第3次大轉(zhuǎn)型：中國(guó)住房新十年報(bào)告-貝殼研究院白研究院-2021正式版

第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年序言大國(guó)住房，三次轉(zhuǎn)型從

1949

年至今，我國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了三次結(jié)構(gòu)性變遷。1949

年到

1978

年是社會(huì)福利分房制度主導(dǎo)的

30

年，住房的生產(chǎn)、分配與消費(fèi)過(guò)程由國(guó)家和單位決定。這一時(shí)期的居住條件持續(xù)惡化，人均住房面積下降到不足

4

平米，嚴(yán)重的房荒侵襲每一個(gè)城市。1978

年到

1998

年屬于過(guò)渡期，這個(gè)

20

年的主體制度形態(tài)仍然是福利分房，但部分環(huán)節(jié)開(kāi)始推進(jìn)市場(chǎng)化改革的試點(diǎn)，例如提高租金、公房出售、企業(yè)或單位住房占比上升、集體住房、個(gè)人自建也開(kāi)始出現(xiàn)，也出現(xiàn)一定比例的商品房開(kāi)發(fā)，這個(gè)階段是我國(guó)住房開(kāi)發(fā)“百花齊放”階段，住房開(kāi)發(fā)總量是前

30

年的

30

倍，居住條件得到了明顯改善，人均住房面積提升到

9平米。這個(gè)過(guò)渡期最大的價(jià)值是公有住房體系開(kāi)始松動(dòng)，市場(chǎng)化改革試點(diǎn)取得初步成效，土地有償使用、住房公積金制度、個(gè)人按揭貸款等都進(jìn)行了有益的探索，為后續(xù)的市場(chǎng)化與商品化改革解放了思想、奠定了基礎(chǔ)。1998

年到

2018

年是中國(guó)住房發(fā)展中的第二大階段，也正是這個(gè)階段，我國(guó)完成了從公有住房體系到市場(chǎng)化住房體系的轉(zhuǎn)型。1998

年面對(duì)東亞金融危機(jī)的外部沖擊與經(jīng)濟(jì)尋找新興增長(zhǎng)點(diǎn)的內(nèi)在要求，國(guó)家下決心停止城鎮(zhèn)住房福利分配制度，全面推進(jìn)住房市場(chǎng)化與商品化，土地“招拍掛”、商品1第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年房預(yù)售、住房金融、住房稅收等一系列關(guān)鍵領(lǐng)域的改革取得重大突破，由此推動(dòng)了普遍商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的快速發(fā)展，住房的商品屬性得到極大釋放，住房消費(fèi)、保值增值的觀點(diǎn)日益普及，房地產(chǎn)也日益成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2008

年全球性金融危機(jī)，我國(guó)采取了“一攬子”刺激政策，其后的

10年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財(cái)政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎(chǔ)；借助于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)商迅速變大；居民的自住、投資、投機(jī)性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時(shí)杠桿率也快速上升?？偟膩?lái)說(shuō)，過(guò)去

20

多年，尤其是過(guò)去

10

年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)超高速發(fā)展的時(shí)期，是真正的“黃金時(shí)代”。過(guò)去

20

年商品住宅銷售額累計(jì)112

萬(wàn)億，超

8

億城鎮(zhèn)人口的住房需求基本上得到了較好滿足，人均住房面積相比

1978

年提升了

10

倍以上，住房存量面積超過(guò)

350

億平方米，戶均住房套數(shù)大于

1，我國(guó)已經(jīng)總體上告別了住房短缺，實(shí)現(xiàn)了住房的基本平衡。展望未來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展正邁向第三個(gè)階段，下一個(gè)十年，甚至未來(lái)

30

年的住房市場(chǎng)將發(fā)生深度的重構(gòu)，這個(gè)過(guò)程可以稱之為第三次大轉(zhuǎn)型，并將出現(xiàn)新的浪潮。第一是居住服務(wù)化浪潮。住房不再是一個(gè)單純的開(kāi)發(fā)制造業(yè)，而是會(huì)變成一個(gè)整體的居住服務(wù)業(yè)，圍繞居住的服務(wù)鏈條將逐步產(chǎn)生、發(fā)展、壯大。第二是數(shù)字化浪潮。數(shù)字化將全面滲透到住房市場(chǎng)，在生產(chǎn)、流通、租賃、改造等環(huán)節(jié)提升數(shù)字化水平，衍生出數(shù)字空間、智能客服、遠(yuǎn)程協(xié)作與自動(dòng)化決策、資產(chǎn)和信用數(shù)字化等市場(chǎng)空間，數(shù)字空間市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)至

358億美元。第三是全產(chǎn)業(yè)鏈化浪潮?；?/p>

30

萬(wàn)億元的居住交易市場(chǎng)規(guī)模和接近400

萬(wàn)億的存量資產(chǎn)基數(shù)，住房的價(jià)值鏈將進(jìn)行深度的整合與重構(gòu)。傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)鏈劃分邏輯是開(kāi)發(fā)、代理、中介、物業(yè)、家裝等細(xì)分品類相互獨(dú)立、各自發(fā)展，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)鏈將會(huì)加速整合，產(chǎn)業(yè)邊界日益模糊。開(kāi)發(fā)商不僅僅2第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年局限于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而是會(huì)滲透到物業(yè)、中介、家裝等環(huán)節(jié)；阿里、京東、頭條等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也會(huì)跨界到住房交易與服務(wù)環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)鏈的參與者將越來(lái)越多，邊界被打破，價(jià)值被重構(gòu)。第四是品質(zhì)居住浪潮。在“住得更好”的需求下，新建商品住宅銷售面積中裝配式住宅將達(dá)到

5.7

億平方米，占新開(kāi)工面積的

4-5

成；現(xiàn)代物管全面升級(jí)，管理面積達(dá)到

400

億平方米，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到

1.6

萬(wàn)億；城市更新和舊房改造規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到

7

億平方米。第五是都市圈化浪潮。在人口城鎮(zhèn)化遷移和住房改善需求的推動(dòng)下，中國(guó)新房交易規(guī)模長(zhǎng)期保持在

15-16

萬(wàn)億元中樞范圍內(nèi)，三大都市圈成為住房的主要市場(chǎng)，長(zhǎng)三角城市群市場(chǎng)交易規(guī)模將接近

7

萬(wàn)億，京津冀城市群、珠三角城市群都將接近

4

萬(wàn)億。第六是機(jī)構(gòu)化租賃浪潮。在租購(gòu)并舉政策的推動(dòng)下，住房租賃機(jī)構(gòu)化率達(dá)到

30%

以上，與之相配套的住房租賃

REITs

有望達(dá)到千億甚至萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)空間，租賃生態(tài)產(chǎn)生的空間將超過(guò)

3

萬(wàn)億。時(shí)代在轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)在重構(gòu)，房地產(chǎn)不僅不會(huì)褪色，反而在實(shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的過(guò)程中創(chuàng)造更大的價(jià)值，讓我們一起開(kāi)啟大國(guó)住房的下一個(gè)輝煌十年。貝殼找房高級(jí)副總裁，貝殼研究院院長(zhǎng)3在任何一個(gè)國(guó)家，住房的發(fā)展的首要目標(biāo)是要解決居民安全可支付住房問(wèn)題，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分。從這兩個(gè)角度，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好地解決了住房短缺難題，在滿足了快速增長(zhǎng)的城鎮(zhèn)人口住房需求的同時(shí)，顯著改善了住房條件，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了不可磨滅的貢獻(xiàn)。第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善經(jīng)歷了史無(wú)前例的住房建設(shè)浪潮，住房的萬(wàn)人新開(kāi)工量從

1997

年不足14

套提升

110

套，我國(guó)城市居民的居住條件得到極大改善：1978

年，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭有

869

萬(wàn)戶缺房戶，目前戶均住房套數(shù)達(dá)到

1.1

套，住房自有率超過(guò)

85%。城市住房私有化率從

1978

年的

25.20%

提高到

90%

以上，多套數(shù)家庭占比接近

20%，超過(guò)美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。從

1978

年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增加了

6.7

億人，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從

1978

年的

6.7

平方米增加到約

40

平方米。住房成套率從

1985

年的

36%

左右，目前已經(jīng)超過(guò)90%。圖：1949

年以來(lái)各階段中國(guó)住房建設(shè)數(shù)量（套）數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院測(cè)算1998

年以來(lái)，伴隨著商品房市場(chǎng)的發(fā)展，針對(duì)城市低收入家庭的住房保障也取得了一定的進(jìn)展，通過(guò)廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)房等多種保障形式，較好解決了城市低收入家庭的住房困難問(wèn)題。2008

年開(kāi)始大規(guī)模實(shí)施城鎮(zhèn)保障性安居工程，到

2019

年底累計(jì)開(kāi)工建設(shè)近

7300

萬(wàn)套，幫助約

2

億困難群眾改善住房條件。截至

2018

年末，城鎮(zhèn)家庭住房保障覆蓋率已明顯超過(guò)

20%，城市戶籍的低收入家庭已經(jīng)不存在普遍的住房困難。5第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)由國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)變成對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的重要產(chǎn)業(yè)。過(guò)去

20

年商品房交易額累計(jì)

115

萬(wàn)億元，過(guò)去

10

年

100

萬(wàn)億，過(guò)去

5

年65

萬(wàn)億元，2019

年一年的交易額就超過(guò)

16

萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史之最。過(guò)去20

年房地產(chǎn)住宅投資年均增長(zhǎng)

19.6%，在固定資產(chǎn)投資中的比重在

12%左右。2020

年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資比重繼續(xù)提升達(dá)到

27.3%，其中住宅開(kāi)發(fā)投資占比達(dá)到

20.1%，創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP

的貢獻(xiàn)率從

1978

年的

2.2%

左右提高到

2020

年的

7.3%，考慮到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到

8%

左右。在新冠疫情沖擊之下，房地產(chǎn)投資是全行業(yè)中率先迎來(lái)復(fù)蘇走向正增長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)

V

型復(fù)蘇增長(zhǎng)發(fā)揮了中流砥柱的作用。圖：2003-2020

年住宅開(kāi)發(fā)投資完成額占固定資產(chǎn)投資占比（億元，%）700,000.00600,000.00500,000.00400,000.00300,000.00200,000.00100,000.000.0025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%20.1%0.0%固定資產(chǎn)投資完成額房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額:住宅住宅開(kāi)發(fā)占比數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：1999-2020年中國(guó)住宅竣工面積變化（萬(wàn)平方米）90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00000123456789202099900000100200300400500600700800901010101010101010101212222222222222222222數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)建設(shè)浪潮積累了巨大的財(cái)富。截至

2020

年，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅存量規(guī)模達(dá)到

353

億平方米，住宅資產(chǎn)接近

400

萬(wàn)億元。房地產(chǎn)的高速發(fā)展也使私人財(cái)富快速增加，住房在居民家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的比例接近

80%

左右。因此，只要房?jī)r(jià)穩(wěn)定，中國(guó)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表就能夠抵御外部金融沖擊。圖：中美家庭資產(chǎn)配置對(duì)比90.0%77.7%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%41.9%35.1%19.5%11.8%5.6%4.9%3.4%房產(chǎn)金融資產(chǎn)中國(guó)（2017）工商業(yè)美國(guó)（2019）其他數(shù)據(jù)來(lái)源：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心、美國(guó)SCF（SurveyofConsumerFinance）7第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年房地產(chǎn)土地市場(chǎng)為地方城市建設(shè)貢獻(xiàn)了大量的財(cái)政收入。過(guò)去

10

年，房地產(chǎn)土地出讓收入相對(duì)于地方政府本級(jí)財(cái)政收入里的比重在

55%

左右。2020

年國(guó)有土地出讓金

8.4

萬(wàn)億，根據(jù)貝殼研究院測(cè)算，其中居住用地成交金額達(dá)到

6.1

萬(wàn)億元，2020

年土地出讓金相對(duì)地方政府本級(jí)財(cái)政收入的比重達(dá)到

84%，在疫情沖擊之下，為地方政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和社會(huì)救援等提供了巨大的支持。圖：2009

年以來(lái)土地出讓收入相對(duì)于地方本級(jí)財(cái)政收入比重900008000070000600005000040000300002000010000090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%84.0%2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金（億元）相對(duì)于地方本級(jí)財(cái)政收入比重（右）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、財(cái)政部、貝殼研究院8第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年40

年，兩次大轉(zhuǎn)型1978

年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅

6.7

平方米。中國(guó)住房為什么能夠在短短

40

年里取得如此巨大的成就？核心在于兩次大的轉(zhuǎn)型，讓住房生產(chǎn)供給方式徹底轉(zhuǎn)變，極大地釋放了生產(chǎn)力。建國(guó)后至改革開(kāi)放以前，國(guó)內(nèi)住房實(shí)行福利分房制度，由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)、分配，住房是職工的“福利”。這種分配方式入不敷出、供給效率低、存在嚴(yán)重的不平等，最終走向窮途末路。不僅中國(guó)，蘇聯(lián)、東歐等前社會(huì)主義國(guó)家的住房制度都被迫轉(zhuǎn)型。1980

年鄧小平談話首次系統(tǒng)地提出了住房私有化、提高房租、新舊公房出售以及分期付款等帶有市場(chǎng)色彩的觀點(diǎn)，掀開(kāi)中國(guó)住房的第一次大轉(zhuǎn)型。1978

至

1998

這

20

年，住房從福利品向商品轉(zhuǎn)變，通過(guò)提租補(bǔ)貼、出售公房、全面停止住房實(shí)物分配，初步建立了市場(chǎng)化的分配方式。從此住房不再完全按照身份和行政地位來(lái)分配，體制外人能從住房市場(chǎng)的發(fā)展中獲益，激發(fā)起居民購(gòu)房的積極性。包括租金市場(chǎng)化、公房出售、個(gè)人自建住房、土地有償使用、住房公積金制度、個(gè)人按揭貸款等一系列改革試點(diǎn)，為后續(xù)的市場(chǎng)化與商品化改革解放了思想基礎(chǔ)。1998

年，國(guó)務(wù)院宣布停止福利分房、實(shí)行住房商品化制度，標(biāo)志著一個(gè)新的住房階段開(kāi)啟。但在這

20

年，住房在轉(zhuǎn)型中實(shí)行存量和增量雙軌制運(yùn)行，尚未形成完整的市場(chǎng)。9第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年1998

之后到

2018

年的

20

年，是中國(guó)住房的第二次大轉(zhuǎn)型，雙軌制向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)化是指土地要素市場(chǎng)化、金融市場(chǎng)化。在土地方面，國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛制度建立，這標(biāo)志著土地要素的市場(chǎng)化完成，激發(fā)了土地的資產(chǎn)價(jià)值1。在金融方面，住房公積金和商業(yè)住房抵押貸款制度建立起來(lái)，并通過(guò)降低首付比例，延長(zhǎng)貸款年限，降低貸款利率促進(jìn)居民購(gòu)房2。至此，土地、金融、房地產(chǎn)三者的正循環(huán)關(guān)系打通，中國(guó)特色的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立起來(lái)：地方政府是土地的唯一提供者，開(kāi)發(fā)商是住房建設(shè)的唯一主體，金融作為加速器，供給端通過(guò)土地金融化和開(kāi)發(fā)融資實(shí)現(xiàn)大規(guī)模建設(shè)，需求端通過(guò)按揭貸款制度實(shí)現(xiàn)資金流循環(huán)。2008

年全球性金融危機(jī)，我國(guó)采取了“一攬子”刺激政策，其后的

10

年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財(cái)政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎(chǔ)；借助于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)商迅速變大；居民的自住、投資、投機(jī)性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時(shí)杠桿率也快速上升?？偟膩?lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)兩次大轉(zhuǎn)型，我國(guó)建立了以購(gòu)房為主滿足居住需求、地方政府單一主體壟斷供地、開(kāi)發(fā)商壟斷建房的住房模式。充分利用土地、金融要素紅利，解決了我國(guó)住房短缺難題，同時(shí)也避免了其他國(guó)家發(fā)生的金融危機(jī)、政府債務(wù)危機(jī)、貧民窟等問(wèn)題，為全球特別是發(fā)展中人口大國(guó)探索出一條解決住房問(wèn)題的中國(guó)模式。12002

年國(guó)土資源部頒布實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅用地的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招拍掛方式出讓。2004

年國(guó)土資源部《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，2004

年

8

月

31

號(hào)以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度，這標(biāo)志著這土地要素的市場(chǎng)化完成。21998

年中國(guó)人民銀行頒布了《個(gè)人住房貸款管理辦法》，其中住房公積金以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系；商業(yè)性住房信貸以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系，首付

30%，可購(gòu)買(mǎi)普通住房，貸款年限最長(zhǎng)

20

年。1999

年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見(jiàn)》，首付比例下調(diào)至

20%；貸款最長(zhǎng)年限調(diào)整為

30

年，利率按法定利率減檔執(zhí)行基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào)

10%；2002

年，個(gè)人住房公積金貸款利率水平下降。10過(guò)去

20

多年，我國(guó)住房取得了偉大成就。但是，2018

年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)面臨的環(huán)境發(fā)生了較大變化，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋階段，舊的住房模式不可持續(xù)的問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，如果處理不好，未來(lái)也會(huì)滋生巨大風(fēng)險(xiǎn)。第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年部分大城市房?jī)r(jià)過(guò)高2008

年之后，我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)普遍上漲，尤其是一線城市和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲幅度較快，超過(guò)了真實(shí)經(jīng)濟(jì)和收入增長(zhǎng)的速度。過(guò)去

10

年，北京、上海、深圳新房?jī)r(jià)格上漲了

87%，98%

和

136%；二手房?jī)r(jià)格上漲了93%，78%

和

170%。房?jī)r(jià)高反映了住房的金融屬性過(guò)高。在全球低利率環(huán)境下，我國(guó)貨幣環(huán)境總體保持寬松。2015

年我國(guó)廣義貨幣

M2

與當(dāng)年

GDP

的比重首次超過(guò)200%，2020

年這一比例達(dá)到

215.2%，利率水平達(dá)到較低的位置。圖：1985-2020

年中國(guó)廣義貨幣（M2）占

GDP

比例變化（%）250.0%200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在金融化推動(dòng)下，房?jī)r(jià)不斷攀升，嚴(yán)重超出城市新市民的收入水平。2019

年北京、深圳、上海三個(gè)一線國(guó)際城市二手房成交套均總價(jià)分別為523

萬(wàn)

/

套、462

萬(wàn)

/

套、380

萬(wàn)

/

套，其中北京、深圳住房套均總價(jià)已經(jīng)超過(guò)法國(guó)巴黎與美國(guó)紐約，上海住房套均總價(jià)也已經(jīng)位居全球前列，房?jī)r(jià)明顯過(guò)高。12第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：2019年全球主要城市住宅套均總價(jià)（萬(wàn)人民幣）310009008007006005004003002001000數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE、貝殼研究院圖：重點(diǎn)城市2019年房?jī)r(jià)收入比35323027252015105201714131313131212121110101010100深圳

北京

廈門(mén)

上海

杭州

廣州

南京

天津

石家莊

蘇州

武漢

青島

合肥

濟(jì)南

西安

重慶

東莞

鄭州數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院3北京、上海、深圳數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼研究院計(jì)算2019年成交二手住宅套均總價(jià)，其余城市數(shù)據(jù)來(lái)源CBRE。13第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年較低的貸款成本和房地產(chǎn)良好穩(wěn)定的回報(bào)吸引金融資源過(guò)度進(jìn)入房地產(chǎn)。2019

年末，個(gè)人住房貸款余額

30.2

萬(wàn)億，住房公積金貸款余額

5.5

萬(wàn)億，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，房地產(chǎn)綜合貸款余額達(dá)到

46.9

萬(wàn)億元。跟房地產(chǎn)直接相關(guān)和間接相關(guān)的貸款接近

70

萬(wàn)億元，占貸款余額的比重超過(guò)

45%。特別是

2020

年疫情之后，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲與租金下跌的背離擴(kuò)大，這意味著資產(chǎn)價(jià)格泡沫化程度有所加劇，而居民償債能力減弱，風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。圖：房?jī)r(jià)指數(shù)與租金指數(shù)

變化對(duì)比41061041021009896949290888684100城二手房?jī)r(jià)指數(shù)100城新房?jī)r(jià)格指數(shù)35城租金價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院4100

城二手房?jī)r(jià)、35

城租金指數(shù)基期以

2018

年

11

月為基期，基期為

100

點(diǎn)；100

城新房?jī)r(jià)格指數(shù)以

2019

年

7

月為基期，基期為

100

點(diǎn)。14第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年新市民群體住房困難盡管大部分城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房問(wèn)題得到解決，但以進(jìn)城務(wù)工人員、新畢業(yè)大學(xué)生、流動(dòng)人口為基礎(chǔ)的新市民群體住房問(wèn)題仍然困難。我國(guó)租賃市場(chǎng)總體發(fā)展不足，主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：租房問(wèn)題在人口凈流入、高房?jī)r(jià)的一二線熱點(diǎn)城市表現(xiàn)得更加突出，流動(dòng)人口的居住條件非常差。根據(jù)國(guó)家流動(dòng)人口調(diào)查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)流動(dòng)人口有

30%

居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚，其它大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面積狹小，居住條件惡劣，安全風(fēng)險(xiǎn)很大。尤其是在大城市，居住情況更加嚴(yán)峻。根據(jù)過(guò)往調(diào)研，北京流動(dòng)人口的人均住房使用面積只有

5.6

平米，40%

的流動(dòng)人口人均居住面積不足

10

平米，在有限的居住空間內(nèi)，平均居住人數(shù)為

4

人。圖：流動(dòng)人口住房來(lái)源獨(dú)立租賃住房單位宿舍41.0%30.2%自有住房15.2%合租住房10.1%其他工作地點(diǎn)其他住房來(lái)源2.0%1.4%建筑工地

0.1%數(shù)據(jù)來(lái)源：暨南大學(xué)社會(huì)調(diào)查中心15第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年租房不穩(wěn)定，租金高，租金支付壓力大。我們測(cè)算，北上廣深租賃住房缺口合計(jì)約

214.8

萬(wàn)套。按一個(gè)家庭租戶租賃一套房測(cè)算，我國(guó)新市民的租賃住房總需求約

6452

萬(wàn)套，而總供給僅為

5991

萬(wàn)套，尚有缺口

461

萬(wàn)套（約

3.7

億平米）

。北上廣深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超5過(guò)

70

萬(wàn)套，廣州、北京都超過(guò)

35

萬(wàn)套，合計(jì)占了全國(guó)近一半。房屋租賃市場(chǎng)不僅總供給不足，還存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。北上廣深租賃住房供給主體是面積在

60—90

平米、租金

3000

元以上的兩居室。以北京為例，2020

全年新掛牌房源中一居室占比為

27.8%，60

平米及以下的占比為

29.7%。這種供給格局，難以滿足新市民小戶型、低租金的租房需求。我國(guó)租賃周期較短，租客在一個(gè)住房?jī)?nèi)平均租住時(shí)間長(zhǎng)度僅有

8

個(gè)月左右，而德國(guó)的平均租賃周期長(zhǎng)達(dá)

11

年，日本的平均租賃周期為

5.2

年，英國(guó)的平均租賃周期為

2.5年。美國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模約為

3.2

萬(wàn)億元人民幣，購(gòu)房交易市場(chǎng)的規(guī)模約為

6.9萬(wàn)億，租賃市場(chǎng)規(guī)模占交易市場(chǎng)的

50%。我國(guó)租賃市場(chǎng)才

1

萬(wàn)億左右的交易規(guī)模，相對(duì)于

17

萬(wàn)億的買(mǎi)賣市場(chǎng)而言嚴(yán)重偏低。表：租賃住房缺口測(cè)算結(jié)果（單位：萬(wàn)套）城市上海深圳廣州北京租賃住房需求量285.9租賃住房供給量214.7租賃住房供需缺口71.270.737.735.2151.680.8150.0112.3211.4176.2數(shù)據(jù)來(lái)源：作者測(cè)算5根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2015

年全國(guó)

1%

人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》、國(guó)家衛(wèi)健委《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告

2020》發(fā)布的數(shù)據(jù)，結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部開(kāi)展的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)測(cè)算，我國(guó)約有

2

億新市民，按照戶均人口

3.1

人測(cè)算，租賃住房需求為

6452

萬(wàn)套。租賃住房供給

=

全國(guó)家庭戶數(shù)

×

戶均住房套數(shù)

×（1-

住房自有率）。按照住房自有率

86.7%

測(cè)算，全國(guó)租賃住房供給為

5991

萬(wàn)套。租賃住房缺口

=

租賃住房需求數(shù)

-

租賃住房供給數(shù)，即

461

萬(wàn)套。根據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)，2020

年全國(guó)租賃房源的套均面積為

79.6

平方米，因此計(jì)算得出缺口總面積約

3.7

億平米。16第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：城鎮(zhèn)住房保障體系不健全資料來(lái)源：貝殼研究院居住品質(zhì)服務(wù)有待提升品質(zhì)居住包括好房子和好服務(wù)。隨著時(shí)間的推移，城市中早期建設(shè)的住房不斷老化，如果缺乏及時(shí)的管理維護(hù)機(jī)制，將會(huì)嚴(yán)重影響到社區(qū)居民的居住體驗(yàn)。截至目前，全國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

32.7

萬(wàn)個(gè)，建筑面積約

65

億平方米。17第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖；主要城市樓齡超過(guò)

20

年存量住宅占比情況70%60%50%40%30%20%10%0%上海濟(jì)南北京廣州石家莊天津深圳鄭州南京武漢成都杭州數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院老舊小區(qū)居住設(shè)施配套落后。貝殼樓盤(pán)字典數(shù)據(jù)顯示，北京樓齡在

20年及以上的老舊小區(qū)中超六成小區(qū)無(wú)電梯，16%

的老舊小區(qū)沒(méi)有集中供暖，20%

的老舊小區(qū)綠化率

30%

以下，26%

的小區(qū)無(wú)門(mén)禁系統(tǒng)。老舊小區(qū)普遍沒(méi)有人車分流，超

7

成的老舊小區(qū)車位配比不足

1。40%

的老舊小區(qū)物業(yè)不具備資質(zhì)。37

個(gè)重點(diǎn)城市中有

16

個(gè)城市住宅小區(qū)平均綠化率不足30%，一線城市中北京市小區(qū)綠化水平最低。圖：北京樓齡在

20

年及以上的老舊小區(qū)80%70%60%50%40%30%20%10%0%車位配比不足1無(wú)電梯小區(qū)物業(yè)不具資質(zhì)無(wú)門(mén)禁系統(tǒng)綠化不足無(wú)集中供暖數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院18第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：37

個(gè)重點(diǎn)城市小區(qū)綠化率對(duì)比&$%"%$#"#$!"'

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.12[`數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院老舊小區(qū)改造初期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和完善類工程多由各級(jí)政府財(cái)政承擔(dān)，少數(shù)由原來(lái)的產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。在各地財(cái)政實(shí)力嚴(yán)重分化且嚴(yán)控地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的背景下，改造資金需求總體規(guī)模大，目前各地區(qū)均面臨較大資金缺口，力求多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足、財(cái)政資金“投不起”、居民和社會(huì)資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問(wèn)題。由于缺少靈活有效的市場(chǎng)化機(jī)制，傳統(tǒng)的改造手段和投資模式逐漸暴露出種種不適應(yīng)和不可持續(xù)性。中國(guó)居住服務(wù)市場(chǎng)化起步晚，職業(yè)化服務(wù)者數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為“稀缺品”。以物業(yè)管理人員、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為例，本科以上學(xué)歷人員分別為

10.5%

與

25%，遠(yuǎn)低于美國(guó)經(jīng)紀(jì)人的

45%；從業(yè)年限相比，中國(guó)經(jīng)紀(jì)人具有從業(yè)年限短、流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，這也決定了服務(wù)的專業(yè)度、職業(yè)化水平受到制約。19第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)服務(wù)者學(xué)歷對(duì)比美

國(guó)

經(jīng)

紀(jì)

人中

國(guó)

經(jīng)

紀(jì)

人中

國(guó)

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員44%25%10.5%本科以上學(xué)歷占比50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%本科以上大專美國(guó)經(jīng)紀(jì)人中專中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)人員高中以下中國(guó)經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)來(lái)源：NAR，中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)報(bào)告2019，貝殼研究院整理圖：中美經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)服務(wù)者從業(yè)年限對(duì)比70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%美國(guó)經(jīng)紀(jì)人中國(guó)經(jīng)紀(jì)人美國(guó)物業(yè)管理人員10年以上占比51.7%45%6.2%20年以上11-20年美國(guó)物業(yè)經(jīng)理3-10年0-2年美國(guó)經(jīng)紀(jì)人中國(guó)經(jīng)紀(jì)人數(shù)據(jù)來(lái)源:NAR，NPMA，貝殼研究院整理20回顧中國(guó)這

40

多年的住房發(fā)展之路，最大的特點(diǎn)是從福利分房到商品化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)型，而每一次住房轉(zhuǎn)型背后都是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷。2018

到

2020

年，以中美貿(mào)易摩擦為主要標(biāo)志，中國(guó)的外部形勢(shì)發(fā)生了重大變化。特別是

2020年席卷全球的新冠疫情，已經(jīng)成為全球政治經(jīng)濟(jì)的分水嶺。未來(lái)十年，中國(guó)住房的形勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)顯著的趨勢(shì)性變化，對(duì)住房發(fā)展提出了新的要求。第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年從購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)到回歸居住第一次大轉(zhuǎn)型后，消費(fèi)者購(gòu)房的目的是解決住房短缺問(wèn)題，擁有一個(gè)屬于私人的住房空間。1978

年至

1998

年這

20

年，住房從福利分房向商品房轉(zhuǎn)型，背后是中國(guó)工業(yè)化開(kāi)啟階段。大量農(nóng)村富余勞動(dòng)力走向城市，為制造業(yè)提供大量廉價(jià)的勞動(dòng)力。工業(yè)生產(chǎn)效率提升，第二產(chǎn)業(yè)占比快速提升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速，也帶來(lái)了住房需求的膨脹。原本在體制內(nèi)部的福利分房制度，生產(chǎn)效率低，財(cái)政負(fù)擔(dān)重，無(wú)法滿足大量外來(lái)人口的住房需求，因此不得不進(jìn)行商品化改革。1998

年至

2018

年這一階段由兩個(gè)十年構(gòu)成。1998

年至

2008

年是市場(chǎng)化起步階段。2001

年中國(guó)正式加入

WTO，將廉價(jià)資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為制造業(yè)出口優(yōu)勢(shì)，吸引大量農(nóng)民工向城市涌入，平均每年進(jìn)城人口達(dá)到

2100

萬(wàn)人。這一時(shí)期，工業(yè)、固定資產(chǎn)投資和對(duì)外貿(mào)易進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，居民收入水平保持在

10%

以上的增長(zhǎng)。在住房市場(chǎng)化背景下，私人財(cái)富增長(zhǎng)和人口城鎮(zhèn)化集中推動(dòng)了住房投資開(kāi)發(fā)與銷售浪潮。2008

年之后的十年是金融化加深的十年。這一時(shí)期，我國(guó)出口動(dòng)能逐漸消退，2006

年進(jìn)出口總額占

GDP

的比重開(kāi)始觸頂回落，貨物和服務(wù)凈出口總額占

GDP

比重在

2007

年觸頂回落。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，2015

年第三產(chǎn)業(yè)占

GDP

比例首次超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)。與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，2013

年我國(guó)勞動(dòng)年齡人口見(jiàn)頂回落。人口流動(dòng)速度開(kāi)始放緩，總體住房需求應(yīng)當(dāng)開(kāi)始見(jiàn)頂回落。但金融杠桿水平在快速提升，使房地產(chǎn)保持較快的增長(zhǎng)，特別是部分城市房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入。消費(fèi)者購(gòu)房中的投資屬性增強(qiáng)，房?jī)r(jià)在一定程度上反映的是22第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年資產(chǎn)品的價(jià)值。在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性逐步被剝離，房?jī)r(jià)上漲的空間被抑制，從而回歸到居住的本質(zhì)屬性，此時(shí)，房?jī)r(jià)反映的是居住的價(jià)值。消費(fèi)者從單一買(mǎi)方需求向以居住為中心的多元化生活服務(wù)需求轉(zhuǎn)變，會(huì)更看重住房的空間布局、節(jié)能、環(huán)保等因素，會(huì)更看重包括物業(yè)管理和社區(qū)配套、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)氛圍等宜居性因素。在居住領(lǐng)域，中國(guó)居住服務(wù)類消費(fèi)也將逐步上升，服務(wù)消費(fèi)在產(chǎn)業(yè)鏈中的占比不斷提高。例如，預(yù)計(jì)到

2035

年中國(guó)老齡人口將達(dá)到

4.2

億人，壯年人口照看年老父母的負(fù)擔(dān)較重，這將帶來(lái)巨大的養(yǎng)老住房需求。不僅要求居住空間適合老年人行動(dòng)，還要有基本的照看服務(wù)。我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率只有

50%

左右，社區(qū)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托幼等公共服務(wù)不均衡，商業(yè)配套設(shè)施也存在較大差距。圖：1990-2019年中國(guó)65歲及以上占總?cè)丝诒壤?4.0012.0010.008.006.004.002.000.00數(shù)據(jù)來(lái)源:NAR，NPMA，貝殼研究院整理23第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年改善型需求成為主流盡管總量上我國(guó)已經(jīng)解決了住房短缺問(wèn)題，但在結(jié)構(gòu)上，當(dāng)前住房品質(zhì)和居住服務(wù)與家庭品質(zhì)需求仍有很大的差距。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均

GDP

超過(guò)

1

萬(wàn)美元之后將進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)階段。2019

年中國(guó)人均

GDP

突破

1

萬(wàn)美元大關(guān)，城鎮(zhèn)家庭人均年度可支配收入超

6000

美元，意味著我國(guó)中等收入群體規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，城鎮(zhèn)家庭消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿快速提升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從供不應(yīng)求到供需基本平衡，消費(fèi)者不再簡(jiǎn)單滿足于“一宅一生”，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的“好宅”需求越來(lái)越大。一、二線重點(diǎn)城市進(jìn)入“換房”階段，首改、再改以及旅居需求成為“新剛需”，人們通過(guò)存量市場(chǎng)流通實(shí)現(xiàn)“以小換大”、“以老換新”、“以遠(yuǎn)換近”。2016

年全面二孩政策實(shí)施之后，三年累計(jì)二孩出生人口超過(guò)

2300

萬(wàn)，二孩在新生兒中占比超過(guò)

50%，將在很大程度上推動(dòng)換房和改善需求。圖：部分城市換房平均面積變化（平方米）120100806040200西安北京上海鄭州成都換房后南京杭州武漢換房前數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院24第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：住房消費(fèi)多元化需求增量??都市圈為主導(dǎo)的城市化繼續(xù)家庭結(jié)構(gòu)小型化需求需求多元化????留居意愿強(qiáng)烈家庭化流動(dòng)支付能力有限住房品質(zhì)改善流動(dòng)人口租賃需求??追求“好宅”二胎政策流動(dòng)人口進(jìn)入婚育年齡數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院從城市化到都市圈化人口數(shù)量是住房需求的根本基礎(chǔ)。2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60.6%，已經(jīng)進(jìn)入到中后期。據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，未來(lái)10年我國(guó)城鎮(zhèn)化率仍有望繼續(xù)提升10個(gè)百分點(diǎn)，到2030年城鎮(zhèn)人口增量約為1.6億人。同時(shí)，城市到城市之間的人口流動(dòng)比例提升，2015年已經(jīng)提高至38%左右，也將帶來(lái)巨大的住房需求。未來(lái)十年，人口進(jìn)一步向核心城市、都市圈和城市群聚集，城鎮(zhèn)化的空間格局正在重塑。隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，產(chǎn)業(yè)在城市群之間轉(zhuǎn)移，人25第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年口隨著產(chǎn)業(yè)流動(dòng)。根據(jù)六普數(shù)據(jù)，36.2%

的流動(dòng)人口聚集在長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀三大城市群，13.9%

聚集于北京、上海、廣州、深圳四城。我

國(guó)

城

市

群

涉

及

164

個(gè)

地

級(jí)

市，

面

積

占

全

國(guó)

的

21%，

集

聚

人

口83632.61

萬(wàn)，占全國(guó)的

60.20%

。三大核心都市圈處于引領(lǐng)地位，20186年長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀城市群城鎮(zhèn)人口占城市群城鎮(zhèn)人口的

44%、占全國(guó)城鎮(zhèn)人口的

37%。2018-2030

年城鎮(zhèn)人口增量中約

43.4%

的比例將繼續(xù)流向三大城市群，其次為長(zhǎng)江中游、成渝及中原城市群，合計(jì)占比22.3%。圖：中國(guó)四類流動(dòng)人口占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20002005鄉(xiāng)城流動(dòng)

城城流動(dòng)20102015鄉(xiāng)鄉(xiāng)流動(dòng)城鄉(xiāng)流動(dòng)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院國(guó)土開(kāi)發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所課題組

.

我國(guó)城鎮(zhèn)化空間形態(tài)的演變特征與趨勢(shì)研判

[J].

區(qū)域經(jīng)濟(jì)，2020（9）：128-138。26第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：中國(guó)城市（30

萬(wàn)人以上）人口增量預(yù)測(cè)（2018-2030）數(shù)據(jù)來(lái)源：UN;

貝殼研究院整理27第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年表：中國(guó)城市群7人口增量預(yù)測(cè)（2018-2030）&

'

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貝殼研究院整理7城市群說(shuō)明：（1）僅統(tǒng)計(jì)城市群主要城市及其人口，其他城市未包括在內(nèi)；（2）城市群名稱依據(jù)“十三五”規(guī)劃，城市群主要城市根據(jù)各城市群發(fā)展規(guī)劃，個(gè)別重復(fù)歸類的城市按照就近原則進(jìn)行合并。28第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年流動(dòng)人口租賃需求龐大從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、日本、英國(guó)的租賃家庭占比普遍高于35%，而德國(guó)更是高達(dá)

53%。特別是房?jī)r(jià)高、人口密度大的核心城市，租房人口更高。紐約的租賃人口占比為

56.9%，洛杉磯為

54.4%，倫敦為49.8%，東京為

39.5%。通常來(lái)看，40%

以上的人口選擇租賃作為居住方式成為大城市的常態(tài)。未來(lái)十年，人口在城市之間的流動(dòng)進(jìn)一步呈現(xiàn)舉家遷移、留居意愿強(qiáng)等特點(diǎn)。一是趨于家庭化流動(dòng)，更多地在服務(wù)性行業(yè)工作，更多以已婚和家庭為單位，越來(lái)越大的比例是夫妻同時(shí)外出，且已婚流動(dòng)家庭攜子女外出。二是人口流動(dòng)從短期的、臨時(shí)性遷移變成長(zhǎng)期甚至永久性遷移，平均居留時(shí)長(zhǎng)不斷延長(zhǎng)，流動(dòng)人口“愿意長(zhǎng)期居留城市”的比例超過(guò)

80%，對(duì)居住品質(zhì)和教育等有更高的要求。三是新生代流動(dòng)人口平均年齡不斷上升，并逐步進(jìn)入婚育階段，未來(lái)將在逐步安排子女隨遷移和父母限遷，在遷入地上學(xué)、就業(yè)、生活和養(yǎng)老。這些特征都意味著與之前暫時(shí)性、過(guò)渡性、周期性的住房需求不同，流動(dòng)人口將產(chǎn)生更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的住房需求，對(duì)居住條件也將產(chǎn)生更高的要求。但這些流動(dòng)群體支付能力有限，大多數(shù)人只能租房，一張床和一間房是主流需求。29第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年消費(fèi)者從線下走向線上中國(guó)網(wǎng)民的規(guī)模已經(jīng)超過(guò)了

9

億人，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的力量，住房交易正在從線下到線上轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變從二手房交易領(lǐng)域開(kāi)始，逐步向全市場(chǎng)擴(kuò)散?；ヂ?lián)網(wǎng)依靠自身在信息流通和信息檢索上的巨大優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)將消費(fèi)者的房產(chǎn)交易決策方式向前推進(jìn)了一大步，幫助用戶實(shí)現(xiàn)足不出戶地瀏覽房源信息。圖：中國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)量及增速（單位：億人）10987654321100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%網(wǎng)民規(guī)模移動(dòng)網(wǎng)民規(guī)模移動(dòng)網(wǎng)民增速數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院2020

年新冠肺炎疫情加速了這一過(guò)程。疫情封閉期間，房企、平臺(tái)、電商以及上游技術(shù)供應(yīng)商緊密的聯(lián)合在一起，如居理新房和國(guó)內(nèi)知名的大家居全案設(shè)計(jì)平臺(tái)及生態(tài)解決方案提供商酷家樂(lè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，為用戶打造從室外到室內(nèi)的全場(chǎng)景新房

VR

看房體驗(yàn)。在杭州的公證選房環(huán)節(jié)，支付寶提供了穩(wěn)定安全的線上選房平臺(tái)和線上支付手段，確保整個(gè)公證選房過(guò)程有記錄、可回溯。在簽約交易環(huán)節(jié)，電子簽名和身份識(shí)別技術(shù)，為現(xiàn)有網(wǎng)簽備案30第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年系統(tǒng)優(yōu)化升級(jí)、實(shí)現(xiàn)“不見(jiàn)面簽約”和商品房銷售電子合同共享奠定了基礎(chǔ)。政企聯(lián)合打通交易環(huán)節(jié)，助推實(shí)現(xiàn)線上全流程閉環(huán)機(jī)制。以

VR

房源、線上貸款簽約和

AI

虛擬客服上線為里程碑，標(biāo)志國(guó)內(nèi)居住服務(wù)進(jìn)入簽約后流程線上化以及智能化應(yīng)用階段?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺(tái)最大限度地連接消費(fèi)者群體，在滿足用戶對(duì)精準(zhǔn)房屋信息的獲取、分析和使用的需求的同時(shí)，正在逐漸培養(yǎng)用戶的線上消費(fèi)習(xí)慣，使用戶從傳統(tǒng)的被動(dòng)的信息接收方逐漸蛻變成為聰明的主動(dòng)的訴求發(fā)起方。目前的市場(chǎng)環(huán)境具備線上銷售的所有要素：互聯(lián)網(wǎng)科技的成熟提供了技術(shù)準(zhǔn)備，電商和網(wǎng)上購(gòu)物的發(fā)展提供了龐大的網(wǎng)購(gòu)偏好群體，大型房企優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)解決了供應(yīng)難題，無(wú)理由退房和差價(jià)補(bǔ)償打通了網(wǎng)購(gòu)瓶頸，而2020

年的一場(chǎng)疫情使這一切發(fā)生了一次化學(xué)反應(yīng)：房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)被重構(gòu)，房產(chǎn)交易的線上新生態(tài)正在形成。31我國(guó)住房的第一次轉(zhuǎn)型是建立了從福利到商品的通道，第二次轉(zhuǎn)型是要素市場(chǎng)化打造了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，形成了地方政府壟斷供地、開(kāi)發(fā)商壟斷建房、居民以購(gòu)房為主的住房模式?；谧》堪l(fā)展的內(nèi)在矛盾和外部形勢(shì)，中國(guó)住房迎來(lái)第三次大轉(zhuǎn)型。第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年舊的模式不可持續(xù)當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、資源成本越來(lái)越高和供給趨于平衡的背景下，以高消耗、高負(fù)債為主要特征的舊模式不可持續(xù)。土地財(cái)政土地金融模式不可持續(xù)研究表明，土地價(jià)格不僅引領(lǐng)了房?jī)r(jià)上漲，而且也加劇了房?jī)r(jià)的波動(dòng)性。這是因?yàn)橥恋氐暮诵膶傩允怯晌恢锰卣鞫a(chǎn)生的稀缺性，它是固定的、有限的、不可再生的，當(dāng)土地需求上升時(shí)，地價(jià)上漲幾乎成為唯一的響應(yīng)與調(diào)節(jié)方式。長(zhǎng)期來(lái)看，除非存在強(qiáng)有力的政府干預(yù)，地價(jià)總是傾向于上漲。基于此，土地極易成為金融資產(chǎn)，稀缺性反過(guò)來(lái)又被金融所放大，從而產(chǎn)生兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)于土地所有者，土地被視為戰(zhàn)略性資產(chǎn)而尋找最有利的開(kāi)發(fā)使用方式和最高的交易價(jià)格，土地供給彈性極小甚至為負(fù)；二是土地的使用者圍繞土地的競(jìng)爭(zhēng)往往非常激烈，從而把地價(jià)推向更高水平，高的地價(jià)要么轉(zhuǎn)化為更高的房?jī)r(jià)、要么轉(zhuǎn)化為更低的品質(zhì)。我國(guó)地方政府是住房用地唯一供應(yīng)方，價(jià)高者得的土地“招拍掛”是商品房用地唯一供應(yīng)方式，開(kāi)發(fā)商則是商品住房的唯一開(kāi)發(fā)供應(yīng)者。在這個(gè)機(jī)制下，地方政府把土地視為重要的收入來(lái)源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999

年我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地出讓收入只有

514

億元，2019

年全國(guó)

300

城市土地出讓收入超過(guò)

5萬(wàn)億元，僅杭州一個(gè)城市的土地出讓收入就接近

3000

億元。進(jìn)一步看，過(guò)去

20

年，每平方公里的土地價(jià)值從

1

億元提升到

18

億元，地價(jià)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)增速和收入增速。尤其突出的是，2008

年之后，土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重一直保持在

40%

以上，成為地方財(cái)政重要的收入來(lái)源，杭州、南京、濟(jì)南、武漢等城市土地出讓金與當(dāng)?shù)卣话阈灶A(yù)算收入的比例超過(guò)

100%。隨著征地拆遷成本的上升，以及前期大量的“三通一平”33第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年基礎(chǔ)設(shè)施投入，扣除所有相關(guān)成本之后的土地凈收益近年來(lái)不斷下降。因此，土地的核心功能已經(jīng)不是單純的收入，而是以土地作為抵押品的金融化，形成地方政府債務(wù)擴(kuò)張的核心機(jī)制，加大地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，壟斷的土地供應(yīng)使得“人地錯(cuò)配”的矛盾有增無(wú)減，高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、人口凈流入的城市，如北京、上海、深圳、廈門(mén)等，土地供應(yīng)量不足，而且在趨于減小的土地供應(yīng)量中，用于住宅開(kāi)發(fā)的供給比例下降。在這個(gè)模式下，地方政府完全沒(méi)有激勵(lì)為流動(dòng)人口提供住房用地，更不可能在子女教育等公共服務(wù)方面進(jìn)行配套支出，造成流動(dòng)人口住房保障的全面缺失。表：住宅土地供應(yīng)計(jì)劃完成率8年份全國(guó)北京上海深圳57.2%——?——2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)——?——?——?——?68%26.5%31.5%36.0%48.1%30.7%18.4%16.2%44.3%25.7%36.0%8.3%——?——?——?——?88.8%80.8%60.3%91.4%99.5%51.4%55.0%53.7%21.7%8.0%2.7%57%64%92%?——?——?——?——68.8%136.3%45.7%?——82.6%7.8%14.9%2.6%55.0%27.8%20.6%注：2014

年以來(lái)國(guó)土部暫停對(duì)外公布全國(guó)供應(yīng)計(jì)劃數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)土資源部門(mén)。8計(jì)劃完成率

=

實(shí)際成交量

/

計(jì)劃供應(yīng)量34第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年高杠桿、高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式不可持續(xù)2009

年中國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商一年的交易額只有

600

多億元，2019

年這個(gè)數(shù)字接近

7000

億元，開(kāi)發(fā)商不僅越來(lái)越大，而且越來(lái)越集中。據(jù)統(tǒng)計(jì)2019

年

TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100

房

企

交

易

額

集中度分別為

30%、42%、50%、61%、73%。從拿地與融資的情況預(yù)測(cè)，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的集中度將進(jìn)一步提升。中國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)既不像日本頭部企業(yè)綜合能力極強(qiáng)，業(yè)務(wù)范圍覆蓋開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、中介、租賃等，具備良好的抗風(fēng)險(xiǎn)抗周期能力。也不像香港龍頭開(kāi)發(fā)商，對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的依賴度相對(duì)低，投資經(jīng)營(yíng)性收入占比接近

50%，現(xiàn)金流好、內(nèi)生的資金能力強(qiáng)、資產(chǎn)負(fù)債率不到

35%。更不像美國(guó)頭部企業(yè)，以消費(fèi)者需求為中心，各自深度垂直在細(xì)分領(lǐng)域，產(chǎn)品和服務(wù)能力強(qiáng)。對(duì)比之下，我國(guó)大型房企產(chǎn)品同質(zhì)化、對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)依賴度高、資產(chǎn)負(fù)債率普遍超過(guò)

85%，是一個(gè)粗放式發(fā)展的、高杠桿的、中低端制造業(yè)，雖然很大，但并不具備很強(qiáng)的內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力，在房屋預(yù)售、高周轉(zhuǎn)與高杠桿的驅(qū)動(dòng)下，一直在高風(fēng)險(xiǎn)奔跑。一定程度上，開(kāi)發(fā)商之間的差異不是產(chǎn)品、服務(wù)與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)之間的差異，而主要是融資能力的差異。例如，截至

2019

年上半年，70

家重點(diǎn)房?jī)r(jià)融資成本最高的達(dá)

15%，最低的只有

4.3%，行業(yè)平均水平在

7%，融資成本已經(jīng)開(kāi)發(fā)商之間最大差異，融資成為開(kāi)發(fā)商的核心能力。從未來(lái)的趨勢(shì)看，高負(fù)債且銷售壓力越來(lái)越大的背景下，隨著融資渠道的收緊，面對(duì)越來(lái)越大的兌付壓力，大而集中的開(kāi)發(fā)商不僅意味著風(fēng)險(xiǎn)的集聚，也意味著風(fēng)險(xiǎn)的外部性和溢出性。當(dāng)房?jī)r(jià)不再上漲、銷售周轉(zhuǎn)速度下降、融資壓力越來(lái)越大時(shí)，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)很可能會(huì)演變成更大的市場(chǎng)和宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，逼使整個(gè)社會(huì)為之買(mǎi)單。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021

年到期債務(wù)規(guī)模（不含2021

年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)

12448

億元，同比增長(zhǎng)

36%，歷35第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年史性突破萬(wàn)億大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。圖：房企到期債券規(guī)模（按存量債券統(tǒng)計(jì)

)1400012000100008000600040002000012448915484217115375420181515201710111078201620152019202020212022境內(nèi)到期債務(wù)規(guī)模境外到期債務(wù)規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，貝殼研究院整理居民加杠桿購(gòu)房不可持續(xù)居民通過(guò)加杠桿購(gòu)房，房?jī)r(jià)與信貸之間的相互作用，會(huì)導(dǎo)致更大的家庭債務(wù)和金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)收入上漲速度，買(mǎi)房變得更難，貸款會(huì)更快增長(zhǎng)。如果貸款用于購(gòu)買(mǎi)新房，貸款流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果貸款用于購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)存在的二手房，結(jié)果只是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而更高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致對(duì)住房信貸更多的需求，進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)。IMF一份研究表明10%的家庭信貸增長(zhǎng)導(dǎo)致6%的名義房?jī)r(jià)上漲，這份研究同時(shí)指出房?jī)r(jià)上漲進(jìn)一步推動(dòng)信貸增長(zhǎng)，兩者相互驅(qū)動(dòng)。在這個(gè)反饋過(guò)程中，有兩個(gè)突出特點(diǎn)：一是信貸是高度彈性化的，一定程度上可以是無(wú)限的；二是土地是無(wú)彈性的，高度稀缺的。如果不加控制，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被循環(huán)放大。特別是當(dāng)家庭債務(wù)增加而不能帶來(lái)經(jīng)36第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年濟(jì)更廣泛意義上的增長(zhǎng)時(shí)，那么家庭的收入便無(wú)法支撐債務(wù)和利息的支付，這將導(dǎo)致家庭債務(wù)通縮，縮減開(kāi)支，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)一步承壓，就業(yè)機(jī)會(huì)更少、家庭收入同步降低，陷入通縮的負(fù)循環(huán)。這就是高房?jī)r(jià)帶來(lái)的最大風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，2008

年中國(guó)居民杠桿率僅

18%

左右，2018年上升到

52%

左右，到

2020

年

9

月已經(jīng)上升到

61%。2020

年前六個(gè)月中國(guó)居民新增債務(wù)累計(jì)達(dá)到

3796

億美元，超過(guò)美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)的總和。金融債務(wù)與房?jī)r(jià)形成正循環(huán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化明顯，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有所加大，貧富階層住房不平等擴(kuò)大。圖：2007

至今各國(guó)居民杠桿率變化對(duì)比（%）120.00100.0080.0061.4060.0040.0020.000.00中國(guó)美國(guó)日本德國(guó)法國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)源：BIS、國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心37第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年住房模式的第三次大轉(zhuǎn)型舊的住房模式不可持續(xù)，住房問(wèn)題日益嚴(yán)峻，亟需打造新的住房供應(yīng)模式。十九大報(bào)告提出，要構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系，這標(biāo)志著中國(guó)住房第三次大轉(zhuǎn)型開(kāi)啟。2018

年之后，中美關(guān)系趨于緊張，國(guó)際貿(mào)易環(huán)境惡化，加上全球疫情影響，中央明確提出“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主，國(guó)內(nèi)國(guó)際循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局。新發(fā)展格局要求抑制房地產(chǎn)過(guò)度金融化對(duì)國(guó)內(nèi)循環(huán)的擠出，同時(shí)要加大民生住房保障提升國(guó)內(nèi)循環(huán)的動(dòng)能。未來(lái)的住房政策體系必須要打破土地與金融的循環(huán)機(jī)制，從根本上改變高房?jī)r(jià)與高杠桿的雙向反饋，弱化家庭、開(kāi)發(fā)商與地方政府加杠桿的沖動(dòng)。正在開(kāi)啟房地產(chǎn)的第三次轉(zhuǎn)型，將會(huì)有幾個(gè)大轉(zhuǎn)型：從單一供給主體到多元化除了地方政府掌握的國(guó)有建設(shè)用地之外，未來(lái)將擴(kuò)大到農(nóng)村集體建設(shè)用地、城市閑置低效用地等范圍，并積極盤(pán)活利用存量住宅資源。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃住房已經(jīng)開(kāi)啟大規(guī)模試點(diǎn)，未來(lái)將集體建設(shè)用地作租賃住房開(kāi)發(fā)將納入城市建設(shè)規(guī)劃，并給予法律保障，享有與國(guó)有土地同等的抵押、融資，以及與其它投資主體合作開(kāi)發(fā)權(quán)利等。部分城市大力推進(jìn)國(guó)有工廠宿舍、工業(yè)廠房改造再利用。在土地供應(yīng)方式方面，未來(lái)將改變當(dāng)前土地“招拍掛”的定價(jià)機(jī)制，增38第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年加保障性租賃住房用地供應(yīng)，防止地價(jià)不合理上漲。針對(duì)租賃住房的土地供應(yīng)，改變一次性支付土地出讓金方式，使之與租金流相匹配。除了增量住房，盤(pán)活利用大量存量住房。通過(guò)調(diào)節(jié)房屋持有環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)不合理，降低過(guò)高的交易成本，引導(dǎo)閑置房屋出租。通過(guò)市場(chǎng)化的方式進(jìn)行房屋和社區(qū)改造，通過(guò)裝電梯、做綠化、引入物業(yè)等方式讓房屋再生，讓“老破小”循環(huán)再利用。如果我國(guó)存量房的流通率從當(dāng)前的

1.5%提高的

4%

左右，意味著每年將有

1200

萬(wàn)家庭能夠通過(guò)存量市場(chǎng)獲得住房。打破地方政府壟斷供地的格局，便能徹底打破土地與金融的循環(huán)機(jī)制，使住房土地供應(yīng)真正與回歸到居住需求上來(lái)。從以購(gòu)為主到租購(gòu)并舉除了商品房之外，未來(lái)的住房供應(yīng)還有其他類型的住房，如政策性租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等，促進(jìn)消費(fèi)者從單一買(mǎi)房到租購(gòu)并舉。下一階段，住房政策的重心在補(bǔ)租賃短板，關(guān)鍵在于大力發(fā)展機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房，促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。重點(diǎn)解決租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)稅負(fù)成本高和融資成本高的問(wèn)題，降低資本利得稅的稅率、加大低成本的、長(zhǎng)期融資支持，加快推動(dòng)

REITs

落地，引導(dǎo)保險(xiǎn)資金和公積金有序進(jìn)入租賃市場(chǎng)，支持長(zhǎng)期租賃住房的開(kāi)發(fā)、投資和持有。標(biāo)準(zhǔn)化床位產(chǎn)品、藍(lán)領(lǐng)公寓等面向低收入群體租賃住房將納入保障性租賃住房，獲得低息貸款和財(cái)政補(bǔ)貼支持。推進(jìn)租客權(quán)益保護(hù)以及公共服務(wù)均等化。通過(guò)租賃立法從根本保障基本權(quán)益，大力推進(jìn)教育醫(yī)療等公共服務(wù)均等化，不斷縮小租購(gòu)之間的權(quán)益差，逐步完善租客在租住城市中的各種權(quán)利，包括落戶、子女上學(xué)等與買(mǎi)房自住居民的均等化，讓租賃家庭享受與購(gòu)房人群相同的公共服務(wù)。39第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年未來(lái)將通過(guò)多種多樣的住房供應(yīng)方式，滿足多層次人群不同需求，既有滿足住房改善的中高端產(chǎn)品，也有能滿足城市新市民保障性租賃需求產(chǎn)品，降低購(gòu)房的必要性，改變高房?jī)r(jià)與高杠桿的雙向反饋。從以售為主到多元運(yùn)營(yíng)在以售為主的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商處于產(chǎn)業(yè)鏈的中心，考驗(yàn)的是資源獲取和周轉(zhuǎn)能力，因而“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高房?jī)r(jià)”是購(gòu)買(mǎi)時(shí)代最鮮明的特征。未來(lái)金融、稅收、土地等基礎(chǔ)領(lǐng)域進(jìn)行改革將倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型，高杠桿高周轉(zhuǎn)的模式終結(jié)，向多元化持有運(yùn)營(yíng)擴(kuò)展。下一階段，以籌集、提高資金使用效率為功能的預(yù)售制將進(jìn)一步改革，預(yù)售比例逐步降低，現(xiàn)房和精裝修房成為主體。以鼓勵(lì)購(gòu)房的住房金融體系已經(jīng)不適應(yīng)新的多元化的居住需求，未來(lái)，以盤(pán)活存量、提升存量居住品質(zhì)、補(bǔ)租賃的短板，實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)并舉”為主要功能的金融產(chǎn)品將會(huì)推出，以幫助房企和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)。未來(lái)住房金融體系面對(duì)的是居民多元化的居住需求，而非單一的購(gòu)房需求。老舊小區(qū)重新改造、毛坯房裝修投入租賃、租賃住房建設(shè)，新型住房金融產(chǎn)品會(huì)適應(yīng)新形勢(shì)出現(xiàn)，住房

REITs

等房地產(chǎn)小額投資金融產(chǎn)品的出現(xiàn)將大大促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從生產(chǎn)到服務(wù)，居住服務(wù)是內(nèi)循環(huán)的重要支撐發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，即便經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相當(dāng)成熟階段之后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)并不會(huì)自然減弱，甚至?xí)驗(yàn)榉康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)以及各類住房衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大而進(jìn)一步增加。從數(shù)據(jù)上看，全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)中

GDP

中的占比一般達(dá)到

10—12%，我國(guó)目前只有

7%

左右；房地產(chǎn)整40第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈合計(jì)占比往往超過(guò)

20%，我國(guó)只有

15%

左右。未來(lái)，中國(guó)住房將從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向居住服務(wù)業(yè)，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。例如，住房租賃市場(chǎng)很有潛力成為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)我國(guó)租賃人口將超過(guò)

2.5

億人，這一龐大的需求基數(shù)將刺激租賃服務(wù)業(yè)的全面增長(zhǎng)，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護(hù)以及租后的保潔、搬家等服務(wù)都是潛在的增長(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)將會(huì)是一個(gè)

2-3

萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)。再例如，物業(yè)管理也是一個(gè)快速發(fā)展的行業(yè)，在管面積超過(guò)

200

億平，未來(lái)仍將進(jìn)一步增長(zhǎng)，當(dāng)前行業(yè)規(guī)模約

1

萬(wàn)億，未來(lái)將突破

2

萬(wàn)億。房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分品類有很大的發(fā)展空間，完全有可能再造一個(gè)房地產(chǎn)。在購(gòu)房時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)鏈圍繞如何將土地、資金要素轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分工，衍生出開(kāi)發(fā)、建筑、代理、廣告等市場(chǎng)主體，在居住時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)鏈將圍繞資產(chǎn)管理進(jìn)行分工，提供租賃、裝修、社區(qū)、養(yǎng)老等長(zhǎng)期服務(wù)，居住服務(wù)者成為時(shí)代的主力，資產(chǎn)管理和現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)能力成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。在美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，市值最高、規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司往往不是開(kāi)發(fā)公司，而是上市的租賃型

REITs、綜合型的住房服務(wù)公司、物業(yè)公司、中介公司、建筑科技公司和互聯(lián)網(wǎng)公司。近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)公司、連鎖型中介公司互聯(lián)網(wǎng)交易公司、住房科技公司的發(fā)展迅速，這個(gè)趨勢(shì)方興未艾、潛力巨大。41房地產(chǎn)從購(gòu)買(mǎi)時(shí)代進(jìn)入居住時(shí)代，住房模式進(jìn)入“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的新模式，將會(huì)掀起巨大的浪潮。中國(guó)居住服務(wù)

9

市場(chǎng)交易規(guī)模近

30

萬(wàn)億元

10，是全球最大的市場(chǎng)，必將孕育出全新的發(fā)展機(jī)會(huì)。9本文所定義的居住服務(wù)的交易市場(chǎng)涵蓋住房開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城市更新、家庭裝修、保潔搬家等社區(qū)服務(wù)。由于農(nóng)村宅基地不交易、難流轉(zhuǎn)、個(gè)人建設(shè)的屬性，不包括農(nóng)村居住住房建設(shè)。10

據(jù)貝殼研究院與

CIC

測(cè)算，2020

年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)

1.5

萬(wàn)億、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模約萬(wàn)億元、家庭裝修市場(chǎng)

3

萬(wàn)億元以及搬家維修等社區(qū)服務(wù)規(guī)模約

5

千億元。第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：2020

年全球主要國(guó)家房產(chǎn)交易規(guī)模

1

1（單位：萬(wàn)億元）家政,0.3搬家,0.1物業(yè)管理,1維修,0.1住宅租賃,1.5中國(guó)15.47.322.7家庭裝修,315.32.42.3美國(guó)1.8日本1.4113.5住宅交易,22.7英國(guó)1.90.3新房二手房數(shù)據(jù)來(lái)源：各國(guó)官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，貝殼研究院整理數(shù)字化浪潮前兩次轉(zhuǎn)型靠的是土地和資金要素價(jià)值，開(kāi)發(fā)商缺乏數(shù)字化轉(zhuǎn)型動(dòng)力，行業(yè)數(shù)字化水平并不高，由于傳統(tǒng)的資源導(dǎo)向和快周轉(zhuǎn)模式不可持續(xù)，產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移，行業(yè)的數(shù)字化正在從營(yíng)銷環(huán)節(jié)向全流程線上化、智能化轉(zhuǎn)變。站在第三次轉(zhuǎn)型的新起點(diǎn)，數(shù)字化技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)共振，將會(huì)深刻改變行業(yè)。11

其中日本數(shù)據(jù)為

2018

年。43第

[3]

次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年數(shù)字化浪潮的背景是：第一，數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主引擎，數(shù)字化由

ICT

為代表的數(shù)字產(chǎn)業(yè)到全產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。2019

年信息通訊、軟件服務(wù)為代表的數(shù)字產(chǎn)業(yè)增加值約

7.1

萬(wàn)億，融合傳統(tǒng)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化規(guī)模約

28.8

萬(wàn)億，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的附加值占數(shù)字經(jīng)濟(jì)比重，已由

2005

年的

49.1%

提升至

2019

年的80.2%12。國(guó)家級(jí)數(shù)字化戰(zhàn)略正從信息化向智能化轉(zhuǎn)變。十九大報(bào)告明確指出，“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”、“數(shù)字中國(guó)”成為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略，戰(zhàn)略方向由

ICT

部分?jǐn)?shù)字化產(chǎn)業(yè)向全產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變、從信息化向智能化轉(zhuǎn)變。第二，數(shù)字化技術(shù)革新帶來(lái)性能提升、商業(yè)化進(jìn)程加快，規(guī)模應(yīng)用帶來(lái)成本下降。一方面，隨著

5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等數(shù)字化通用技術(shù)加速革新，性能與精準(zhǔn)度不斷提升，從實(shí)驗(yàn)室到商業(yè)化落地越來(lái)越短，如2020

年量子計(jì)算機(jī)執(zhí)行自然語(yǔ)言處理測(cè)首試獲成功，人機(jī)混合智能取得進(jìn)展13

等，都是商業(yè)化進(jìn)程加快的表現(xiàn)。另一方面，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，數(shù)字化技術(shù)實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；瘧?yīng)用，進(jìn)而不斷降低企業(yè)數(shù)字化成本。2020

年中國(guó)建成超

48

萬(wàn)個(gè)

5G

基站；據(jù)德勤預(yù)計(jì)，2020

年全球的芯片價(jià)格將比

2014年下降

70%

左右，且體型更??；加利福尼亞大學(xué)的研究也指出“云的出現(xiàn)使得創(chuàng)建企業(yè)的成本下降了

1000

美元至

100000

美元”。數(shù)字智能應(yīng)用距離成熟期又近了一步。12

數(shù)據(jù)來(lái)源為中國(guó)信息通訊研究院《中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展白皮書(shū)》。13

引自阿里達(dá)摩院《2021

年

10

大科技趨勢(shì)》。44第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年圖：數(shù)字化政策由信息化向數(shù)字化轉(zhuǎn)型歷程對(duì)比美國(guó)德國(guó)歐盟日本中國(guó)信息化1993年《國(guó)家信息基礎(chǔ)設(shè)施（NII）計(jì)劃》1999年《21世紀(jì)信息社會(huì)的創(chuàng)新與工作機(jī)遇》2009年《未來(lái)與新興科技戰(zhàn)略》1995年《面向21世紀(jì)的日本經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革思路》2010年《工業(yè)通信業(yè)和信息化“十二五”規(guī)劃》2016年《“十三五”國(guó)家信息化規(guī)劃》1996年《新一代互聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃》2010年《德國(guó)ICT戰(zhàn)略：數(shù)字德國(guó)2015》2009年《“SPARC”P(pán)lan》2000-2009年“e-Japan”（2001）、“u-Japan”（2004）、“i-Japan”（2009）戰(zhàn)略計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展通信、信息等技術(shù)產(chǎn)業(yè)《機(jī)器人產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》的通知《智能硬件產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展專項(xiàng)行動(dòng)》的通知2012年《大數(shù)據(jù)研究和發(fā)展計(jì)劃》2016年2017年法國(guó)《FrenchIntelligenceArtificielle》2013年《日本振興戰(zhàn)略》《數(shù)字化戰(zhàn)略2025》，推進(jìn)智能網(wǎng)聯(lián)2017年《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于組織實(shí)施2018年“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能創(chuàng)新發(fā)展和數(shù)字經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)重大工程的通知》2016年2018年2018年《歐盟人工智能戰(zhàn)略》2016年《科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新綜合戰(zhàn)略2016》《美國(guó)人工智能研究和發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃》《為人工智能的未來(lái)做好準(zhǔn)備》《人工智能、自動(dòng)化與經(jīng)濟(jì)報(bào)告》《聯(lián)邦政府人工智能戰(zhàn)略》《高技術(shù)戰(zhàn)略2025》《人工智能德國(guó)制造》《聯(lián)邦政府區(qū)塊鏈戰(zhàn)略》《促進(jìn)新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》的通知《人工智能通訊》《綜合創(chuàng)新戰(zhàn)略》《促進(jìn)人工智能在歐洲發(fā)展和應(yīng)用的協(xié)調(diào)行動(dòng)計(jì)劃》《人工智能技術(shù)戰(zhàn)略》《可信賴的人工智能道德準(zhǔn)則草案》2018年《數(shù)據(jù)科學(xué)戰(zhàn)略計(jì)劃》《非個(gè)人數(shù)據(jù)在歐盟境內(nèi)自由流動(dòng)框架條例》2018年《日本制造業(yè)白皮書(shū)》2018年《新一代人工智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新重點(diǎn)任務(wù)揭榜工作方案》《通用數(shù)據(jù)保護(hù)條例》《綜合創(chuàng)新戰(zhàn)略》《集成創(chuàng)新戰(zhàn)略》《第2期戰(zhàn)略性創(chuàng)新推進(jìn)計(jì)劃（SIP）》2019年2020年《美國(guó)人工智能行動(dòng)計(jì)劃》《國(guó)家新一代人工智能標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)指南》智能化數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)政府公開(kāi)信息，華為，德勤，貝殼研究院整理圖：2020年全球AI技術(shù)產(chǎn)業(yè)成熟周期資料來(lái)源：Gartner45第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年第三，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)崛起，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化由消費(fèi)者線上化到牽引服務(wù)者數(shù)字化改造。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)深受創(chuàng)新、成本控制、效率等因素制約，需借助數(shù)字化技術(shù)手段加速供給端改造。2020

年新冠疫情加速了數(shù)字化進(jìn)程，使大量線下交互場(chǎng)景迅速遷移至線上。與金融、消費(fèi)品等行業(yè)相比，中國(guó)居住服務(wù)業(yè)的數(shù)字化仍處于起步階段。營(yíng)銷、客服、交易環(huán)節(jié)數(shù)字化程度更高，開(kāi)發(fā)建造、社區(qū)服務(wù)數(shù)字化程度較低。行業(yè)的本地化、分散化、重線下、勞動(dòng)密集型等因素，導(dǎo)致數(shù)字化改造難度大，參與企業(yè)缺乏足夠的資金、人才和耐心推動(dòng)數(shù)字化升級(jí)。圖：中國(guó)主要行業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率與數(shù)字化評(píng)分*+,-./#$%&'();<=0"89:

>%&'?@./%&'01%&'*+23%&*AB'4567%&C"!"DEF!"12G$HI=JKLMNOPQR5S-T"UVJWXYX8Z[3\]R5^_`<ab4cd+e`<'?=`fghijklmn"o8pq+5r"kstu.kAq'o8vwo8xy123DEF{G$kHI|}~??!"XYa?!"45*A?é?!"%&'()z%&'()^Aq'k?ü'áà數(shù)據(jù)來(lái)源：麥肯錫全球研究院46第

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次大轉(zhuǎn)型中國(guó)住房新十年在下個(gè)十年，隨著政策、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)等因素的作用，數(shù)字經(jīng)濟(jì)向智能經(jīng)濟(jì)升級(jí)，居住服務(wù)數(shù)字化必將實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。智能化將重構(gòu)居住服務(wù)各環(huán)節(jié)，將創(chuàng)造全新的數(shù)字機(jī)會(huì)。數(shù)字空間得益于快速升級(jí)的仿真和建模能力、更多的可用的計(jì)算基礎(chǔ)架構(gòu)、及更好操作更低成本的設(shè)備，配合5G、AI（NLP）、3D打印技術(shù)的成熟，從2018年開(kāi)始，VR、AR技術(shù)等數(shù)字空間渲染技術(shù)進(jìn)入穩(wěn)步爬升期。按全球咨詢公司德勤的定義，此類數(shù)字空間市場(chǎng)（即針對(duì)現(xiàn)實(shí)世界中的實(shí)體對(duì)象，在數(shù)字化世界中構(gòu)建完全一致的對(duì)應(yīng)模型，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)實(shí)體對(duì)象進(jìn)行動(dòng)態(tài)仿真、監(jiān)測(cè)、分析和控制，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的市場(chǎng)）年復(fù)合增長(zhǎng)率38%，規(guī)模將由2019年的38億美元增長(zhǎng)至2025年的358億美元14。在居住服務(wù)領(lǐng)域，數(shù)字空間技術(shù)可應(yīng)用于房屋與裝修設(shè)計(jì)、房源和服務(wù)者信息展示、房源信息帶看、設(shè)施維護(hù)等多個(gè)環(huán)節(jié)與場(chǎng)景。具體來(lái)看，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，更精準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案，評(píng)估和確定戶型結(jié)構(gòu)、空間參數(shù)、使用材料等，相比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)方式效率更高，成本更低，精度更高；在建設(shè)管理環(huán)節(jié)，規(guī)劃和實(shí)施智能裝配的步驟或工期，并實(shí)時(shí)預(yù)測(cè)、預(yù)警