房地產(chǎn)基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)三

房地產(chǎn)

基金產(chǎn)品設(shè)計(jì)章節(jié)第一章房地產(chǎn)基金背景第二章房地產(chǎn)基金定義第三章房地產(chǎn)開發(fā)商融資結(jié)構(gòu)第四章私募房地產(chǎn)基金品種第五章房地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)具備的要素第一章

房地產(chǎn)基金背景

◆房地產(chǎn)基金簡介

美國是世界上最早成立房地產(chǎn)投資基金的國家之一,也是金融制度、法律法規(guī)相對(duì)健全的國家,20世紀(jì)60年代,為解決房地產(chǎn)投資專業(yè)性要求高、資金需求大、地域性強(qiáng)、流動(dòng)性差等不利因素,美國出現(xiàn)了由房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理的房地產(chǎn)投資信托基金,其在匯集眾多投資者的資金后進(jìn)行房地產(chǎn)投資。隨著房地產(chǎn)基金運(yùn)作模式的不斷成熟和運(yùn)作規(guī)模的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)基金幾乎已經(jīng)滲入美國每一個(gè)大中城市的房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中。房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具,也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了高效的融資渠道,成為連接金融和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的紐帶。

美國房地產(chǎn)投資基金有開放式基金和封閉式基金的區(qū)分,采用互惠基金的共同基金組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開放式基金,而采用有限合伙制度組織形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中,以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍,而采用開放式基金模式的相對(duì)較少,約占30%。

第一章

房地產(chǎn)基金背景有效性◆國內(nèi)房地產(chǎn)現(xiàn)狀第一章

房地產(chǎn)基金背景在經(jīng)過“黃金十年”的高速發(fā)展之后，中國樓市開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融、資本為王的時(shí)代。房地產(chǎn)基金開始加入了這個(gè)資本游戲。由于國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控遲遲不松，房企融資通路收窄，房地產(chǎn)基金作為房企有益資金補(bǔ)充來源，找到了滋生的沃土。業(yè)內(nèi)人士表示，種種跡象表明，房地產(chǎn)基金開始由純債權(quán)試圖轉(zhuǎn)向股權(quán)，且不滿足于純債權(quán)的收益，開始向拿地等前端環(huán)節(jié)深入，與開發(fā)商攜手拿地，分享房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)流程的收益。但不管以何種方式，在持久的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)行業(yè)資本為王的發(fā)展趨勢(shì)已越來越明顯，未來房地產(chǎn)行業(yè)必將形成“地產(chǎn)加金融”組合模式。開發(fā)商攜手基金才能第一章

房地產(chǎn)基金背景

2012年10月30日，保利成都公司、信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會(huì)三方簽署合作協(xié)議，擬在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。資料顯示，該項(xiàng)目總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規(guī)劃有森林濕地運(yùn)動(dòng)休閑基地、五星級(jí)度假會(huì)所、特色風(fēng)情小鎮(zhèn)等。事實(shí)上，開發(fā)商與基金的合作，已經(jīng)出現(xiàn)了從以前的純債權(quán)向“股加債”或純股權(quán)的模式轉(zhuǎn)變。近期，濱江集團(tuán)與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產(chǎn)基金——普特元騰股權(quán)投資基金首次合作，以16.55億元競得杭州市余政儲(chǔ)出(2012)48、49號(hào)兩塊地。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，該基金出資50%共8.27億元，拿地后與公司采取股權(quán)合作的方式以各50%的比例成立項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目。濱江集團(tuán)表示，這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負(fù)擔(dān)，同時(shí)也進(jìn)一步拓寬公司融資途徑。預(yù)計(jì)未來公司還將進(jìn)一步與該基金以類似方式合作開發(fā)項(xiàng)目。什么是房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)投資基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。房地產(chǎn)投資基金通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或泛地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益?；鹜顿Y者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。基金管理者收取代理費(fèi)用。第二章

房地產(chǎn)基金概念以獲稀得投資冰收益為目捏的的潔房地腳產(chǎn)投褲資基諒金的燥提供陣者之故所以之不采腰用“橫單個(gè)趕投資狀制度踏”直子接投那資房地少產(chǎn)項(xiàng)目禾，而嶺是通采過“便集合價(jià)投資疫制度嶄”間挑接從輛事房地摩產(chǎn)投脖資，是文因?yàn)椴m房地體產(chǎn)投市資基況金具比有流敢動(dòng)性沒高、變現(xiàn)瀉能力強(qiáng)、我集合駐投資服、專香家管藥理、分散榆風(fēng)險(xiǎn)、降頌低交易豬成本、運(yùn)沫作規(guī)防范的梁特點(diǎn)梨，具種有“五單個(gè)錄投資使制度掙”所丙無與賊倫比旺的制庫度優(yōu)掘勢(shì)。房地蟻產(chǎn)基威金的展優(yōu)勢(shì)第二章房地都產(chǎn)基滿金概腿念房地予產(chǎn)開宇發(fā)商渴資金診需求垃線路報(bào)圖第三章房地由產(chǎn)融秘資結(jié)策構(gòu)國內(nèi)隊(duì)銀行拌貸款第三珠章房地老產(chǎn)融忙資結(jié)案構(gòu)房地醬產(chǎn)貸晌款是褲指與娛房產(chǎn)場或地忙產(chǎn)的嫁開發(fā)面、經(jīng)反營、晨消費(fèi)旋等活撐動(dòng)有漿關(guān)的窗貸款摘，主彩要包阻括土除地儲(chǔ)偏備貸展款、飽房地乒產(chǎn)開挎發(fā)貸初款、鑒個(gè)人賓住房跨貸款霞、商蜂業(yè)用檔房貸趟款等枕。盡奮管對(duì)余于房奏地產(chǎn)吸開發(fā)乓商來夸說，乞貸款箱受到記國家必宏觀戒政策平，特乳別是步利率匹政策除的影靜響很留大，稻但是遣就目箏前來騙說，辟開發(fā)旋商們仰的資既金大喉部分厚還是紙來自弊于國橋內(nèi)商歪業(yè)銀屠行貸鄭款。啊不過和是有泡的直塔接貸趕款得創(chuàng)到，語有的婚則是耕間接沙貸款撞得到知。根嘉據(jù)對(duì)留目前留房地拌產(chǎn)市舊場的困經(jīng)營射狀況古分析施，短種期內(nèi)咐房地檢產(chǎn)融藏資以鉗銀行英為主祖導(dǎo)的澇模式湯仍不閣會(huì)改液變。攏一般懶來說高，國害內(nèi)銀吐行貸早給開示發(fā)商雄的款杯項(xiàng)主尺要是沉信用健貸款殖和擔(dān)最保貸脊款。央行秧公布府的數(shù)鉤據(jù)顯嶼示，20摸11年全及年，視房地桌產(chǎn)累云計(jì)新考增貸彼款共1.臭26萬億濱元，捐較20壇10年下沾降38刺%。外資誘貸款第三釘章房地懼產(chǎn)融喬資結(jié)沃構(gòu)國內(nèi)牲宏觀喝調(diào)控乏收緊漆銀行態(tài)對(duì)房嘩地產(chǎn)得商的懂貸款忠，使溪得合毅資或患外資購房地臉產(chǎn)商駝轉(zhuǎn)向手外資棍銀行紋貸款校，而恥外資粥銀行許也迅瘦速趁放虛而懸入，渣以低鐵利率殼搶占珍市場圾。但鍛目前設(shè)而言斧，外謀資貸宜款和讓外商綢直接園投資若資金發(fā)加在改一起進(jìn)，僅朵占房員地產(chǎn)植公司墊資金需來源擾很小默的一躺部分港。上市產(chǎn)融資理論逃上講收，公禾開上伏市是灑昀佳偽途徑杠，因蝦為直毅接融四資，定可從鐵化解吊金融晌風(fēng)險(xiǎn)促，降桌低企朝業(yè)融嚷資成餓本，幼改善焰企業(yè)叢資本灣結(jié)構(gòu)予。但只是，什房地護(hù)產(chǎn)企替業(yè)上扁市非造常困螺難，格因?yàn)闈睦A利鋪模式虛有別絕于一活般工嬸業(yè)企秋業(yè)，右資金伐流不爪連續(xù)盡，呈綠現(xiàn)周降期性魯?shù)拇笤赀M(jìn)大衡出的悔狀況忘，難撤以達(dá)為到上堅(jiān)市要尤求，怕如要岸求設(shè)區(qū)立滿3年，硬有昀潛近3年可抬比性倘的盈搶利，鄙發(fā)行牙人業(yè)躬?jiǎng)?wù)和賭管理仇層近3年未負(fù)變等刮。上克市曾躁是房檢地產(chǎn)左企業(yè)棚夢(mèng)寐餡以求餡的一堵條融取資渠暫道，例但是道在19屯94年宏備觀調(diào)籮控的妖大背震景下轎，中蝦國證參監(jiān)會(huì)新決定艱暫不修接受綠房地匪產(chǎn)開郵發(fā)企貍業(yè)的訴上市宰申請(qǐng)離，直篇到20繳01年初痕才解惑除了最這一嫂禁令億。在宰我國課，大獸部分男房地件產(chǎn)企載業(yè)都脖是通浪過買失殼、蝕重組傘來上駱市。落房地增產(chǎn)企致業(yè)通懼過上姿市可柿以迅感速籌究得巨荒額資掩金，戒且籌漏集到機(jī)的資拌金可漲以作浙為注咳冊(cè)資鉆本永轎久使面用，生沒有贈(zèng)固定暴的還激款期邪限，爛因此兇，對(duì)紀(jì)于一熊些規(guī)路模較野大的嘗開發(fā)惱項(xiàng)目鞭，尤化其是葡商業(yè)倡地產(chǎn)速開發(fā)貢具有苦很大貌的優(yōu)壘勢(shì)。勇一些燃急于威擴(kuò)充喂規(guī)?？负唾Y濕金的截有發(fā)舊展?jié)撁Φ钠反笾性庑推髴覙I(yè)而畏言，鑄買(借)殼上梨市進(jìn)煎行融餡資是孕十分何不錯(cuò)恢的融道資渠敗道。第三室章房地聲產(chǎn)融養(yǎng)資結(jié)高構(gòu)第三武章房地秋產(chǎn)融名資結(jié)椅構(gòu)20濟(jì)12年全命球共遺有42特5家企煩業(yè)上允市，及合計(jì)次總?cè)趹M資82翅3.扛43億美期元，形平均蹲每家川企業(yè)詳融資1.音94億美壇元。仇其中醫(yī)，中源國企梁業(yè)共徐有20課1家上撈市，允總?cè)诒举Y額角為26疫3.疫27億美浸元，輝占全潤球上房誠市數(shù)貼量的47凈.3得%和總慕融資瞞額的32蠢.0炎%。發(fā)行羨債券第三嫌章房地出產(chǎn)融染資結(jié)林構(gòu)公司昂債券京相對(duì)第于股汽權(quán)融趨資有押發(fā)行舉程序月相對(duì)忌簡單疊，融逃資資址金用仔途限遲制比巨較少睛等特箭點(diǎn)。男在西臨方成盯熟的微資本覽市場奏中，叫通過句發(fā)行摸公司襖債券塞募集昂資金釣已成僻為企渠業(yè)籌暮資的瓣主要淘手段攝。房地繞產(chǎn)信潤托第三解章房地因產(chǎn)融終資結(jié)平構(gòu)在銀舌行信襯貸收妙緊的抄情況磨下，里房地碎產(chǎn)信戴托迅趟速成倘為近揚(yáng)年來梅異常判活躍荒的房銜地產(chǎn)癥融資槳方式批。我囑國的姻房地彈產(chǎn)信席托是滲指信耐托公機(jī)司接桂受委膚托經(jīng)疤營、赴管理勿和處隙分的尤財(cái)產(chǎn)義為房壘地產(chǎn)呈及相鐵關(guān)財(cái)穿務(wù)的揀信托拋。中跪國的健房地錫產(chǎn)信糧托概沾念較專為寬鹿泛，殖可以秤是RE巧IT卷s模式葬，也坡可以閘是貸械款信唉托、四優(yōu)先浮購買鞠權(quán)信澡托、恨財(cái)產(chǎn)火權(quán)信墨托、漸受益鉤權(quán)轉(zhuǎn)冰讓信變托等生等。據(jù)記豪者的倘不完旺全統(tǒng)子計(jì)，20竄12年全跨年房犁地產(chǎn)弱信托走產(chǎn)品蛾發(fā)行膊數(shù)量摘達(dá)64離8只，伐募集譯資金被總額臺(tái)為15全31億元交，和20足11年相煮比出借現(xiàn)大穩(wěn)幅下虎降。漿用益栽信托數(shù)據(jù)顯示桃，20睛11年房哲地產(chǎn)盾信托庸發(fā)行泄數(shù)量臟為98肌4只，壩總規(guī)毛模為27踢28億元挑。投資該基金第三招章房地宅產(chǎn)融農(nóng)資結(jié)綠構(gòu)投資抬基金別是基盼金公及司靠份發(fā)行似投資新基金鉛股份椅或受伏益憑泳證等她形式貍向社替會(huì)募不集資狡金，維投資浩房地足產(chǎn)企現(xiàn)業(yè)為錘投資剖對(duì)象管，獲體得的亡凈收召益分粱配給欣廣大牲投資印者的醒一種這集合把投資淚模式踢。投予資基江金是庫按照恒共同涌投資求、共數(shù)享收暢益、梳共擔(dān)董風(fēng)險(xiǎn)鞭的基存本原悼則，纖以基萍金方市式將后各個(gè)赴投資大者彼午此分掠散的勢(shì)資金抄集中籍起來氏，交你由投瘡資專動(dòng)家運(yùn)基作和州管理西的組鏡織制劫度。20粉12年房薪地產(chǎn)死基金典規(guī)模作預(yù)計(jì)為將超20謹(jǐn)00億元值。并購粱是全紀(jì)部或滾部分顫受讓滲房地烘產(chǎn)公桐司股哄權(quán)，淘相應(yīng)叉獲得鋤房地管產(chǎn)公寶司名懂下財(cái)板產(chǎn)的拌所有粒權(quán)，貴包括乎其開飯發(fā)的范房地茂產(chǎn)項(xiàng)限目。變公司僵收購頑不同浸于單瘋純的六項(xiàng)目蛛轉(zhuǎn)讓疫，除旋公司妹擁有塑項(xiàng)目食的合抗法性隨需要絡(luò)關(guān)注樂外，在房地廈產(chǎn)公紹司已芹成立籃以收仗購公雖司方界式獲轟得項(xiàng)閑目開糖發(fā)權(quán)符的可孔行性捐。并購茂融資巡壽指在誘企業(yè)瓜擬收域購其裝他企叔業(yè)進(jìn)蒙行結(jié)仁構(gòu)調(diào)灘整和念資產(chǎn)沫重組洪時(shí)，娛以被押收購遞企業(yè)點(diǎn)資產(chǎn)循和未騎來收籌益做舒抵押薯，從沙金融膽機(jī)構(gòu)西（銀始行、左證券燙公司誘、投森資基姥金等訴）籌芹集資厘金的奶活動(dòng)爪，一懶般借懲入金柿額為糧總金案額的70芽%，其此余為薪自有讓資金并。這替種方劍式杠征桿率判高，籮十分奧適合墳資金絕不足姐又急導(dǎo)于發(fā)葬展的噸企業(yè)魯。對(duì)悼于開朽發(fā)企服業(yè)，劉用優(yōu)慶質(zhì)物西業(yè)置海換被域收購根的劣攝質(zhì)物醋業(yè)，利通過鵝系統(tǒng)朱化的鴿資本廈運(yùn)作伐提升欲物業(yè)崗，會(huì)詞取得齒顯著沫的經(jīng)沿濟(jì)效階益。第三裙章房地埋產(chǎn)融磁資結(jié)俯構(gòu)并購曾融資合作桃開發(fā)房地穗產(chǎn)合現(xiàn)作開近發(fā)是織指具問有土旱地使核用權(quán)正、開織發(fā)資慣質(zhì)、稅建設(shè)牛資金卸等要?jiǎng)菟氐挠安煌‘?dāng)事衛(wèi)人之識(shí)間共摘同出鼓資、錄共同陸經(jīng)營汗、共凱擔(dān)風(fēng)落險(xiǎn)、膀共享賴?yán)娣暮贤ぷ鹘ㄇ环啃懈?，存是一獻(xiàn)種房天地產(chǎn)茫開發(fā)劃的聯(lián)籃合經(jīng)券營行婆為。暈這種莖合作療方式喂不限成于一揪方出肅地、燭另一貧方出價(jià)資，皇也可造以雙魯方共勻同出耕地出媽資。聯(lián)合腿開發(fā)畢能夠測(cè)有效飾降低款投資黨風(fēng)險(xiǎn)歇，實(shí)瓶現(xiàn)商它業(yè)地智產(chǎn)開費(fèi)發(fā)、酬商業(yè)烏網(wǎng)點(diǎn)四建設(shè)薪的可性持續(xù)妙發(fā)展屠。在泉確保孕控股務(wù)（絕遵對(duì)或改相對(duì)光）的墳條件喘下成歐立項(xiàng)但目公綿司，晉開發(fā)鍛商同趁意把樹項(xiàng)目總開發(fā)枝權(quán)無治條件階的轉(zhuǎn)帽移到叛項(xiàng)目香公司供名下津，開泡發(fā)經(jīng)洞營行垃為以再項(xiàng)目嚴(yán)公司浙為核本心運(yùn)瓶轉(zhuǎn)。罩出資拌方是鋤項(xiàng)目慶投資輸方，蠅項(xiàng)目憤公司忽是項(xiàng)各目的篇開發(fā)我商。借合作鑼方包美括大矮型房棒地產(chǎn)油開發(fā)閥或運(yùn)慣營商驕、大折型零皇售商李、有個(gè)向房添地產(chǎn)駱擴(kuò)張繪意圖趨的戰(zhàn)集略投儀資商逝或開菠發(fā)型安的國刑際地襲產(chǎn)基晌金等稻。聯(lián)悶合開燙發(fā)的泳法律損關(guān)系銷比較腦復(fù)雜駱，司連法實(shí)窯踐中浮認(rèn)定矮不一烘，在憲合作得過程眼中對(duì)煌于合勉作方線式、金責(zé)權(quán)乎利、踐股權(quán)紹安排綱、治販理結(jié)術(shù)構(gòu)等埋各方只面要脅約定驕清楚始。第三叫章房地自產(chǎn)融盡資結(jié)航構(gòu)萬科沿合作幕開發(fā)萬科燈董事廣長王石宣稱浮，20賞14年銷巾售額找有望蔽突破20乳00億元扯。從20薯10年實(shí)蠻現(xiàn)年籌銷售牽額千版億到20初14年突惹破20厘00億，4年時(shí)驅(qū)間年胖銷售遙額翻記倍的無目標(biāo)五，需建要靠夜合作鑼開發(fā)急的模減式才透能得像以實(shí)下現(xiàn)。萬科20域10年超岔千億旨銷售蒸規(guī)模境的背柳后，羅是其餓超過老六成架項(xiàng)目稈來自區(qū)合作鬼伙伴濫的共桌同擔(dān)裹當(dāng)，勿這種搏合作胞開發(fā)沖模式隔在萬透科過練冬的20掃12年被糖再次榆寄予村厚望佩，達(dá)14偉12億。第三肢章房地麻產(chǎn)融飲資結(jié)裙構(gòu)房地顧產(chǎn)基桑金類券型第四砍章私募挪房地饒產(chǎn)基示金產(chǎn)昆品公司府型房卻地產(chǎn)慕基金公司終型房禿地產(chǎn)也基金守是以《公司惜法》為基何礎(chǔ)設(shè)膛立、芳通過美發(fā)行嗽基金己單位儀籌集資產(chǎn)并投撿資于無房地兆產(chǎn)的浮基金匹。其珠認(rèn)購掉人和售持有哄人是盒基金闊的股東，享豆有股畫東所增應(yīng)享濫有的粥一切珍利益胸，同飽時(shí)也豬是基金礙公司虧損磁的最游終承諸擔(dān)者舌；其蘆發(fā)起沾人可步以自筐己管嗎理基悠金，禽也可雄以從錢組織芳之外舞聘請(qǐng)洞基金嗎管理微公司券進(jìn)行縣基金鮮的投資累管理。契約周型房大地產(chǎn)休基金契約托型房足地產(chǎn)秧投資局基金輕又被宏稱作信托王型基撲金，是抹指以信托墨法為基洽礎(chǔ)，遇根據(jù)雕當(dāng)事遠(yuǎn)人各枕方訂紙立的信托鴿契約，由基金種發(fā)起勻人發(fā)起陡，公開折發(fā)行基金搶憑證驚募集蘭投資染者的厭資金址而設(shè)赴立的濫房地粱產(chǎn)投道資基督金。躍其最控大特自點(diǎn)是余基金寺本身侮不是何一個(gè)糟有法人地位鞋的公司。契洪約型微房地額產(chǎn)投配資基脅金三袋方當(dāng)匪事人誰分別尸為：柴基金受益箭人、基金評(píng)管理膚人和基計(jì)金信蓮?fù)腥随@。第四欣章私募嘆房地剖產(chǎn)基耐金產(chǎn)謎品有限考合伙們型房垮地產(chǎn)拍基金有限棕合伙將合驅(qū)伙人摧分成幣兩類見，即沫：有庭限合炎伙人加和普通皺合伙秘人。對(duì)予于有限投合伙夫公司而言唇，前憂者是綁企業(yè)丹的所韻有者運(yùn)，后裝者是企業(yè)的經(jīng)問營者侄。有掌限合掠伙型埋房地買產(chǎn)基忙金的醉目的猜是獲軍取能肌產(chǎn)生錢最大現(xiàn)金草流量的房怪地產(chǎn)劣，可瞞能采炎取用現(xiàn)金夠買殼收益鹿型房傻地產(chǎn)襯的策礙略。繞投資嶺者的滅目的稅將決冷定有育限合軌伙型友房地室產(chǎn)基囑金投蠟資目持的以收及相莊應(yīng)的誘策略緩。有凡限合面伙型漂房地譽(yù)產(chǎn)基幅金的抄集資駛通常蒼有兩眨種形疼式：哭基金妹制和巡壽承諾績制。第四毒章私募辱房地知產(chǎn)基排金產(chǎn)既品股權(quán)到投資艦合伙向企業(yè)(有限昏合伙)基金沈結(jié)構(gòu)票：債擠型私熊募房涉地產(chǎn)咽基金第四白章私募偉房地均產(chǎn)基擠金產(chǎn)等品LP測(cè)-1LP釘-2LP爬-n項(xiàng)目評(píng)公司銀行資金演托管基金像管理謎公司（GP)開發(fā)奴商或旱母公擠司土地圾抵押擔(dān)保股權(quán)律投資曬合伙胳企業(yè)(有限蠻合伙)基金獲結(jié)構(gòu)足：權(quán)翁益型差私募良房地犧產(chǎn)基港金第四估章私募鋤房地倆產(chǎn)基召金產(chǎn)被品LP頭-1LP千-2LP臨-n項(xiàng)目揚(yáng)公司銀行資金鏡托管基金棕管理溉公司（GP)開發(fā)找商股權(quán)正回購股權(quán)關(guān)投資愿合伙科企業(yè)(有限欄合伙)基金圈結(jié)構(gòu)容：股+債型州私募信房地途產(chǎn)基睬金第四檢章私募餓房地艇產(chǎn)基構(gòu)金產(chǎn)邁品LP社-1LP腎-2LP仇-n項(xiàng)目員公司銀行資金付托管基金增管理憲公司（GP)開發(fā)樓商土地宮抵押擔(dān)保股權(quán)浸回購開發(fā)鳳商母沃公司股權(quán)寺投資雄合伙差企業(yè)(有限礙合伙)基金莖結(jié)構(gòu)皆：平行行私有募房甚地產(chǎn)遇基金第四規(guī)章私募索房地錘產(chǎn)基付金產(chǎn)描品LP矩-1LP陸-2LP使-n項(xiàng)目哥公司銀行資金覺托管基金會(huì)管理朝公司（GP)開發(fā)主商土地綁抵押擔(dān)保股權(quán)樹回購開發(fā)蓋商母睛公司LP息-1LP否-2LP影-n股權(quán)愉投資巴合伙銳企業(yè)(有限借合伙1)股權(quán)刷投資麥合伙營企業(yè)(有限陜合伙2)股權(quán)色投資晶合伙辛企業(yè)(有限血合伙)基金慨結(jié)構(gòu)旺：結(jié)吧構(gòu)型常私募脅房地顛產(chǎn)基救金第四敬章私募賞房地克產(chǎn)基負(fù)金產(chǎn)銀品LP沉-1LP偏-2LP粒-n項(xiàng)目良公司銀行資金拳托管基金平管理剩公司（GP)開發(fā)涉商土地編抵押擔(dān)保股權(quán)呢回購開發(fā)易商母奪公司開發(fā)棟商母滋公司LP股權(quán)頂投資配合伙趨企業(yè)(有限墊合伙1)第四筍章私募與房地兼產(chǎn)基壇金產(chǎn)啊品舉例窗：永碌榮基狠金交沃易結(jié)診構(gòu)舉例宅：永認(rèn)榮基叮金產(chǎn)亦品第四呀章私募記房地速產(chǎn)基出金產(chǎn)著品產(chǎn)品薦設(shè)計(jì)敵考慮除要素安全哲性：例項(xiàng)目賄團(tuán)隊(duì)朋、項(xiàng)后目贏銀利能紡力、紐奉抵押徐、擔(dān)忙保收益宇性：廈固定弓收益預(yù)、浮垃動(dòng)收坦益、雷固定曠收益+浮動(dòng)逃收益高于衰銀行局存款碌、信貍托產(chǎn)框品流動(dòng)戶性：鑒轉(zhuǎn)讓叼、抵鞠押、跳回購第四充章私募蜂房地合產(chǎn)基玩金產(chǎn)嚴(yán)品產(chǎn)品修設(shè)計(jì)判考慮浩其它尺要素發(fā)行譽(yù)對(duì)象膊：機(jī)串構(gòu)（容財(cái)務(wù)磁投資污、產(chǎn)柜業(yè)鏈桃整合瞎）、食個(gè)人發(fā)行與規(guī)模陸：2億以鳥上發(fā)行拾渠道溫：私鈔人銀勻行、黑財(cái)富譜管理粘公司鄭、協(xié)貧會(huì)、銷證券月營業(yè)魂部、潮會(huì)所暮、商錘會(huì)、巡壽會(huì)計(jì)五事務(wù)產(chǎn)所、蹈律師工事務(wù)谷所發(fā)行家法律折文體皮設(shè)計(jì)第四慶章私募宗房地駱產(chǎn)基將金產(chǎn)遠(yuǎn)品第五去章優(yōu)秀址房地附產(chǎn)基張金團(tuán)茅隊(duì)具上備條鄭件精通麥：業(yè)從務(wù)+法律遼法規(guī)+財(cái)務(wù)第五器章優(yōu)秀樹房地苗產(chǎn)基璃金團(tuán)弊隊(duì)具曠備條隨件業(yè)務(wù)療方面第五柳章優(yōu)秀捧房地巨產(chǎn)基昌金團(tuán)重隊(duì)具駛備條右件業(yè)務(wù)幻玉細(xì)項(xiàng)序號(hào)指標(biāo)1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業(yè)8.4社區(qū)配套9地面以下建筑面積9.1地下商業(yè)9.2地下車庫面積10架空層面積11人防面積12戶數(shù)13停車數(shù)量13.1地下13.2地上序號(hào)成本項(xiàng)目一、土地費(fèi)用1

土地綜合價(jià)金2

補(bǔ)交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費(fèi)1可行性研究費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3勘測(cè)費(fèi)4規(guī)費(fèi)5三通一平6臨時(shí)設(shè)施7監(jiān)理費(fèi)第五鄰章優(yōu)秀爹房地接產(chǎn)基蹄金團(tuán)孤隊(duì)具捎備條掙件三、建筑安裝工程費(fèi)（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設(shè)備）3室內(nèi)裝飾工程4室外裝飾工程5大型設(shè)備（三）商業(yè)(獨(dú)立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消