房地產(chǎn)項目拓展城市布局及拿地策略

項目拓展城市布局及拿地策略

產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄一公司拿地拓展戰(zhàn)略取向二公司重點關(guān)注項目及拓展拿地方式2017房地產(chǎn)市場總結(jié)一二線城市三四線城市

永不落幕”的一線城市與“正在崛起”的新一線城市受城市發(fā)展邊界、人口控制目標(biāo)等限制，一線城市供應(yīng)規(guī)模嚴(yán)重受制約，剛需市場也越來越多的被二手房所承接，新建商品房地產(chǎn)市場規(guī)模增速明顯放緩，但需求和資金開始向周邊城市溢出，加速區(qū)域一體化進程，一線城市依舊是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的第一梯隊。

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快推進，越來越多二線城市的城市建設(shè)快速擴張，迎來了周邊區(qū)域價值快速提升，城市人口吸附力急劇增強，商品房成交規(guī)模也逐年放大，典型如成都、合肥、武漢、鄭州、重慶、杭州、蘇州、南京、天津等9大“新一線”城市商品房成交金額占到全國的23%，成交面積占到全國的18%。而且，就是未來發(fā)展?jié)摿C合分析來看，各項評價指標(biāo)也明顯領(lǐng)先，人口導(dǎo)入能力較佳、市場供不應(yīng)求、基建快速發(fā)展是這些城市的共有特征。三四線市場火熱難以持續(xù)盡管當(dāng)下三四線城市成交火熱，但這類城市經(jīng)濟基本面及收入水平并不出眾，房價過快上漲必將抑制成交量繼續(xù)上行空間。更為重要的是，三四線城市人口長期凈流出，新增購房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續(xù)性較差的通病。短期內(nèi)存量購房需求急劇釋放之后，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，極端情況下甚至?xí)霈F(xiàn)成交斷檔期，屆時成交量將緩步回落至正常水平。SUMMRY2017房地產(chǎn)市場總結(jié)一線城市及外溢有效城市北、上、廣、深外溢有效城市重點考慮的是時間距離，而不是物理距離。一個半小時以內(nèi)的“市內(nèi)”軌道交通才是可靠的！本地沒有產(chǎn)業(yè)，完全依靠人口“外溢”的區(qū)域沒有前途。城市產(chǎn)業(yè)定位：模塊和生產(chǎn)加工城市（比如倉儲、金融、保險、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科研基地）；養(yǎng)老、養(yǎng)生城市，會議和度假中心SUMMRY啟示及關(guān)注點：2017房地產(chǎn)市場總結(jié)傍大款細(xì)分市場在一二線城市，地價越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯(lián)合作戰(zhàn)才能拿到，小房企單打獨斗基本上沒戲。

所以，我們應(yīng)適當(dāng)和其他地產(chǎn)企業(yè)進行聯(lián)合拿地或者采取股權(quán)投資等方式來落地項目。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規(guī)項目可以利用當(dāng)前優(yōu)勢持續(xù)探索諸如綠色科技住宅、長租公寓、特色酒店、文化旅游，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等垂直細(xì)分領(lǐng)域做一個“小而美”的地產(chǎn)公司SUMMRY大體量找合作單位一起開發(fā)融入公司的產(chǎn)品特色如文旅、生態(tài)等

中體量爭取做一級土地開發(fā)同時找好下級買家小體量自行開發(fā)運營探索具有鐵漢特色的產(chǎn)品線2018拿地拓展戰(zhàn)略取向公司戰(zhàn)略布局戰(zhàn)略取向一、規(guī)模擴張型，主要考慮銷售額和資金周轉(zhuǎn)率指標(biāo)。此類項目強調(diào)快速開發(fā)，快速銷售，快速回籠資金，通過提高資金周轉(zhuǎn)率，減少資金的沉淀，來提高盈利能力。二、現(xiàn)金流收益型，此類型的項目主要側(cè)重高投資回報率高，能夠提供可觀的現(xiàn)金流。三、戰(zhàn)略培育型，此類型的項目比如南京金牛湖項目，需要三到五年或者恒大進入后帶來的培育周期，但可以在項目培育成熟后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流收益型或規(guī)模擴張型。項目拿地拓展戰(zhàn)略取向：一、公司拿地拓展戰(zhàn)略取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊2018.01目錄1第一梯隊城市及拿地策略拿地浴拓展擴戰(zhàn)略垂取向第一提梯隊橫城市猛：項目宗拿地轉(zhuǎn)方式燙及策朝略探勉討拿地答拓展選戰(zhàn)略孝取向第一亮梯隊測城市彩：北京創(chuàng)、上竭海、蝴深圳累、廣嫩州及掩緊鄰撥周邊武城市艱，以莖及例如如海腫南、謠雄安技等具燒有資獅源性蛙、著稀缺警性項碎目的毀全國截重點貍城市盆。城市年描述霉：項目研拿地乘方式鳴及策敞略探紙討北京禾、上字海及濤廣州韻等一索線城憶市是隨經(jīng)濟誓和政沉治具蘿有重蜻要作王用的巧大都衡市，猜在城配市規(guī)所模、以基建毅、財壤政收就入、污消費美、對渡人才及吸引送力等售各層替面，圓均領(lǐng)適先于要其他型城市姜。因植此，搶從房皂地產(chǎn)住發(fā)展狂來看叢，一在線城堂市市救場容厲量大匯、需股求旺編盛，臘宏觀魚調(diào)控曬影響唱比較策有限異且周深期較貫短，瓶產(chǎn)品溪銷售諸相對筑暢旺愁。拿地拼拓展碎戰(zhàn)略嗓取向第一帽梯隊任城市堂：項目暢拿地央方式悔及策懇略探晶討從表懶中，評我們鄙可以壘看出握大陸聰新增萄人口篩35裳36羽萬人即，而雅城鎮(zhèn)源常駐回人口鮮增加王量為標(biāo)10聞21遭9萬貿(mào)人，噴與總巧人口佛比較呈，凈票增加綿66掀83益萬人挪，農(nóng)摸村進緒城務(wù)姿工人堤員大久量涌繁入城剪鎮(zhèn)。慎這就飾是推疏動房壺價上請漲的岔動因盜。拿地狂策略洞：◆“三舊紹”改羽造項顆目：廣佛佳地區(qū)寸及珠崇三角姥區(qū)域閣的“小三舊速”改儀造項虹目、謝長租灑公寓憤項目巨及海杠南、拿雄安家項目繩等作天為優(yōu)染先考信慮并湖加快腥推進凈。◆“銷售面穩(wěn)健氧型”的大葉中型核項目系及“短平兆快”的中禽小型報項目.拿地孔拓展露戰(zhàn)略醉取向項目即拿地堪方式膏及策冶略探借討拿地靈策略跨：◆土地嘩一級昏開發(fā)培項目(含資興源性卸及稀脹缺性暗項目)：具有典成片鉗的、柔在城徹市發(fā)吹展方久向區(qū)幅域內(nèi)昂、由與政府立主導(dǎo)明、產(chǎn)絲式業(yè)帶扮動、栽整合音其他殼相團關(guān)產(chǎn)榴業(yè)的費土地源一級冤開發(fā)稈項目槳或一解二級席聯(lián)動蜓開發(fā)醒項目佳，規(guī)妙模大挪致10坐00畝及夢以上孟。目仔的是鴉以相殖對較扯少的炕資金散投入寫控制圾較大工規(guī)模鮮土地取資源礦?！鐙D頤養(yǎng)婚大健你康、緣瑞足球碼競技摘、綠終色生執(zhí)態(tài)食克物區(qū)蹄塊產(chǎn)鄰業(yè)項斷目。拿地灶拓展較戰(zhàn)略茄取向項目凳拿地友方式紫及策厭略探瞎討一、駛公司涉拿地由拓展堂戰(zhàn)略顏取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)穩(wěn)業(yè)務(wù)土版塊20牽18平.0凈1目錄2第二卡梯隊租城市竭及拿鏡地策粱略第二紅梯隊端城市交：成都震、合壇肥、乘武漢挖、鄭孟州、顛重慶捐、杭蹦州、煮蘇州邁、南叫京、非天津謠等9大“君新一啦線”城市隨著錦城鎮(zhèn)爹化進婚程的瞞加快漏推進絕，越鴿來越脫多二書線城異市的霉城市默建設(shè)奪快速吳擴張眠，迎毀來了召周邊蝕區(qū)域笛價值嘴快速涉提升茂，城薯市人幟口吸恢附力歌急劇炸增強窮，商舊品房尺成交遲規(guī)模厲也逐和年放譽大，您商品懇房成耗交金廁額占款到全手國的23洋%，成鍛交面淋積占丈到全題國的18覆%。而企且，夫就是盈未來柴發(fā)展促潛力查綜合唱分析鳴來看運，各大項評激價指具標(biāo)也截明顯伍領(lǐng)先褲，人丈口導(dǎo)通入能膠力較伙佳、判市場襖供不辨應(yīng)求墓、基里建快酬速發(fā)盆展是脊這些阿城市瘋的共踏有特弦征。城市清描述件：拿地漆拓展抬戰(zhàn)略土取向項目醋拿地霧方式智及策添略探鄙討拿地助策略撫：項目渣甄選紐奉標(biāo)準(zhǔn)項目院以中嘩小規(guī)睡模優(yōu)叔先考陣慮，嫩或者原項目躍規(guī)模尺較大古但付哲款條歲件比的較寬捏松。經(jīng)評呀估預(yù)路測項陸目開源發(fā)后騰住宅之產(chǎn)品釘平均闖售價誰不低漲于15雁00泛0元/平方水米，執(zhí)而初步投常資估伯算下內(nèi)，銷零售凈葵利率醫(yī)不低頭于25鐘%。拿地耕拓展送戰(zhàn)略龍取向項目江拿地斯方式法及策腳略探逆討拿地浴策略滲：轉(zhuǎn)讓漿或者幫合作閃開發(fā)劈燕項目材或土志地招睬拍掛念項目股權(quán)化轉(zhuǎn)讓寧或項泊目公潑司收挺購項占目必貼須是周權(quán)屬芳清晰玩，來歇源合找法。語合作乎開發(fā)乎模式可范靈活營多樣驕，可確以使吊用合服作雙顫方的伶成熟蒜品牌疊，我困司對終項目張擁有酬同股稠同權(quán)陰的控集制權(quán)求。例如竟：重演慶江仇北項拐目與困天健憶地產(chǎn)哄的合蟲作，識此類幟合作宏的項倘目未爆來積孩極尋廳求多辰個城移市獲廳取多限個中呈小規(guī)席模項類目，領(lǐng)當(dāng)多柔個項輔目的鄭土地喉平均穴地價蛛水平能達到犁一定饞水平校，則描具有努規(guī)模制成本房誠優(yōu)勢送。拿地?fù)u拓展和戰(zhàn)略飄取向項目障拿地剝方式宗及策驅(qū)略探輸討一、殼公司潤拿地葛拓展耳戰(zhàn)略秀取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)游業(yè)務(wù)滿版塊20數(shù)18縮慧.0巧1目錄3第三堅梯隊?wèi)页鞘醒昙澳帽愕夭叩事缘谌齾柼蓐犽A城市脖：人口淡、人紡均GD哭P、人乖均可踢支配奸收矛入、史房地娃產(chǎn)投按資額乓、商寬品房蘿銷售企量/額、廟均價工六項還指標(biāo)趨方面根均位賭居全我國前10賀0名。土以棵及全久國10扯0強房值企已轟經(jīng)進店入的武城市太（如廢成都欲、斜西安躬、太山原等迅）。辜在資滔金富漫余的翠情況哄下，喘我們覽在資燈金能堪力允坑許的學(xué)范疇悄內(nèi)可枯適當(dāng)腿拓展設(shè)第三慚梯隊泥城市來。第三邁梯隊伸的城殃市中慣，有孕不少唯城市捎在人京口、謠人均GD暫P、人井均可抹支配活收爭入、仁房地如產(chǎn)投喘資額霧、商塌品房壯銷售靈量/額、杰均價暴六項凝指標(biāo)護方面罩均位原居全默國前10寧0名。止也就神是說話這些權(quán)城市煤本身乞的地服位和萄輻射沉力都攏比較卻高，魄房地旁產(chǎn)開末發(fā)的謝前景伶較好渡。因地此，獵我們齒可以創(chuàng)在這瞎些城吉市中食進行中篩犁選，豆一旦掉選中攀，就棟利用旗品牌甩優(yōu)勢底，迅手速介結(jié)入，練提高能市場壞份額隔及影凈響力慣。城市磁描述幟：拿地再拓展撲戰(zhàn)略絹取向項目艇拿地跪方式莖及策習(xí)略探購討拿地圍策略夫：項目翻甄選貧標(biāo)準(zhǔn)項目耍獲取疼途徑紗主要奮是股框權(quán)轉(zhuǎn)濃讓或堪者項滅目收閱購，畫土地夠成本素較低騎，投支入資金小貢，能盈快速援實現(xiàn)狠資金舟回籠車。項危目規(guī)椅模以畢中等到優(yōu)先今，項銷目產(chǎn)挨品銷莖售均價不壤低于60蜜00元/㎡，圣項目地開發(fā)繭銷售奏凈利兄率不偶低于25予%。附全慕國10良0強城稼市名省單+T掩OP欣10果0房企躍名單匪。拿地羽拓展軟戰(zhàn)略尋取向項目碑拿地裕方式損及策威略探概討地產(chǎn)夜項目比可進坡入城糧市區(qū)百域篩哥選模瞎型為快店速遴樓選出攀適合磨我司繡地產(chǎn)暑項目棍進入圈的城竊市及灣區(qū)域各，節(jié)盜省人撲力和歉時間銳，現(xiàn)榨搭建自該篩漁選模袍型。附模型溝指標(biāo)墻分兩悅大部綢分，朽分別堵為“榆可進壯入門僚檻指摧標(biāo)”膠與嬸“經(jīng)滑營風(fēng)京險評舅估指族標(biāo)”券。篩選爛流程絕為：祥評估上意向紙項目哈是否題滿足件“可凱進入趣門檻淺指標(biāo)測”，朵如是她，則浙可進朵行下竟一步仔的“植經(jīng)營吐風(fēng)險把評估梳指標(biāo)按”評因估，務(wù)并移市交產(chǎn)拐業(yè)地恥產(chǎn)籌午備組獎進行貝可行藏性研廉究等匯詳細(xì)勢評估幫工作皂；如罷否，啞則終帆止該嗚項目我的跟恒進工悉作。拿地身拓展藏戰(zhàn)略鑒取向項目鑰拿地失方式匙及策叮略探迎討模塊指標(biāo)評估標(biāo)準(zhǔn)備注可進入門檻指標(biāo)是否在百強城市名單中一線城市≤100KM范圍內(nèi)；二線城市及周邊區(qū)域需超過100萬人口規(guī)模；三、四線城市及周邊30KM范圍內(nèi)，城市人口50萬以上。城市名單詳見附表一；滿足該條件即可進入后續(xù)評估。Top100房企是否已進入Top100房企已有落地項目或參與相關(guān)土地的競拍Top100房企名單詳見附表二；滿足該條件即可進入后續(xù)評估。經(jīng)營風(fēng)險評估指標(biāo)老齡化人口比例1.≤8%，則風(fēng)險可控；2.＞8%，則風(fēng)險較高；

小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量近三年的小學(xué)入學(xué)人口數(shù)量變化趨勢呈遞增，則風(fēng)險可控；若遞減，則風(fēng)險較高

商品房銷售均價1.均價≥6000元/㎡，則風(fēng)險可控；2.均價＜6000元/㎡，則風(fēng)險較高

商品房庫存量的出清周期1.出清周期≤2年，則風(fēng)險可控；2.出清周期＞2年，則風(fēng)險較高出清周期=現(xiàn)有庫存量/近6個月的平均去化量規(guī)劃設(shè)計條件是否明確根據(jù)具體條件進行風(fēng)險評估規(guī)劃設(shè)計條件包括：用地性質(zhì)、容積率、可售與自持比例及其他限制條件拿地好拓展嶼戰(zhàn)略璃取向項目愧拿地豎方式嫁及策飲略探害討1上海21濟南41鹽城61榆林81濱州2北京22東莞42揚州62惠州82蕪湖3廣州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏澤5天津25唐山45臨沂65中山85江門6重慶26西安46東營66保定86柳州7蘇州27哈爾濱47包頭67漳州87株洲8武漢28合肥48臺州68貴陽88許昌9成都29福州49泰州69吉林89咸陽10杭州30長春50嘉興70德州90棗莊11南京31石家莊51洛陽71鞍山91廊坊12青島32濰坊52廈門72太原92宿遷13長沙33徐州53鎮(zhèn)江73聊城93周口14無錫34常州54金華74烏魯木齊94連云港15佛山35溫州55泰安75衡陽95湖州16寧波36紹興56南寧76常德96蘭州17大連37鄂爾多斯57滄州77岳陽97郴州18鄭州38濟寧58襄陽78南陽98新鄉(xiāng)19沈陽39淄博59宜昌79淮安99通遼20煙臺40大慶60邯鄲80茂名100遵義附表鍬一：船百強賢城市鑄名單拿地柜拓展勢戰(zhàn)略消取向項目避拿地采方式妻及策擇略探碼討附表府二：TO鴿P房企危名單租（20最17中國錫房企鹽品牌跑價值門排名搞）拿地潔策略如：對于起第三臺梯隊碗城市洲的選鑒擇，東我們成將嚴(yán)利格按益照意歡向城聰市進霜入的蓬評估淘標(biāo)準(zhǔn)奮進行妥篩選著。□戰(zhàn)略誤層面——該不筆該進僅入該前城市主要廈是深附入分哭析該村城市炎的房膜地產(chǎn)踢現(xiàn)狀趁及發(fā)豆展前闖景，裳包括這城市撫在背聲景區(qū)域潛中的錯角色帆和定駁位、敲城市策產(chǎn)業(yè)尚發(fā)展軋及外干部環(huán)套境的階變化菊帶給維房地揀產(chǎn)業(yè)的伴機遇呈和風(fēng)礦險、拘橫向計觀察辛周邊仗城市陰的房現(xiàn)地產(chǎn)朋發(fā)展海狀況礙以及經(jīng)其它材發(fā)展商凝在該皇城市舊表現(xiàn)怪等方咐面。拿地市拓展千戰(zhàn)略攀取向項目殼拿地校方式碑及策幫略探盟討拿地抱策略搭：目勻前風(fēng)殘險性薦強重染要提雄示拿地抗拓展景戰(zhàn)略調(diào)取向項目滋拿地崇方式貞及策耽略探度討1、人心口凈隆流出述的區(qū)槐域：嫩暫不浮進入——如東搬北三打?。?、政僑策穩(wěn)狀定因衰素的區(qū)域駁：暫繩不進檢入——如西偷藏、幟新疆否；3、地結(jié)方財衫政發(fā)秧展GD沖P增速臂在6%以下君，預(yù)費算計染劃收綁入為亭負(fù)增艦長的吉城市其：暫惕不進矛入——如從工20相16細(xì)年各須地級送市一壓般公資共財竊政預(yù)掀算收潛入同夕比增壺速來纏看，歇共有午50個地專級市犁的財臉政預(yù)文算收軌入增準(zhǔn)速為慰負(fù)值澆，共形涉及寸18針個省遣份，蓋其中駱廣東沸省最鵝多有2個地嘆級市震，其親次是刊山西谷（7縮慧個）緣瑞、江阻蘇（醒6個喇）、掏江西社（6么個）陷、黑臣龍江傲（5藝個）頁、陜蠶西（勢4個喜）、幅遼寧鉤（3桐個）界等。4、距倍第三鑄梯隊暴城市孔中心庭直線間距離槳超過30公里盡的產(chǎn)河業(yè)用勵地，渾商業(yè)活用地糕原則全上不胡適宜所有利滋用現(xiàn)須金流臂回收侵項目例的開她發(fā)；5、一蘋至三融梯隊繼城市絨中心端，體洲量超稍過10萬平慢米以瓶上的壤商業(yè)員綜合胞體項丘目，浸原則僑上需射要謹(jǐn)假慎專瀉業(yè)評男估，避例萬遭達城雁市綜幻玉合體笛、新群城控芒股吾趙悅廣押場綜傾合體嗚常規(guī)嗽商業(yè)喜比例茄規(guī)模燈也不染超過任這個冬標(biāo)準(zhǔn)典。拿地臨策略張：目儉前風(fēng)閥險性丟強重怖要提競示拿地獎拓展米戰(zhàn)略談取向項目在拿地閥方式孕及策疏略探申討山西省增收比運城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市為負(fù)—0%遼寧省增收比鐵嶺-7.70%朝陽-6.80%阜新-3.50%黑龍江省增收比哈爾濱-7.70%七臺河-10.40%伊春-1.50%綏化-0.74%江蘇省增收比連云港-27.50%鹽城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%鎮(zhèn)江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍鄉(xiāng)-0.50%鷹潭-1.70%景德鎮(zhèn)-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%撫州-3.20%廣東省增收比肇慶-34.60%陽江-11.40%陜西省增收比榆林-21.28%延安-19%寶雞-12.12%一、稅公司譜拿地飾拓展象戰(zhàn)略紗取向產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)礎(chǔ)業(yè)務(wù)僚版塊20鵝18依.0宜1目錄4拿地坑的分段析思交路與龍關(guān)注添的指單標(biāo)立足融于完胸整的啊項目惹資源爭體系坦，梳巴理出炕項目被現(xiàn)狀蹈下的簽優(yōu)劣步勢，栗盤點用對于使銷售側(cè)會產(chǎn)秧生影蓄響的因要素項目學(xué)資源氣是項僚目開徒展的慶起點粘，項仇目資跪源體約系的慈每個者環(huán)節(jié)死上都處有可湊能產(chǎn)欄生相沙對于婆市場陣上其鉗他項泛目的僵競爭腫優(yōu)勢娘，即器價值項目交通條件項目配套資源項目區(qū)位、四至地質(zhì)地貌狀況項目經(jīng)濟指標(biāo)項目規(guī)劃方案項目貪資源皮體系拿地扭拓展周戰(zhàn)略鼻取向拿地煎的分拒析思軌路與穗關(guān)注羅的指屯標(biāo)1—淹—G造DP綜合錢體承關(guān)載著軟多項變城市翁功能槽，因尚此基貓于城債市規(guī)旨劃和贈區(qū)域化特征虧，判嗽斷項蛙目的共規(guī)劃忽利好朱和有旱力支輸撐城市怕中心淋發(fā)展據(jù)方向城市寒未來絹發(fā)展緊規(guī)劃授研究區(qū)域運未來懸的發(fā)推展站也位區(qū)域肌功能愉的現(xiàn)活狀盤控點城市孝背景志研究區(qū)域焰價值貢盤點分析扭內(nèi)容分析叉工具拋和視五角解決批問題站位棕城市歲及區(qū)歲域功搜能層弓面，羽找到割項目薄未來嚷銷售過實現(xiàn)杠方面欣的規(guī)饅劃利可好和目有利削支撐拿地困拓展約戰(zhàn)略釋取向拿地頁的分熟析思跟路與訪關(guān)注升的指印標(biāo)1—餃—G澆DP總量饑指標(biāo)取：GD惕P、人仿口、灶人均GD顛P、固藝定資掏產(chǎn)投牛資、伸新批務(wù)三資額企業(yè)獸人數(shù)鋪、接凱待入黃境旅滑游人落數(shù)……結(jié)構(gòu)謊指標(biāo)坐：產(chǎn)如業(yè)結(jié)卷構(gòu)及恐布局諷、就室業(yè)人什口結(jié)澆構(gòu)水平述指標(biāo)禿：人科均收屈入水減平、損消費醒水平嗚、人灶均居低住面菌積、肌住宅蜜消費朗支出童水平城市吊經(jīng)濟央發(fā)展提計劃銹、產(chǎn)輕業(yè)規(guī)壘劃、煙城市棄總體灶規(guī)劃政策印環(huán)境鈔：限妻購、賣限貸浪、房議產(chǎn)稅飾、藍鋸印戶揭口數(shù)據(jù)舅來源各地去方統(tǒng)悅計年些鑒、舒統(tǒng)計陪公報抵、經(jīng)托濟發(fā)扮展月攀報、名地方腥經(jīng)濟晶信息應(yīng)網(wǎng)、豈地方津政府男網(wǎng)站學(xué)、中友房指斧數(shù)、側(cè)國房疾指數(shù)未、地軟方房候地產(chǎn)略年鑒土地大、規(guī)紋劃部獵門的孕政府墓官員位訪談規(guī)劃誓、房顯地產(chǎn)精等專凍業(yè)人模士訪被談拿地晃拓展焰戰(zhàn)略蚊取向拿地艘的分紛析思獵路與踢關(guān)注穿的指炮標(biāo)1—底—G棒DP投資番：開悟發(fā)投猾資額土地則開發(fā)離：土濁地開丈發(fā)投攤資、辣開發(fā)期面積餃、土字地出戒讓金商品恐房開沫發(fā)：欺施工啞面積束、竣核工面各積、突年開陜發(fā)量銷售匯：銷瓜售額乒、銷散售面紙積、慨價格鄰、空謀置量泥、吸猾納量房地攔產(chǎn)景紫氣指具數(shù)、木價格芒指數(shù)數(shù)據(jù)休來源各地督方統(tǒng)狗計年襯鑒、哪統(tǒng)計寒公報落、經(jīng)摘濟發(fā)厭展月省報、街地方滔經(jīng)濟肺信息霜網(wǎng)、月地方聚政府獵網(wǎng)站弟、中制房指竭數(shù)、巖國房右指數(shù)招、地害方房跳地產(chǎn)筐年鑒土地神、規(guī)猛劃部覺門的談?wù)蚬賳T策訪談規(guī)劃淘、房淚地產(chǎn)昌等專添業(yè)人執(zhí)士訪包談拿地的拓展村戰(zhàn)略甘取向拿地龍的分店析思煉路與完關(guān)注晶的指詳標(biāo)1—得—G踩DPGD斧P增速戶與房挪地產(chǎn)鑄發(fā)展趴關(guān)系宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展拿地檢拓展效戰(zhàn)略未取向拿地毀的分您析思僻路與般關(guān)注垃的指吉標(biāo)1—喊—G執(zhí)DP人均GD既P與房抱地產(chǎn)復(fù)發(fā)展提關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型拿地摔拓展插戰(zhàn)略嗎取向拿地崇的分政析思振路與冊關(guān)注鞏的指滔標(biāo)1—居—G徹DP必需

豐富

提升

享受人均GDP與消費需求變化7000第二階段第三階段第四階段第一階段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（單位：元）第一階段第二階段第三階段第四階段享受型消費階段

物質(zhì)消費后，滿足精神需求，

傾向于休閑、享樂型消費。提升型消費階段

體現(xiàn)個性特點的消費階段，

關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費。豐富型消費階段

較好解決基本生活后的消費階段，延展基礎(chǔ)消費內(nèi)容。生活必需型消費階段

滿足生活基本需要，以吃、

穿、用為主要消費內(nèi)容。拿地顯拓展含戰(zhàn)略頂取向拿地街的分智析思鏈路與鬧關(guān)注音的指餡標(biāo)1—稍—G域DP異常基本正常正常運行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/批售面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地紋產(chǎn)市摸場預(yù)給警預(yù)具報指穴標(biāo)體扮系拿地癢拓展冊戰(zhàn)略算取向拿地丟的分礎(chǔ)析思錯路與為關(guān)注傻的指鍬標(biāo)1—咐—G腿DP人口牙紅利障與棚麗改1如果隆地方逢政府題沒能慕抓住撈這三德年棚附改的莖央行暢定向飽放水沒，就替會錯撒失城敲市改幟善的竊最后塔機遇堤。拿地滾拓展旱戰(zhàn)略強取向拿地餐的分江析思變路與湯關(guān)注貼的指叮標(biāo)2—織—人口莖紅利局與棚糟改去庫蠅存只生要做及好三拼件事角：一療是減鵲供應(yīng)剝，二股是漲躲房價廣、三撤是增值需求油！當(dāng)市聲場庫餡存積金壓時欲，政藏府借歌助棚垮改去歷了庫撿存、善漲了擋地價頂、改虜善了侄城市陪、消殿弭了斃債務(wù)狼。其實測道理港也很袋簡單衛(wèi)，當(dāng)般市場叫需求寨10冠0套宗房子狠時，福我們斯究竟暢應(yīng)該振是供斜應(yīng)1商00編套房盛子呢橋？還衛(wèi)是1瓦20最套房陸子呢磨？如蠢果我輔們開觀盤，峰推出伯10割0套鏈房子后，我傅們需沫要邀徒約多始少組砌客戶埋才能輛達到辟10睛0%酬去化民率呢恒？顯然惹，1木00渾組客真戶肯洋定是道遠遠液不夠寨的，塑甚至嗓12口0組讀都不半夠，錘毫無腥疑問雕，營屆銷總六們需款要至聽少1榜50石組客食戶，中而且德在產(chǎn)對品還朝不錯曲的情佛況下列，才隊有可閘能達孩成1盤00殼%去消化率鉆。當(dāng)桃然，剛這就敲必然淹導(dǎo)致優(yōu)供不震應(yīng)求順。三四猜線城錫市究光竟是罵什么訪原因娘，導(dǎo)萌致不宣少三凝四線斧城市殃突然壟買不賀到房敲了呢靈？1、城嘴市人歡口的湯婚姻牢剛性薯需求讓。2、城鉛市人黨口的宰改善冰性需償求。3、進每城農(nóng)菊民的坐剛性儀需求圾。人口刷紅利事與房插地產(chǎn)螺稅2人口量規(guī)模曾是該哲城市鑄房地茄產(chǎn)市斯場發(fā)粒展的春基礎(chǔ)映。決飄定了互城市勁未來禾房地算產(chǎn)購搭買客逗戶是盆否具怖有基賤本支眼持。拿地強拓展周戰(zhàn)略領(lǐng)取向拿地臉的分窩析思灣路與驅(qū)關(guān)注慈的指由標(biāo)2—看—人口準(zhǔn)紅利肉與房研地產(chǎn)臟稅1、從市騾場來獻看，刃人口櫻凈流掘入地墨區(qū)房鏟租將懇上漲淡，推倍動房濟價上逮升?？罩镁S房子剛很少泥的區(qū)何域，鞏房東垂可以衫很輕甘易地車把大齒部分客房地毒產(chǎn)稅愧轉(zhuǎn)移斜給房寨客。而且耕因為熱房地幣產(chǎn)稅娘是同仍時開慣征，則業(yè)主裳們幾登乎是烈同時君行動宋，租利客并箭沒有叫博弈畫的空憑間，慮只能遍被動然接受疑。2、從橋地方桶政府湖來看是，他檔們將傻在房松地產(chǎn)穴稅和嫁賣地準(zhǔn)收入跌之間像求得時平衡貧，穩(wěn)折中有寬升是生最佳友選擇祝。地方雁政府務(wù)如果衰想要肌做出啦政績救，就騾必須捐有錢傷進行若各種慘建設(shè)招、完承善各葡種保愈障體孟系，脾而錢敏的來宰源很僻多時錘候就向是“州賣地漂”。二、檢弱三喪四線項等房障屋空行置率前比較敗高的壯人口王凈流皇出地忙區(qū)，浙房價兇可能亡下降勵。不發(fā)舞達地撤區(qū)有出不開交征房株地產(chǎn)逃稅的瓣可能熊。但是匆一旦嘴開征夢，人勇口凈齡流出燥地區(qū)帆，有對大量譯空置蹈房屋蒼存在俯，樓著市的很變化滾會按廚下面絞的步似驟走可：?米開始盡征收靠房地探產(chǎn)稅禮，空督置房嚴(yán)屋的變業(yè)主妹將在悲這前筆后拋剃售房岔屋、謊出租衰房屋陪。?餃房屋雖供應(yīng)攤大量控增加物，房求價下使降、掘房租場下降絕。?蕩地方醒政府殲征收青房地餅產(chǎn)稅深出現(xiàn)償困難博，只慣能繼乓續(xù)賣鍬地來駱滿足饒財政創(chuàng)需求甩。?傭房屋匠供應(yīng)佩繼續(xù)犧增加篩，房信價繼及續(xù)下孫降……一、蛾人口益凈流捷入、禿基本湖沒有壘空置亂房屋虎的地詞區(qū)，運房價惡穩(wěn)中遇有升類。如阜陽頸、亳完州、支樂山等三鞏四線粗城市

多數(shù)需求屬于第一置業(yè)或者第一次換房需求，以自住為主

多數(shù)消費者收入有限，客戶對價格的變動十分敏感

發(fā)展商的策略以控制成本為重要原則

投資比例偏低

各物業(yè)類型的價值差沒有拉開，市場對于附加值帶來的溢價反應(yīng)十分有限，市場供應(yīng)的產(chǎn)品類型有限，基本沒有高端別墅類產(chǎn)品

市場多以普通多層和少量小高層為主

開發(fā)商和客戶對于房產(chǎn)品品質(zhì)的理解十分有限

市規(guī)劃呈現(xiàn)蠶食替換原有城市核心，及核心區(qū)邊緣土地的現(xiàn)象，但未出現(xiàn)新區(qū)潮

營銷作用更多在于促銷，而非提高價格，營銷水準(zhǔn)十分初級經(jīng)驗指標(biāo)——當(dāng)年城市平均單價<6000元的市場按4000元/M2經(jīng)驗值取單方樓面開發(fā)成本按25%利潤水平控制反推拿地水平拿地樓面地價：700元以上為風(fēng)險值；拿地拋拓展拖戰(zhàn)略碗取向拿地銷的分矩析思憐路與待關(guān)注燃的指聾標(biāo)3—調(diào)—現(xiàn)行赴售價居比當(dāng)年夫開發(fā)升：利逢潤為擇零；等待呆開發(fā)敘：25住%也虧鍋。如溫形州、殿南京鏈、青絹島、梯東莞漏、中們山等多數(shù)需求為二次及其以上置業(yè)，為改善生活或追求生活品質(zhì)提高有較多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的市場物業(yè)投資比例很高，人們普遍認(rèn)同房地產(chǎn)的財產(chǎn)增值作用，而且市場實際回報也比較高各種物業(yè)類型的價值差別得到發(fā)展商，客戶的充分認(rèn)可，各種溢價因素有充足的市場溢價空間，需求多樣性明顯市場供應(yīng)中，奢侈產(chǎn)品的比例增高客戶對于各種創(chuàng)新還是相當(dāng)敏感，也愿意追求更好更美好的創(chuàng)意，客戶的可引導(dǎo)空間很大城市規(guī)劃上可以充分的體現(xiàn)新區(qū)潮，各種名義的新區(qū)不斷涌現(xiàn)，但仍舊集中在老城區(qū)核心區(qū)邊緣，很多新區(qū)已經(jīng)成熟營銷溢價能力充分體現(xiàn)拿地須拓展欺戰(zhàn)略瘦取向拿地字的分靠析思疲路與載關(guān)注纖的指殃標(biāo)3—胞—現(xiàn)行件售價猶比經(jīng)驗齒指標(biāo)——當(dāng)年計城市姻平均帥單價<1擾00舉00－15窗00病0的市穴場按40霸00元/M艱2經(jīng)驗膨值取單樂方樓劍面開餃發(fā)成泥本按25迅%利潤挑水平豬控制喪反推蝦拿地響水平拿地跡樓面讓地價?。?7庫00元以蝕上為炊風(fēng)險轉(zhuǎn)值；樓面述地價灘的計最算方喊式：液出讓冊價÷刷出讓拿畝數(shù)陵÷容餃積率當(dāng)年市開發(fā)廊：利伶潤為土零；等待迎開發(fā)負(fù)：25息%也虧吐。上一年庫存要求統(tǒng)計準(zhǔn)確；年內(nèi)預(yù)計新增供應(yīng)量=（已取得土地可供應(yīng)量+預(yù)計新增土地可供應(yīng)量）x預(yù)計推盤量系數(shù)年內(nèi)預(yù)計銷售量通常根據(jù)上一年成交量和近幾年成交特點做出判斷。年度供需比=上一年庫存+年內(nèi)預(yù)計新增供應(yīng)量年內(nèi)預(yù)計銷售量120萬平米+260萬平米70萬平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地伙拓展艦戰(zhàn)略將取向拿地盒的分董析思求路與練關(guān)注姑的指質(zhì)標(biāo)4—遼—年度搏供需袖比二、公司阻重點尖關(guān)注青項目恒及拓抱展拿吧地方駐式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)畏業(yè)務(wù)魄版塊20潛18文.0慣1目錄1土地圍一級卷開發(fā)第項目公司兄重點鳥關(guān)注守項目土地皂一級櫻開發(fā)魯，是佛指由繁政府絲式或其榜授權(quán)貼委托液的企豈業(yè)，士對一野定區(qū)換域范梢圍內(nèi)挎的城判市國喪有土界地(毛地)或鄉(xiāng)淡村集織體土浩地(生地)進行學(xué)統(tǒng)一尊的征押地、勸拆遷彼、安植置、絲式補償?shù)?，并叉進行哄適當(dāng)眠的市熊政配塞套設(shè)搏施建碎設(shè)，煤使該腫區(qū)域僚范圍扮內(nèi)的企土地柱達到螺“三翅通一陽平”獨、“抱五通雪一平殃”或喘“七濕通一扣平”奏的建歐設(shè)條誰件(熟地)，再泳對熟工地進乘行有眼償出訴讓或償轉(zhuǎn)讓紙的過能程。土地貓一級印開發(fā)繪的界憐定定義北京奏模式重慶海模式云南利模式武漢淘模式公司前重點慶關(guān)注廁項目土地經(jīng)一級區(qū)開發(fā)圣的界痰定北京賢市目滅前為笛政府據(jù)主導(dǎo)葬型和味企業(yè)歲主導(dǎo)希型兩宇種土量地一樸級開滾發(fā)模廢式并蒜存。政府鞭主導(dǎo)封模式企業(yè)灣主導(dǎo)跨型模式公司使重點中關(guān)注陜項目北京吹土地糕一級壯開發(fā)矩模式典型幼的政酬府主熔導(dǎo)型邊模式土地傘一級賺開發(fā)柳的主低體是航市政夏府，擱代表叢市政腔府實直行一桶級開歪發(fā)的很機構(gòu)熟是九咬個國鈔有控豈股集清團(城市擊建設(shè)旨、高罩速公快路、猜高等楊級公策路、碌水務(wù)頑、地突產(chǎn)、溝水利治投資租、開熊發(fā)投梁資集箭團、彼渝富)。公司買重點站關(guān)注途項目重慶糕土地適一級悲開發(fā)襲模式云南物運作竄模式第是將湊開發(fā)睜后的噴土地愚進行劫招、店拍、惜掛，充所得渣價款賠在扣痰除開撈發(fā)成濁本后親，在田開發(fā)宋企業(yè)僚與政霞府之盆間進素行分童成，句并且坊政府巷向企創(chuàng)業(yè)承掘諾一緒定的榮保本示收益拆率，吩此類瀉土地親的性莊質(zhì)多獻為住畝宅商夢業(yè)用歌地。趴如云權(quán)南城羅投負(fù)冤責(zé)開啞發(fā)的閥環(huán)湖關(guān)東路耍項目隸、中歐天城腹投旗巨下公志司開挨發(fā)的蓄漁安狀安井鼠項目脊，以峽及綿轉(zhuǎn)世股睜份、濃龍元留建設(shè)詞采取刑的都急是這架種模骨式。公司罷重點撲關(guān)注旬項目云南皆土地誘一級史開發(fā)婚模式公司扣重點賢關(guān)注訂項目1、與辯當(dāng)?shù)貝赫疄┑耐翀A地儲銹備中塵心合臺作2、與悲當(dāng)?shù)厥朗幸桓饧壵旄奈雇恋貧д肀跈C構(gòu)矩企業(yè)屯合作1、在旦規(guī)范附性強筐的地蓋區(qū)，傷采用甩招投粥標(biāo)方裳式參黃與2、在哈缺乏栗政府刷壟斷襪性整弓理機澡構(gòu)的謎部分泛地區(qū)充，采脹用協(xié)集議委當(dāng)托方壘式參落與3、在拔財政聲緊張錫的地楊區(qū)，評采用盒融資旁方式思參與4、以魂項目班主導(dǎo)也方介奔入，棗與政郵府共蓬同成葵立城壩投公料司，派以城視投公癥司為繞主體箱參與土地且一級磚開發(fā)瓶模式鮮解析從參塌與項涌目方糠式上嫁講，粉無論猛是政刺府主鐮導(dǎo)模齒式還拴是企民業(yè)主荒導(dǎo)模革式，脹企業(yè)蜻參與泄分以李下方晴式無論嗓是政臉府主馬導(dǎo)模濟式還品是企屆業(yè)主構(gòu)導(dǎo)模將式，心都分延兩種把具體宰的合該作方孔式項目蘿拓展鎖拿地休方式椒及應(yīng)杰注意怎問題目前輔國內(nèi)盞一級布土地攏開發(fā)渣的現(xiàn)弟狀◆各個甚地方傲政府憲需要邊資金我，有幕強烈賀的賣玻地沖榨動，炒但緊糾張的的地方稠財政價卻無脂法支蛙持大塘量的閥土地霉一級浩開發(fā)園；因鈔此，劉地方明政府未很樂鑒意借束助外短來資咸金進童行一清級土渡地開狀發(fā)。◆國家鄭對土姥地利溪用的粉政策沈不斷篇收緊模，主犁要政蹤蝶策集之中在衡二級藍市場肺，但休最近債開始翅逐步懇規(guī)范燭一級籠市場痛，不捷斷完耀善一艘級市爭場管坦理法倍規(guī)，杠這就疫與地偶方政廊府的殲利益男產(chǎn)生臥沖突橫。土地為一級蠢現(xiàn)狀錄和存賴在的拖問題項目月拓展伐拿地保方式架及應(yīng)卡注意始問題目前防國內(nèi)溝一級遍土地吧開發(fā)咬的現(xiàn)恰狀◆對開踏發(fā)商草來說改，隨典著二數(shù)級土心地市洲場的竹拿地右越來司越規(guī)膽范，慨尋租珠空間倡越來勞越少聾，最禽近都喉將眼竊光放晶在一嬌級市醉場，拜期望軍能達宏到曲隱線拿攝地的迅目標(biāo)徑。剛上好在件國家偶對一掉級開其發(fā)市晉場缺焦乏法怒律法解規(guī)控臉制的英情況饑下，柔可以錘跟地猶方政暖府一辱起合懲作?！粼谝坏罴壥许棃龅姆圆┺亩捴?，龍往往哭地方裹政府清更能暑和開制發(fā)商如有共合同的飄大利挖益，練他們矛的分兼歧僅圍僅是脈相互研分多除少的聾問題漢，兩貼者都叼一起演打如抄何在禿非競糧爭環(huán)蘆境中鄰獲得昆國家何土地顫收益居的主奸意，校因此喜，開愉發(fā)商亞要用羞好地對方的燒政策研，同飾時要稻很技賭巧地杰規(guī)避朋國家弄大的撓法律宅法規(guī)北的約拔束。土地華一級耀現(xiàn)狀貿(mào)和存銳在的傳問題項目瓶拓展嫂拿地眾方式潛及應(yīng)冷注意祖問題目前雜國內(nèi)則一級幸土地患開發(fā)花存在伐的問皮題◆土地啦開發(fā)撐計劃句和建至設(shè)用嬌地指偏標(biāo)的衡問題◆地區(qū)丹經(jīng)濟勾發(fā)展壇水平惱和補雁償價勉格以督及地彈價的支問題◆征地咽補償艷和安立置的相問題◆成本頌核算由的問歌題◆收益庫分配研的問達題◆如何臺做帳鈔的問茅題◆如何聲實現(xiàn)爛出讓仰金利石潤分萍配返玻還的懼問題◆如何榮與規(guī)皆劃協(xié)羅調(diào)的筑問題◆一級滔開發(fā)鼻融資融難的開問題土地瓣一級葵現(xiàn)狀斗和存俱在的芬問題項目戲拓展僻拿地且方式抹及應(yīng)勒注意意問題什么歉樣的儉土地壞一級駱開發(fā)遮可以米參與A、經(jīng)哀濟快調(diào)速成僵長的遭城市宇；B、二腰、三僻線政興策環(huán)蛾境寬煩松的呼城市丑；C、建族設(shè)用努地指刊標(biāo)相則對寬判松的亮城市色；D、最抖好是鍵有國膏有開別發(fā)公棵司的多城市價；E、一漸把手兆項目惠；F、班抗子在舟預(yù)見系的投妹資回嫩報時籮間內(nèi)澆穩(wěn)定編，需您要政灑績；G、項叛目地辭段好櫻；H、項蟲目周址期不甩會太此長；土地綱一級鍛開發(fā)鵝應(yīng)注睬意事甩項項目燃拓展荒拿地飲方式樂及應(yīng)蛾注意破問題談判館應(yīng)注務(wù)意事低項土地輔一級巷開發(fā)逃應(yīng)注昏意事環(huán)項A、建己設(shè)用屠地指怨標(biāo)一溜定要們保證翅；B、了殺解清聞楚成忙本核喬算規(guī)括定才謀決定資是自區(qū)己包翠干還梨是政際府包腥干；C、一夏定要糠很清笨晰如瘦何實吸現(xiàn)利斤潤的將財政帖返還碼；D、一垃定清驕晰各扛種合演作方身式如亡何做果帳，撐尤其鼠是在購政府熱包干鼠的環(huán)罩境下杰的發(fā)囑票問魂題；E、一割定要嚼明確滲該地磁的規(guī)翅劃問辛題，群明確量該地扭塊的糟強制狐性控跑制規(guī)碑劃已軟經(jīng)被恢上級隙審批股，避穴免中疑途規(guī)翁劃變賊更對宋自己謝不利集。二、公司佳重點辱關(guān)注燃項目豬及拓粥展拿給地方秘式產(chǎn)業(yè)/地產(chǎn)瞞業(yè)務(wù)廚版塊20塌18健.0貴1目錄2“短康、平香、快架”項環(huán)目公司行重點停關(guān)注刃項目“短平妻快”亞的中飛小型強項目是項僵目規(guī)她模3-芒20萬平礙方米參，項筍目總切投資誰資金雜可控瓦、產(chǎn)轟品消沃化速永度快旬，能考實現(xiàn)偽快速戲資金劈燕周轉(zhuǎn)新，財潑務(wù)指顧標(biāo)的嶼銷售瞇凈利夸率25～30悅%，平徒均售喂價不訓(xùn)低于60堅00元/平方哀米，袖交易郵方式死為土擴地招焰拍掛賴拿地策、股景權(quán)轉(zhuǎn)跡讓或吉項目肥公司陸收購釣等。短平禿快項兔目土地喪招拍仆掛制繳度土地幅招拍蕉掛方質(zhì)式土地黃招拍霜掛制諷度是敞國家餅土地胖資源欄出讓臉、買云賣的票招標(biāo)碰、拍達賣、諷掛牌手制度煉的簡羅稱，橋具體彩是指長國家忍在土繭地出蓋讓或篩者買徐賣程倡序中亭的“爸招標(biāo)亞”“侍拍賣能”“院掛牌吹”交騎易的愉政策有或規(guī)深定。該方障式作散為我登國經(jīng)籌營性嬸用地量出讓閱的指扯定方阻式，亂對規(guī)引范土妻地市問場、恐提高次政府常的對肉城市炭土地丸的管賴?yán)硭狡?、騎促進勞房地廢產(chǎn)市應(yīng)場的笛有序屋發(fā)展出等方敢面都劇有著盞重要淋意義坐。A、土酸地招槐拍掛拍賣臭、招敞標(biāo)、粱掛牌州三種絲式方式時主要睛區(qū)別交易方式類別掛牌交易拍賣招標(biāo)底價是否公開公開不公開不公開底價由誰確定委托人拍賣委員會招標(biāo)委員會是否設(shè)立獨立于委托人的集體決策組織不需要設(shè)立拍賣委員會設(shè)立招標(biāo)委員會報價方式交易中心電腦報價終端報價舉牌填寫投標(biāo)書報價次數(shù)可多次報價可多次報價一次報價機會競買（投）人數(shù)≥1人≥3人≥3人土地技招拍膽掛方花式A、土嗎地招盆拍掛項目目拓展妻拿地舅方式棟及應(yīng)艙注意協(xié)問題招拍擔(dān)掛方鏡式拿腔地注秤意事咳項土地哀招拍儉掛方良式1、事幟前詳閥盡勘敞查土漲地，均對于辭土地哲瑕疵斃和異較議及赤時咨騎詢清斜楚。2、將適相關(guān)獨資格儉文件莫準(zhǔn)備樂齊備貍，保蠅證金梯按時享支付撐。3、對尾競爭偵對手宗進行源背景急調(diào)查財。4、制歪定競攪拍策表略，紐奉各種外出價遞的成丈本利冶潤核父算清菌楚，爸設(shè)置古競拍烤底限駁。5、高傳調(diào)亮照相或愚低調(diào)繁出擊襲。高趙調(diào)亮協(xié)相展您示勢餅在必飄得的眨氣勢米，報綢名時恐廣為蕩宣傳處，在卷氣勢況上壓版倒對車手；需低調(diào)屬出擊打在于嚷報名紙截止杏前幾窮天亮創(chuàng)相，蹈避免鑒成為廢競爭相對手卡的研智究對閃象。6、競關(guān)拍時臨除現(xiàn)沸任何下異常修情況騎都要守及時疫與領(lǐng)洪導(dǎo)溝雅通情僵況。以出攤讓方捷式取歷得土戲地使命用權(quán)怕的，遷轉(zhuǎn)讓沙房地堵產(chǎn)時費，至獵少應(yīng)團當(dāng)符敞合下裝列條翅件弦：（一夏）按桂照出戴讓合阿同約獵定已厭經(jīng)支拳付全麥部土鞋地使?fàn)N用權(quán)菌出讓代金，劇并取案得土稈地使毫用權(quán)靈證書打；（二永）按擊照出本讓合針同約敢定進襯行投柱資開囑發(fā)，民屬于他房屋攜建設(shè)布工程曾的，裂完成爐開發(fā)怒投資獎總額攀的百活分之埋二十弦五以拐上，盡屬于波成片導(dǎo)開發(fā)槍土地驚的，起形成否產(chǎn)業(yè)宋用地裂、商飛業(yè)用雁等建顛設(shè)用唉地條掃件的蹤蝶優(yōu)先抓；項目臭土地罪轉(zhuǎn)讓宵條件B項目踢土地敗轉(zhuǎn)讓項目右土地嬸轉(zhuǎn)讓妹條件薦和手串續(xù)中刺的法余律問懷題（１校）轉(zhuǎn)全受讓抄方應(yīng)愛具備國房地驗產(chǎn)開眨發(fā)經(jīng)掩營資廊格（巡壽但受淋讓方皆受讓聚項目頑后作截自用日情形零的除芝外）布；（２焦）轉(zhuǎn)礎(chǔ)讓方嗽已取晉得項鋪目所圣在地徹塊的猶建設(shè)州用地素批準(zhǔn)勾證書邪或房嘆地產(chǎn)猴權(quán)證委；（３谷）轉(zhuǎn)襯讓方赤持有挽建設(shè)盈工程絲式規(guī)劃菊許可恐證和輪建設(shè)捷工程棚施工墓許可估證；（４株）項瓦目土碌地使正用權(quán)妄為出飾讓取擇得的忽，房尾屋建弦設(shè)應(yīng)借達到繭開發(fā)芹投資假額的際百分因之二灶十五馳以上鉤。項目表土地千轉(zhuǎn)讓延條件焰和手寒續(xù)中押的法蟻律問豪題項目績轉(zhuǎn)讓念需要快辦理謹(jǐn)?shù)姆▌t律手蝕續(xù)包聯(lián)括：（１獎）項座目土嗚地使影用權(quán)煉為劃鑒撥取退得的脅，應(yīng)嶼辦理跡土地胡使用叮權(quán)出瘦讓手字續(xù)；（２?。╉椃阅客两ǖ厥谷沼脵?quán)橡的變皮更登知記手這續(xù)；（３銷）房攝地產(chǎn)斧開發(fā)敵項目拐轉(zhuǎn)讓酷的備宗案手隆續(xù)，刻具體銹向房贈地產(chǎn)浴開發(fā)痛主管拾部門教辦理包；（４濾）建益設(shè)工狐程規(guī)忍劃許鋒可證綱及建炮設(shè)工止程施布工許總可證違的更屑名手舞續(xù)，使具體狂向規(guī)謎劃管類理部楊門和檢建設(shè)跨管理呼部門宴辦理淡；（５堅）其源他根顏據(jù)有嗓關(guān)政跑府部鍵門要村求需鐵要辦踩理更星名或添備案迷的手嘉續(xù)。公司辮股權(quán)率轉(zhuǎn)讓在實經(jīng)踐操齒作過鎖程中馬，投種資者藥往往咬避開搜直接刷的項部目轉(zhuǎn)至讓形恩式，況而是您以房若地產(chǎn)獨公司怎股權(quán)鋒轉(zhuǎn)讓控的方陸式實搬現(xiàn)房央地產(chǎn)膚項目偵轉(zhuǎn)讓醬的，享即投紙資者雞將其觸持有橫的目甲標(biāo)企釀業(yè)的載股權(quán)醒轉(zhuǎn)讓稅給他她人，咬從而佩使受膜讓方鴉間接各取得屢房地還產(chǎn)開儉發(fā)項鬧目的哀所有嶄權(quán)益馬，達刺到降伯低成漏本，映利益夠最大琴化的敞目的些。C、公場司股擠權(quán)轉(zhuǎn)新讓公司紫股權(quán)意轉(zhuǎn)讓飲利弊利：1、股網(wǎng)權(quán)收釘購方判式手袖續(xù)簡抹單崗。2、股以權(quán)收夠購方鉤式可粗以節(jié)享省費敗用皺。3、開五發(fā)快榜捷。弊：1、風(fēng)孤險較澇大.2、談胸判的廣時間毒較長淋。3、股腰權(quán)性挑質(zhì)對圾轉(zhuǎn)讓離帶來拐的限論制激。公司嫌股權(quán)找轉(zhuǎn)讓安的項蛋目本圈身法艇律風(fēng)豈險防郊范策房誠略1、應(yīng)截當(dāng)對情目標(biāo)蹲公司枝的外購部環(huán)盯境和顛內(nèi)部浸環(huán)境輛進行教詳細(xì)泥的調(diào)牌查和傘評估掌。2、對錦目標(biāo)株公司童轉(zhuǎn)讓旬項目養(yǎng)本身繭進行孫詳細(xì)晶調(diào)查肌，這獵一階若段是艘決定攀項目母轉(zhuǎn)讓灰成功理與否博的關(guān)嘉鍵性保階段猾。3、通態(tài)過簽勸訂合個同，旬將股未權(quán)轉(zhuǎn)侮讓存貞在的診法律灰風(fēng)險另降低茂到最忍低。4、必苦須按細(xì)照有朱關(guān)法浮律法遣規(guī)的徐規(guī)定勻，合幼法有脾