成都住宅樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略二

——產(chǎn)品定位暨第一階段成果匯報(bào)產(chǎn)品定位思路項(xiàng)目自身狀況分析產(chǎn)品定位市場(chǎng)條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)氣質(zhì)特點(diǎn)指導(dǎo)操作方式確立企業(yè)愿景硬件設(shè)施配套1項(xiàng)目自身狀況分析■地處城南——成都高尚生活區(qū)■緊鄰川大江安校區(qū)■用地規(guī)模較大，適宜高品味開(kāi)發(fā)

2市場(chǎng)條件分析■眾多區(qū)域購(gòu)房客戶——院校、企業(yè)■90㎡以上的高品質(zhì)、大戶產(chǎn)品成為市場(chǎng)稀缺■地塊周邊均是較為成熟的居住社區(qū)，并形成了一定的商業(yè)氛圍

3競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析■區(qū)域現(xiàn)有直接競(jìng)爭(zhēng)壓力弱■周邊項(xiàng)目將相繼面市，后市壓力大■以“只攻擊區(qū)域市場(chǎng)”和“快速上市”作為主要的抗競(jìng)爭(zhēng)手段4企業(yè)愿景■安全回籠項(xiàng)目投資■要求正常的回報(bào)率■以項(xiàng)目品牌打造企業(yè)品牌定位

歐洲大學(xué)城根據(jù)前期大量的市調(diào)數(shù)據(jù)和環(huán)境分析，依托項(xiàng)目自身所處的地理位置優(yōu)勢(shì)，我們認(rèn)為：的建筑尺度與人文氣質(zhì)非常適合本項(xiàng)目，可作為整體開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品定位思路。一、胖對(duì)大悲學(xué)城標(biāo)的理毯解1中國(guó)■紅若干臺(tái)大學(xué)鋼集中透的新少開(kāi)發(fā)測(cè)區(qū)——缺乏陪有機(jī)磁的聯(lián)驗(yàn)系2國(guó)外■州城市赴與大頑學(xué)渾端然一胖體——資源餐共享買，結(jié)葛合緊鐵密1有重隙要的誘大學(xué)■眾多柱的特個(gè)定人曠群——高知海階層郊（教事師、隱學(xué)生診）二、秩大學(xué)型城的心特質(zhì)2特定哭的文變化消認(rèn)費(fèi)和霸需求■活躍玩的文串化消世費(fèi)■哄個(gè)性笛化商踢業(yè)消牧費(fèi)3特定塊的硬略件設(shè)燙施■建筑——有設(shè)鈴計(jì)感寶、歷般史感務(wù)、文往化感■慣空間災(zāi)尺度——比較憲親和銷、比握較緊臥湊4環(huán)境典氛圍■環(huán)境——安靜絹、休排閑、教親叮近自貞然■你生活群氣息——寧?kù)o害、恬途適5文化構(gòu)藝術(shù)醉資源最豐富■文化捏資源——圖書(shū)藏館、臭電影合院■姑藝術(shù)劈燕資源——美術(shù)孤館、調(diào)劇院姥、音撇樂(lè)廳獅（音序樂(lè)廣壯場(chǎng)）■屢公共噸藝術(shù)——雕塑竟、壁色畫(huà)、山建筑銜小品參考犬圖片海德躺堡咖縣啡廣浩場(chǎng)廣場(chǎng)掠附近狹的街竿道小型扛博物惱館小鎮(zhèn)胃建筑參考惜圖片小鎮(zhèn)裝露天屆廣場(chǎng)小鎮(zhèn)俯建筑參考底圖片小鎮(zhèn)疼商業(yè)咖啡孟小店參考曠圖片劍橋廚水岸臨河餃而居參考揀圖片牛津拼街道古韻皺海德兵堡參考逝圖片俯看社海德歉堡牛津趴一隅參考甲圖片小鎮(zhèn)至概貌小鎮(zhèn)煉概貌參考?jí)艌D片小鎮(zhèn)旋景觀小鎮(zhèn)懷景觀參考好圖片小品雕塑參考寺圖片參考姿圖片參考股圖片建筑他風(fēng)格脾設(shè)計(jì)昆建議參考辱圖片參考廢圖片參考鳥(niǎo)圖片參考蕩圖片參考先圖片參考克圖片三、陣本項(xiàng)揭目的野產(chǎn)品賠方向人文植藝術(shù)跨知識(shí)幣之城根據(jù)仔以上筍調(diào)查益分析寇，本潤(rùn)項(xiàng)目由的產(chǎn)鳳品研頃發(fā)方疲向可巷定為駛：1功能館區(qū)域剃劃分■沿河據(jù)景觀發(fā)綠化輕帶及踢休閑港（主猴題）規(guī)商業(yè)煉區(qū)■佩歐洲揭文化蹄小鎮(zhèn)■切高知?；▓@天住宅■但校園輩經(jīng)濟(jì)陣配套吉服務(wù)欄區(qū)校園從經(jīng)濟(jì)矮配套泡服務(wù)錦區(qū)高知圍花園敗住宅歐洲差文化催小鎮(zhèn)沿河炒景觀怎綠化幻玉帶及域休閑墨商業(yè)另區(qū)功能芳區(qū)域槳?jiǎng)澐植硎疽鉂{圖2住宅魄產(chǎn)品茶類型兔劃分建筑形態(tài)房型層高（m）單套面積（㎡）結(jié)構(gòu)形式套內(nèi)布局配比（％）其他4+1電梯花園洋房4房、3衛(wèi)以上3.2～3.5180～240板式帶復(fù)式15一梯兩戶6+1電梯洋房3～4房2～3衛(wèi)3.0～3.2140～180板式帶復(fù)式25一梯兩戶11層電梯復(fù)式公寓2～3房2衛(wèi)2.9～3.0100～130板式帶復(fù)式30一梯兩戶16層板式電梯公寓2～3房1～2衛(wèi)2.9～3.090～120板式平層15一梯兩戶16層投資型小戶型公寓標(biāo)間2.8～2.930～60板式通廊式154梯16戶或6梯18戶3商業(yè)撫產(chǎn)品斜類型格劃分■濱河永獨(dú)棟街休閑王商業(yè)易別墅■祥歐洲偉文化腰小鎮(zhèn)謙個(gè)性顆商業(yè)菜街區(qū)■惕校園撓經(jīng)濟(jì)橡及社誓區(qū)配銅套服不務(wù)商爪業(yè)4公建右設(shè)施■泛會(huì)篇所■貞小廣難場(chǎng)■搞運(yùn)動(dòng)國(guó)設(shè)施——街頭壘運(yùn)動(dòng)什區(qū)域譯（滑隙板、匯街頭塑籃球哄、自亦行車財(cái)）■泰健身恒房第二繩部分捧目標(biāo)頭市場(chǎng)幻玉定位圓與分橫析我們嫌的客疲戶在大哪里廉，都瞇喜歡誘些什咐么市場(chǎng)辯支撐第二鼓部分1住宅辱部分根據(jù)便前期摘的市簡(jiǎn)場(chǎng)調(diào)室查分露析，眠本項(xiàng)良目有躍以下5個(gè)主業(yè)要客亂戶來(lái)銅源：1）緩區(qū)域應(yīng)內(nèi)各材大型嫂院校蜘及科乞研企孩事業(yè)萬(wàn)單位麥人員2）斷區(qū)域濁內(nèi)追蛋求品喇質(zhì)生扎活的槐換房壞者3）觀對(duì)“容城南勤居住箱”具佩有強(qiáng)躲烈認(rèn)進(jìn)同感肚的高逢收入彩者4）著發(fā)展證商系討統(tǒng)內(nèi)吳部的鞏購(gòu)房糟者5）漫第一握居所口置業(yè)孩的知約識(shí)白鍬領(lǐng)2商業(yè)橋部分■濱河養(yǎng)獨(dú)棟僻休閑毫商業(yè)悄別墅——品牌征餐飲■昏歐洲例文化貼小鎮(zhèn)話個(gè)性訂商業(yè)惡街區(qū)——特色嚼店、唯文化枕商業(yè)嫂、個(gè)臨性原報(bào)創(chuàng)店■表校園混經(jīng)濟(jì)繪及社挑區(qū)配杜套服污務(wù)商貼業(yè)——中型確超市日、小虹型電撈影院屠、快寶餐店框、藥釘?shù)甑?商業(yè)浮后期階經(jīng)營(yíng)躍性活榴動(dòng)■小眾繳藝術(shù)濕節(jié)■犯中小蹄型文治化專植題演回出■擋定向璃招商干引進(jìn)■憐相關(guān)沉文化水資源窩導(dǎo)入第五點(diǎn)部分底營(yíng)銷潛策劃賣房辯子，鬼更是蛙出售歐一種屢生活忙方式指標(biāo)怖控制鞋及產(chǎn)揀品風(fēng)他格控落制第三佳部分一、多項(xiàng)目每規(guī)劃娘指標(biāo)元控制1容積泳率的碌選擇容積率樓面地價(jià)（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■樓面鹽地價(jià)罰一般愈控制或在銷作售價(jià)曠格的1/自3左右■索按現(xiàn)即有的蒼規(guī)劃但條件希和產(chǎn)犬品定蕉位，佩容積橋率太欠高會(huì)珠對(duì)產(chǎn)圍品品個(gè)質(zhì)造襪成影謙響■成考慮竊規(guī)劃懲局審賽核時(shí)抹的變叨化因病素因此梨，建舅議容爸積率踩控制鬼在1.躲8～2.徹0之間禮。2建筑侍與商過(guò)業(yè)面圖積配南比住宅部分85％～90％商業(yè)部分10～15％二、健產(chǎn)品李風(fēng)格鉛控制項(xiàng)目毀特質(zhì)賣決定罩了其膨產(chǎn)品著絕非嘩市場(chǎng)研中的晝泛泛午之輩弱，高福品質(zhì)中的人降文居躲住社吊區(qū)將史是項(xiàng)絨目產(chǎn)漿品研吵發(fā)的無(wú)必然烘選擇參：■估歐洲蜂現(xiàn)代欄與傳屈統(tǒng)建坊筑元奔素相慣結(jié)合■搬富含高侵科技城的建番筑■藏智能充化建形筑——這已堡成為注建筑攪發(fā)展今的趨徒勢(shì)，直市場(chǎng)臺(tái)的必貓然需馬求1產(chǎn)品警定位白研發(fā)2、關(guān)好于建喚筑的索擺放課問(wèn)題●秋圍蝕合建料筑的悼外圍俗單位若，接拳受度泄低，然高品坐房沖但擊價(jià)泛格困匆難；因此謠，行派列式級(jí)、底欺層架炊空的孤規(guī)劃獵布局萌，將允增強(qiáng)培項(xiàng)目絨均好握性，雕避免惕沖擊扇價(jià)格乒高峰候的高咱難度喬，并波給予術(shù)中央哲景觀皂支持粘。同時(shí)砍，以肉由南咽至北鎮(zhèn)、由伍低到談高的歪順序畫(huà)擺放臭建筑垂，既勿保證稠天際欲線的粱美觀養(yǎng)，也緣瑞能利失用高蛛層建苗筑有蜂效降頑低外槳圍主好要道勇路所居產(chǎn)生送的噪蘭音污饒染，旋利于網(wǎng)營(yíng)造濫舒適傘恬靜斃的居調(diào)家生確活氛撕圍。3、關(guān)旋于建馳筑風(fēng)僻格●售川西昂風(fēng)、爺歐陸漁風(fēng)并段不符驗(yàn)合本稍項(xiàng)目堆沉穩(wěn)迎、內(nèi)參斂的咬社區(qū)耀氣質(zhì)倡；以北閑歐現(xiàn)關(guān)代風(fēng)客格，診結(jié)合飽科技習(xí)化的宋建筑夾材料攀和智垃能化君配套森設(shè)施旨，將婆能體單現(xiàn)項(xiàng)惡目獨(dú)環(huán)有的闊氣質(zhì)沿和品肥質(zhì)感斤。4、關(guān)榜于景宴觀、誕環(huán)境●消脖費(fèi)者盲對(duì)景反觀、往環(huán)境希為產(chǎn)船品第蒙一敏殃感度虜，是雷產(chǎn)品孟營(yíng)造注的重姨要指收向；●區(qū)灶域消朱費(fèi)者交非常藍(lán)接受賞通透白式景滋觀；●消逃費(fèi)者改對(duì)人溜工水涌景（酒湖泊永、噴撇泉、蜓小溪修）敏逼感度鉛呈下霞降趨宮勢(shì)，戶但區(qū)域內(nèi)紹對(duì)水污景應(yīng)忠用較淚少；●環(huán)稿境在效預(yù)售骨期間塘的渲奔染和蜜功能亂的可引說(shuō)性結(jié)非常澇重要泄。充分井利用環(huán)沿江突安河50米寬款綠化無(wú)帶，暖設(shè)計(jì)側(cè)大景假觀，趟文化奔景觀代，建境議整脆個(gè)開(kāi)脂發(fā)先盤(pán)從河居濱公好園的帽設(shè)計(jì)掩與建筐設(shè)入路手（肢成都匠置信緒麗都御花園齒有先洞例）付，邀伯請(qǐng)區(qū)旨域知卷名藝雀術(shù)家賭、雕鍋塑家附、建剝筑師尊共同邀參與參打造鬼一處侄高品六味的龍藝術(shù)額公園故而非殃一個(gè)沫簡(jiǎn)單挑的沿紡河綠誰(shuí)化帶爪，并改且設(shè)誰(shuí)置長(zhǎng)細(xì)距離招的戶兆外木蘋(píng)甲板苦休閑熊棧道展，拉碼開(kāi)其沙商業(yè)厚環(huán)境揉與周賽邊商脹業(yè)項(xiàng)尼目的懲差距拌，吸方引較唇為高志端的貨大城妄南消政費(fèi)人魯群。紐奉其未血來(lái)對(duì)紗于沿暢河的撒高端仗主題聯(lián)商業(yè)礎(chǔ)及整臣個(gè)社立區(qū)的貝銷售側(cè)的現(xiàn)哈場(chǎng)情成景拉棗動(dòng)將俊產(chǎn)生日難以敢估量延的推禾動(dòng)力翅。5、關(guān)配于朝鳴向●亂顧客戒對(duì)朝曠向較足敏感習(xí)；并渡隨客窄群年景齡增盒加而錢遞增疼、隨皆產(chǎn)品店品質(zhì)的增煙加而限遞減貨；●摸顧客絹對(duì)東栗西向艱有30翻~4得0％的秘接受漿率，放但有3~礦5％的盈價(jià)格怖衰減曲；●湊顧客末對(duì)全醉北向比房接櫻受率撫極低效；需瓦找尋揪特殊略的客斤群（丘如廉紙價(jià)房臺(tái)、投亭資客沙等）因此金，住偵宅盡鏈量以葵南北勒向擺婚放，歸但全居北向診單位目需要尚擺放徑投資叫型產(chǎn)更品。6、關(guān)熄于住暑宅室兔內(nèi)的產(chǎn)空間汽變化●丟消費(fèi)剝者對(duì)對(duì)躍層/復(fù)式爬（特賣別是誕小躍劈燕層/復(fù)式勵(lì)）有脈極高雜的接秩受度黃；●齒供給桃方面綁，受宮成本相和公旬?dāng)傁耷分?，續(xù)一般繳躍層想主要現(xiàn)為大叢面積助和樓狠宇頂層毅；●斑空間州變化創(chuàng)和私覽家園牽林應(yīng)錦合理紋結(jié)合光；因此偵，在箭嚴(yán)格密控制響成本猾和公疲攤的畫(huà)前提無(wú)下，披可多太做復(fù)詢式，萍附加揚(yáng)花園懲，化粗減小抵高層啄電梯號(hào)公寓躁銷售筒壓力瞧。7、關(guān)機(jī)于私爐家園慘林景嘆觀●毛有磨入戶汗回廊倡、空罰中花頓園、尺屋頂鋪花園濫、一蓬層花支園、刪私家廢架空疏花園等殃形式慢；●犯私治家園溉林是弓戶型到和景揚(yáng)觀的丟結(jié)合捆，有縫足夠印的消掛費(fèi)敏斥感度及；●缺私糕家園找林的字形式膛復(fù)雜猶多變蹲，結(jié)勇合空屢間變逼化，居可形彩成品散種繁屬多的新剝產(chǎn)品雅；●販通旦過(guò)大當(dāng)進(jìn)深州設(shè)計(jì)鐘，可渡化減籍成本稠過(guò)高陸的壓援力；●肉目仆前消第費(fèi)者賴對(duì)1層花殊園、蝦屋頂聚花園皺有廣激泛的理接受首度。把對(duì)入橫戶花園、吹空中紗花園父有一些定的姨認(rèn)知福度。因此鞭，以禽私家寒園林絹?zhàn)鳛榍Мa(chǎn)品矩的重額要附饅加方柿向，床中品慕以上殿的住固宅單侵位，沒(méi)凡有拆景觀嘗支持閱的，堵都應(yīng)戀將景娛觀陽(yáng)很臺(tái)調(diào)顆整為癢空中株花園允。8、關(guān)目于陽(yáng)啟臺(tái)●減常規(guī)12妄00～18組00陽(yáng)臺(tái)刊并無(wú)統(tǒng)任何什興奮代點(diǎn)；●嗎一步貓式（90員0）陽(yáng)悼臺(tái)成狗本極貿(mào)為低尖廉，拾作為球物業(yè)穿附加潛贈(zèng)送慈對(duì)促查銷非常飽有利勾；●導(dǎo)景觀兆陽(yáng)臺(tái)眨調(diào)整浙為空氣中花層園（L型、21覽00～33脾00、反枯梁）庸有足順夠的興幕奮度贊，成權(quán)本有晴限；因此執(zhí)，可頓考慮暖放棄梅全部顛常規(guī)管陽(yáng)臺(tái)升?！耨R低桌端消策費(fèi)者忙對(duì)外歲配套橫敏感決，而緣瑞高端羽消費(fèi)鴨者對(duì)偉內(nèi)配語(yǔ)套敏辨感；●務(wù)業(yè)優(yōu)主并粒沒(méi)有像會(huì)所江消費(fèi)致習(xí)慣莊，成撫都住酸宅小果區(qū)會(huì)續(xù)所普蓬遍經(jīng)趴營(yíng)慘棍淡；●戲銷哄售面鳥(niǎo)需要孫對(duì)會(huì)筋所有票一定奧的說(shuō)屯法；因此雨，設(shè)刑計(jì)中蜓，對(duì)共公建夜的體順量盡崇可能稠的“畏減少霸到趨愚于0”，可障引入毀泛會(huì)昨所概獲念，馬或改謹(jǐn)變形耗式，失與環(huán)庫(kù)境結(jié)哪合等占。9、關(guān)堂于配聾套和喂公建1、外葉觀：采用接現(xiàn)代草歐洲請(qǐng)（新糖德式師、荷痰蘭或差西班命牙）綢低密疾度住輩宅的棒流行納設(shè)計(jì)唇風(fēng)格夏，小敗高層縮慧部分料采用乒現(xiàn)代洲簡(jiǎn)約塞主義侵結(jié)合貪科技誦派風(fēng)財(cái)格。2、色王彩：采用焰現(xiàn)代右歐洲躲建筑你風(fēng)格,簡(jiǎn)約概、時(shí)己尚、呢低調(diào)冤，用充材精冒良；聾外觀匪色調(diào)宗采用駱較為堆高雅銳深色腸調(diào)，陰例如執(zhí)：深熊咖啡俊、深邊駝色劉、赭塌石色曲等；終增加里環(huán)保它技術(shù)騰及高保新材卵料的毛應(yīng)用按，截增強(qiáng)拍建筑辮的歷功史感塔。3、細(xì)氧節(jié)：空調(diào)運(yùn)外機(jī)赤位應(yīng)滿統(tǒng)一新從設(shè)蛋計(jì)角繪度進(jìn)秤行美蝴化及凝隱蔽華，入猾戶區(qū)鑰域可安考慮晚采用就沿海拾比較茫流行住的入直戶花柳園設(shè)核計(jì)，祥大戶界型及火頂層肺復(fù)式幼均可騙考慮社大露怕臺(tái)及攏屋頂么花園攜，酒蛋店式橫公寓義或11層電愿梯公兆寓可船考慮類將傳惡統(tǒng)電糧梯改政為觀惕光電豈梯，哄避免鎖沉悶誘的同銜時(shí)大揪幅提朵升項(xiàng)零目的培品質(zhì)侄感。三、盾具體便指標(biāo)1建筑1、外講墻材掉料：外墻躬建議火以質(zhì)躺量較肥好的悔涂料秋為主活，不吃同部廳位的涉色彩芒及噴士涂工遵藝應(yīng)臥有所旨不同業(yè)以形甩成較泥為豐候富的具表面父肌理政效果賞，建球議部磁分結(jié)截合石漲材、疏面磚烈、木初質(zhì)材役料的幼搭配柜，以飯期形恒成豐材富的挨立面哈風(fēng)格司，小擁高層蜓可適暖當(dāng)采向用金屯屬型壇材作敬為結(jié)掩構(gòu)材藏料，鞋可運(yùn)捧用屋容頂飄震板等惱手法膨豐富顛建筑并風(fēng)格伸。2、建筐筑部型品：建議枕入戶膊門采儉用高革質(zhì)量虹金屬思防盜勒門，絮采用者塑鋼撥門窗掩，3、弱解電：有線保電視卻光纜燒入戶驚，電隙話ID恥D接口承，寬輔帶接章入10儲(chǔ)M入戶材料狡及裝編修標(biāo)掉準(zhǔn)21、綠腎地：景觀杠設(shè)計(jì)島建議陷采用撇現(xiàn)代慘歐洲煙流行短的自會(huì)然派約設(shè)計(jì)質(zhì)手法殊，形棒成統(tǒng)禮一的璃、一階體化嬌的綠夸地系紗統(tǒng)，攪建議妥部分粗樓體頂?shù)讓油?/p>