棕本啄分逮別劈燕占停總蕉建票筑足成休本就的湖3拉.閉8扇%纏、趕4繩.佩7口%刻、綱5懲.總8候%蛾、廣6明.雹9這%佳、克8思.香6番%今、冊1灣0體.突3吊%議、啞1顯2勾.適7部%宿、砍1術(shù)3眼.磨5棕%影、叛1印1艘.充9夾%瓜、累8較.就5膛%惠、曉6昌.尊8固%俯和等6麻.逃5曾%幕。究預(yù)灣計(jì)非項(xiàng)虹目再投勵(lì)入伸使觸用蛛后哲年備租括金聞收毅入夠?yàn)樯?暮萬聾美舟元焰，眉貸冷款膽利掠率荒為死1剩5劑％窗。私用薪現(xiàn)冒金醉流犯量更法但對(duì)借該堂項(xiàng)川目攜進(jìn)荒行輛評(píng)歷估飽的底結(jié)優(yōu)果港見榆下脂表宮。試柔對(duì)武項(xiàng)芽目前進(jìn)艘行哀敏著感挺性借分課析歪。月份0123456地價(jià)200000土地購置費(fèi)用7000建造成本144401768022040專業(yè)人員費(fèi)用180522332755代理費(fèi)廣告宣傳費(fèi)用小計(jì)207000000162452009324795結(jié)轉(zhuǎn)余額207000209425211878214360233116255940總計(jì)207000207000209425211878230605253209280735貸款利息242524532482251127312998結(jié)轉(zhuǎn)余額207000209425211878214360233166255940283733月份78910111213地價(jià)土地購置費(fèi)用建造成本26220326803914048260513004522032300專業(yè)人員費(fèi)用3278408548936033641356534038代理費(fèi)廣告宣傳費(fèi)用小計(jì)29498367654403354293277135087336338結(jié)轉(zhuǎn)余額283733316544357027405242464282527433584484總計(jì)313230353319401060459535521994578306620822貸款利息3324370941824747543961796849結(jié)轉(zhuǎn)余額316544357027405242464282527433584484627669月份1415161718合計(jì)地價(jià)200000土地購置費(fèi)用7000建造成本2584024700*20000400000專業(yè)人員費(fèi)用32303088250050000代理費(fèi)97509750廣告宣傳費(fèi)用52505250小計(jì)29270330380032250結(jié)轉(zhuǎn)余額627669664092704909713166721520總計(jì)656739697129704909713166753770貸款利息7353777982588354845290223結(jié)轉(zhuǎn)余額664092704909713166721520762223解：(繳1蘭)震單死因蓮素殼敏禁感糞性將分很析晴(聚假這設(shè)男變抄動(dòng)澡幅棕度康為±帽1欺0％詢)開有發(fā)套商足利價(jià)潤槐的千變芳動(dòng)部(欺敏備感迎性室)丙分果析變動(dòng)幅度不確定性因素(原始值)原始值－10％原始值＋10％地價(jià)(200000美元)＋27.31－25.57利率(15％)＋10.16－9.94建造成本(200美元/m2)＋55.04－48.37租金(32.5美元/m2)＋79.57建筑面積(2000/m2)＋25.30專業(yè)人員費(fèi)用(12.5%)＋5.77－5.70投資收益率(7%)＋88.33－72.27租售代理費(fèi)(15%)＋0.97－1.04廣告宣傳費(fèi)(5250美元)＋0.56－0.55土地購置附加費(fèi)(3.5%)＋0.90－0.90(丘2修)系多央因侄素句敏晶感晝性擱分圾析租泡金頂、灣建典造孔成弊本鐮共炎同桃變懶化搖對(duì)羞開攔發(fā)源商封利糟潤疊的攜影喉響租金建造成本30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86上炎述墊分搏析祖方蹦法傳試呼敏采感埋性沫分銷析暫中孟最自基熟本霜的廁方鎮(zhèn)法興，錯(cuò)它榨的優(yōu)租點(diǎn)在希于叮給遣開紀(jì)發(fā)耗商丑提種供苗了袖關(guān)終于蛛項(xiàng)妄目攀贏艦利泡性宮的豎有各用糠信渾息悠和槳它兩對(duì)理變厘動(dòng)駛因廟素鳳的內(nèi)敏獅感越性凱，摩同迷時(shí)洽指娘出誘了武哪鉗些誓因延素曾是倒最浸關(guān)四鍵億的柔因暮素馳。南但商它媽的缺袍點(diǎn)在斃于移該肺分冬析拌方供法段忽宅視濱了粉各校因乎素猴之宴間肯的姨相根互撕作害用棵關(guān)浩系貨。鞏而論實(shí)豪際演項(xiàng)鳥目驅(qū)開溝發(fā)統(tǒng)過清程間中貢，世各執(zhí)因循素且往痰往垃是承同顧時(shí)病發(fā)捕生筐變?nèi)阑坏臄?，叫因揀此刊有描必害要胸做畏更洪進(jìn)護(hù)一殊步導(dǎo)的后敏肺感卵性宅分溪析棗。四鬼、腳敏萬感削性觀分疲析觸的倉“伶三枯項(xiàng)專預(yù)鈔測譜值鍵”踢法基公本惑思確路耀：對(duì)小房津地那產(chǎn)恐開抖發(fā)鋒項(xiàng)紗目柿中觀所準(zhǔn)涉素及圈到益的感變營動(dòng)橫因瞞素棕，煙分心別肺給璃出呢三頭個(gè)找預(yù)夫測紀(jì)值坦(涉估窗計(jì)創(chuàng)值懼)而，悶即元最筋樂矛觀蜻預(yù)衛(wèi)測尤值莫、仇最謙可肉能報(bào)預(yù)汪測備值爽、甲最城悲象觀性預(yù)很測張值幸，樂根亦據(jù)白各釣變媽動(dòng)罷因燥素鋪三呼個(gè)皆預(yù)篩測荷值圖的謝相路互灣作瓦用喜來射分貴析態(tài)、扒判壇斷蜂開算發(fā)胸商劍利連潤走受孕影屠響吵的尊情踏況算。案點(diǎn)例述分孩析（堆p術(shù)1讓7某4杠）例軍3模：對(duì)邊例遙2遼經(jīng)聰過霜市廊場資的合全準(zhǔn)面舟調(diào)姿查劇、幸研捆究述后嗽分革別奏給工出算了智各蠅因旬素鞭的鳳三輝項(xiàng)喇預(yù)繼測天值擁如榮下跨表問所虛示：變動(dòng)因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況租金增長情況7％5％3％投資收益率6.5%7%7.5%建造成本上漲情況6%7.5%9%貸款利率10%13%16%建造期12個(gè)月12個(gè)月12個(gè)月租售期建成即出租3個(gè)月6個(gè)月準(zhǔn)備期3個(gè)月3個(gè)月6個(gè)月土地成本200000美元200000美元200000美元將睬上勝表僚中榮的俯8歲個(gè)煌因靜素厲全抖部司按吊最俱樂謝觀尺情處況纖考姿慮壟，厘或追全趴部為按縣最必可予能截情魄況刻和騾最哀悲系觀幣情綿況足考飽慮返，賤可礦以嚷得房誠出喉開捆發(fā)免項(xiàng)餅?zāi)亢跞M糾最封有公用悟的鍬結(jié)嘴果掠如枯下放表標(biāo)：變動(dòng)因素最樂觀情況最可能情況最悲觀情況原始評(píng)估值開發(fā)商利潤值266841美元199444美元38539美元118235美元占總開發(fā)價(jià)值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占總開發(fā)成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有評(píng)價(jià)結(jié)果基礎(chǔ)上的變化+126%+69%－67%——第慘四領(lǐng)節(jié)告風(fēng)蓮險(xiǎn)郊分校析一裕、陪含移義娃：（斑p倉1黎7巖5虎）風(fēng)內(nèi)險(xiǎn)顫分鬧析歪常狼用揪的段比伴較腦成狀熟疏的斑方溪法殖是羊概獎(jiǎng)率弱分亦析霞法秋，皺它娘不弄但玩考鵝慮崇了律風(fēng)產(chǎn)險(xiǎn)舟因壞素出在刑未問來沈變紅動(dòng)糖的釣幅樣度若，辱還攜考葡慮泳了石這訪種黃幅川度餅在室未部來生發(fā)謠生敘變葬動(dòng)芬的詠可雁能付性煙大酸小岔。二項(xiàng)、占風(fēng)處險(xiǎn)旬分療析蘆的悟一已般驢過末程遲和屯方耳法1若、俱過登程繞：止風(fēng)父險(xiǎn)觀辨筒識(shí)參風(fēng)紛險(xiǎn)餅估譽(yù)計(jì)抓風(fēng)征險(xiǎn)扁評(píng)各價(jià)(躍1冒)投風(fēng)鑰險(xiǎn)腐辨必識(shí)露：觸從快系饞統(tǒng)鈔的耗觀瘋點(diǎn)版出麻發(fā)巾，蹄橫守觀搏工認(rèn)程訓(xùn)項(xiàng)現(xiàn)目露所毯涉邪及勞的麥各嚼個(gè)孟方駝面松，泊縱匠觀塑項(xiàng)賺目畢建雪設(shè)往的勸發(fā)稈展艷過登程瞎，麥將婆引皇起節(jié)風(fēng)編險(xiǎn)蓮的叫極促其萍復(fù)幼雜暢的爺事享物冒分注解肯成野比滔較寸簡豎單搖的秒、甲容組易倦被挪認(rèn)頓識(shí)努的桌基機(jī)本骨單秒元估。(缸2計(jì))款風(fēng)茅險(xiǎn)紫估秧計(jì)膏與見評(píng)欺價(jià)眠：醋應(yīng)團(tuán)用港各較種豈管捕理鼠科煮學(xué)西技望術(shù)北，該采翠用去定釘性德與處定橡量航相電結(jié)赤合急的剛方伐式砍，金最最終輔定弟量乏地辯估棒計(jì)偷風(fēng)股險(xiǎn)翻大危小器，撥并痛評(píng)排價(jià)牢風(fēng)令險(xiǎn)惕的球可罵能術(shù)影奶響戚，電以就此亭為糕依泥據(jù)梳對(duì)膚風(fēng)赴險(xiǎn)瓣采娘取有相提應(yīng)援的忙對(duì)卸策叼。2粒、鄙風(fēng)澇險(xiǎn)阿估柳計(jì)繞與束評(píng)恰價(jià)捆的孕方份法含：(寶1博)傾調(diào)尸查柔和筐?？炯襾y打服分扛法(糧2躁)快解絹析最方獸法(績3方)沒蒙皺特滅卡踐洛唉法三咐、熱概原率的分獵析揭的娃步惑驟1教、甩概怨率昌分晚析盡的產(chǎn)步走驟守：(現(xiàn)1如)惱列蠟出領(lǐng)需否要較進(jìn)巡壽行聾概溉率傾分陷析咳的叮不夫確扎定恐性僑因都素(離2慣)孟選落擇仙概浸率活分溝析因使項(xiàng)用瘡的向經(jīng)以濟(jì)鋼評(píng)徑價(jià)民指改標(biāo)(克3融)菌分休析婆確好定盡每畢個(gè)誼不殖確價(jià)定朱性這因錦素供發(fā)證生討的頂概戰(zhàn)率(撲4吸)堤計(jì)抽算醒在頁規(guī)撤定顏的禾概嗽率燥條圍件毒下初經(jīng)崇濟(jì)疑評(píng)辟價(jià)恒指派標(biāo)拆的秀累堡計(jì)擋概順率少，炒并瓶確伴定彩臨座界唯點(diǎn)盤發(fā)砌生眠的稱概焰率2拳、尊概牙率易的壩確嫩定冷方墓法*桐客盲觀殼概運(yùn)率惕是撓在劈燕某飼因例素備過薯去厭長現(xiàn)期予歷挺史每數(shù)赤據(jù)飯基添礎(chǔ)箱上夏進(jìn)假行察統(tǒng)剪計(jì)慶、責(zé)歸驚納補(bǔ)得嶼出貓的*虛主剃觀箏概嚼率億：甚建去立剩在旱經(jīng)涂驗(yàn)地的哭基億礎(chǔ)陷上四獄、垂概虧率勵(lì)分丙析減中洗的灣期震望她值夏法1寺、蕉期棉望陜值云法濾的場步修驟紗：(緩1毯)胖選同用襪凈牢現(xiàn)段值裝作平為飲分雀析學(xué)對(duì)愁象傘，握并栽分御析達(dá)與蕉之促相蓋關(guān)肉的備不阿確拾定懲因薯素(謝2拖)利按錄照富窮錄舉紅互焦斥襪原束則份，斗確扔定預(yù)各淹不教確弊定如因文素州可聲能犁發(fā)腰生膚的扶狀鞏態(tài)分或酸變趕化桿范兩圍孫。(塘3朽)養(yǎng)分付別而估岔算循各飯不兇確掘定擊性且因摔素叨每克種華情毫況饞下沈發(fā)都生炭的樹概掘率湯。(撓4莫)刻分項(xiàng)別枕計(jì)桶算栗各槳可誼能腸發(fā)奸生踏情案況倉下屢的訓(xùn)凈己現(xiàn)笑值各寺年螺凈索現(xiàn)污值劫期貼望致值秘計(jì)斥算山公家式趟：E前(連N沿P哨V騾t定)魄:仇第遙t閑年娃凈朱現(xiàn)省值壟期共望節(jié)值X妻r(nóng)晌t勝:轎第嘉t駝年濤第液r喇種見情摸況學(xué)下哄的避凈押現(xiàn)爽值P映r艦t腔:迅第仿t慰年禮第世r貝種哲情橋況穿發(fā)扒生寇的幫概識(shí)率m觀:喪發(fā)槐生救的姓狀按態(tài)肅或望變蜂化假范伯圍董數(shù)整誼個(gè)嗓壽惰命來周緩期旨內(nèi)宜凈兼現(xiàn)市值核期被望保值侍計(jì)齒算否公前式介：E稅(益N厭P退V蔽)菠:技項(xiàng)壟目透周膛期悄內(nèi)時(shí)凈泡現(xiàn)譽(yù)值拌期薯望按值i幕:序折膚現(xiàn)躬率n列:紫壽餅命跟周牧期伙長獻(xiàn)度各章年紐奉凈奶現(xiàn)播值餅標(biāo)西準(zhǔn)餓差牌計(jì)站算往公液式劈燕：δ梢t鞭:報(bào)第患t攔年散凈頑現(xiàn)每值貢的軟標(biāo)狼準(zhǔn)獻(xiàn)差(罵5申)絕計(jì)銀算習(xí)各趣年脹凈閣現(xiàn)你值脹標(biāo)宴準(zhǔn)答差攔、潑整殘個(gè)欣項(xiàng)俊目誰壽欣命火周擱期籌凈油現(xiàn)陡值涌的寸標(biāo)成準(zhǔn)岡差銹或燭標(biāo)愿準(zhǔn)