房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理二

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談

培訓(xùn)人：劉景輝房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談一、項目運營管理的概念與內(nèi)涵二、為什么是“項目運營管理”三、“項目運營管理”的外延—-三大功能、六體系

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談一、項目運營管理的概念與內(nèi)涵

1、為什么是“項目運營管理”

“快速發(fā)展、積極擴張、多項目運作、跨地經(jīng)營”目前已成為越來越多國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)思考的焦點。但事實上，成長的煩惱卻始終困擾著很多，幾乎都會面臨類似的問題：房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談（1）如何對項目實現(xiàn)有效的控制，以較為經(jīng)濟的管理成本投入，最大限度實現(xiàn)企業(yè)的項目目標——尤其是多項目同時運作的情況下？（2）管理者應(yīng)該關(guān)注和控制項目的哪些關(guān)鍵內(nèi)容，既能提高管理者的工作效率，又可以保證相關(guān)執(zhí)行人員的積極性和主動性？

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談（3）如何快速推進房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化和標準化管理，進而規(guī)避項目決策風險和項目實施風險？（4）由單項目或少項目開發(fā)向多項目開發(fā)時，上述管理問題將快速放大，如何系統(tǒng)地實現(xiàn)管理體系的升級和匹配？房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談（5）正如我們一個客戶的高層所言，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“不是不知道怎么做項目，而是不知道如何管理項目、尤其是同時管理多個項目”——很多快速發(fā)展期的房地產(chǎn)企業(yè)急需一整套對項目如何管理的方法論及配套工具！

房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談

結(jié)合長期的企業(yè)實踐經(jīng)驗，賽普研究總結(jié)了“房地產(chǎn)企業(yè)如何管理項目”的經(jīng)驗和方法總結(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”。房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談得知二、聽什么靠是“竟項目神運營車管理談”“項晚目運笑營管塊理”摘，在躍國內(nèi)蘇外理穴論研獄究中搜尚未毛形成揀公認晃成熟哲的體移系，鉆大多候房地芹產(chǎn)企慌業(yè)在仆談到襖“運攀營管旁理”腎時也剝多語頭焉不斗詳、鑄甚至丸差異巴頗多匠。在汁此，評我們昆先從熊“運宮營”態(tài)和“餅運營貍管理頂”的赴概念瓦入手科。房地袖產(chǎn)企女業(yè)項漂目運仆營管裕理淺足談過去老，西筐方學(xué)志者把突與工元廠聯(lián)大系在系一起怪的有叼形產(chǎn)檢品的羊生產(chǎn)吐稱為摟“緣瑞pr桂od都uc咸ti坦on、產(chǎn)鈔品”或凱“m玻an封uf橋ac眾tu草ri遇ng、制鋤造業(yè)勁、工爬業(yè)”，層而將融提供客服務(wù)蝦的活挎動稱朋為“壞op鞭er焦at竊io眾ns、運胃營”。膜現(xiàn)在票的趨棚勢是吵將兩少者均巡壽稱為劫“o臣pe質(zhì)ra鉆ti疼on連s”放即“稈運營灰”。從本著質(zhì)上吃講，占“運掃營”此就是堂從企兵業(yè)投根入資技源到雨輸出史產(chǎn)品頂或服駁務(wù)的除中間爭過程滿。房地碰產(chǎn)企緊業(yè)項享目運循營管廣理淺急談而“扶運營鬧管理杯”，植就是姑對運闖營活素動的塌計劃蔽、組枯織、肥實施嘆和控惱制，唯是與跌產(chǎn)品冊生產(chǎn)炎和服切務(wù)創(chuàng)卵造密納切相壘關(guān)的兵各項受管理虜工作交的總催稱；隸從另營一個案角度匠來講柴，運猛營管科理也棄可以悔指對防生產(chǎn)以和提仁供公校司主英要的釋產(chǎn)品刻和服麥務(wù)的顛系統(tǒng)鄰進行見設(shè)計背、運瓣行、種評價繪和改挪進。房地鉆產(chǎn)企漠業(yè)項厚目運絲式營管杯理淺誼談由此訴延伸眨，我戚們認找為，咬房地縱產(chǎn)企莫業(yè)的恩“項趟目運獨營管校理，扇是房黑地產(chǎn)捐企業(yè)慶在項薪目開膜發(fā)和辰經(jīng)營閑中，吉對各若個生賭產(chǎn)產(chǎn)峰品、煩銷售歐經(jīng)營黨以及是提供耕服務(wù)丟等業(yè)買務(wù)活趁動的驗管理期活動凍。這驢里需駕要強綿調(diào)的謹是，魂“項呢目運脈營管香理”幟簡單貸理解壇就是婦“對覺項目疏運營椅活動蝴的管覽理”達，有崗別于曾房地詞產(chǎn)項適目開礙發(fā)的烏直接礙業(yè)務(wù)鋸活。房地寺產(chǎn)企暑業(yè)項臘目運味營管死理淺滑談三、秀“項棕目運賄營管閱理”番的外購延—歪—三團大功隔能、禿六體要系房地祥產(chǎn)企迎業(yè)的印項目想運營個管理均，始累終不環(huán)能脫是離項根目開腹發(fā)業(yè)糧務(wù)本字身，童同時誘需要企從我候們的擺管理神目標閘入手途，給駐出項購目運樸營管維理的器基本鍵職能襯和管趙理內(nèi)尖容。房地鈔產(chǎn)企茅業(yè)項斧目運好營管恰理淺瞇談房地年產(chǎn)企碎業(yè)“劃項目臭運營弱管理卷”，宋應(yīng)該另是貫水穿于雷項目向開發(fā)社各個搖環(huán)節(jié)孫的管罩理行志為，默對各樣個開這發(fā)環(huán)附節(jié)的孝共性鹿管理朽行為遮，構(gòu)域成了壟“項柔目運羞營管雄理”濫的核扔心內(nèi)橡容。那么默，房壓地產(chǎn)弟企業(yè)緊對項偉目開鮮發(fā)活徒動的扯管理飛究竟層要關(guān)映注哪健些點阿呢？房地悅產(chǎn)企計業(yè)項傅目運樣營管島理淺拔談我們哨主要瓶包括轎以下霜6個至方面愛：1、呈矢量盲屬性扛管理（流悅程、缸計劃磨）從工錄作流猴的角匯度看攏，項銷目開串發(fā)整豪個過鴨程可朽以看族作是射由一凈個個集相對臉獨立難的業(yè)遣務(wù)活恰動組狼成的臟，而綠每一曲項業(yè)買務(wù)活灰動可偷以視參為一卷個矢誦量。僑為什塑么要職把這聲些業(yè)能務(wù)活匯動視猴為“準矢量株”呢托？這灶是因撥為，擋我們欲認為傻這些肆業(yè)務(wù)撕活動歲具有遍矢量皮的特穴征，盼即包稿含矢義量的竊兩個稀要素蹲屬性族——方向兵和量浸度。房地和產(chǎn)企毛業(yè)項合目運組營管美理淺湊談房地扣產(chǎn)項岸目開孝發(fā)業(yè)臥務(wù)活交動的燈“方源向”鼓，是亦由該叫活動怖的起饅點和淋終點括決定役的，蔬更具然體的百說就中是，強該項飽活動窗從哪水個節(jié)譯點開揚始、短到哪叢個節(jié)斑點結(jié)荷束?！胺劫r案設(shè)蔥計”糊可以汁視為食一項偽獨立鈴的業(yè)端務(wù)活腳動，阻它從繳“設(shè)徹計資響料的影準備薄”開腎始、巨到“歇方案籃設(shè)計柳評審錯通過玩”結(jié)疏束。房地香產(chǎn)企敲業(yè)項躬目運談營管染理淺鳥談例如而房幻玉地產(chǎn)葵企業(yè)睡的各五個業(yè)嫌務(wù)活艷動的痕“起嶼點”色和“訊終點會”又律常常陵對應(yīng)洪著另轉(zhuǎn)外一夸個業(yè)浸務(wù)活術(shù)動的漁“終助點”隱和“梢起點仁”。我們揮從“某項目酸取得等”這球個活拒動開盜始，旁它的名起點錄是“溫項目激信息梢的收晨集”迫、終噸點是失“取座得項套目中彈標文膏件或挨其他牢權(quán)屬弊確認籮文件鑒”；例如房地昂產(chǎn)企偏業(yè)項芽目運刻營管豆理淺期談而緊微接著雖我們唉需要瘦做“浴項目污定位煉策劃耀”，籍它的刺起點爸一般追是“弄取得搶項目蕉中標坦文件熱或其悉他權(quán)匙屬確岔認文筑件”素、終率點是羅“項糊目定刮位策暗劃報郊告的太內(nèi)部圾審批蒜”；鄙而再賤下一頭個活背動是縣“項倍目概耐念設(shè)獲計”夏，它布的起頃點是貫“項銷目定未位策廈劃報社告的嗓內(nèi)部半審批鉆”、悲終點搖是“背概念油方案曠內(nèi)部拉評審蓋通過助”。房地亂產(chǎn)企他業(yè)項都目運鉆營管獸理淺泡談……討如此腔類推廣，房謝地產(chǎn)藥項目焰開發(fā)增就是美由這宅一系套列起撲點、蓬終點閣相互影關(guān)聯(lián)掏的業(yè)倒務(wù)活她動所羽組成彼的工范作流挪。而辣房地爪產(chǎn)項意目開講發(fā)業(yè)丹務(wù)活厲動的份另一浴個矢狡量屬鍵性是慎量度超，這槐一點回相對希比較駱好理維解，懷其實換就是饅業(yè)務(wù)礦活動銅持續(xù)暮的時橋間。房地屈產(chǎn)企或業(yè)項霧目運頭營管雕理淺畝談通過栗上述平分析抹，我就們可辣以知乘道，茂房地車產(chǎn)項贏目開每發(fā)整皺個過宇程是酷由相像互聯(lián)肅系的遞一系丑列業(yè)棵務(wù)活父動所踏組成其——介這些祥業(yè)務(wù)籮活動瓦的關(guān)痛聯(lián)關(guān)站系是拒通過蠢各自走的起動點和蜻終點侄決定嶼的，濕對這余一系姻列業(yè)飲務(wù)活爪動關(guān)扇系的脫設(shè)定災(zāi)就是舉我們樂常說棋的“隱流程鹿體系聚設(shè)計趴”—束—而客給這呈些活敘動賦瞇予時餡間量扁度目河標，脅就構(gòu)噴成了訓(xùn)整個懂項目動開發(fā)牙過程期的“計布劃”。房地故產(chǎn)企蘆業(yè)項耀目運燙營管檢理淺辜談2、的輸入顏和輸疼出的階成果鑼管理任何誕活動榮都有掀輸入緞和輸杯出，蛙從項槽目開短發(fā)的慣活動婚來看見，輸帥入輸你出的典內(nèi)容咸主要等有三種類型禿：第一農(nóng)類是資源，如袖資金顯、信掀息、夾外部笨許可笑（如槳開工搶許可蟲證、飛預(yù)售即許可縮慧證）度等；房地描產(chǎn)企擠業(yè)項判目運疊營管牲理淺鄙談第二以類是著產(chǎn)品夸實體拔本身快或者掃服務(wù)厚，如懂單體論的地賢下結(jié)耗構(gòu)完藝成、椒地上爬結(jié)構(gòu)腥封頂挎等，捷又如襲銷售促成交復(fù)、產(chǎn)紹品交步付等特；第三街類是西開發(fā)爐過程淘中房輸?shù)禺a(chǎn)許企業(yè)殲自身猜形成狡的管臉理成掉果，涌如可政行性敢研究池報告宏、設(shè)儀計任儉務(wù)書深、營嘩銷策巾劃總私案等愛等。房地泰產(chǎn)企盾業(yè)項爸目運糕營管換理淺柿談對于植房地偵產(chǎn)項壤目開傾發(fā)過租程中懷各個匠業(yè)務(wù)惱活動竄的輸置入輸倍出的惡管理竊，尤勵其是龍對第敗三類概內(nèi)容謀的管蘭理，地我們嶄一般齊稱為剃“成坑果管聲理體關(guān)系”房地窮產(chǎn)企遣業(yè)項崇目運鍛營管險理淺奪談3、附?jīng)Q策螞體系懼管理如前粒所述歌，房皺地產(chǎn)運項目俊開發(fā)徹由若較干業(yè)纖務(wù)活跪動組健成，喬而各鏡個相林對獨罪立的伐業(yè)務(wù)?；顒訌澲g約又存切在關(guān)螺聯(lián)關(guān)閘系，黎項目肢開發(fā)趕中由腸一個艘業(yè)務(wù)應(yīng)活動浸進入和到另派一個何業(yè)務(wù)絞活動徑也常梳常需避要確堪認、單指令劇或其銜他相敘應(yīng)的累啟動言規(guī)則睬（如酷制度蠻、流傻程等休）；房地章產(chǎn)企總業(yè)項犧目運登營管鵝理淺稻談在日延常管工理中民重大社的確乞認或盆指令掉，常壘常體碧現(xiàn)為食“決仙策”沉——格房地雄產(chǎn)企醒業(yè)對是上一目項業(yè)學(xué)務(wù)活決動“決策”后鳴，才雅啟動昂下一飄項業(yè)況務(wù)活拿動。房地揮產(chǎn)企劈燕業(yè)項美目運乘營管欲理淺老談我們交還需抄進行耕“決濃策活油動”截管理街，通焰常，礦即通孩常所逃說的鋤“權(quán)藏責體棋系”克，企臘業(yè)內(nèi)飽部的爐重大魯決策篩是通歷過會您議決桶策方用式來岸實現(xiàn)頌的，慎我們沾一般銳還會層對“衫決策林會議測”作資為專扎門的香研究荒重點絕。房地怨產(chǎn)企例業(yè)項律目運張營管素理淺默談因此4、槐運營奇信息禮管理信息農(nóng)管理透是項街目管蛇理的技核心裁內(nèi)容吐之一眨，有育效、快及時通的信育息傳戀達，辦才能亂達到肉信息抬對稱攤，是鋪企業(yè)躺管理煎的基遺本條碑件之吩一。運營腎信息速管理捷一般乞也包壘含兩吃個方受面一是膀信息寬管理撞規(guī)范駝，即突對信揉息傳宜達的肺內(nèi)容殲、時幫間、猛格式較等進筐行作枯出明贊確的斧規(guī)定面，是域“軟公件”跟；二是鉤信息綢管理乳系統(tǒng)么的構(gòu)率建，害是“辣硬件羅”。房地殘產(chǎn)企句業(yè)項違目運離營管便理淺統(tǒng)談5、笑評估強管理一般收來講鴨，對脊房地臘產(chǎn)項蠢目的漂評估宅包括炕兩個捎層面概，第一裙層面停是：悼從項仙目的近整體您預(yù)定槽目標件進行次評估茄，預(yù)工測項越目開歷發(fā)結(jié)父束時澡的相臉關(guān)指罰標，膨以確蒸定偏筒離程保度；房地咳產(chǎn)企卷業(yè)項筑目運棍營管京理淺框談另外曬一個臉層面栽是從秤項目齒的單杰個業(yè)秀務(wù)活燥動進蘋行評咱估，豈希望心通過沖對單訂個業(yè)飲務(wù)活混動的析合理林控制駱來實經(jīng)現(xiàn)最關(guān)終項愛目目貓標的產(chǎn)達成撫。應(yīng)該雜說，茂前一姓層面甜的評戶估偏篇重項告目結(jié)桐果的落預(yù)測朵和調(diào)暈整；俘后一仰層面宋的評拔估偏輪重對絨業(yè)務(wù)弄活動銹過程你的評估躺和優(yōu)波化。房地傻產(chǎn)企何業(yè)項蜘目運競營管狗理淺視談6、踩項目達評估肆管理川體系房地診產(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