國內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-地產(chǎn)法務(wù)-營銷策劃-住宅課件

住宅類商品房銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施培訓(xùn)時(shí)間：2019年11月25日

住宅類商品房銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施1銷售文件銷售說辭樣板房銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施銷售文件銷售說辭樣板房銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措2宣傳資料一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：售樓廣告/樓書/宣傳冊/折頁等二、法律依據(jù)：1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》三、《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款：關(guān)于該小區(qū)或該房屋的廣告等宣傳、介紹資料，甲、乙雙方作以下確認(rèn)：本合同房屋以毛坯房交付，交付標(biāo)準(zhǔn)為本合同附件三的約定。在與該小區(qū)或該房屋有關(guān)的任何形式的廣告、宣傳資料、售樓書、樣板房、樣品、照片、建筑模型（沙盤）等資料中，對于本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn)以外的全部與裝飾、裝潢效果有關(guān)的表述，以及其他描述性或概括性內(nèi)容均不作為要約，僅供乙方借鑒或參考。宣傳資料一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：售樓廣告/樓書/宣傳冊/折頁等3宣傳資料四、風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）廣告

（包括但不限于戶外廣告、電視廣告、廣播、報(bào)紙廣告、海報(bào)）應(yīng)當(dāng)注明預(yù)售許可證，含有相應(yīng)的免責(zé)聲明，且符合本指引及法律、政策。免責(zé)語可表示為：“本廣告為要約邀請，內(nèi)容僅供參考，廣告中具體確定的內(nèi)容不可作為購房合同附件，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)，所有資料以政府部門最終審批為準(zhǔn)，開發(fā)商保留最終解釋權(quán)”。（二）售樓書、宣傳冊等宣傳資料不得虛假宣傳或者夸大宣傳。所有宣傳資料應(yīng)該有免責(zé)條款和提示語，免責(zé)條款、提示語的位置、字體應(yīng)當(dāng)足夠引人注目。售樓書的免責(zé)提示語可表示為：“本售樓書為要約邀請，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)。本公司保留對售樓書修改的權(quán)利，敬請留意最新資料”。宣傳資料提及紅線外正在規(guī)劃或建設(shè)中的建筑或設(shè)施的，例如地鐵、輕軌、公園、公交線路等的介紹以及關(guān)于項(xiàng)目周邊道路交通狀況、文體商業(yè)服務(wù)設(shè)施介紹應(yīng)當(dāng)有政府部門公布的文件作為依據(jù)并含有免責(zé)條款。免責(zé)語可表示為：“以上資料信息來源于XX，為截止到XX年X月X日的情況，本公司對項(xiàng)目周圍環(huán)境，交通及其他公共設(shè)施的圖片及文字介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司對此作出任何承諾”。宣傳資料四、風(fēng)險(xiǎn)控制措施4宣傳資料（二）售樓書、宣傳冊等宣傳資料不得存在“將電梯廳等公共部份交付業(yè)主免費(fèi)使用”等違反法律法規(guī)的承諾或者交付后根本無法實(shí)現(xiàn)的承諾。宣傳資料描述了項(xiàng)目施工具體材料、設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)該與實(shí)際施工情況一致，并且應(yīng)該有免責(zé)提示。免責(zé)語可表示為：“本公司如以同等品質(zhì)的材料/設(shè)備替代，恕不另行通知。”此提示亦適用于材料、設(shè)備展示的現(xiàn)場。宣傳資料中若有交房標(biāo)準(zhǔn)等信息，應(yīng)注明其適用或不適用的范圍（第×號樓第×單元/層），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異?！就饬⒚嫜b飾】標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶型與非標(biāo)準(zhǔn)戶型在宣傳資料中應(yīng)該有相應(yīng)的免責(zé)條款的提示，需以書面形式告知標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶和非標(biāo)準(zhǔn)戶的適用范圍（例如XX層是非標(biāo)準(zhǔn)層，XX戶是非標(biāo)準(zhǔn)戶）售樓書應(yīng)標(biāo)明印刷日期，應(yīng)標(biāo)明制作日期例如：本手冊/宣傳資料印制時(shí)間：XXXX年XX月。分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)注明是哪一期的售樓資料。宣傳資料（二）售樓書、宣傳冊等宣傳資料5宣傳資料（三）宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖）總平面圖應(yīng)該含有免責(zé)條款和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。免責(zé)語可以表示為：“本平面圖以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為依據(jù)繪制，其細(xì)節(jié)以規(guī)劃方案為準(zhǔn)。在建設(shè)過程中可能因政府強(qiáng)制性要求而修改。同時(shí)，在不違反法規(guī)、不違反合同約定的前提下，本公司亦有權(quán)對此做出細(xì)部調(diào)整”?？偲矫鎴D及相關(guān)文字介紹中，對占地面積、總建筑面積、容積率、綠地率、配套公共設(shè)施等與業(yè)主利益密切相關(guān)的信息要真實(shí)準(zhǔn)確；尚未確定規(guī)劃的部分，應(yīng)準(zhǔn)確地劃定其占地范圍，并注明“待規(guī)劃用地”；已確定的后期開發(fā)用地，應(yīng)注明“第×期用地”。對上述數(shù)據(jù)，以約數(shù)表示為宜。宣傳資料（三）宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖6宣傳資料（三）宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖）戶型圖應(yīng)該含有免責(zé)和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。戶型圖如果有家具家私布置，及精裝修內(nèi)容，必須含有相關(guān)的免責(zé)條例。免責(zé)語可表示為：“未注明‘隨樓配置’的設(shè)施和家具、電器、裝飾品均不屬于交付范圍”或者是“本資料所展現(xiàn)的單位為裝修示范，非交付標(biāo)準(zhǔn)，相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同，室內(nèi)裝修、家具、電器、陳設(shè)等除注明外均不屬于交付范圍”；戶型圖如標(biāo)有尺寸，還應(yīng)提示：“本戶型圖所標(biāo)的尺寸僅供參考，交房尺寸以合同約定為準(zhǔn)”。（上述免責(zé)條款也適用于宣傳資料中出現(xiàn)家私布置、精裝修內(nèi)容的情形）；戶型圖應(yīng)該與實(shí)際情況一致，戶型圖應(yīng)注明其適用或不適用的范圍（第×號樓第×單元/層），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異，不同戶型類型不得適用同一套戶型圖。在戶型組合平面圖及相關(guān)文字介紹中，要準(zhǔn)確標(biāo)注電梯間、配電、消防設(shè)施間等可能對居住產(chǎn)生不利影響的設(shè)施。圖片應(yīng)該注明為實(shí)景圖還是效果圖。效果圖等的免責(zé)條款可表示為：“本圖片僅為項(xiàng)目效果示意圖，非實(shí)景拍攝，敬請留意?！毙麄髻Y料（三）宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖7銷售文件預(yù)售說辭樣板房目錄銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施銷售文件預(yù)售說辭樣板房目錄銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防8銷售案場一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：懸掛五證/法律文件展示（一房一價(jià)）/不利因素/沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖二、風(fēng)險(xiǎn)控制措施（一）懸掛五證預(yù)售時(shí)：五證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（二）法律文件展示展示文件：認(rèn)購書范本、預(yù)售合同范本、“一房一價(jià)”政策所要求的表價(jià)（在商品房交易場所的醒目位置，公布已登記房源信息，明確標(biāo)示每幢房屋的幢號、房源套數(shù)、已登記房源套數(shù)和已登記房源實(shí)際成交均價(jià)）（三）不利因素提示現(xiàn)場展示牌（紅線內(nèi)和紅線外1公里)：銷售風(fēng)險(xiǎn)提示：要求購房者在認(rèn)購時(shí)閱讀并簽字。銷售案場一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：懸掛五證/法律文件展示（一房一價(jià)）/不9銷售案場（四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖沙盤、模型應(yīng)該嚴(yán)格按照比例制作，不得局部放大或者縮小，并應(yīng)注明“××項(xiàng)目第×期示意圖/××戶型示意圖”，為避免發(fā)生糾紛，建議不標(biāo)明比例尺；沙盤、模型應(yīng)該含有相關(guān)的免責(zé)條款和提示語，免責(zé)條款和提示語應(yīng)該準(zhǔn)確和醒目，可表示為：“溫馨提示：本模型依據(jù)規(guī)劃方案制作，不排除小區(qū)建設(shè)過程中因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及開發(fā)商不能控制的原因而發(fā)生變化；因工藝、材質(zhì)和比例所限，模型與實(shí)景可能存在差異，小區(qū)建成后也可能存在模型中沒有展示的內(nèi)容，請知悉?！?；沙盤、模型的提示語應(yīng)該明示對相鄰住戶的通風(fēng)、采光、居住有不利影響的公共設(shè)施如變配電房、水泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、化糞池、地下車庫出入口等的位置。銷售案場（四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖10銷售案場（四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖沙盤、模型對于市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等的提示應(yīng)該明確和醒目。模型應(yīng)該含有對于不同戶型內(nèi)容的免責(zé)條款和提示語。可表示為：“本模型僅為戶型結(jié)構(gòu)示意，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)，面積等可能有所不同”?！皡^(qū)域示意模型”或市政規(guī)劃圖下方增加免責(zé)語（字體建議清晰明顯），如“本模型僅為區(qū)域規(guī)劃示意，局部地區(qū)比例適當(dāng)放大，與實(shí)際存在差異，僅供參考。本模型對項(xiàng)目周圍環(huán)境、交通及其他公共設(shè)施的介紹，旨在提供相關(guān)信息，不意味著本公司作出了承諾?！变N售案場（四）沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖11銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料銷12樣板房搭建的樣板房和示范單位，應(yīng)按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時(shí)示范單位應(yīng)按交樓標(biāo)準(zhǔn)制作，插座、管線等也應(yīng)按實(shí)表示。樣板房應(yīng)該擺放醒目的免責(zé)和提示語說明，標(biāo)明是否為交樓標(biāo)準(zhǔn)、是否公示交樓標(biāo)準(zhǔn)清單。裝修示范單位提示語可表示為：“本單位為裝修示范，非交付標(biāo)準(zhǔn)，相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同，室內(nèi)裝修、家具、電器、陳設(shè)等除注明外均不屬于交付范圍”；而交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房提示語可表示為：“本單位為經(jīng)過裝飾的交付標(biāo)準(zhǔn)間，除特別注明外均屬于交付范圍（或未注明“隨樓配置”的設(shè)施和家具、電器、裝飾品均不屬于交付范圍），相同戶型單位因樓棟、樓層不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可能有所不同”。樣板房擺放物品應(yīng)該表示明確，且具有相關(guān)的提示語，可表示為：“僅供展示，非交樓標(biāo)準(zhǔn)”。樣板房13銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料14銷售說辭一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：夸大其詞、虛假承諾、不正當(dāng)競爭、惡意誹謗；被錄音作為索賠、退房依據(jù)、被投訴或上訪等二、防范措施：銷售現(xiàn)場應(yīng)該擺放明顯的免責(zé)提示語，注明現(xiàn)場銷售人員的口頭解說內(nèi)容以最終的書面文件為準(zhǔn)?？杀硎緸椋骸氨竟疽笙嚓P(guān)工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹本樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，因此相關(guān)信息以本公司提供的正式文字資料為準(zhǔn)。買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)”。反復(fù)進(jìn)行銷售員上崗培訓(xùn)熟練掌握政策、項(xiàng)目信息和《銷售百問》內(nèi)容，或定期開展知識(shí)競賽或考試，實(shí)行獎(jiǎng)懲制；謹(jǐn)防業(yè)主惡意偷拍偷錄、未經(jīng)允許不得以開發(fā)商名義提供任何物質(zhì)性承諾。銷售說辭一、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：夸大其詞、虛假承諾、不正當(dāng)競爭、惡意誹謗15銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施銷售文件銷售說辭樣板房目錄content銷售案場宣傳資料銷16銷售文件——認(rèn)購書一、認(rèn)購書1、法律性質(zhì)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。2、認(rèn)購時(shí)應(yīng)簽署的法律文件：《簽約須知》《銷售風(fēng)險(xiǎn)提示》《購房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》《商品房認(rèn)購合同》3、一般規(guī)定：簽署認(rèn)購書且一次性支付定金之日起7日內(nèi)簽約付首期，若購房者違約則應(yīng)書面催告一次，若經(jīng)催告仍未來辦理，則發(fā)送《撻定通知書》。4、“不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由”銷售文件——認(rèn)購書一、認(rèn)購書17銷售文件——商品房買賣合同面積差 3%內(nèi)多退少補(bǔ)；暫測面積小于實(shí)測面積超3%，不收取買方超過部分面積價(jià)差，暫測面積大于實(shí)測面積超3%，買方有權(quán)解約，賣方應(yīng)退還房款及活期利息，買方不解約的，甲方退還價(jià)差。付款方式

三種，其中銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)：信貸政策變化、貸款資格、不足額貸款、斷供連帶擔(dān)保責(zé)任。3. 逾期付款（催款）

（1）違約責(zé)任：逾期90日內(nèi)：日萬分之一；逾期超過90日：日萬分之二或解約10%。

（2）催款措施：買方一旦發(fā)生逾期應(yīng)立即發(fā)送《催款函》，經(jīng)催告無效的則發(fā)送《合同解除通知書》，再無效發(fā)送《律師函》，最終向法院起訴發(fā)傳票。

銷售文件——商品房買賣合同面積差18銷售文件——商品房買賣合同逾期交付

（1）預(yù)售合同集中交付期限：第十一條

甲方定于年月日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。

（2）全款到賬日遲于集中交付期限：自全款到賬日起30日內(nèi)交付。

（3）現(xiàn)售合同：自全款到賬后30日內(nèi)交付。

（4）逾期交付違約責(zé)任：日萬分之一；逾期超過90日：買方有權(quán)解約，賣方應(yīng)退還房款及活期利息，并承擔(dān)10%違約金。交付標(biāo)志

（1）簽署《進(jìn)戶單》（房屋交接書）；（2）鑰匙產(chǎn)證 1、買受人收房之日起180/270日內(nèi)將辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書所需的全部資料遞交到政府部門。

2、違約責(zé)任：每逾期一天，出賣人承擔(dān)違約金50元，但該違約金總額不超過房屋總