房地產項目物業(yè)管理策劃

《房地產策劃》

第八章

房地產項目物業(yè)管理策劃8/18/20231第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入第二節(jié)選聘物業(yè)服務企業(yè)第三節(jié)制定物業(yè)管理方案第四節(jié)制定相關管理制度本章目錄8/18/20232

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶使用的角度對項目的規(guī)劃設計、建筑施工、工程驗收等環(huán)節(jié)提供建設性意見，協(xié)助開發(fā)商把設計、施工和驗收關，確保設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。8/18/20233二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項目交付使用后的問題2.有助于物業(yè)服務企業(yè)全面了解管理對象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展4.有利于樹立物業(yè)服務企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項目規(guī)劃設計6.有利于提高工程建造質量8/18/20234三、物業(yè)管理早期介入的內容

1.規(guī)劃設計階段物業(yè)服務企業(yè)介入規(guī)劃設計工作需要重點審視土建構造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調、智能化、車庫、內外裝飾等方面的合理性?？梢詮囊韵聨讉€角度進行考慮：8/18/20235(1)需要考慮配套設施能否滿足客戶的需要(2)需要考慮規(guī)劃設計的經濟及節(jié)能等問題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設計是否以人為本，能否方便住戶使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細節(jié)8/18/202362.建造施工階段物業(yè)服務企業(yè)參與施工質量監(jiān)督的重點部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門窗(防止門窗滲漏)、給排水、設備安裝等。8/18/202373.施工減驗收斬階段物業(yè)虹服務巨企業(yè)訓應站氣在業(yè)開主的右立場柜上參膽與工跑程驗拜收，許對房桃屋外峰觀質找量、肥建筑魚防水日防滲集、建纏筑設麻備設黎施性知能、普消防歸系統(tǒng)逆及器劣材等眉進行蟲重點螞檢查瘋驗收霉。7/兵6/搞20受238第二企節(jié)選聘繡物業(yè)芬服務復企業(yè)一、馳物業(yè)燥管理攪招標依的基膀本概罰念1.物業(yè)裹管理嘩招標仆的含習義物業(yè)陳管理渣的招塔標是案指開健發(fā)商據或業(yè)恭主委封員會興在為蘇其物候業(yè)選恐擇管洞理者橫時，刺通過齡制訂伐符合糟其管慌理服始務要胸求和礙標準羽的招句標文揮件向查社會戚公開偵，由濤多家杠物業(yè)扶服務糟企業(yè)沉競投豈，從寫中選愈擇最早符合嚴條件紋的競紫投者磚，并獲與之隸訂立熔物業(yè)畝管理虧服務顧合同消的一哈種交定易行國為。前期委物業(yè)攝管理博的招際標由蜜開發(fā)表商來孩完成由。7/煮6/季20突2392.物業(yè)貍管理犯招標罷的特篩點(1騾)物業(yè)熔管理麥招標盡的超伏前性物業(yè)靜管理旋招標波的超象前性閉是指潤由于愿物業(yè)印管理挎超前稠介入接的特危點，冶決定飄了物碎業(yè)管痛理招撓標必襲須超眨前，秋即在聲物業(yè)泛動工攪興建隔之前奮開發(fā)終商就愉應進勺行物胃業(yè)管嘩理招招標工絲式作。(2錄)物業(yè)念管理求招標緒的長包期性孝和階苦段性由于悲物業(yè)豈管理奏工作揮的長冶期性斧和多客階段董性，循對不穴同階耕段和謀服務揮內容逝，招坡標內鍋容和勁方式法也有劇所不病同。7/探6/本20婚23103.物業(yè)優(yōu)管理晌招標動的原售則根據《招標溜法》的規(guī)祝定，駛物業(yè)腦管理侄招標鄭活動夏中必處須遵士循公開殲、公難平、著公正探及合緞理的欲原則。4.物業(yè)密管理腰招標教的方陡式常用蜂的物辰業(yè)管使理招墳標方妨式大柳致可伸分為公開眾招標、邀請殲招標和協(xié)議價招標等。7/鼻6/象20形2311二、跌物業(yè)巡壽管理捕招標開的程愉序1.招標哥準備胸階段(1感)成立蚊招標橋機構(2弓)編制竊招標妥文件(3礦)制定鳳標底2.招標釣實施轎階段(1春)發(fā)布走招標牧公告切或投移標邀派請書(2蟻)組織步資格孩預審(3威)召開媽標前尚會議(4誘)開標書、評墊標與板定標7/簡6/寧20叫23123.招標屋結束秒階段(1破)合同濁的簽比訂(2候)合同辰的履臘行(3堪)資料妻整理漿與歸慨檔7/距6/笨20缺2313三、勺物業(yè)接管理件招標陪文件1.招標拔文件盤的組甲成(1旬)投標理人為絡投標急所需鴉了解政并遵汁循的缸規(guī)定傍：包澆括投抄標邀腐請書竭、投經標人曾須知誓、技寄術規(guī)抓范及稀要求認。(2胡)投標口人必駐須按怪規(guī)定脾填報垂的投枕標書逮格式(3丈)中標裂的物少業(yè)管奸理企俊業(yè)應杜簽訂頸的合甘同的妄條件具體獻組成蠢要素窩包括混：投標撫邀請育書、獵技術贈規(guī)范浮及要遺求、塑投標見人須址知、啟合同者一般焦條件壤及特貢殊條迎件、濾附件。7/鳳6/寶20化23142.編制蛋招標煤文件括的時驚間大多匙數物換業(yè)管盞理招朽標均么在物投業(yè)開奇發(fā)建非設的騰后期幅。然師而，姥隨著似開發(fā)洞商對鋤物業(yè)皇管理昆的要貞求不哈斷提充高，刑物業(yè)凝管理松“超范前招預標”橡已屢貼見不包鮮。“超宴前招騙標”緞確實蟻有其罰優(yōu)點艦，然豬而過欣早地綢制定酬招標揭文件脂，加霸之此暴時存警在大鹿量的槐不確孩定因歐素會擔使得懶招標猛文件弓編制悉難度茂加大只，可離靠性色降低晨。因此兵，應時注意仰把握季招標您文件卸制定偽的時浩間，百使編液制出尋的招群標文豆件內窩容既詠嚴密做明確斧，又矛不失迫前瞻尿性。7/滋6/窮20宰2315四、危物業(yè)特服務犯合同1.物業(yè)表服務輔合同妙的概怪念物業(yè)世服務蠢合同絕是用然以標圣明或籍界定望某物識業(yè)的暈管理竊業(yè)務紫和責愁任權織利的壓法律踏文書照，是怨開發(fā)塔商或鬧業(yè)主岔委員塘會與元負責強物業(yè)昂服務創(chuàng)業(yè)務始的物狗業(yè)服盒務企責業(yè)簽銜定的葵，旨浩在明茄確雙飾方的棟權利旅與責摘任的掏協(xié)議戲文件常。7/沸6/適20蛇23162.物業(yè)打服務近合同艇的作釘用(1即)明確羅委托澆方和疾受托津方的很權利鍬、責姿任和鬧義務綢；(2號)為物田業(yè)管歲理過爽程中辮雙方胃出現娘的爭炒議和賣糾紛剝提供瘡調解塊、仲批裁直跨至訴接訟的罵基本摩依據迫；(3片)在約域束物征業(yè)服漸務企胃業(yè)經賤營與勒管理辜行為縮慧的同夠時，侵對業(yè)跌主委跡員會膽也提聾出要片求，搶實現牛雙方賤的權丹責利飼對等土。7/駕6/奶20違23173.物業(yè)城服務皺合同唉的內占容(1怒)合同傻序文牧：說明伐物業(yè)買的名哭稱、畝規(guī)模料、坐闊落；悲定義意和解求釋；戚訂立聾合同奏的日學期、晌地點通；合愚同雙坐方的饒名稱辭、法植人代斃表及醉地址標等。(2花)合同累正文足：委托咳標的正的范捷圍與從內容則；管趣理形佩式與頁期限么；雙碎方的斥責任開、權襲利與燦義務獻；管苗理費纖用及梯其支侮付方手式；毀違約催責任采與索敘賠；陜不可苦抗力克的界杏定及腰由此哀帶來征的損費失與摘責任尿的分單攤；至雙方撲互相響協(xié)作歉事項應；合責同的手期限扯與合疲同的莊終止核；合久同的稼糾紛劇與仲坐裁等慢等。7/漏6/隙20朝2318(3嶄)合同飼結尾哄：合同齊使用量的文別字、旺生效后日期祥；合與同的掉正副艙本份詠數；乳合同性適用隔的法豪律；囑雙方轉的法偉人代隸表(開發(fā)襖商或恨業(yè)主膜委員爺會)簽字晉；公味證機想關公稠證等認。(4框)附件裹：說明患本項寶目的闊特殊撇條件害、特哪殊要夸求及行在通厲用合紹同格目式中越未能捏詳細守說明宴的內喜容以漂及物酬業(yè)的腸平面絞圖、肯設施游、設磚備清則單、華有關恰情況羅和指槐標的荷說明餡等。7/食6/蕩20灑23194.物業(yè)喚服務斑合同戲的簽秤署物業(yè)潮服務摸合同吐由物吉業(yè)的牲開發(fā)妖商或稀業(yè)主愚委員娃會在侮招標配決標閃或選宜定(選聘)物業(yè)虧管理鮮公司撿之后充，在隔雙方廣談判緞磋商裹、達握到基符本一棄致的致基礎練上簽段署。5.物業(yè)彎管理窩合同稅的執(zhí)劣行物業(yè)盼管理齡合同哈一經較雙方渾簽署隙即具箱有法舒律效腎力，泉當事字人要宗恪守雁和履賺行合魚同中仔規(guī)定控的相敵關的謙權利旬和義耍務。7/身6/盲20誕2320第三頌節(jié)制定蠻物業(yè)墾管理然方案一、瞎確定胸物業(yè)祝管理處的檔僻次首先殿根據貌物業(yè)更類型舞、功冤能等退客觀卡條件殲以及疤住用蒙人的朽群體赴特征蘆和需譽求等妙主觀附條件站，規(guī)辭劃物故業(yè)管衰理消刷費水姥平，千確定燭物業(yè)焰管理壩的等嬸級和呢檔次浩。如果退開發(fā)返的物夾業(yè)是損寫字仙樓，犧那么群相應瘡的管閘理服域務標罰準就彎應適銅應物釀業(yè)本握身的顯檔次策，如山果開若發(fā)的右物業(yè)自是住先宅小沃區(qū)，噸用戶吃普遍樹為中傍低收隨入者炒，則項應考啊慮物牲業(yè)管撥理的屆服務漁費應偷適合惕居民返的實偉際情微況。7/肯6/粘20藍2321二、確定啟物業(yè)庸管理弄的服慮務項淺目和禽標準根據胡物業(yè)雕住用依人的攪需要鋼和物醒業(yè)管破理的廈檔次贏確定鄙物業(yè)鵲管理連的服汪務項掠目和恒服務瓶標準燙。普通戴住宅華項目揚物業(yè)靜服務陳的項肺目和至標準壁可參熔照中嫂國物哨業(yè)管幼理協(xié)齊會印牽發(fā)的《普通伶住宅媽小區(qū)罵物業(yè)茄管理嫌服務霉等級葉標準》(試行)(中物肉協(xié)[2征00稿4]驢1號)的規(guī)順定來輛制定墊。7/金6/餓20嗓2322三、確定痕物業(yè)軋管理熊的收非入預叫算1.物業(yè)刃管理工經費胳的來菠源(1糟)定期秘收取跡物業(yè)加服務紡費(2彩)物業(yè)島共用碗部位咐、共紫用設伍施設病備維柔修基啄金(3殲)物業(yè)急管理字企業(yè)毅開展桂多種里經營舅的收氏入和拐利潤(4虧)政府域多方讓面的脈扶持(5巷)開發(fā)貨商給縣予的梅支持7/暫6/昏20桐23232.確定貫物業(yè)雜管理寫收費漆標準確定環(huán)物業(yè)凳管理廣收費體標準害要遵伯從以帝下原沃則：(1羊)不違務反國唉家和攪地方墻政府橋的有涉關收爆費規(guī)劫定(2衡)收費瞧標準聽要與修住用翻人的蓋收入買水平景相適透應(3緊)優(yōu)質斥優(yōu)價鳳，兼游顧各表方利贈益(4龍)微利摸原則依，收無入扣淹除支蔽出后酷略有禿剩余(5綢)公平銀原則7/鉗6/支20寬23243.物業(yè)卻管理茂的支明出項輪目物業(yè)全管理譜的支辜出項睜目主殃要包蹦括：(1友)公共潮物業(yè)斬及配頌套設艱施的殺維護域保養(yǎng)隆費用(2西)聘用倍及管綠理人駱員的末薪金(3盈)公用鄉(xiāng)豐水電命費的瀉支出(4檔)購買妄或租館賃必螞需的擠機械魯及器勢材的殺支出(5互)物業(yè)嚼財產郊保險碰及各耀種責媽任保預險的叉支出(6狼)垃圾潑清理雖、水喬池清匙洗及仙消毒落滅蟲貴的費倉用(7楊)清潔型公共始地方古及幕通墻、住墻面港的費給用7/濫6/鈴20刑2325(8蜓)公共去區(qū)域吐植花羊、種晨草及篩其養(yǎng)致護費塌用(9鴿)更新白儲備懇金，傳即物丸業(yè)配街套設遮施的掉更新嬌費用(1掀0)聘請?zhí)德蓭煵弧佊嫀熋锏葘Ｆ睒I(yè)人脆士的臘費用(1孝1)節(jié)日暫裝飾粒的費將用(1婦2)行政毒辦公她支出(1狼3)公共芹電視宿接收岸系統(tǒng)也及維纖護費奔用(1柄4)其他每為管抄理而苗發(fā)生春的合辯理支呈出(1頌5)稅金7/隆6/噴20影2326第四椒節(jié)制定年相關腦管理江制度一、牙物業(yè)濾服務雁企業(yè)攝內部禮管理翻制度1.物業(yè)既服務襖企業(yè)光崗位重職責包括羞總經除理、笛副總攀經理懂、職鋼能部限門經訂理、跳管理換處主榆任、范管理明員、梨內勤慕員、冠文員替、出籠納、呢保安價人員慮、清賠潔人填員、塔綠化康人員糠、維咬修人弟員等格崗位別職責哄制度尤。7/陸6/指20優(yōu)23272.物業(yè)炸服務糕企業(yè)歷部門腳職責包括濃經理吩室、碌辦公守室、墊財務堆部門截、各治個管甩理處缺以及期各職蹤蝶能部榨門的剛職責蕉制度辨。3.其他竟內部威管理寸制度比如緣瑞企業(yè)曾勞動螞用工轎制度驢、工竭資制攏度、輛福利扣制度望、考供勤制沈度、污考核紙制度儲、獎鉛懲制耐度、箭員工償行為鬧規(guī)范蕉、接弊待制帆度、墊來信暮來訪睜來電獵制度墳、投榨訴反廈饋制址度、湖文書酒管理鮮制度變、辦綿公設農備使臺用管盜理制系度等隸。7/伍6/掛20再2328二、螞物業(yè)羨服務刷企業(yè)翅外部釘管理輕制度1.物業(yè)夏驗收重與接娃管制稼度制定熱驗收品與接坐管制論度需憤要注要意以觀下幾扁點：(1凳)選派尺業(yè)務泛素質慣好、貝工作腎負責視的人塔員參障加驗朱收(2婆)從業(yè)澆主及枝物業(yè)切維修亞養(yǎng)護紙角度永嚴格薪驗收(3馬)對驗袍收中窄的問樸題記準錄在碗案并越及時感督促任修整(4晶)與建美設單異位簽竟訂保迷修合廳同(5慮)物業(yè)踩接管庫應辦虜理書斬面移塞交手川續(xù)(7革)應向幸建設敘單位悟索要探全套鹿圖紙加技術辯資料7/悔6/旅20償23292.樓宇連入伙蠢制度(1姿)入伙滑通知礙書(2瞎)入伙菊手續(xù)憲書(3桿)收樓氣須知(4掀)住合泛約等7/炮6/域20妙23303.物業(yè)事管理奏公約物業(yè)輩管理惕公約別應該羅包括聰：(1獨)業(yè)主位的權公益、鼠義務丈和責羊任(2祝)物業(yè)們開發(fā)尿商應看享有擺的權宋利、悶義務疤和責謝任(