文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營模式-古北水鎮(zhèn)和拈花灣

報(bào)告目錄第一部分：文旅小鎮(zhèn)概況第二部分：企業(yè)主導(dǎo)型文旅小鎮(zhèn)商業(yè)模式第三部分：案例分析第四部分：啟示和建議第一部分

文旅小鎮(zhèn)概況3全球城鎮(zhèn)化趨勢從全球發(fā)展趨勢來看，城鎮(zhèn)化進(jìn)程主要有兩種趨勢，中國也沿著這個(gè)趨勢，因地制宜，走出了具有中國特色的城鎮(zhèn)化道路以大城市人口逐步向中小城市和城市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移為基本特征的城鎮(zhèn)人口分散化和城鎮(zhèn)數(shù)量規(guī)?；壳斑@種趨勢尤其受到關(guān)注以建設(shè)“國際化大都市”與“世界級(jí)城市群”為核心理念的城市大型化和集中化中國城市化進(jìn)程趨勢4中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程1978-2013年，中國城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.3億人，城鎮(zhèn)化率從17.9%提升到53.7%，年均提高1.02個(gè)百分比；城市數(shù)量從193個(gè)增加到658個(gè)，建制鎮(zhèn)數(shù)量從2173個(gè)增加到20113個(gè)。京津冀、長三角、珠三角三大城市群，以2.8%的國土面積積聚了18%的人口，創(chuàng)造了36%的國內(nèi)生產(chǎn)總值1.7億—>7.3193個(gè)—>6582173個(gè)—>20113個(gè)建制鎮(zhèn)17.9%—億個(gè)>53.7%城鎮(zhèn)人口建制市城鎮(zhèn)化率5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、同策咨詢研究部整理國家新型城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)

2014年3月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2010年）》

《規(guī)劃》是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃；努力走出一條以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路。

2016年7月20日，住建部、國家發(fā)改委、財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》

《通知》明確提出，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)；

培育特色小鎮(zhèn)要突出特色，防止千鎮(zhèn)一面和一哄而上；堅(jiān)持市場主導(dǎo)，政府重在搭建平臺(tái)、提供服務(wù)，防止大包大攬，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展確定建設(shè)規(guī)模，防止盲目造鎮(zhèn)；

堅(jiān)持深化改革，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)，打造創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新新平臺(tái)，發(fā)展新經(jīng)濟(jì)特色小鎮(zhèn)：或許是新型城鎮(zhèn)化的新空間6特色小鎮(zhèn)解讀特色小鎮(zhèn)堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)、文化、旅游三位一體；生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合發(fā)展。立足生態(tài)、重視產(chǎn)業(yè)、普惠居民、做好投資1、特色小鎮(zhèn)建設(shè)：新思路、新?特色小鎮(zhèn)的定位是綜合改革試驗(yàn)區(qū)，制度供給不能“老而僵”，力求“活而新”；?特色小鎮(zhèn)在占地面積及建筑面積上有其特有的尺寸。機(jī)制?堅(jiān)持企業(yè)為主體、市場化運(yùn)作，摒棄“先拿牌子、政府投資、招商引資”的傳統(tǒng)做法；2、尊重和順應(yīng)市場的選擇3、創(chuàng)建制代替審批制度4、打破原有行政架構(gòu)?特色小鎮(zhèn)選址中，應(yīng)是市場化過程中具有一定資源稟賦和消費(fèi)群體的地方，不能政府憑空規(guī)劃。?特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建不采用審批制，而采用“寬進(jìn)嚴(yán)出”的創(chuàng)建式，政策扶持方式，從“事先給予”改為“事后結(jié)算”；?特色小鎮(zhèn)只有在年度考核合格或驗(yàn)收命名后，才能獲得土地和財(cái)政方面支持。?特色小鎮(zhèn)要打破行政概念、打破屬性概念，不是行政區(qū)劃單元上的“鎮(zhèn)”，也不同于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、風(fēng)景區(qū)的“區(qū)”。?特色小鎮(zhèn)要有強(qiáng)烈的特色產(chǎn)業(yè)屬性，以特色產(chǎn)業(yè)為支撐，將產(chǎn)業(yè)細(xì)分到極致；5、產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)先行?要求產(chǎn)業(yè)定位不能“大而全”，力求“特而強(qiáng)”；功能疊加上不能“散而弱”，力求“聚而合”；建設(shè)形態(tài)上不能“大而廣”，力求“小而美”。7文旅小鎮(zhèn)類別區(qū)別有獨(dú)特文旅資源的古鎮(zhèn)在城郊新建的小鎮(zhèn)核心不同選址不同核心在古，再加以重新定位和改造一般在城郊或者自然資源特別豐富的地方客群不同功能不同輻射更廣，可能是某一區(qū)域，或者全國依托主城消費(fèi)群體，以年輕人居多以休閑度假消費(fèi)為主，時(shí)間較長，功能主要是滿足游客內(nèi)心的某種需求以休閑就近消費(fèi)為主，時(shí)間短，功能主要是滿足游客玩、吃等感官需求依托的資源不同依托古鎮(zhèn)的歷史感、獨(dú)有的文化、別具一格的建筑風(fēng)格、秀美的自然風(fēng)景、原生態(tài)的生活狀態(tài)等，游客尋求的不是感官刺激，而是內(nèi)心的感受游樂設(shè)施、餐飲為主要資源，人造景觀、演藝、休閑配套也不可少出行的方式不同盈利模式不同以人數(shù)少的結(jié)伴出行或者獨(dú)自一人，以飛機(jī)和軌道交通為主以人數(shù)多的結(jié)伴出行為主，交通工具選擇一般是自駕或者公共交通以門票、農(nóng)家樂、出租、餐飲為主，也有度假地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品銷售1）收取門票、商業(yè)經(jīng)營盈利；2）地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品銷售8文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式（1/3）一、政府主導(dǎo)，企業(yè)挑梁，民眾參與——曲江模式圖：曲江文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式圖曲江管委會(huì)收建設(shè)資金撥付

“曲江模式”指政府通過成立管委會(huì)撥付資金給園區(qū)開發(fā)公司做基礎(chǔ)設(shè)施，園區(qū)開發(fā)公司通過出售、出租土地給入園企業(yè)、地產(chǎn)商、或直接以土地抵押貸款獲得資金進(jìn)行再投資建設(shè)。入上繳入園企業(yè)、房地土地抵押貸款租讓土地購地收入相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，多為銀行園區(qū)開發(fā)公司產(chǎn)開投資建設(shè)發(fā)商基礎(chǔ)設(shè)施公共項(xiàng)目9文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式（2/3）二、政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)，社會(huì)化運(yùn)營——烏鎮(zhèn)模式圖：烏鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式圖市政府

“烏鎮(zhèn)模式”既規(guī)避了“政府主導(dǎo)”模式的政府不作為，也避免了“經(jīng)營權(quán)出讓”模式的無法有序管控商業(yè)企業(yè)胡亂開發(fā)等現(xiàn)象，整個(gè)古鎮(zhèn)的每一個(gè)景點(diǎn)、酒店、商業(yè)等都是由烏鎮(zhèn)旅游公司統(tǒng)一開發(fā)和運(yùn)營。引導(dǎo)、參股基礎(chǔ)設(shè)施公共項(xiàng)目、古鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營烏鎮(zhèn)旅游有限公司投資建設(shè)相關(guān)參股金融投資機(jī)構(gòu)10文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式（3/3）三、政府引導(dǎo)，企業(yè)主導(dǎo)，社會(huì)化運(yùn)營——靈山模式圖：靈山基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的模式圖市政府

“靈山模式”與“烏鎮(zhèn)模式”最大的不同是：不存在“歷史遺產(chǎn)保護(hù)與再利用”的情況，整個(gè)小鎮(zhèn)的每一個(gè)景點(diǎn)、酒店、商業(yè)等都是新建的，且由靈山旅游公司統(tǒng)一開發(fā)和運(yùn)營。引導(dǎo)、參股基礎(chǔ)設(shè)施公共項(xiàng)目、小鎮(zhèn)的開發(fā)和運(yùn)營靈山文化旅游集團(tuán)投資建設(shè)相關(guān)參股金融投資機(jī)構(gòu)11第二部分

企業(yè)主導(dǎo)型文旅小鎮(zhèn)商業(yè)模式12文旅小鎮(zhèn)開發(fā)模式客戶定位客源渠道商業(yè)模式運(yùn)營模式投融資分析成本分析成功因素13古北水鎮(zhèn)——項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于北京密云司馬臺(tái)腳下，總占地9平方公里，京郊大型觀光度假型目的地

規(guī)模：

總占地面積9平方公里，下轄古北水鎮(zhèn)和司馬臺(tái)長城兩個(gè)游承德市覽區(qū)

其中古北水鎮(zhèn)景區(qū)是在原有的五個(gè)自然村落基礎(chǔ)上整治改建而成，保存有精美的民國風(fēng)格的山地四合院建筑43萬平方米古北水鎮(zhèn)

區(qū)位交通：

位于北京密云司馬臺(tái)長城腳下密云縣城

距離密云縣約45分鐘車程，距首都國際機(jī)場1個(gè)半小時(shí)左右車程從市區(qū)走京承高速直達(dá)，距北京市區(qū)兩個(gè)半小時(shí)車程，2015年通車的京沈高鐵將在密云設(shè)折返站，通車后從市區(qū)到密云僅需15分鐘首都機(jī)場北京城區(qū)

且恰好處于北京--承德(車程4個(gè)小時(shí))這一經(jīng)典旅游線路的中間位置古北水鎮(zhèn)——區(qū)域背景古北水鎮(zhèn)屬于司馬臺(tái)·霧靈山國際休閑度假區(qū)的一部分，主要承擔(dān)其度假及配套服務(wù)功能司馬臺(tái)長城旅游區(qū)古北水鎮(zhèn)度假區(qū)

司馬臺(tái)霧靈山國際休閑度假區(qū)是北京市重點(diǎn)溝域之一。全長約50公里，面積170多平方公里。區(qū)域?yàn)槿齻€(gè)部分：中部是以古北水鎮(zhèn)(司馬臺(tái)長城)國際休閑度假區(qū)為核心的國際旅游度假休閑綜合目的地。西部是以香草園為示范區(qū)的世界鄉(xiāng)村生活匯聚地湯泉香谷。東部是以霧靈山為核心具有山水養(yǎng)生功能的休閑勝地霧靈溪谷15古北水鎮(zhèn)——功能構(gòu)成設(shè)有古北水鎮(zhèn)旅游專屬區(qū)和司馬臺(tái)長城保護(hù)專屬區(qū)，通過游線串聯(lián)，形成集合體相互提升基于原有景區(qū)保護(hù)原則，設(shè)保護(hù)專屬區(qū)，但由于保護(hù)區(qū)無法滿足游客對(duì)設(shè)施的需求，因此同時(shí)設(shè)立旅游專屬區(qū)保護(hù)專屬區(qū)與旅游專屬區(qū)的文化相互結(jié)合，同時(shí)通過游線策略形成旅游度假集合體，相互提升

基于對(duì)原有景區(qū)的保護(hù)原則，無法進(jìn)行大規(guī)模的設(shè)施建設(shè)，而景區(qū)大量的游

長城文化與北方民居文化的結(jié)合，有望使司馬臺(tái)長城和古北水鎮(zhèn)成為一條客需要足夠的設(shè)施承載新的一日游或多日游路線

因此在具體的開發(fā)中，古北水鎮(zhèn)將參考烏鎮(zhèn)模式，確定設(shè)立司馬臺(tái)長城“保

而且按照目前的門票策略，進(jìn)入司馬臺(tái)長城必需先進(jìn)入古北水鎮(zhèn)護(hù)專屬區(qū)”和“旅游專屬區(qū)”

其中保護(hù)區(qū)與旅游區(qū)嚴(yán)格隔離，而旅游區(qū)主要定位為“觀光休閑度假、商務(wù)會(huì)展綜合功能的國際旅游綜合體”司馬臺(tái)長城——保護(hù)專屬區(qū)古北水鎮(zhèn)——旅游專屬區(qū)古北水鎮(zhèn)——業(yè)態(tài)規(guī)劃以古北水鎮(zhèn)為基底，打造文化展示體驗(yàn)、特色住宿、商務(wù)會(huì)議、日常配套等豐富業(yè)態(tài)，提高參與性和體驗(yàn)性

文化展示體驗(yàn)區(qū):10個(gè)展示體驗(yàn)區(qū)（小型博物館），介紹關(guān)于北方釀酒、染坊等傳統(tǒng)工藝,及日月島演藝區(qū)、長城書院、童玩館、毛猴館等

特色住宿：目前已經(jīng)建成1個(gè)五星級(jí)酒店（水鎮(zhèn)大酒店），3個(gè)精品酒店（烏鎮(zhèn)會(huì)、望京樓、長城書舍），400余間民宿，總共計(jì)約1500間客房

商務(wù)會(huì)議：預(yù)計(jì)建設(shè)兩個(gè)大型會(huì)議中心日常生活配套：銀行、郵局、菜場、綜合超市、藥店、診所、快遞、書店、干洗店等古北水鎮(zhèn)開發(fā)與烏鎮(zhèn)開發(fā)一脈相承古北水鎮(zhèn)的項(xiàng)目定位非常明確，在烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)的操盤下，通過大量借鑒烏鎮(zhèn)創(chuàng)意、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)，可以說是打造另一個(gè)“北方邊塞烏鎮(zhèn)”項(xiàng)目對(duì)比古北水鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)開發(fā)模式中青旅+政府+戰(zhàn)略投資者中青旅+政府+戰(zhàn)略投資者地處浙江桐鄉(xiāng)，距上海、杭州、蘇地理區(qū)位產(chǎn)品定位土地產(chǎn)權(quán)資源基礎(chǔ)地處北京密云古北口鎮(zhèn)，北京一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)觀光、休閑、會(huì)議復(fù)合定位州車程2小時(shí)內(nèi)觀光、休閑、會(huì)議復(fù)合定位享有烏鎮(zhèn)東柵西柵和中市獨(dú)家經(jīng)營權(quán)，西柵面積3平方公里項(xiàng)目獨(dú)家經(jīng)營權(quán)，通過招拍掛獲得土地1096畝4A級(jí)景區(qū)司馬臺(tái)長城茅盾故居以司馬臺(tái)長城為背景，具有北方建筑、歷史文化特點(diǎn)的親水山坡型古鎮(zhèn)。觀光以古鎮(zhèn)風(fēng)光、民居、山水自然風(fēng)景為主，休閑擁有溫泉資源江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，恢復(fù)晚清和民國時(shí)期水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌，酒吧、女紅、餐飲等配套齊全景區(qū)內(nèi)容競爭環(huán)境周邊景點(diǎn)質(zhì)量一般數(shù)量較少，整個(gè)河北省僅5個(gè)

周邊古鎮(zhèn)眾多，上海周邊有江南六5A景區(qū)

大古鎮(zhèn)，浙江、江蘇有25個(gè)5A景區(qū)18古北水鎮(zhèn)——股東結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)古北水鎮(zhèn)旅游公司先后引入烏鎮(zhèn)旅游、IDG、北京和諧成長投資和京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資者

中青旅仍然是第一大股東。中青旅直接控股25.8%，并通過烏鎮(zhèn)旅游間接持有15.48%的股權(quán)，實(shí)際權(quán)益比例占36%注冊(cè)資本出資（萬元）股東股權(quán)比例中青旅控股股份有限公司烏鎮(zhèn)旅游股份有限公司IDG33,60020,16032,00018,40025.81%15.48%24.58%14.13%（25.81%+15.48%*66%）；

公司股東結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)相對(duì)合理。技術(shù)管理經(jīng)驗(yàn)主要依靠烏鎮(zhèn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，客源組織由中青旅來保證，北京能源（國企）作為長期投資者，其余的私募機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資者。北京和諧成長投資中心北京能源投資（集團(tuán)）有限公司26,04020.00%合計(jì)130,200100.00%19古北水鎮(zhèn)——商業(yè)模式古北水鎮(zhèn)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)比較精巧：古北水鎮(zhèn)的商業(yè)模式

在收入模式上:土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)大量提升了收入規(guī)模；旅游項(xiàng)目運(yùn)營提供豐富的收入來源，且各項(xiàng)收入之間相互促進(jìn)，以此又提升收入規(guī)模；在資產(chǎn)模式上：采用租賃原有古鎮(zhèn)，將原來的老房子等基礎(chǔ)設(shè)施整修、改建，這樣資產(chǎn)比較輕，投入比較少；酒店是自持，這樣報(bào)表上資產(chǎn)欄比較好看，商業(yè)是自營，報(bào)表上體現(xiàn)的營業(yè)額比較大。一級(jí)土地開發(fā)二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)旅游項(xiàng)目開發(fā)旅游項(xiàng)目運(yùn)營?土地一級(jí)開發(fā)+升值溢價(jià)???住宅開發(fā)酒店開發(fā)商業(yè)開發(fā)??古跡修復(fù)水鎮(zhèn)建筑及設(shè)施開發(fā)?景區(qū)、索道、溫泉、餐飲、住宿、娛樂、演藝、展覽等運(yùn)營

20古北水鎮(zhèn)——運(yùn)營模式古北水鎮(zhèn)的運(yùn)營模式——“烏鎮(zhèn)模式”，以“整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)、復(fù)合多元經(jīng)營、度假商務(wù)并重、資產(chǎn)全面增值”為核心，觀光與休閑度假并重，門票與經(jīng)營復(fù)合，實(shí)現(xiàn)了高品質(zhì)文化型綜合類出游目的地的建設(shè)與運(yùn)營雇傭服務(wù)原住居民游客古鎮(zhèn)開發(fā)公司擁有租賃脫胎換骨被改造古鎮(zhèn)原商鋪和住宅房屋古鎮(zhèn)原商鋪和住宅房屋統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營21古北水鎮(zhèn)運(yùn)營模式的優(yōu)勢依“烏鎮(zhèn)模式”而建的古北水鎮(zhèn)主要有三個(gè)明顯優(yōu)勢產(chǎn)權(quán)和社區(qū)的優(yōu)勢規(guī)劃和產(chǎn)品優(yōu)勢經(jīng)營和管理優(yōu)勢?古北水鎮(zhèn)在開發(fā)時(shí)全資買斷所有原商鋪和住家的房屋產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)整個(gè)景區(qū)開發(fā)的主體一元化，使統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營成為可能；?古北水鎮(zhèn)對(duì)原來的村鎮(zhèn)進(jìn)行脫胎換骨的改造，無論是在基建、外部整治、內(nèi)部改造、社區(qū)配套等方面，都進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、高規(guī)格的改造；?古北水鎮(zhèn)在業(yè)態(tài)上實(shí)施復(fù)合經(jīng)營，所有商鋪的承租戶由公司來發(fā)工資，賣茶的只能賣茶，捏面人的店鋪只能出售面人，虧的錢由公司補(bǔ)貼；原住戶也可以租賃原來住宅開展餐飲，但是每戶只能同時(shí)接待2桌客人，并且菜品和菜肴價(jià)格由公司統(tǒng)一制定；?原住居民全部遷出后，景區(qū)內(nèi)的居民主體是游客，除此之外都是工作人員，這樣的社區(qū)重構(gòu)使得居民與游客的矛盾不復(fù)存在。?同時(shí)還提供更為多元的產(chǎn)品，如戲樓、祠堂、書院、鏢局等古鎮(zhèn)生活文化體驗(yàn)產(chǎn)品。?古北水鎮(zhèn)的管理是完全專業(yè)化管理，整個(gè)古鎮(zhèn)由烏鎮(zhèn)旅游公司以陳向宏為首的專業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)打造和運(yùn)營，其他股東均不參加管理。22古北水鎮(zhèn)——投融資分析古北水鎮(zhèn)的投融資模式設(shè)計(jì)得非常精巧多方注資，早期現(xiàn)金流安排平衡融投管?北京能源和中青旅作為長期投資者和資源整合者，再加上烏鎮(zhèn)專業(yè)技術(shù)團(tuán)隊(duì)以及成功經(jīng)驗(yàn)，吸引PE作為財(cái)務(wù)投資者；與龍湖地產(chǎn)合作，地產(chǎn)回現(xiàn)平衡資金壓力項(xiàng)目資源稟賦優(yōu)，商業(yè)模式設(shè)計(jì)精巧?項(xiàng)目自身擁有司馬臺(tái)長城、溫泉、古鎮(zhèn)文化等優(yōu)異的資源稟賦?古鎮(zhèn)租賃后進(jìn)行整修和改建，重點(diǎn)投資酒店、商業(yè)、演藝、展覽及提供其他服務(wù)等配套設(shè)施經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?技術(shù)經(jīng)驗(yàn)主要依靠烏鎮(zhèn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，其本身擁有成熟的旅游項(xiàng)目整合管理經(jīng)驗(yàn)?北京能源和IDG作為戰(zhàn)略投資者，可以提供管理咨詢和資源的支持，包括戰(zhàn)略、稅務(wù)、法律、關(guān)系資源等可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃較完善，退出規(guī)劃可期退?后續(xù)規(guī)劃了高爾夫、別墅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)和設(shè)施23?古北水鎮(zhèn)財(cái)務(wù)獨(dú)立已具備了獨(dú)立上市的前景；如上市未果，也完全可以由中青旅進(jìn)行回購古北水鎮(zhèn)——成功因素合作開發(fā)專業(yè)打造?多方注資?產(chǎn)品設(shè)計(jì)?統(tǒng)一開發(fā)?冬季補(bǔ)足?服務(wù)加分?政企合作?與品牌房企合作，地產(chǎn)回現(xiàn)平衡資金壓力24合作開發(fā)：多方注資古北水鎮(zhèn)引入烏鎮(zhèn)旅游、IDG、和諧成長、京能集團(tuán)等戰(zhàn)略投資方，共同籌資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收益25合作開發(fā)：政企合作2010年，中青旅邁出了烏鎮(zhèn)景區(qū)模式復(fù)制擴(kuò)張的第一步，與密云政府實(shí)施戰(zhàn)略合作，開發(fā)“古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)”中青旅—專業(yè)團(tuán)隊(duì)，充足客源當(dāng)?shù)卣?cái)政補(bǔ)貼，政策支持

古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目由原烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)打造，該團(tuán)隊(duì)擁有豐富的景區(qū)整體

2012年古北項(xiàng)目獲得密云財(cái)政局4100萬基建補(bǔ)貼開發(fā)經(jīng)驗(yàn)

除了項(xiàng)目拿地、征地、水電供暖、基建政府補(bǔ)貼等支持外，在交中青旅是國內(nèi)規(guī)模最大的商務(wù)會(huì)議旅游服務(wù)商，可利用中青旅通方面，政府還協(xié)助修建景區(qū)門口的道路

本身的旅行社資源來引導(dǎo)團(tuán)隊(duì)游客。各方的權(quán)責(zé)利規(guī)定清晰合理6合作開發(fā)：政企合作古北水鎮(zhèn)借助新農(nóng)村開發(fā)政策，使村民獲得較高的拆遷補(bǔ)償收益、旅游開發(fā)帶來的就業(yè)機(jī)會(huì)以及舒適的安置房租金和拆遷補(bǔ)償收益就業(yè)機(jī)會(huì)舒適的安置環(huán)境

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)時(shí)司馬臺(tái)村的各項(xiàng)補(bǔ)償在密云縣類似補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中屬較高標(biāo)準(zhǔn)。具體為：

古北水鎮(zhèn)開發(fā)后，在該處設(shè)立一萬平米的民俗區(qū)，對(duì)社會(huì)公開招標(biāo)，村民可以享有優(yōu)先租賃的權(quán)利

司馬臺(tái)新村建設(shè)于2011年3月開，工2012年7月3日完工，回遷工程包含1136人，499套房屋

政府集中建設(shè)安置房，村民可以補(bǔ)償款進(jìn)行回購，每平米2000元。大部分

同時(shí)在開發(fā)前就對(duì)吸收當(dāng)?shù)厝司蜆I(yè)有明確要求。優(yōu)先培訓(xùn)當(dāng)?shù)厝顺蔀楣?/p>

建立一套打破傳統(tǒng)村民小組建制的新型農(nóng)村社區(qū)管理模式村民在回購房屋后至少還能剩十七八萬，

作人員完成了統(tǒng)一規(guī)劃的交通網(wǎng)絡(luò)、供水、

有的家庭可以買兩套房子排水、通訊等設(shè)置。

項(xiàng)目土地開發(fā)模式：村民的宅基地，包括村民承包地在內(nèi)的大部分村集體土地，將被流轉(zhuǎn)至該村經(jīng)濟(jì)合作社，后者再將土地27出租給鎮(zhèn)政府，村民騰出地后由政府招商，對(duì)發(fā)展溝域經(jīng)濟(jì)、新農(nóng)村建設(shè)與后期的商業(yè)開發(fā)三者進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。合作開發(fā)：品牌房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合由于前期投資巨大，古北水鎮(zhèn)優(yōu)先考慮與龍湖地產(chǎn)合作，通過地產(chǎn)開發(fā)回現(xiàn)平衡資金壓力；由于可托管模式，未來可以承載景區(qū)游客住宿功能屬性

產(chǎn)品形式：13棟4層疊院（50～110平）、5棟8層洋房特點(diǎn)（30～80平），精裝修位于北京密云縣古北水鎮(zhèn)國際度假區(qū)之內(nèi)

價(jià)格情況：洋房總價(jià)60-150萬，疊院總價(jià)100-220萬建筑風(fēng)格：一種師法自然、天人合一的全新風(fēng)格，真石漆材區(qū)位質(zhì)奠定了中庸和諧的基調(diào)（非龍湖傳統(tǒng)的托斯卡納、A-deco和頤和系，亦非中式和新中式）依托水鎮(zhèn)景區(qū)配套及司馬臺(tái)長城資源資源

賣點(diǎn)：低總價(jià)、景區(qū)配套、北京唯一度假地產(chǎn)、品牌地產(chǎn)

服務(wù)：業(yè)主可自由選擇將物業(yè)托管（市場數(shù)據(jù)顯示，景區(qū)內(nèi)規(guī)劃1500間客房遠(yuǎn)不能滿足游客量，被托管的物業(yè)可承載部分游客住宿功能）公交——密云至司馬臺(tái)公交交通

車；高速路——京承高速占地57000平米，建面規(guī)模

68000平米，容積率1.05，綠化率30%疊院洋房該項(xiàng)目是一個(gè)龍湖品牌升級(jí)的標(biāo)桿項(xiàng)目，北京的首個(gè)度假別墅產(chǎn)品，將開創(chuàng)北京微度假時(shí)代戰(zhàn)略意義專業(yè)打造：產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具適宜性在保持傳統(tǒng)院落空間模式與格局的前提下，針對(duì)旅游需求進(jìn)行適宜性改造，“外形傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)核現(xiàn)代功能”古北水鎮(zhèn)院落空間設(shè)計(jì)的公共與封閉古北水鎮(zhèn)院落空間的游客游線分析古北水鎮(zhèn)餐飲類功能院落空間設(shè)計(jì)

基建方面：以新建的地下管廊為例，它的寬高達(dá)2.2×2米，這在整個(gè)北京都是絕無僅有；外部整治方面：不只是整舊如舊的單體修復(fù)，而是基于街區(qū)風(fēng)貌的整體打造，并根據(jù)游客需求進(jìn)行改造，例如為了給游客提供舒適的居住環(huán)境，院落空間則需要在居住空間的設(shè)置上留出必要的彈性，以更好地適應(yīng)不同數(shù)量的游客需要；公司還前往全國各地收購了200多套民宅，在景區(qū)進(jìn)行安臵；

內(nèi)部改造方面：對(duì)歷史建筑內(nèi)部空間進(jìn)行了重構(gòu)，包括對(duì)室內(nèi)空間重新分隔、安裝現(xiàn)代廚衛(wèi)設(shè)備、提升人均居住面積，使得改造好的古建筑更適合現(xiàn)代城市人的居??；29社區(qū)配套方面：按照現(xiàn)代居住社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，配套公共設(shè)施，并建立了戲樓、祠堂、書院、鏢局等等，更讓游客體驗(yàn)真實(shí)的古鎮(zhèn)生活。專業(yè)打造：統(tǒng)一開發(fā)在開發(fā)時(shí)全資買斷所有商鋪和住家的產(chǎn)權(quán)，并由烏鎮(zhèn)專業(yè)化運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，借鑒烏鎮(zhèn)模式，對(duì)景區(qū)統(tǒng)一開發(fā)、設(shè)計(jì)規(guī)劃

主體一元化：古北水鎮(zhèn)在開發(fā)時(shí)全資買斷所有原商鋪和住家的房屋產(chǎn)權(quán)，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)整個(gè)景區(qū)開發(fā)的主體一元化，從而使得對(duì)古鎮(zhèn)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營管理成為了可能；商鋪?zhàn)≌I斷產(chǎn)權(quán)結(jié)合北方古鎮(zhèn)特色吸取烏鎮(zhèn)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)

原烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作：由原烏鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)打造，該團(tuán)隊(duì)擁有豐富的景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；原古鎮(zhèn)團(tuán)隊(duì)規(guī)劃運(yùn)營結(jié)合北方古鎮(zhèn)特色：古北水鎮(zhèn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中，團(tuán)隊(duì)一方面吸收了烏鎮(zhèn)的設(shè)計(jì)、管理經(jīng)驗(yàn)，另一方面最大化地發(fā)揮北方古鎮(zhèn)的特色，兩者相互融合。30專業(yè)打造：冬季補(bǔ)足功能設(shè)施充分考慮北方季節(jié)性因素對(duì)古北水鎮(zhèn)的影響，平衡淡旺季游客，景區(qū)內(nèi)一年四季景色不同

通過舉辦冰雕節(jié)、冬季廟會(huì)、民俗熱炕節(jié)等北方特有的民俗活動(dòng)再現(xiàn)了北方人民冬天的生活場景，通過適當(dāng)?shù)男麄骱屯茝V可以把季節(jié)劣勢轉(zhuǎn)化為文化優(yōu)勢；

以會(huì)議旅游、私人招待為代表的被動(dòng)客流對(duì)古北水鎮(zhèn)淡季經(jīng)營提供了有效支撐；古北水鎮(zhèn)的硬件設(shè)施一流，從而改變了北方冬季旅游很”受罪“的固有觀念，看雪景、掛燈籠、泡溫泉、睡暖炕，使得冬季旅游在古北水鎮(zhèn)也可以變得舒適和充滿意境。31專業(yè)打造：服務(wù)加分融入人性化服務(wù)理念，聘請(qǐng)高素質(zhì)工作人員保證服務(wù)質(zhì)量，并改變傳統(tǒng)社區(qū)關(guān)系，聘請(qǐng)?jiān)【用裨鰪?qiáng)游客體驗(yàn)大學(xué)生原住居民

改變傳統(tǒng)社區(qū)關(guān)系：古北水鎮(zhèn)將原住居民全部遷出，景區(qū)內(nèi)的居民主體是游客，除此之外都是工作人員，原住居民可通過培訓(xùn)成為工作人員，這樣的社區(qū)重構(gòu)使得一般古鎮(zhèn)開發(fā)中的居民與游客的矛盾不復(fù)存在，也實(shí)現(xiàn)了原住居民的就業(yè)上崗培訓(xùn)素質(zhì)選拔高素質(zhì)工作人員原住居民服務(wù)關(guān)系游客

在水鎮(zhèn)始建之初，就將方便游客、人性化服務(wù)等理念融入其中，避免了規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營管理兩層皮的現(xiàn)象，保證了景區(qū)的品質(zhì)；從業(yè)人員中有很多是從旅游酒店相關(guān)專業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生中招聘而來，從而極大地提高了服務(wù)的質(zhì)量和素質(zhì)。而對(duì)于部分合格的原住居民，古北水鎮(zhèn)也加大對(duì)其培訓(xùn)的力度，從而保證了景區(qū)的服務(wù)水平。32無錫靈山的實(shí)踐100萬資金起步，“無中生有”，經(jīng)過20年發(fā)展，景區(qū)運(yùn)營年收益達(dá)7億元，形成涵蓋旅游、文化、出版、地產(chǎn)、投資、酒店、食品、工藝品、餐飲等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，以文化創(chuàng)意旅游為核心的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)酵顿Y發(fā)展格局靈山勝境靈山文化旅游紀(jì)念品靈山文化傳播中國著名佛教文化勝地、國家AAAAA級(jí)旅游景區(qū)。承載靈山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的探索和研究，服務(wù)于靈山市場、品牌的文化整合。開發(fā)了以“佛家七寶”等文化珍品，形成了

五大主題、二十大系列、千余品牌的產(chǎn)品體系。靈山食品靈山精舍旅游景區(qū)江蘇省的知名品牌、無錫市農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的龍頭企業(yè)。

產(chǎn)品包括素桃酥、月餅、喜慶糕點(diǎn)、豆制品幾大系列上千個(gè)品牌。五星級(jí)品質(zhì)的客房服務(wù)，真誠細(xì)致的心靈關(guān)懷，別具一格的禪意體驗(yàn)。拈花灣——項(xiàng)目概況靈山小鎮(zhèn).拈花灣位于無錫馬山國家風(fēng)景名勝區(qū)的山水之間，更與靈山大佛依山為鄰，總占地面積1600畝，中國心靈度假型目的地，東方禪文化度假區(qū)

規(guī)模：

總占地面積1600畝，建筑面積約18.9萬平方米，景觀面積55萬平方米，水域面積20萬平方米，容積率0.45，建筑密度0.23

區(qū)位交通：

位于長三角地理中心無錫馬山國家風(fēng)景名勝區(qū)

兩小時(shí)內(nèi)可抵達(dá)上海、杭州、南京等地

距無錫市中心三陽廣場約30公里，可乘地鐵2號(hào)線至梅園總站，換乘88路或89路公交車至靈山景區(qū)下，可乘坐靈山勝境至拈花灣免費(fèi)班車34拈花灣——區(qū)域背景拈花灣功能定位為靈山佛教博覽園的配套工程，主要為景區(qū)提供可以休閑養(yǎng)生配套，同時(shí)小鎮(zhèn)還將作為世界佛教論壇永久性會(huì)址

拈花灣靠山面湖，更與靈山大佛依山為鄰，可以說是得盡天地人文靈氣；拈花灣的命名，一方面源于靈山會(huì)上佛祖拈花而迦葉微笑的景點(diǎn)故事，同時(shí)也緣于它所在的地塊形似五葉蓮花的神奇山水。拈花灣文化休閑功能配套區(qū)拈花灣——功能構(gòu)成拈花灣在功能方面規(guī)劃了主題商業(yè)街區(qū)、生態(tài)濕地區(qū)、度假物業(yè)區(qū)、論壇會(huì)議中心區(qū)、高端禪修精品酒店區(qū)五大功能區(qū)商業(yè)街區(qū)生態(tài)濕地區(qū)高端禪修酒店度假物業(yè)區(qū)論壇會(huì)議中心區(qū)36拈花灣——設(shè)計(jì)特色禪文化是整個(gè)項(xiàng)目的文化精髓，項(xiàng)目整體規(guī)劃也是以“禪”文化為主導(dǎo)思想

云門谷：項(xiàng)目主入口設(shè)置了去門谷景點(diǎn)，寓意跨過云門谷，便從紅塵進(jìn)入了禪境；竹溪谷和銀杏谷：禪意度假公寓和度假別墅無論從外立面還是空間尺度，都呈現(xiàn)了質(zhì)樸、精致的禪意；裸心谷：此處的會(huì)議中心也充滿禪意，與之配套的主題酒店掩映在山灣深處，半圓型的圍合設(shè)計(jì)是一種“抱缺”的禪意；

鹿鳴谷：中高端禪修精品就點(diǎn)仿佛從林中坡上長出，與自然相融。拈花灣——商業(yè)模式拈花灣背靠靈山勝境景區(qū)，打造禪文化休閑度假小鎮(zhèn)，與靈山勝境共同形成“景區(qū)+休閑度假小鎮(zhèn)”的商業(yè)模式。拈花灣即為靈山勝境景區(qū)提供配套，又可自成一體，與景區(qū)形成良好互動(dòng)土地一級(jí)開發(fā)地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)度假物業(yè)背靠拈花灣靈山勝境旅游景區(qū)衍生消費(fèi)住宿禪文化休閑度假小鎮(zhèn)旅游商業(yè)禪意文化體驗(yàn)禪居每年逾300萬人次的旅游流量小鎮(zhèn)項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營吸引人留住人其他配套服務(wù)38拈花灣——盈利模式拈花灣可謂是補(bǔ)足了靈山集團(tuán)以“景區(qū)旅游”為核心的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)向以“景區(qū)+園區(qū)”文化旅游產(chǎn)業(yè)的集成服務(wù)商。其前期投資50億，目前主要收入來源有：指銷售拈花灣的度假物物業(yè)銷售業(yè)，類型涵蓋公寓和別墅，戶型區(qū)間40-200平米，單價(jià)15000元/平米左右景區(qū)門票管理費(fèi)用景區(qū)大門票：120元/人酒店會(huì)議/客棧商業(yè)物業(yè)租賃/經(jīng)營指拈花灣商業(yè)街區(qū)的商業(yè)物業(yè)租賃收入收入39拈花灣——業(yè)態(tài)規(guī)劃以拈花灣商業(yè)街區(qū)——香月花街為基地，打造文化禪體驗(yàn)、特色住宿、商務(wù)會(huì)議、日常配套等豐富業(yè)態(tài)，提高參與性和體驗(yàn)性

文化禪體驗(yàn)區(qū):《禪行》主題體驗(yàn)活動(dòng)，通過現(xiàn)代數(shù)字多媒體技術(shù)和舞臺(tái)表演藝術(shù)，展示了茶道、花道、香道、琴道等富有傳統(tǒng)文化魅力的生活情境，以及宜興紫砂、惠山泥人手工制作等無錫當(dāng)?shù)卣滟F文化遺存，展示了抄經(jīng)、打坐等禪意生活方式；

特色住宿：目前已經(jīng)建成13家禪意客棧（螢火小墅、百尺竿、棒喝、一花一世界、一池荷葉、無塵、蘆花宿、無門關(guān)、門前一棵松、吃茶去、半窗疏影、一輪明月、云半間），總共計(jì)約396間客房；度假物業(yè)改建客棧商務(wù)會(huì)議：已建設(shè)一個(gè)大型會(huì)議中心，已被確認(rèn)為“世界佛教論壇永久會(huì)址”

日常生活配套：銀行、郵局、綜合超市、藥店、診所、快遞、書店、干洗店等歡喜抄經(jīng)拈花經(jīng)行靈山禪食禪行40拈花灣度假物業(yè)度假物業(yè)：目前僅開發(fā)了一期和二期，均已售罄；已售物業(yè)基本沒有業(yè)主入住，多以客棧形式出租；小鎮(zhèn)內(nèi)引入途家以客棧形式統(tǒng)一管理業(yè)主度假物業(yè)的租賃業(yè)務(wù)，部分由業(yè)主自主經(jīng)營；靈山集團(tuán)計(jì)劃清退第三方，采用回購/回租度假物業(yè)，由靈山集團(tuán)統(tǒng)一管理一期、二期度假物業(yè)出售業(yè)主度假物業(yè)區(qū)途家、業(yè)主以客棧形式經(jīng)營靈山集團(tuán)回租部分物業(yè)作為客棧經(jīng)營三期度假物業(yè)靈山集團(tuán)自持，作為客棧經(jīng)營

開發(fā)進(jìn)度：目前度假物業(yè)共開發(fā)兩期，位于黃色區(qū)域，一期、二期均以售罄；度假物業(yè)區(qū)未開發(fā)部分目前以“梵天花海”形式經(jīng)營

經(jīng)營情況：未來，靈山集團(tuán)將清退途家等第三方機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一回租或回購業(yè)主度假物業(yè)，由其旗下的無錫靈山君來酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營41拈花灣度假物業(yè)拈花灣度假物業(yè)已于2014年7月開盤，一期累計(jì)銷售450套房子，實(shí)現(xiàn)收入約5.46億元；二期120多套分割為單間出售。其獨(dú)特的產(chǎn)品戶型成為銷售的關(guān)鍵成交套數(shù)

成交面積

參考成交價(jià)格

參考成交金額(萬

批準(zhǔn)上市套數(shù)

批準(zhǔn)上市面積物業(yè)類型客戶來源(套)()㎡(元)元)(套)()㎡70以下㎡28612511360995341454419793.5213903.86197.283641451175441105713270-901458315000145331441514516㎡120-140其他,1323067㎡180-250㎡無錫,33%56%134457.8416294.5254647.0258136883139473816250以㎡上海,11%上25113043764696累計(jì)值450664

戶型種類40-250平米；單價(jià)：15000元/平米；總價(jià)：60-115萬元產(chǎn)品暢銷。42拈花灣的商業(yè)——香月花街拈花灣商業(yè)格局以零售業(yè)和餐飲業(yè)為主，零售仍以售賣為主，活動(dòng)體驗(yàn)類商家相對(duì)較少分類小計(jì)數(shù)量合計(jì)零售商家活動(dòng)體驗(yàn)類商家中式餐飲西式餐廳休閑餐飲/咖啡美食廣場小吃/甜品酒吧80447.6%2.4%7.7%1.8%9.5%8.9%12.5%2.4%0.6%0.6%0.6%0.6%0.6%0.6%0.6%0.6%1.2%1.2%零售8450%133餐飲（含小1615214吃）

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，拈花灣商業(yè)街區(qū)自2015年5月開業(yè)至今，商家數(shù)量合計(jì)151家，主要以零售業(yè)和餐飲業(yè)為主；6840%足道1街區(qū)SPA會(huì)議酒店配套SPA瑜伽1休閑娛樂11零售仍以售賣為主，活動(dòng)體驗(yàn)類商家相對(duì)較少。兒童館1KTV11066%影院1劇場1靈山禪修會(huì)所展館224%商家數(shù)量合計(jì)168100%43拈花灣的商業(yè)——香月花街商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理：該模塊物業(yè)均由靈山集團(tuán)自持，多數(shù)采用出租，特色產(chǎn)品采取聯(lián)營，小部分自營的模式經(jīng)營。自營模式商用物聯(lián)營模式出租模式業(yè)自持商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：第一年8元/㎡/月，第二年開始10元/㎡/月44拈花灣的商業(yè)——香月花街商戶管理：靈山集團(tuán)對(duì)商戶在位置分布、裝修風(fēng)格、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品價(jià)格等等都有著嚴(yán)格的管理限制目前餐飲、購物、休閑娛樂等業(yè)態(tài)交叉排布，未來將重新規(guī)整，主街以體現(xiàn)禪文化為主的手工藝品、茶道等業(yè)態(tài)、餐飲將統(tǒng)一排布在次要街道格調(diào)以體現(xiàn)禪意文化為主商戶管理商戶價(jià)格報(bào)靈山集團(tuán)報(bào)備，主菜單由靈山集團(tuán)統(tǒng)一打印，不得肆意漲價(jià)定位高端餐飲、休閑娛樂、零售業(yè)態(tài)，45拈花灣經(jīng)營成效經(jīng)營成效：2016年拈花灣旅游流量達(dá)150多萬人次，自2015年11月開園以來，旅游人次已超過200萬，2016年全年僅門票收入已近1.3億元，客棧平均入住率在60%-70%之間150多萬2016年，拈花灣全年旅游流量達(dá)150多萬人次60%-70%客棧入住率：全年平均在60%-70%1.3億元2016年，拈花灣全年僅門票收入達(dá)到近1.3億元46拈花灣——成功因素產(chǎn)品設(shè)計(jì)品質(zhì)偏執(zhí)商業(yè)招商文化滲透專業(yè)打造47專業(yè)打造：產(chǎn)品設(shè)計(jì)拈花灣通過一花一木、一物一景、一山一水、一石一葉、一門一窗、一桌一燈、一杯一盞，處處體現(xiàn)生活、處處體現(xiàn)禪意。最求自然而然的禪意境界，體現(xiàn)“會(huì)呼吸的”設(shè)計(jì)理念

歷時(shí)五年，拈花灣由M.A.O建筑設(shè)計(jì)公司全程主持設(shè)計(jì)了前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)；

園區(qū)內(nèi)風(fēng)景真正做到一步一景，室內(nèi)空間設(shè)計(jì)精致淡雅，與室外景色相互輝映，透過每一個(gè)窗，都可以欣賞到一副美麗的畫卷，一磚一石、一花一草又無不透著禪意。專業(yè)打造：品質(zhì)偏執(zhí)在同質(zhì)化競爭日趨激烈的當(dāng)下，禪意小鎮(zhèn).拈花灣，專注與品質(zhì)到無以復(fù)加、如癡如狂的地步，真的就像是一群“瘋子”和“傻子”做出來的讓人尖叫的產(chǎn)品苔蘚的故事竹籬笆的故事

為了讓茅廬屋頂最大程度達(dá)到自然禪意的效果，他們從江蘇、浙江、福建、江西、東北甚至印度尼西亞的巴厘島等地方選擇了二十多種天然材料和能找到的最好仿制品進(jìn)行反復(fù)試驗(yàn)比對(duì)，再請(qǐng)巴厘島在內(nèi)的當(dāng)?shù)毓そ尺M(jìn)行為期100天的戶外綜合試驗(yàn)；

經(jīng)過篩選浙江安吉、江蘇宜興、江西宜春、日本東瀛等國內(nèi)外著名毛竹產(chǎn)地的工匠，終于在國外找到兩位七十多歲的匠師，竹籬笆“非遺”傳人；

一個(gè)茅草屋頂，整合了十八家專業(yè)機(jī)構(gòu)和企業(yè)的資源與力量，前前后后“折騰”了十三個(gè)月的時(shí)間。

苔蘚受空氣、陽光、水分、土壤酸性等多種因素茅草屋頂?shù)墓适掠绊?，很難大面積移植成活。上海世博會(huì)雖有推薦，但是國內(nèi)尚無成功先例。拈花灣要鋪植營造禪意最重要的因素之一苔蘚，注定是是一個(gè)“品質(zhì)偏執(zhí)狂”才會(huì)干的事；這里的每寸苔蘚，經(jīng)過從臨安、蕭山、天目山、宜興、雁蕩山、武夷山、湖州、吉安等自然生態(tài)極好的山區(qū)