世聯(lián)房地產(chǎn)可行性分析和報(bào)告編寫(xiě)課件

2004年6月房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析與報(bào)告編寫(xiě)

上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司之附屬機(jī)構(gòu)

2004年6月房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析與報(bào)告編寫(xiě)上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧12004年6月目錄宏觀(guān)背景可行性報(bào)告實(shí)際案例2004年6月目錄宏觀(guān)背景22004年6月宏觀(guān)背景15%房地產(chǎn)春風(fēng)依舊800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長(zhǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)衰退增長(zhǎng)《世界發(fā)展銀行》宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》GDP與增長(zhǎng)率2004年6月宏觀(guān)背景15%房地產(chǎn)春風(fēng)依舊800-400032004年6月宏觀(guān)背景城市化率31.91%199733.36%199834.78%199936.22%200037.66%200139.1%200240.53%2003城市化水平每年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年6月宏觀(guān)背景城市化率31.91%199733.3642004年6月宏觀(guān)背景2.28億人2.45億人我國(guó)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩個(gè)明顯的高峰，數(shù)據(jù)來(lái)源：2003中國(guó)人口統(tǒng)計(jì)2004年6月宏觀(guān)背景2.28億人2.45億人我國(guó)人口結(jié)構(gòu)呈52004年6月宏觀(guān)背景數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅均價(jià)的增長(zhǎng)長(zhǎng)期低于居民可支配收入和居民儲(chǔ)蓄的增長(zhǎng)基尼系數(shù)與收入洛倫茲曲線(xiàn)貨幣供應(yīng)量增加與房?jī)r(jià)的關(guān)系、房改、住房、汽車(chē)的消費(fèi)時(shí)代重化工時(shí)代2004年6月宏觀(guān)背景數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局住宅均價(jià)的增長(zhǎng)長(zhǎng)期62004年6月宏觀(guān)背景資料來(lái)源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月宏觀(guān)背景資料來(lái)源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所72004年6月利用外資1.40%國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金0.08%債券0.00%其他資金20.69%國(guó)內(nèi)貸款23.80%定金及預(yù)付款38.53%自有資金15.48%

100％來(lái)自銀行

70％來(lái)自銀行

50％來(lái)自銀行

合計(jì)65%-85%來(lái)自銀行

宏觀(guān)背景資料來(lái)源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2004年6月利用外資1.40%國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金0.08%債券82004年6月宏觀(guān)背景銀行風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全2006年入世，17.8%不良資產(chǎn)率個(gè)貸和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)審、物業(yè)稅房貸中商業(yè)違規(guī)貸款比重高（24.8%）,開(kāi)發(fā)商是樞紐1、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)2、分享收益3、降低門(mén)檻1、招拍掛2、35%自有資金2004年6月宏觀(guān)背景銀行風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全1、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)1、92004年6月宏觀(guān)背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家，僅占大陸的上市公司總量的3.6%，與目前近3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)總量相比，更是微不足道。上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限股市融資：29億0.37%(2002)基金融資：61億0.46%(2003)

外資：匯率預(yù)升回報(bào)率相對(duì)高資料來(lái)源：上海世聯(lián)地產(chǎn)2004年6月宏觀(guān)背景截至2004年3月上市房地產(chǎn)企業(yè)47家102004年6月可行性報(bào)告

房地產(chǎn)可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析、論證的科學(xué)方法。自然可行財(cái)務(wù)可行法律可行潘石屹：海南的及時(shí)抽身霍英東：廣州洛溪大橋的可研報(bào)告2004年6月可行性報(bào)告房地產(chǎn)可行性研究是112004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目概況位置與環(huán)境，工作的目的，依據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查土地、人口、交通、管線(xiàn)、動(dòng)遷方案市場(chǎng)分析供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)分析、價(jià)格環(huán)境影響與保護(hù)生態(tài)變化、環(huán)境評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃、工程計(jì)劃、場(chǎng)地布置項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析成本估算、銷(xiāo)售收入、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析、結(jié)論建議可行或不可行判斷標(biāo)準(zhǔn)：在具體的限制條件下，如果分析人員認(rèn)為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)完全滿(mǎn)意的明確目的，這時(shí)就可以認(rèn)為該項(xiàng)目是“可行的”。2004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目概況位置與環(huán)境，工作122004年6月可行性報(bào)告可行或不可行判斷標(biāo)準(zhǔn)：在具體的限制條件下，如果分析人員認(rèn)為某一方案能夠?qū)崿F(xiàn)一個(gè)完全滿(mǎn)意的明確目的，這時(shí)就可以認(rèn)為該項(xiàng)目是“可行的”?？吹?、看市場(chǎng)、看政策案例：深圳某國(guó)企杭州高爾夫球場(chǎng)深圳某擬建展覽中心恒豐酒店2004年6月可行性報(bào)告可行或不可行判斷標(biāo)準(zhǔn)：在具體的限制條132004年6月可行性報(bào)告的結(jié)構(gòu)：1、封面2、摘要3、目錄4、正文（依據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、分析、結(jié)論）5、附表（數(shù)據(jù)來(lái)源）6、俯圖

2004年6月可行性報(bào)告的結(jié)構(gòu)：142004年6月可行性報(bào)告目的對(duì)象重點(diǎn)

1、融資銀行風(fēng)險(xiǎn)與安全2、立項(xiàng)政府社會(huì)效益、環(huán)保3、投資開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)、政策、回報(bào)4、合作海外基金過(guò)往業(yè)績(jī)、團(tuán)隊(duì)組合全面準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析清晰的產(chǎn)品描述前瞻的營(yíng)銷(xiāo)策略合理的公司治理結(jié)構(gòu)科學(xué)的財(cái)務(wù)分析合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)高素質(zhì)的經(jīng)營(yíng)班子案例（融資）案例（立項(xiàng)）案例（投資）2004年6月可行性報(bào)告目的152004年6月可行性報(bào)告招商地產(chǎn)案例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時(shí)間點(diǎn)、最大資金強(qiáng)度,、盈虧平衡時(shí)間點(diǎn)、項(xiàng)目累計(jì)收益,2004年6月可行性報(bào)告招商地產(chǎn)案例凈現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時(shí)間點(diǎn)162004年6月“香港模式”和“美國(guó)模式”：開(kāi)發(fā)商并非“全能”只有手工業(yè)作坊式的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)才實(shí)行全過(guò)程的自給自足式運(yùn)行任何一種產(chǎn)業(yè)，專(zhuān)業(yè)化的程度越高，產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細(xì)分愈有利于整合資源和組織社會(huì)化大生產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)的效益提高了，整體效益才能提高。土地開(kāi)放與土地壟斷專(zhuān)業(yè)分工和全能市場(chǎng)細(xì)分和全類(lèi)型開(kāi)發(fā)四個(gè)誤區(qū)：自己部門(mén)、合作單位、學(xué)校、設(shè)計(jì)單位可行性報(bào)告2004年6月“香港模式”和“美國(guó)模式”：土地開(kāi)放與土地壟斷172004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic）動(dòng)態(tài)回收期開(kāi)發(fā)商成本收益率償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率盈利能力資本金利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率凈資產(chǎn)報(bào)酬率時(shí)間累積資金變化盈虧平衡分析：保本點(diǎn)分析敏感性分析：?jiǎn)巫兞糠治鲲L(fēng)險(xiǎn)分析：概率分析、蒙特卡洛法2004年6月可行性報(bào)告項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析時(shí)間累積資金變化盈虧平衡182004年6月實(shí)際案例“營(yíng)銷(xiāo)是識(shí)別當(dāng)前尚未得到滿(mǎn)足的需求和欲望，…并決定這些市場(chǎng)所需要的適當(dāng)?shù)姆?wù)和計(jì)劃”--菲利普.科特勒2004年6月實(shí)際案例“營(yíng)銷(xiāo)是識(shí)別當(dāng)前尚未得到192004年6月實(shí)際案例2004年6月實(shí)際案例202004年6月闊綽人家，第一名宅-讓“離家出走的人”回來(lái)實(shí)際案例2004年6月闊綽人家，第一名宅-讓“離家出走的人”回來(lái)實(shí)際212004年6月實(shí)際案例價(jià)格功能享受身份情感投資

平衡型（26~35歲，管理人士）情感型(>40歲,高管,企業(yè)主)享受型（30~45歲，高收入，高管）身份型

價(jià)格型（25~30歲中低家庭、大專(zhuān)、普通職員）功能型投資型物質(zhì)精神2004年6月實(shí)際案例價(jià)格平衡型情感型享受型（30~45歲，222004年6月實(shí)際案例——“喂，你跑得過(guò)老虎嗎？”——“我可跑不過(guò)老虎，但肯定跑得過(guò)你！”2004年6月實(shí)際案例——“喂，你跑得過(guò)老虎嗎？”232房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-120120-135140以上140以下140-160160以上聯(lián)泰花園

720中旅二期

979萬(wàn)地項(xiàng)目

600本項(xiàng)目一期801市場(chǎng)總量239196921338127306355655831001201191365063308514358201273060563597350031860本項(xiàng)目占50％競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:萬(wàn)地☆☆本項(xiàng)目占22.5％競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手:中旅二期本項(xiàng)目占37％未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)實(shí)際案例2房3房4房大4房其它總套數(shù)74-78100-110110-24萬(wàn)地兩房：75.2M2印象：客廳和房間都朝南廚房采光差入戶(hù)花園無(wú)景觀(guān)

印象：模糊雙廳客廳和主臥受景觀(guān)導(dǎo)向均朝北廚房正對(duì)客廳兩房78M2——景觀(guān)導(dǎo)向型本項(xiàng)目印象：南北通透臥室、客廳朝北VS兩房78M2——朝向?qū)蛐腿f(wàn)地兩房：75.2M2印象：客廳和房間都朝南印象：模糊雙252004年6月2、上門(mén)/成交成交客戶(hù)比彩天名苑9.0波托菲諾20中旅.國(guó)際公館30桃源居3.5

3、總體銷(xiāo)售率86.4%價(jià)格上升16.6%1、產(chǎn)品簡(jiǎn)介

實(shí)際案例2004年6月2、上門(mén)/成交成交客戶(hù)比彩天名苑9.262004年6月項(xiàng)目總體銷(xiāo)售曲線(xiàn)表分產(chǎn)品銷(xiāo)售曲線(xiàn)銷(xiāo)售曲線(xiàn)線(xiàn)形一定程度上反映銷(xiāo)售的難易程度實(shí)際案例2004年6月項(xiàng)目總體銷(xiāo)售曲線(xiàn)表分產(chǎn)品銷(xiāo)售曲線(xiàn)銷(xiāo)售曲線(xiàn)線(xiàn)形一272004年6月合理的價(jià)格策略是發(fā)展商獲利的必備條件成交層數(shù)散點(diǎn)圖平均層數(shù)走勢(shì)圖實(shí)現(xiàn)價(jià)格走勢(shì)圖（價(jià)格提升16.6%）實(shí)際案例2004年6月合理的價(jià)格策略是發(fā)展商獲利的必備條件成交層數(shù)散282004年6月港人相關(guān)置業(yè)比例為13%平均置業(yè)年齡為31.6歲客戶(hù)主要來(lái)源于周邊區(qū)域港人相關(guān)置業(yè)比例提升是漸進(jìn)的過(guò)程內(nèi)銷(xiāo)為主、外銷(xiāo)為輔，以?xún)?nèi)促外實(shí)際案例2004年6月港人相關(guān)置業(yè)比例為13%平均置業(yè)年齡為31.6292004年6月各戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)年齡特征呈山谷狀分布戶(hù)型小投資比例高港人投資/自住比例為0.18，僅為國(guó)內(nèi)的50%，大有文章可做自用與投資占95%投資/自用為0.37(都會(huì)1001.2)實(shí)際案例2004年6月各戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)年齡特征呈山谷狀分布戶(hù)型小投資比例高302004年6月實(shí)際案例積壓戶(hù)型市場(chǎng)最認(rèn)可戶(hù)型市場(chǎng)的聲音：歸根到底客戶(hù)考慮的問(wèn)題是功能與空間2004年6月實(shí)際案例積壓戶(hù)型市場(chǎng)最認(rèn)可戶(hù)型市場(chǎng)的聲音：歸根312004年6月不是爭(zhēng)奪客戶(hù)，而是爭(zhēng)奪客戶(hù)需求的差異性，沒(méi)有差異性也要?jiǎng)?chuàng)造出差異性原始價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)感知價(jià)格成交價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)促銷(xiāo)感知價(jià)格實(shí)際案例2004年6月不是爭(zhēng)奪客戶(hù)，而是爭(zhēng)奪客戶(hù)需求322004年6月實(shí)際案例曾經(jīng)的尷尬資源整合今天的輝煌自身定位：大戶(hù)型180平方米房均>50平方米市場(chǎng)：華僑城一期軍產(chǎn)金海燕華僑城生活手冊(cè)目錄.綠色城文化城生活城健康城教育城歡樂(lè)城數(shù)碼城2004年6月實(shí)際案例曾經(jīng)的尷尬資源整合今天的輝煌自身定位：332004年6月實(shí)際案例銷(xiāo)售期：94年-99年2001.7-2003.10銷(xiāo)售量：6萬(wàn)㎡50萬(wàn)實(shí)現(xiàn)價(jià)格：2200元/m23700元/m22004年6月實(shí)際案例銷(xiāo)售期：94年-99年342004年6月實(shí)際案例鋒過(guò)處，度量失衡告別空調(diào)暖氣時(shí)代1、外墻子系統(tǒng)2、外窗子系統(tǒng)3、屋面和地下子系統(tǒng)4、柔和式天棚輻射采暖制冷子系統(tǒng)5、健康新風(fēng)子系統(tǒng)6、防噪音子系統(tǒng)高舒適度低能耗優(yōu)化設(shè)計(jì)系統(tǒng)由六個(gè)子系統(tǒng)組成2004年6月實(shí)際案例鋒過(guò)處，度量失衡1、外墻子系統(tǒng)高舒適度352004年6月是中心化，而不是中心。通過(guò)中心化創(chuàng)造價(jià)值。

2004年6月是中心化，而不是中心。通過(guò)中心化創(chuàng)造價(jià)值。362004年6月實(shí)際案例星河.國(guó)際城中雅苑發(fā)展商新興民營(yíng)實(shí)力國(guó)企容積率4.52.1綠化率30%60%樓層