我們?yōu)槭裁匆顿Y房地產(chǎn)

為什么要投資房地產(chǎn)？

投資房地產(chǎn)為什么有暴利？

我們?nèi)绾瓮顿Y房地產(chǎn)？1大勢深挖內(nèi)象如何利用和過渡中國人自古有置業(yè)的文化，只要點(diǎn)錢的，大部分人都想買房。買房是孝順，買房是有出息，買房最能體現(xiàn)家庭責(zé)任和對老婆的愛，不管怎么說，中國人喜歡買房。在過去的10年，房價的確水漲船高，“房價那么高，等等再買吧”等來的永遠(yuǎn)只有是后悔。在過去的很多年里，大家認(rèn)識到房地產(chǎn)投資是暴利，而且過去是，現(xiàn)在是，將來也是3中國房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及成因伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的演變，建國以來中國城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個階段：三大階段1949～1978年，我國為優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)戰(zhàn)略而實(shí)行的高積累、低消費(fèi)的背景下，國家為將有限的資源投入生產(chǎn)領(lǐng)域，城市居民住房建設(shè)受到抑制.1998年以后，擴(kuò)大內(nèi)需和城市化加速使得房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，但城市居民住房價格迅速攀升，部分城市甚至出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。我國正在進(jìn)入一個嚴(yán)格規(guī)制房地產(chǎn)業(yè),使其健康發(fā)展的新歷史時期。1978～1997年，我國選擇了改革開放為基礎(chǔ)的“外延性全面發(fā)展的道路”，隨著城市居民收入的迅速增加和城市化的推進(jìn)，城市居民住房的投資也由政府投入為主向多元投資轉(zhuǎn)變，城市住房的快速發(fā)展與商品化推進(jìn)；[無市時代][快速發(fā)展期][發(fā)展調(diào)整并存期]中國近20年房地產(chǎn)成交面積軌跡（萬㎡）：從上表可以看出，自1987年開始，中國的房地產(chǎn)市場就一直呈上升的勢頭。特別至1998年后住房制度實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼以來，其發(fā)展更呈現(xiàn)跳躍式上升。但在2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中國抑制房地產(chǎn)政策的雙重影響下，首次出現(xiàn)成交下滑的現(xiàn)象。隨后政府為了應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，刺激中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，于2009年放開政策管制，導(dǎo)致2009年成交報(bào)復(fù)性上漲，達(dá)到中國20年房地產(chǎn)市場成交頂峰。由于人民幣升值、熱錢涌入及通貨膨脹等多重壓力所致，2010年政府出臺了更為嚴(yán)厲的雙限政策，房地產(chǎn)市場應(yīng)聲下跌，導(dǎo)致2010年全年成交慘淡，其低迷程度超過了2008年。而尚未完全統(tǒng)計(jì)的2011年房地產(chǎn)市場，延續(xù)或?qū)⒊?010年慘淡局面，不出意外，將是中國近20年首次連續(xù)兩年出現(xiàn)成交量大幅下滑。中國房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及成因中國持續(xù)20幾年的快速發(fā)展周期，與世界其他國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡均有不同，形成了具有中國特色的房地產(chǎn)市場環(huán)境，而這個長達(dá)20年發(fā)展周期的形成，與中國特色鮮明的因素相加有關(guān)。房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展原因近半世紀(jì)需求抑制爆發(fā)封建體制后對穩(wěn)定的迫切心態(tài)（我們買房的觀念）人口快速增長所帶來的人口紅利地方財(cái)政對房地產(chǎn)市場的過度依賴城市化進(jìn)程所催生的市場需求投資渠道少房地產(chǎn)成為最佳投資投機(jī)選擇職工住房貨幣化補(bǔ)貼的市場經(jīng)濟(jì)行為改革開放前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下住房供應(yīng)制度形成巨大的供應(yīng)缺口，1977年全國城市平均每人居住面積僅有3.6平方米，城市缺房戶達(dá)626萬戶，約占城市總戶數(shù)的37%，在商品經(jīng)濟(jì)體系實(shí)施后得到全面釋放。由此產(chǎn)生巨大的市場需求。封建社會時代以及建國初期住房供應(yīng)制度均呈現(xiàn)“不穩(wěn)定”的住房居住特點(diǎn)，能享受福利分房的群體面小，更多群眾終身均處于住房困難，居住條件惡劣的環(huán)境里。長期普遍的住房問題導(dǎo)致了大眾對自己擁有住房的強(qiáng)烈渴望。98年住房從實(shí)物分配改為貨幣補(bǔ)貼后，使房地產(chǎn)供需進(jìn)一步市場化，催生了新的需求群體，很大程度上刺激了房地產(chǎn)的又一波發(fā)展熱潮的到來。50—70年代生育高峰的出現(xiàn)，使中國人口快速增長，在90年代以后形成大量的適婚人群，并隨著居住觀念的改變，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來大量的需求群體。以GDP作為考核和升遷業(yè)績的地方財(cái)政，過度依賴貢獻(xiàn)比值大的房地產(chǎn)行業(yè)，為此發(fā)展一路護(hù)航，廣開綠燈，并大舉拍賣之錘，節(jié)節(jié)高升的地價抬高了房價，由此形成市場對房價的上漲性恐慌，并產(chǎn)生連帶循環(huán)效應(yīng)。農(nóng)村和城市人口的巨大差距以及城市化發(fā)展需要，包括打工上學(xué)潮所產(chǎn)生的社會流動，催生大量農(nóng)村人口移民城市，由此形成巨大的市場購買力。中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展以及其他行業(yè)投資渠道的狹窄，導(dǎo)致眾多投資投機(jī)群體進(jìn)軍樓市，在哄抬了房價的同時，也成為地產(chǎn)重要的消費(fèi)力量。中國房地產(chǎn)發(fā)展軌跡及成因國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展低利率及人民幣的過渡使用故事一：我的一個朋友告訴我，他有四個阿姨，一個愛買房，三個愛買股票。十年過去了，結(jié)果，堅(jiān)持一有錢就買房的現(xiàn)在非常富有，身價幾千萬，愛買股票的三個阿姨卻依然在她們原來的經(jīng)濟(jì)階層上。7故事粉二：器我的甩一個慘朋友罩在02年時蔑買了株套房拌，總擺價40萬，忘首付10萬，掩貸款30萬，饞出租跪后平受均年例租金內(nèi)大約綠能收5萬，7年收汪到大宣約35萬歸閘還房丸貸，申目前鏈房貸鮮已全凈部歸和還。碼他只酒付了唯首付孩的10萬的概首付鞠，你衣猜猜螺現(xiàn)在賞這套鋸房市礙價多兼少錢套？一蜜個小傻區(qū)類塞似的負(fù)房子眨，賣衫了21擱0萬。7年的端時間形，投悠資回除報(bào)率輪是多春少？20旅00棗%。我衡并不戲打算鹿現(xiàn)在逼就賣另房變榨現(xiàn)，步因?yàn)榛@個別房子費(fèi)每年需依然壇在為限我?guī)Т皝矸€(wěn)熊定的帥租金苦收入嘩，而言且隨燙著版螺塊的巧快速賠發(fā)展娃，租統(tǒng)金越左來越們高了得。8什么匪是房維地產(chǎn)稱的2/憂8定律毯？這個雄世界將大部陡分事加情都月遵循揮著2/年8定律窩。在龍買房棕這件炭事上炮也是廁同樣蹲的道菌理，20呀%的人現(xiàn)已經(jīng)莫買了蛛房子脖，甚兄至買仆了多腸套住蹄房。宵你可免以看菌看那它些政記府的吸人，指看看升那些儀各大筍銀行鵲的行敢長、濕處長鋒、科屆長們江，如寄果你燃在銀設(shè)行混監(jiān)了10年還且沒買洋第二揭套房傘，那掘你可袍能是先比較慮失敗說的。80督%的人變想買晃還沒火買。沾那么樸政府銷為什券么不貍希望擁房價心漲太蜂快呢腎？因丸為政樂府終鞠于意聲識到銷這個妹政府厚是全饞部人暗民的腐的政型府，膠不是20樣%的人估的政侵府，莫它必稈須要慌為其付他80助%的人五考慮導(dǎo)。而腹房子監(jiān)畢竟到還是資一個謎生活要必需陽品，滾老百挽姓想動改善核生活拌，想明住好渡一點(diǎn)帳的房棟子。韻如果街大家院投資姜把樓飛盤買肚成一徑個個橫空城搶，那弊這豈笛不是姐現(xiàn)代垂版的“朱門喘酒肉室臭，狠路有剝凍死揀骨”了？所以項(xiàng)政府匪不希歸望房欄子漲稿太快辣，但多是政勞府很強(qiáng)難改觸變房護(hù)價向域上的膏格局關(guān)，因皂為房沿子一僚旦下鹽跌，擴(kuò)投資踐需求意都沒雹有了概，老至百姓杯都要?dú)W失業(yè)軌了，郵權(quán)衡甘利弊茂后，誤政府特最多手只能濁控漲遣副，斬然后邪用時糞間去概消化釣高企獻(xiàn)的房倒價。文下跌散？不筍大可秘能。9所以國家秘對房宗地產(chǎn)淺進(jìn)行乓調(diào)控1020謊11宏觀絡(luò)政策比研究棍及解陸讀大勢幟蕭蕭也，良猴莠爭竭市。20好11年，硬房地駐產(chǎn)調(diào)旱控最汪為嚴(yán)付厲有圖效的譜一年橡，限倦購與呼限貸崇雙管拉齊下?lián)?。令鈴行之隆處，旋房地充產(chǎn)市瓶場無固不應(yīng)像聲蕭稠?xiàng)l。產(chǎn)隨著匆對明滅年政催策走烘向的摔悲觀倉預(yù)期釀，國趟慶伊廉始，棗各地奪項(xiàng)目廳促銷惡風(fēng)潮膜頓起聯(lián)，意宮圖在疏市場伐完全榨冷卻棵之前養(yǎng)，去禮貨套噸現(xiàn)，捉穩(wěn)渡唇危年趕。1月26日，快國務(wù)很院辦景公廳醉發(fā)布《國務(wù)膏院辦逃公廳喝關(guān)于蹲進(jìn)一包步做拾好房蠅地產(chǎn)氏市場綠調(diào)控哲工作鄉(xiāng)豐的有吵關(guān)問卵題的巧通知》，要泄求第國二套車房的克房貸厘首付貢低于60％。劍同時象要求科各直饒轄市串、計(jì)睡劃單聽列市微、省榨會城帆市和即房價封過高窗、上檢漲過悔快的稈城市夢，在退一定故時期魚內(nèi)，露要從胖嚴(yán)制善定和讀執(zhí)行內(nèi)住房芹限購備限貸或措施廳。截季至2月22日晚糊，已茄有北枕京、手上海溝、天漏津、協(xié)青島帶、南敗京、攝成都炒、南辟寧、削太原縮慧、貴域陽、善哈爾拉濱、箱石家纖莊、判武漢叉等16個城泥市出雄臺了來相關(guān)企細(xì)則寺。1月27日，稿財(cái)政蛋部公得布了《關(guān)于貞調(diào)整割個人損住房區(qū)轉(zhuǎn)讓漸營業(yè)舊稅政絕策的燥通知》，規(guī)俊定個命人將齒購買魚不足5年的床住房藥對外屈銷售西的，零將全甩部征隸收營飽業(yè)稅井。20戚11年1月28日，紙上海已和重瓜慶正掠式實(shí)聾施房旦產(chǎn)稅導(dǎo)，深斜圳宣縱布成距為第冬三個泰房產(chǎn)肚稅試雞點(diǎn)城泳市。7月12日國糞務(wù)院沙總理好溫家拖寶主析持召記開國壟務(wù)院距常務(wù)略會議晴，分歐析當(dāng)蛾前房冷地產(chǎn)攏市場裂形勢擱，提凝出“病必須灘堅(jiān)持脈調(diào)控約方向孟不動子搖、疼調(diào)控板力度君不放此松，礙堅(jiān)定芹不移損地抓羊好各哲項(xiàng)政落策措工施的偽落實(shí)逢，不共斷鞏余固和診加強(qiáng)初調(diào)控架效果滿”等禁五條帆措施缸，（竟稱“莫新國淘五條義”）膚。房孟價上叫漲過秀快二不三線堅(jiān)城市油要采肚取限繪購措繳施?！?2月初魔，國寫務(wù)院垮傳達(dá)昌了20茫12年限孫購限允貸政酒策繼冷續(xù)施害行的敗指示收，這氏表明丸了20貌12年房納地產(chǎn)后政策扇仍將臟面臨圓雙限漆壓力胡，市傷場形檢勢不駁容樂賤觀。20得11宏觀維政策筐研究頸及解條讀20騾11宏觀數(shù)政策墊研究能及解少讀政策辨影響芝：時至20序11年尾元，限抽購限軌貸政臉策實(shí)粗施即猶將滿蹄年，齒隨著劈燕上述灶政策覆的深牽化強(qiáng)扔調(diào)，鐵出臺集限購狐限貸昌政策礦的中淹大城研市已啄達(dá)47余家濟(jì)。調(diào)圈控效羅果于敲國慶凍后開響始顯則現(xiàn)成放效。段各主宮要城逗市的李成交彎量大賞幅下舞滑，補(bǔ)成交遞價格及環(huán)比似下降偵近20罷%。房寶地產(chǎn)聰市場惜開始苦提早怪進(jìn)入牽嚴(yán)冬捧期。10月份70個大趨中城輕市住蔬宅銷杯售價怖格變縮慧動情態(tài)況一、還新建顛商品蹲住宅泡（不認(rèn)含保行障性盜住房雁）價瓦格變匹動情威況（一般）與勤上月蓬相比洗，70個大蒼中城浸市中糖，價大格下衣降的掛城市蜘有34個，信持平槐的城良市有20個。鉛與9月份塵相比燙，10月份洞環(huán)比圖價格付下降折的城擋市增看加了17個。惰環(huán)比張價格應(yīng)上漲孔的城動市中販，漲冷幅均浩未超紗過0.泥2%。（二惠）與歉去年貪同月供相比毀，70個大繩中城窯市中雷，價巡壽格下助降的喚城市很有2個，乘比9月份古增加齊了1個。饞漲幅冤回落儉的城獄市有59個。10月份栗，同姐比漲柴幅在5.羽0%以內(nèi)成的城臺市有57個，析比9月份堡增加南了8個。二、盡二手圓住宅界價格約變動堤情況（一鋼）與丙上月扭相比禍，70個大干中城優(yōu)市中灣，價帖格下事降的充城市脈有38個，連持平便的城憐市有19個。吵與9月份白相比完，10月份罪環(huán)比引價格芒下降伴的城撲市增鏈加了13個。派價格悔上漲業(yè)的城形市中下，環(huán)簽比價言格漲姐幅均向未超徹過0.綁5%。（二藍(lán)）與喉去年澇同月涂相比冰，70個大逐中城攝市中墊，價顧格下臣降的茶城市譯有13個，愛比9月份咐增加巴了6個。臉同比貴漲幅鍛回落藥的城酷市有43個。10月份撓，同謙比漲謊幅在5.堂0%以內(nèi)環(huán)的城義市有51個，曉比9月份莖增加旦了1個。20閉11宏觀某政策通研究羅及解嗓讀政策墨解讀昨：限購器與限挽貸是尾中國晨經(jīng)濟(jì)結(jié)通漲錄嚴(yán)重唐、人部民幣暢升值云壓力超加大價、信斯貸比憑值日貿(mào)趨高裹昂、誓產(chǎn)業(yè)疑結(jié)構(gòu)野比例塊偏離贈以及誘房價毀高居稅不落澡背景之下的外產(chǎn)物則，與罵之前透的政慚策發(fā)騙布一墨樣，登都有燒其客川觀因喂素推席動。本次護(hù)限購?fù)吓c限規(guī)貸的境全面塌實(shí)施獵，特春別在耽針對樹二三谷線城轎市亦慣開展館限購咽政策陽后，杰其影錯響將寒是從殲點(diǎn)到畢面，琴從大田到小礦的深江層次菠影響許。直轄底市、艱省會爭城市供、地疾級市東、小漲縣城籃；投廣資客閥、改跡善群血體、攏剛需言群體記，無盡一不位在影螞響之視列。盞未來王兩年椒，中啞國的唯房地鳴產(chǎn)市極場必補(bǔ)然走辮向調(diào)敗整下形行期授。20桃11宏觀夕政策話研究選及解日讀近期層宏觀艇政策封出臺抹原因任何順政策營的出左臺均準(zhǔn)有其智歷史木背景真，近轎期房燙地產(chǎn)孫宏觀責(zé)政策賭的出互臺，束其原到因有飄以下造幾點(diǎn)材：抑樓饞市促站使經(jīng)拿濟(jì)轉(zhuǎn)掃型，狠重歸消實(shí)體穗經(jīng)濟(jì)抑樓伶市促眨使通躍漲放獸緩，規(guī)避列人民糖幣增秒值風(fēng)揀險(xiǎn)近期悠宏觀牌政策才出臺眠原因打壓誰持續(xù)衣高漲獨(dú)的房拴地產(chǎn)芝市場腔，力求磨回歸些理性餐。近期演宏觀喚政策北出臺詠原因居住、商業(yè)2953.25打壓占持續(xù)膜高漲置的房增地產(chǎn)核市場藍(lán)，力求桐回歸罪理性浩。近期瘋宏觀召政策母出臺慌原因近期澆宏觀受政策木出臺洲原因近期此宏觀農(nóng)政策特出臺務(wù)原因我們北還能晌夠投則資房臨地產(chǎn)譜嗎？啦？？22為什蝴么那微么多也人喜地歡罵付任志紡強(qiáng)呢猜？如果柿你仔罵細(xì)想藝想，狡同樣貓符合2/為8定律鉛。這膠是一憤個很曬好的翻指標(biāo)慈，告賭訴你塑什么門時候疾該買讓房！流想想啟是誰粒在罵瘦他呢所？不汽就是牲那些援想買菠房而蒙又沒撥的80題%的人吃么。援如果賺不想既買房叢，你繡又何粥必在慰意他五說了嶼些什兼么呢冶。所零以，憲罵他晚的人竹多寡騙，我昌覺得嗓是一腰個很挖好的游指標(biāo)茶。罵稀他的扭人很怎多，乞說明樂大家銹都想票買房銳，只天是因姓房價翅上漲困過快滿等原進(jìn)因暫仔時還攔沒買列。對掃房產(chǎn)碧未來射是有輕很好抄的支慢撐的拼。簡恐單說員，我叮覺得擊，你敞看到禮很多菠人罵灣娘時縱，你抵該考召慮買撥房了恩！23未來導(dǎo)中國蜂房地回產(chǎn)發(fā)沾展趨轎勢分范析雖然責(zé)近兩罷年打幅壓房照地產(chǎn)顏市場疼的政蠅策嚴(yán)技厲實(shí)冶施，驅(qū)但從故長遠(yuǎn)兄判斷煉，中蝕國的慶房地咽產(chǎn)市盾場在編未來球十年們，仍具有覽廣闊的發(fā)峽展空成間。形成瀉可發(fā)坑展原勺因仍可息以享垮受人樓口高陳生育首所帶槍來的角人口勒紅利城市埋化發(fā)陪展進(jìn)箏程所鏡帶來附的剛攀性購秋買需持求中國艦經(jīng)濟(jì)駝的高結(jié)速發(fā)糟展未來塊中國碼房地董產(chǎn)發(fā)帳展趨斬勢分更析雖然撐近兩助年打體壓房瞧地產(chǎn)拜市場側(cè)的政隙策嚴(yán)抱厲實(shí)六施，蒜但從及長遠(yuǎn)杠判斷隆，中尋國的冶房地把產(chǎn)市構(gòu)場在盒未來班十年掩，仍具有袍廣闊的發(fā)桌展空決間。形成奧可發(fā)肆展原偏因地方臂政府柴迫切惕需要疏房地激產(chǎn)行釋業(yè)對GD貫P做出業(yè)大貢捐獻(xiàn)房地潛產(chǎn)是松抗通干貨膨參脹最堪佳投掘資產(chǎn)坑品，肚房地背產(chǎn)從架現(xiàn)在奏到今機(jī)后，喘都將易是資馳金最妻密集鍬、消別費(fèi)最浮大的應(yīng)市場城市紡基礎(chǔ)寄設(shè)施況的高勞峰期未來門中國粘房地鎮(zhèn)產(chǎn)發(fā)跪展趨驢勢分窮析雖然胞近兩蹲年打踐壓房例地產(chǎn)箏市場研的政膨策嚴(yán)泡厲實(shí)恭施，屬但從池長遠(yuǎn)鴉判斷昌，中坡國的作房地覺產(chǎn)市棋場在懂未來活十年估，仍具有括廣闊的發(fā)僵展空瘦間。形成壓可發(fā)簽展原六因民間擱資本利投資言渠道影狹窄信息春不對訪等及不良夠開發(fā)陣商是末重要婦因素原材畝料及竹人工蒼成本價的增撤加及賣房地插產(chǎn)產(chǎn)碧品更對加完揮善未來勺中國蕩房地仍產(chǎn)發(fā)灣展趨仁勢分橡析雖然敘近兩稼年打渡壓房怒地產(chǎn)糾市場驚的政其策嚴(yán)癢厲實(shí)鐘施，謎但從袍長遠(yuǎn)蕉判斷能，中往國的法房地企產(chǎn)市亡場在熱未來濕十年四，仍具有畝廣闊的發(fā)劑展空憶間。形成斑可發(fā)趴展原術(shù)因經(jīng)濟(jì)掉轉(zhuǎn)型頁未成版功之暗前房魯?shù)禺a(chǎn)流行業(yè)眉所面自臨的炒發(fā)展阿機(jī)遇土地咬政策邀的變墾化催山生了幫房價20辦12年房仆地產(chǎn)國市場遍預(yù)測近兩休年地摩產(chǎn)表不現(xiàn)總名結(jié)預(yù)鑒期：冷、橫僵、微醒20齊1120訓(xùn)1220溪13201辯1年政還策嚴(yán)告控下與，全貌國房番地產(chǎn)蝕市場戴一片朗冷態(tài)惑，成虧交量述和成逝交價添雙料技下跌譯慘重欲，成賢為自20聰08年以零來，償市場堆形勢墨最為季冷淡閱的一弦年。201掠2年中為央明欲確雙憶限政里策繼淘續(xù)深球入執(zhí)條行后煎，抹啦殺了縫市場宗對政打策放低寬的扶最后可一絲螞希望矮，20賀12年的口房地乒產(chǎn)市筍場必夜然將擔(dān)由“蜜冷”智轉(zhuǎn)“歷僵”擔(dān)，進(jìn)蓬入蕭嘆條調(diào)窮整期員。信貸政左策的黃收緊占及貸饞款利綢率的妨上調(diào)掀無疑段不給辣準(zhǔn)備左購房齊和已鼠購房革但未串付清僻貸款邁的人漿群帶廟來沉怨重的制壓力翁，銀譜行金堅(jiān)融政購策不鉤僅控蓮制了紋投資耗性購躁房的第成交箱比例價，也星同樣沫抑制砍了居浸住性雅購房營群。柏信貸壺政策含并不傍只針疑對房符地產(chǎn)揉市場賤，而巴是主減要是偷為了求控制鄰?fù)浵?，CP褲I從20瓦11年10月開跳始下鞏行，爆說明葬貨幣服政策辟已見坑實(shí)效床，但蝴由于叉歐洲鉛和美合國的輸經(jīng)濟(jì)樣發(fā)展凳政策獅的調(diào)剪整，仁將導(dǎo)偷致中信國外紛貿(mào)出俯口下粒降形軟式較督嚴(yán)峻介，后暢期將堡逐步之進(jìn)入牢庫存爐期，乒提高棕國內(nèi)謝人民攤收入益，拉匯動內(nèi)殲需，閱是當(dāng)朋務(wù)之克