立豐國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 4第一節(jié)項(xiàng)目背景 41、 項(xiàng)目名稱(chēng)：立豐集團(tuán)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目 42、 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 43、 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)： 4\o"CurrentDocument"第二節(jié)項(xiàng)目概況 51、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 5\o"CurrentDocument"2、 項(xiàng)目規(guī)模與目標(biāo) 5\o"CurrentDocument"3、 主要建設(shè)條件 64、 項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)（暫空） 7\o"CurrentDocument"第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)原則及要求 7\o"CurrentDocument"第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 7\o"CurrentDocument"第一節(jié)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn) 7\o"CurrentDocument"第二節(jié)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測(cè) 9\o"CurrentDocument"第三節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力分析 11\o"CurrentDocument"第四節(jié)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 12第三章項(xiàng)目環(huán)境分析 13第一節(jié)自然地理及交通環(huán)境 13\o"CurrentDocument"第二節(jié)商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 13\o"CurrentDocument"第三節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策環(huán)境 14\o"CurrentDocument"第四章商業(yè)規(guī)劃的總體原則 14\o"CurrentDocument"第一節(jié)商業(yè)規(guī)劃的總體原則 14\o"CurrentDocument"第二節(jié)規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件 15第三節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容 16第五章項(xiàng)目實(shí)施 16第一節(jié)項(xiàng)目論證 16第二節(jié)項(xiàng)目推介 17\o"CurrentDocument"第三節(jié)招商引進(jìn) 17\o"CurrentDocument"第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 17第一節(jié)損益表及靜態(tài)盈利分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。\o"CurrentDocument"第二節(jié)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 20\o"CurrentDocument"第三節(jié)資金來(lái)源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析 20\o"CurrentDocument"第七章風(fēng)險(xiǎn)控制 22\o"CurrentDocument"第八章結(jié)論 23\o"CurrentDocument"附件目錄： 23\o"CurrentDocument"一、東郊項(xiàng)目周遍市場(chǎng)調(diào)查狀況 23\o"CurrentDocument"（一）周邊街道辦事處基本情況 24\o"CurrentDocument"（二）項(xiàng)目周邊商圈概況 25\o"CurrentDocument"（三）東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表 34\o"CurrentDocument"（四）項(xiàng)目周邊公交車(chē)次及線路 38\o"CurrentDocument"二、西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名情況 39\o"CurrentDocument"（一）開(kāi)元商城簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 43\o"CurrentDocument"（二）世紀(jì)金花購(gòu)物中心簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 47\o"CurrentDocument"（三）民生百貨大樓簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況 50三、西安市經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平狀況 54\o"CurrentDocument"（一）西安市居民消費(fèi)情況一覽表 55\o"CurrentDocument"（二）西安市各區(qū)縣從業(yè)人員平均工資統(tǒng)計(jì)表 55（三）西安市零售、餐飲網(wǎng)點(diǎn)從業(yè)人員及經(jīng)濟(jì)情況 56（四）西安市居民總消費(fèi)水平 58（五）全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)基本 59（六）分區(qū)縣人口和戶(hù)數(shù)及人口變動(dòng)情況 61四、項(xiàng)目平面圖 62五、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)（初稿） 71第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目背景1、 項(xiàng)目名稱(chēng)：立豐集團(tuán)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目2、 建設(shè)單位：立豐（西安）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)：根據(jù)《西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》的精神，西安市堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通的思路，力求對(duì)傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的商貿(mào)體系，通過(guò)深化流通領(lǐng)域的各項(xiàng)改革，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程。近幾年來(lái)，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，取得長(zhǎng)足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到440、05億元（摘自統(tǒng)計(jì)局資料），比上年增長(zhǎng)13、01%，且每年以12—13%的數(shù)額遞增，呈現(xiàn)強(qiáng)大的市場(chǎng)潛力，有著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。雖然近幾年西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展較快，但也存在著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局過(guò)于集中，要素市場(chǎng)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體，新型業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓撸虡I(yè)科技化含量低，營(yíng)銷(xiāo)理念落后等諸方面問(wèn)題，急待轉(zhuǎn)軌變形。根據(jù)以上所述,結(jié)合近年來(lái)國(guó)內(nèi)外出現(xiàn)的全新零售業(yè)態(tài)—SHOPPING

MALL的成功案例，建設(shè)以經(jīng)營(yíng)選購(gòu)商品為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物相結(jié)合的多功能大型或超大型的“一店消費(fèi)”必將成為零售消費(fèi)的重要支撐點(diǎn)。“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目更擬以此占領(lǐng)西安市商貿(mào)業(yè)的“制高點(diǎn)”而設(shè)立。第二節(jié)項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目位于西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，東臨西安高新技術(shù)東開(kāi)發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠生產(chǎn)區(qū)，南臨信號(hào)廠生產(chǎn)區(qū)，交通更利，是西安今后幾年重點(diǎn)發(fā)展地帶。2、項(xiàng)目規(guī)模與“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積83萬(wàn)平方米，地上五層半，底下二層半，地下停車(chē)場(chǎng)面積為13000平方米，共有停車(chē)位約450余輛。其中一層層高4、8米，二、三層層高4、5米，四層層高4、2米。建筑投資約三億元人民幣。建成后其綜合經(jīng)營(yíng)面積與開(kāi)元商城相當(dāng)，但經(jīng)營(yíng)內(nèi)容更能適合消費(fèi)市場(chǎng)的要求，集大型購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、健身為一體，實(shí)行智能化、科學(xué)化管理，成為零售消費(fèi)行業(yè)一大亮點(diǎn)?！皷|方MALL”主要瞄準(zhǔn)西安市未來(lái)商貿(mào)零售市場(chǎng)，集中體現(xiàn)當(dāng)代消費(fèi)特性，充分發(fā)揮交通、文化、物流、人流、餐飲等優(yōu)勢(shì)，將“東方MALL”建設(shè)成為西安市規(guī)模一流、設(shè)施一流、環(huán)境一流、服務(wù)一流的消費(fèi)中心。3、主要建設(shè)條件市場(chǎng)條件：西安市作為西北五省區(qū)省會(huì)城市之首，西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快，始終保持13%以上的增幅，全市消費(fèi)品零售增長(zhǎng)速度亦達(dá)到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消費(fèi)品零售總額409、4億元，按每年遞增12%計(jì)算，全市將每年新增約50億元的市場(chǎng)份額，商貿(mào)零售市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展前景，為“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)條件。技術(shù)條件“東方MALL”建設(shè)單位立豐集團(tuán)本身具有較為豐富的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和整合社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源的經(jīng)驗(yàn)，擁有一批動(dòng)懂業(yè)務(wù)、會(huì)管理的專(zhuān)門(mén)人才，加之本項(xiàng)目充分借鑒國(guó)內(nèi)外SHOPPINGMALL成功與失敗兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上，現(xiàn)有的技術(shù)條件能夠基本滿(mǎn)足本建設(shè)項(xiàng)目的要求。資金條件：本建設(shè)項(xiàng)目總投資三億人民幣，通過(guò)自有資金運(yùn)作，銀行借貸和吸納社會(huì)資金，各項(xiàng)建設(shè)資金基本籌措完成，無(wú)大的資金障礙。政策條件“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合西安市政府堅(jiān)持發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)商貿(mào)體系的思路，同時(shí)符合省、市政府進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，西安市及各級(jí)政府和辦事機(jī)構(gòu)，為適應(yīng)這一思路和要求，亦在大力改善投資環(huán)境，規(guī)范和簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率和服務(wù)質(zhì)量，多渠道、多領(lǐng)域加大招商引資力度，對(duì)重大項(xiàng)目采取“以項(xiàng)目定政策”的辦法吸引投資。因此，本建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)無(wú)政策障礙，將會(huì)得到政府各方面的支持。

項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)（暫空）項(xiàng)目投資效益預(yù)測(cè)（暫空）第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)原則及要求項(xiàng)目建設(shè)原則：項(xiàng)目有意、論證有據(jù)、組織有序、招商有力；項(xiàng)目建設(shè)要求：高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率、高收益。第二章市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析第一節(jié)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)隨著改革開(kāi)放的深入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，改革和改造傳統(tǒng)的商貿(mào)流通體制和經(jīng)營(yíng)模式已成為當(dāng)務(wù)之急，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通、建設(shè)多形式、多業(yè)態(tài)的新型商貿(mào)，與國(guó)際零售業(yè)接軌已成為我國(guó)商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，并日益突顯，主要表現(xiàn)在：（1）零售業(yè)態(tài)多樣化目前，國(guó)際上零售業(yè)態(tài)以其經(jīng)營(yíng)方式和規(guī)模大小可分為購(gòu)物中心、折扣店、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、專(zhuān)業(yè)店等，滿(mǎn)足了不同消費(fèi)者的不同消費(fèi)習(xí)慣。經(jīng)了解，全球零售行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中大多數(shù)經(jīng)營(yíng)兩到三種業(yè)態(tài)，有的企業(yè)甚至在五種業(yè)態(tài)中同時(shí)開(kāi)展業(yè)務(wù)，單一經(jīng)營(yíng)一種業(yè)態(tài)的零售企業(yè)已不多見(jiàn)。我國(guó)零售業(yè)已初步顯示出這一特點(diǎn)，并展現(xiàn)出極強(qiáng)的活力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）經(jīng)營(yíng)連鎖化全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。由于大多數(shù)零售業(yè)態(tài)都可以以連鎖經(jīng)營(yíng)的形式存在，因此連鎖業(yè)的空前發(fā)展使其成為零售業(yè)新的發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)目前已出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)連鎖化的趨勢(shì)，但由于連鎖經(jīng)營(yíng)剛剛起步，存在問(wèn)題較多，需要經(jīng)過(guò)一定時(shí)間進(jìn)行完善。（3）企業(yè)規(guī)?；龃笃髽I(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，是當(dāng)今零售業(yè)發(fā)展的又一趨勢(shì)。發(fā)展企業(yè)規(guī)模，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，可以使零售企業(yè)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并降低經(jīng)營(yíng)成本，從而形成規(guī)模效益。企業(yè)規(guī)模化主要特征包括：經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)廣、營(yíng)業(yè)面積大、商品種類(lèi)多、營(yíng)業(yè)收入高。（4）商品品牌自有化商品是吸引顧客的原動(dòng)力，因此，銷(xiāo)售特色產(chǎn)品、自有商品已成為贏得消費(fèi)者的主要方法之一。目前，國(guó)際上許多大型零售商都經(jīng)歷了從以一般品牌為主逐步發(fā)展為自有品牌為主的過(guò)程，自有品牌具有風(fēng)格獨(dú)特、價(jià)格低廉、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一貨源、統(tǒng)一價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，尤其適合特定顧客的需要。（5）管理科學(xué)化目前，各大型零售企業(yè)均在探討和實(shí)行科學(xué)管理，建立現(xiàn)代化的物流配送中心，加快資金、庫(kù)存周轉(zhuǎn)；運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)商品購(gòu)銷(xiāo)進(jìn)行管理，加快信息交流速度；建立網(wǎng)上銷(xiāo)售平臺(tái)，擴(kuò)大產(chǎn)品覆蓋面等?？茖W(xué)化管理使物流、商流、信息流通通過(guò)配送中心實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，增加銷(xiāo)售收入。我國(guó)商貿(mào)零售業(yè)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)化的程度將會(huì)進(jìn)一步提高。

第二節(jié)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測(cè)Ill第二節(jié)西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展空間預(yù)測(cè)Ill西安市商貿(mào)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。西安市商貿(mào)業(yè)以引導(dǎo)生產(chǎn)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為出發(fā)點(diǎn)，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力日益增強(qiáng)，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以年12%以上的速度增長(zhǎng)，已初步建立起統(tǒng)一、開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的各種經(jīng)濟(jì)成份共同發(fā)展的流通格局。商貿(mào)市場(chǎng)設(shè)施發(fā)展速度，新型業(yè)態(tài)及營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)潛力巨大。近年來(lái)，西安市發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，流通規(guī)模不斷擴(kuò)大，新型商貿(mào)業(yè)態(tài)發(fā)展速度，超市、便利店、專(zhuān)賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員式商場(chǎng)等成為消費(fèi)購(gòu)物熱點(diǎn)；代理、配送、租賃等業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。目前，全市年銷(xiāo)售額在10億元左右的有開(kāi)元商城、民生百貨等；品牌定位較高的商場(chǎng)有中大國(guó)際、世紀(jì)金花、百盛購(gòu)物中心等；大型超市有家世界、愛(ài)家、人人樂(lè)、好又多等；輻射中西部及周邊地區(qū)的大型貿(mào)易市場(chǎng)有輕工市場(chǎng)、康復(fù)路、胡家廟等批發(fā)市場(chǎng)。各商業(yè)集團(tuán)擴(kuò)張速度加快，市場(chǎng)格局和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目重新劃分，麥德龍已正式開(kāi)業(yè)，家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、百安居等外貿(mào)零售企業(yè)亦將陸續(xù)進(jìn)入西安市場(chǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。但目前西安商貿(mào)業(yè)也存在著許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過(guò)于集中，主要分布在市中心地帶；要素市場(chǎng)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體；新型商貿(mào)業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓?；缺乏現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念，營(yíng)銷(xiāo)方式和經(jīng)營(yíng)手段落后，商業(yè)科技含量低，管理滯后；流通法制建設(shè)尚不完善，在某種程度上制約了商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。為了進(jìn)一步充分發(fā)揮西安市西部地區(qū)商貿(mào)中心的作用，搞活流通，同時(shí)，解決和克服目前商貿(mào)零售業(yè)存在的制約零售業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，西安市政府提出了進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、強(qiáng)化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，重點(diǎn)發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營(yíng)銷(xiāo)方式，有計(jì)劃地改造和完善三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)扶持發(fā)展各類(lèi)商貿(mào)新型業(yè)態(tài)，建設(shè)綜合性倉(cāng)儲(chǔ)超市、購(gòu)物廣場(chǎng)，突現(xiàn)流通方式的創(chuàng)新，推動(dòng)服務(wù)貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化。西安市商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)。西安是世界著名的文化古都之一，是我國(guó)西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通中心和西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡，也是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市之一。到2002年末全市共有人口703萬(wàn)人，其中市區(qū)人口536萬(wàn)人；流動(dòng)人口約100萬(wàn)人，暫住人口約30萬(wàn)人，近年來(lái)，西安經(jīng)濟(jì)始終保持13%以上的增長(zhǎng)速度。2003年全市國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到940、35億元，與上年同比增長(zhǎng)13、5%，消費(fèi)品零售總額達(dá)到440、05億元，與上年同比增長(zhǎng)13、01%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7748元，比上年增長(zhǎng)7、9%，消費(fèi)性支出達(dá)到6805元，比上年度增加6%。以2003年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，若各項(xiàng)增長(zhǎng)指數(shù)保持不變，到2005年，消費(fèi)零售總額將達(dá)到561、9億元，新增市場(chǎng)份額121、95億元，年均增加約60億元。（以上數(shù)據(jù)來(lái)自市統(tǒng)計(jì)局）為此，巨大的潛在市場(chǎng)勢(shì)必進(jìn)一步推動(dòng)西安市的市場(chǎng)消費(fèi)，加速西安市商貿(mào)零售業(yè)的改革與發(fā)展，同時(shí)，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動(dòng)，消費(fèi)市場(chǎng)若引導(dǎo)的好，這一潛在數(shù)字還將會(huì)加大。由此可見(jiàn)，西安市商貿(mào)零售業(yè)具有潛在的巨大市場(chǎng)空間，必須抓住機(jī)遇，率先搶灘。第三節(jié)目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力分析目標(biāo)市場(chǎng)的確定：根據(jù)“東方MALL11建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，分析及對(duì)以項(xiàng)目地點(diǎn)為中心周邊商圈和西安市商貿(mào)零售業(yè)狀況的調(diào)查，西安市東郊地區(qū)除經(jīng)二路愛(ài)家超市外，尚無(wú)大型購(gòu)物中心，按照“東方MALL11經(jīng)營(yíng)店為中心四公里半徑為覆蓋區(qū)，其周邊延伸的雁塔區(qū)、新城區(qū)、霸橋區(qū)、碑林區(qū)、臨潼區(qū)為經(jīng)營(yíng)輻射區(qū)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中，將重點(diǎn)分析和了解覆蓋區(qū)和輻射區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)群體類(lèi)別等狀況（有關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件）。在此基礎(chǔ)上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務(wù)、特色消費(fèi)等將影響力擴(kuò)大到整個(gè)西安市地區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)力分析：經(jīng)營(yíng)特色競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比?！皷|方MALL”建設(shè)項(xiàng)目吸納當(dāng)今國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方式，控棄傳統(tǒng)的單一經(jīng)營(yíng)模式，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身為一體，實(shí)施“一店消費(fèi)”，為西安市所獨(dú)有，在吸引消費(fèi)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)環(huán)境對(duì)比?！皷|方MALL”建設(shè)項(xiàng)目充分考慮當(dāng)今消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物及消費(fèi)環(huán)境的要求，從外場(chǎng)地規(guī)劃到店堂設(shè)計(jì)，消費(fèi)區(qū)域劃分到商品陳列，均使消費(fèi)者體會(huì)輕松、優(yōu)雅、舒適的感覺(jué)，避免了一般消費(fèi)場(chǎng)所擁擠，嘈雜，購(gòu)物活動(dòng)空間狹窄的弊端，從而使消費(fèi)者“輕松購(gòu)物”、“輕松消費(fèi)”，使其他店家無(wú)可比擬。服務(wù)設(shè)施對(duì)比。“東方MALL”作為現(xiàn)代購(gòu)物中心，將采用國(guó)內(nèi)一流的服務(wù)設(shè)施，為消費(fèi)者提供便捷服務(wù)，客梯、扶梯、貨梯、購(gòu)物行李車(chē)、保險(xiǎn)箱、刷卡機(jī)、吸煙室、電腦購(gòu)物指南等一應(yīng)具備，為全市設(shè)施功能最全最先進(jìn)。地理交通狀況對(duì)比。“東方MALL”選址地處西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，目前，有12條公交車(chē)輛經(jīng)過(guò)該地段，最近站點(diǎn)距購(gòu)物中心步行5—10分鐘左右，目前尚無(wú)公交車(chē)在項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)設(shè)立站點(diǎn)，對(duì)吸引普通消費(fèi)者購(gòu)物消費(fèi)不利。但隨著建工路拓寬工程完工，與公交公司協(xié)商，將有可能部分解決，此項(xiàng)與開(kāi)元商城、民生百貨、愛(ài)家超市等對(duì)比相對(duì)不利。從以上四個(gè)方面對(duì)比，除地理交通條件外，“東方MALL”在其他三方面與其他商場(chǎng)、超市相比，具有明顯優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，公共交通問(wèn)題在建設(shè)后期，經(jīng)過(guò)努力有望部分解決。節(jié)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析隨著西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商貿(mào)零售業(yè)市場(chǎng)潛力的進(jìn)一步加大，在不斷增加商機(jī)的同時(shí)，也面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著西安市對(duì)開(kāi)放力度的進(jìn)一步加大和西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡，必然成為國(guó)內(nèi)外商家的必爭(zhēng)之地。國(guó)內(nèi)外沿海的商業(yè)大腕特別是國(guó)外商貿(mào)零售企業(yè)將會(huì)瞄準(zhǔn)西安市商貿(mào)零售業(yè)這一商業(yè)寶地，與西安本地商戶(hù)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。這些國(guó)內(nèi)外商貿(mào)企業(yè)擁有雄厚的資金和先進(jìn)的管理技術(shù)和經(jīng)營(yíng)理念，將會(huì)給西安市傳統(tǒng)的商貿(mào)體系形成強(qiáng)大的沖擊，使“東方MALL”市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素增加。在此情況下，本建設(shè)項(xiàng)目一是要在經(jīng)營(yíng)理念、管理技術(shù)等方面虛心學(xué)習(xí)力求趕超，

同時(shí)，要充分發(fā)揮本地企業(yè)“天時(shí)、地利、人和”的優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展和壯大。市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)內(nèi)、國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)形式較為平穩(wěn)的情況下，應(yīng)無(wú)此大的風(fēng)險(xiǎn)。但不能完全排除因特殊因素造成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂，市場(chǎng)萎縮，對(duì)本建設(shè)項(xiàng)目造成風(fēng)險(xiǎn)的情況。同時(shí)，諸如“非典”等突發(fā)性災(zāi)難，對(duì)市場(chǎng)造成的沖擊和影響，亦應(yīng)考慮其中。第三章項(xiàng)目環(huán)境分析-H-第一節(jié)第三章項(xiàng)目環(huán)境分析-H-第一節(jié)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目立于西安市東郊金花南路39號(hào)院內(nèi),東臨西安高新技術(shù)東開(kāi)發(fā)區(qū)，北臨西安微波設(shè)備廠，是今后幾年西安市重點(diǎn)發(fā)展地帶。本項(xiàng)目地處高新開(kāi)發(fā)區(qū)郊大板塊內(nèi)，道路設(shè)施良好，于東二環(huán)與南二環(huán)交匯處，無(wú)行車(chē)障礙。不足之處是目前尚無(wú)公交車(chē)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地設(shè)立站點(diǎn)。第二節(jié)商圈人文及經(jīng)濟(jì)環(huán)境商圈人文環(huán)境：“東方MALL”人文環(huán)境優(yōu)良，周邊單位有西安交通大學(xué)、理工大學(xué)、紡織學(xué)院等四所大專(zhuān)院校及東方廠、華山廠、昆侖廠、黃河廠、陜西鋼廠、西安電影制片廠、陜氣總廠、黃河電子有限公司和實(shí)達(dá)電力等大中型企業(yè)，，人口約24、7萬(wàn)人。該區(qū)域單位人員基本屬于高等院校和國(guó)有大中型企業(yè)，文化水平和道德素質(zhì)均較高，符合“東方MALL”人文環(huán)境要求。經(jīng)濟(jì)環(huán)境：本項(xiàng)目地址周邊除以上院校、企業(yè)外，輻射范圍包括東至紡織城，北至第四軍醫(yī)大學(xué)，西至東門(mén)外，人口較為集中，收入在西安市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大。同時(shí)，以“老客棧”、“海獅達(dá)”、“順風(fēng)”為代表的多家中、高檔次餐飲業(yè)的林立而起和東城花園、朝陽(yáng)天下等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)亦為“東方MALL11建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施起到了呼應(yīng)作用，逐漸形成西安市的消費(fèi)繁榮區(qū)。第三節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政策環(huán)境“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目需要政府各有關(guān)部門(mén)的大力支持，也需要各項(xiàng)政策的配套落實(shí)，本項(xiàng)目符合黨的十六屆三中全會(huì)關(guān)于加快發(fā)展非公有制企業(yè)的政策要求，同時(shí)，符合西安發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通的發(fā)展要求。本建設(shè)項(xiàng)目已得到政府相關(guān)的認(rèn)可，將在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中給予大力支持，無(wú)政策障礙。第四章商業(yè)規(guī)劃的總體原則第一節(jié)商業(yè)規(guī)劃的總體原則準(zhǔn)確定位。“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目，在滿(mǎn)足消費(fèi)者多層次，全方位消費(fèi)需求的前提下，考慮到“東方MALL”的特殊地理位置和消費(fèi)環(huán)境，將消費(fèi)定位確定在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品位高、質(zhì)量?jī)?yōu)、附加值大、消費(fèi)時(shí)尚及個(gè)性化商品，具有市場(chǎng)前瞻性的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，以塑造與眾不同的格調(diào)與品位。突出特色：商業(yè)規(guī)劃必須重點(diǎn)突出經(jīng)營(yíng)特色，從企業(yè)形象、消費(fèi)內(nèi)容、管理服務(wù)、消費(fèi)環(huán)境，均展現(xiàn)鮮明的個(gè)性與特色，使“東方MALL11成為擴(kuò)大消費(fèi)者領(lǐng)略時(shí)代潮流和最新時(shí)尚的窗口。揚(yáng)長(zhǎng)避短：本建設(shè)項(xiàng)目在對(duì)優(yōu)劣勢(shì)認(rèn)真分析的基礎(chǔ)上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，品牌優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)和管理服務(wù)優(yōu)勢(shì)，努力克服交通站點(diǎn)缺乏等不利因素，使之成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)。實(shí)惠便利：“東方MALL11雖然定位在中檔、時(shí)尚消費(fèi)檔次上，但亦應(yīng)充分考慮消費(fèi)者“實(shí)惠便利”的客觀要求，在消費(fèi)價(jià)格上應(yīng)不高于西安市同類(lèi)消費(fèi)水平，同時(shí)，盡可能為消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中提供便利。第二節(jié)規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)具備的條件政策條件：項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容將嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)政策法規(guī)所經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容和項(xiàng)目不得與政策法規(guī)相抵觸伺時(shí)充分硏究和利用現(xiàn)行政策為〃東方MALL11建設(shè)項(xiàng)目提供立足的政策和法律依據(jù)。資源條件：所有規(guī)劃內(nèi)容將充分考慮目前的市場(chǎng)資源狀況，可實(shí)施、易落實(shí)、避免一味追求“高、新、全”，從而給項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)困難。效益條件:效益條件是整個(gè)“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目和商業(yè)規(guī)劃的核心。因此，所有規(guī)劃內(nèi)容將以效益為前提，不但項(xiàng)目形式、內(nèi)容要好，而且項(xiàng)目效益結(jié)果要更好。資金條件：規(guī)劃內(nèi)容的實(shí)施，應(yīng)有足夠的資金支持，且應(yīng)以可供投入的資金量作為項(xiàng)目考量的前提，最大資金缺口不應(yīng)超過(guò)20%。

技術(shù)條件：商業(yè)規(guī)劃將充分考慮實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)問(wèn)題，作為充分的技術(shù)準(zhǔn)備，為項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施提供充分的技術(shù)保障。第三節(jié)項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容第三節(jié)項(xiàng)規(guī)劃內(nèi)容一、核心主力店：百貨零售、綜合超市二、輔助主力店：娛樂(lè)：動(dòng)感影院、歌城；餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等；書(shū)城、音像店。三、配套輔助店：個(gè)性商品特色店（服裝、家居、飾品等）四、配套服務(wù)設(shè)施：銀行、美容美發(fā)、停車(chē)場(chǎng)等第五章項(xiàng)目實(shí)施第一節(jié)項(xiàng)論證第五章項(xiàng)目實(shí)施第一節(jié)項(xiàng)論證“東方MALL11建設(shè)項(xiàng)目將按要求進(jìn)行必要和充分的論證，以及時(shí)修正可能存在的問(wèn)題與缺陷。論證主要采?。赫{(diào)硏論證：“東方MALL11可行性硏究報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃均將進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研論證，通過(guò)采取模擬比較等方法取得符合實(shí)際的結(jié)論性的論證結(jié)果，使其更加切合商貿(mào)零售市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際。專(zhuān)家論證：“東方MALL11可行性硏究報(bào)告及商業(yè)規(guī)劃，在進(jìn)行充分調(diào)硏論證的基礎(chǔ)上，將進(jìn)行必要的專(zhuān)家論證，主要進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目環(huán)節(jié)和技術(shù)方面的論證，以保證項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性。第二節(jié)項(xiàng)推介第二節(jié)項(xiàng)推介項(xiàng)目推介是項(xiàng)目建設(shè)必不可少的基礎(chǔ)性工作，是提高建設(shè)項(xiàng)目影響力，招商引進(jìn)、吸引消費(fèi)的重要方法。“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目，主要采取廣告推介、媒體推介、活動(dòng)推介等形式，靈活展開(kāi)，推介活動(dòng)方案另行制訂。第三節(jié)招商引進(jìn)鑒于“東方MALL”項(xiàng)目建成后將采取現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作模式招商引進(jìn)，特別是主力商家入駐成為“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素。以目前“東方MALL”項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)現(xiàn)狀，只要招商有力，宣傳廣泛，工作深入，談判得當(dāng)，將有能力完成招商行為。第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)沃爾瑪商場(chǎng)出租收入折現(xiàn)表美國(guó)時(shí)代華納出租收入折現(xiàn)表單位：萬(wàn)元年數(shù)年租金/平米面積（萬(wàn)）租金收入折算到年初時(shí)的資金系數(shù)6%折算到年初時(shí)的租金14802400.94300022624802400.88642021334802400.83323520044802400.78324118854802404617764802400.69207116674802400.6505471564802400.574824138104802400.540334130114802400.507914122124802400.477439115134802400.448793108144802400.421865101154802400.3965539516 4802400.3727608917 4802400.3503958418 4802400.3293717919 4802400.3096097420 480合計(jì) 960024048000.29103210.866131車(chē)場(chǎng)利潤(rùn)表702678第二節(jié)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析第三節(jié)資金來(lái)源及運(yùn)用表的貸款償還能力分析本項(xiàng)目有較強(qiáng)的貸款償還能力及資金自身平衡能力，詳見(jiàn)下表：資金來(lái)源與運(yùn)用表單位:萬(wàn)元項(xiàng)目第1-6月第7-12月第13-18月第19-24月合計(jì)

期初現(xiàn)金結(jié)余現(xiàn)金流入1、自有資金2、借貸資金3、銷(xiāo)售現(xiàn)金4、車(chē)場(chǎng)收現(xiàn)現(xiàn)金流入小計(jì)現(xiàn)金流出1、付現(xiàn)土地成本2、前期工程費(fèi)3、建安工程費(fèi)4、設(shè)備費(fèi)5、城市建設(shè)綜合配套費(fèi)6、管理費(fèi)8、銷(xiāo)售費(fèi)用9、貸款利息10、銷(xiāo)售稅金及附加11、還貸款本金現(xiàn)金流出小計(jì)期末現(xiàn)金余額第七章風(fēng)險(xiǎn)控制“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先來(lái)自商貿(mào)零售市場(chǎng)發(fā)展變化與項(xiàng)目預(yù)測(cè)的偏離。雖然依據(jù)最近三年的市場(chǎng)狀況分析了今后商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，但基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)和市場(chǎng)穩(wěn)定的特定前提，不排除項(xiàng)目建成后出現(xiàn)特殊災(zāi)難（如非典）和政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因某種原因突變，因此，應(yīng)及時(shí)掌握和了解政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)情況的變化，并隨變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。其次，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化亦增大了本建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。除國(guó)外及沿海商家入駐西安，與本項(xiàng)目展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)外，本地投資商亦有多家正在擬辦大型購(gòu)物中心，“東方MALL”將會(huì)遇到強(qiáng)力挑戰(zhàn)。因而，必須時(shí)刻關(guān)注國(guó)內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設(shè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)了解其經(jīng)營(yíng)定位，經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，作到知己知彼，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)。第三，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)計(jì)不當(dāng)和工程質(zhì)量達(dá)不到要求，亦可能給后期經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)竟標(biāo)形式，嚴(yán)格挑選有法定資質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，設(shè)計(jì)和施工方案必須經(jīng)過(guò)充分論證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第四，招商不利及原擬訂主力商家未能按期入駐造成風(fēng)險(xiǎn)。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)為各項(xiàng)之最。其基本的對(duì)應(yīng)措施是：全面加強(qiáng)招商力度，強(qiáng)化招商宣傳，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力，同時(shí)，對(duì)引進(jìn)商家和數(shù)量應(yīng)有預(yù)備方案，增加選擇余地，分方案實(shí)施。第八章結(jié)論本報(bào)告通過(guò)各方面研究論證，項(xiàng)目背景資料詳實(shí)，市場(chǎng)預(yù)測(cè)客觀、風(fēng)險(xiǎn)分析全面，力求使“東方MALL”建設(shè)項(xiàng)目符合市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，使整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)在科學(xué)、現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上。綜上所述，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部條件均具備了對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目的支持和滿(mǎn)足程度，項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)具有可能性。（后附“東方MALL”市場(chǎng)調(diào)研相關(guān)資料）附件目錄：一、東郊項(xiàng)目周遍市場(chǎng)調(diào)查狀況根據(jù)信號(hào)廠項(xiàng)目的所處位置，我們將信號(hào)廠項(xiàng)目的調(diào)研基本確定在：以信號(hào)廠項(xiàng)目為圓點(diǎn)，四公里為半徑的范圍內(nèi)。就此展開(kāi)了關(guān)于此范圍內(nèi)的人口、廠礦、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂(lè)的調(diào)研。我們的調(diào)研范圍含跨了七個(gè)街道辦事處分別為：長(zhǎng)樂(lè)坊街道辦事處、東關(guān)南街街道辦事處、太乙路街道辦事處、韓森寨街道辦事處、長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處、長(zhǎng)樂(lè)中路街道辦事處、胡家廟街道辦事處。這七個(gè)街道辦事處的人口情況如下：一）周邊街道辦事處基本情況1、長(zhǎng)樂(lè)坊街道辦事處。位于小東門(mén)。東起金花北路，西至環(huán)城東路北段，南至東關(guān)南街，北到永樂(lè)路，轄區(qū)面積2.46平方公里。有街道28條，有機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位176家，49個(gè)居委會(huì)，共計(jì)21502戶(hù)，83548人。2、東關(guān)南街街道辦事處。位于東門(mén)外。東起金花路，西臨護(hù)城河，南臨咸寧西路，北轄東關(guān)南街、柿園路、互助路，面積2.38平方公里。共有街道26條，共計(jì)16135戶(hù)，75345人。3、太乙路街道辦事處。位于和平門(mén)外。北至環(huán)城南路東段，咸寧西路，南至二環(huán)路，西到雁塔路，冬至金花南路，面積4.95平方公里。共計(jì)25345戶(hù)，102543人。4、韓森寨街道地處東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，所轄地域5.6平方公里，常住人口為74292人，有8個(gè)社區(qū)居委會(huì)（2個(gè)單位社區(qū)，6個(gè)綜合社區(qū)），駐地單位33個(gè)。5、西安長(zhǎng)樂(lè)中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結(jié)合部，轄區(qū)面積5.6平方公里，常駐人口有7.6萬(wàn)人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國(guó)有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場(chǎng)9個(gè)。6、胡家廟街道辦事處.轄區(qū)面積5.9平方公里，常駐人口有10.6萬(wàn)人；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國(guó)有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場(chǎng)9個(gè)。有流動(dòng)人口1.6萬(wàn)人（日流量），是人員密集，流動(dòng)人口相對(duì)集中的區(qū)域，7、新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路街道辦事處管轄面積2.7平方公里，人口4.92萬(wàn)。東起金花路，西至朝陽(yáng)門(mén)，南起永樂(lè)路，北止火車(chē)東站。駐地單位有第四

軍醫(yī)大學(xué)、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國(guó)內(nèi)外知名單位。人口組成比例表單位：%12.412.4□農(nóng)業(yè)人口 口流動(dòng)人口口城鎮(zhèn)人口二）項(xiàng)目周邊商圈概況1、項(xiàng)目商圈概況信號(hào)廠項(xiàng)目商圈劃定東起幸福路\西至雁塔路\北到長(zhǎng)纓路\南到等駕坡2、各商圈情況1）核心商圈：東起火炬路、西至興慶路、北到咸寧路、南達(dá)建工路A、居民區(qū)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)沙坡村社區(qū)2300余戶(hù)信號(hào)廠社區(qū)2181戶(hù)交大社區(qū)3700戶(hù)黃蒲莊社區(qū)2200戶(hù)陜鋼廠家屬院3000戶(hù)西安微波儀器廠900戶(hù)火炬路第一社區(qū)300戶(hù)東新城市花園3000戶(hù)合計(jì)17581戶(hù)B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施百貨超市大型商場(chǎng)娛樂(lè)餐飲交大百貨商場(chǎng)（2層，副食、蔬菜）海星超市建工路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)金海岸大酒店（餐飲、住宿〕中型澎湖灣酒店、愛(ài)家超市塞博電腦城（電腦、軟件、配件）天山賓館（住宿）老客棧

塞格電腦城（電腦、軟件、配件）南洋大酒店?yáng)|來(lái)順青藤小肥羊民間瓦罐金延安C、公共設(shè)施公交基礎(chǔ)教育銀行醫(yī)院228路西鐵一中工商銀行交大分理處705路市十二中工商銀行咸寧西路分理處528普天幼兒園建設(shè)銀行長(zhǎng)樂(lè)坊分理處508普天子弟學(xué)校建設(shè)銀行東開(kāi)發(fā)區(qū)分理處7東方藝術(shù)學(xué)校商業(yè)銀行咸寧路支行240交大陽(yáng)光系列中國(guó)銀行咸寧路支行70283中7163745D、大中專(zhuān)院校名稱(chēng)教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)西安交通大學(xué)1600026000信號(hào)廠中學(xué)1001000交大附中2002000西安理工大學(xué)1600019700西安警官職業(yè)學(xué)校大型武警學(xué)院大型E、大型企事業(yè)單位名稱(chēng)規(guī)模西安富士通通訊設(shè)備廠中小型西安鐵路信號(hào)廠大型西安華力電器公司小型陜西省少管所大型監(jiān)獄西安監(jiān)獄大型監(jiān)獄長(zhǎng)嶺集團(tuán)中型企業(yè)西安衛(wèi)星測(cè)控中心軍事單位AMWAY安利公司營(yíng)銷(xiāo)中心西安微波設(shè)備廠大型電子儀器生產(chǎn)海實(shí)達(dá)事業(yè)發(fā)展有限公司中型F、地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模均價(jià)

新興地產(chǎn)樓群4棟22層\28層2棟\交大開(kāi)兀商務(wù)廣場(chǎng)24層3100元\M2交大電腦城7層\已用交大瑞森大廈7層\已用交大創(chuàng)業(yè)園7層\已用交大思源集團(tuán)大樓7層\已用瑞森大廈20層\辦公用交大藥業(yè)集團(tuán)大樓8層\辦公用東南春曉小區(qū)14萬(wàn)平米大型商住建設(shè)中3300元皿偉業(yè)\都市遠(yuǎn)景大廈13萬(wàn)平米,24層建設(shè)中3250元皿翠庭大廈大型樓群\30層\4層商用東新商住大廈已用商品房,少管所家屬院150戶(hù)新世紀(jì)廣場(chǎng)大廈18層碑林區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園東開(kāi)產(chǎn)業(yè)建筑群6棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，咼7層開(kāi)元商住小區(qū)已住\4棟多層住宅達(dá)爾曼大廈22層廢棄新興IN之家240戶(hù)東新城市花園6棟咼層3200元\^七七一所家屬樓29層咼層1）外圍商圈：東起萬(wàn)壽路，西至興慶路、經(jīng)九路，北到韓森路、互助路、柿園路，南達(dá)西影路。A、居民區(qū)名稱(chēng)戶(hù)數(shù)西影廠第一社區(qū)600戶(hù)西影廠社區(qū)3000戶(hù)東方居民區(qū)105街坊4000戶(hù)東方廠社區(qū)（東方小學(xué)、東方幼兒園）1300戶(hù)104街坊社區(qū)1300戶(hù)等駕坡村1500戶(hù)陽(yáng)光小區(qū)湘區(qū)2300戶(hù)；秀區(qū)1300戶(hù)，內(nèi)有陽(yáng)光小學(xué)、中學(xué)。千戶(hù)村陜鋼家屬院650戶(hù)陜西國(guó)藥公司家屬院400戶(hù)20街坊（秦川廠家屬區(qū)）1398戶(hù)25街坊（秦川廠家屬區(qū)）828戶(hù)28街坊（秦川廠家屬區(qū)）1080戶(hù)29街坊（秦川廠家屬區(qū)）1050戶(hù)30街坊（秦川廠家屬區(qū)）1080戶(hù)31街坊（秦川廠家屬區(qū)）1008戶(hù)新光小區(qū)252戶(hù)經(jīng)貿(mào)學(xué)院東家屬區(qū)252戶(hù)

公園南路社區(qū)840戶(hù)金花南路社區(qū)1216戶(hù)理工大社區(qū)1548戶(hù)仁厚莊社區(qū)420戶(hù)紡院西家屬院798戶(hù)B、商業(yè)娛樂(lè)百貨超市大型市場(chǎng)娛樂(lè)餐飲大雁塔商場(chǎng)（2層800平方米，書(shū)、超市、服裝、鞋、設(shè)施陳舊）興慶路海星超市520平方米港澳臺(tái)燈飾城（燈具3層）格藍(lán)明珠保齡球中心。東方大酒店西影路紅星商業(yè)街（蔬菜、百貨）上海如海超市1000平方米，內(nèi)衣，日用、小家電。光彩燈具城3層，燈具）金蒂娛樂(lè)城海時(shí)達(dá)娛樂(lè)休閑中心軍城大廈超市及百貨（2層，2000平方米，百貨，食品，軍人服務(wù)社開(kāi)）三棵樹(shù)地毯批發(fā)城（地毯、編制品，2層）上海人家咸寧百貨商場(chǎng)（2800平方米），日用、百貨、超市、煙酒、鞋、美寶蓮。愛(ài)家超市（大型）新世紀(jì)家具匯展中心（3層、大型、家用床上用品、批發(fā)零售）小貝殼酒樓國(guó)美電器商城摩托城順?lè)迥Φ菉蕵?lè)西川、一品堂元太祖萬(wàn)壽路小吃城建國(guó)飯店C、地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模均價(jià)新園社區(qū)大型2000元\ltf東興大廈13層?xùn)|方機(jī)械廠商住樓3棟,19層雁影華廳22層3100元\itf紫荊苑18層3100元\itf城市麗景大型3700元\itf翔園大型3380元\itf心情雅苑大型新光小區(qū)

中綠花園11畝40萬(wàn)平米多棟咼層圖蘭朵商務(wù)會(huì)所8萬(wàn)平米D、公共設(shè)施公交基礎(chǔ)教育銀行醫(yī)院公共休閑場(chǎng)所717陽(yáng)光中學(xué)商業(yè)銀行雁塔北路支行陜鋼醫(yī)院興慶公園714陽(yáng)光小學(xué)建設(shè)銀行興慶路儲(chǔ)蓄所西安交通大學(xué)醫(yī)院公園南路公園716秦川子校建設(shè)銀行建工路儲(chǔ)蓄所北方醫(yī)院102八十三中工商銀行西影路分行武警醫(yī)院512二十七中工行公園路分理處建材局醫(yī)院502工行萬(wàn)壽路分理處607工行開(kāi)發(fā)區(qū)支行東取分理處37工行互助路分理處300工行鐵路局分理處84552813228240508708E、大中專(zhuān)院校名稱(chēng)人數(shù)學(xué)生數(shù)西安建筑科技大學(xué)（分校）500人1000西安藝校陜西科技學(xué)院市財(cái)會(huì)學(xué)校F、大型企事業(yè)單位名稱(chēng)規(guī)模東方機(jī)械廠大型辦寧電器超市大型陜西路橋集團(tuán)一公司大型西安鐵路局大型省建三公司大型省交通監(jiān)利站市勘測(cè)站長(zhǎng)慶油田西安辦事處西安漂染廠3、輻射商圈：東區(qū)幸福路、西至雁塔路、北到長(zhǎng)纓路、南到等駕坡A、居民區(qū)

名稱(chēng)戶(hù)數(shù)雁塔路北段社區(qū)0.39平方公里，共2926戶(hù)文藝路中段社區(qū)0.23平方公里，共2000戶(hù)樂(lè)局廠第一社區(qū)1000戶(hù)樂(lè)局廠800戶(hù)祭臺(tái)村社區(qū)3000戶(hù)建筑科技大學(xué)社區(qū)2000戶(hù)西安理工大學(xué)社區(qū)2200戶(hù)鐵安街社區(qū)1.2平方公里，4226戶(hù)安東街社區(qū)0.32平方公里，1457戶(hù)環(huán)南路社區(qū)0.82平方公里，1982戶(hù)省委家屬小區(qū)約2000測(cè)繪局小區(qū)1200測(cè)繪西路家屬院1000梅園家屬院440鐵路廟村2000開(kāi)兀小區(qū)2300西鐵新村2600北池頭村1000二環(huán)南路小區(qū)420武警總隊(duì)小區(qū)180西安有色金屬勘測(cè)設(shè)計(jì)院家屬院250長(zhǎng)樂(lè)家園288索羅巷小區(qū)168萬(wàn)慶巷小區(qū)546東新巷小區(qū)2100省藥材公司家屬區(qū)朝陽(yáng)社區(qū)420金緣雅居420更新社區(qū)572東關(guān)小區(qū)784茶葉公司家屬院252搪瓷廠家屬院168永樂(lè)路小區(qū)230物資專(zhuān)業(yè)學(xué)校家屬區(qū)1932安仁坊社區(qū)252北火巷搪瓷廠社區(qū)1800市三中家屬區(qū)714長(zhǎng)樂(lè)坊社區(qū)140八仙庵社區(qū)200二十二中社區(qū)588夢(mèng)家巷社區(qū)84統(tǒng)計(jì)局社區(qū)1386供電局社區(qū)294

炮房社區(qū)624煙草局社區(qū)732大新巷社區(qū)366機(jī)床二廠家屬區(qū)756第二壓縮機(jī)廠家屬區(qū)252市局機(jī)關(guān)家屬區(qū)168蔡家巷小區(qū)126臥龍巷小區(qū)336省檢察院家屬區(qū)252機(jī)械研究所家屬院180商業(yè)機(jī)械總廠家屬區(qū)210市政管理處家屬區(qū)210古跡嶺家屬區(qū)2228龍渠堡社區(qū)252柿園坊社區(qū)672互助路社區(qū)630鐵道部15工程局辦事處家屬區(qū)360B、商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施百貨超市大型市場(chǎng)賓館餐飲秋林公司（文藝路）三層、3000平方米、服裝、百貨、副食、美寶蓮、蘆花濃、艾格、金歷來(lái)、百麗、天美意、晶眾家樂(lè)福通科技超市（中型，經(jīng)營(yíng)電腦配件:松林超市700平方米、日用品、百貨、小食品、音響）浙江村服裝批「發(fā)市場(chǎng)（中型、服裝、及飾品、敷料批發(fā)）家樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)海星超市（理工大、160平方米。日用品、食品）萬(wàn)國(guó)家具城西影路市場(chǎng)（2層）煤研賓館和平聚交大縱橫數(shù)碼廣場(chǎng)（大型三層、電腦）粗糧王海星超市（交大金海岸大酒店一層、220平方米，小型，日用品、食品）天域精品服裝城（服裝批發(fā)、零售，三層、大型）勝利飯店怡康大藥房李家村服裝城（800戶(hù)。大型服裝批發(fā)市場(chǎng)）宗江川菜酒樓陜西廣濟(jì)大藥房超市匯科電腦超市海星超市（一引分店500平方米，百貨、

副食）秋林第五連鎖店（安東街，200平方米，副食、日用、文具）三棵樹(shù)超市，300平方米、經(jīng)營(yíng)百貨、小食品紅光電影院老孫家飯莊紅珊瑚市場(chǎng)；食品、洗滌、煙酒黃河健身中心金花飯店輕工市場(chǎng)萬(wàn)年飯店義烏小商品城皇后大酒店人和服裝城國(guó)賓飯店華東服裝城聞天大酒店康復(fù)路市場(chǎng)神州明珠酒店長(zhǎng)樂(lè)果品批發(fā)市場(chǎng)朝陽(yáng)門(mén)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)C、地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模均價(jià)亞曦華業(yè)大廈建設(shè)中凱來(lái)大廈30層，即將竣工中鐵十局集團(tuán)大樓陜西地方鐵路辦公大樓15層辦公用，未竣工11層建設(shè)中城南錦繡華廳大型純住宅，2960元\m?人民日?qǐng)?bào)西北新聞大樓7萬(wàn)平米2005年竣工2960元\m?鐵一局基地測(cè)繪實(shí)驗(yàn)大樓24層商用都市遠(yuǎn)景24層辦公，建設(shè)中3250元血佳友大廈25層秦晉商務(wù)中心建設(shè)中22層3650元血麗苑大型3100元\^紫荊苑大型3100元\^京潤(rùn)花園大型人華大廈13800平方米3480元\^東方星座2500元\^世貿(mào)大廈商用樓D、公共設(shè)施公交基礎(chǔ)教育銀行公共休閑醫(yī)院4鐵路局小商業(yè)銀行雁塔北路支行興慶公元園11安東街小學(xué)八仙庵鐵一局中心醫(yī)院105西安高級(jí)中學(xué)分校建設(shè)銀行西影路儲(chǔ)蓄所青龍寺323醫(yī)院

511西鐵警校451醫(yī)院710西光子校鄭和醫(yī)院303黃河子校工行萬(wàn)壽路分理處解放軍35醫(yī)院42西工院附中工行胡家廟支行東取分理處232東關(guān)小學(xué)工行四醫(yī)大分理處72522中工行鐵路局分理處7093中20390中240中興路小學(xué)13鐵4中209電機(jī)廠小學(xué)604昆侖子校605E、大中專(zhuān)院校名稱(chēng)教職工人數(shù)學(xué)生人數(shù)西安建筑科技大學(xué)220022000西安科技大學(xué)148010000長(zhǎng)安大學(xué)130030000西北工程技術(shù)學(xué)校10689000西安工業(yè)學(xué)校12001600西安市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校1500200西安市物資中專(zhuān)100200西安電力中專(zhuān)3621738F、大型企業(yè)事業(yè)單位名稱(chēng)規(guī)模地質(zhì)礦類(lèi)研究院中等西安建設(shè)第三公司中型西安石油儀器一分廠大型鄭州鐵路局西安分局大型西安第一印刷廠大型西安美術(shù)廣告公司廣告、裝飾中型西安測(cè)繪研究院地質(zhì)測(cè)繪、中型陜西日?qǐng)?bào)社報(bào)紙出版、中型陜西省電力設(shè)計(jì)院電力規(guī)劃設(shè)計(jì)、中型一機(jī)部第七設(shè)計(jì)院機(jī)械設(shè)計(jì)研究、中型西安話劇院話劇表演、研究、中型陜西社會(huì)保障局主管社會(huì)保險(xiǎn)事業(yè)陜西省公安廳消防局消防、治安陜西省省委、紀(jì)檢委大型

省科技信息研究院信息采編、研究、小型鐵一局第一測(cè)繪院規(guī)劃、大型陜西微生物研究所中小型西安正大制藥有限公司中型西安有色金屬勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院中型省核工業(yè)研究所中型西北地質(zhì)研究所中型陜西鋼廠大型國(guó)有、經(jīng)營(yíng)狀況不良新城區(qū)人民檢查院華山機(jī)械廠幸福制藥廠黃河中游管理局省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西安熱工研究院假肢廠省藥材公司西北光電儀器廠西北電力設(shè)計(jì)院搪瓷廠（三）東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)98金光大道項(xiàng)目類(lèi)型商場(chǎng)項(xiàng)目位置解放路98號(hào)（人人樂(lè)對(duì)面）聯(lián)系電話82106777發(fā)展商丹尼爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司周遍商業(yè)人人樂(lè)、民生、百盛按揭銀行建行付款方式一次性?xún)?yōu)惠點(diǎn)98折總建筑面積按揭優(yōu)惠點(diǎn)無(wú)公攤樓層價(jià)格一層：20000元、二層：17500三層：16300四五層：9860經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為中檔服裝，劃分形式參照康復(fù)路開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年10月運(yùn)營(yíng)商丹尼爾康復(fù)路商城推廣賣(mài)點(diǎn)優(yōu)越的地理環(huán)境、托管十年，康復(fù)路的經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目主題致富的金光大道項(xiàng)目配套無(wú)

資產(chǎn)投資方式委托十年1、最低單位面積為5000元/^，最高價(jià)格為20000元/m?。十年托管期滿(mǎn)后，開(kāi)發(fā)商原價(jià)回購(gòu)。投資價(jià)格為3萬(wàn)一20萬(wàn)元不等。返款和稅金返款為每季度返款一次，只交納4.2%的稅款。如出現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，開(kāi)發(fā)商代為交納。（合同上注明）優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：地理位置好，對(duì)面是人人樂(lè)超市，每日的客流量龐大?？梢越柚萌肆鞅ＷC消費(fèi)。托管十年，每季度返款稅金低下，如不足開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交。期到后開(kāi)發(fā)商原價(jià)收回。這種方式吸引投資者并且一系列的保證穩(wěn)定投資者信心，雖然沒(méi)有獨(dú)特的銷(xiāo)售方式，但優(yōu)惠的政策吸引了投資者。缺點(diǎn)：營(yíng)運(yùn)方式采取康復(fù)路模式，兼顧零售和批發(fā)。這種銷(xiāo)售模式必定不符合解放路的道路要求。并且公攤小鋪位密集是否適合中高檔產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)還有彳寸考察。并且康復(fù)路模式在解放路的復(fù)制是否會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)同也很難肯定。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)小寨領(lǐng)秀城項(xiàng)目類(lèi)型商場(chǎng)項(xiàng)目位置小寨十字好又多對(duì)面聯(lián)系電話發(fā)展商陜西天寶置業(yè)有限公司周遍商業(yè)好又多、軍區(qū)服務(wù)、百匯按揭銀行招商銀行付款方式一次性?xún)?yōu)惠點(diǎn)98折總建筑面積按揭優(yōu)惠點(diǎn)無(wú)公攤樓層價(jià)格一層：19896元、二層：18700三層：17210四五層：9860經(jīng)營(yíng)規(guī)劃珠寶、百貨、服裝開(kāi)業(yè)時(shí)間2004.10.1運(yùn)營(yíng)商百盛推廣賣(mài)點(diǎn)小寨旺了20年，至少在旺50年。項(xiàng)目主題優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有利保障項(xiàng)目配套門(mén)前廣場(chǎng)、辦公寫(xiě)字間資產(chǎn)投資方5萬(wàn)兀 最小投資額，這類(lèi)商鋪的劃分米取沿墻劃分模式。

式20萬(wàn)元基本投資額度，占此百貨商場(chǎng)投資的40左右。30-40萬(wàn)元中檔投資，鋪位劃分位置處于每層商場(chǎng)的中心位置。返款和稅金委托期15年，年返款為總房款的10%。交納稅金為17.5%（租賃業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅）。簽訂合同當(dāng)日起，開(kāi)始返款。委托到期后，開(kāi)發(fā)商以原價(jià)格的120%回購(gòu)。優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：首先小寨領(lǐng)秀城所占據(jù)的地理位置是其他商業(yè)地產(chǎn)所無(wú)法比擬的。周遍火暴的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面是吸引好多投資者的一個(gè)重要因素。因此雖然沒(méi)有獨(dú)特的銷(xiāo)售方式卻出現(xiàn)了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。其次，優(yōu)越的回購(gòu)保障是給投資者減少投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳保障。再次，填補(bǔ)小寨沒(méi)有大型百貨零售的空白，也是吸引投資者的一個(gè)方面。缺點(diǎn)：目前此商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃為1層經(jīng)營(yíng)珠寶、飾品。2、3層為女裝，4層為男裝，5層為床上用品生活品。根據(jù)百盛的經(jīng)營(yíng)檔次分析，高檔位的產(chǎn)品是否符合小寨的市場(chǎng)需要，如實(shí)際出租價(jià)格低于開(kāi)發(fā)商返還價(jià)格，開(kāi)發(fā)商是否有實(shí)力保證返款。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)高點(diǎn)國(guó)際LM商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目類(lèi)型家具廣場(chǎng)項(xiàng)目位置西萬(wàn)路（紫薇田園都市對(duì)面）聯(lián)系電話發(fā)展商金潤(rùn)達(dá)家具有限公司周遍商業(yè)無(wú)按揭銀行建行一次性?xún)?yōu)惠點(diǎn)98折總建筑面積付款方式按揭優(yōu)惠點(diǎn)首付50%無(wú)折扣點(diǎn)公攤樓層價(jià)格一層：8300元。二層；7300元。三層：6200元經(jīng)營(yíng)規(guī)劃家具廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年12月運(yùn)營(yíng)商金潤(rùn)達(dá)家具有限公司推廣賣(mài)點(diǎn)搶占南城財(cái)富極點(diǎn)項(xiàng)目主題投資咼點(diǎn)賺的歡項(xiàng)目配套門(mén)前停車(chē)場(chǎng)

投資方式及返款和稅金基本投資投資最小金額為5萬(wàn)元，最大不限。委托10年，返款10%。稅金業(yè)主自行交納。到期原價(jià)回購(gòu)。年終返款年限投資投資5萬(wàn)元，委托10年，返款10%投資5萬(wàn)元，委托15年，返款12%投資5萬(wàn)元，委托20年，返款15%到期原價(jià)回購(gòu)。年終返款優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：借助田園都市的大盤(pán)，烘托本商業(yè)的營(yíng)業(yè)前景。以投資年限為返款比例，吸引業(yè)主長(zhǎng)期投資減少因開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)所帶來(lái)得資金壓力。填補(bǔ)南城無(wú)大型家具商業(yè)的空白，占據(jù)南郊潛在的消費(fèi)群體。缺點(diǎn)：家具裝飾作為普通家庭的固定資產(chǎn)，消耗時(shí)間長(zhǎng)，要保障此商業(yè)地產(chǎn)的良性經(jīng)營(yíng)必須有兩個(gè)方面的支撐：1、咼新區(qū)新的住宅、寫(xiě)字間的建設(shè)。2、完善的物流設(shè)施和廣告宣傳。并且此商業(yè)地產(chǎn)所處位置正處于建設(shè)初期購(gòu)物環(huán)境還未形成，因此前期的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的考驗(yàn)。商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)代盛典項(xiàng)目類(lèi)型商場(chǎng)項(xiàng)目位置西大街聯(lián)系電話發(fā)展商新潤(rùn)置業(yè)有限公司周遍商業(yè)開(kāi)元、南大街精品按揭銀行光大銀行付款方式一次性?xún)?yōu)惠點(diǎn)98折總建筑面積按揭優(yōu)惠點(diǎn)首付50%無(wú)優(yōu)惠點(diǎn)公攤樓層價(jià)格一層：18800元、二層：17000三層：15000四層：9200經(jīng)營(yíng)規(guī)劃兩棟樓：全委托4層，自營(yíng)2層開(kāi)業(yè)時(shí)間2004年10月運(yùn)營(yíng)商百盛推廣賣(mài)點(diǎn)鐘樓旺鋪、百盛管理、不旺不由你

項(xiàng)目主題西北旗艦店項(xiàng)目配套無(wú)投資方式返款和稅金全委托最少投資金額為5萬(wàn)元。委托15年。返款10%，應(yīng)交稅率17.5%。到期原價(jià)回購(gòu)。可續(xù)欠。自營(yíng)最少投資5萬(wàn)元。委托10年。返款10%，應(yīng)交稅金17.5%。到期原價(jià)回購(gòu)。每年年終返款，稅金開(kāi)發(fā)商代為扣除。優(yōu)缺點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析優(yōu)點(diǎn)：地處西大街，目前正在建設(shè)中。已完善形成的商業(yè)氛圍、正在相繼建設(shè)的商業(yè)改造項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)模式采取委托與自營(yíng)相脫離互不干擾的經(jīng)營(yíng)方式。促使銷(xiāo)售情況良好。在委托一方，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)高額接受投資人的存款。沒(méi)有鋪位劃分，使經(jīng)營(yíng)脫離因糾紛所帶來(lái)得負(fù)面影響。在自營(yíng)一方面開(kāi)發(fā)商保證原價(jià)回購(gòu)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：高額的投資價(jià)格決定了鋪位租賃價(jià)格的提升，開(kāi)發(fā)商在投資前期能否保證正常返款，是一大考驗(yàn)。（四）項(xiàng)目周邊公交車(chē)次及線路7大差市陜汽總廠陜汽總廠長(zhǎng)樂(lè)中路韓森寨緯什街經(jīng)二路金花路興慶路興慶公園南廓門(mén)和平門(mén)大差市11五廠十字鐘樓鐘樓北大街革命公園五路口朝陽(yáng)門(mén)安仁坊康復(fù)路金花路萬(wàn)年路萬(wàn)壽路長(zhǎng)樂(lè)坡考場(chǎng)半坡堡子村一公社一三、四廠一五廠28政法干校M-4岡豕寨崗家寨一南康村一六公司一方新村一龍首村一北稍門(mén)一北關(guān)什字一北門(mén)一火車(chē)站一東閘口一環(huán)東路一安仁坊一四醫(yī)大一傘塔路互助路興慶公園金花路信號(hào)廠磚廠政法干校308路土門(mén)緯什街土門(mén)洼鎬路昆明路桃園湖勞動(dòng)南路白廟村北方樂(lè)園一人民保險(xiǎn)公司一延煉大廈一新后村一鐵一局醫(yī)院一鐵路中心醫(yī)院開(kāi)元新村金花路政法干校建工路緯什街401路醫(yī)科灞橋熱電醫(yī)科大學(xué)緯二街小寨陜博大雁塔后村魯家村

大學(xué)廠建筑科大祭口村友誼東路西鐵局西鐵警校沙坡交大新村咸寧路興慶宮公園興慶路動(dòng)物園金花路輕工市場(chǎng)萬(wàn)壽路長(zhǎng)樂(lè)坡考場(chǎng)半坡新星減速機(jī)廠一閻家灘一西安第四制藥廠一灞橋熱電廠508路培華女子大學(xué)唐都醫(yī)院培華女子大學(xué)沙井村太白小區(qū)吉祥村子午路朱雀家俱市場(chǎng)小雁塔南稍門(mén)文藝路李家村空軍醫(yī)院太乙路西鐵局沙坡興慶公園交大商場(chǎng)金花南路東開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)一路緯十街機(jī)具站安裝四處田豕灣金牛股份有限公司一水泥廠一國(guó)棉五、六廠一紡五路一紡織城商業(yè)大廈一省紡織醫(yī)院一紡三路一灞橋區(qū)政府一紡北路一唐都醫(yī)院705路鐵路職大公路機(jī)械廠鐵路職大一龍首村一北稍門(mén)一北關(guān)一北門(mén)一八辦一火車(chē)站一解放大樓民生大廈民樂(lè)園大差市東門(mén)古跡嶺南廓門(mén)興慶宮公園交大宿舍交大商場(chǎng)金花南路開(kāi)發(fā)區(qū)一政法干校一東方廠一公路機(jī)械廠712路航空四站長(zhǎng)樂(lè)毛紡廠航空四站蘭空后汽修廠豐登南路延光廠西稍門(mén)南小巷西門(mén)兒童醫(yī)院香米園玉祥門(mén)西北一路習(xí)武園賓館—小北門(mén)—高陽(yáng)里—北門(mén)—北新街—火車(chē)站—八一賓館三府灣康復(fù)路錦繡鞋城金花路蔬菜批發(fā)市場(chǎng)公園北路西光廠福利區(qū)長(zhǎng)樂(lè)中路萬(wàn)壽路長(zhǎng)樂(lè)加油站一長(zhǎng)樂(lè)坡一長(zhǎng)樂(lè)毛紡廠715路公安灞橋分局春臨村么安灞橋刀局灞橋區(qū)政府紡建路堡了村半坡考場(chǎng)一長(zhǎng)樂(lè)坡一萬(wàn)壽路口一萬(wàn)年路一金花路一康復(fù)路一傘塔路一興慶路一興慶宮公園一雞市拐一東關(guān)一古跡嶺一南廓門(mén)一建東街一樂(lè)居場(chǎng)一建東街一安東街一空軍醫(yī)院一李家村一魯家村一后村一大雁塔什字一環(huán)塔路一大雁塔一精神病院一寒窯一春臨村716路205所幸福北路205所西京醫(yī)院電子城大廈電子醫(yī)院石油學(xué)院腫瘤醫(yī)院一吉祥村一省委黨校一軍人服務(wù)社一小寨商業(yè)大廈一歷史博物館公路交通大學(xué)后村建筑科技大學(xué)祭臺(tái)村太乙路鐵路局經(jīng)九路市場(chǎng)武警醫(yī)院沙坡鐵路信號(hào)廠微波設(shè)備廠理工大學(xué)建國(guó)飯店動(dòng)物園金花飯店輕工市場(chǎng)萬(wàn)壽路公交二公司幸福北路二、西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名情況2003年1月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城224461413358.80%224461413358.80%2民生百貨大樓1022815026-31.90%1022815026-31.90%3家世界購(gòu)物廣場(chǎng)5874450230.48%5874450230.48%4西安秋林公司350032168.80%350032168.80%

西安太白商業(yè)大廈1710135026.70%1710135026.70%紡織商業(yè)大廈590723-18.40%590723-18.40%10西安友誼集團(tuán)公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百貨大廈93-100.00%93-100.00%西安太白商業(yè)大廈1710135026.70%1710135026.70%紡織商業(yè)大廈590723-18.40%590723-18.40%10西安友誼集團(tuán)公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百貨大廈93-100.00%93-100.00%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年2月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城1007416970-40.60%32520311034.60%2民生百貨大樓506610038-49.50%1529425064-39.00%3世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)401636639.64%6989565923.50%4西安秋林公司3750292028.40%7250613618.10%5家世界購(gòu)物廣場(chǎng)26425166-48.36%85169618-11.46%6西安太白商業(yè)大廈2130156036.50%3840291032.00%7唐城百貨大廈84875911.60%2262122684.60%8紡織商業(yè)大廈828830-0.20%14181553-8.70%9北大街百貨商場(chǎng)479499-4.00%102291112.20%10西安友誼集團(tuán)公司88-1.20%1824-25.50%11西安百貨大廈086-100.00%0179-100.00%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年3月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城10587656761.20%431073767014.40%2民生百貨大樓577552869.30%2106930350-30.60%3西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司3825158194西安國(guó)美電器3745159975家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）30853537-12.78%2701715390-11.81%6西安秋林公司28005114-45.20%1005011250-10.70%7世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)2546223813.76%9535789720.74%8西安太白商業(yè)大廈19102841-32.80%575057510.00%9唐城百貨大廈880414112.70%3142163991.70%10紡織商業(yè)大廈87964236.90%229721954.60%11西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心435140812北大街百貨商場(chǎng)393475-17.30%141513862.10%13中大國(guó)際大廈有限公司382129914西安友誼集團(tuán)公司10916.30%2833-14.60%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年4月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城8073701015.20%511804468014.50%2西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司5592214113西安國(guó)美電器439120388

4567891011121314家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）西安秋林公司西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)西安太白商業(yè)大廈紡織商業(yè)大廈唐城百貨大廈中大國(guó)際大廈有限公司北大街百貨商場(chǎng)西安友誼集團(tuán)公司39554567891011121314家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）西安秋林公司西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)西安太白商業(yè)大廈紡織商業(yè)大廈唐城百貨大廈中大國(guó)際大廈有限公司北大街百貨商場(chǎng)西安友誼集團(tuán)公司395533533264315881268164056823523801238114107927915019-11.80%32.63%-42.40%-14.00%-19.10%-53.10%-77.40%15556134031734012693656229783782244316503016867-7.77%1027871612987243118874223.50%-8.40%-0.30%55.60%-12.60%-28.40%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年5月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城86639545-9.20%598435422510.40%2西安國(guó)美電器5405257933民生百貨大樓44675416-17.50%2956240058-26.20%4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公436(2577(65家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖3454-17.07%19009-9.61%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)342819.44%1612122.61%7西安秋林公司30043770-20.30%1640618821-12.80%8西安太白商業(yè)大廈8192190-62.60%73819351-21.10%9紡織商業(yè)大廈6896417.50%366736281.10%10唐城百貨大廈4754258243175.20%11北大街百貨商場(chǎng)320498-35.80%19702385-17.40%12西安友誼集團(tuán)公司238190.00%53506.40%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年6月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月同比％累計(jì)累計(jì)同比％1西安開(kāi)兀商城1390614.90%7374911.20%2西安國(guó)美電器5126 30919 3民生百貨大樓4702-32.00%34264-27.00%4西安秋林公司3712-1.30%20119-10.90%5西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司3659 25709 6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)344043.57%1956125.84%7家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）2759-29.46%21769-12.72%8西安太白商業(yè)大廈823-61.80%8204-28.70%9紡織商業(yè)大廈7805.10%44471.80%10中大國(guó)際大廈有限公司685 3652 11唐城百貨大廈496 475395.60%12西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心302 2062 13北大街百貨商場(chǎng)275-42.00%2245-21.50%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年7月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月同比累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城1050012.70%8424911.40%2西安國(guó)美電器5550 41726 3民生百貨大樓464051.60%38904-22.20%

111213西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)西安秋林公司紡織商業(yè)大廈西安太白商業(yè)大廈中大國(guó)際大廈有限公司唐城百貨大廈北大街百貨商場(chǎng)西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心56255130427442155304111213西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)西安秋林公司紡織商業(yè)大廈西安太白商業(yè)大廈中大國(guó)際大廈有限公司唐城百貨大廈北大街百貨商場(chǎng)西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心56255130427442155304118.20%-34.10%25492336-23.20%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年8月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月同比累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城1156919.30%9581812.30%2西安國(guó)美電器6274 47999 3民生百貨大樓62635.00%45167-19.30%4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司4197 38171 5家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）3516-15.59%28188-15.07%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)3398 258597西安秋林公司-20.10%25765-14.40%8西安太白商業(yè)大廈910-21.90%9937-28.30%9中大國(guó)際大廈有限公司694 4908 10紡織商業(yè)大廈65616.90%6289&00%11唐城百貨大廈--5876141.80%12西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心385 3118 13北大街百貨商場(chǎng)62-85.60%2611-30.40%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年9月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月去年同期同比累計(jì)去年累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城114431013612.90%1072619547412.30%2民生百貨大樓102924298139.50%5545960290-8.00%3西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司5320561一434915825一4家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）45770-9.34%327652431-14.00%5西安秋林公司423612.70%3000133861-11.40%6世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)3421116523.10%292801385024.49%7西安國(guó)美電器31430 441912431 8西安太白商業(yè)大廈14301560-8.30%1136715410-26.20%9紡織商業(yè)大廈99682820.30%728566539.50%10中大國(guó)際大廈有限公司709474 56172859 11唐城百貨大廈5240 64002431163.30%12北大街百貨商場(chǎng)4774418.20%30884193-26.40%13西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心370432一34883752一西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年10月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月同比累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)兀商城1680747.30%12406816.10%2民生百貨大樓768919.50%63148-5.40%

10111213西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司西安國(guó)美電器西安秋林公司家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)紡織商業(yè)大廈唐城百貨大廈西安太白商業(yè)大廈中大國(guó)際大廈有限公司北大街百貨商場(chǎng)西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心48203998375698891877449345449011-11.02%29.34%9.40%11.30%-48.40%0.60%3676333036827373321228510111213西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司西安國(guó)美電器西安秋林公司家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)紡織商業(yè)大廈唐城百貨大廈西安太白商業(yè)大廈中大國(guó)際大廈有限公司北大街百貨商場(chǎng)西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心48203998375698891877449345449011-11.02%29.34%9.40%11.30%-48.40%0.60%36763330368273733212285639135813436-14.00%25.02%9.50%124.40%-28.50%-23.50%西安市零售企業(yè)銷(xiāo)售排名（2003年11月）單位：萬(wàn)元名次名稱(chēng)本月同比累計(jì)累計(jì)同比1西安開(kāi)元商城1455835.90%13862617.90%2民生百貨大樓790040.10%71048-1.80%3西安國(guó)美電器4673--53684--4西安愛(ài)家商貿(mào)有限公司4391--46245--5西安秋林公司4219350.20%387820.60%6家世界購(gòu)物廣場(chǎng)（蓮湖店）38355.94%40599-12.41%7世紀(jì)金花購(gòu)物廣場(chǎng)346519.57%3650124.48%8紡織商業(yè)大廈817-17.20%90906.40%9西安太白商業(yè)大廈76519.50%13050-26.80%10唐城百貨大廈687-15.00%801996.70%11西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心567--4587--12北大街百貨商場(chǎng)428-7.40%4009-22.10%在這其中以開(kāi)元商城、民生百貨大樓、世紀(jì)金華購(gòu)物中心三家大型商場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅最大，下面著重對(duì)這三家商場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)及情況做以具體分析:一）開(kāi)元商城簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)概況（1）簡(jiǎn)介競(jìng)爭(zhēng)者名稱(chēng)開(kāi)兀商城公司性質(zhì)有限責(zé)任公司所在位置鐘樓南側(cè)經(jīng)營(yíng)定位門(mén)為百姓開(kāi)、服務(wù)工薪層營(yíng)業(yè)面積80000平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間平日:9:30---20:30 節(jié)假日:9:00---21:00經(jīng)營(yíng)范圍服飾、皮具、化妝品、珠寶、大小家電、超市經(jīng)營(yíng)特色品類(lèi)全、檔次中下服務(wù)特色三大承諾八大服務(wù)西安開(kāi)元商城地處我市中心繁華地段—鐘鼓樓東南角，是一座具有商品配送，電子商務(wù)、超市等多種功能的大型現(xiàn)代化百貨零售商城。是西安解放集團(tuán)股份公司投資控股的子公司，注冊(cè)資本1億元人民幣，控股比例85%。開(kāi)元商城建筑面積103，000平方米，營(yíng)業(yè)面積60，000平方米，經(jīng)營(yíng)范圍為購(gòu)物、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)租賃和管理。①商品結(jié)構(gòu)化妝品美依娜多、丸美、詩(shī)芬、瑩樸、威露士、開(kāi)米、得力邦、簡(jiǎn)氏、高絲、小護(hù)士、玉麗、丁家宜、奧蘭雪、旁氏、伊絲麗、安尚秀、蝶裝、清妃、姍拉娜、大寶、曼詩(shī)貝單、羽西、歐來(lái)雅、非迪詩(shī)、美寶蓮、玉蘭油、up2u、佰草集、伊貝佳、溫雅、夢(mèng)的妮、寶麗姿、雅芳、紅地球、圣夢(mèng)、紀(jì)凡稀、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、潤(rùn)持珠寶飾品歐羅普、老店黃金、維瑪詩(shī)、周大生、老鳳祥、明牌、戴夢(mèng)得、瑞福達(dá)、央黃珠寶、曼德琳、恒生、洪福、卡瑞博家電快意通、文曲星、佳能、菲利浦、三星、松下、柯達(dá)、海信、七喜、方正、愛(ài)普生、冋方、海兒、東之、容聲、新飛、西門(mén)子、三菱、美菱、格力、美的、小天鵝、伊萊克斯、春蘭、三洋、新科、樂(lè)華、萬(wàn)利達(dá)、索尼、愛(ài)得樂(lè)、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、麗聲、奇聲、山水、北歐之聲、安橋、TCL、夏新、康佳手表飛亞達(dá)、羅梵迪諾、天王、依波、梅花、奧華仕、卡西歐、羅西尼、英納格、瓦斯針、西鐵城、勞力士、浪琴、雷達(dá)、天梭、帝、精工、天霸箱包李寧、夢(mèng)特嬌、黃冠、卡帝樂(lè)、POLO、朗力、圣大寶羅、袋鼠、啄木鳥(niǎo)、沙弛、卓凡尼?華倫天奴男裝老爺車(chē)、利郎、康柰、愛(ài)都、永新、佳龍、七彩馬、秋艷、凱撒龍、喬頓、袋鼠、鱷魚(yú)恤、百先得、古柏、喬登、九牧王、薩爾雷斯、意梵寶旗、尼諾里拉、虎都、法倫伯格、精益、七匹狼、愷撒、皮特丹頓、昂斯、雅戈?duì)?、洛茲、美?guó)蘋(píng)果、報(bào)喜鳥(niǎo)、莊吉、夏蒙、羅蒙、聯(lián)邦圣羅蘭、皇家圣寶羅、雄、威銘、班賽而、萊斯馬、威爾卡木、弗里曼、群豪、波司登、羅茜奧、龍達(dá)飛、企鵝、雄、威銘、班賽爾、萊斯馬、威而卡木、弗里曼、群豪、波司登、羅茜奧、龍達(dá)飛、企鵝、雄嬌、雪中飛、、耶亞諾、FOMOCE、金盾、希尼亞、斯得亞、黑山島、皮爾丹頓、j金萬(wàn)利、昂邁、華倫華帝、紳貴、博斯里拉、路易詩(shī)蘭、畢加索、花花公子、澳倫多蘭、圣人夢(mèng)、聚夢(mèng)、恒源祥、北極鷗、USPOLO、培羅成、翩翩君子、衫衫、金利來(lái)、圣大保羅、稀爾頓、太子龍、迪雅斯丹、李寧、耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、日高、格侖堡、第五街、威鵬、波頓

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