我們身邊的物權(quán)法(物業(yè)版)課件

物權(quán)法相關(guān)介紹品質(zhì)管理部

2007.5

1物權(quán)法相關(guān)介紹品質(zhì)管理部1一、物、物權(quán)、物權(quán)法物：包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。有用之物、有價(jià)之物、有形之物。物權(quán)：人對(duì)特定物直接支配和排它的權(quán)利（占有、處分、收益）。所有權(quán)是物權(quán)的核心。物權(quán)法：“規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系?！睉椃ɑ痉煞尚姓ㄒ?guī)地方性法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件2一、物、物權(quán)、物權(quán)法物：包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。有用之物、有價(jià)之物物權(quán)法的作用、意義：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，定分止?fàn)帲锉M其用?！胺帧本褪秦?cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬。物權(quán)是最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)是個(gè)人自由與人格尊嚴(yán)的保障。3物權(quán)法的作用、意義：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的二、物權(quán)法最大的亮點(diǎn)——平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)憲法： 第十二條社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。

國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn)。

第十三條公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。

國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

物權(quán)法：

第四條國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。4二、物權(quán)法最大的亮點(diǎn)——平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)憲法：4人民權(quán)利政治權(quán)利民事權(quán)利人身權(quán)利財(cái)產(chǎn)權(quán)利物權(quán)債權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)股權(quán)三、物權(quán)在公民權(quán)利中的地位及物權(quán)法的框架5人民權(quán)利政治權(quán)利民事權(quán)利人身權(quán)利財(cái)產(chǎn)權(quán)利物權(quán)債權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有四、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán) 單體建筑有兩個(gè)以上的業(yè)主，即形成區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主是“區(qū)分所有權(quán)人”。與“共有人”的區(qū)別。

專有權(quán)，業(yè)主對(duì)其專用部分占有、收益、處分的權(quán)利，范圍大致相當(dāng)于房產(chǎn)證登記的部分。

共有權(quán)，業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。法定共有法律規(guī)定為共有的，如綠地、道路、物業(yè)管理用房。約定共有所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方約定為共有的，如會(huì)所、車庫(kù)。天然共有附屬于建筑，為建筑不可或缺，不具有結(jié)構(gòu)上與功能上獨(dú)立性，不能單獨(dú)實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的部分。6四、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán) 單體建筑有兩個(gè)以上的業(yè)主，即形成商品住宅小區(qū) 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會(huì)所、車庫(kù)商品房小區(qū)建筑區(qū)分所有示意圖7商品住宅小區(qū) 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部

物權(quán)法相關(guān)條文： 第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。8 物權(quán)法相關(guān)條文：8開發(fā)商維護(hù)自身權(quán)益、避免糾紛的對(duì)策：嚴(yán)格履行法律或合同義務(wù)，尊重法定共有；在買賣合同中明確約定哪些是開發(fā)商所有的；贈(zèng)送的小院、露臺(tái)應(yīng)做成獨(dú)家使用，形成天然的權(quán)利界線；放棄有害無益的“權(quán)益”：屋面、廣告、會(huì)所；規(guī)劃中盡量從實(shí)用出發(fā)，減少非必要的共有設(shè)施，以降低成本、減輕長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)；警惕紅線外建設(shè)用地的風(fēng)險(xiǎn)（管理費(fèi)用、安全義務(wù)、變更風(fēng)險(xiǎn)）9開發(fā)商維護(hù)自身權(quán)益、避免糾紛的對(duì)策：9五、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響有利的方面：土地使用權(quán)可以出資、轉(zhuǎn)讓地隨房走有利于土地儲(chǔ)備為集體土地上市留下了余地明確了建造者享有原始產(chǎn)權(quán)綠地可以明示屬于個(gè)人車位歸開發(fā)商所有擴(kuò)大了擔(dān)保物權(quán)的范圍10五、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響有利的方面：10不利的方面：拆遷將成為天下第一難，城市土地資源更趨緊缺模糊的條文會(huì)產(chǎn)生一些誤導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改變?cè)黾娱_發(fā)商的工作量和費(fèi)用物權(quán)確權(quán)的規(guī)定可能引發(fā)小業(yè)主維權(quán)高潮房地一并抵押的規(guī)定對(duì)銷售有不利影響淡化物業(yè)“管理”色彩，物業(yè)管理困難增多11不利的方面：11與物業(yè)管理相關(guān)的問題“物業(yè)管理”定義的變化物業(yè)管理人如何面對(duì)業(yè)主的違法違規(guī)行為？如何對(duì)待業(yè)主的裝修搭建行為？共有停車位的收費(fèi)問題業(yè)主表決權(quán)問題12與物業(yè)管理相關(guān)的問題“物業(yè)管理”定義的變化121、“物業(yè)管理”定義的變化

物業(yè)管理?xiàng)l例：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

物權(quán)法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。 變化：

1、“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)” 2、“其他管理人”也可以從事物業(yè)管理 3、“物業(yè)管理”的內(nèi)涵不再包括“維護(hù)秩序” 4、潛在變化：公權(quán)力代替業(yè)主自治131、“物業(yè)管理”定義的變化

物業(yè)管理?xiàng)l例：本條例所稱物業(yè)管2、物業(yè)管理人如何面對(duì)業(yè)主的違法違規(guī)行為？物權(quán)法第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條

對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

第五十三條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。142、物業(yè)管理人如何面對(duì)業(yè)主的違法違規(guī)行為？物權(quán)法第八十三條3、如何對(duì)待業(yè)主的裝修搭建行為？1、分清專有部分還是共有部位 專有部分行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（物權(quán)法71條）。共有部位的權(quán)利邊界在于正常的、合理的、不損害他人利益前提下的使用。2、是否違反了法律、法規(guī)、規(guī)章或者公約的規(guī)定3、根據(jù)行為的危害性作出不同處理： A涉及建筑安全或者重大公共利益的，堅(jiān)決阻止，防止既成事實(shí)； B一般損害公共利益的，履行告知、制止、報(bào)告的義務(wù)即可； C侵害相鄰人利益的，勸說、溝通，不作仲裁者，不強(qiáng)行干涉。153、如何對(duì)待業(yè)主的裝修搭建行為？1、分清專有部分還是共有部位結(jié)合物權(quán)法應(yīng)當(dāng)思考的問題：是否業(yè)主的一切裝修行為都要經(jīng)過開發(fā)商或物業(yè)管理人的認(rèn)可，否則就是“亂搭建”？商品房買賣合同、物業(yè)管理合同、裝修管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約能不能限制業(yè)主的裝修行為？“影響建筑外立面”是什么性質(zhì)的行為？應(yīng)由誰(shuí)來制止？如果我們希望減少業(yè)主的自行改造，能否在設(shè)計(jì)上多一些考慮？起訴業(yè)主亂搭建，地產(chǎn)/物業(yè)的尷尬地位：訴侵權(quán)還是違約？要求恢復(fù)原狀還是賠償損失？根本途徑是業(yè)主自治、政府行政管理到位。開發(fā)商負(fù)責(zé)到底、物業(yè)無所不管的模式難以為繼。16結(jié)合物權(quán)法應(yīng)當(dāng)思考的問題：164、共有停車位的收費(fèi)問題地面車位中的非規(guī)劃車位屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主共有的車位，業(yè)主享有使用權(quán)、收益權(quán)、管理權(quán)。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)可以受開發(fā)商委托收費(fèi)。收費(fèi)應(yīng)納入專項(xiàng)維修資金 物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的……業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。在未獲業(yè)主大會(huì)同意的情況下，擅自以停車費(fèi)補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)，違反法規(guī)規(guī)定，侵害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)支配權(quán)。建議項(xiàng)目測(cè)算時(shí)不考慮此項(xiàng)收入。業(yè)主共有車位是否區(qū)分固定與不固定車位，按業(yè)主利益最大化和公平原則考慮。固定車位應(yīng)當(dāng)比不固定車位支付更高的租金。在車位緊俏情況下，可以采取競(jìng)標(biāo)方式出租。174、共有停車位的收費(fèi)問題地面車位中的非規(guī)劃車位屬于全體業(yè)主共我們?yōu)槭裁匆獙W(xué)習(xí)物權(quán)法？政府還在以父母官自命，隨意支配企業(yè)的合法財(cái)產(chǎn)，損害企業(yè)的重大利益；客戶已經(jīng)懂得運(yùn)用物權(quán)法維護(hù)自己的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益；作為企業(yè)，作為開發(fā)商，不了解物權(quán)法就不能有效保護(hù)自己，還將招致重大法律風(fēng)險(xiǎn)；作為現(xiàn)代社會(huì)的“白骨精”，不了解物權(quán)法的基本概念，知識(shí)結(jié)構(gòu)就是不完整的；作為行業(yè)領(lǐng)跑者，我們應(yīng)當(dāng)先一步了解物權(quán)法、熟悉物權(quán)法，特別是對(duì)與小業(yè)主權(quán)益有關(guān)的問題，要盡快形成自己的對(duì)策。18我們?yōu)槭裁匆獙W(xué)習(xí)物權(quán)法？政府還在以父母官自命，隨意支配企業(yè)的從物權(quán)法第82條、83條規(guī)定來看，是否是明確物業(yè)的職責(zé)就是對(duì)建筑物及附屬設(shè)施等的管理，對(duì)人的管理更多的是業(yè)主自我約束？或者是由業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來管理？

物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治，即業(yè)主自己管理自己的事情，物業(yè)公司是業(yè)主請(qǐng)來的專業(yè)管家或者顧問，不是管理業(yè)主的機(jī)構(gòu)。

原來物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定物業(yè)管理的內(nèi)容包括小區(qū)秩序的維護(hù)，現(xiàn)物權(quán)法82條只寫了管理建筑物及其附屬設(shè)施，特別是把原來大家已經(jīng)非常熟悉的“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，表現(xiàn)出立法者有意淡化管理、突出服務(wù)的傾向，這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展可能有重要的影響。

物權(quán)法第八十八條：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。物業(yè)公司受托管理后，此處的“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人”是否也包含物業(yè)公司？

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人包括土地所有人、建設(shè)用地使用權(quán)人、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用人、地役權(quán)人。物業(yè)管理人只是受委托對(duì)房屋和設(shè)施進(jìn)行管理的人，不具有以上各項(xiàng)權(quán)利，故不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人。

19從物權(quán)法第82條、83條規(guī)定來看，是否是明確物業(yè)的職責(zé)就是對(duì)業(yè)主占用道路停車，以共有名義不繳納停車費(fèi)用，如何處理？

這是侵害全體業(yè)主利益的行為。可以考慮把適于停車的地方劃成車位，由業(yè)委會(huì)出面公布管理制度，或者固定給專人使用，或者先到先停，但都應(yīng)當(dāng)繳費(fèi)，收入歸全體業(yè)主所有，納入專項(xiàng)維修資金。不繳費(fèi)的車輛不允許進(jìn)入小區(qū)。

某小區(qū)規(guī)劃地面車位（產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主）出租給部分業(yè)主固定使用，后又利用部分業(yè)主共有道路作為臨時(shí)停車位（先到先停），收益扣除管理成本外納入維修資金。此外，近期通過業(yè)主大會(huì)以優(yōu)先保障業(yè)主權(quán)益為名取消了租戶享有規(guī)劃地面車位固定使用的權(quán)利（原出租約定到期后即終止）。目前這一操作模式是否完全符合物權(quán)法？另有部分業(yè)主提出，同樣屬于業(yè)主共有的車位，應(yīng)取消固定與臨時(shí)之分。但小區(qū)半數(shù)業(yè)主有租賃固定車位的即得利益，物業(yè)單方面操作修改原出租協(xié)議方式存在較大阻力，可有合法的較好應(yīng)對(duì)措施？

誰(shuí)的財(cái)產(chǎn)誰(shuí)作主，業(yè)主大會(huì)決定不再向租房戶提供固定車位是合法的。

業(yè)主共有的車位如何經(jīng)營(yíng)，是否區(qū)分固定與臨時(shí)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)/業(yè)主大會(huì)決定，物業(yè)管理人只是執(zhí)行者，我們可以提出合理化建議，比如采用投標(biāo)的方式，價(jià)高者得，使共有車位為全體業(yè)主實(shí)現(xiàn)更多的收益；但我們不要承擔(dān)決策的壓力。

20業(yè)主占用道路停車，以共有名義不繳納停車費(fèi)用，如何處理？

20關(guān)于地面停車場(chǎng)的租售問題。地下車庫(kù)是投資者受益，對(duì)于地面停車場(chǎng)按照物權(quán)法說法是歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商不能租售；城花地面停車場(chǎng)，由于車位的緊張預(yù)備采用搖號(hào)的方式來分配車位，收取車位租用費(fèi)，那既然是歸業(yè)主所有，我們是否還有權(quán)力搖號(hào)確定業(yè)主的車位？

物權(quán)法沒有規(guī)定地面車位是業(yè)主共有。按物權(quán)法74條規(guī)定，凡屬規(guī)劃車位開發(fā)商都有權(quán)銷售、出租和附贈(zèng)；規(guī)劃以外“利用業(yè)主共有的道路和場(chǎng)地停車的”，才是業(yè)主共有的。

業(yè)主共有的車位，物業(yè)管理人可以受托管理，如同管理業(yè)主的房屋一樣。搖號(hào)、分配都是管理行為，與所有權(quán)屬于業(yè)主并不矛盾，但如果有業(yè)委會(huì)，管理方案應(yīng)由業(yè)委會(huì)決定；業(yè)委會(huì)成立前，物業(yè)管理人作為受托臨時(shí)管理業(yè)主房屋、設(shè)施的人，也有權(quán)利和責(zé)任實(shí)施管理行為，但收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主。

由于大連地區(qū)四季明顯冬季較冷且風(fēng)大，部分業(yè)主自行對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉處理，嚴(yán)重的破壞了外墻立面，經(jīng)溝通未果，給物業(yè)統(tǒng)一管理造成一定難度，好郁悶。

封閉陽(yáng)臺(tái)是在自己的專有部位，在不影響建筑安全、不侵害其它業(yè)主利益、也不違反法律的情況下，我認(rèn)為物業(yè)管理人不需要也沒有理由強(qiáng)制干涉。

我們需要檢討的是，為什么在設(shè)計(jì)時(shí)不能考慮到業(yè)主的使用習(xí)慣和氣候因素？為什么不能在業(yè)主各自施工前就引導(dǎo)大家統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，并提供好的材料供應(yīng)商和施工單位？這與我們“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨是否一致？

21關(guān)于地面停車場(chǎng)的租售問題。地下車庫(kù)是投資者受益，對(duì)于地面停車業(yè)主公約有不得封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)修改業(yè)主公約，通過后實(shí)行，該方法是否可行？

當(dāng)然沒有問題。如果能做到這樣，統(tǒng)一式樣的問題也解決了，既維護(hù)了外觀的統(tǒng)一，又滿足了業(yè)主的實(shí)際需求，物業(yè)管理人也沒有壓力。

個(gè)別業(yè)主將自家的燃?xì)鉄崴魍鈷煸谕鈮ι?，大小不一的熱水器外掛機(jī)，既破壞了房屋的外立面，也影響園區(qū)整體美觀。遇到這樣的問題該如何處理？

對(duì)類似行為，我們首先要判斷，