土地資源管理學(xué)第1-2章講義課件

土地資源管理學(xué)張莉琴Liq-zh@263.net2006年春季第一章土地資源管理概述第一節(jié)土地的基本概念土地的經(jīng)濟(jì)含義馬歇爾

土地的含義指的是大自然無(wú)償?shù)刭Y助人們的地上、水中、空中、光和熱等物質(zhì)和力量。RichardT.Ely

是指自然資源或自然的力量，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)。土地的定義土地應(yīng)包括的幾層含義空間：上天入地自然界：土地資源是存量資源、流量資源和生物資源的綜合體一種生產(chǎn)要素：如農(nóng)用地一種消費(fèi)物品：如公園等娛樂(lè)用地位置：是影響城市用地價(jià)值的最重要因素財(cái)產(chǎn)：土地是一個(gè)國(guó)家存量財(cái)富的重要組成部分資本：土地與金融密切相關(guān)土地資源與土地資產(chǎn)土地資源是指人們投入，能夠得到收益的土地，指的是土地資源的有效供給。土地資產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。財(cái)產(chǎn)對(duì)象實(shí)體最重要的屬性是稀缺性、有用性、可占用性和具有價(jià)值。地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)主體對(duì)土地的獨(dú)占權(quán)，或是產(chǎn)權(quán)主體對(duì)土地資源作為其財(cái)產(chǎn)的占有和排他性權(quán)利。土地的功能養(yǎng)育功能：農(nóng)業(yè)用地承載功能：具體體現(xiàn)為建設(shè)用地、交通運(yùn)輸用地、工業(yè)用地、水利工程用地倉(cāng)儲(chǔ)功能：各類地上、地下工礦用地景觀功能：舒適性和美學(xué)價(jià)值，風(fēng)景旅游用地生態(tài)保護(hù)功能歷史記錄功能商品功能儲(chǔ)蓄和增值功能土地的特性土地的自然特性位置固定性面積有限性空間差異性功能永久性土地的經(jīng)濟(jì)特性土地供給的稀缺性土地利用方式的相對(duì)分散性土地利用方式的多宜性土地利用后果的外溢性土地、人口、環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展土地、人口、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系人類的出現(xiàn)是大自然進(jìn)化的結(jié)果土地是社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)的基礎(chǔ)土地與人口的關(guān)系主要表現(xiàn)為土地的供求關(guān)系。人類有目的地利用、開(kāi)發(fā)、改造和保護(hù)土地，是為了促進(jìn)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展?？沙掷m(xù)發(fā)展：既滿足當(dāng)代人的需求，又不對(duì)后代人滿足自身需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展（世界環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)，1987）選擇和建立保證自然－社會(huì)－經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的土地利用和管理運(yùn)作模式要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與惡化環(huán)境的土地投入掛鉤。實(shí)行以預(yù)防為主的環(huán)境政策。將土地資源利用的外部效應(yīng)內(nèi)部化。積極控制人口增長(zhǎng)，實(shí)行計(jì)劃生育。消除貧困。我國(guó)土地資源及其利用我國(guó)土地資源概況

960萬(wàn)平方公里陸地面積+300萬(wàn)平方公里海域面積＝1260萬(wàn)平方公里土地總面積我國(guó)土地資源利用特點(diǎn)和存在特點(diǎn)我國(guó)土地資源的絕對(duì)數(shù)量大，按人口平均的相對(duì)數(shù)量少

只有68.95%的（98億畝）土地用于農(nóng)林牧漁生產(chǎn)；世界平均44.5畝/人，我國(guó)14.2畝/人。土地墾殖系數(shù)低，地區(qū)分布不均衡。

土地墾殖系數(shù)指耕地面積與總土地面積之比；我國(guó)為13.68%，20％以上的有12省市，10％以下的7個(gè)省區(qū)林地面積少，森林覆蓋率極低

森林面積占世界3.9％，森林總蓄積量占世界2.55％，森林覆蓋率14％農(nóng)業(yè)用地質(zhì)量退化，土地資源效率低下耕地質(zhì)量下降

現(xiàn)有耕地中穩(wěn)產(chǎn)高產(chǎn)的占1/3，中等占1/3，低產(chǎn)田（酸性田、鹽堿地、水土流失地、風(fēng)沙干旱、洼澇地）占1/3水土流失嚴(yán)重

黃河、長(zhǎng)江（15％-20％土地面積發(fā)生流失）土地沙漠化嚴(yán)重

沙漠面積從解放初16億畝到現(xiàn)在39.3億畝土地資源利用效益低

每公頃平均土地產(chǎn)出861.3美元（1996年）建設(shè)用地不斷增加，耕地面積逐漸減少1985-1992我國(guó)城市數(shù)量從324個(gè)增加到517個(gè)1986-1995年全國(guó)非農(nóng)建設(shè)實(shí)際占用耕地7500萬(wàn)畝，加上農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、實(shí)毀等，10年共占耕地1.45億畝。人均耕地面積從50年代3畝降至2000年1.15畝。

第二節(jié)土地資源管理的目的、任務(wù)和內(nèi)容土地資源管理必要性人口增長(zhǎng)對(duì)土地的依賴土地資源管理的核心：土地合理利用從土地利用廣度擴(kuò)展，提高土地利用率（指可利用土地面積占總土地面積中的比率）向土地利用深度挖潛，提高土地生產(chǎn)率土地資源管理的內(nèi)涵和特性內(nèi)涵主體是國(guó)家?？腕w是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。內(nèi)容是土地權(quán)籍管理、土地利用管理、土地經(jīng)濟(jì)管理和土地行政管理?；救蝿?wù)是維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和監(jiān)督土地利用。目標(biāo)是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以滿足社會(huì)日益增長(zhǎng)的需求。手段包括行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、技術(shù)手段。職能是計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)。特性統(tǒng)一性全面性科學(xué)性法制性服務(wù)性我國(guó)土地資源管理的目的維護(hù)社會(huì)主義土地公有制，正確調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，切實(shí)保護(hù)耕地，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，堅(jiān)決制止亂占濫用土地的現(xiàn)象，保證和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

土地資源管理的任務(wù)維護(hù)土地所有制充分合理地利用土地貫徹執(zhí)行土地法規(guī)保障國(guó)有土地資產(chǎn)的保值和增值健全地籍管理制度土地資源管理的內(nèi)容土地權(quán)籍管理

土地調(diào)查、土地確權(quán)、土地登記、地籍信息管理與檔案管理、土地統(tǒng)計(jì)土地利用管理

土地評(píng)價(jià)，規(guī)劃編制、實(shí)施和管理、土地計(jì)劃管理，建設(shè)用地的管理、耕地保護(hù)管理，土地開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理和保護(hù)土地資產(chǎn)管理

土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、價(jià)格管理、稅費(fèi)管理、市場(chǎng)管理土地行政管理

土地行政管理組織、土地法制建設(shè)、土地糾紛調(diào)處、土地管理執(zhí)法監(jiān)察、土地利用的計(jì)劃和審批、土地交易合同管理。第三節(jié)土地資源管理的原則和方法原則依法管理原則統(tǒng)一管理原則維護(hù)社會(huì)主義土地公有制的原則充分合理利用和保護(hù)土地原則。方法行政方法土地管理行政方法是指政府及其土地行政主管部門(mén)依據(jù)法律賦予的職權(quán)，以政府文件、政令、規(guī)劃、計(jì)劃、考核等形式，對(duì)土地利用和經(jīng)營(yíng)行為直接進(jìn)行組織、干預(yù)、控制和處理，按照行政系統(tǒng)自上而下實(shí)施管理的方法。通常采用命令、指示、規(guī)定、通知、條例、章程、指令性計(jì)劃和文件等方式對(duì)子系統(tǒng)進(jìn)行控制。具有權(quán)威性、強(qiáng)制性、直接性、單一性和無(wú)償性。局限性：管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制；橫向溝通困難，信息傳遞遲緩、有時(shí)失真；行政層次多，手續(xù)繁雜，影響工作效率；行政行為具有較大的被動(dòng)性。經(jīng)濟(jì)方法地租地價(jià)杠桿財(cái)政杠桿金融杠桿稅收杠桿法律方法比行政方法具有更大的強(qiáng)制性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性。只能在合法與非法之間調(diào)整和控制人們的行動(dòng)，范圍有限。技術(shù)方法管理信息的客觀、真實(shí)和具有現(xiàn)時(shí)性分析方法科學(xué)、使用，具有針對(duì)性科技成果對(duì)問(wèn)題分析透徹，具有對(duì)未來(lái)的預(yù)見(jiàn)性技術(shù)設(shè)備先進(jìn)、工效顯著，具有使用上的便利性。第二章土地資源管理的理論基礎(chǔ)第一節(jié)土地地域分異理論土地的自然地帶規(guī)律由于土地是一個(gè)自然經(jīng)濟(jì)綜合體，構(gòu)成土地的自然因素—?dú)夂?、土壤、水文、植被、地貌、地質(zhì)等成自然地帶性分布，它們各有各自特性，它們相互作用，相互影響，綜合作用于土地，使土地類型及其利用也表現(xiàn)出地域分布特點(diǎn)。土地分布的水平地帶性緯度地帶性

地球自轉(zhuǎn)和繞太陽(yáng)公轉(zhuǎn)，導(dǎo)致太陽(yáng)的輻射能自赤道向兩極呈有規(guī)律的遞減，并由此產(chǎn)生了土地諸要素氣候、水文、生物、土壤等按緯度呈現(xiàn)帶狀分布規(guī)律經(jīng)度地帶性

降水量的空間分布除了由于受太陽(yáng)能輻射影響隨緯度地帶性變化外，在我國(guó)還由于大陸和海洋的位置關(guān)系影響，受季風(fēng)氣候和大陸干旱氣候支配，降水分布有自沿海向內(nèi)陸有逐步減少的趨勢(shì)，并與經(jīng)度相平行。垂直地帶性

垂直地帶性規(guī)律是指土地的溫度條件隨海拔高度升高而溫度下降，濕度隨之上升。每升高百米溫度下降0.5℃－0.6℃，降水增加20-30mm。區(qū)域性規(guī)律

在地帶性區(qū)域內(nèi)，土地分布不符合地帶性規(guī)律，它是由局部地形地貌、坡度、坡向、土壤等的差異所引起的差異，從而引起局部土地類型和土地利用不同，這稱之為土地區(qū)域性規(guī)律。土地類型的地域分異規(guī)律由于構(gòu)成土地的各種因素成地帶性分布規(guī)律，那么這些因素綜合作用于土地，土地便呈現(xiàn)出地域分異特性，如土地類型的分布規(guī)律。

1.在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、地域分異規(guī)律可以指導(dǎo)種植品種選擇，合理安排農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)。

2.可以按地域各自然因素（水、氣候、地貌、水文、土壤等）組合形成規(guī)律，劃定地域分區(qū)，指導(dǎo)農(nóng)業(yè)區(qū)劃和土地利用分區(qū)。第二節(jié)土地的經(jīng)濟(jì)理論一、土地的供給與需求理論土地供給與需求的概念供給土地的自然供給：是指土地資源的自然存量土地資源的經(jīng)濟(jì)供給：僅指自然供給中人類利用的部分。當(dāng)人們對(duì)土地用途產(chǎn)生需求，并賦予一定價(jià)值時(shí)，或者愿意承擔(dān)開(kāi)發(fā)成本在內(nèi)的成本時(shí)，土地資源就具有經(jīng)濟(jì)意義了。土地資源的經(jīng)濟(jì)供給反映了土地資源的自然稀缺性或豐裕度及它們的相對(duì)可進(jìn)入性和總的利用能力。經(jīng)濟(jì)供給最終受限于總的自然供給量。需求：人們需要并愿意購(gòu)買的商品數(shù)量。土地資源的大多數(shù)需求是派生需求。【分析】

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏高且房屋空置率較高。全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率為19%，超過(guò)了國(guó)際“警戒線”(空置率10%至15%)。但也有專家提出不同看法，經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基2002年年底在上海表示，中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)就總體而言不存在泡沫。至于高空置率，蕭灼基稱，中國(guó)現(xiàn)有4000萬(wàn)戶住房困難戶，每家分一間房，8000萬(wàn)平方米的空置房就分完了。供給和需求的相互作用通過(guò)價(jià)格機(jī)制，土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)均衡大多數(shù)土地類型對(duì)價(jià)格變化缺乏彈性。在各種類型土地的經(jīng)濟(jì)供給中，由短期價(jià)格引起的變化只占供給的很小的一部分。EQPSDDSPEP2Q1QEP1Q2Q1'Q2'土地總供給

農(nóng)業(yè)用地的長(zhǎng)期供給曲線假設(shè)：長(zhǎng)期的人口增長(zhǎng)率一致，長(zhǎng)期的技術(shù)改進(jìn)循序漸進(jìn)將農(nóng)用地新供給投入使用所需成本由世界固定的土地面積所確定的擴(kuò)展自然極限用于長(zhǎng)期農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地?cái)?shù)量SS′影響土地資源經(jīng)濟(jì)供給的因素土地供給的自然限制因素陽(yáng)光和溫度降水量和到水源的距離地形和排水條件土壤條件、表層土質(zhì)和礦藏儲(chǔ)量到市場(chǎng)的相對(duì)位置和運(yùn)輸設(shè)施經(jīng)濟(jì)因素人口增長(zhǎng)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需要增加新開(kāi)發(fā)地的成本個(gè)人之間的競(jìng)爭(zhēng)：資源通常由出價(jià)最高和使用前景最有利的經(jīng)營(yíng)者和使用者獲得。土地用途之間的競(jìng)爭(zhēng)：較高價(jià)值和經(jīng)濟(jì)上具有較高生產(chǎn)力的用途首先得到滿足，大量的低效率用途集中在低質(zhì)土地和邊遠(yuǎn)地區(qū)。一旦可利用的土地達(dá)到極限，高效用途的不斷擴(kuò)展不可避免的導(dǎo)致低效使用的土地資源常規(guī)供給的縮減。制度對(duì)土地供給的決定性影響

風(fēng)俗習(xí)慣、政府、法律、公共輿論和財(cái)產(chǎn)權(quán)的概念技術(shù)因素的影響

在解決稀缺性供應(yīng)問(wèn)題上，技術(shù)往往可以提供比原來(lái)產(chǎn)品更優(yōu)越的替代產(chǎn)品。固定位置的特性對(duì)土地供給的重要性

影響各類地塊的價(jià)值和利用能力位置好的地塊比其他地塊可以帶來(lái)更高的收益，這一點(diǎn)對(duì)商業(yè)用地尤其重要距離意味著溝通成本：為溝通各分散地區(qū)在地理和空間上的聯(lián)系，需要花費(fèi)時(shí)間、精力和交通運(yùn)輸?shù)脑牧稀Ｎ恢脙?yōu)勢(shì)來(lái)源于由于固定位置而產(chǎn)生的較高生產(chǎn)率或較低生產(chǎn)成本。固定位置便于形成土地私有權(quán)，并把土地價(jià)值、利用和所有權(quán)條件與當(dāng)?shù)丨h(huán)境聯(lián)系起來(lái)；房地產(chǎn)的法律描述是用固定位置描述的。二、土地報(bào)酬遞減規(guī)律

土地報(bào)酬遞減規(guī)律報(bào)酬遞減規(guī)律（用實(shí)物表示）與某一有限固定要素相配合連續(xù)投入另一生產(chǎn)要素，很快就會(huì)達(dá)到某一點(diǎn)，在這一點(diǎn)后，單位投入的產(chǎn)品增加或邊際產(chǎn)品逐漸下降，并最終變成一個(gè)負(fù)數(shù)。

第一階段的主要特征是，邊際報(bào)酬大于平均報(bào)酬，因此，平均報(bào)酬一直處于遞增狀態(tài)。

第二階段（合理活動(dòng)區(qū)域），從邊際報(bào)酬與平均報(bào)酬相交的D點(diǎn)，變動(dòng)資源投入量Q點(diǎn)至邊際報(bào)酬等于零的K點(diǎn)。

第三階段，從邊際報(bào)酬過(guò)零點(diǎn)以后即為報(bào)酬變化的第三階段。其主要特征是邊際報(bào)酬為負(fù)值，即增加變動(dòng)因素的投入，反而使總報(bào)酬減少。顯然，變動(dòng)因素的投入不能推進(jìn)到第三階段。變動(dòng)因素的投入既不能停留在第一階段，又不能推進(jìn)至第三階段，則一定在第二階段存在最佳投入量。三、地租理論三種租金的概念

契約租是承租人為占用別人的房地產(chǎn)而實(shí)際支付的款項(xiàng)，其數(shù)額大小通常是在財(cái)產(chǎn)使用前由地主和承租人商定的，最后雙方通過(guò)契約形式而達(dá)成。

地租是土地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。

經(jīng)濟(jì)租被定義為收入減去投入生產(chǎn)中某要素最低供給價(jià)格后的剩余。經(jīng)濟(jì)租DDD′D′S0PE′ESQ陰影部分為租金。當(dāng)供給數(shù)量不隨著價(jià)格的變化時(shí)，對(duì)這種生產(chǎn)要素的支付稱為租金或純經(jīng)濟(jì)租金。減少純租金，不會(huì)減少服務(wù)的提供。地租的性質(zhì)：是一種經(jīng)濟(jì)剩余地租是一種經(jīng)濟(jì)剩余，是在償付其它生產(chǎn)要素之后的剩余，即總產(chǎn)值或總收益減去總要素成本或總成本之后余下的那一部分。MVPAVPMFC=AFC變動(dòng)投入成本或收益成本和收益產(chǎn)出單位MCACMR=AR土地質(zhì)量不同對(duì)地租額的影響當(dāng)位置條件相當(dāng)時(shí)，面臨相同的產(chǎn)品價(jià)格，優(yōu)等土地由于成本低，可獲得更多的地租。地租MCMCMCACACACMR=AR=P地租成本和收益產(chǎn)出單位產(chǎn)出單位產(chǎn)出單位A級(jí)土地B級(jí)土地C級(jí)土地接近難易程度對(duì)地租額的影響對(duì)相等質(zhì)量的土地來(lái)說(shuō)，由于位置不同，使這些地塊得到的實(shí)際產(chǎn)品價(jià)格不同，位置不利的地塊由于負(fù)擔(dān)了更多的運(yùn)輸成本而導(dǎo)致地租額減少.MCMCMCACACAC地租地租地租成本和收益成本和收益成本和收益產(chǎn)出單位產(chǎn)出單位產(chǎn)出單位處于市場(chǎng)上距市場(chǎng)250里距市場(chǎng)500里古典地租理論的形成李嘉圖的地租決定理論強(qiáng)調(diào)土地肥力的差異，地租額取決于土地在質(zhì)量上的差別。用產(chǎn)出表示101010555ABCD隨著越來(lái)越貧瘠的土壤用于耕作，不同生產(chǎn)能力的土地產(chǎn)生不同的地租額李嘉圖的地租決定理論用單位產(chǎn)品的成本和報(bào)酬表示

4.003.332.502.00ABCD單位產(chǎn)出的平均生產(chǎn)成本和平均地租李嘉圖的地租決定理論對(duì)農(nóng)用地地租：著名的“李嘉圖論斷”——地租是由價(jià)格決定的，但并不成為谷物價(jià)格的構(gòu)成部分。也就是說(shuō)，地租并不是造成農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲的原因。農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格由邊際土地的成本決定，邊際土地不能產(chǎn)生地租（即地租＝0），所以農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格形成中不包括地租。在李嘉圖地租概念下將劣等地投入使用，對(duì)優(yōu)等地利用集約邊際的影響3.332.502.004.00pfgdjqrskl農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格取決于滿足社會(huì)需求的總供給中最高成本那部分的生產(chǎn)成本，即價(jià)格是按耕作集約邊際和粗放邊際交接處的生產(chǎn)成本制定的。隨著耕作粗放邊際的向外擴(kuò)張，產(chǎn)品價(jià)格必定提高；與此同時(shí)，較高的價(jià)格又會(huì)使較肥沃土地的集約邊際提高，使它們更集約地利用。ABCD成本產(chǎn)出MCMCMCMCACACACAC不同位置的產(chǎn)品運(yùn)至市場(chǎng)的運(yùn)輸成本對(duì)地租的影響到工廠或其他市場(chǎng)的距離產(chǎn)品的總成本和總收益其他生產(chǎn)成本和運(yùn)銷成本地租界限，超過(guò)該點(diǎn)生產(chǎn)成本將高于市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)輸成本地租到工廠或其他市場(chǎng)的距離地租無(wú)租邊際配第和屠能考慮了影響地租支付能力的另一個(gè)重要因素——位置，發(fā)現(xiàn)：最接近城市的土地比遠(yuǎn)離市場(chǎng)的土地?fù)碛幸欢ǖ牡刈鈨?yōu)勢(shì)，地租優(yōu)勢(shì)的程度就是把兩地的產(chǎn)品運(yùn)到市場(chǎng)上去的運(yùn)費(fèi)的差額土地資源利用能力、生產(chǎn)成本和地租之間的相互關(guān)系單位產(chǎn)出的成本增加單位產(chǎn)出的價(jià)格和成本利用能力遞降利用能力遞降地租無(wú)租邊際ANMLBCDK生產(chǎn)成本地租土地利用能力越高，生產(chǎn)成本越低，產(chǎn)生地租的能力越強(qiáng)。其他地租觀點(diǎn)地租是一種自然增值地租是一種自然增值或意外報(bào)酬，對(duì)此土地所有者無(wú)所作為，他得到地租僅僅是因?yàn)樗碛小皦艛唷钡匚?。地租是投資報(bào)酬：特別是對(duì)于新購(gòu)置土地的土地所有者來(lái)說(shuō)對(duì)城市住宅地租（只考慮位置因素，即交通費(fèi)用）：對(duì)城市住宅用地，其邊際土地為城市邊緣處的農(nóng)用地。假設(shè)：就業(yè)中心是唯一的，交通路線為直線ra：每畝的農(nóng)業(yè)用地租金；c：建筑租金，是每套住宅的建筑成本折現(xiàn)計(jì)算出來(lái)的年金；k：年度交通費(fèi)用；q：每套住宅占用的土地面積城市邊緣距就業(yè)中心距離為b，那么距就業(yè)中心距離為d地段的住宅租金和土地租金分別為：d地租與土地價(jià)值的關(guān)系理論上，土地和不動(dòng)產(chǎn)資源的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)為其資本化后的未來(lái)期望地租。V：財(cái)產(chǎn)價(jià)值

a：年均期望地租r：折現(xiàn)率關(guān)鍵是：（1）如何確定適當(dāng)?shù)牡刈馑?？?）如何選擇適宜的資本化率？不同的人應(yīng)用此方法對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)存在很大差異?！景咐亢颖蹦晨h大量征用農(nóng)民土地，該地農(nóng)民戶均耕地為5畝，該縣土地管理部門(mén)提供兩套征地費(fèi)給付方案供農(nóng)民選擇：(1)一次性付給15000元/畝；(2)分十年給付，每年2000元/畝。您如何在兩個(gè)方案之間選擇？經(jīng)計(jì)算：折現(xiàn)率為5.6％時(shí)，15000元現(xiàn)值折合為年金2000元。如果農(nóng)民心目中的折現(xiàn)率高于5.6％，則應(yīng)選擇第一套方案；如果農(nóng)民心目中的折現(xiàn)率低于5.6％，則應(yīng)選擇第二套方案。折現(xiàn)率的高低主要取決于農(nóng)民的其他投資機(jī)會(huì)的收益率，不同家庭對(duì)眼前利益或長(zhǎng)期利益的看重程度，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好。討論：北京90米2以下房子的消費(fèi)者心理定價(jià)對(duì)房屋購(gòu)買者（特別是25－35歲的白領(lǐng)階層）來(lái)說(shuō)，90米2以下房屋與大面積住房從投資價(jià)值上有何區(qū)別？對(duì)這類房子的定價(jià)策略應(yīng)如何？住宅房的價(jià)格＝房租資本化四、競(jìng)標(biāo)地租觀競(jìng)標(biāo)地租觀——轉(zhuǎn)換邊際原理轉(zhuǎn)換邊際法是解釋土地面積在具有不同地租支付能力的用途間分配的有益方法。在城市任何一個(gè)地段位置上，總有一種用途比其他任何用途有較高的地租報(bào)酬，這種用途總是在這塊土地上的最高層次和最優(yōu)利用。在土地利用中，商服業(yè)用地往往能排擠其他土地利用方式而占據(jù)市中心及交通路口等土地收益最高的地段。在城市商業(yè)區(qū)，用地收益從商業(yè)中心向外圍呈指數(shù)狀衰減。在價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)機(jī)制作用下，由市中心到邊緣必然形成與地價(jià)、地租水平相適應(yīng)的基本用地布局：中心地帶以商業(yè)用地為主，次一帶以住宅用地為主，再次一帶以工業(yè)用地為主，然后才是以農(nóng)業(yè)用地為主。ABCDABCD從A到B的轉(zhuǎn)換帶從B到C的轉(zhuǎn)換帶從C到D的轉(zhuǎn)換帶利用能力遞降地租額轉(zhuǎn)換邊際地租與土地資源在各競(jìng)爭(zhēng)用途間分配的關(guān)系土地用途可以為：A－商業(yè)

B－城市住宅

C－工業(yè)

D－農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)換邊際：不同土地用途集約邊際線的交叉點(diǎn)。轉(zhuǎn)換邊際方法的應(yīng)用商業(yè)用地和城市住宅用地的轉(zhuǎn)換邊際：如果住宅用地不能預(yù)期轉(zhuǎn)換為商業(yè)用地，或拖延太久，很容易造成貧民窟。在這種情況下，社會(huì)成本由這些地區(qū)的房主承擔(dān)。住宅用地和農(nóng)業(yè)用地之間的轉(zhuǎn)換邊際：如果農(nóng)用地不能成功轉(zhuǎn)換為住宅用地，很可能在真正開(kāi)發(fā)為住宅或城市用地之前，大面積的農(nóng)業(yè)用地荒蕪?？梢约訌?qiáng)政府和私人對(duì)轉(zhuǎn)換地帶的資源管理，確定單項(xiàng)用途或兩三種用途。第三節(jié)區(qū)位理論一、土地區(qū)位的概念

所謂區(qū)位，就是從空間的觀點(diǎn)確定地理現(xiàn)象位置、距離、規(guī)模、結(jié)構(gòu)的合理性。區(qū)位研究的目的是尋求地理事物存在的地域內(nèi)在規(guī)律。區(qū)位是空間區(qū)域的綜合體，包括自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位。二、農(nóng)業(yè)區(qū)位論農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮·屠能（J.H.VonThunen），同時(shí)他也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間區(qū)位模式的創(chuàng)始人。他于1826年發(fā)表了名著《孤立國(guó)》，集中闡述了農(nóng)業(yè)土地利用的布局思想。（二）屠能農(nóng)業(yè)區(qū)位論的主要內(nèi)容

1、屠能區(qū)位論的基本經(jīng)濟(jì)分析

P＝V－（E＋T）

P－利潤(rùn)V－市場(chǎng)價(jià)格

E－生產(chǎn)成本T－運(yùn)費(fèi)

P＋T＝V－E＝KK是一個(gè)常數(shù)，也就是說(shuō)，利潤(rùn)加運(yùn)費(fèi)等于一個(gè)常數(shù)。其意義是只有把運(yùn)輸費(fèi)用壓到最低，才能將利潤(rùn)增加到最大。

2、屠能圈：根據(jù)假設(shè)條件以及基本的經(jīng)濟(jì)分析，屠能在其“孤立國(guó)”一書(shū)中，提出了六種耕作制度，每種耕作構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，且每個(gè)區(qū)域都以城市市場(chǎng)為中心，圍繞城市呈同心圓狀分布，稱作“屠能圈”。第一圈——自由農(nóng)作圈第二圈——林業(yè)圈第三圈——谷物輪作圈第四圈——草田輪作圈第五圈——三圃式農(nóng)作圈第六圈——放牧圈

六圈以外，為沒(méi)有或只有較小開(kāi)發(fā)價(jià)值的荒野。

假設(shè)：一個(gè)與世隔絕的孤立國(guó)，全境的土地都是沃野平原，土壤肥力完全相同，都適宜于耕種；全國(guó)只有一個(gè)城市，位于平原中央，離城市最遠(yuǎn)的地方是尚未開(kāi)墾的荒野，它與市場(chǎng)隔絕。三、工業(yè)區(qū)位論

工業(yè)區(qū)位論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾弗雷德?韋伯（AlfredWeber）。1909年韋伯發(fā)表了《區(qū)位原理》一書(shū)的第一部分《工業(yè)區(qū)位論－－區(qū)位的純理論》，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的問(wèn)世。韋伯的工業(yè)區(qū)位論通過(guò)對(duì)運(yùn)輸、勞動(dòng)力及集聚因素相互關(guān)系的分析與計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低點(diǎn)作為工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位區(qū)位因素的概念：是指一個(gè)地理點(diǎn)上能對(duì)工業(yè)生產(chǎn)起積極作用和吸引作用的因素。韋伯認(rèn)為在實(shí)際中工業(yè)的區(qū)位選擇設(shè)計(jì)三個(gè)因素：運(yùn)輸費(fèi)用、勞動(dòng)成本和集聚度。運(yùn)費(fèi)對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響。運(yùn)輸費(fèi)用差異的產(chǎn)生，除了運(yùn)輸距離外，原材料的性質(zhì)往往對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的有決定性的作用。原材料可區(qū)別為稀有性原材料和常見(jiàn)性原材料。稀有性原材料實(shí)質(zhì)在特定地點(diǎn)貯存或開(kāi)采的，其中又分純重原材料（在生產(chǎn)過(guò)程中，全部進(jìn)入）和失重原材料（在生產(chǎn)過(guò)程中，有一部分重量損失）。原材料系數(shù)：區(qū)位選擇依據(jù)：凡原材料系數(shù)<1的工業(yè)，即運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量<運(yùn)出工廠的總重量，為節(jié)省運(yùn)費(fèi)，工廠應(yīng)設(shè)在產(chǎn)品的中心消費(fèi)區(qū)。凡原材料系數(shù)>1的工業(yè)，即運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量>運(yùn)出工廠的總重量，為節(jié)省運(yùn)費(fèi)，工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原材料產(chǎn)區(qū)。如冶煉業(yè)。凡原材料系數(shù)＝1的工業(yè)，即運(yùn)進(jìn)工廠的物質(zhì)總重量與運(yùn)出工廠的總重量相等，工廠可選擇在原材料產(chǎn)地和產(chǎn)品消費(fèi)區(qū)任何一點(diǎn)。勞動(dòng)成本對(duì)工業(yè)區(qū)位選擇的影響。韋伯為勞動(dòng)成本對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響，提出了勞動(dòng)成本指數(shù)、地域重量和勞動(dòng)系數(shù)的概念。勞動(dòng)成本指數(shù)是指制造一單位產(chǎn)品所支付的平均勞動(dòng)工資，地域重量是指每生產(chǎn)一單位產(chǎn)品所需運(yùn)輸?shù)闹亓?，勞?dòng)系數(shù)則是勞動(dòng)成本指數(shù)與地域重量的比例。區(qū)位選擇依據(jù)：勞動(dòng)系數(shù)大的工業(yè)，其廠址的選擇，應(yīng)離開(kāi)運(yùn)輸成本最低點(diǎn)，偏向于勞動(dòng)成本較低點(diǎn)，使產(chǎn)品總成本下降。勞動(dòng)成本較低的地區(qū)，對(duì)勞動(dòng)系數(shù)大的制造業(yè)吸引力也較強(qiáng)。3.集聚與分散因素對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響（1）集聚因素生產(chǎn)或技術(shù)集聚：主要通過(guò)兩種方式。其一是由工廠企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大帶來(lái)的。其二是同一工業(yè)部門(mén)中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序列化。社會(huì)集聚：包括兩個(gè)方面。一是由大城市的吸引，交通便利以及礦產(chǎn)資源豐富使工業(yè)集中；二是一個(gè)企業(yè)選擇了與其他企業(yè)相鄰的位置，獲得額外利益，如共同使用專門(mén)設(shè)備，共同利用市政工程設(shè)施，共同利用勞動(dòng)力市場(chǎng)等，使工廠生產(chǎn)成本降低。

（2）分散因素若干工廠集中于一個(gè)地點(diǎn)，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從而導(dǎo)致各工廠的租金支出增加。因此，一些工廠寧愿離開(kāi)工業(yè)集中區(qū)，搬到或新建在工廠較少的地點(diǎn)去。但前提條件是看集聚給企業(yè)帶來(lái)的利益大還是房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失大。

（3）產(chǎn)業(yè)集聚度的影響。集聚形成的經(jīng)濟(jì)效益可使運(yùn)輸和勞動(dòng)力定向的區(qū)位產(chǎn)生偏離，一個(gè)工廠如果因集聚所產(chǎn)生的費(fèi)用大于因離開(kāi)運(yùn)費(fèi)最小或勞動(dòng)力費(fèi)用最小的位置需追加的費(fèi)用，則其區(qū)位由集聚因素決定。韋氏確定合理工業(yè)區(qū)位的過(guò)程：根據(jù)運(yùn)輸指向來(lái)確定工廠的運(yùn)費(fèi)最小點(diǎn)；根據(jù)勞動(dòng)指向修改上述結(jié)果，造成工業(yè)區(qū)位的第一次形變；根據(jù)集聚（集中和分散）因素指向修改上述結(jié)果，造成工業(yè)區(qū)位的第二次形變