寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件

實(shí)踐城市理想青島寶龍城市廣場(chǎng)

策略提案實(shí)踐城市理想青島寶龍城市廣場(chǎng)

策略提案1品牌思考品牌思考2萬(wàn)科，是這樣成為萬(wàn)科的萬(wàn)科，是這樣成為萬(wàn)科的3萬(wàn)科地產(chǎn)4個(gè)發(fā)展階段88年-92年地產(chǎn)啟蒙階段

*深圳天景花園、威登別墅*學(xué)習(xí)日本多摩區(qū)；93年-96年第一代品牌

*城市花園系列 *學(xué)習(xí)香港，因?yàn)橄愀鄄攀堑禺a(chǎn)搖籃； *學(xué)習(xí)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的產(chǎn)品、新鴻基的市場(chǎng)；96年-98年調(diào)整階段

*深圳城市花園*學(xué)習(xí)澳洲

99年-2002年第二代品牌

*萬(wàn)科四季花城*學(xué)習(xí)歐洲；萬(wàn)科地產(chǎn)4個(gè)發(fā)展階段88年-92年地產(chǎn)啟蒙階段 4廈門，開始“圣地亞哥”……廈門，開始“圣地亞哥”……5寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件6寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件7在經(jīng)歷向超規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型之后寶龍城市廣場(chǎng)即將面臨第二輪的品牌升級(jí)而本案，將是寶龍品牌的魚龍之躍在經(jīng)歷向超規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的成功轉(zhuǎn)型之后8從市場(chǎng)看到…從市場(chǎng)看到…9一、市場(chǎng)環(huán)境1、城市青島主城區(qū)向北拓展的主要空間，交通必經(jīng)地；外向開放型商貿(mào)加工城區(qū)；招商引資成效顯著，特別是日、韓、歐美企業(yè)；

人均生產(chǎn)總值8494美元，全面小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)程度達(dá)到95.6%；人口基數(shù)與人均消費(fèi)品零售總額相對(duì)弱小，消費(fèi)分流；一、市場(chǎng)環(huán)境1、城市102、商業(yè)商貿(mào)集群效應(yīng)與商業(yè)缺口——現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅猛，專業(yè)市場(chǎng)已成規(guī)模；（水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、民生商貿(mào)城、40萬(wàn)㎡中韓小商品、27萬(wàn)㎡青島國(guó)際服裝城等數(shù)十個(gè)專業(yè)市場(chǎng)）約40萬(wàn)平方米商業(yè)缺口；商業(yè)形態(tài)較落后，百貨超市經(jīng)營(yíng)基本較好，步行街經(jīng)營(yíng)不佳；太陽(yáng)城商場(chǎng)、喜盈門超市、國(guó)貨城陽(yáng)超市、家佳源超市、澤惠商業(yè)街李滄、青島的競(jìng)爭(zhēng)分流；2、商業(yè)113、住宅房產(chǎn)金三角南部（夏莊南）：山水嘉園起價(jià)4650元/㎡，均價(jià)5000元/㎡核心區(qū)：瑞麟公館起價(jià)4280元/㎡，均價(jià)5000元/㎡東部（惜福）：盛世景園起價(jià)4380元/㎡，65-180㎡小區(qū)以山水景觀為主流；村改社回遷房多，本地居民住房需求飽和；住宅空置率居高不下，市場(chǎng)供過(guò)于求2005年城陽(yáng)區(qū)房屋空置面積增長(zhǎng)了59%，列青島之首。高檔住宅保值上漲盈園花園（區(qū)賓館對(duì)面）二手房8000元/㎡，租4萬(wàn)/年3、住宅12二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世正愛麗安總建筑面積533600平方米包括時(shí)裝精品商場(chǎng)，商務(wù)酒店，工廠和住宅。價(jià)格：一樓沿街15500元/平方米，三樓店面12500元/平方米，精裝公寓8000元/平米，106%使用率銷售狀況：從年初開始銷售，商鋪銷售率20%左右，住宅銷售約70%，韓國(guó)人約30%；招商情況：引進(jìn)了韓國(guó)皮毛協(xié)會(huì)。有做業(yè)態(tài)規(guī)劃，但招商進(jìn)展緩慢，到目前為止尚沒有知名商家入駐。利群在項(xiàng)目地塊附近有拿地，但還未動(dòng)工。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手世正愛麗安13萬(wàn)科魅力之城景觀規(guī)劃：中央步行情景大道、2個(gè)綠化公園建筑：小高層、多層、低層、酒店公寓風(fēng)格：優(yōu)雅街道、青島特色紅屋頂配套：幼兒園、會(huì)所、3000㎡社區(qū)商業(yè)戶型：情景花園洋房，4-5F，160㎡大三房二廳，8F，140㎡小三房120㎡二房二廳90㎡酒店公寓50-80㎡關(guān)鍵詞：花園洋房、情景大道、樹林、生態(tài)科技……萬(wàn)科魅力之城景觀規(guī)劃：中央步行情景大道、2個(gè)綠化公園14三、客群分析市場(chǎng)項(xiàng)目客源比本案來(lái)訪客源比三、客群分析市場(chǎng)項(xiàng)目客源比本案來(lái)訪客源比15來(lái)訪客戶需求分析來(lái)訪客戶需求分析16住宅價(jià)格：5000—7000元/㎡商鋪價(jià)格：12000—20000元/㎡來(lái)訪客戶預(yù)期價(jià)格分析住宅價(jià)格：5000—7000元/㎡來(lái)訪客戶預(yù)期價(jià)格分析17總結(jié)1、投資客群較分散，應(yīng)從城陽(yáng)——青島——外圍逐漸攻破；總結(jié)182、市場(chǎng)分流嚴(yán)重，應(yīng)強(qiáng)調(diào)城市發(fā)展趨勢(shì)，再到項(xiàng)目；形成“投資青島選城陽(yáng)、投資城陽(yáng)選寶龍”的市場(chǎng)觀念。寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件193、住宅空置率高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。獨(dú)特的產(chǎn)品+鮮明主題+利益點(diǎn)寶龍國(guó)際社區(qū)是“真正用來(lái)住的房子”3、住宅空置率高，競(jìng)爭(zhēng)激烈。20主題定位主題定位21？如何定位？如何定位22價(jià)值分析1、區(qū)域價(jià)值城陽(yáng)青島市中心流亭機(jī)場(chǎng)煙即高速膠洲灣高速濟(jì)青高速十一五計(jì)劃，青島將推進(jìn)半島城市群一體化，構(gòu)建真正意義的現(xiàn)代化國(guó)際城市。作為主城區(qū)向北拓展的主要空間，同時(shí)肩負(fù)城陽(yáng)門戶、交通樞紐的城陽(yáng)勢(shì)必崛起。青銀高速三0八國(guó)道價(jià)值分析城陽(yáng)青島市中心流亭機(jī)場(chǎng)煙即高速膠洲灣高速濟(jì)青高速十一23價(jià)值分析2、地段價(jià)值寶龍城市廣場(chǎng)城陽(yáng)區(qū)政府本案位于城陽(yáng)CBD中心，新天地城市中軸線上，與區(qū)政府、人民廣場(chǎng)一脈相連。是城陽(yáng)最具投資價(jià)值的黃金地段。價(jià)值分析寶龍城市廣場(chǎng)城陽(yáng)區(qū)政府本案位于城陽(yáng)CBD中心，新天地24物理屬性：75萬(wàn)㎡國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心產(chǎn)品利益：★超大規(guī)?！?50000平米，絕無(wú)僅有，全省最大★全業(yè)態(tài)規(guī)劃——全業(yè)態(tài)、全齡層、全時(shí)段，國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)★主力店的品牌影響力★游樂(lè)主題——近萬(wàn)平米室內(nèi)游樂(lè)主題公園，強(qiáng)大輻射力項(xiàng)目調(diào)性：歡樂(lè)、財(cái)富、繽紛萬(wàn)象價(jià)值分析3、產(chǎn)品價(jià)值物理屬性：75萬(wàn)㎡國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心價(jià)值分析25青島北標(biāo)明地理城陽(yáng)中心強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢(shì)750000㎡放大數(shù)字加深MALL的規(guī)模印象歡樂(lè)財(cái)富調(diào)性，突出游樂(lè)主題MALL指明業(yè)態(tài)屬性青島北26城市……區(qū)域……項(xiàng)目……三級(jí)解構(gòu)城市……區(qū)域……項(xiàng)目……三級(jí)解構(gòu)271、加速半島城市一體發(fā)展，推進(jìn)青島構(gòu)建現(xiàn)代化國(guó)際城市2、極大促進(jìn)青島北部城市中心的形成3、旅游購(gòu)物新站點(diǎn)，填補(bǔ)城市空白，消費(fèi)人潮北移4、另一張城市名片，提升北部城市形象、知名度、競(jìng)爭(zhēng)力青島北部崛起

利益點(diǎn)分析城市1、加速半島城市一體發(fā)展，推進(jìn)青島構(gòu)建現(xiàn)代化國(guó)際城市2、極大281、城陽(yáng)成熟的里程碑，名片工程2、活躍地方經(jīng)濟(jì)，就業(yè)、稅收，沉淀本地消費(fèi)3、促進(jìn)核心區(qū)（CBD）建設(shè)與繁榮4、商貿(mào)發(fā)展，促進(jìn)城市功能的成形（大青島北部商貿(mào)中心和中國(guó)北方地區(qū)重要的商貿(mào)流通集散地）5、居民消費(fèi)模式與生活的改變6、推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)踐城市理想

區(qū)域利益點(diǎn)分析1、城陽(yáng)成熟的里程碑，名片工程實(shí)踐城市理想?yún)^(qū)域利益點(diǎn)分析29門戶、中心750000㎡歡樂(lè)財(cái)富MAL1、交通：青島門戶、交通要塞2、地段：新天地CBD城市核心中軸3、規(guī)模：75萬(wàn)平米國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)中心4、業(yè)態(tài)：集大型超市、大型百貨、數(shù)碼電器城、文體玩具城、建材廚衛(wèi)廣場(chǎng)、大型餐飲、星級(jí)影院、大型游樂(lè)中心、國(guó)際社區(qū)及五星級(jí)酒店于一體5、特色：近萬(wàn)平米室內(nèi)主題游樂(lè)公園、拉斯維加斯風(fēng)格街區(qū)6、寶龍國(guó)際社區(qū)——生態(tài)健康住宅7、澳大利亞柏濤規(guī)劃水景園林產(chǎn)品門戶、中心1、交通：青島門戶、交通要塞產(chǎn)品30營(yíng)銷目標(biāo)與推廣營(yíng)銷目標(biāo)與推廣31春節(jié)前，2個(gè)億

(商鋪1.5億、住宅5000萬(wàn))春節(jié)前，2個(gè)億

(商鋪1.5億、住宅5000萬(wàn))32周邊城陽(yáng)蓄勢(shì)認(rèn)購(gòu)期形象導(dǎo)入期青島公開發(fā)售期推廣原則1、先中心、后外圍；2、青島必需攻破；3、整體形象帶動(dòng)分產(chǎn)品；4、住宅推廣重在城陽(yáng)；周邊城陽(yáng)蓄勢(shì)認(rèn)購(gòu)期形象導(dǎo)入期青島公開發(fā)售期推廣原則3310月11月12月1月2月11月中\(zhòng)商鋪認(rèn)購(gòu)11下\住宅認(rèn)購(gòu)冬季房展會(huì)12月底\集中公開◎◎◎◎11月13日\(chéng)售樓處進(jìn)駐青島北·城陽(yáng)中心·750000㎡歡樂(lè)財(cái)富MALL大青島，750000㎡MALL生活！青島北上主題12月20日—春節(jié)11月6日—12月20日——11月5日時(shí)間公開發(fā)售期蓄勢(shì)認(rèn)購(gòu)期形象導(dǎo)入期推廣階段營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)與推廣主題10月11月34第一階段戶外主形象第一階段戶外主形象35寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件36第一階段報(bào)紙表現(xiàn)第一階段報(bào)紙表現(xiàn)37第一階段報(bào)紙表現(xiàn)第一階段報(bào)紙表現(xiàn)38寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件39寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件40寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件41第二階段戶外主形象第二階段戶外主形象42寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件43第二階段報(bào)紙表現(xiàn)第二階段報(bào)紙表現(xiàn)44第二階段報(bào)紙表現(xiàn)第二階段報(bào)紙表現(xiàn)45第二階段報(bào)紙表現(xiàn)第二階段報(bào)紙表現(xiàn)46第二階段主形象第二階段主形象47寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件48寶龍城市廣場(chǎng)

營(yíng)銷全溝通計(jì)劃(A-MCR)

物流渠道服務(wù)渠道信息傳播渠道促銷互動(dòng)渠道寶龍城市廣場(chǎng)

營(yíng)銷全溝通計(jì)劃(A-MCR)物流渠道服務(wù)渠道49

1、產(chǎn)品價(jià)值的建立與展示

一、物流渠道地段優(yōu)勢(shì)——青島北。城陽(yáng)中心交通優(yōu)勢(shì)——青島門戶，購(gòu)物旅游第一站（機(jī)場(chǎng)、高速）規(guī)模優(yōu)勢(shì)——山東省首例、環(huán)勃海經(jīng)濟(jì)圈第一MALL、75萬(wàn)㎡歡樂(lè)財(cái)富MALL規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——全新建筑形態(tài)、全新業(yè)態(tài)組合、全新購(gòu)物體驗(yàn)游樂(lè)主題優(yōu)勢(shì)——“中國(guó)樂(lè)天世界”，全國(guó)首創(chuàng)上萬(wàn)平米室內(nèi)主題游樂(lè)公園主力店優(yōu)勢(shì)——世界500強(qiáng)、國(guó)際品牌主力店全業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)——購(gòu)物、美食、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)、居住、商務(wù)景觀優(yōu)勢(shì)——巨資打造、新加坡雅特規(guī)劃品牌優(yōu)勢(shì)——寶龍集團(tuán)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專家

1、產(chǎn)品價(jià)值的建立與展示一、物流渠道502、各種形式的置業(yè)推薦※多媒體看樓；設(shè)立貴賓多媒體廳，播放擬真影片，讓客戶真正體會(huì)本案規(guī)劃理念。※體驗(yàn)營(yíng)銷組織投資考察團(tuán)到北京、韓國(guó)體驗(yàn)游樂(lè)主題MALL；組織東北、山東東部沿海富裕城市投資客到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)考察；※示范營(yíng)銷設(shè)立樣板房、實(shí)景區(qū)、環(huán)保節(jié)能建材展示區(qū)等；2、各種形式的置業(yè)推薦51※現(xiàn)場(chǎng)入口包裝1、夜景導(dǎo)視2、風(fēng)格排柱3、迎賓列柱4、萬(wàn)國(guó)旗（營(yíng)造國(guó)際感）※示范展示區(qū)1、理性傳達(dá)品質(zhì)概念（硬件）2、加強(qiáng)感染力（指示系統(tǒng)）3、電梯包裝※現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境1、路旗、指示牌指引（四周道路）2、施工圍墻形象3、大型戶外廣告牌4、樓體發(fā)光字、彩色噴繪5、燈光工程3、全案場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷（工地、售樓處、樣板區(qū)）※現(xiàn)場(chǎng)入口包裝※現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境3、全案場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷（工地、售樓處、樣52寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件53寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件54寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件55寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件56寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件57寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件58寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件594、各種展銷會(huì)※青島冬季房展會(huì)※溫州房展會(huì)——寶龍城市廣場(chǎng)聯(lián)合展出※政府（青島/城陽(yáng)）、旅游局的宣傳推介活動(dòng)……寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件605、分眾營(yíng)銷※小眾營(yíng)銷政府機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位、商會(huì)；針對(duì)城陽(yáng)企業(yè)主、批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶開展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷；針對(duì)韓國(guó)人的小眾營(yíng)銷（韓國(guó)商會(huì)、外經(jīng)貿(mào)局、教堂）；高球會(huì)、俱樂(lè)部、商務(wù)派對(duì)、金卡會(huì)員（全球通、車友）※產(chǎn)品區(qū)隔定位營(yíng)銷住宅區(qū)分外國(guó)人居住區(qū)※政府營(yíng)銷聯(lián)合青島政府關(guān)于城市的推廣開展?fàn)I銷活動(dòng)

寶龍城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營(yíng)銷推廣策劃方案-課件61

1、接送看房、接待禮儀等；※青島周末看樓車※陽(yáng)光百貨設(shè)外展場(chǎng)（精致小型：爆米花、咖啡）※看房送好禮活動(dòng)

2、代辦按揭、質(zhì)量工期通報(bào)等售中服務(wù)；

3、質(zhì)量工期、招商成果等成果營(yíng)銷；

4、老業(yè)主營(yíng)銷服務(wù)渠道服務(wù)渠道62（1）促銷滯銷單位、推出典藏單位等銷控行為；（2）開盤儀式、封頂慶典等；（3）贈(zèng)送、抽搖獎(jiǎng)、折扣等其他行為；……

促銷互動(dòng)渠道促銷互動(dòng)渠道63