UPCS南京協(xié)眾財富廣場項目商業(yè)定位

謹呈：南京協(xié)眾集團房地產(chǎn)開發(fā)“協(xié)眾財富廣場〞商業(yè)定位

〔討論稿〕PARTⅠ市場篇PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議工程位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學院站，交通便利，但目前商業(yè)氣氛不濃。從規(guī)劃看，本工程周邊未來居住人口9.76萬人，大學生數(shù)量將到達近20萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好南京江寧大學城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學生人口規(guī)模為13.05萬人，居住人口規(guī)模為9.76萬人?？?cè)丝谝?guī)模為22.59萬人。由大學城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤效勞區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學城狹義地講她僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學已經(jīng)有近10萬人入住。一般也把將軍山的河海大學，南京航空航天大學和正德學院還有九龍湖邊的東南大學同時歸為江寧大學城。上述四校的學生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩碇v，江寧大學城已經(jīng)有14所大學超過15萬大學生入駐，同時還有4所大學準備入駐。南京工程學院金陵科技學院曉莊師范海事學院醫(yī)科大學藥科大學江蘇經(jīng)貿(mào)學院中國傳媒大學本案從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接自駕車線路：龍眠大道、天元路、機場高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學院站公交線路：安廣線、區(qū)內(nèi)19路〔盛科線〕、區(qū)內(nèi)3路〔江寧〕、區(qū)內(nèi)6路〔江寧〕本案交通通達性極佳，可實現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對接，可對周邊居住人群形成商業(yè)消費吸引。大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善本案文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：樂活時尚街區(qū)：建筑面積約3萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。文鼎廣場：建筑面積6.5萬平方米，兼具購物、餐飲、娛樂、效勞、賓館、辦公等功能，效勞于大學城附近居民及師生的一站式、復合型區(qū)域商業(yè)中心。江寧體育中心綜合而言，本案目前周邊商業(yè)氣氛不佳，但借助交通及未來規(guī)劃帶來的開展機遇，我們認為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的開展空間，但需在工程定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競爭力，從而吸引更多的消費客群。PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議江寧板塊2021年共上市18萬平方商業(yè)房源，成交27.萬平方，成交均價受個案影響呈上揚態(tài)勢，江寧商業(yè)市場表現(xiàn)良好。09年1季度新上市房源較少，成交量與去年同期相比回落明顯08、09年江寧商業(yè)供給主要在科學園和祿口秣陵片區(qū)，從銷售情況看，東山鎮(zhèn)、科學園及祿口秣陵片區(qū)銷售量較大，科學園片區(qū)供需根本平衡，是江寧未來商業(yè)重點開展區(qū)域08年來江寧上市商業(yè)產(chǎn)品以70平方以下小戶型為主，其中40平方以下約占總戶數(shù)的73.8%PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議整體來看，科學園板塊區(qū)域開展較晚，周邊居住人口較少，商業(yè)配套尚在逐步完善中板塊商業(yè)市場特征在售項目岔路口岔路口緊鄰秦淮區(qū)，是江寧通往南京主城的大門，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。住宅市場的發(fā)展是其商業(yè)快速發(fā)展的主要誘因，由于該片區(qū)并非江寧板塊商業(yè)中心，其商業(yè)輻射半徑僅為岔路口片區(qū)。由于其地理位置上的優(yōu)勢，商業(yè)較江寧其他片區(qū)相比（東山鎮(zhèn)除外）具有很大的優(yōu)越性，商業(yè)投資需求一度極其旺盛。目前，區(qū)域內(nèi)多個大型商業(yè)項目已經(jīng)交付使用，如武夷商城、中馳商都、盈家春天等。左鄰右里東山該片區(qū)為江寧老縣城的中心，也是江寧板塊區(qū)域商業(yè)中心，具有完善、齊全的商業(yè)設施，大型商業(yè)較為集中。目前周圍商業(yè)配套已初具規(guī)模，擁有東山步行街、女人街、電子一條街等多條專業(yè)化的商業(yè)街，同時還有世紀聯(lián)華超市、上元家電和蘇寧電器等一系列知名商業(yè)集團進入，是商家必爭之地。該片區(qū)商業(yè)去化速度較快，投資前景十分看好。黃金海岸廣場東山步行街華意泰富國際花園嘉順時代廣場科學園由于該板塊屬于一個全新的板塊，商業(yè)尚未正式起步，目前區(qū)域內(nèi)樓盤僅有市政天元城以及萊茵達路沿線的沿街底商在經(jīng)營，但整體經(jīng)營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營，這需要依托后期整個科學園的發(fā)展。義烏小商品城天景山商業(yè)中心潭橋商業(yè)街翠屏山三山板塊是別墅集中區(qū)，其別墅多作為第一居所，加上附近有多個成熟小區(qū)，區(qū)域形象較好，人口密度相對較大，人口素質(zhì)也相對較高，板塊對于高檔商業(yè)存在較大需求，目前，板塊內(nèi)大型集中型商業(yè)起步不久，托樂嘉商業(yè)街1期仍在銷售中，后期仍有較大體量待售。托樂嘉商業(yè)街百家湖江寧區(qū)規(guī)劃局的《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中將百家湖商業(yè)區(qū)列為了主要商業(yè)網(wǎng)點之一；同曦在2007年開始逐步規(guī)劃的同曦國際廣場、新貴之都、大都會購物中心更表明了江寧區(qū)政府完全是按照“江寧地區(qū)名片”的定位來打造一個全新的百家湖。目前，百家湖商業(yè)的后續(xù)供應量已達18.9萬平米，超過了科學園片區(qū)，市場后續(xù)發(fā)展?jié)摿薮?。同曦國際廣場新貴之都大都會購物中心鳳凰港商貿(mào)城祿口祿口內(nèi)空港工業(yè)區(qū)、南京國際小商品城、南京義烏小商品城等商品大市場的開發(fā)與經(jīng)營將為祿口板塊導入大量外來人口，從而間接促進板塊住宅及商業(yè)市場的繁榮，該板塊目前中小型零售商業(yè)較為缺乏，區(qū)域商業(yè)供應僅以小區(qū)底商為主..南京國際小商品城中南汽車港百利華府小區(qū)底商現(xiàn)階段，江寧分為東山鎮(zhèn)、岔路口、百家湖勝太路、天景山義烏小商品城周邊四個主要商圈開發(fā)區(qū)勝太路商圈—交通通達性好，便于人流聚集；周邊社區(qū)密集，對商圈商業(yè)形成有力支撐業(yè)態(tài)：商圈業(yè)態(tài)以中高檔餐飲為主。經(jīng)營面積多在500㎡以上。經(jīng)營狀況：較好消費人群：以東山及開發(fā)區(qū)當?shù)鼐用駷橹?，包括局部南京區(qū)域消費者。分析：商圈餐飲類商業(yè)的成功主要因素有以下幾點：1.工程周邊交通的通達性。商在勝太路緊鄰將軍大道，且與東山老城區(qū)的交通也比較方便。可以吸引到江寧東山老城區(qū)及南京城區(qū)的消費者。2.工程周邊高檔社區(qū)、大型企業(yè)、政府機關較多，對商圈商業(yè)有一定的支撐。商圈分析同曦假日百貨——通達性較好；江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，假日百貨有效填補，但百貨附帶的商業(yè)街管理不善，檔次太低，與假日百貨及周邊環(huán)境格格不入，成為規(guī)劃敗筆經(jīng)營業(yè)態(tài)目前以同曦假日百貨商場及局部商業(yè)街組成。同曦假日百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)為綜合性百貨商場，業(yè)態(tài)以化裝品、鞋包、服裝為主。商業(yè)街以餐飲、美容等社區(qū)商業(yè)為主要業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次同曦假日百貨定位中檔，商業(yè)街檔次較低。經(jīng)營狀況目前同曦假日百貨經(jīng)營狀況良好，商業(yè)街局部狀況較差，空置率較高。客群主要來源東山及周邊江寧大學城三山、百家湖片區(qū)支撐條件江寧中高端綜合百貨業(yè)態(tài)缺失，假日百貨有效的填補了空缺良好的通達性、公共交通開通班車導入大量客流岔路口商圈——具有先天區(qū)位優(yōu)勢，通達性較好，周邊人口密集，對零售、小百貨等生活配套性商業(yè)形成有力支撐經(jīng)營業(yè)態(tài)以超市、餐飲、銀行、美容美發(fā)、網(wǎng)吧等效勞于周邊居民的社區(qū)商業(yè)為主。經(jīng)營檔次周邊商業(yè)經(jīng)營檔次以中低端為主經(jīng)營狀況商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營狀況良好，商鋪根本無空置，整體商業(yè)氣氛良好?？腿褐饕獊碓瓷倘?nèi)住宅小區(qū)居民周邊大學生支撐條件人口密集。周邊眾多小區(qū)入住率高，存在大量消費人群，為商業(yè)開展提供了有力的支撐?，F(xiàn)常住人口約5萬人。交通通達性佳，距主城直線距離短。商圈分析PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議由于板塊屬于新興起板塊，周邊住宅工程啟動時間較短，整體商業(yè)配套尚未正式啟步。板塊商來主要集中在天元路沿線，整體經(jīng)營檔次不高，以水電、日雜、小餐飲等業(yè)態(tài)為主，而其他樓盤商鋪尚未經(jīng)營。“仿佛深居荒郊野外，吃喝不便，沒有娛樂，逛街沒去處。〞是生活在大學城的學生及居民的生活現(xiàn)狀，附近20多萬大學生及局部當?shù)鼐用裣M需求無法就近釋放。大學城商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀：未來片區(qū)大型商業(yè)配套較多，商業(yè)競爭將日趨劇烈，但目前商業(yè)氣氛不佳江寧大學城密集的人口與目前匱乏的商業(yè)配套行成了鮮明比照，密集的人口直接形成商業(yè)需求，更推動了房地產(chǎn)、交通、效勞業(yè)等產(chǎn)業(yè)及市政配套設施的建設，促進了地區(qū)商業(yè)開展。片區(qū)具備形成大型商圈的必要條件。區(qū)縣/街道總?cè)丝?人)總面積（平方千米）人口密度（人/平方千米）南京市區(qū)50122814723.071061江寧區(qū)7831061572.88498大學城3000003010000東山商業(yè)中心與南京市及江寧區(qū)人口密度比照列表區(qū)域人口狀況：大學城高校云集，目前片區(qū)在校大學生已超過20萬，隨著片區(qū)商品房交付入住，未來人口將到達30萬，人口密度遠高于江寧區(qū)及南京市平均水平。2021年以來,江寧大學城整體商業(yè)市場供給時斷時續(xù)，在受到供給量少及市場環(huán)境不濟的雙重影響,商業(yè)去化量處于低位，片區(qū)商業(yè)市場尚未被激活。商業(yè)供銷情況區(qū)域價格水平：從價格來看，自2007年至今，科學園商業(yè)成交均價受市場環(huán)境影響較大，價格下浮較為明顯。PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議項目名稱售價單價（元/㎡）成交均價（元/㎡）主力總價空置率租售形式租金（含公攤）文鼎廣場/下半年開盤銷售//2010年開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營近期公開義烏小商品城B區(qū)尾房均價1.1-1.2萬/50-60萬30%可租可售，自主經(jīng)營1.1-2元/平方·天左右天景山商業(yè)中心在售房均為沿湖山路商鋪，一層均價8000，二層均價60005347（累計均價）220萬20%銷售，自主經(jīng)營1.5元/平方·天左右樂活時尚街區(qū)面積20-200平方，主力面積30-50平方8500起，均價12009年9月開業(yè)銷售，統(tǒng)一招商或自主經(jīng)營對外報價6元/平方·天根據(jù)行業(yè)不同，有不同的收取方式，具體方案暫時尚未確定。溫州商業(yè)街目前沿街門面20000元/平方以上，內(nèi)鋪均價12000元/平方，二樓均價9000元/平方。896248萬未交付銷售，開發(fā)商統(tǒng)一返租/科學園片區(qū)商業(yè)目前以大規(guī)模批發(fā)零售型商業(yè)廣場為主，根本無在售社區(qū)底商，由于整體商業(yè)氣氛不濃，科學園片區(qū)已開業(yè)商業(yè)工程經(jīng)營狀況普遍不佳。片區(qū)待營業(yè)的后續(xù)商業(yè)體量較大。表：工程周邊集中型商業(yè)銷售情況天景山商業(yè)中心地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路999號用地：23333.34平米總建：30729平方米容積率：0.92工程規(guī)劃：工程由天景山小區(qū)沿天元路和湖山路的八幢商業(yè)樓組成。產(chǎn)品特征：工程由底層復式商業(yè)及少量平層商業(yè)組成，目前底層多為復式商業(yè)，8號樓2、3、4層為平層商業(yè)。復式商鋪底層層高4.3M，均價8000元/平方；二層平層商鋪均價6000。商業(yè)現(xiàn)狀：目前沿天元路門面已全部營業(yè)，業(yè)態(tài)以餐飲、超市、銀行等居民生活配套為主。目前經(jīng)營情況良好。個案分析工程商業(yè)局部由位于工程沿天元大道和湖山路方向的八棟商業(yè)樓組成，目前2、3、4、5、7、8六棟已于2021年5月入網(wǎng)上市。其中2、3、4、5棟房源已根本售罄。在售商業(yè)房源以復式商業(yè)為主，共42套，現(xiàn)售出34套。平層商鋪主要分布在八棟，共75套，現(xiàn)售出52套，目前1層商業(yè)銷售情況較好，銷售率達96%。樓層面積供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售率1-2164-1668337.50%226-274131292.31%260-40010990.00%460-47744100.00%631-71544100.00%797-8073266.67%137-711212100.00%100-204282796.43%238-26533100.00%391-6963266.67%2454-5604250.00%673-870400.00%1259-1470200.00%3101-342200.00%528-6965240.00%1010-16036116.67%4408-6996350.00%合計1178673.50%天景山商業(yè)中心本案VS天景山商業(yè)中心競爭力解讀：產(chǎn)品亮點：有大型小區(qū)——天景山小區(qū)眾多居民作為客群支撐，周邊商業(yè)氣氛漸起。產(chǎn)品弱點：商業(yè)沒有整體規(guī)劃，整體形象一般。競爭策略該工程商業(yè)業(yè)態(tài)以周邊小區(qū)日常生活配套為主，輻射范圍小，對本工程影響較小，不形成正面競爭。本案需密切關注此處商業(yè)的動態(tài)，在推廣宣傳中借助其商業(yè)氣氛，提升本案周邊商業(yè)氣氛。義烏小商品市場地址：江寧區(qū)科學園天元路452號用地：13萬平米總建：20萬平方米容積率：1.5經(jīng)營業(yè)態(tài)：工程以浙江商品交易為主，融品牌批發(fā)，主題購物，商務辦公，酒店公寓四大組成局部，集文化、購物、休閑、娛樂餐飲、商住等于一體的大型浙江商品集散地。銷售均價：目前B區(qū)剩余40-50平方商鋪均價萬。租金水平：1-2元/平方·天左右客群：以大學城學生為主，此外還包括局部江寧東山老城區(qū)、開發(fā)區(qū)的消費者及少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客群商業(yè)現(xiàn)狀：工程根本在營業(yè)，經(jīng)營狀況一般，由于客群以學生為主，工作日期間人氣較淡。此外小吃、日用類商業(yè)經(jīng)營況狀較好，而建材裝飾等并非以學生為客群的商業(yè)經(jīng)營較差。個案分析義烏小商品城本案VS義烏小商品城競爭力解讀：產(chǎn)品亮點：工程體量大，經(jīng)營品種齊全，周邊交通方便，輻射范圍廣。產(chǎn)品弱點：工程由于經(jīng)營種類多，內(nèi)部布局顯的雜亂。局部業(yè)態(tài)對于片區(qū)客群針對性不強。競爭策略該工程以大型批發(fā)為主，多為日用產(chǎn)品，以低價吸引學生客群；本案從業(yè)態(tài)上提升工程檔次，與之形成錯位競爭，以餐飲休閑娛樂主題吸引周邊學生客群。樂活時尚街區(qū)地址：江寧區(qū)科學園天元路452號用地：2.7萬平米總建：3萬平方米容積率：1.5工程規(guī)劃：工程總占地面積40畝，建筑規(guī)劃面積約3萬平米，綠地面積35％，建筑的高度為地上3層，地下1層，由商鋪和商住兩用公寓組成。商鋪戶型面積面積20-200平方，主力面積30-50平方。銷售均價：8500起，一樓均價15000，二樓均價10000。租金水平：租金可能根據(jù)行業(yè)不同安面積或返點兩種方式進行收取。標準尚未確定。經(jīng)營業(yè)態(tài)：以為大學生效勞的購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。租售形式：工程可租可售，業(yè)主可自主經(jīng)營，可委托代租。商業(yè)現(xiàn)狀：目前正在銷售以及對已售出產(chǎn)品進行招商，預計9月正式經(jīng)業(yè)。個案分析樂活時尚街區(qū)本案VS樂活時尚街區(qū)競爭力解讀：工程亮點：工程體量較大，客群定位明確，專業(yè)商管公司管理，整體形象較好。工程弱點：工程地段較偏，距離地鐵較遠，通達性差。競爭策略該工程業(yè)態(tài)以整體經(jīng)營的服裝、餐飲為主，消費檔次中等，主要為學生效勞；本案可利用地段的優(yōu)勢及錯位的產(chǎn)品與其競爭。文鼎廣場地址：江寧大學城體育中心東側(cè)格致路99號用地：4.67萬平米總建：6.5萬平方米工程規(guī)劃：工程一期500余套30－60平方米小體量商鋪，由7幢2－3層高單體樓組成，挑高7米的首層商鋪圍合成曲折往復的內(nèi)街體系，二三層利用“室內(nèi)透天過廊〞串起層高3.5米的小商鋪MALL，得房率超過90％。2021年開業(yè)。產(chǎn)品特征：工程對經(jīng)營種類進行分區(qū)，一層商鋪層高7米，面積50平方左右，2-3層層高3.5米，面積30-40平方。租售形式、價格：工程商鋪可租可售，自行經(jīng)營。今年下半年正式推出銷售房源，售價未定。經(jīng)營業(yè)態(tài)：兼?zhèn)洹百徫?、餐飲、娛樂、效勞、賓館、辦公〞等功能商業(yè)現(xiàn)狀：目前工程正在主體結(jié)構(gòu)施工，預計2021年開業(yè)個案分析文鼎廣場本案VS文鼎廣場競爭力解讀：工程亮點：6.5萬平方的超大體量，規(guī)劃中經(jīng)營業(yè)態(tài)根本含蓋各種學生所需的商業(yè)業(yè)態(tài)。工程弱點：目前尚未正式啟動。競爭策略該工程地段與本工程類似，體量遠大于本工程。所以本工程應盡量與其業(yè)態(tài)產(chǎn)生錯位，以互補的方式與其共贏。此外本工程交通便利性優(yōu)于該工程。溫州商業(yè)街地址：江寧區(qū)東新南路用地：11萬平米總建：24萬平方米容積率：1.75工程規(guī)劃：溫州商業(yè)街工程為一條街整體開發(fā)，南北全長980米，街寬31米。占地面積11萬平方米，建筑面積24萬平方米，分為A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能區(qū)，其中A、B、D、E為大型超市、百貨、餐飲、家電商場，C、K為高尚住宅區(qū)，F(xiàn)高級商務大樓，同時配有大型停車場，是一條集休閑、購物、娛樂、餐飲、居住于一體的大型商業(yè)街。產(chǎn)品特征：裙樓1-4層商業(yè)，主力面積20-40平方。銷售價格：目前沿街門面20000元/平方以上，內(nèi)鋪均價12000元/平方，二樓均價9000元/平方。經(jīng)營形式：對外銷售，開發(fā)商統(tǒng)一對外招租，返租。個案分析溫州商業(yè)街本案VS溫州商業(yè)街競爭力解讀：工程亮點：24萬平方的超大體量，緊靠東山鎮(zhèn)商圈核心區(qū)域，周邊人流量大。工程弱點：目前尚未正式啟動。競爭策略該工程與本工程不在同一板塊，但價格與銷售形式本板塊商業(yè)工程比較接近，勢必會對本工程客群產(chǎn)生分流；故此，本案須在價格策略上進行針對性的調(diào)整。匯金九龍商業(yè)街地址：開發(fā)區(qū)誠信大道以北，殷華街以西，誠信大道和雙龍大道的交匯處用地：23333.34平米總建：37711平方米，地上32660平方米〔其中商業(yè)建筑面積：21276平方米;公寓建筑面積：11264平方米〕容積率：1.4工程規(guī)劃：7幢商業(yè)旺鋪和1幢酒店式公寓組成。商業(yè)街共有六個入口，設有四大風情廣場，230米綠色生態(tài)內(nèi)街，移步異景，獨享綠色購物空間。二樓并有獨特的空中環(huán)廊設計，戶戶臨街，串聯(lián)通達八方，四部自動手扶電梯，更顯便捷。臨誠信大道的2幢旺鋪為四層設計，其余5幢為二層設計。產(chǎn)品特征：8號樓酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)70年。商業(yè)樓一層高4.2米，二層高5.9米，其余層高3.6米個案分析314誠信大道雙龍大道在售工程商業(yè)局部位于工程沿誠信大道和殷華路方向的七棟商業(yè)樓組成的集中型商業(yè)區(qū)。目前上市1、3、4三棟，2021年9月入網(wǎng)。1棟為4層結(jié)構(gòu)設計，3、4棟為2層設計。一層層高4.2米，二層5.9米，三四層3.6米。工程一層復式商鋪以238-268平方為主，1-4層單層商鋪中，29-34及59-62平方供給量較大。工程目前推出138套商鋪，已去化91套房源。工程一層均價15000元/平米，二層均價11000元/平米。三四層整體出售，價格面談。棟號入市時間樓層面積供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售率7

20080906

1

190-26899100.00%40-4212758.33%6211100.00%2

49100.00%30-3313538.46%3、437-624646100.00%3

1

238-2685120.00%149100.00%39-4066100.00%230-326233.33%4

131-33262180.77%260-611218.33%合計

1389971.74%匯金九龍商業(yè)街本案VS匯金九龍商業(yè)街競爭力解讀：工程亮點：該工程位于江寧開發(fā)區(qū)，片區(qū)已漸成熟，目前入住人口多，商業(yè)氣氛較濃。工程弱點：工程內(nèi)街形式商鋪對商業(yè)管理要求較高。競爭策略該工程與本工程不在同一板塊，但其銷售價格與本板塊商業(yè)均價接近，將與本工程產(chǎn)生分流競爭。PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議仙林周邊配套商業(yè)目前仙林片區(qū)主要商業(yè)配套是來自大成名店、康橋圣菲商業(yè)街和亞東城商業(yè)步行街三個工程，及局部老小區(qū)周邊配套商業(yè)。由于開發(fā)時間較長，前期住宅工程已有較多業(yè)主入住，中高檔高業(yè)氣氛正逐步行成，新建成小區(qū)商業(yè)正以周邊居民為客群，向中高檔開展。但目前學生仍是仙林商業(yè)的主要消費客群，商業(yè)形態(tài)以學生需求基點。大成名店亞東城商業(yè)步行街康橋圣菲商業(yè)街大成名店地址：棲霞區(qū)仙林大學城文苑路108號工程規(guī)劃：工程位于亞東地區(qū)，共六層，地上四層，地下兩層，全部為商鋪，面積從25—200平方米不等。工程為該地區(qū)唯一商業(yè)工程，定位客戶群主要為周邊9所大學、12萬學生，市場前景受到投資者關注。。銷售均價：06年均價23000元/平方。租金水平：4.5元/平方·天左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：樓下負二層，作為停車場，負一層作為美食休閑廣場，一、二層是時尚精品層，主營服裝、飾品。三、四樓是時尚娛樂層，以網(wǎng)吧、KTV為主?？腿海阂源髮W城學生為主要客群康橋圣菲地址：仙林大學城中心區(qū)總建：2.4萬平方米，其中商業(yè)5.5萬平方容積率：1工程規(guī)劃：康橋圣菲商業(yè)街位于工程沿文范路沿線，由四幢酒店式公寓底層6米挑高商業(yè)組成。銷售均價：均價25000元/平方左右。租金水平：3元/平方·天左右經(jīng)營業(yè)態(tài)：以餐飲、KTV、飾品、文印等業(yè)態(tài)為主?？腿海和瑫r針對周邊業(yè)主和在校學生。入駐率：90%PARTⅠ市場篇工程根本資源分析江寧商業(yè)市場宏觀概況大學城主要商圈分析東山重要商業(yè)分析江寧主要商業(yè)案例借鑒仙林大學城商業(yè)市場結(jié)論與建議——江寧商圈開展特征帶來的思考目前商圈形成主要有以下特點：東山：江寧老的商業(yè)中心，人口非常密集，各項配套非常完善；百家湖勝太路：產(chǎn)品定位與江寧商業(yè)形成錯位，整體商業(yè)定位較高，管理較為標準，交通的便利吸納了大量江寧其它區(qū)域消費客群；岔路口商圈：配套型商業(yè)，主要效勞當?shù)匦^(qū)居民；義烏小商品城：工程規(guī)模大，業(yè)態(tài)非常豐富，主要針對學生及周邊居民，工程整體形象一般。本案規(guī)模不大，區(qū)域開展較慢，難以對區(qū)域外客群形成聚集效應，因此本案針對客群將主要是科學園區(qū)域，可在利用交通便利的根底上、通過與義烏小商品城的錯位競爭吸引目標客群消費.——大學城商業(yè)開展特征帶來的思考本案所在大學城：商業(yè)開展起步較晚，競爭劇烈，但后續(xù)隨著人口的不斷增加商業(yè)潛力較大；仙林大學城：開展較早，針對學生的商業(yè)最早出現(xiàn)，目前隨著小區(qū)入住人口的增多，中高端配套型商業(yè)在不斷增多。本案周邊商業(yè)開展起點雖晚，但規(guī)模較大，這有利于區(qū)域商圈的形成與開展，本案可借助區(qū)域開展機遇通過與周邊商業(yè)的錯位定位提高綜合競爭力。PARTⅡ分析定位篇PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位工程位于大學城核心區(qū)域，緊鄰地鐵一號線南延線海事學院站，交通便利，但目前商業(yè)氣氛不濃。從規(guī)劃看，本工程周邊未來居住人口9.76萬人，大學生數(shù)量將到達近20萬人，這些為本案商業(yè)的開發(fā)帶來利好。南京江寧大學城規(guī)劃用地總規(guī)模為23.84平方公里，規(guī)劃容納的學生人口規(guī)模為13.05萬人，居住人口規(guī)模為9.76萬人。總?cè)丝谝?guī)模為22.59萬人。由大學城集中區(qū)、資源共享區(qū)和后勤效勞區(qū)三大功能區(qū)組成。江寧大學城狹義地講，僅包括方山周圍27平方公里由江寧區(qū)政府2002年規(guī)劃的江寧大學城。她在南京市的東南面方山周圍，距市中心約35公里左右。目前有12所大學已經(jīng)簽約入住。其中有10所大學已經(jīng)有近10萬人入住。一般也把將軍山的河海大學，南京航空航天大學和正德學院還有九龍湖邊的東南大學同時歸為江寧大學城。上述四校的學生都已經(jīng)正式入住江寧校區(qū)?？偟膩碇v，江寧大學城已經(jīng)有14所大學超過15萬大學生入駐，同時還有4所大學準備入駐。南京工程學院金陵科技學院曉莊師范海事學院醫(yī)科大學中國藥科大學江蘇經(jīng)貿(mào)學院中國傳媒大學本案南京交通學院從交通環(huán)境看，本案所在大學城交通通達性較佳，公交、地鐵、高速可實現(xiàn)與東山鎮(zhèn)、主城、機場的快速連接。自駕車線路：龍眠大道、天元路、機場高速、寧杭高速地鐵線路：地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學院站公交線路：安廣線、區(qū)內(nèi)19路〔盛科線〕、區(qū)內(nèi)3路〔江寧〕、區(qū)內(nèi)6路〔江寧〕本案交通通達性極佳，可實現(xiàn)與江寧東山鎮(zhèn)及主城的快速對接，可對周邊居住人群形成商業(yè)消費吸引。大學城資源共享區(qū)位于大學城規(guī)劃用地的中部，是由龍眠大道與知行路之間圍合的狹長帶形地區(qū)，該地區(qū)未來配套將非常完善。本案文體配套：江寧體育中心商業(yè)配套：樂活時尚街區(qū)：建筑面積約3萬平米，是集購物、娛樂、餐飲、旅館、文化等功能為一體的一站式大學城商業(yè)步行街。建成后將大大改善區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。文鼎廣場：建筑面積6.5萬平方米，兼具購物、餐飲、娛樂、效勞、賓館、辦公等功能，效勞于大學城附近居民及師生的一站式、復合型區(qū)域商業(yè)中心。江寧體育中心綜上所述，本案雖然目前周邊商業(yè)氣氛不佳，但借助交通的完善及未來規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，將未本案帶來廣闊的商業(yè)開展機遇；故此，我們認為本案商業(yè)產(chǎn)品具有較大的開展空間，但由于所處競爭環(huán)境較為嚴峻，如果要在眾多競爭者中脫穎而出，就需在工程定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃上提高產(chǎn)品競爭力，從而吸引準確的目標客群。PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位規(guī)模優(yōu)勢本案所屬江寧大學城板塊，規(guī)劃商業(yè)面積超過30萬方，借助大學城商業(yè)的整體開展，對工程的商業(yè)開展有一定的推動作用；本案總建筑面積14萬方，屬于大規(guī)模綜合性社區(qū)，其中商業(yè)局部2.8萬方，將依托社區(qū)規(guī)模向外輻射開展。區(qū)位優(yōu)勢本案緊臨大學城主干道龍眠大道，周邊高校、住區(qū)以及配套集中，位于江寧大學城板塊核心區(qū)域。交通優(yōu)勢本案距離地鐵1號線南沿線海事職業(yè)技術(shù)學院站僅三分鐘路程，周邊道路通達性較好，可快速到達江寧各處及主城。品牌優(yōu)勢本案商業(yè)局部擬引入KFC和華潤蘇果，借助他們的品牌號召力將加快帶動本案整體商業(yè)的開展和成熟。本案自身酒店公寓局部，將引入格林豪泰作為酒店經(jīng)營參謀，借助其品牌效應也能帶動裙樓底商的開展。優(yōu)勢〔Strengths〕分析劣勢〔Weaknesses〕分析商業(yè)氣氛劣勢本案所處區(qū)域，目前商業(yè)雖然有規(guī)劃，但大多處于建設階段，整體商業(yè)非為不佳。消費市場劣勢本案周圍小區(qū)大多尚未有居民入住，單憑大學生的消費能力，目前還無法支撐商業(yè)的運營。前期形象劣勢由于協(xié)眾雅居B地塊住宅已交付，小區(qū)整體形象不佳，檔次不高，對本案商業(yè)價格的突破將有所影響，可以通過后期定位和招商進行彌補。產(chǎn)品劣勢本案11號樓一、二層連賣，面積較大，以至總價較高，增加一定的銷售難度。本案11號樓一層樓梯及洗手間占用面積較多，以至可使用面積減少，有一定的銷售抗性；可通過后期的產(chǎn)品改造進行調(diào)整；本案11號樓二層東西兩側(cè)商鋪不連接，難以引入規(guī)模化商業(yè)；可通過后期商鋪再劃分進行調(diào)整；區(qū)域開展機遇江寧區(qū)作為南京市政府重點打造的新區(qū)，綜合實力不斷增加，城市化進程迅猛，未來開展?jié)摿︼@著。江寧大學城作為開展重點，20多萬人口的遷入，未來商業(yè)配套具有巨大的市場開展?jié)摿Α＝瓕巺^(qū)開展不斷加快，使未來本案地塊周邊現(xiàn)狀可以得到徹底改善，商業(yè)氣氛即將形成?？腿簷C遇隨著江寧區(qū)域市場開展，本地居民人均收入增加，其消費力不斷升級，為本案商業(yè)帶來更多的終端消費群和投資客群。江寧擁有強大產(chǎn)業(yè)支撐，將傾力打造電子信息、汽車、電力設備、新能源、軟件、現(xiàn)代物流和航空七大特色主導產(chǎn)業(yè)集群，江寧目前已聚集的國際國內(nèi)大中型企業(yè)，這也為江寧帶來大批擁有穩(wěn)定消費能力的從業(yè)人員。工程周邊高校林立，且周邊社區(qū)將在2021年迎來入住頂峰將會為本案商業(yè)帶來良好的根底消費群；隨著地鐵的開通，本案客群將進一步擴大，向城中南區(qū)域輻射。時機〔Opportunities〕分析威脅〔Threats〕分析區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅目前工程周邊商業(yè)體量較大，且經(jīng)營狀況尚不明朗，將影響購置者、投資者、以及經(jīng)營者的信心。江寧商業(yè)市場總體已呈現(xiàn)供大與求，未來還將有新增商業(yè)工程推出，市場競爭更加劇烈。政策威脅國家宏觀調(diào)控對商業(yè)工程影響明顯，50%的首付比例，對商業(yè)買家的資金要求較高，五成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。復合型產(chǎn)品運作難度本案為商業(yè)、住宅復合型產(chǎn)品，要到達商業(yè)、住宅的共榮，這加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。SWOT總結(jié)及應對策略充分強化工程優(yōu)勢深度挖掘工程潛力提高工程競爭力通過自身打造和產(chǎn)品改造，弱化抗性，進而轉(zhuǎn)化為競爭力適應環(huán)境，消化威脅策略調(diào)整，轉(zhuǎn)化不利因素放大、挖掘核心區(qū)域地鐵商鋪強大商業(yè)品牌優(yōu)勢區(qū)域開展及市場需求20萬人口的消費保障弱化、彌補商業(yè)氣氛不佳產(chǎn)品劣勢區(qū)域市場的競爭政策的不利強化優(yōu)勢，利用機遇，彌補劣勢，弱化威脅優(yōu)勢與時機劣勢與威脅

優(yōu)勢機會點可利用的資源，以及市場契機發(fā)展方向核心區(qū)域地鐵商鋪大學城核心區(qū)域距離地鐵三分鐘路程，真正地鐵商鋪強調(diào)大學城未來發(fā)展遠景，提升核心區(qū)域商業(yè)價值；充分利用地鐵資源，塑造地鐵物業(yè)形象；強大商業(yè)品牌優(yōu)勢KFC進駐華潤蘇果進駐格林豪泰顧問充分強調(diào)大品牌進駐充分利用規(guī)劃商業(yè)，增加項目亮點，提升區(qū)域配套檔次20萬人口的消費保障大學城眾多高校學生、教師周邊小區(qū)2010年將有大量人口入住針對目標客群的特點，抓準客戶心理，進行相適應的業(yè)態(tài)定位及劃分。區(qū)域發(fā)展及市場需求政府規(guī)劃帶來的商業(yè)環(huán)境改善和發(fā)展江寧區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬傻木哂蟹€(wěn)定消費能力的消費圈層大學城板塊對于商業(yè)配套有需求抓住區(qū)域發(fā)展趨勢，提升商業(yè)價值通過產(chǎn)品改造迎合客群需求，提升競爭力結(jié)論：強化大學城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢，提升工程競爭力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升工程與消費群的契合度。針對優(yōu)勢與時機的開展策略劣勢威脅點需要解決的問題解決方法商業(yè)氛圍不佳周邊商業(yè)集中但均尚未經(jīng)營周邊入住率不高，未形成穩(wěn)定消費群學生客群不足以支撐商業(yè)的發(fā)展隨著周邊商業(yè)的發(fā)展和人口的入住，情況將得到逐步改善引入大品牌，借其知名度帶動本案商業(yè)銷售產(chǎn)品劣勢11號樓區(qū)域分割及總價有一定抗性通過產(chǎn)品改造優(yōu)化產(chǎn)品通過再分割減少總價抗性通過準確商業(yè)定位合理布局區(qū)域市場競爭江寧整體商業(yè)供大于求，將會對本案出現(xiàn)板塊分流；項目周邊規(guī)模商業(yè)較多，將會與我們形成直面競爭；強調(diào)大學城未來商業(yè)價值，以板塊潛力增值吸引客戶通過自身商業(yè)定位，與周邊商業(yè)形成差異化政策的不利對于商業(yè)客戶，5成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。通過銷售策略的調(diào)整將產(chǎn)品定位成投資性物業(yè)，通過返利手段降低首付，強化投資價值結(jié)論：將產(chǎn)品改造成與市場需求高度吻合的形式，來提升工程競爭力，擴大客群來源；通過打造投資產(chǎn)品，制定相應銷售策略，提升工程投資價值。針對劣勢與威脅的解決策略工程開展方向總結(jié)強化大學城核心、地鐵商鋪概念；借助大品牌優(yōu)勢，提升工程競爭力；通過商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分提升工程與消費群的契合度。將產(chǎn)品改造成與市場需求高度吻合的形式，來提升工程競爭力，擴大客群來源；通過打造投資產(chǎn)品，制定相應銷售策略，提升工程投資價值。PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位模式本商業(yè)業(yè)態(tài)定位主要根據(jù)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、城市規(guī)劃以及潛在客戶的需求進行商業(yè)定位。商業(yè)業(yè)態(tài)城市規(guī)劃影響商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀潛在客戶投資者經(jīng)營者消費者邏輯推導城市規(guī)劃影響——本案所在區(qū)域是江寧商圈開展的重點江寧商圈目前主要以勝太路、同曦百貨、岔路口及義烏小商品城、天景山商業(yè)為主；本案所在大學城商圈主要以文鼎廣場、樂活街區(qū)、大學生商貿(mào)城以及本案為主；大學城商圈作為大學城重要配套，成為未來江寧商業(yè)規(guī)劃重點。商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀——本案所處科學園板塊開展較晚，周邊居住人口較少，商業(yè)配套尚在完善，整體經(jīng)營檔次不高，以大型批發(fā)市場、中低端零散商業(yè)為主，缺乏特色餐飲、休閑娛樂等消費場所。義烏小商品城評價：大型批發(fā)市場，業(yè)態(tài)業(yè)種全面，同一經(jīng)營管理，缺乏中高端消費。天景山商業(yè)中心評價：零散臨街商鋪，主要以社區(qū)效勞類業(yè)態(tài)為主，餐飲、網(wǎng)吧、便利店等中低端綜合消費，缺乏同一管理。樂活街區(qū)評價：總建2.6萬方，主要集中在常規(guī)消費類，休閑娛樂類、配套支撐類、時尚元素類業(yè)態(tài)。9月即將開業(yè)，同一招商管理。

文鼎廣場評價：總建6.5萬方，其功能兼?zhèn)滟徫铩⒉惋嫛蕵贰⑿?、賓館、辦公；方案實現(xiàn)“體驗式〞消費理念，多種業(yè)態(tài)主力店，如大賣場、大型餐飲、娛樂等。大學城商貿(mào)街評價：總建3.2萬方。在保持大學城獨特人文特色的根底上，將開發(fā)成集餐飲娛樂、購物、文化商業(yè)等綜合性商業(yè)。消費客群是商業(yè)工程運作的根底客戶，關注商業(yè)業(yè)態(tài)的綜合滿足度。經(jīng)營客群是兩者之間的紐帶，通過使用經(jīng)營過程實現(xiàn)商業(yè)價值，關注商鋪的贏利能力；投資客群〔購置客戶〕是銷售的直接客戶，關注的是商鋪的綜合價值〔包括現(xiàn)有和預期〕；消費客群——消費客群、經(jīng)營客群和投資客群相互交錯，共生共贏。消費客群經(jīng)營客群投資客群潛在客戶消費客群——大學城消費客群特征1、仙林大學城學生仙林大學城由眾多高校組成，龐大的大學生群體對生活、文化、體育、休閑等均有一定的消費需求。年輕的消費群體更加趨向于追求新鮮、現(xiàn)代的消費方式，主要以價廉物美的商品、效勞為主。2、仙林大學城教職員仙林大學城內(nèi)十余所高校的建立，在會聚數(shù)以萬計的在校大學生的同時，也帶來了為數(shù)眾多的高校教職員工。他們具備一定的消費能力，與一般消費者相比，其消費層次更高，更加注重文化、教育等自我實現(xiàn)方面的消費。3、當?shù)鼐用裣闪中率袇^(qū)規(guī)劃居民人口達18萬，居民消費群體較為龐大。周邊居民的需求將以日常生活配套、新居裝飾、餐飲、娛樂等為主。4、其他消費者這類消費客群所占比例較小，且多少都與大學城相關，以學生家長或周邊區(qū)域客群為主，屬于目的性消費客群。仙林大學城

消費客群現(xiàn)狀潛在客戶——大學城消費客群特征江寧科學園

消費客群現(xiàn)狀1、大學城學生江寧大學城對生活、文化、體育、休閑等均有一定的消費需求。且周邊商業(yè)選擇免較少，多以批發(fā)等低端商業(yè)體為主，他們的潛在需求有待挖掘。2、當?shù)鼐用駞^(qū)域內(nèi)居住人口不多，目前整體消費能力較弱。3、周邊區(qū)域消費本區(qū)域商業(yè)缺乏特色，僅有批發(fā)市場可以吸引周邊區(qū)域局部客源。4、主城消費者這類消費客群幾乎很少，多以隨機消費為主。江寧開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位員工搶奪開發(fā)區(qū)員工大學城客群工程周邊高校林立，大學生將成為主要的消費群體；消費特征：日用品、速食餐飲、中端娛樂休閑類、時尚購物類開發(fā)區(qū)客群利用工程的商業(yè)定位吸引江寧開發(fā)區(qū)龐大的從業(yè)員工群體；消費特征：特色餐飲、娛樂、休閑東山客群根據(jù)工程業(yè)態(tài)特征和地鐵資源，有效吸納東山區(qū)域的廣泛人群；消費特征：特色餐飲、娛樂、休閑江寧東山區(qū)域客群〔地鐵沿線〕有效吸納東山區(qū)域人群江寧大學城客群〔師生、周邊居民〕全面鎖定大學城本區(qū)客戶市場客群消費屬性：潛在客群——消費客群以大學城師生為主并輻射江寧區(qū)域普通經(jīng)營者對于成熟商圈的商鋪的一定的購置欲望，但他們支付能力有限，可控制商鋪的面積加以充分利用。大面積購置者：此類客戶群范圍較狹窄，主要以對工程有經(jīng)營信心的大型零售公司或者品牌商業(yè)經(jīng)營管理公司為主。普通經(jīng)營者：購置商鋪主要用于日后經(jīng)營，此類客戶范圍相對廣泛，經(jīng)營范圍不定，但支付能力有限。其它經(jīng)營者：主要是看好片區(qū)和未來的開展和潛力，購置商鋪用于進行零售、餐飲、娛樂等經(jīng)營，此類客戶通常采取租賃方式，購置商業(yè)物業(yè)的數(shù)量較少。力爭導入義務小商品城中小商戶潛在客群—經(jīng)營客群主要以利潤高、資金流動快的零售、餐飲及娛樂休閑為主第一類：經(jīng)濟實力較高，先富起來的人，如：擁有私營企業(yè)主；以物業(yè)轉(zhuǎn)手或者出租為獲利的投資者；經(jīng)濟富裕，有豐富積蓄，以投資置業(yè)為保值用途的人士；企事業(yè)機關的高管人士；以上人士都對投資購房有一定經(jīng)驗，主觀性較強，消費心態(tài)為旺鋪愿一擲千金，故此類客戶更看重位置，對購置預算相對較多，投資額一般較大。第二類：經(jīng)濟根底扎實，收入豐厚，具有投資眼光的人士，如：大型企事業(yè)單位上班，年收入在15萬以上的人士；中小企業(yè)的業(yè)主，有一定實力的個體經(jīng)營者；擁有較多房產(chǎn)或金融的專業(yè)投資人員；該類客戶對投資回報的金融意識較強，十分關注投資，投資房產(chǎn)是他們主要投資方式。第三類：一般投資人，如：各行業(yè)的生力軍，有一定投資意識，但是經(jīng)濟實力有限；有一定積蓄無處投資的人員；該類人員是本純投資型商業(yè)購置的主要對象；江寧本地居民為主潛在客群—投資客群看重租金回報的穩(wěn)定性和高利潤，快速消費品、餐飲休閑娛樂等業(yè)態(tài)可以支撐回報需求。商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向日用消費品商店，如大型超市；速食餐飲類，如KFC等；特色大型餐飲，如南京大排檔。中端娛樂休閑消費，如量販式KTV、網(wǎng)吧；中端時尚購物類，如淘淘巷精品服飾，如服飾品牌店城市規(guī)劃

江寧商圈開展的重點

商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

缺乏中高端特色餐飲、休閑娛樂場所

潛在客戶

以大學城師生為主輻射江寧區(qū)域PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位業(yè)態(tài)定位因素各因素要求市場角度包括城市整體發(fā)展規(guī)劃、項目附近的區(qū)域文化、社區(qū)的發(fā)展、競爭對手分析和項目立地條件的好壞等招商角度是否有符合業(yè)態(tài)的商戶資源以及引進該商戶的難易程度等建筑角度能否滿足不同業(yè)態(tài)各自的特殊要求，比如餐飲對上下水、排油煙等的要求成本收益因素能否帶來經(jīng)濟最大回報，如超市、電器賣場作為主力店能給項目帶來足夠人氣，但租金承受能力不強，一般低于餐飲、服飾類租金等…………業(yè)態(tài)定位矩陣模型市場條件招商條件成本收益建筑條件工程定位象限分析模型市場條件招商條件建筑條件本錢收益城市開展規(guī)劃區(qū)域文化環(huán)境競爭對手基地條件商業(yè)業(yè)態(tài)定位商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案群眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間12小時以上周邊大學生、教師、未來入住人群眾多，可以發(fā)展商業(yè)功能倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店百貨商店商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市商業(yè)業(yè)態(tài)定位以銷售群眾化衣、食、日用品為主，實行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設，收銀集中結(jié)算設相當面積的停車場受到地形限制與項目定位影響，不適宜發(fā)展?此業(yè)態(tài)體量較大，多位于城郊結(jié)合部，本案位于江寧大學城核心區(qū)及居民生活區(qū)，不符合此業(yè)態(tài)選址標準。?此業(yè)態(tài)對產(chǎn)品有諸多要求，例如層高需在8米以上，從經(jīng)濟角度分析并不是最優(yōu)的選擇。倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店百貨商店商業(yè)街大型購物中心商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能大型綜合超市商業(yè)業(yè)態(tài)定位以銷售某類商品為主，表達專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識由于交通優(yōu)勢及生活區(qū)輻射，可部分發(fā)展專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店百貨商店商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市倉儲商店商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設相當面積的停車場，提供相關技術(shù)和效勞區(qū)域內(nèi)已有同類市場且經(jīng)營一般，不具備產(chǎn)業(yè)集聚效應，難以發(fā)展大型專業(yè)市場專賣店百貨商店商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識效勞由于交通優(yōu)勢及居住區(qū)消費潛力，可發(fā)展專賣店百貨商店商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化裝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重效勞，設導購、餐飲、娛樂場所等效勞工程和設施，功能齊全百貨業(yè)態(tài)一般建立在人流量大的商業(yè)中心區(qū)，依賴于人流的聚集進行經(jīng)營。本項目是區(qū)域商圈中的重要一環(huán)，可以發(fā)展，但需要相當時間培育市場。百貨商店商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式〞消費場所，為封閉式建筑。由發(fā)起企業(yè)有方案的開設、統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運營管理，店鋪分散承租、獨立經(jīng)營設相當面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體設置于體量及工程硬件條件，難以開展。商業(yè)街大型購物中心大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店百貨商店商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位可能由某一個旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動人氣，多種業(yè)態(tài)共生開展店鋪分散承租與銷售，自主獨立經(jīng)營注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等具備開展空間，但要進行業(yè)態(tài)規(guī)劃與引導?此業(yè)態(tài)多為狹長式、開放式建筑群落組合的“街〞式風格，本案產(chǎn)品可以規(guī)劃為此風格。?商業(yè)街可以多業(yè)態(tài)組合，相互補充，和諧共生，本案可根據(jù)自身特點，在業(yè)態(tài)上有所偏重此帶動人氣。商業(yè)街大型綜合超市倉儲商店專業(yè)店大型專業(yè)市場專賣店百貨商店大型購物中心商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式本案商業(yè)功能商業(yè)業(yè)態(tài)定位定位釋由闡述：?本案所處江寧大學城的核心區(qū)；?本案周圍人流量與市區(qū)相比還有一定的差距，難以與主城區(qū)商圈在綜合性百貨業(yè)上形成抗衡之勢；?本案處于江寧大學城未來將崛起的新商圈，在客觀挖掘本板塊的主力及潛在消費客群的根底上，科學確定經(jīng)營“主題〞，輔以后期科學的業(yè)種組合及品牌選擇，即可使工程化優(yōu)勢為強勢，吸引三大類定向消費人群，大學城學生教師、東山客源、江寧開發(fā)區(qū)企業(yè)客源真正走業(yè)態(tài)互補、和諧開展的道路；?適當補充其它商業(yè)子業(yè)態(tài)〔品牌店、專賣店、專業(yè)店等〕，可滿足周邊居住人群的消費需求，吸引潛在客戶、鎖住周邊邊際客群從而放大整個工程的商業(yè)功能、提升整個工程的形象檔次；?在兼顧工程主題推廣及硬件環(huán)境營造的成效下，工程將可能成為江寧乃至南京南部地區(qū)極富特色的消費場所商業(yè)業(yè)態(tài)定位通過對工程周邊資源及各商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的甄選，我們建設性提出本案經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為：商業(yè)業(yè)態(tài)定位PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位業(yè)態(tài)組合業(yè)種組合市場角度招商角度成本收益角度綜合評價餐飲國際連鎖快餐中式連鎖快餐小吃西點特色餐飲（中式）特色餐飲（西式）茶餐廳/咖啡廳休閑娛樂KTV中端SPA美發(fā)美容書吧音樂休閑吧兒童游戲城電玩業(yè)種組合綜合評價業(yè)態(tài)組合業(yè)種組合市場角度招商角度成本收益角度綜合評價購物大中型超市品牌服裝鞋帽家居飾品禮品專賣兒童用品數(shù)碼產(chǎn)品體育用品服務配套家政公/中介公司診所/藥店進口休閑食品店沖印店/照相館通信營業(yè)廳銀行五金業(yè)種組合綜合評價餐飲+購物+社區(qū)配套4F3F2F1F大型超市、品牌餐飲特色美食休閑廣場

大眾美食休閑廣場A8#樓業(yè)種組合定位A8#肯德基（KFC）+華潤蘇果運動休閑服飾（NIKE等）品牌餐飲+購物+社區(qū)配套社區(qū)配套（銀行、通信營業(yè)廳等）煙酒專賣鞋帽箱包家居飾品休閑食品專賣（來一份等）A8#樓業(yè)種組合定位A8#1F2FA8#A8#樓業(yè)種組合定位2層定位為：華潤蘇果+肯德基3FA8#樓業(yè)種組合定位A8#特色西餐茶吧、咖啡吧音樂棋牌吧、書吧特色美食、休閑廣場特色中餐4F各類休閑小吃排檔街

大眾美食休閑廣場A8#樓業(yè)種組合定位A8#品牌購物（服飾、家紡、飾品）網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū)（如淘淘巷）休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等）11#樓業(yè)種組合定位11#2F3F1F品牌購物（服飾、家紡、飾品等）11#樓業(yè)種組合定位11#1F網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū)(如淘淘巷)11#2F11#樓業(yè)種組合定位休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等）11#樓業(yè)種組合定位11#3FPARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位產(chǎn)品分割建議說明根據(jù)前文業(yè)態(tài)、業(yè)種組合建議，以及開展商已有的招商客戶〔肯德基、華潤蘇果〕，我們得出以下產(chǎn)品分割建議：A8#樓分割銷售建議A8#1F開展商購置整層出租分割出售2FA8#開展商購置整層出租A8#樓分割銷售建議3F整層分割出售A8#A8#樓分割銷售建議特色美食休閑廣場4F大眾美食休閑廣場A8#開展商購置出租分割出售A8#樓分割銷售建議品牌購物（服飾、家紡、飾品等）11#樓分割銷售建議11#1F分割出售網(wǎng)絡線上線下互動購物社區(qū)（如淘淘巷）11#2F分割為半層或四分之一層出售11#樓分割銷售建議休閑娛樂廣場（網(wǎng)吧、KTV、咖啡吧、茶座、游戲廳等）11#3F整層或為半層出售11#樓分割銷售建議產(chǎn)品問題思考根據(jù)甲方提供產(chǎn)品方案，即11#號樓1層、2層內(nèi)部聯(lián)通，1、2層統(tǒng)一銷售，但由于1層開間相對較小、這樣1、2層連賣將會帶來較大的銷售抗性，因此我們認為可以對產(chǎn)品進行如下調(diào)整。11#2F1F11#樓產(chǎn)品分割調(diào)整建議1F2F?將2F四大區(qū)域打通分別與1F四個端戶捆綁出售。?1F除去四個端戶以外的其余各鋪位單獨分割銷售。將1、2層連賣的模式改為以下模式。?將1F剩余小鋪中的衛(wèi)生間與樓梯撤除獨立銷售。衛(wèi)生間與樓梯撤除PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位本案市場定位根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種分析與區(qū)位特征，本工程市場定位為：★江寧大學城商圈核心區(qū)域；★與周邊商業(yè)具有差異化占位同時又能融入該商圈的有機商業(yè)體；★集餐飲、休閑、娛樂、購物于一體的開放型、體驗式商業(yè)街區(qū)！定位組成一：大學城本工程實際很難做到輻射整個江寧地區(qū)，但對于江寧大學城這樣的一個范圍，在受眾的認知意識中并非是不可到達的范圍，既然本案將打造為江寧大學城商圈的重要一環(huán)，那么在一開始，需要足夠明確的意識目標，壓倒一切競爭對手，不跟風，不沉默。所以結(jié)合營銷，“江寧大學城〞的輻射稱號就是我們的定位之一，不夠宏大，卻足夠明確。定位組成二：精致生活綜合體我們不僅僅效勞于大學城人群，同樣周邊社區(qū)也是本案重要的效勞對象，因此也是一個為周邊社區(qū)居民效勞的生活型資源綜合體，強調(diào)以準確同時具有一定特色的商業(yè)定位，占得區(qū)域大開展的先機，改變周邊學生、居民、企業(yè)客群生活消費習慣，根本的提升生活品質(zhì)。所以結(jié)合營銷，“一站式生活休閑綜合體〞的新商業(yè)概念就是我們的定位之二，不但表達出工程蓬勃開展的規(guī)劃藍圖，更表達出工程對片區(qū)開展的態(tài)度與責任。江寧大學城中心?精致生活暢享未來，一站式生活休閑綜合體本案市場定位PARTⅡ工程分析及業(yè)態(tài)定位基地資源分析SWOT分析及開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)開展方向商業(yè)業(yè)態(tài)定位業(yè)種組合建議產(chǎn)品分割及調(diào)整建議市場定位形象定位前言守正出奇-------打造共贏商圈經(jīng)濟的核心理念一個共贏商圈區(qū)域的經(jīng)濟要崛起，要超越，光守正不夠，關鍵是要出奇。市場經(jīng)濟是競爭經(jīng)濟，區(qū)域間的競爭是戰(zhàn)略的競爭、制度創(chuàng)新的競爭，是資源開發(fā)、商業(yè)模式、人才技術(shù)等核心能力的競爭。一句話，是圍繞資源的差異化競爭。一次守正出奇的商業(yè)定位思考守正不守舊，出奇不出格在戰(zhàn)略層面上，要先謀而后動，正確認識自己是制定戰(zhàn)略的前提，首先要答復的是我們是什么？我們是商業(yè)，從整體市場調(diào)研和區(qū)域規(guī)劃開展來看：我們目前所處區(qū)域為大學城區(qū)域，一個江寧新區(qū)域，商業(yè)欠缺的有著極大消費潛力和龐大商業(yè)規(guī)模建設的居住新版塊。其次要明確我們不是和區(qū)域同類工程競爭，而是共贏，要跳出區(qū)域看區(qū)域，建立自己的商業(yè)坐標系。要在區(qū)域商業(yè)規(guī)模型開展的背景下，在商業(yè)共贏體系找到本案的亮點，是所謂不謀全局者缺乏謀一域，只有戰(zhàn)略上高人一等，在實踐上才有可能趕超，否那么永遠是一個陪襯。一次守正出奇的商業(yè)定位思考從戰(zhàn)術(shù)層面上看，如果在戰(zhàn)略上藐視敵人，那么在戰(zhàn)術(shù)上就要重視對手。要重視細節(jié)，細節(jié)決定成敗。本案從體量上與其他工程無優(yōu)勢，但從地段、定位、產(chǎn)品上本案自有個性，如何深度挖掘，激情演繹，實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)共贏目標？1、促進有形的手與無形的手的結(jié)合。區(qū)域市場中同類工程定位自有其風格，在定位上已經(jīng)自成一派，所針對客戶自然也投其所好，但完全靠市場自主選擇對本案并無優(yōu)勢可言，圍繞戰(zhàn)略，結(jié)合本案自身特點及優(yōu)勢，實現(xiàn)最優(yōu)配置。2、緊抓本區(qū)客戶與江寧當?shù)乜蛻?，不放市區(qū)客戶。江寧本地客戶投資優(yōu)勢更為明顯，市區(qū)客戶在江寧投資房產(chǎn)已經(jīng)成為趨勢。3、品牌旗艦店與連鎖餐飲店結(jié)合。對于本案距離地鐵站較近，吸引局部主力形象店、品牌旗艦店、連鎖餐飲店進行強勢進駐，個性化引進區(qū)域空缺的休閑娛樂體系。一次守正出奇的商業(yè)定位思考

從操作層面上看，要化掌為拳，集中優(yōu)勢，有效出擊，重點突破，迅速在自己的優(yōu)勢上搶占制高點，快速去化。

短、平、快的策略，精、準、狠的推廣，差異化定位的出街之后迅速資金回籠。

單身公寓產(chǎn)品與商業(yè)同期推出，緊抓重合客群，雙向去化。守正出奇＞嶄露百度空間商業(yè)局部個性風采?本年度，工程中12號樓作為投資價值巨大的小戶型同期推廣，有效增強市場對工程的信心，對本案中商業(yè)局部銷售起到了積極作用；?區(qū)域中同類商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模型運作，給于本案帶來商業(yè)規(guī)模效應，實現(xiàn)共贏目標；自身體量較小的前提下，達成預期銷售目標的同時，需將工程形象深入人心；?在同類商業(yè)大規(guī)模啟動背景下，利用個性化差異定位，提供投資者投資平安性，收益穩(wěn)定性，物業(yè)增值性的信心保證，贏得銷售佳績。江寧商業(yè)地產(chǎn)2大市場現(xiàn)狀；本案商業(yè)2大競爭利器；本案商業(yè)3大制勝時機；突破點江寧商業(yè)地產(chǎn)2大市場現(xiàn)狀＞供給市場1、區(qū)域規(guī)劃明示，商業(yè)投資趨勢明顯?依照江寧市政規(guī)劃，目前已經(jīng)形成的同熙名城商業(yè)圈，后期規(guī)劃的百家湖天元路CBD商業(yè)圈和本案所處區(qū)域大學城商業(yè)圈，商業(yè)氣氛帶來的投資勢頭看漲；?受宏觀調(diào)控的影響，受阻主要集中表達在住宅類的高層產(chǎn)品上，這也使得商鋪投資趨勢越創(chuàng)造顯和旺盛。江寧商業(yè)地產(chǎn)2大市場現(xiàn)狀＞消費市場2、消費市場暗藏蠢動?住宅產(chǎn)品投資趨勢放緩，消費市場持幣觀望存在；?遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，“有跌必有漲〞，通過深入了解，在消費市場保持觀望態(tài)度的同時，眾多消費潛力和需求也在伺機尋求信心，等待時機釋放；本案商業(yè)的2大競爭利器＞1、地鐵2、低總價地鐵：21世紀財富新干線人流效應地鐵聚人氣財富滾滾來地鐵加物業(yè)模式地鐵，是一個城市現(xiàn)代化、國際化的標志，是現(xiàn)代都市文明的一種象征。地鐵，猶如一條點石成金的金線，把城市價值和土地價值放大，把社會財富向城市熱點區(qū)域集中；地鐵意味著滾滾商機和財富撲面而來，“地鐵經(jīng)濟〞將成為城市未來幾年的主題詞，延伸的地鐵,每一寸軌道都埋藏著財富。地鐵有著難以預期的魔力，它在運載著乘客前行的同時，也加速著周邊沿線的經(jīng)濟開展，財富、商機通過地鐵四通八達的線路而衍生。低總價、高回報最低4.8萬元低總價商鋪“挑逗〞南京人投資神經(jīng)商鋪投資一直以來是人們傳統(tǒng)的投資方式，不過，從目前南京市區(qū)的商鋪價格來看，商業(yè)氣氛好一點的商業(yè)街，商鋪價格動輒百萬?？們r高的商鋪，由于對資金量的需求大，風險也較高，投資者在購置時，較為謹慎。相反，一些總價低，收益穩(wěn)定的商鋪，那么更受投資者歡送。本案商鋪最低總價4.8萬元，且每戶商鋪為10㎡左右，可自由組合，收益明顯，風險極低。

本案商業(yè)3大制勝時機＞1.工程迎合市場需求?本案產(chǎn)品比照以往年度及城市未來開展熱銷產(chǎn)品特征，兼具投資價值與地鐵經(jīng)濟雙重優(yōu)勢，符合市場需求。本案商業(yè)3大制勝時機＞2.理性環(huán)境里好產(chǎn)品、好前景勝算更大?通過對江寧市政規(guī)劃的了解，江寧目前的大型商圈成啞鈴型分布，熾熱的同曦名城區(qū)域，龐大高檔的百家湖商圈，和本案所處的大學城未來商業(yè)，使得本案產(chǎn)生經(jīng)濟聯(lián)動效應，未來前景一路看漲；?盡管競爭劇烈，但采取“共贏策略〞，加之好產(chǎn)品前提，勝算較大。本案商業(yè)3大制勝時機＞3.大學生客群及市區(qū)、本地客戶全方面撒網(wǎng)?本案所處區(qū)域為大學城，所處高校云集，學生群體到達20萬之多，本案產(chǎn)品總價低，普通大學生個人或合伙均可承受，啟動創(chuàng)業(yè)等相關投資事項；?由于工程靠近地鐵站口，帶來局部市區(qū)投資客群，本地投資客群也將是重點把握客群，包括區(qū)域內(nèi)學校教職工群體，都視為本案目標客群。本案商業(yè)案名

財富魔方8000㎡商業(yè)綜合體產(chǎn)品多組合特性投資客群體傳遞區(qū)分住宅產(chǎn)品本案核心競爭力差異化定位+地鐵站最近商業(yè)+超低總價如果說中心價值之于投資物業(yè)的利益是核心引擎，那么，“地鐵〞這張王牌將是商業(yè)推廣的重要動力源。［商業(yè)價值定位］江寧大學城之心·近地鐵金鋪中心價值傳遞產(chǎn)品價值傳遞［商業(yè)形象定位］江寧大學城之心·

一站式體驗商業(yè)街區(qū)區(qū)位價值傳遞產(chǎn)品客群傳遞［商業(yè)市場溝通廣告語］投資4.8萬元，壟斷大學城財富！廣告語備選市中心商鋪，天價；江寧大學城近地鐵商鋪，無價工程價值點訴求報版文字財富不倒翁想賺錢，就不能脫離群眾！20萬大學生壟斷消費群，每天平均有500多名學生過生日，江寧大學城規(guī)模、檔次業(yè)已進入全國50多個大學城的第一梯隊。江寧新興的居住板塊，10萬居住人群固定消費群。市中心商鋪，天價；江寧大學城近地鐵商鋪，無價！工程價值點訴求報版文字財富常青樹賺錢無時限，但賺錢的地點有限制，地鐵口就是聚財！江寧大學城之心，距離地鐵口最近商鋪，步行3分鐘即達海事學院地鐵口，國際品牌連鎖餐飲、國內(nèi)知名連鎖超市大型特色餐飲爭相進駐，房子傍上大學好租，商業(yè)傍上地鐵穩(wěn)賺！工程價值點訴求報版文字財富大轉(zhuǎn)盤想賺錢，就應該鉆到錢眼里面去！總價4.8萬起！1-4層獨立產(chǎn)權(quán)，10㎡克拉級商鋪，投資升值的極大值！餐飲聚金引爆大學城30萬人群活力商圈，個性化融合餐飲娛樂休閑娛樂購物于一體的綜合商業(yè)體，好鋪不等人，賣完就絕版！工程價值點訴求DM〔標題〕正面：投資4.8萬元，賺大學城壟斷的錢！〔主廣告〕30歲退休，在這里實現(xiàn)！〔投資客〕人生第一桶金，在這里賺得！〔學生群體〕工程價值點訴求DM〔標題〕反面：地鐵口，財富商圈第一站，就是我！〔地鐵口3分鐘優(yōu)勢〕一次投資4.8萬，終身壟斷30萬人群消費！〔針對投資客群〕畢業(yè)即失業(yè)？畢業(yè)即創(chuàng)業(yè)！在校也可搞事業(yè)！〔針對學生、教職工客群〕南京，一年吃掉25個億。餐飲，有戲！〔購物娛樂并行//以餐飲為龍頭〕國際品牌餐飲連鎖、國內(nèi)大型超市連鎖進駐，做生意的風向標！〔人群借勢〕PARTⅢ策略篇競爭策略營銷策略推盤策略價格策略推售策略推廣策略PARTⅢ

策略篇共贏競爭格局之下的錯位競爭根據(jù)片區(qū)競爭情況的分析，將與對手形成在共贏競爭格局之下的錯位競爭。區(qū)域競爭：聯(lián)合工程臨近商業(yè)，共同帶動大學城商業(yè)氣氛，與江寧其他商圈形成分流競爭。個案競爭：與競爭商業(yè)形成互補經(jīng)營，錯位競爭，選擇差異化路線。+共贏格局周邊樂活、文鼎以及本案，大學城區(qū)域未來商業(yè)總體量將超過35萬平米，這里將逐漸成為江寧另一個重點商業(yè)中心，尤其在2021年地鐵開通后，該商圈將潛力無限。我們需要借助板塊商業(yè)的開展，以整體的商業(yè)格局帶動本案未來的商業(yè)開展，以共贏的思路指導工程營銷。經(jīng)調(diào)研可知，周邊商業(yè)體量均超過本案，易選擇大規(guī)模、種類豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，缺乏主題性；而本案由于體量小，業(yè)態(tài)易精不宜大，定位以特色取勝，與其他商業(yè)形成錯位競爭。錯位競爭PARTⅢ

策略篇競爭策略營銷模式營銷策略價格策略推售策略推廣策略純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給投資者，不負責該商鋪的招商，由投資者自行使用?！_發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；▲將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔經(jīng)營壓力?！a(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；

▲無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及標準整體形象；

▲對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；

▲假設經(jīng)營不好，對于工程整體形象有一定影響；

▲銀行提供按揭信心缺乏。帶租約銷售長期〔十年〕返租銷售適用范圍▲商業(yè)銷售競爭不劇烈導致市場成熟度低，投資客戶對工程預期缺乏了解；

▲中小面積純街鋪銷售；

▲商業(yè)體量小或零星商業(yè)物業(yè)，無須整體經(jīng)營的。短期〔三年〕返租銷售純粹的銷售對商鋪自身要求較高，銷售速度較慢。純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者?！ㄟ^招商保證前期商業(yè)定位與形象；

▲能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；

▲短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益?！佄徊町愋杂绊戜N售難度的程度比較明顯；

▲未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；

▲銷售難度較大，售價與租金之間的收益回報低難以到達投資者期望，需要開發(fā)商做補貼；

▲中、長期收益難以穩(wěn)定；

▲后期經(jīng)營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期開展；

▲各類手續(xù)復雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。帶租約銷售長期〔十年〕返租銷售適用范圍▲有強勢招商力量支持；

▲商業(yè)氣氛已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔憂后續(xù)收益；

▲可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；

▲純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。短期〔三年〕返租銷售帶租約銷售對商業(yè)氣氛及主力店有要求，一般與其他銷售模式結(jié)合使用。純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商通過聘請的經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期〔一般兩三年〕租金，取得商鋪短期的物業(yè)前期經(jīng)營權(quán)，進而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理?！捌谟砷_發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。

▲幫業(yè)主堅守創(chuàng)業(yè)期，既能堅決投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

▲3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺；

▲可堅決銀行按揭信心?！袚皫啄甑姆底庋a貼，可返到售價上，會拉高售價；

▲返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；帶租約銷售長期〔十年〕返租銷售適用范圍▲需要獨立的經(jīng)營管理公司；

▲由于前期商業(yè)氣氛未形成氣候，開發(fā)商需能承擔前期的返利資金；

▲中型獨立商業(yè)體。短期〔三年〕返租銷售短期返租銷售形式對于開發(fā)商和業(yè)主均有利可圖。純銷售方式優(yōu)勢劣勢主要形式開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理或直接承租的方式進行包租，承租期間的租金沖抵局部售價款或償付一定租金回報。采用此類模式的商場往往是找個大商家租賃，將鋪位分割成螞蟻鋪，然后以年回報率8％，帶10年租約返租銷售。由于大商家采用統(tǒng)一收銀、開放式大賣場經(jīng)營，業(yè)主根本在商場內(nèi)找不到自己的鋪位，這種商鋪又被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪〞?！捌谟砷_展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；

▲給投資者堅決信心；

▲返租銷售，適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利加快工程銷售速度；

▲如果工程經(jīng)營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能兌現(xiàn)承諾回報?！袚甑姆底庋a貼；

▲如后期經(jīng)營管理沒有到達預期目標，那么承受返租年限越長，壓力越大；

▲因返租而產(chǎn)生相應的返租法律風險；

▲銀行不支持做按揭。帶租約銷售長期〔十年〕返租銷售適用范圍▲有實力大商家加盟；▲開發(fā)商能夠承擔10年的返利資金壓力；▲大型商業(yè)體；短期〔三年〕返租銷售以長期返租形式進行銷售的商鋪又被稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪〞。本案以短期返租銷售模式為主，借鑒結(jié)合帶租約銷售的局部形式，形成較為適合本案的經(jīng)營模式。純銷售方式帶租約銷售長期〔十年〕返租銷售短期〔三年〕返租銷售本案周邊商業(yè)集中，且商業(yè)價值未被挖掘，不適合采取直接銷售的方式。本案所處區(qū)域商業(yè)氣氛尚未成熟，僅憑帶租約銷售速度較慢，缺乏以吸引投資可群，可與其他模式配合利用。開發(fā)商自身具備商業(yè)經(jīng)驗，可成立獨立的商管公司，進行同一管理規(guī)劃。一方面增加目標客群的購房信心，另一方面可以加快去化速度，快速回籠資金，實現(xiàn)更高的現(xiàn)金價值。這種銷售模式，業(yè)主在前10年內(nèi)的投資回報相對有保障，但返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了大商家的低租金，投資收益將完全失去了保障。所以在法律上有諸多限制，這種形式目前已逐步被淘汰。營銷模式：5年返租銷售+開發(fā)商代為招租+商管公司統(tǒng)一經(jīng)營五年返租在銷售時候參加帶5年租約的概念，前3年租金一次性打入首付，降低投資門檻；后2年業(yè)主逐年拿到租金返利，躲避投資不能實現(xiàn)快速回報的問題〔5年的租金在銷售價格上會適當表達〕；三年后本工程周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)形成，出租和自營均可；對于開發(fā)商而言，所有商鋪全部銷售完畢，實現(xiàn)資金回籠；商鋪交付以后權(quán)利全部移交給商業(yè)管理公司經(jīng)營，以后的權(quán)利與義務是業(yè)主和商業(yè)管理公司之間的關系。開發(fā)商招租