海南省房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研報告

Word第第頁海南省房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)研報告近年來，由于xx經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜冗雜的局面，特殊是海南省xx出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著進展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)進展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵抗這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破進展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開拓、探究新時期xx企業(yè)進展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和將來進展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

一、基本狀況

此次調(diào)研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進行溝通，收集市場信息、有效閱歷與建議40多條。

20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347.38萬平方米，同比下降25%；成交367.02萬平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增長72%；成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?36.74萬平方米，同比上漲25%；商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金額2711.62億元，同比下降11%；成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

二、分析狀況

〔一〕海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

海南房地產(chǎn)市場的進展變遷大致可劃分為三個階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不行謂不深刻。

其次階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市漸漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；20xx年海南開頭建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開頭瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價漸漸理性回來，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的主動應對下，海南樓市漸漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓舞和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康進展，特殊是xx批準海南自貿(mào)區(qū)〔港〕后，海南樓市銷售量消失了“井噴式”增長，房價甚至消失連夜翻翻甚至幾翻的狀況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避開房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南如今買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么消失這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。

一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜愛海南島，是由于北方冬每天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有暖和的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清爽的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的幻想天堂，而獨特的地理位置讓這個秀麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設施。xx源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣揚配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？凇⑷齺喆笮?、超大型購物中心，大大滿意人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨螅痪觼喼薜谝坏娜齺喢舛惖旮俏鴥?nèi)外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速大路網(wǎng)即將全部貫穿，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大便利旅客出行。而特別成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系。xx特別重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成很多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿意旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推動，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住宅。另一方面是省xx推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推動了房地產(chǎn)的進展。

總的來說，海南的房子好賣，是由于海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。

〔二〕政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。依據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“國泰民安”，擁有一套屬于自己的房子是一生的'奮斗的目標之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍舊有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后，消失了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口xxx、xx城、xxx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的狀況。我們在xxx項目了解到，該項目第三期打算開盤400套房子，而報名人數(shù)已到達8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓很多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永久是昨天的廉價”，有的人由于房價太貴而遲疑的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在連續(xù)，由于市場就在那里，剛性需求就在那里。

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適合居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設的連續(xù)推動，海南外來人口還會連續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房