第八章投資性房地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)關(guān)于本章內(nèi)容的說明第一，本章不是特指房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)；第二，本章也不是指企業(yè)投資或購置房地產(chǎn)的會計核算；第三，本章的內(nèi)容是我國具體會計準(zhǔn)則之一，主要是針對企業(yè)對外出租建筑物和土地使用權(quán)（均屬不動產(chǎn)）以及持有準(zhǔn)備增值出售的土地使用權(quán)相關(guān)資產(chǎn)的規(guī)范要求；第四，本章的對外出租業(yè)務(wù)僅指經(jīng)營租賃，不包括融資租賃。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)（一）房地產(chǎn)的概念——土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。說明：土地的使用權(quán)與所有權(quán)——兩者分離（企業(yè)與個人沒有土地所有權(quán)，只有使用權(quán)）房屋的使用權(quán)與所有權(quán)——所有權(quán)和使用權(quán)可能分離與可能統(tǒng)一第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述（二）投資性房地產(chǎn)的界定1、定義：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。2、如何理解？從資產(chǎn)的持有目的：——賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之；（實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的總流入）從資產(chǎn)的持有的形式及實質(zhì)：第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述主要形式：（經(jīng)營租賃）出租建筑物出租土地使用權(quán)其實質(zhì)是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)另一種形式：持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述根據(jù)投資性房地產(chǎn)的目的和形式：第一，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)劃分上屬于非流動資產(chǎn)。第二，投資性房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)作為日常經(jīng)營活動，涉及的收入及發(fā)生的成本應(yīng)作為其他業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)成本。（不屬于計入會計利潤的利得與損失－營業(yè)外收入）第三，為了與企業(yè)自用的房地產(chǎn)加以區(qū)分，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)必須與企業(yè)自用的房地產(chǎn)加以區(qū)分，按準(zhǔn)則要求需單獨(dú)設(shè)立會計科目和單獨(dú)報表列項予以反映?！顿Y性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目1、已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的（支付土地出讓金）從租賃期開始日

以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)；承租人的再轉(zhuǎn)租方式不屬于投資性房地產(chǎn)租賃期開始日：是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（1）企業(yè)已取得，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（形成原因的說明，此種情況已較少，故本教材此類業(yè)務(wù)略去）（2）注意：按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)，即不屬于投資性房地產(chǎn)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述3、已出租的建筑物是指從租賃期開始日

以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物判斷建筑物是否屬于投資性房地產(chǎn)的注意要點(diǎn)第一，沒有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營轉(zhuǎn)租賃不屬于本章第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述第二，對于企業(yè)持有的空置建筑物與在建建筑物的說明空置建筑物：P212－213第三，企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)（如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)）。但所提供的相關(guān)服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目1、自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營而持有的房地產(chǎn)，適用4號固定資產(chǎn)和6號無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。2、作為存貨的房地產(chǎn)，適用1號存貨準(zhǔn)則；對外銷售的收入適用14號收入準(zhǔn)則?！ǔＶ阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述3、一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。否則不應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件——投資性房地產(chǎn)在符合定義的前提下，同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。注意：確認(rèn)時點(diǎn)的說明第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式（一）成本計量模式——通常采用（二）公允價值計量模式限定的適用條件：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允