20190120中牟縣項目個案（金科博翠書院小鎮(zhèn)、永威森林花語、金科天籟城、鄭地美景東望、康橋香溪郡、亞新美好香頌、亞新美好藝境）

金

科

博

翠

書

院

小

鎮(zhèn)策劃部2019年1月20日項

目

概

況金科與中書攜手+書院文化住宅+泰迪城配套雁鳴大道地鐵14號線（規(guī)劃中）平安大道奇葩泰迪城二十四節(jié)氣公園鄭開大道方特3.9km綠博大道中州大道鄭汴中央公中原書院住宅東四環(huán)中國書院小鎮(zhèn)東三環(huán)綠博園地鐵8號線（在建）園（建設(shè)中）本3.3km案2.9km廣慧藝蓮文化小鎮(zhèn)東五2.8km

街

6.9km京港澳高速環(huán)中牟北站開發(fā)商占地面積容積率綠化率物業(yè)類型河南中書置業(yè)有限公司62畝（一期）2.48位置中牟

鄭東綠博

廣惠街與瓊花路交匯處建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)10.23萬㎡（一期）毛坯自銷35%高層、洋房金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司

本項目由金科地產(chǎn)和中書控股聯(lián)合打造，總建筑面積約55萬方（一期建面10.23萬方），包含書院小鎮(zhèn)住區(qū)、泰迪城主題商城、COART藝蓮小鎮(zhèn)、二十四節(jié)氣公園等

目前開發(fā)一期地塊，由6棟洋房+5棟高層構(gòu)成，其中1-7#為6F/8F的洋房，8-12#為26F/27F的高層，共計房源710套，均為改善型產(chǎn)品，戶型面積為140㎡/160㎡/180㎡的洋房和120㎡/140㎡的高層項目概況

項目位于廣惠街與瓊花路交叉口，鄭開輕軌（綠博園站）旁，臨近在建的地鐵8號線和規(guī)劃中的地鐵14號線；周邊學(xué)校有伯利恒學(xué)校、楓楊外國語學(xué)校、紫寰路小學(xué)；醫(yī)療配套鄭大三附院、阜外心血管病醫(yī)院、省中醫(yī)院第一附屬醫(yī)院、省第三人民醫(yī)院12月3日首開，1#、2#共52套，去化76%,，成交價在13000左右，目前已推未售20套，處于平銷階段2017年9月拿地，成交價2.3億元，單價396萬元/畝，樓面價2374元/㎡，無溢價目前階段土地情況戶

型

配

比改善型產(chǎn)品，洋房面積為140㎡/160㎡/180㎡，高層面積為120/140㎡物業(yè)類樓號層數(shù)

單元

梯戶比戶型面積（㎡）

套數(shù)占比12#10#11#8#型1#、2#6F8F32三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)140㎡160㎡180㎡729610%14%5%9#1T23#、5#、6#、7#洋房32合計——20029%30%30%4%7#5#6#3#1#三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)120㎡140㎡120㎡140㎡216216268#、10#、11#、12#27F26F112T42T3高層9#2#527%未售已售合計——51071071%合計100%戶型配比10%洋房140㎡三室洋房160㎡四室洋房180㎡四室高層120㎡三室高層140㎡四室37%14%5%34%戶

型

分

析高層戶型展示120㎡三室兩廳兩衛(wèi)140㎡四室兩廳兩衛(wèi)陽臺書房餐廳廚房兒童房衣帽間廚房客衛(wèi)主衛(wèi)兒童房主衛(wèi)客衛(wèi)餐廳衣帽間客廳主臥客廳次臥主臥陽臺陽臺優(yōu)點：優(yōu)點：三開間朝南、南北通透、動靜分區(qū)；主臥配有衣帽間戶型方正，三開間朝南、雙向陽臺，餐客一體，廚房正對餐廳，操作便捷；缺點：與衛(wèi)生間，提高居住舒適度缺點：玄關(guān)過道狹長，降低房屋面積使用率；衛(wèi)生間干濕不分離客衛(wèi)位于戶型最里端，使用不便戶

型

分

析洋房戶型展示140㎡三室兩廳兩衛(wèi)160㎡四室兩廳兩衛(wèi)180㎡四室兩廳三衛(wèi)廚房次臥客衛(wèi)中廚書房書房兒童房客衛(wèi)廚房餐廳兒童房西廚客衛(wèi)主衛(wèi)兒童房客衛(wèi)主衛(wèi)更衣室餐廳更衣室客廳客廳餐廳客臥主臥主衛(wèi)主臥主臥客臥客廳優(yōu)點：優(yōu)點：動靜分區(qū)、南北通透、餐客一體，廚房正對餐廳，后期操作便捷；缺點：優(yōu)點：超大觀景陽臺設(shè)計，動靜分區(qū)，中西廚房分區(qū)，餐客一體，活動區(qū)域面積增加，功能區(qū)齊全超大客廳與雙陽臺設(shè)計，衛(wèi)生間干濕分離；功能區(qū)齊全衛(wèi)生間干濕不分離；戶型進(jìn)深較深，不利于房間采光；主臥、兒童房門設(shè)在大廳，影響居住舒適度缺點：缺點：衛(wèi)生間干濕不分離北向臥室居住體驗差案

場

包

裝水吧沙盤區(qū)域圖入戶洽談區(qū)項

目

規(guī)

劃新亞洲設(shè)計風(fēng)格古典與時尚兼容、藝術(shù)與高尚完美納入形簡意遠(yuǎn)，合璧中西推

售

分

析2017年9月2018年4月29日2018年6月30日2018年9月2018年12月3日拿地城市展廳開放正式售樓部開放開始認(rèn)籌首開售樓部、景觀示范區(qū)、樣板間同步開放0元入會推出洋房1#、2#

開盤情況：12月3日首開，截止到開盤前蓄客540組，其中大部分蓄客為高層；當(dāng)天推出1#2#洋房共計52套，成交均價13000元/㎡，實際去化50%左右；

成交客群：主要以東區(qū)為主，其次為中牟白沙，140-160㎡

去化效果較好；

銷售政策：認(rèn)購2個點，按揭2個點，一次性5個點，首付分期首付10%，剩余1年內(nèi)還清，分四次；

推介政策：洋房推介獎勵8000元/套。小結(jié)

推售情況：前期蓄客主要渠道以城市展廳為主；6月底正式售樓部開放，前期釋放11月左右高層及洋房開盤，但在12月份僅推出2棟洋房，因節(jié)點滯后等原因客戶流失大，去化效果一般；

推廣渠道：截止到目前線上未大量做推廣，主要以安居客、微信、道旗、圍擋等渠道對外釋放聲音；

去化情況：現(xiàn)階段項目洋房去化速度較慢，客戶接受度一般；前期高層釋放精裝修12000元/㎡

左右，客戶接受度一般，現(xiàn)因洋房推出毛胚13000元/㎡

，去化效果一般，高層精裝改毛胚，預(yù)計價格10500元/㎡

，具體價格未定；

2019年計劃：19年銷售任務(wù)6個億，高層計劃推售5棟，因工程原因?qū)嶋H能推售3棟，洋房剩余4棟計劃年初5月份全部推售。備注：1.項目由于工程節(jié)奏較慢，推售節(jié)奏持續(xù)延期，且甲方壓制代理輪擺及惡意翹客，成為代理撤場主要原因；2.項目工程進(jìn)度成為一大難題；3.項目及售樓部位置脫離了綠博項目群核心區(qū)，位置相對較為偏遠(yuǎn)，客戶量較少。永威森林花語項目位于金水東路與萬三路交會處南，東臨國家4A景區(qū)綠博園和方特歡樂主題樂園，南項

目

概

況

臨賈魯河，現(xiàn)處于尾盤階段，少量疊墅在售25層高層926層高層232186層洋房25幼兒園276層疊6加19718層高層20層開發(fā)商河南天海置業(yè)有限公司位置鄭東新區(qū)金水東路與萬三路交匯處向南500米占地面積容積率136畝2.69建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)24萬㎡毛坯自銷綠化率35%物業(yè)類型高層、洋房、別墅鄭州永威物業(yè)有限公司

項目位于金水東路與萬三路交會處南，多層設(shè)計新中式建筑風(fēng)格、高層為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；項目規(guī)劃15棟高層、2棟洋房、10棟疊墅，戶型面積88-242㎡，產(chǎn)品線較為豐富，滿足不同需求；2017年7月項目首開，現(xiàn)處于尾盤階段，少量疊墅在售，價格下疊29000元/㎡、

上&中疊23000-24000元/㎡。項目概況目前階段土地情況尾盤階段戶

型

配

比25層高層926層高層232186層洋房25幼兒園276層疊6加19718層高層20層物業(yè)類型樓棟編號M戶型面積（㎡）221-237224-242套數(shù)60套數(shù)占比32%總面積1422028224面積占比34%四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)5#、6#、7#、9#、10#、11#、16#、17#、18#、22#6F疊加N12668%66%合計——KK2——A————169169——15818620222147100%91%9%100%12%424443380338371823226100%91%9%100%15%四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)——6F洋房25#、27#合計四室兩廳兩衛(wèi)CE四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)1201521461761741001368875386%3%900057766%4%F1044084%J1J2B3%8#、12#、15#、19#、20#、21#、23#、26#、28#、29#、30#、32#、33#、35#高層403%69604%3711102084029%9%371001496018304572024%10%12%4%DGL16%3%143H————三室兩廳兩衛(wèi)——128————104127714858%100%——133121565822027449%100%——合計總計——戶

型

分

析戶型分析平層圖27#樓平層圖28#樓平層圖29/30#樓平層圖156㎡

94-99㎡

94-99㎡134-137㎡147㎡83㎡

83㎡

134㎡134-137㎡

94-99㎡

94-99㎡

156㎡三房

四房戶

型

分

析戶型分析高層：戶型方正，南北通透；雙陽臺或連接臥室大開間陽臺，延伸室內(nèi)空間3室2廳1衛(wèi)1廚

94.003室2廳2衛(wèi)1廚

134.73㎡3室2廳2衛(wèi)1廚

146.70㎡3室2廳2衛(wèi)1廚

158.65㎡㎡4室2廳2衛(wèi)1廚

169.73㎡4室2廳2衛(wèi)1廚

174.80㎡4室2廳2衛(wèi)1廚

156.49㎡戶

型

分

析戶型分析疊拼：花園面積較大、附加值明顯；私梯入戶、增加私密性（一層層高3.5m、其他3.1米m）中/上疊4室2廳4衛(wèi)1廚

227.54㎡下疊4室2廳4衛(wèi)1廚

239.20㎡中/上疊4室2廳4衛(wèi)1廚

246.84㎡下疊4室2廳4衛(wèi)1廚

239.20㎡案

場

包

裝項

目

規(guī)

劃多層設(shè)計新中式建筑風(fēng)格、高層為現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格推

售

分

析金科天籟城項

目

概

況開發(fā)商占地面積容積率綠化率物業(yè)類型河南中建錦倫置業(yè)有限公司位置鄭開大道與錦榮路交匯處向南100米路東67畝2.4935%建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)11.12萬㎡毛坯自銷高層、洋房教育情況：伯利恒學(xué)校，楓楊外國語學(xué)校、紫寰路小學(xué)醫(yī)療資源：鄭大三附院、阜外心血管病醫(yī)院、省中醫(yī)院第一附屬醫(yī)院、省第三人民醫(yī)院配套服務(wù)：新田置業(yè)文化廣場、杉杉奧萊斯、環(huán)特球美食城、中原寶石博覽園公共出行：鄭開輕軌項目概況公共資源：綠博園、方特、海昌極地海洋公園、目前階段土地情況平銷戶

型

配

比物業(yè)類型樓棟單元梯戶樓層面積141㎡1、4#2單元1T2H6+1F頂層193㎡141㎡2、3#5、7#2單元2單元1T2H1T2H7F8F頂層124㎡141㎡頂層124㎡135㎡洋房復(fù)式155㎡復(fù)式167㎡復(fù)式162㎡162㎡6、8#3單元2單元1T2H1T2H8F復(fù)式210㎡復(fù)式155㎡復(fù)式167㎡復(fù)式162㎡9#8+1F戶

型

分

析四房兩廳兩衛(wèi)建面約140㎡四房兩廳兩衛(wèi)建面約162㎡三房兩廳兩衛(wèi)建面約135㎡戶

型

分

析三房兩廳一衛(wèi)建面約106㎡三房兩廳兩衛(wèi)建面約117㎡三房兩廳兩衛(wèi)建面約131㎡案

場

包

裝項

目

規(guī)

劃推

售

分

析【永威森林花語】5、項目總結(jié)——借鑒點：1、品牌：永威品質(zhì)——地產(chǎn)精細(xì)化道路上的扛旗者；2、交通：緊鄰鄭開大道、鄭開輕軌、新107國道等，出行方便快捷；3、品質(zhì)：森林主題景觀，5重景觀組團(tuán)，100%全冠移植造景，社區(qū)內(nèi)700米林蔭漫步道。

7-8.4雙觀景廳設(shè)計，全景落地玻璃窗。

萬嘉鋼木復(fù)合門、普巴洛克指紋密碼鎖、菲時特地暖……

玻璃幕與晶石結(jié)合外立面。奇數(shù)層送陽臺，分離式核心筒設(shè)計。項目不足：1、臨近新107國道，大車穿越過多，道路環(huán)境一般，影響客戶心情。2、地塊上空仍有高壓線，影響后期銷售。鄭地美景東望項

目

概

況開發(fā)商河南亞通置業(yè)有限公司位置鄭開大道與萬三公路交叉口南500米一期建面13.6萬方二期12.5萬方占地面積276畝建筑面積容積率綠化率物業(yè)類型1.235%裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)高層精裝，其余毛坯代理

市政供水、別墅每戶一部電梯、安保系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及消防聯(lián)動系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通信及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電網(wǎng)系統(tǒng)。項目自建幼兒園。

項目由12棟1T2H洋房+4棟2T4H高層+2棟2T3H小高層構(gòu)成，共計房源908套。項目概況目前階段土地情況洋房蓄客戶

型

配

比二期戶型配比——二期產(chǎn)品規(guī)劃為6棟高層、12棟洋房，洋房共計320套，面積段145-185㎡之間，預(yù)計18000元/㎡，高層共計588套，面積段105-147㎡之間，暫定12000元/㎡，預(yù)計10月份推售。二期高層戶型占比分析350%6727%255%111518%100-119㎡12191101318990-99㎡120-139㎡140-159㎡820戶型配比表實際面積8676.0916戶型洋房面積區(qū)間145.00160.00185.00105.00125.00147.00108.00112.00132.00套數(shù)60套數(shù)比例6.61%面積比例6.99%戶均面積144.60160.79185.30105.54125.61146.19107.78111.72131.651219.18171728827655.9416306.8222162.976405.9418.94%9.69%22.28%13.14%17.86%5.16%2105123.13%5.62%高層T41595623244.096035.8217.51%6.17%18.73%4.86%高層T3566256.486.17%5.04%567372.416.17%5.04%合計908124116.56100.00%100.00%戶

型

分

析二期高層戶型鑒賞——戶型方正，南北通透，南向連體陽臺，觀景效果較好，居住舒適度較高。戶

型

分

析高層三房兩廳兩衛(wèi)107㎡高層四房兩廳兩衛(wèi)147㎡洋房四房兩廳三衛(wèi)160㎡案

場

包

裝項

目

規(guī)

劃推

售

分

析康橋香溪郡項

目

概

況開發(fā)商占地面積容積率綠化率物業(yè)類型鄭州博雅置業(yè)有限公司位置中牟鄭開大道廣惠街交匯處西北角88萬㎡毛坯512畝2.4935%建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)自銷康橋物業(yè)高層、洋房3號院規(guī)劃11棟樓，其中5棟高層，6棟洋房，洋房6#、9#樓為7層，1#、2#、5#、8#樓為6層，全部為一梯兩戶，共160套，1、2層為復(fù)試產(chǎn)品，帶地下室，3層級以上為標(biāo)準(zhǔn)層項目概況目前階段土地情況平銷戶

型

配

比2#、5#、7#、8#、11#、12#、13#、15#、17#、19#、21#、23#、25#、26#、28#、29#91878182514182175614212811726F24F（7#）25F（12#）5#高層12T4合計戶

型

分

析康橋香溪郡——高層戶型案

場

包

裝項

目

規(guī)

劃推

售

分

析1/2號院高層6棟（精裝修）572套，去化560套179.79㎡四房，52套，大定49套，去化率為94.23%；141.87－143.77㎡

2017年12月9日，9號院6棟高層421套1/2號院洋房12棟（毛坯）167㎡洋房，54套，售罄140-167㎡標(biāo)準(zhǔn)層，224套，售罄212㎡頂層復(fù)式，54套，售罄價格首層：24300-25800元/㎡，標(biāo)準(zhǔn)層：13800-14200元/㎡，頂層：15000-16000元/㎡三房，156套，大定153套，去化率為98.08%。（精裝修），去化349套。112㎡三房92套，去化85套；130㎡三房96套，去化83套；150㎡四房187套，去化149套；182㎡四房46套，去化32套；價格：13000元/㎡左右；141.87－143.77㎡的三房，共推出364套，大定358套，去化率為98.35%。2018年5月27日，8號院1棟高層104套（毛坯），去化62套；130㎡52套、150㎡52套價格：13000-14500元/㎡2018年7月，5號院9棟樓，800套房左右（毛坯）。主推：92㎡、117㎡、128㎡、143㎡價格：三房成交均價：11200-11600元/㎡左

小高層：15000-16000元/㎡（精裝）；右洋房標(biāo)準(zhǔn)層：15000-16000元/㎡，首層復(fù)式：24000-25000元/㎡（毛坯）。四房成交均價：12200元/㎡左右2017201620182016年12月23日2018年7月29日2017年2月25日2017年12月9日2018年5月27日【康橋香溪郡】5、項目總結(jié)——借鑒點：1、區(qū)域：不限購、不限貸區(qū)域，享利好；2、交通：緊鄰主干道金水路、自駕交通便利；3、品質(zhì)：大盤優(yōu)勢，康橋一貫的品質(zhì)打造，園林景觀精細(xì)化設(shè)計；內(nèi)部配套北師大附屬幼兒園、小學(xué)、會所以及社區(qū)食堂、童玩中心等；4、產(chǎn)品：高低搭配，戶型設(shè)計經(jīng)典，大開間短進(jìn)深，保證充分的采光，細(xì)節(jié)設(shè)計更加人性化；5、營銷體驗：銷售、物業(yè)等人員良好的服務(wù)態(tài)度以及售樓部、景觀示范區(qū)、樣板間等增強(qiáng)客戶的體驗感。項目不足：區(qū)域外部配套缺乏，距離地鐵遠(yuǎn)。亞新美好香頌項

目

概

況1523476891013111214幼兒園15181617開發(fā)商亞新集團(tuán)位置鄭東.綠博大道與屏華路交匯處南300米占地面積容積率綠化率101畝1.9938%建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)18萬㎡毛坯代理物業(yè)類型高層、洋房亞新物業(yè)管理有限公司商業(yè)配套：方特歡樂世界、華誼兄弟影視城、周星馳影視創(chuàng)意奇幻世界、各大歌劇院等學(xué)校配套：省實驗小學(xué)、楓楊外國語中學(xué)項目概況交通配套：地鐵8號線、17號線（規(guī)劃中）；游568，游570，游573；鄭汴輕軌綠博園站目前階段土地情況尾盤在售戶

型

配

比小高層以106-128㎡三房為主、少量142四房洋房面積區(qū)間150-180㎡四房物業(yè)類型層數(shù)房型戶型

面積（㎡）

套數(shù)（套）

套數(shù)占比15F小高層B1B2B3A1A212810611512614217716114516811276319695918%17%15%18%12%80%20%100%三房四房14F小高層小高層14-15F5+1F121315181416小計5+1洋房17洋房四房合計150--180幼兒園戶

型

分

析亞新.美好香頌——小高層戶型1-5#、8#11#：2T3H；15F（西）

15FB1

B3（東）

15FB3

B1B2B2B1三室兩廳兩衛(wèi)

128㎡B2三室兩廳一衛(wèi)

106㎡B3三室兩廳一衛(wèi)

115㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——小高層戶型6#7#9#10#：1T2H；14FA2A1A1A2A1三室兩廳兩衛(wèi)

126㎡A2四室兩廳兩衛(wèi)

142㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——洋房戶型洋房邊戶戶型洋房邊戶

一層洋房邊戶

負(fù)一層洋房邊戶

中間層Y1四室兩廳兩衛(wèi)

163-168㎡Y3四室兩廳兩衛(wèi)

151-159㎡戶

型

分

析亞新.美好香頌——洋房戶型邊戶頂層戶型洋房次頂層洋房頂層Y6+1四室兩廳兩衛(wèi)

177-186㎡案

場

包

裝樣板間售樓部工程進(jìn)度沙盤項

目

規(guī)

劃亞新美好藝境項

目

概

況1514161713951210847131162開發(fā)商占地面積容積率綠化率物業(yè)類型鄭州美好藝境置業(yè)有限公司位置鄭東綠博中央大道與屏華路交匯處93畝2.535%建筑面積裝修情況銷售團(tuán)隊物業(yè)20.5萬㎡毛坯代理高層、洋房鄭州亞新物業(yè)服務(wù)有限公司高科技：新風(fēng)系統(tǒng)；霧森系統(tǒng)商業(yè)配套：方特歡樂世界、華誼兄弟影視城、周星馳影視創(chuàng)意奇幻世界、各大歌劇院等學(xué)校配套：省實驗小學(xué)、楓楊外國語中學(xué)項目概況交通配套：17號線（規(guī)劃中）；鄭開