實戰(zhàn)派-龍湖精裝修課件

實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件《龍湖知與行》之精裝修項目分析主講人:李曉明《龍湖知與行》之精裝修項目分析目錄一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀1、簡要闡述精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、存在的問題；2、精裝修住宅的運作模式分析；3、精裝修住宅的營銷模式分析4、萬科地產(chǎn)的“全面家居解決方案”；5、精裝修住宅的弊病及其操作要點分析。二、全裝修住宅的產(chǎn)品設(shè)計定位1、如何通過市場調(diào)查確定精裝修住宅的產(chǎn)品定位；2、如何建立精裝修住宅的分級體系；3、精裝修住宅分級體系對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)三、精裝修住宅的設(shè)計范圍及設(shè)計方法1、精裝修住宅的的設(shè)計范圍；2、精裝修住宅的設(shè)計方法；3、精裝修住宅的設(shè)計流程；四、如何與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計1、精裝修住宅主要部品的分類；2、如何完善部品產(chǎn)品設(shè)計；五、精裝修住宅設(shè)計實施階段的經(jīng)驗提示1、戶型設(shè)計階段要考慮的設(shè)計內(nèi)容；2、裝修細化設(shè)計階段需要注意的問題；3、精裝修住宅中新技術(shù)、新材料、新設(shè)備的選擇目錄一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀1、簡要闡述精裝修住宅的六、裝修住宅的施工圖深度標(biāo)準(zhǔn)1、龍湖裝飾部分設(shè)計深度的管控2、裝飾設(shè)計施工圖關(guān)鍵控制點；七、成本控制與物料采購1、精裝修設(shè)計過程的成本控制流程；2、采購過程中的成本控制；3、龍湖三千城A區(qū)高層精裝修成本管控分析八、精裝修住宅的施工管理1、精裝修住宅施工發(fā)包原則；?2、龍湖成品住宅精裝房總包管理辦法3、精裝修住宅施工的質(zhì)量控制4、如何做好各方施工單位的成品保護工作；5、龍湖精裝房清潔移交交付標(biāo)準(zhǔn)；6、精裝修住宅的“業(yè)主開放日”；九、精裝修住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)1、如何建立產(chǎn)品保修承諾；2、如何建立售后服務(wù)機制；十、案例分析1、龍湖精裝修細節(jié)控制展現(xiàn)案例；2、龍湖三千城精裝修案例；3、萬科金域西嶺，龍湖三千城，合景疊翠峰，恒大綠洲精裝房的橫向?qū)Ρ攘?、裝修住宅的施工圖深度標(biāo)準(zhǔn)1、龍湖裝飾部分設(shè)計深度的管控七一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀1、精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、存在的問題；1.1、韓國（住宅建筑、裝修一體化）中韓住宅在美觀、功能上差異不大，關(guān)鍵還是在開發(fā)模式和設(shè)計理念上的細部差異。在韓國買房也都是全裝修的房子，天地墻、廚房、衛(wèi)生間都已經(jīng)裝修配置好，購房者自己只要買家具、帶行李就可以入住。在韓國，沒有所謂建筑設(shè)計師和室內(nèi)設(shè)計師之分，每個項目都是整體全盤考慮，從規(guī)劃、建筑、景觀、戶型到裝修，各個設(shè)計環(huán)節(jié)由一家設(shè)計單位系統(tǒng)進行。最終成稿的設(shè)計圖冊非常詳盡細致，從設(shè)計方案到施工圖紙，每個細部都極其考究。另外，建筑裝修也全部由一家施工單位進行，從而保證效率與施工工藝。水、電、煤等各種管道線路都是澆混凝土前預(yù)備好的，免去了毛坯房裝修中敲墻埋管的煩鎖過程。而且還預(yù)留好了各種龍頭和接口，只要是生活可能用到的，房屋設(shè)計建造時都已考慮到，絕對不需要再敲打破壞。許多住宅在土建與裝修的間隔工期中，每天都有保潔人員來處理電源槽口中的粉塵，一切都為裝修階段提供了最為便利的條件。韓國住宅裝修普遍采用工廠化生活方式，住宅通用部品使用頻率高，建筑材料或部品設(shè)備盡量實現(xiàn)可回收重復(fù)利用，既強調(diào)住宅美觀，也倡導(dǎo)節(jié)能。1.2、日本（60年發(fā)展、標(biāo)準(zhǔn)化指標(biāo)、人性化動作）日本從上世紀(jì)50年代中期開始支持企業(yè)進行裝配式住宅的開發(fā)和推廣。60年代，政府制定了“住宅建設(shè)”工業(yè)化基本設(shè)想，推廣進行建筑材料和構(gòu)配件的工業(yè)化生產(chǎn)，施工現(xiàn)場的作業(yè)轉(zhuǎn)移工廠。到70年代，住宅裝修改造、優(yōu)良節(jié)能建筑技術(shù)進一步提到推廣。現(xiàn)在日本住宅市場上已經(jīng)沒有了毛坯房，所有在售都是全裝修房。日本住宅早已不在全裝修房初級發(fā)展層面上，而是更上一層。對住宅建設(shè)規(guī)定了明確的居住水平和居住環(huán)境水平要求。對單體住宅的要求包括耐久性、防水、隔熱、隔聲、換氣、安全性要求等項指標(biāo)，對住宅小區(qū)要求包括日照、公園面積、綠化面積、噪聲，這些指標(biāo)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展和居民要求大約每隔5年修改一次。針對樓盤的質(zhì)量問題，監(jiān)管部門有一套標(biāo)準(zhǔn)化的處罰方法：對開發(fā)商作出巨額罰款并可能注銷公司，相關(guān)責(zé)任人還將面臨牢獄之災(zāi)、問題嚴(yán)重的樓盤會推倒重建。因而在日本，開發(fā)商輕易不敢造次。日本住宅所用材料和規(guī)格都十分透明，售樓處設(shè)有展示廳，讓購房者親自體驗所用建材的優(yōu)點。不過在日本購房者甚至可以提出選購與樣板房一樣的家具電器，開發(fā)商負責(zé)安裝調(diào)試到位。在裝修上，開發(fā)商在地板顏色，墻面涂裝都提供多種選擇，類似于“菜單式裝修”。不同的是上海很多樓盤雖然提供了多種裝修風(fēng)格，細節(jié)上可變動余地不大；而日本樓盤一般只有一種裝修風(fēng)格，細節(jié)上的選擇卻多種多樣。一、精裝修住宅的發(fā)展趨勢與現(xiàn)狀1、精裝修住宅的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展1.3、美國（法制建全、沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)）美國住宅建設(shè)基本實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化，一般是不準(zhǔn)賣毛坯房的，出售的全部是全裝修房，美國市場上也基本沒有了為了個體服務(wù)的裝修企業(yè)，全部為開發(fā)商做整體服務(wù)。避免手工操作。手工操作不可控因素多，誤差大，容易發(fā)生質(zhì)量通病，對勞動力施工水平的要求高，也不能有效的提高勞動效率。美國住宅大多采用木結(jié)構(gòu)或輕鋼結(jié)構(gòu)，采用工業(yè)化的建造方式。一般3-4層木結(jié)構(gòu)獨棟2周交工，一個小區(qū)的建設(shè)通常是幾棟房子同時施工，簽訂的交工合同是3個月。在整個建設(shè)中，除混凝土基礎(chǔ)外，都是干作業(yè)（工廠流水線生產(chǎn)，現(xiàn)場拼裝），房子建好后即可入住。為數(shù)不多的高級公寓單位面積購買價格較高，其裝修技術(shù)和質(zhì)量很高，是許多高薪階層的購買對象。這類全裝修高級公寓通常先是由購房者向建筑師傳達裝修意向，雙方共同制定裝修菜單，確定設(shè)計方案，再由建筑師較交設(shè)計圖給開發(fā)商進行施工，業(yè)主可階段性地提出修改意見。在美國，銷售計劃書是開發(fā)商得到預(yù)售許可的前提，具有法律效力，一旦被確認后不可擅自改變。一般計劃書有幾百頁厚，其中建筑結(jié)構(gòu)部分，除了地基、外墻、門窗等大項目要寫清楚外，內(nèi)部裝備例如冰箱、爐灶、馬桶、浴缸品牌、尺寸，保修期等都要寫明白。由于計劃書非常詳細，開發(fā)商根本沒有忽悠買房者的空間。1.4、法國（輕裝修、重裝飾）歐洲的多層和高層集合式住宅基本是沒有毛坯的，開發(fā)商交給購房者的是一個完全滿足使用要求的成品房，內(nèi)裝修基本按“套餐”裝修出售，而不是菜單式的裝修。最為見長的是節(jié)能方面，在功能標(biāo)準(zhǔn)上許多歐洲國家的能源管理部門制定了產(chǎn)品的耗能標(biāo)準(zhǔn)，達到這個標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品銷售的前提條件，同時還有一個要求更高的能耗標(biāo)示，擁有這個標(biāo)識的產(chǎn)品在稅收上享受一定的優(yōu)惠。法國全裝修房裝修極為簡單，按照中國人概念裝修過的恐怕只有衛(wèi)生間和廚房?！拜p裝修，重裝飾”理念在居室中有了充分體現(xiàn)。法國人不喜歡頂燈照明，臥室、書房、餐廳、客廳全部依靠臺燈、落地?zé)籼峁┚植空彰?。只有門廳、走廊、樓梯等地方才有頂燈大面積照明。相應(yīng)的，對天花板幾乎完全放棄了裝飾，從不吊頂，四周用石膏線裝飾后，連房頂帶四周墻壁用乳膠漆刷白，除此之外沒有看得見的裝修了。法國人喜歡用大量軟裝飾將室內(nèi)打扮得美倫美奐，布藝、地毯、油畫，無不體現(xiàn)了這個國家固有的浪漫。這樣的潮流也在中國漸漸盛行，大概是受宜家家居簡潔爽凈的風(fēng)格影響，許多硬裝修如吊頂、電視墻之類在家裝中逐漸被視為華而不實。1.3、美國（法制建全、沒有為個體服務(wù)的裝修企業(yè)）1.5、德國（領(lǐng)先于住宅節(jié)能）德國裝修住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不如日本和美國，市場上仍有少量毛坯房出售。但住宅的節(jié)能卻是處于世界領(lǐng)先水平。之前，德國房地產(chǎn)市場建房過程偷工減料也并不少見，在設(shè)備安裝上也曾產(chǎn)生許多質(zhì)量糾紛，往往因為裝修企業(yè)安裝不當(dāng)傷害了材料供應(yīng)商的形象。后來材料供應(yīng)商與裝修企業(yè)協(xié)會及相關(guān)專家協(xié)會，就安裝質(zhì)量及事故責(zé)任簽訂合約。根據(jù)相關(guān)歐洲法律，此合約對于協(xié)會成員同樣生效，如果有公司違反此合約，這些協(xié)會將采取行動取消其會員資格。這樣，開發(fā)商通過與合約成員公司合作，獲得了另一種對安裝質(zhì)量的保障。在德國開發(fā)商有幾種交鎖匙方法：有按業(yè)主喜好設(shè)計并裝修，費用計入總房價，由同一建筑商完成地板、墻面紙或磚、浴缸等工序的；有留下地板和墻面交鑰匙的；也有全部內(nèi)裝修都留給業(yè)主自己處理的。德國人選擇第一種交房方式的比較多，因為自己動手買材料比較麻煩，另找裝修公司也不省錢。雖然住宅發(fā)展整體表現(xiàn)一般，但德國在住宅節(jié)能方面卻保持領(lǐng)先水平，即使沒有全部裝修但包括墻體、所有設(shè)備等方面的節(jié)能措施一定會做到家。購房者對住宅的節(jié)能性也十分重視，因德國能源匱乏，消費者在購買或租賃房屋時，都會要求建筑開發(fā)商出具一份“能耗證明”，告訴消費者這個住宅每年的能耗，主要包括供暖、通風(fēng)和熱水供應(yīng)。目前上海有一些全裝修住宅已全面采用了從德國引進的環(huán)保節(jié)能設(shè)備。1.6、中國（善于模仿敢于嘗試）中國的全裝修房指的是新建住宅在交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位。開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任。全裝修房的交付標(biāo)準(zhǔn)是廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、頂板、墻面、地面、門和門套、窗和窗套、水電煤氣表具和管線等一次裝修到位。并向購房者提供全裝修住宅的《新建住宅質(zhì)量保證書》和《新建住宅使用說明書》。業(yè)主無法從表面上看見的內(nèi)部隱蔽工程，比如電線和水管的鋪設(shè)等等。一般來說，在交房時，開發(fā)商會交給業(yè)主一本業(yè)主手冊，里面有關(guān)于隱蔽工程的保修和質(zhì)量承諾等內(nèi)容，此外還有各種電器的保修卡。如果業(yè)主在驗收房屋時沒有收到這些物品，可以向有關(guān)部門進行投訴。目前已經(jīng)有不少開發(fā)商在交房時會主動將隱蔽工程的設(shè)計圖紙、相關(guān)配件品牌列表清單和質(zhì)量保證書等，統(tǒng)一交給業(yè)主。附表中以上海精裝修房為例介紹中國精裝修房的發(fā)展進程。1.5、德國（領(lǐng)先于住宅節(jié)能）德國裝修90年代初簡裝（毛坯）房一統(tǒng)天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍經(jīng)過簡單的統(tǒng)一裝修，主要裝修對象包括墻面、衛(wèi)生間、廚房等，并配備一些簡易設(shè)施，如座便器、水槽、水龍頭等，此時的裝修房實際裝修標(biāo)準(zhǔn)極低，建材品質(zhì)較差，人工水平不高。《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》1997年《關(guān)于在部分城市開展家庭居室裝飾裝修管理試點工作的意見》1998年菜單式裝修房嶄露頭角1997年以來，建設(shè)部開始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開發(fā)企業(yè)與消費市場雙方皆對精裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》1999年2000年買房送裝修成為市場熱點2001年開始，國家與地方引導(dǎo)、規(guī)范裝修住宅產(chǎn)業(yè)的政策與事件密集出臺，裝修住宅質(zhì)量得到保障，消費者對裝修住宅的抗性逐步下降。在15個新建小區(qū)內(nèi)試點推行“菜單式全裝修”《關(guān)于在本市開展新建住宅菜單式全裝修試點工作的通知》2001年1997年以來，建設(shè)部開始引導(dǎo)裝修住宅。伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，少量開發(fā)企業(yè)嘗試提供裝修住宅。由于開發(fā)企業(yè)與消費市場雙方皆對精裝修住宅缺乏信心，此階段裝修住宅以菜單式選擇為主。在開發(fā)企業(yè)對裝修方式的選擇上，從成本角度考慮，菜單式裝修逐步退出開發(fā)企業(yè)視野，開發(fā)企業(yè)更趨向提供成本相對低廉、操作相對簡潔的全裝修住宅。同時又從規(guī)避風(fēng)險的角度，引入“買房送裝修”的概念，并受到眾多開發(fā)企業(yè)的模仿?！督ㄖb修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計劃綱要》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》2002年《商品房住宅裝修一次到位實施細則》2003年開發(fā)商在銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致2004年《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》出臺一系列措施鼓勵開發(fā)商推出全裝修房2005年2006年2007年上海全裝修房預(yù)計將達到170萬套2007年以近年來裝修住宅增長幅度、以及國外較先進的房地產(chǎn)市場狀況，毛坯房被淘汰的趨勢已然顯見，裝修住宅將成為市場主流產(chǎn)品未來裝修、毛坯住宅平分市場經(jīng)過多年的運作，開發(fā)企業(yè)對裝修住宅的操作方法日趨成熟，裝修對住宅的溢價能力逐步加強，再加以政策的引導(dǎo)，以全裝修形式的住宅數(shù)量迅速上升。注：本表格編制以上海市精裝修房發(fā)展進程為區(qū)域參考。90年代初簡裝（毛坯）房一統(tǒng)天下《家庭居室裝飾裝修管理試行辦2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式模式闡述：開發(fā)商屬下子公司負責(zé)設(shè)計、材料采購、配置采購以及裝修實施，具有一條龍服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。代表企業(yè)：碧桂園。操作方式：碧桂園旗下的博意建筑設(shè)計院，負責(zé)碧桂園項目定位、結(jié)構(gòu)及裝修設(shè)計等；旗下的全資子公司騰越建筑工程公司負責(zé)了碧桂園5成以上項目的建筑工程；而碧桂園的精修房、五星級酒店等的裝修基本上由其旗下的雅俊裝飾公司承擔(dān)；園林設(shè)計及綠化設(shè)計由旗下順德碧桂園承擔(dān)；主題公園由旗下紅荔文化村公司運營；碧桂園旗下甚至還設(shè)有自己的磚廠、玻璃廠等建材企業(yè)。優(yōu)劣點分析：成本低、利潤空間大、競爭力強。碧桂園從土建到設(shè)計以及裝修的實施，甚至裝修材料，全部由屬下公司承擔(dān)，因此可以避免每一項環(huán)節(jié)上的利潤支出，而且可以盡量做到合法避稅。在此內(nèi)部一體化的產(chǎn)業(yè)鏈操作模式下，形成了碧桂園產(chǎn)品的低成本、高競爭力。企業(yè)資金要求大，不適宜模仿。碧桂園的開發(fā)模式不是其他開發(fā)商可以輕易模仿的，它首先需要龐大的資金鏈支持。正由于此，碧桂園的精裝修操作模式只是一個特例，不適合大部分開發(fā)商模仿。2、精裝修住宅的運作模式分析；2.2、常規(guī)合作模式模式闡述：開發(fā)商將設(shè)計、裝修施工等全面外包，通過公開招標(biāo)，委托裝修公司進行設(shè)計和裝修的實施，與材料供應(yīng)商、家電供應(yīng)商（主要是廚衛(wèi)供應(yīng)商）達成戰(zhàn)略性長期合作關(guān)系。代表企業(yè)：萬科等大部分開發(fā)商。操作方式：通常開發(fā)商通過公開招標(biāo)，聘請設(shè)計公司進行室內(nèi)裝修設(shè)計，再聘請裝修施工企業(yè)按照設(shè)計方案進行裝修施工；裝修所需要的材料以及家電配套，和相關(guān)供應(yīng)商形成長期合作關(guān)系。優(yōu)劣點分析：成本較低，常用操作模式。通過招標(biāo)貨比三家，盡量降低成本；和供應(yīng)商的長期合作，成本相對較低，是目前開發(fā)商精裝修房最常用的操作模式。環(huán)節(jié)繁瑣，容易出問題。開發(fā)商需要和設(shè)計公司、施工企業(yè)以及材料供應(yīng)商進行合作，之間環(huán)節(jié)繁瑣，涉及的層面較多，容易出現(xiàn)問題引起糾紛。2.1、產(chǎn)業(yè)鏈模式模式闡述：開發(fā)商屬下子公司負責(zé)設(shè)計、材料采2.3、新穎合作模式模式闡述：開發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達成合作，由住宅工業(yè)化企業(yè)整體負責(zé)裝修事宜，包括土建、設(shè)計、裝修乃至材料（家電配套）供應(yīng)，全程負責(zé)，一條龍服務(wù)。代表企業(yè)：湖南遠大住工。湖南遠大簡介：

（湖南遠大生產(chǎn)基地）遠大住宅工業(yè)有限公司（簡稱“遠大住工”）是國內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)。96年成立，從學(xué)習(xí)引進歐、美、日住宅制造科技并建立國內(nèi)第一家住宅工業(yè)企業(yè)起步，組織實施了一系列革新、發(fā)明、實驗活動，經(jīng)過12年發(fā)展，遠大住工整體攻克了中國住宅工業(yè)化一系列課題，并就我國住宅工業(yè)化發(fā)展最為關(guān)鍵的模數(shù)協(xié)同、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)集成、居住空間模塊化以及成本工效、工廠化生產(chǎn)、節(jié)能環(huán)保、質(zhì)量控制、項目定制、精細管理、商業(yè)模式等課題探索了一系列解決方案和思路，建立健全并豐富發(fā)展了自主住宅工業(yè)化研發(fā)體系、制造體系、工法體系、材料體系、產(chǎn)品體系，形成了年產(chǎn)十萬套成品住宅的動態(tài)產(chǎn)能。2.3、新穎合作模式模式闡述：開發(fā)商與住宅工業(yè)化企業(yè)達成合作技術(shù)優(yōu)點：質(zhì)量優(yōu)異：·廠化體系確保質(zhì)量可控·全過程質(zhì)量品控促成嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)功能齊備：·十大住宅居住性能全面優(yōu)化：安全、防水、防裂、防火、保溫節(jié)能、隔音、舒適、耐久、環(huán)保、人性化·戶型空間利用率高，符合人體工學(xué)原理環(huán)保健康：·全面采用環(huán)保材料，達到歐洲環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求·空氣潔凈技術(shù)運用，對老人兒童尤為有益·水質(zhì)凈化處理，保障生活健康無憂購房：·無裝修煩惱，確保入住即達到安心標(biāo)準(zhǔn)·主動式維修服務(wù)，一站式全方位售后維保，超越目前的物業(yè)管理方式滿足購買力：·從城市中產(chǎn)階層收入出發(fā)設(shè)計產(chǎn)品，一般６年家庭收入可輕松擁有遠大集成住宅·工業(yè)化優(yōu)化過程促進成本下降與品質(zhì)提升，不斷提高性價比總價控制：·在單價不降基礎(chǔ)上總價得以控制，并降低與面積有關(guān)的其他各項費用·35萬左右兩房全裝修房為產(chǎn)品供應(yīng)主力戶型優(yōu)化：·以人體工學(xué)原理控制戶型面積，面積減少但效率提高，使中小戶型發(fā)揮大戶型效率·主力戶型面積控制在70-90平米,同功能節(jié)省20%的戶型面積使用費用低：·質(zhì)量保障，維修成本低·節(jié)能，節(jié)約大量電費、燃氣費·節(jié)省大量物業(yè)管理費用等徹底解決傳統(tǒng)建筑質(zhì)量通病技術(shù)優(yōu)點：遠大操作模式圖示：2.3.1、系統(tǒng)組成圖示2.3.2、建筑組建圖示遠大操作模式圖示：2.3.1、系統(tǒng)組成圖示2.3.2、建筑組2.3.3、優(yōu)化集成圖示2.3.3、優(yōu)化集成圖示2.3.4、主體系統(tǒng)圖示2.3.4、主體系統(tǒng)圖示2.3.5、機電系統(tǒng)圖示2.3.5、機電系統(tǒng)圖示2.3.6、裝修系統(tǒng)圖示2.3.6、裝修系統(tǒng)圖示3.1、買房送裝修3.1.1操作方式由開發(fā)商選擇裝修公司并與其簽約，裝修公司根據(jù)開發(fā)商的要求和成本控制對裝修房進行設(shè)計，并做出樣板房，此類裝修房裝修品種單一，大多只有一種設(shè)計方案，或同種方案中有２－３種顏色可以選擇。雖然“買房送裝修”實際此類裝修房的裝修成本已計入房價之中，但其總價并未與周邊市場超出很多，從而體現(xiàn)其“送”的優(yōu)勢，為控制成本，開發(fā)商要求裝修公司在保證一定的質(zhì)量要求的前提下盡量壓縮費用，裝修公司在操作時也將通過批量采購等手段來滿足開發(fā)商的要求。在銷售中，開發(fā)商報給客戶中的房價中已包含了裝修的價格，由于使用“買房送裝修”的營銷手段，開發(fā)商通常拒絕向客戶提供裝修部分的價格，客戶通過參加樣板房對裝修的價格進行估計。在簽訂合同時，客戶通常需要與開發(fā)商與裝修公司分別簽訂合同，與開發(fā)商簽訂的是毛坯房購房合同，其中隊裝修部分不作規(guī)定；與裝修公司簽訂的是裝修及售后服務(wù)合同，但此合同無標(biāo)的，客戶在交房后若發(fā)現(xiàn)裝修質(zhì)量問題直接由裝修公司負責(zé)。

3.1.2優(yōu)勢分析模糊總價、創(chuàng)造利潤由于裝修公司在進行批量裝修時通過各種手段控制了成本，同時保證了一定的品質(zhì)，使得客戶對其成本的估計大大高于其實際成本，從而認為其該住宅產(chǎn)品本身的價值高于周邊樓盤，同時又具備省時省力等優(yōu)勢，加快了銷售速度，因此比較“全裝修、菜單裝修”，“買房送裝修”不僅為樓盤創(chuàng)造了一個賣點，更可為開發(fā)商創(chuàng)造額外的利潤。規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險在銷售中，開發(fā)商與購房者簽訂的是毛坯房合同，在涉及延期交房等賠償問題時都去處了裝修部分的價值，因此大大降低了開發(fā)商未來的賠償風(fēng)險。若裝修問題部分出現(xiàn)質(zhì)量問題，客戶將直接與這些公司聯(lián)系，開發(fā)商避免了麻煩，且在經(jīng)濟利益上不受損失，只在一定程度上影響聲譽。3、精裝修住宅的營銷模式分析；3.1、買房送裝修3.1.1操作方式3、精裝修住宅的營銷模3.1.3劣勢分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽風(fēng)險市場上裝修材料的價格變化萬千，對于一些實力不佳，抗風(fēng)險能力比較差的裝修公司來說在材料價格上漲時就可能以此充好、質(zhì)量下降等問題出現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商未來承擔(dān)名譽受損的風(fēng)險。目前家庭裝修產(chǎn)業(yè)尚在發(fā)展之中，一些具有一定知名度和規(guī)模的裝修公司由于本身業(yè)務(wù)較多，大多不愿涉及全裝修房市場，而愿意參與這一市場的裝修公司普遍規(guī)模較小，員工工藝水平不高，質(zhì)量難有保證，同樣會給開發(fā)商帶來名譽受損的風(fēng)險。銷售商傭金到位困難目前大多銷售商對會參與交房環(huán)節(jié)，如若出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題而進行返工，會導(dǎo)致物業(yè)不能如愿交付實用，從而導(dǎo)致開發(fā)商對銷售商資金支付的拖延。涉嫌價格欺詐由于是“送裝修”開發(fā)商通常不愿意透露裝修部分的價格，一方面避免客戶對裝修質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，一方面通過此方式賺取額外利潤，沒有給與客戶應(yīng)當(dāng)享有的知情權(quán)，在一定程度上由價格欺詐的嫌疑?？蛻麸L(fēng)險增加、開發(fā)商簽約困難由于裝修公司的履約能力不足，經(jīng)驗水平有限，客戶與其簽訂協(xié)約的風(fēng)險相應(yīng)增加，對于開發(fā)商及銷售商來說，簽約的困難較大，目前通過種種銷售說辭，雖然大部分客戶能夠接受這種方式，但從規(guī)范市場的角度來說，此種銷售方式仍有待改進。

3.1.4客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢顯著大多客戶較為接受“買房送裝修”的方式，雖然心里清楚“羊毛出在羊身上”但仍然對裝修的價值予以肯定，認可其性價比。對簽約抗性較大由于客戶簽約的裝修公司的規(guī)模不大，沒有知名度，許多客戶在簽約會提出異議。對于裝修質(zhì)量疑慮較大出于對裝修公司的不信任，裝修細節(jié)又實際無法看到，客戶對裝修質(zhì)量心存疑慮。認為裝修的風(fēng)格較為單一客戶希望能夠提供更加多樣化的產(chǎn)品，增加人性化和個性化的設(shè)計。經(jīng)驗教訓(xùn)對銷售員的要求較高裝修房在銷售時對銷售人員要求較高，銷售人員對客戶的引導(dǎo)作用尤為重要，因此銷售前需要對銷售人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭口徑，同時注意不要故意夸大夸大其辭，以免給日后的交房帶來麻煩。對裝修公司的要求要提高隨裝修房市場的擴大，客戶對于裝修的要求越來越高，希望裝修公司設(shè)計更加多樣的方案以供選擇，或者能夠增加根據(jù)自身要求更改線路、插座等彈性空間，同時也希望裝修公司能夠公開裝修價格、公開施工等從而使消費者信服。裝修公司的成長將伴隨全裝修市場的發(fā)展，作為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)幫助扶持裝修公司，與其共同成長。3.1.3劣勢分析3.2、菜單式裝修3.2.1操作方式菜單式裝修通常由開發(fā)商及設(shè)計單位做出每一種戶型的幾種可供住戶選擇的室內(nèi)裝修方案，由開發(fā)商選幾家裝修企業(yè)提供樣板房，標(biāo)出綜合報價及分項報價，供住戶選擇或參考；戶主挑選裝修方案，并在結(jié)構(gòu)完全允許和管線布局合理的前提下，對方案做局部修改或另提供裝飾方案，然后確定各裝修分項的材料、色彩、紋樣，匯成一份裝飾訂單；由開發(fā)商或物業(yè)公司，代表全體戶主監(jiān)督整棟住宅樓的裝修施工，以保證質(zhì)量。菜單式裝修在銷售中大多也采用簽兩份合同的作法，但開發(fā)商承擔(dān)主要責(zé)任。

3.2.2優(yōu)勢分析客戶選擇余地大，市場接受程度高客戶可參與設(shè)計，選擇裝修材料和設(shè)計方案，可以根據(jù)自己承受能力選擇不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在銷售時客戶認同度較高。

3.2.3劣勢分析增加裝修成本對于開發(fā)企業(yè)而言，客戶選擇多樣化將會提高采購成本，同時給施工帶來較大的麻煩和困難，質(zhì)量也難以把握。

3.2.3經(jīng)驗教訓(xùn)多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決提供多種多樣的產(chǎn)品品種是市場經(jīng)濟發(fā)展必然，解決這一矛盾主要要依靠裝修公司不斷發(fā)展，在實踐中總結(jié)規(guī)律經(jīng)驗，提高施工管理水平。大面積推廣仍需時日菜單式裝修的推廣難度較大，部分全裝修房在實際操作中遇到了很多困難，如，菜單品種單一、客戶接受度不高、開發(fā)商與裝修公司互相推托責(zé)任等。3.2、菜單式裝修3.2.1操作方式3.3、全裝修3.3.1操作方式由開發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個完整商品出售給購房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對開發(fā)商負責(zé)。通過裝修公司只提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設(shè)計風(fēng)格、材料品牌的余地。購房者所負擔(dān)的房價是成品房的房價，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中。

3.3.2優(yōu)勢分析裝修責(zé)任明確開發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價值明確，無后顧之憂，在銷售時無需隱瞞裝修價格，利于建立客戶的購買信心。模糊總價與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房價中即包含了裝修部分的價格，開發(fā)商更加有理由不公開裝修部分的價格，從而起到模糊總價的作用，但目前市場上大多開發(fā)商都提供裝修的價格，當(dāng)然這個裝修報價與實際的裝修成本存有較大的差距。

3.3.3劣勢分析產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計，選擇余地小，對于一些追求個性化的客戶來說銷售難度較大。

3.3.4經(jīng)驗教訓(xùn)對開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高合同約定開發(fā)商為第一責(zé)任人，但開發(fā)商往往并不具備裝修與保修的能力，出現(xiàn)問題仍需找裝修公司解決，因此解決裝修問題的周期難以保證。另外，保修是一個相對長期的過程，對開發(fā)商的售后服務(wù)能力要求較高3.3、全裝修3.3.1操作方式精裝修營銷方式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運用各種裝修營銷方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇營銷方式買房送裝修菜單式裝修全裝修操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不會被公布開發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價，住戶參考并對方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發(fā)商監(jiān)督施工開發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中優(yōu)勢分析模糊總價、創(chuàng)造利潤；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險客戶選擇余地大，市場接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價劣勢分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽風(fēng)險；銷售商傭金到位困難；涉嫌價格欺詐；客戶風(fēng)險增加、開發(fā)商簽約困難增加裝修成本產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質(zhì)量疑慮較大；認為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設(shè)計風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗教訓(xùn)對銷售員的要求較高；對裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；大面積推廣仍需時日對開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高精裝修營銷方式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運用各種裝修營銷4.1、何謂“全面家居解決方案”按照建設(shè)部的概念，就是指在交戶前，室內(nèi)外所有裝修空間全方位完成。所有功能空間的固定墻全面鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成，水電路的布管鋪設(shè)、廚衛(wèi)的墻、地面磚的鋪裝粉刷都在交鑰匙前一次性裝修到位。4、萬科地產(chǎn)的“全面家居解決方案”；4.2、萬科“全面家居解決方案”4.1、何謂“全面家居解決方案”按照建設(shè)部的概念，4.2.1.公共空間系統(tǒng)回家的路從踏進入戶大堂真正開始。入戶大堂區(qū)域創(chuàng)新設(shè)計了一個開敞式的公共空間區(qū)域，設(shè)計中充分考慮住戶歸家的動線和沿路放松的心情，從進入大堂起，即可體驗到“回家即是享受的開始”。公共空間區(qū)域主要由入戶大堂、走道、電梯廳和電梯轎廂組成，底層電梯大堂的設(shè)計要體現(xiàn)和住戶身份的匹配，設(shè)計參照標(biāo)準(zhǔn)是高級度假酒店大堂，這種設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)讓主人家備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。4.2.1.公共空間系統(tǒng)4.2.2.玄關(guān)空間系統(tǒng)具多功能創(chuàng)意設(shè)計的玄關(guān)，巧妙優(yōu)化有限空間資源，將便捷使用、合理收納融為一體，讓住戶無論是忙碌工作后回家，或是濕答答雨天進門，從踏進家門的第一步起就開始享受輕松4.2.2.玄關(guān)空間系統(tǒng)4.2.3.廳房空間系統(tǒng)廳房空間的設(shè)置既注重品位，又要求舒適在日常生活中，與我們最為密切又最容易被人們忽視的恐怕就是光線了。在廳房設(shè)計中，需著重考慮的是燈光光源的設(shè)計，要考慮客廳看電視時、客廳聚會時、客廳臥室看書時、餐廳就餐時、夜間走動時的不同光線需求，預(yù)留充分的光源和電插，以保證居家、會客的光源要求。在廳房設(shè)計理念上，萬科充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開關(guān)、無線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細節(jié)設(shè)計構(gòu)想，要求細節(jié)設(shè)計領(lǐng)先于使用者的居住習(xí)慣，這樣完成的精裝修房客戶住起來才不會有后顧之憂。4.2.3.廳房空間系統(tǒng)4.2.4.玄關(guān)空間系統(tǒng)通過我們的調(diào)研，一個普通的居家主婦每天花在廚房里的時間將近3.5個小時，其中有45%用于清洗，35%用于烹飪，15%用于收納，余下的5%用于廚房中的等待、調(diào)整和放松?？梢娬嬲糜谂腼兊臅r間只占了三分之一，其余都在洗菜盆，砧板、鍋碗瓢盆之間來回奔走，因手忙腳亂而耗費了大量時間。從實用功能層面上來說，主婦們需要一個動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切、炒、存的合理流線，存儲物品方便，而且油煙、污漬容易清洗。從美觀層面上來說，廚房需要整體化。冰箱、地柜收納合理方便；自由調(diào)節(jié)隔板，讓櫥柜適合物品，而不是物品適合櫥柜；設(shè)計專用廚盆，滿足洗刷中式烹調(diào)器具的需求。萬科對廚房的設(shè)計理念從人性化出發(fā)，勾畫出一個完美廚房藍圖。4.2.4.玄關(guān)空間系統(tǒng)4.2.5.衛(wèi)浴空間系統(tǒng)我們觀察到一個普通家庭每天使用衛(wèi)生間的時間將近2個小時，這其中，有40%用于洗浴，35%用于化妝、剃須、梳洗、卸妝，20%用于如廁，余下的5%用于其它活動。萬科在進行衛(wèi)浴空間設(shè)計時基本做到兩分離，即如廁、沖涼和洗漱分離，以最大限度提高衛(wèi)浴空間的使用率。從實用功能層面上來說，浴室還需滿足一些細部功能設(shè)計：有足夠放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不會輕易被水打濕；科學(xué)設(shè)置排水系統(tǒng)，不要讓濕漉漉的地板滑倒人；增加置衣物架，沐浴房增加什物架，增加衣物存放的空間；密閉淋浴屏，浴霸開關(guān)設(shè)計在衛(wèi)生間內(nèi)，洗臉盆及臺面設(shè)計足夠大，令使用更舒適。4.2.5.衛(wèi)浴空間系統(tǒng)4.2.6.收納空間系統(tǒng)合理的收納空間設(shè)置可以讓生活更有條理，房間象剛裝修出來時一樣整潔美觀從實用功能上來講：收納空間需精細化，衣物、箱包、體育用品、家庭急救箱、汽車備用工具袋、旅游用品、兒童用品、重要物品都需要一個系統(tǒng)的存放空間。在柜子中間底部設(shè)計保險柜位，放置存折、結(jié)婚證、戶口簿等貴重物品。家庭不同成員擁有的規(guī)格不一的各種手提袋、背包、運動用品袋需要都需要在收納系統(tǒng)中安排合適的位置。從美觀層面上來講：收納空間需裝飾性，一般化整為零，將吸納空間與家居裝飾結(jié)合起來。在美化家居環(huán)境的同時，實現(xiàn)收納功能。4.2.6.收納空間系統(tǒng)4.2.7.家政空間區(qū)域解決傳統(tǒng)裝修對家務(wù)工作的忽視，我們創(chuàng)新設(shè)立了一個家政空間，使日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。家政空間從實用功能上講，需滿足機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、收納區(qū)的不同分區(qū)和功能要求；寬敞的熨衣臺面、小電器、衛(wèi)生紙、洗滌劑、衣領(lǐng)劑等各式家庭雜物可以分類放置，專設(shè)吊柜、儲物柜和水盆柜，按操作流線科學(xué)分類，主婦的家務(wù)工作因為流線和空間的合理設(shè)計而變得輕松、高效。從人性化的角度上講，家政空間的構(gòu)想是對承擔(dān)了大量家務(wù)活的家長們的禮遇，它給了家居一個濃縮家庭溫馨的空間.4.2.7.家政空間區(qū)域4.2.8.家居智能化系統(tǒng)在客廳與廚房區(qū)域創(chuàng)新設(shè)置一個集成化終端系統(tǒng)，可視終端系統(tǒng)具備可視對講、開門等功能，未來在產(chǎn)品和客戶進一步細分的前提下，這個功能還可以實現(xiàn)電視、DVD等功能的重疊。家居智能化系統(tǒng)還包括主臥間24小時報警按鈕，廚房煤氣報警系統(tǒng)等智能安防系統(tǒng)。家居智能化系統(tǒng)，科技讓人更輕松。4.2.8.家居智能化系統(tǒng)5.1精裝修住宅的三大弊病5、精裝修住宅的弊病及其操作要點分析5.1.1裝修質(zhì)量問題突出。

有數(shù)據(jù)顯示消費者對開發(fā)商精裝修房投訴最多的是質(zhì)量問題，裝修房的質(zhì)量已經(jīng)成為消費者最關(guān)心的問題之一。目前行業(yè)缺乏對精裝修房驗房的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)消費者在收樓時發(fā)現(xiàn)裝修房與自己所想有不符合時，也無法可究，開發(fā)商與消費者極容易因此產(chǎn)生糾紛。5.1.2個性化裝修被埋沒有調(diào)查顯示大部分不接受精裝修房的業(yè)主，其中一個主要原因是對商品房的裝修風(fēng)格不滿意，認為千篇一律，不能展現(xiàn)個性。開發(fā)商盡管推出菜單式服務(wù)，有多套裝修風(fēng)格和檔次方案給業(yè)主挑選，但不可能做到每套一個方案，因此此弊端在所難免。開發(fā)商只能在設(shè)計上更下功夫，力求滿足大部分業(yè)主的需求。5.1.3操作難度較大。商品房進行精裝修，對于開發(fā)商來說并不僅僅是多了一道工序。如何與裝修公司合作，如何統(tǒng)籌土建和裝修，明確開發(fā)商與土建公司、裝修公司之間的責(zé)任和分工，對于裝修的順利進行十分重要。倘若裝修搞不好，不但起不到促進銷售的作用反而對因此嚴(yán)重阻礙銷售，影響到企業(yè)的品牌形象，可謂是吃力不討好，得不償失。5.1精裝修住宅的三大弊病5、精裝修住宅的弊病及其操作要點5.2精裝修操作要點問題分析5.2.1市場對精裝修住宅的滿意度分析

從其他城市的抽樣調(diào)查來看，已購買全裝修商品房的消費者中，表示滿意、基本滿意和不滿意的比例分別為14.3%、57.1%、28.6%（如下圖示）。分析結(jié)果：目前購房者對精裝修商品房的接受度和認可度較高，這也從另外一個側(cè)面反映了隨著精裝市場的成熟，客戶對精裝修商品房是持支持和歡迎的態(tài)度的，也預(yù)示著精裝修市場大有作為。5.2精裝修操作要點問題分析5.2.1市場對精裝修住宅的5.2.2精裝修常見投訴問題分析精裝修商品房投訴焦點是“貨不對板”，例如由于裝修條款中材料及其標(biāo)準(zhǔn)的描述不清引起的矛盾、交付的裝修用料、手工和當(dāng)初業(yè)主在樣板間看到的有天壤之別等，由此產(chǎn)生了大量的交收樓糾紛。歸結(jié)起來主要有入住時水電隱蔽工程、家具板材質(zhì)量不好、裝修環(huán)保系數(shù)不高等問題，分別占14.3%、28.6%、28.6%；反映購房合同未對裝修內(nèi)容明確約定的占了28.6%（如下圖示）。分析結(jié)果：精裝修是一種趨勢，推廣需要一個較長的過程，需要對企業(yè)自身的條件進行科學(xué)的評估，特別是對即將出現(xiàn)大的系列問題又清晰的認知?；谏鲜龅膱D表不難看出來，精裝修市場的投訴問題主要集中在四個方面，如果開發(fā)企業(yè)能很好大解決這四個方面的問題，相信對于精裝修的推廣會起到很大的促進作用。5.2.2精裝修常見投訴問題分析5.2.3精裝修主要矛盾及對策

裝修所帶來的問題可以歸結(jié)為兩種矛盾：開發(fā)商與裝修公司之間的矛盾、開發(fā)商與消費者之間的矛盾，針對這些矛盾需要有恰當(dāng)?shù)姆绞接枰砸?guī)避。

①解決開發(fā)商與裝修公司矛盾的對策主要矛盾：裝修公司以次充好、偷工減料；裝修公司模糊報價；裝修公司不能按規(guī)定時間完工等；對策：通過招標(biāo)方式，選擇有較好品牌形象的裝修公司，并對外公布，這既是對工程質(zhì)量的保障，同時也可增強消費者信心，提高項目形象（對于裝修公司也可提升其品牌形象）；另外選擇與類似湖南遠大住工這些住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)合作，會是較好解決問題的辦法之一。嚴(yán)格派專人監(jiān)控裝修公司的操作流程；定期組織業(yè)主對裝修過程和質(zhì)量進行檢查和提出意見；簽訂周詳?shù)难b修合同：在裝修合同里明確工程適用的施工規(guī)范（可參照建設(shè)部頒布的《住宅裝飾裝修施工規(guī)范》）；注明裝修項目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌、型號、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項目的工藝做法、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項目要在合同附件中備有必要的圖紙；明確工程驗收標(biāo)準(zhǔn)(關(guān)于驗收標(biāo)準(zhǔn)各地有地方的規(guī)定《家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》，建設(shè)部有適用于全國的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》)；明確裝修工程的監(jiān)理公司，驗收時要求出具合法監(jiān)理公司的報告；明確工程進度及竣工時間；明確總項及分項的價格標(biāo)準(zhǔn)；明確保修時間和售后服務(wù)措施；明確出現(xiàn)問題時的罰則等。②解決開發(fā)商與消費者矛盾的對策主要矛盾：消費者認為“貨不對板”；消費者對裝修質(zhì)量不滿意；消費者過于挑剔或故意找茬拒絕收樓等。對策：簽署裝修補充協(xié)議，以保證雙方利益，從裝修的設(shè)計、布局到所用建材材質(zhì)、品牌、型號以及施工工藝、質(zhì)量、保修時間、售后服務(wù)等都作出詳細說明，以此作為解決日后糾紛的依據(jù)；在樣板房展示時，將非交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修予以明示，避免消費者產(chǎn)生誤解；設(shè)置工法樣板房和裝修材料展示區(qū)，把整個住宅精裝修用料、工藝流程作出分步展示，使消費者看的明白，用的放心；產(chǎn)生裝修投訴總是很難避免的，若發(fā)生投訴，應(yīng)快速采取應(yīng)對措施，切忌拖延，以避免事件影響范圍擴大；發(fā)生投訴時，嚴(yán)格遵照之前簽署的協(xié)議作出評判，逐一解釋查清，從保護消費者權(quán)益出發(fā)但又要維護自身合法權(quán)益。5.2.3精裝修主要矛盾及對策二、全裝修住宅的產(chǎn)品設(shè)計定位1、如何通過市場調(diào)查確定精裝修住宅的產(chǎn)品定位1.1、客戶能夠接受裝修費用標(biāo)準(zhǔn)

結(jié)論：63%的客戶能夠接受裝修費用為1000和1200兩個標(biāo)準(zhǔn)。二、全裝修住宅的產(chǎn)品設(shè)計定位1、如何通過市場調(diào)查確定精裝修住1.2、客戶對裝修的接受標(biāo)準(zhǔn)

說明：基礎(chǔ)裝修：頂棚、地面、墻面作裝修，廚衛(wèi)簡單潔具結(jié)論：客戶對精裝修、全裝修的認同度比較高，兩者達到87%的比例。1.2、客戶對裝修的接受標(biāo)準(zhǔn)1.3、客戶裝修關(guān)注因素排序結(jié)論：客戶最為看重環(huán)保問題、裝修質(zhì)量以及開發(fā)商聲譽；客廳、衛(wèi)生間、廚房是最為關(guān)注的區(qū)域；地板、廚具、入戶門是最為關(guān)注的裝修產(chǎn)品。裝修房屋關(guān)注的因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素環(huán)保問題裝修質(zhì)量開發(fā)商聲譽材質(zhì)品牌裝修風(fēng)格--客廳衛(wèi)生間廚房臥室餐廳陽臺地板櫥具入戶門燈具開關(guān)面板分戶門1.3、客戶裝修關(guān)注因素排序裝修房屋關(guān)注的因素排序第一因素第1.4、客戶對廚房的裝修需求

結(jié)論：客戶對廚房的需求傾向舒適和干凈。廚房裝修關(guān)注因素排序

第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素廚房門面開放式磨砂玻璃拉門透明玻璃拉門木門

櫥柜門把手內(nèi)嵌式條形把手圓形把手

櫥柜臺面淺色人造石深色人造石鋼化玻璃

水槽雙槽單槽

櫥柜品牌海爾LG西門子方太帥康松下老板油煙機品牌海爾方太LG帥康西門子松下老板打火灶品牌海爾LG方太帥康西門子松下老板廚房墻面瓷磚大理石涂料

廚房地面瓷磚大理石

1.4、客戶對廚房的裝修需求廚房裝修關(guān)注因素排序第一因素第1.5、客戶對衛(wèi)生間的裝修需求

結(jié)論：客戶對衛(wèi)生間的需求傾向豪華、舒適和衛(wèi)生。衛(wèi)生間裝修關(guān)注因素排序

第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素洗手盆款式臺上盆臺下盆立柱式洗手盆

衛(wèi)生間儲物柜吊柜+落地柜吊柜手盆下落地柜鏡后柜

潔具品牌TOTO科勒美標(biāo)箭牌樂家熱水器品類太陽能電熱燃氣

熱水器品牌海爾西門子史密斯林內(nèi)能率衛(wèi)生間附屬間衛(wèi)浴掛件清洗盆烘干機

衛(wèi)生間墻面瓷磚大理石涂料

廚房地面瓷磚大理石

1.5、客戶對衛(wèi)生間的裝修需求衛(wèi)生間裝修關(guān)注因素排序第一因1.6、其他區(qū)域裝修需求

結(jié)論：環(huán)保是其他區(qū)域裝修的主要考慮因素。其他區(qū)域裝修關(guān)注因素排序

第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素玄關(guān)大理石地板地磚

客廳墻面涂料+局部壁紙全部壁紙涂料

臥室墻面涂料+局部壁紙全部壁紙涂料

陽臺墻面瓷磚大理石涂料

客廳地面實木復(fù)合地板實木地板復(fù)合地板瓷磚大理石臥室地面實木地板實木復(fù)合地板復(fù)合地板地板格

瓷磚墻/地面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格

涂料墻面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格

地板地面環(huán)保質(zhì)量品牌風(fēng)格

1.6、其他區(qū)域裝修需求其他區(qū)域裝修關(guān)注因素排序第一因素第1.7、客戶對家電的需求

說明：40人提出不需要配備家電，7人提出需要全部配備，1人提出只需要配備空調(diào)。結(jié)論：大部分人不需要配備家電，這在裝修方案的確定中需要特別注意。1.7、客戶對家電的需求1.8、調(diào)查小結(jié)：1、精裝修或者全裝修客戶接受程度較高，也是未來市場發(fā)展的趨勢；客戶能接受的裝修標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)經(jīng)濟水平以及客戶經(jīng)濟能力有關(guān)。按照規(guī)律通常裝修價格越高市場承接能力越小，必須適當(dāng)控制裝修標(biāo)準(zhǔn)，太高檔次的裝修并不是最好的選擇，800-1500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)為市場普遍接受；2、客戶最為看重環(huán)保問題、裝修質(zhì)量以及開發(fā)商聲譽；客廳、衛(wèi)生間、廚房是最為關(guān)注的區(qū)域；地板、廚具、入戶門是最為關(guān)注的裝修產(chǎn)品。開發(fā)商在做好上述客戶最關(guān)注的內(nèi)容之外，對其他方面也需要精益求精；3、大部分客戶不需要配備家電，通常需要配備家電的是投資客戶或者少部分自住客戶。在一般的精裝修操作中，很少配備家電除非當(dāng)?shù)厥袌鲇写祟愋枨?。注：以上表格?nèi)容以萬科精裝房項目調(diào)查表格為例，不同精裝房項目對調(diào)查具體內(nèi)容略有差異1.8、調(diào)查小結(jié)：注：以上表格內(nèi)容以萬科精裝房項目調(diào)查表格為2、如何建立精裝修住宅的分級體系3.1裝修風(fēng)格全裝修樣板房根據(jù)樓盤自身的定位和客戶群，在室內(nèi)格局、色調(diào)、家具材質(zhì)、款式、陳設(shè)的造型等各方面力求表現(xiàn)不同風(fēng)格的精髓所在與自己的獨特個性。

古典風(fēng)格（豪華富裕）把各種象征豪華的設(shè)計嵌入裝修之中，例如彩繪玻璃吊頂、壁爐、裝飾面板、裝飾木角線等等，而且基本上以類似于巴洛克風(fēng)格結(jié)合國內(nèi)存在的材料為主要裝飾方式。代表樓盤：徐匯御苑湯臣一品2、如何建立精裝修住宅的分級體系3.1裝修風(fēng)格柔和風(fēng)格（平穩(wěn)獨立）

一種追求平穩(wěn)中帶點豪華的仿會所式的設(shè)計出現(xiàn)在全裝修的樣板房中。這種以黑胡桃為主要木工裝飾面板的風(fēng)格較強調(diào)一種簡單但又不失內(nèi)容的裝飾形式。代表樓盤：上海灘花園中環(huán)凱旋宮柔和風(fēng)格（平穩(wěn)獨立）都市風(fēng)格(獨立個性)

注入動力的風(fēng)格，尤其是隨著眾多的單身貴族的出現(xiàn)，這種風(fēng)格大量地出現(xiàn)地公寓之中。由于很多時候，他們的居住者沒有諸如老人和小孩之類的成員，所以他們往往強調(diào)一種個性。代表樓盤：創(chuàng)智天地碧云東壹棟都市風(fēng)格(獨立個性)清新風(fēng)格（輕淡寫意）

這是一種在簡約主義影響下衍生出來的清新風(fēng)格。強調(diào)一種隨意性和平淡性。輕飄的白色紗簾配著一張柔軟的布藝沙發(fā)，再堆放著一堆各種顏色的抱枕，就形成了一個充滿懶洋洋氛圍的室內(nèi)空間。代表樓盤：天山河畔花園清新風(fēng)格（輕淡寫意）3、精裝修住宅分級體系對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)3.1地板【分析】從上圖可以看出，實木復(fù)合地板的應(yīng)用幾乎籠斷了其它的地坪裝修材料，從裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/m2到2000元/

m2之內(nèi)的百分之七十以上的大眾樓盤通常都會選用實木復(fù)合地板裝修地坪，剩余百分之二十會選用是實木地板，只有百分之十會選用復(fù)合地板。而在2500元/m2以上的樓盤會更多的配置實木地板。3、精裝修住宅分級體系對應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)3.1地板3.2整體廚房【分析】從上圖可以看出，德國poggenpohl品牌是整體廚房品牌中趨于當(dāng)仁不讓的一線大牌，只有裝修標(biāo)準(zhǔn)在3000元/m2以上樓盤才能邀請到這個頂線品牌入駐。德國nobilia和國產(chǎn)美時分別是裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2和1000元/m2左右最具人氣的兩個檔次樓盤所歡迎。3.2整體廚房3.3品牌衛(wèi)浴【分析】從上圖可以看出，國產(chǎn)科勒最多是出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/m2左右的樓盤中。而裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/m2左右的樓盤則幾乎被國產(chǎn)的TOTO，科勒平分天下。奢華的進口衛(wèi)浴產(chǎn)品只出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/m2以上的樓盤，而且出現(xiàn)五個以上進口品牌同時爭奪出現(xiàn)在頂級大盤中的現(xiàn)象。3.3品牌衛(wèi)浴3.4品牌空調(diào)【分析】從上圖可以看出，日本大金戶式中央空調(diào)是裝修標(biāo)準(zhǔn)在2500元/m2以上的高檔樓盤首選，其中，日本大金VRVII戶式中央空調(diào)就用在上海最奢華的樓盤湯臣一品。其次，大金分體式空調(diào)更多的出現(xiàn)在裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-2000元/m2之內(nèi)的樓盤。3.4品牌空調(diào)3.5廚房設(shè)備（爐灶、吸油煙機、烤箱等）【分析】從上圖可以看出，德國gaggenau的品牌形象被裝修標(biāo)準(zhǔn)在4000元/m2的頂級樓盤所認可，此品牌設(shè)計的爐灶、電烤箱、吸油煙機、微波爐無論從外觀造型或精湛的細部都為高端客戶所傾愛。其次，德國smeg品牌是體現(xiàn)高貴與完美廚房的第二選擇。西門子品牌占據(jù)了裝修標(biāo)準(zhǔn)在2000元/m左右的主要樓盤。林內(nèi)品牌仍是裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/m2樓盤的最先選擇，前幾年可以籠斷這個檔次樓盤廚房設(shè)備的林內(nèi)品牌，正逐步被后起之秀伊萊克斯品牌瓜分大半市場。3.5廚房設(shè)備（爐灶、吸油煙機、烤箱等）3.6墻磚【分析】從上圖可以看出，用大理石鋪砌廚房、衛(wèi)生間墻地面是裝修標(biāo)準(zhǔn)2500/m以上樓盤最常用的裝修材料。而國產(chǎn)亞細亞品牌瓷磚更多的被中，高檔樓盤所接受，在此需要解釋的是，亞細亞品牌只是在眾多國產(chǎn)品牌，如諾貝爾，冠軍中顯得略微突出，也可以說，亞細亞是國產(chǎn)品牌的代名詞而已。3.6墻磚精裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照三種不同的檔次劃分，對應(yīng)不同類別部件配置裝修標(biāo)準(zhǔn)地板整體廚房品牌衛(wèi)浴品牌空調(diào)廚房設(shè)備（爐灶、吸油煙機、烤箱）墻磚800-1500實木復(fù)合地板、實木地板、復(fù)合地板德國leicht、國產(chǎn)美時、國產(chǎn)法瑞、國產(chǎn)歐琳TOTO、科勒、伊奈、航標(biāo)日立、大金、美的、日立中央、松下中央林內(nèi)、弗蘭卡、伊萊克斯、松下、意大利華倫帝亞細亞、華鴻1500-3000實木復(fù)合地板、實木地板德國柏麗、德國菲林格爾、意大利comprex、德國nobilia、德國leicht、國產(chǎn)美時科勒、樂家、美國科勒、德國卡特維、德國villeroy、航標(biāo)、德國卡特維大金、東芝、特靈中央、日立中央、美國約克中央、大金中央、東芝SMMS中央、三菱中央teka、西門子、帥康、松下、意大利華帝倫、美國GE、意大利comprex、德國smeg諾貝爾、大理石高于3000實木復(fù)合地板、實木地板德國poggenpohi櫥柜科勒、德國villeroy&boch松下中央、東芝、大金中央德國gaggenau大理石精裝修標(biāo)準(zhǔn)：按照三種不同的檔次劃分，對應(yīng)不同類別部件配置裝修三、精裝修住宅的設(shè)計范圍及設(shè)計方法1、精裝修住宅的的設(shè)計范圍；

住宅精裝修可劃分為裝修與裝飾兩部分。裝修部分一般是實際的交樓標(biāo)準(zhǔn)；裝飾部分一般是非交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳設(shè)、室內(nèi)綠化、室內(nèi)各種生活用品等。精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)部分的設(shè)計主要是廚房、衛(wèi)生間的全部設(shè)計、客廳臥房的地面、墻面及固定家具的設(shè)計。交樓標(biāo)準(zhǔn)中一般含廚房電器（爐灶、油煙機、消毒柜等）；衛(wèi)生間含潔具、梳妝鏡、排氣扇、燈具等。這里需要重點提出的是櫥柜的設(shè)計。櫥柜是固定的家具，應(yīng)該屬于精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。很多建筑師往往忽視了這方面的設(shè)計，把它丟給室內(nèi)設(shè)計師去處理。實際上，廚房、衛(wèi)生間的布置如果在建筑設(shè)計方案階段考慮不周，室內(nèi)設(shè)計師或者櫥柜供應(yīng)商的水平再高也無法做出理想的布置。對于門庭入口玄關(guān)的鞋柜、臥室的固定壁櫥、衛(wèi)生間的步入式衣櫥也應(yīng)該由建筑師事先做好預(yù)留或者給出設(shè)計指引，否則后期的室內(nèi)裝修設(shè)計很難順利地進行。

2、精裝修住宅的的設(shè)計方法；2.1、精裝修住宅的設(shè)計流程

與傳統(tǒng)的，在毛坯房基礎(chǔ)上進行再裝修設(shè)計不同，我們所提倡的全裝修住宅設(shè)計，應(yīng)該由建筑師、室內(nèi)設(shè)計師在住宅的方案設(shè)計階段就要共同開展相關(guān)的設(shè)計。當(dāng)完成施工圖的時候，施工圖中應(yīng)該包含精裝修設(shè)計的內(nèi)容。具體做法建議如下，當(dāng)初步設(shè)計方案審批通過后，室內(nèi)設(shè)計師應(yīng)全面介入精裝修設(shè)計工作。精裝修設(shè)計方案經(jīng)甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進行施工圖設(shè)計。這樣一來，避免了已往裝修設(shè)計與原施工圖設(shè)計的脫節(jié)。

三、精裝修住宅的設(shè)計范圍及設(shè)計方法1、精裝修住宅的的設(shè)計范圍2.2、精裝修住宅建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的相互關(guān)系系統(tǒng)化設(shè)計是精裝修實施的開始，全裝修類型的住宅開發(fā)要解決的根本問題是設(shè)計流程管理。

2.2、精裝修住宅建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的相互關(guān)系系統(tǒng)2.3、?精裝設(shè)計的圖紙疊加與分解2.3、?精裝設(shè)計的圖紙疊加與分解2.4、?精裝設(shè)計的甲方常規(guī)人員配置2.4、?精裝設(shè)計的甲方常規(guī)人員配置3、精裝修住宅的的設(shè)計流程（室內(nèi)設(shè)計部分）；建筑設(shè)計裝修設(shè)計室內(nèi)裝修圖紙分項工程深化翻樣設(shè)計土建結(jié)構(gòu)施工室內(nèi)綜合管線圖櫥柜地采暖材料、設(shè)備選型及方案配置空調(diào)裝修施工圖細部節(jié)點木地板固定家具木門天棚吊頂電氣管線廚衛(wèi)墻、地面排版3、精裝修住宅的的設(shè)計流程（室內(nèi)設(shè)計部分）；建筑設(shè)計裝修設(shè)計四、如何與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計1、精裝修住宅主要部品的分類；住宅部品是指按照一定的邊界條件和配套技術(shù)，由兩個或兩個以上的住宅單一產(chǎn)品或復(fù)合產(chǎn)品在現(xiàn)場組裝而成，構(gòu)成住宅某一部位中的一個功能單元，能滿足該部位一項或者幾項功能要求的產(chǎn)品。四、如何與住宅部品制造商共同完善產(chǎn)品設(shè)計1、精裝修住宅主要部2、如何完善部品產(chǎn)品設(shè)計2、如何完善部品產(chǎn)品設(shè)計實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件?廚房不僅僅是做飯、吃飯、清潔餐具的地方，還是家人親友們閑談、聊天的場所?廚房不僅僅是做飯、吃飯、清潔餐具的地方，還是家人親友們閑談實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件1.1.5、家政空間系統(tǒng)日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。機洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、專設(shè)吊柜、儲物柜和水盆柜設(shè)置，工作以為流線和空間合理而變得輕松高效。1.1.6、廳房空間系統(tǒng)設(shè)計充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開關(guān)、無線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細節(jié)。餐廳專設(shè)插座，輕松用電火鍋。1.1.7、廚房空間系統(tǒng)操作動線布局合理的廚房，不但滿足洗、切炒、存的合理流線，存儲物品方便，而且油煙、污漬容易清洗，灶臺前的墻面就是用整塊不銹鋼板覆蓋。設(shè)計專用廚盆，滿足各式烹調(diào)器具的需求。1.1.8、家居智能化系統(tǒng)主臥間24小時報警按鈕、廚房煤氣報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等智能化安防系統(tǒng)。家居智能化系統(tǒng)，科技讓業(yè)主的居住更放心。1.1.9、人文空間系統(tǒng)通過對人體工程學(xué)的研究，進一步將科學(xué)的精細化設(shè)計進行合理應(yīng)用，實現(xiàn)系統(tǒng)化的人文關(guān)懷。1.1、精裝修住宅產(chǎn)品的常規(guī)九大系統(tǒng)；1.1.1、公共空間系統(tǒng)拉闊的尺度只是識別身份的一個背景，入戶大堂開敞式空間區(qū)域，設(shè)計中充分考慮住戶歸家的動線和沿線放松心情，體驗到"回家即是享受的開始"。1.1.2、玄關(guān)空間系統(tǒng)體貼入微的生活，從進入家門那一刻才剛剛開始，玄關(guān)空間設(shè)計既便于換鞋、放置隨身物品又有充分的收納空間使長短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同類的鞋都能安放。1.1.3、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)細節(jié)著眼，點滴關(guān)心，如廁所、沖涼和洗漱分離，使用率高。毛巾、衣物不會輕易被水打濕；科學(xué)排水系統(tǒng)，室內(nèi)更干燥。特制防滑地面；密閉淋浴屏；洗面盆及臺面設(shè)計足夠大，并無縫結(jié)合，便于衛(wèi)生，不會出現(xiàn)死角。1.1.4、收納系統(tǒng)除了你想展示的個性，藏起其他想藏起的一切，各種手提袋、背包都在收納系統(tǒng)中有合理位置，在柜子設(shè)計格式中既有衣物和褲子的收藏空間，又有帶鎖的抽屜，存放存折等貴重物品，局部有儲藏室。五、精裝修住宅設(shè)計實施階段的經(jīng)驗提示1、戶型設(shè)計階段要考慮的設(shè)計內(nèi)容；1.1.5、家政空間系統(tǒng)1.1、精裝修住宅產(chǎn)品的常規(guī)九大系統(tǒng)1.2、精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計評判標(biāo)準(zhǔn)；1.2、精裝修住宅產(chǎn)品的設(shè)計評判標(biāo)準(zhǔn)；1.3、?需重點關(guān)注的內(nèi)容及細節(jié)；1.3、?需重點關(guān)注的內(nèi)容及細節(jié)；1.4、關(guān)于戶型設(shè)計的案例分析；1.4、關(guān)于戶型設(shè)計的案例分析；實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件1.5.戶型設(shè)計階段問題舉例建筑設(shè)計在室內(nèi)空間的一些細節(jié)問題上，應(yīng)從美觀、人性化、施工因素等方面加強重視。實際項目，有些戶型的衛(wèi)生間、客廳都出現(xiàn)了一些外露斷梁、十字梁，對整個空間美觀及使用都有一定的影響；另外，陽臺的梁也很多，不能安裝晾衣架，不實用；還有在臥室落地窗處出現(xiàn)許多無法進行施工操作的“死角”空間。凹位無法施工照片陽臺圈梁影響陽臺標(biāo)高及晾衣架不能安裝衛(wèi)生間有斷梁外露室內(nèi)客廳天花梁多1.5.戶型設(shè)計階段問題舉例建筑設(shè)計在室內(nèi)空間的一些細2、裝修細化設(shè)計階段需要注意的問題；2.2?戶型細化設(shè)計階段容易忽略的內(nèi)容

1)精裝修方案設(shè)計可能對原建筑平面進行修改，請將修改情況及時告知技術(shù)部并通知施工圖設(shè)計單位進行調(diào)整；同時，技術(shù)部如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計部門，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯；2)精裝修方案設(shè)計還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮上翻；柱的大小家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視；3)精裝修方案設(shè)計應(yīng)達到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風(fēng)格的認定及成本估算的審定；4)對有些部品的設(shè)計應(yīng)提前，如廚柜設(shè)計，由于受燃氣管、表的影響，可能對廚柜設(shè)計進行調(diào)整，進而影響水槽位置、排水管位置等；5)為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一；6)方案設(shè)計階段容易忽略成本核算，建議在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。a、廚房的布置（流程布置、配置布置、水電預(yù)埋定位等）；b、衛(wèi)生間的布置（潔具布置、小電器布置、更衣壁櫥的布置、水電預(yù)埋定位等）；c、入口玄關(guān)空間的預(yù)留，收納系統(tǒng)的布置；d、廳、房家具布置方案、空調(diào)機位布置方案（確定電氣、弱電定位等）；e、洗衣機、拖布池等布置（上水、下水的布置）；f、室外空調(diào)架的定位（與預(yù)留洞及建筑立面緊密相關(guān)）；?核心提示：戶型方案中一定要嚴(yán)格做好家具布置圖！2.1、?戶型方細化設(shè)計階段重要關(guān)注節(jié)點：2、裝修細化設(shè)計階段需要注意的問題；2.2?戶型細化設(shè)計階段2.3?戶型細化設(shè)計功能空間設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)2.3?戶型細化設(shè)計功能空間設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件2.4、?戶型細化設(shè)計階段節(jié)點舉例：考慮收納功能時，必須事先了解客戶現(xiàn)有行李量、衣物量、書籍量、鞋及雨傘的數(shù)量，在此基礎(chǔ)上再根據(jù)未來置物的可能性給出最適合客戶的收納方案2.4、?戶型細化設(shè)計階段節(jié)點舉例：考慮收納功能實戰(zhàn)派-龍湖精裝修ppt課件衛(wèi)浴方案時，運用特殊施工方法能提高臺面，更重要的是還可以改變排水位置。從這里可以看到新生活的質(zhì)量體現(xiàn)

實現(xiàn)干濕分區(qū)，一般情況下浴缸、洗面臺和座便器是放在一個房間里，而我們可以將它們隔離開，分別設(shè)計成獨立私密的空間，更整潔易打掃。衛(wèi)浴方案時，運用特殊施工方法能提高臺面，更重要的是還AV設(shè)備的方案中，在布局設(shè)計階段時，設(shè)計一系列的智能化產(chǎn)品，既能把各種配線都事先預(yù)埋在墻壁中，也能把各種影音設(shè)備或揚聲器等都設(shè)置在最佳的位置

在整個臥室設(shè)計方案中，也可以把DVD播放器設(shè)置在床頭邊，使客戶隨手就能操控DVD。當(dāng)然，各種配線都隱藏在床邊或墻壁中，使臥室保持整潔。AV設(shè)備的方案中，在布局設(shè)計階段時，設(shè)計一系列的智能3、如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設(shè)計與施工；基礎(chǔ)施工+主材產(chǎn)品+工業(yè)化部品+流程管理如果說衛(wèi)生潔具在完成采購后，可以直接讓裝修施工單位按設(shè)計圖紙安裝的話，那么固定衣櫥、室內(nèi)門及門套等部品的安裝就不能簡單地讓普通的裝修施工單位來施工、制作了。這同樣應(yīng)該由專業(yè)的家具制造商來完成設(shè)計和施工安裝。因為一個樓盤，少則幾百套房子，多則幾千套房子，一種住宅裝修部品的數(shù)量可能就成千上萬，只有由專業(yè)的部品制造商才能保質(zhì)保量、按時完成施工任務(wù)，并達到設(shè)計要求?！靠捎蓪I(yè)制造商完成的施工內(nèi)容：櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電器安裝及調(diào)試、空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)安裝、弱電系統(tǒng)安裝等。3、如何選擇工業(yè)化的專業(yè)設(shè)計與施工；基礎(chǔ)施工+主材產(chǎn)品+工業(yè)4、精裝修住宅中新技術(shù)、新材料、新設(shè)備的選擇；4.1、新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)是由風(fēng)機、進風(fēng)口、排風(fēng)口及各種管道和接頭組成。安裝在吊頂內(nèi)的風(fēng)機通過管道與一系列的排風(fēng)口相連，風(fēng)機啟動，室內(nèi)受污染的空氣經(jīng)排風(fēng)口及風(fēng)機排往室外，使室內(nèi)形成負壓，室外新鮮空氣便經(jīng)安裝在窗框上方（窗框與墻體之間）的進風(fēng)口進入室內(nèi)，從而使室內(nèi)人員可呼吸到高品質(zhì)的新鮮空氣。4、精裝修住宅中新技術(shù)、新材料、新設(shè)備的選擇；4.1、新風(fēng)系4.2、太陽能熱水系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)是利用太陽能集熱器，收集太陽輻射能把水加熱的一種裝置，是目前太陽熱能應(yīng)用發(fā)展中最具經(jīng)濟價值、技術(shù)最成熟且已商業(yè)化的一項應(yīng)用產(chǎn)品。太陽能熱水系統(tǒng)的分類以加熱循環(huán)方式可分為：自然循環(huán)式太陽能熱水器、強制循環(huán)式太陽能熱水系統(tǒng)、儲置式太陽能熱水器等三種.4.2、太陽能熱水系統(tǒng)4.3、直飲水系統(tǒng)直飲水即指可以直接飲用的水。直飲水去除了水中懸浮物、異味、病毒、有害離子、致癌、致突變、致畸等對人體有害的物質(zhì)。采用變頻穩(wěn)壓供水設(shè)備和循環(huán)回流管網(wǎng)，當(dāng)用戶不需用水時，水也在不斷地流動、循環(huán)，避免在管道中停留而引發(fā)二次污染。用戶擰開專用的直飲水龍頭即可放心直接飲用，水質(zhì)純凈、新鮮、甘甜可口。直飲水系統(tǒng)是分支供水系統(tǒng)（不同質(zhì)量的水用不同的管路送入用戶，現(xiàn)在常做的有一般生活用水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)和中水系統(tǒng)）的一部分，它是在純水的基礎(chǔ)上提出的更加適合人體飲用的水4.3、直飲水系統(tǒng)4.4、下排油煙系統(tǒng)下排油煙系統(tǒng)現(xiàn)在市場統(tǒng)稱為集成灶。集成灶工作時，炒鍋是內(nèi)嵌入集成灶內(nèi)，圍著灶有一圈吸氣口，抽油煙機離灶距離更近，在5公分之內(nèi)。吸油煙的效果更好。據(jù)說用集成灶炒辣椒聞不到嗆味。但該技術(shù)還不成熟，尚有許多不完善之處。市場褒貶不一。但其創(chuàng)新的改革了廚房傳統(tǒng)抽油煙機位置，使廚房的美觀新穎大大加強。4.4、下排油煙系統(tǒng)4.5、中央吸塵系統(tǒng)中央吸塵系統(tǒng)由吸塵主機、管網(wǎng)、吸塵插口、吸塵組件組成。吸塵主機置于建筑物的機房、陽臺、車庫、設(shè)備間內(nèi)（或室外）。主機通過網(wǎng)管與每個房間的吸口相連接，在進行清潔工作時將吸塵組件插入吸口，有害氣體與灰塵通過真空吸塵管道，將室內(nèi)且有害的灰塵吸到大容量的垃圾袋中。操作簡單，避免了噪音對室內(nèi)的影響，避免了灰塵帶來的二次污染且徹底的清除了體積較小污染。4.5、中央吸塵系統(tǒng)4.6、小型中央空調(diào)系統(tǒng)小型中央空調(diào)系統(tǒng)也稱家用中央空調(diào)系統(tǒng)，是基于大型中央空調(diào)機組的小型化，單機一般適用于300平米以下面積。目前在國外已逐漸普及，在國內(nèi)近幾年才被人們所接受。但是，隨著多居室以及商用房間多元化的發(fā)展和空調(diào)生產(chǎn)技術(shù)的日新月異，介于大型中央空調(diào)系統(tǒng)與家用空調(diào)之間的小型中央空調(diào)有了越來越大的市場。4.6、小型中央空調(diào)系統(tǒng)4.7、同層排水系統(tǒng)建筑物衛(wèi)廚間同層排水是對應(yīng)于常規(guī)衛(wèi)生器具的布置與排水設(shè)計提出的新理念。常規(guī)的做法是，衛(wèi)生器具坐落在衛(wèi)廚間的地面上，排水支管穿過所在層的地面，排水橫管在下一層樓面頂部匯合，最后流入排水立管。而所謂的同層排水，是指排水器具的出水管不穿越所在樓層，采用后排水的方式，各衛(wèi)生用具的排水匯合橫管在與衛(wèi)生器具同一樓層沿墻敷設(shè)，從而避免了常規(guī)做法的缺陷。它與傳統(tǒng)隔層排水系統(tǒng)相比具有明顯的優(yōu)勢，其主要區(qū)別在于：隔層排水系統(tǒng)是衛(wèi)生間潔具排水通過管道穿越到下一層，在下一層頂部橫向進入立管的排水方式；而室內(nèi)同層排水系統(tǒng)是將所有室內(nèi)排水器具通過敷設(shè)在樓板上的橫管連接，由蘇維脫或球型多通接至排水立管，具有節(jié)省通氣立管、減少室內(nèi)開洞、避免衛(wèi)生死角、防止排水噪音等優(yōu)勢。同層排水系統(tǒng)與傳統(tǒng)排水方式圖解將水箱及管路系統(tǒng)安裝在龍骨及石膏板墻內(nèi)，墻體可自由設(shè)置，即：雙面石膏板墻系統(tǒng)組件已被固定在金屬框內(nèi)，金屬框外可固定石膏板。系統(tǒng)組件已被固定在金屬框內(nèi)，金屬框外可固定石膏板最后固定石膏板。

優(yōu)點：無衛(wèi)生死角，易打掃衛(wèi)生；可實現(xiàn)衛(wèi)生間的自由分區(qū)；可開辟存放物品的平臺，利于擺放物品；安裝簡單、快捷，不會破壞防水層、墻體結(jié)構(gòu)，施工更安全。天地安裝：系統(tǒng)組件已被固定在金屬框內(nèi)，金屬框外可固定石膏板最后固定石膏板。

優(yōu)點：無衛(wèi)生死角，易打掃衛(wèi)生；可預(yù)組裝；使公共衛(wèi)生間達到理想效果4.7、同層排水系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)與傳統(tǒng)排水方式圖解將水箱及管4.8、家居智能化管理系統(tǒng)

所謂的家庭智能化就是通過家居智能管理系統(tǒng)的設(shè)施來實現(xiàn)家庭安全、舒適、信息交互與通信的能力。家居智能化系統(tǒng)由如下三個方面組成：（1）家庭安全防范（HS）；（2）家庭設(shè)備自動化（HA）；（3）家庭通訊（HC）。

其目前主要包含子系統(tǒng)有：家居布線系統(tǒng)、家庭網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能家居（中央）控制管理系統(tǒng)、家居照明控制系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、家庭影院與多媒體系統(tǒng)、家庭環(huán)境控制系統(tǒng)等八大系統(tǒng)。其中，智能家居（中央）控制管理系統(tǒng)、家居照明控制系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)是必備系統(tǒng)，家居布線系統(tǒng)、家庭網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、家庭影院與多媒體系統(tǒng)、家庭環(huán)境控制系統(tǒng)為可選系統(tǒng)。4.8、家居智能化管理系統(tǒng)六、裝修住宅的施工圖深度標(biāo)準(zhǔn)1、龍湖裝飾部分設(shè)計深度的管控；裝飾項目部階段性成果評審表注：▲經(jīng)辦/組織△參與

審核/復(fù)查◆審批/決策☆抄送/備案階段階段性成果評審要點產(chǎn)品類型評審鏈層級裝飾項目部項目部造價采購部研發(fā)部營銷部運營物業(yè)公司精裝房住宅公共空間、會