建材物流中心建設(shè)項目可行性研究報告及糧食（飼料）物流中心建設(shè)項目可行性研究報告

可行性研究報告建材物流中心建設(shè)項目

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 31、項目概況及目標 32、編制依據(jù)及研究范圍 53、編制原則 64、主要經(jīng)濟技術(shù)指標 75、可行性研究結(jié)論 9第二章項目建設(shè)的背景及必要性 11第三章項目建設(shè)單位概況 27第四章行業(yè)分析及市場預(yù)測 281、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 282、渤海新區(qū)/家居市場需求預(yù)測 32第五章項目選址及建設(shè)條件 351、項目選址 352、基礎(chǔ)條件 363、自然條件 36第六章建設(shè)方案 381、建設(shè)規(guī)模 382、建設(shè)原則 393、建設(shè)目標 394、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 395、信息平臺功能 41第七章專業(yè)技術(shù)方案 431、總平面布置 432、建筑結(jié)構(gòu) 453、供電方案 454、通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 465、給排水設(shè)施 466、消防 477、通風空調(diào) 488、節(jié)能 48第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 491、環(huán)境保護 492、安全衛(wèi)生 49第九章項目組織及運營 511、交易倉儲中心的管理系統(tǒng) 512、項目實施方案 51第十章項目進度計劃 531、工程進度計劃 532、項目實施進度表 53第十一章投資估算與資金籌措 541、投資估算依據(jù) 542、價格及取費依據(jù)： 543、項目總投資 544、資金籌措計劃 565、還貸計劃 56第十二章項目財務(wù)評價 571、財務(wù)計算依據(jù) 572、稅率及利潤預(yù)測 583、不確定性分析 594、財務(wù)評估結(jié)論和建議 59第十三章可行性報告結(jié)論 60附件：1、項目投資估算表 2、銷售與運營收入測算表3、華北建材物流中心平面圖 第一章總論北京華富天成投資管理有限公司在對華北地區(qū)建材\家居城和河北省區(qū)域建材\家居的市場進行了分析；并對華北建材物流中心建設(shè)項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《華北建材物流中心項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱：華北建材物流中心建設(shè)地點：渤海新區(qū)中捷農(nóng)場鹽場（原址為小司莊村）建設(shè)單位：北京華富天成投資管理有限公司建設(shè)期限：3年華北建材物流中心項目擬建在渤海新區(qū)中捷農(nóng)場鹽場（原址為小司莊村），位于中國河北省東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的前沿地帶，東南臨黃驊港，北依京津，西接華北平原腹地，南望齊魯，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑提供重要配套。華北建材物流中心項目規(guī)劃占地約1500畝，總投資120245萬元人民幣。項目擬建總建筑面積501426平方米，其中：品牌建材展示交易中心44656平方米，陶瓷倉儲交易區(qū)336400平方米，餐飲賓館活動中心服務(wù)區(qū)26255平方米，配套生活區(qū)104115平方米。項目分三期進行建設(shè)：一期總投資47499萬元，形成建筑面積190528平方米的投資，分別建成品牌建材展示交易區(qū)、陶瓷倉儲交易區(qū)。二期總投資54561萬元，形成建筑面積208183平方米的投資，分別建成品牌建材交易區(qū)、陶瓷倉儲交易區(qū)、餐飲賓館服務(wù)區(qū)。三期總投資18185萬元，形成建筑面積112715平方米的投資，分別建成配套生活區(qū)及活動中心。項目建設(shè)目標：建材\家居倉儲月吞吐量達到300萬平方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值50億元以上；與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為華北地區(qū)近100家左右大型建材家居企業(yè)和河北近30家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。本項目的建設(shè)對促進華北地區(qū)市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在華北地區(qū)家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進華北地區(qū)建筑陶瓷業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運作的壓力；促進華北地區(qū)家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對華北地區(qū)城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。二、編制依據(jù)及研究范圍2.1、編制依據(jù)（1）國家、河北省、渤海新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃；（2）《渤海新區(qū)大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》；（3）國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；（4）渤海新區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）華北建材物流中心項目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項目建設(shè)的背景和必要性（2）項目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項目選址及建設(shè)條件（5）項目布局及及各部分功能定位（6）項目組織及管理系統(tǒng)（7）項目效益評價及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃關(guān)于“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的批發(fā)零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設(shè)計。3.2按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標。3.3根據(jù)河北省和渤海新區(qū)“十二五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。3.4按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。3.5河北省及渤海新區(qū)目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。3.6項目建設(shè)以建材\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。3.7項目建設(shè)積極采用先進技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。3.8消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目于2011年建設(shè)，并可于2013年完工。整個項目預(yù)計于2013年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。預(yù)測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入萬元。具體指標如下：4.1主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位指標備注建筑數(shù)據(jù)指標1總建筑面積平方米50142690%用于出售；10%自營2容積率0.53建筑密度％374建設(shè)工期月36經(jīng)濟效益指標5項目總投資萬元1202456年平均收入額萬元1506正常營運年4.2銷售及運營收入的測算如下表：附件2銷售及運營收入的測算表單位：萬元名稱投資期正常運營年份2011年2012年2013年2014年一、銷售收入：59391.2069033.2022905.300.00（1）品牌建材展示交易中心倉儲區(qū)8931.208931.200.000.00（2）陶瓷倉儲交易區(qū)50460504600.000.00（3）配套生活服務(wù)區(qū)0.000.00229.5.300.00（4）賓館餐飲區(qū)0.007062.000.000.00（5）活動中心區(qū)0.002580.000.000.00二、租賃及運營收入：0.00220.0064.001506.00賓館租賃收入0.000.000.00106.00服務(wù)中心租賃收入0.000.000.00150.00餐飲租賃收入0.000.000.00120.00裝卸服務(wù)費0.00100.00200.00300.00理貨包干費0.0030.0060.0080.00信息系統(tǒng)收入0.0010.0020.0040.00運營收入0.0080.00180.00300.00其他業(yè)務(wù)收入0.0080.00180.00300.00三、項目營業(yè)總收入59391.2069253.2023609.302902.00五、可行性研究結(jié)論5.1華北建材物流中心項目建設(shè)，符合國家和省市有關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項目建設(shè)用地符合渤海新區(qū)把該區(qū)域作為建材\家居等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。5.2項目的建設(shè)將推動區(qū)委、區(qū)政府倡導(dǎo)的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把渤海新區(qū)打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套環(huán)渤海經(jīng)濟圈的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。5.3建材交易倉儲中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托新區(qū)物流優(yōu)勢條件,通過水、陸、鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭,降低建材/家居業(yè)在華北地區(qū)的運營成本；有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。5.4項目的建設(shè)將成為推動華北地區(qū)建材/家居市場的有利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建材物流中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲,提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項目建設(shè)將成為渤海新區(qū)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動,協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。項目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴重下降狀況，調(diào)查華北地區(qū)建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于專業(yè)資產(chǎn)運營公司，對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟回報起到了保障。在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準。建議項目早日開工建設(shè)。第二章項目建設(shè)的背景及必要性一、我國建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場發(fā)展背景1.1建材市場現(xiàn)狀據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。截止2009年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1368個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有684家。近年我國建材市場的成交額已超過1500億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤位租金總額9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達78億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達53億元；第三是南通市永興商城，成交額為33億元。其他成交額在10億元以上的市場還有：中國陶瓷城、華夏陶瓷城、常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾城、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材市場等。建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為18萬個，已出租攤位16萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；陶瓷、木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過5萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。1.2建材市場形成的特點和問題①建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。陶瓷、木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。②渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。③資源向優(yōu)勢企業(yè)集中在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。④資本給予更多關(guān)注風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤出口保護越來越少涉及陶瓷、地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。⑥跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)保護一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY"至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng)設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯?、嗥放平ㄔO(shè)備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地--電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。⑨家裝行業(yè)面臨拐點人民生活水平大幅提高到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝公司能夠抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大發(fā)展的機會。1.3中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。1.4建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟緊縮、房貸政策收緊的2009年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2009年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進建材消費促進的新動力。1.5商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動輒幾萬、幾十萬平方米的建材\家居裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將建材\家居市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而建材\家居裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設(shè)對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。1.6河北及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀河北省建材市場初現(xiàn)過剩危機，截至目前，該省主城區(qū)5000平米以上的建材市場已經(jīng)達到近80家，分散的建材門市和超市更是不計其數(shù)，導(dǎo)致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。統(tǒng)計資料顯示，2010上半年河北房地產(chǎn)投資較去年回落約5個百分點，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。河北固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價、打折等促銷手段。“建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認為，殘酷的市場競爭已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風光不再。河北省建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風險加劇。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當力求錯位，以避免單純的價格競爭。1.6國家及河北省‘十二五’規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出更新要求國家在十二五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅持市場化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù)業(yè)標準體系，推進服務(wù)業(yè)標準化。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。河北省在十二五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。實施中鼓勵推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。加速融入環(huán)渤海大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團。1.7城市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀的前十至二十年，是中國物流需求的高增長期。社會經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。河北在進行推進物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運輸平臺和物流信息平臺，加速融入環(huán)渤海物流圈。依托北京、天津、石家莊、等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進物流標準化管理，整合物流資源，鼓勵倉儲業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與環(huán)渤海經(jīng)濟圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。滄州渤海新區(qū)位于河北省東南部，處于環(huán)京津、環(huán)渤海中心位置，是中國第三經(jīng)濟增長極的核心地帶。區(qū)內(nèi)黃驊港是河北中南部六市、神黃鐵路沿線和晉陜蒙等中西部地區(qū)陸路運輸距離最短的出?？凇Ｗ鳛楹颖笔∥鞒鰱|聯(lián)的橋頭堡，必將成為推動全省經(jīng)濟發(fā)展的強力引擎.良好的經(jīng)濟地理條件，有利于以渤海新區(qū)為物流據(jù)點開展低成本、高效率地開展服務(wù)。1.7.1運輸支撐條件渤海新區(qū)處于密集的交通網(wǎng)絡(luò)中心地帶，高速公路、國道、鐵路、港口一應(yīng)俱全，概括為1個港口，3條國道，5條高速，4條鐵路交匯于此?！豕愤\輸區(qū)內(nèi)集疏港路、高速公路、國防公路及國、省干道縱橫交織，即：國防公路、307國道、205國道、沿海高速、津汕高速（天津—廣東汕尾）、石港高速（石家莊—黃驊港）、保港高速（保定—黃驊港）和邯港高速（邯鄲—黃驊港）?！蹊F路運輸經(jīng)過多年的建設(shè)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有朔黃鐵路（陜西神木、山西朔州—黃驊港）、滄州地方鐵路和天津萬家碼頭至山東大家洼的鐵路（山海關(guān)—煙臺環(huán)渤海鐵路大通道的組成部分）、邯港鐵路（邯鄲—黃驊港）。□水上運輸黃驊港現(xiàn)有1個10萬噸級、4個5萬噸級、1個3.5萬噸級、1個1萬噸級煤炭泊位和2個1.5萬噸級雜貨泊位、1個5萬噸級液體化學(xué)品泊位，共10個泊位，7萬噸的貨船可自由通過，年運量達億噸，成為中國第二大煤炭輸出港，已經(jīng)成為冀、晉、豫、魯、陜、蒙等地新的便捷出海通道。由黃驊港連接的海上交通，東距韓國仁川港260海里，日本九州港900海里。黃驊港的建設(shè)目標是成為現(xiàn)代化綜合性深水大港（20-25萬噸）?！鹾娇者\輸新區(qū)距北京首都機場260公里、天津濱海機場80公里、天津港80公里、山東省濟南機場230公里及東營機場170公里、河北省石家莊機場260公里。1.7.2信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件河北省是全國重要的通信樞紐，與世界200多個國家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。因此，從河北省的交通運輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點條件和信息支撐條件分析，河北省己初步具備進一步建設(shè)規(guī)?；⒔M織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。二、華北建材物流中心項目建設(shè)的意義2.1推進河北省建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項目的建設(shè)和運營是河北省現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為河北省建設(shè)以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進河北品牌建材/家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高渤海新區(qū)在周邊的首位度。有效解決目前河北建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力。2.2培養(yǎng)和造就渤海新區(qū)以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉儲交易集散中心華北建材物流中心建設(shè)將大大促進河北省引進和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息管理與運作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運作為河北省建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。與河北大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價格過高；進駐品牌失控；消費需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設(shè)將以如下方式進行提升和改善策略：A．消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費者感受到前所未有的尊重。B．集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。C．先進信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。D．提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集約化管理模式。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。F．跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。G.餐飲賓館等為中心提供后備保障。為品牌建材商和運營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進化的建材交易和集散中心。2.3充分發(fā)揮華北地區(qū)市場集中的基礎(chǔ)優(yōu)勢，促進該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展目前項目周邊已形成渤海新區(qū)的重要市場物流帶片區(qū)：中鐵物流等具有大規(guī)模的專業(yè)物流基地。項目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。促進城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。三、華北建材物流中心項目建設(shè)的必要性3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化渤海新區(qū)及帶動周邊潛在建材市場需求商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然在華北地區(qū)當前存在著的建材市場需求，但區(qū)域內(nèi)眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以市場重復(fù)定位，導(dǎo)致市場間的惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中華北地區(qū)建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。其核心的便捷的交通條件，使得項目在承接環(huán)渤海經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇，對北京、天津、石家莊、濟南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。增強本地建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。通過聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。隨著渤海新區(qū)整體經(jīng)濟的發(fā)展和城市首位度的提升，渤海新區(qū)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)帶，必將促進物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運作水平得以提高。3.2支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場化程度直接相關(guān)，同時也與市場開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、服務(wù)的標準和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。物流集中服務(wù)運作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實踐，對渤海新區(qū)市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實的意義。3.3充分發(fā)揮渤海新區(qū)區(qū)域中心城市輻射功能河北省政府要將渤海新區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海城市，經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均水平。這不僅意味著渤海新區(qū)以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟總量規(guī)模的增長，還包括渤海新區(qū)市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外渤海新區(qū)還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟實力的生成基礎(chǔ)。渤海新區(qū)經(jīng)濟綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟中心城市擴散效應(yīng)，力爭在河北省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。專業(yè)建材/家居市場的建立，是渤海新區(qū)建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務(wù)渤海新區(qū)工業(yè)立市目標對于渤海新區(qū)這樣一個新興的開發(fā)城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對渤海新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面：①培育新的經(jīng)濟增長點工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。促進渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進程。是渤海新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。②創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境華北建材物流中心項目的建設(shè)，將創(chuàng)造以渤海新區(qū)為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從渤海新區(qū)當前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然在河北省名列前茅，但領(lǐng)先程度并不十分突出。在市場經(jīng)濟條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使渤海新區(qū)在經(jīng)濟積聚和擴散的范圍受到制約。加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺的經(jīng)濟體，將更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標，增強城市經(jīng)濟輻射能力。第三章項目建設(shè)單位概況公司名稱：北京華富天成投資管理有限公司注冊資本：人民幣2000萬法人：楊鵬企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司(自然人投資）北京華富天成投資管理有限公司公司位于北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路13號1201室，注冊資金2000萬元。公司主要經(jīng)營項目有：投資管理、投資咨詢及房地產(chǎn)開發(fā)。北京華富天成投資管理有限公司在多年房地產(chǎn)開發(fā)運營中形成了自己獨特的經(jīng)營模式，為專業(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過對資產(chǎn)的整合與經(jīng)營，抑制地方的零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費。該企業(yè)形成了楊鵬等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)管理人才。第四章行業(yè)分析及市場預(yù)測一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測1.1國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測2010年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。預(yù)計建材工業(yè)增加值增長速度22%；陶瓷產(chǎn)量為35.6億平方米，增長13%；水泥產(chǎn)量14.7億噸，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長15%。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。水泥新型干法工藝比例可望達到56%，浮法玻璃比例達到85%。2011年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術(shù)進步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長遠來看，調(diào)整出口退稅，有助于促進資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實現(xiàn)的難度。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴重。過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進口。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競爭更加激烈。國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的目標。根據(jù)建材行業(yè)“十二五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；淘汰落后產(chǎn)能工藝。國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：2008-2011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。隨著當前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對拉動市場消費將起到更積極的促進作用。2010年全國主要新型建材需求總量預(yù)測表單位建筑陶瓷保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸12016050-60100平方米60億4000—5000萬1400萬4億5000—8000萬1.1國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當?shù)赝顿Y環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力，盲目地興建市場。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當競爭。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費。②理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國建材行業(yè)其發(fā)展軌跡應(yīng)該是，經(jīng)營商品—經(jīng)營商戶—經(jīng)營管理—經(jīng)營誠信—經(jīng)營服務(wù)—經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核心，其本質(zhì)就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn)其消費利益的最大化。

其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進的建材超市。可以說，當前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動的態(tài)勢。③細分市場、錯位經(jīng)營在當前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力的一個重要途徑就是“細分市場、錯位經(jīng)營”。其戰(zhàn)略設(shè)計的著眼點應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進行細分：是以價格為“消費閥啟點（消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過消費來體現(xiàn)其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費一族作為消費對象。還是瞄準以身份、“面子”、成就等作為“消費閥啟點”的反彈性消費一族，定位在VIP賣場。從理論上講，能將上述“三族”兼容當然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。④增強素質(zhì)、做強做大就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強和提升“賣場素質(zhì)”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強做大，既要增強硬實力，又要增強軟實力。在戰(zhàn)略設(shè)計和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。二、渤海新區(qū)建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測2.1渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Ω母镩_放30年來，渤海新區(qū)已從過去的鹽堿地發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。渤海新區(qū)是目前物流成本較低地區(qū)，經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，在綜合實力快速提升的同時，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也取得長足發(fā)展。在渤海新區(qū)區(qū)委正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅持先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大物流，搞活大流通，努力把渤海新區(qū)打造成為東進西出、輻射華北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化濱海大城市建設(shè)步伐，渤海新區(qū)物流已經(jīng)進入前所未有的發(fā)展階段，渤海新區(qū)正在成為全國的現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)發(fā)展重地。商貿(mào)、物流和會展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進。規(guī)劃引導(dǎo)為先，投資和招商引資有成效。渤海新區(qū)人感受是，消費更方便，生活更舒適了，渤海新區(qū)將成為最宜人居、最具投資價值的魅力新城。2.1渤海新區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會展、物流成為渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。如今，商業(yè)服務(wù)業(yè)已成為就業(yè)和再就業(yè)的重要渠道，全區(qū)商業(yè)從業(yè)人員達6.36萬人，占全市從業(yè)人員總數(shù)的1/3。商貿(mào)流通設(shè)施不斷完善。圍繞渤海新區(qū)區(qū)委關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點發(fā)展會展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。商貿(mào)流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到12%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重超25%。環(huán)渤海經(jīng)濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造環(huán)渤海商業(yè)經(jīng)濟圈，以商圈推動環(huán)渤海經(jīng)濟圈迅速形成，形成全國性商貿(mào)物流中心。目前，全區(qū)規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有30多家，中外及中鐵物流等知名物流企業(yè)入駐渤海新區(qū)，物流產(chǎn)業(yè)正成為與現(xiàn)代制造業(yè)互相促進、共同發(fā)展的新增長點。第五章項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目的選址充分考慮渤海新區(qū)專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及渤海新區(qū)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動的建材專業(yè)市場需求。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結(jié)點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結(jié)算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。項目以渤海新區(qū)大型品牌建材\家居倉儲、陶瓷衛(wèi)浴、五金為服務(wù)重點。項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在:配套華北建材市場，輻射周邊城市的公路運輸優(yōu)勢條件，可延伸覆蓋到北京、天津、河北、晉中南、魯北、豫北、陜西、內(nèi)蒙等部分地區(qū)，面積近80萬平方公里，涉及43個地級市、近1.4億人口、2萬億GDP。土地優(yōu)勢：1700多平方公里的非農(nóng)用地、307平方公里灘涂、1051平方公里淺海，這在我國東部沿海區(qū)域中，是僅有的一塊面積最大、人口較少、可用作工業(yè)建設(shè)的“處女地”。交通優(yōu)勢：以黃驊港為龍頭，區(qū)內(nèi)鐵路高速公路、集疏港路及國、省干道縱橫交織，渤海新區(qū)已成為河北省中南部重要的交通樞紐。為渤海新區(qū)輻射沿海地區(qū)及全省，逐步向省外及環(huán)渤海經(jīng)濟圈，提供了建材物流的平臺。經(jīng)專家意見，本項目擬選址在遠離渤海新區(qū)市區(qū)、運輸條件好、周圍物流企業(yè)基礎(chǔ)雄厚，配地址。周邊中鐵物流等大型專業(yè)市場可形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補。二、基礎(chǔ)條件2.1渤海新區(qū)地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀渤海新區(qū)位于河北省東南部，東臨渤海，南接山東，北依京津。新區(qū)包括黃驊市、港城區(qū)、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)和南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積2375平方公里，海岸線130公里，總?cè)丝?4.6萬。新區(qū)是河北省“東出西聯(lián)”戰(zhàn)略的橋頭堡，在環(huán)京津、環(huán)渤海區(qū)域和建設(shè)沿海經(jīng)濟社會發(fā)展強省中具有重要地位。滄州渤海新區(qū)于2007年2月15日經(jīng)河北省人民政府批準設(shè)立，7月20日正式揭牌。新區(qū)包括黃驊市、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和臨港化工園區(qū)“一市三園”，總面積2400平方公里，人口55萬，海岸線130公里。本項目處于渤海新區(qū)的東部，其區(qū)域土地規(guī)劃是渤海新區(qū)未來重點物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域。也是渤海新區(qū)最便捷通向京津、環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要交通節(jié)點。2.2、自然條件該區(qū)域?qū)贉嘏瘞Ъ撅L型大陸性氣候，四季分明，年均降水量500--600mm，無霜期206天，年均氣溫12.1℃,一月氣溫最低，平均-4.6℃,七月氣溫最高，平均26.8℃，平均凍土層深0.478米，最大凍土層深0.64米，全年平均風速4.2米/秒，主導(dǎo)風向冬季為西北風，夏季為西南風，建筑風壓值35公斤/平方米?？傊畾夂驐l件優(yōu)越，氣候資源豐富2.2.1、地質(zhì)地勢平坦，屬濱海低平原區(qū)，地面高程3-5.5米之間，土壤多為潮土類型（粘質(zhì)、輕質(zhì)鹽化），含鹽量0.06%—0.18%,有機質(zhì)含量0.8%—2.0%，地下淡水層在320—600米，礦化度一般1.5克/升，PH值7.8左右，地層允許承載力70—140千帕。第六章建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)渤海新區(qū)建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和渤海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬建在渤海新區(qū)中捷農(nóng)場鹽場（原址為小司莊村）；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。擬建的華北建材物流中心項目處于渤海新區(qū)物流帶區(qū)域，處于渤海新區(qū)對外核心物流圈。規(guī)劃占地約1500畝，總投資120245萬元人民幣。項目擬建總建筑面積501426平方米，其中：品牌建材展示交易中心44656平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；陶瓷倉儲交易區(qū)336400平方米；餐飲、賓館、活動中心26255平方米;配套生活區(qū)104115平方米。項目分三期進行建設(shè)：一期總投資47499萬元，形成建筑面積190528平方米的投資，分別建成品牌建材展示交易區(qū)、陶瓷倉儲交易區(qū)。二期總投資54561萬元，形成建筑面積208183平方米的投資，分別建成品牌建材交易區(qū)、陶瓷倉儲交易區(qū)、餐飲賓館服務(wù)區(qū)。三期總投資18185萬元，形成建筑面積112715平方米的投資，分別建成配套生活區(qū)及活動中心。本項目的建設(shè)對促進華北地區(qū)品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在華北地區(qū)家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。二、建設(shè)原則2.1符合國內(nèi)外社會經(jīng)濟與專業(yè)市場發(fā)展的總趨勢；2.2符合安河北省及渤海新區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求；2.3符合渤海新區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2.4符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進性與可操作性原則。三、建設(shè)目標建材及家居倉儲月吞吐量達到300萬平方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值50億元以上；與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進第三方建材家居企業(yè)300家以上，為華北地區(qū)縣100家左右大型建材家居企業(yè)和河北省近30家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計4.1、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入河北銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場及時變化的信息。（2）綜合信息化服務(wù)功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進出口貨物聯(lián)運業(yè)務(wù)及其他各種進口貨物的接運業(yè)務(wù)。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的華北大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進華北市場銷售提供據(jù)點和便捷的物流渠道。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。4.2、交易倉儲中心服務(wù)對象定位主要市場服務(wù)對象是：外地進駐華北的品牌建材商家需求；渤海新區(qū)市建材/陶瓷市場配套需求；華北地區(qū)大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；公水鐵多式聯(lián)運對外建材銷售需求；本項目構(gòu)建主要服務(wù)于渤海新區(qū)為中心、半徑為500公里的城市經(jīng)濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的建材家居專業(yè)市場交易倉儲服務(wù)。同時，通過與公路、水路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。五、信息平臺功能5.1基礎(chǔ)信息共享區(qū)域建材家居信息共享城市綜合信息共享產(chǎn)品信息共享相關(guān)信息共享供需信息共享產(chǎn)品需求信息與供應(yīng)信息；倉儲需求信息與供給信息；5.2綜合信息系統(tǒng)客戶關(guān)系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析5.3客戶服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。第七章專業(yè)技術(shù)方案一、總平面布置1.1總體布局原則（1）按照現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強信息化和服務(wù)功能，提升交易倉儲中心的綜合實力；1.2總平面布置圖見附圖1.3功能結(jié)構(gòu)及用地布局項目分為五大功能區(qū)（1）陶瓷倉儲交易區(qū)（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）餐飲/賓館服務(wù)區(qū)（4）生活配套區(qū)（5）綜合信息服務(wù)功能區(qū)1.4交通規(guī)劃交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉儲中心與新區(qū)主道路貨客運通道；（3）控制交通對環(huán)境的影響；（4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。1.5景觀規(guī)劃品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結(jié)構(gòu)本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度7級設(shè)計。項目內(nèi)建筑采用框架結(jié)構(gòu)的綜合展覽樓及標準鋼結(jié)構(gòu)說明的倉儲庫房等。道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。三、供電系統(tǒng)3.1設(shè)計依據(jù)及范圍供電設(shè)計嚴格按照《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》等進行設(shè)計。3.2供電方案本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建200VA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為30,000KW，其中消防應(yīng)急負荷1000KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負荷外，其余用戶二類用電負荷。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負責。五、給排水設(shè)施5.1研究依據(jù)給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。5.2給水方案項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф500-600，遠期規(guī)劃供水能力約5000m3／日。5.3排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災(zāi)危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災(zāi)報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。6.2急救消防設(shè)施品牌建材家居展示交易和陶瓷倉儲交易區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風空調(diào)根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當?shù)牟膳?、通風、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。八、節(jié)能措施A庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。D選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護污染及治理在項目建設(shè)中將嚴格遵守《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到40%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。二、安全衛(wèi)生確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。2.1倉庫內(nèi)勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。2.2職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施：A本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標準及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。D建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。第九章項目組織及運營公司建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律,與國際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉儲中心。一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員270人，共300人。為保證交易倉儲中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項目試運營前完成。二、項目實施方案1、通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。2、為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。3、擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。4、堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。圖9-1：組織架構(gòu)圖行政管理行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部第十章項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設(shè)期擬從2010年10月至2013年10月。具體實施進度見下表：2010年8月-2010年9月項目立項、落實資金2010年10月項目評估、論證一期工程：2010年11月-2010年12月項目報建、征用土地2011年1月—2011年11月土建工程2011年12月工程竣工驗收二期工程：2012年1月項目報建2010年2月-2010年11月土建工程2011年12月工程竣工驗收三期工程：2013年1月項目報建2013年2月-2011年9月土建工程2013年10月工程竣工驗收第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：1.1《民用建筑可行性研究深度和要求》1.2有關(guān)部委編制的《建設(shè)項目投資估算辦法》1.3河北同類建筑物近期單位造價指標及國內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預(yù)備費用二、價格及取費依據(jù)：2.1安裝工程費按同類工程價值估算；2.3建筑工程費參照《河北省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。三、項目總投資項目總投資：120245萬元（人民幣）其中：1、土地