西安城市進(jìn)入研究20170103（最終版）

西安城市進(jìn)入研究報(bào)告市場(chǎng)中心2016-12-13目錄第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市發(fā)展概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域板塊分析品牌房企表現(xiàn)辦公市場(chǎng)分析第六部分總結(jié)一、區(qū)位：西北中心，二線城市西安，是舉世聞名的世界四大古都之一，是西北通往西南、中原、華東和華北的門戶和交通樞紐，陜西省省會(huì)，中國(guó)六大國(guó)家區(qū)域中心城市之一，是陜西省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。西安西安l

城市等級(jí)與發(fā)展戰(zhàn)略：二線發(fā)展較弱城市，西安市發(fā)展總體布局為“一城、一軸、一環(huán)、多中心”。l

面積與人口規(guī)模指標(biāo)：全市總面積10108平方公里，其中市轄區(qū)面積2310平方公里；全市總?cè)丝?55.29萬人，其中市轄區(qū)人口450萬人。l

西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣二、概況：城市經(jīng)濟(jì)底子尚好，有戰(zhàn)略利好加持西安，城市地位顯赫、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好?

西部門戶：是西北地區(qū)最大的中心城市，具有承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為西部經(jīng)濟(jì)的橋頭堡、重要依托和物資流通的集散地。?

旅游城市：是歷史名城、十三朝古都，是熱門旅游城市、全國(guó)文明城市之一。?

教育重鎮(zhèn)：是西部高等院校和科研院所較為集中的城市之一，是全國(guó)高校密度和受高等教育人數(shù)最多的城市，科技發(fā)達(dá)、創(chuàng)新力強(qiáng)的城市。?

工業(yè)基地：工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，紡織、機(jī)械制造、化工、制藥、汽車、航空航天、電子等產(chǎn)業(yè)布局廣泛。發(fā)展“一路一帶”為2013年9月和10月分別提出建設(shè)“新絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶”和“21世紀(jì)海上絲綢之路”的戰(zhàn)略構(gòu)想，是國(guó)家3大戰(zhàn)略之一西安作為一帶一路經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的起點(diǎn)，輻射內(nèi)陸，以新疆和哈薩克斯坦為中轉(zhuǎn)樞紐，輻射中亞、俄羅斯、歐洲的絲綢之路物流通道具有重要的戰(zhàn)略地位。戰(zhàn)略利好，助推城市發(fā)展一路一帶西部大開發(fā)西安作為西部門戶城市，經(jīng)濟(jì)區(qū)跨越式發(fā)展具備更多的新發(fā)展2009年6月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》在國(guó)家戰(zhàn)略上提出，將依托隴海鐵路（歐亞大陸橋）和連霍高速公路，形成中國(guó)西部發(fā)達(dá)的城市群和產(chǎn)業(yè)集聚帶，與關(guān)中城市群相呼應(yīng)。關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)三、戰(zhàn)略定位：“一帶一路”國(guó)策的最大受益者?

受惠于“一帶一路”政策，西安建設(shè)國(guó)際港務(wù)區(qū)，將努力建設(shè)成為中國(guó)內(nèi)陸物流中心，進(jìn)一步鞏固西安作為西部經(jīng)濟(jì)中心的地位。?

關(guān)中城市群和關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)的確定，將進(jìn)一步擴(kuò)大西安作為核心城市的作用和輻射能力。關(guān)中城市群規(guī)劃西安關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃關(guān)中城市群：是以西安為中心，包括咸陽、寶雞、渭南、銅川等地級(jí)城市以及楊凌農(nóng)業(yè)示范區(qū)。做大做強(qiáng)西安這個(gè)心臟城市，發(fā)揮大西安的輻射帶動(dòng)作用。關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)：包括陜西省的關(guān)中平原地區(qū)及甘肅省天水地區(qū)，共六市一區(qū)。經(jīng)濟(jì)區(qū)以大西安（含咸陽）為中心城市，寶雞為副中心城市。依托隴海鐵路和連霍高速公路，形成中國(guó)西部發(fā)達(dá)的城市群和產(chǎn)業(yè)集聚帶與關(guān)中城市群相呼應(yīng)。四、城市規(guī)劃——“一城多心”的城市格局?

受古都影響，西安西、北、東南存在禁止開發(fā)區(qū)和限制開發(fā)區(qū)。?

城市發(fā)展以內(nèi)城為核心，以四大經(jīng)濟(jì)區(qū)為骨架，城市骨架不斷往外延升。?

主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色。重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。?

城市行政以“行政區(qū)+開發(fā)區(qū)”并行的方式來組織，各大開發(fā)區(qū)具有較強(qiáng)的獨(dú)立行政權(quán)，形成事實(shí)上的新城。各開發(fā)區(qū)齊頭并進(jìn)，卻也導(dǎo)致整個(gè)城市整體定位并不太清晰。空港新城際經(jīng)濟(jì)西咸禁止開發(fā)區(qū)航空?qǐng)@陜西省西安城區(qū)西安全市行政區(qū)域五、域外交通——西北交通中心，絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶的核心節(jié)點(diǎn)西安地處中國(guó)陸地版圖中心和中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往中原、華北和華東的必經(jīng)之路，具有承東啟西、連接南北的重要戰(zhàn)略地位；是全國(guó)干線公路網(wǎng)中最大的節(jié)點(diǎn)城市之一、中國(guó)八大航空樞紐之一、八大通訊樞紐之一。徐蘭客運(yùn)專線徐蘭客運(yùn)專線是我國(guó)鐵路中長(zhǎng)期規(guī)劃的重要組成部分，是我國(guó)高速鐵路“四橫”之一，對(duì)擴(kuò)大陸橋通道運(yùn)輸能力，加強(qiáng)華中、華北、華東與西北等省市的客貨交流，增強(qiáng)陸隴海鐵路-徐蘭客運(yùn)專線、西成-西大客運(yùn)專線在西安形橋通道的靈活性，具有重要意義。成“十字架”,奠定了西安在西北地區(qū)交通中心的地位。西安北站是亞洲最大的火車站之一，是徐蘭客運(yùn)專線、西成客運(yùn)專線、大西客運(yùn)專線、西銀客運(yùn)專線及關(guān)中城際鐵路網(wǎng)的中心樞紐車站。六、軌道交通——處于快速發(fā)展期，有利于拓展城市發(fā)展空間?

根據(jù)2016年最新的地鐵規(guī)劃，西安地鐵遠(yuǎn)期共規(guī)劃15條線路，近期規(guī)劃6條線路，1-3號(hào)線已通車運(yùn)營(yíng)。?

軌道交通線網(wǎng)呈“棋盤+放射式”網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)布局，線網(wǎng)中1-3號(hào)線為骨干線，既滿足了城市東西向、南北向主軸線上的客運(yùn)交通需求，又向外拓展了城市發(fā)展空間；4-6號(hào)線是的輔助線，主要滿足城市功能組團(tuán)之間的交通需求。?

地鐵4-6號(hào)線處于在建階段，4號(hào)線預(yù)計(jì)2018年底通車；5-6號(hào)線預(yù)計(jì)2020年6月通車。西安地鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃西安地鐵近期規(guī)劃（到2018年）432161653542七、經(jīng)濟(jì)發(fā)展：經(jīng)濟(jì)增速放緩但已觸底，整體發(fā)展穩(wěn)健?

GDP增速8%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)基本觸底，高出全國(guó)均值1.3個(gè)百分點(diǎn)。?

GDP增速在全國(guó)省會(huì)城市中，居于中游水平。?

人均GDP剛過8000美元，城市房屋居住將以改善型為主，進(jìn)入綜合發(fā)展階段。同比增速2011-2016年GDP及增速分析2016年上半年各省市GDP增速排名GDP總額1110?85,8105,4934,9254,36620123,86320112,6852013201420152016上拉貴杭西合長(zhǎng)南蘭南海廣西福呼武銀成鄭濟(jì)哈長(zhǎng)南昆薩陽州寧肥沙昌州京口州安州市漢川都州南爾春寧明濱2011-2016年人均GDP及增速同比增速人均GDP人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$啟動(dòng)期1211快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期71,27566,9385663,794生存、改善需求兼有57,46451,4992012生存需求改善需求為主改善需求為主45,5612011快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2013201420152016上備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局八、消費(fèi)水平：居民的消費(fèi)增速和積極性有所下降2009-2015年西安市社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)圖2009-2015年西安城鎮(zhèn)人均可支配收入走勢(shì)圖同比增幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增幅人均可支配收入152,4011413101098200920102011201220132014201520092010201120122013201420152009-2015年西安城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出走勢(shì)圖同比增幅人均可支配收入?2015年西安市社會(huì)消費(fèi)品零售額繼續(xù)上漲，但漲幅從2011年開始連續(xù)回落至10%。主要是受經(jīng)濟(jì)下滑的影響，社會(huì)居民的消費(fèi)積極性有所下降。2015年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33188元，比上年增長(zhǎng)8%，年度連續(xù)增加，但增速放緩。人均消費(fèi)支出波動(dòng)性較大，但具備一定的消費(fèi)潛力。35117??-28備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局201020112012201320142015九、產(chǎn)業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，三產(chǎn)占主力且有發(fā)展后勁?

西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，第三產(chǎn)業(yè)占GDP近70%，2015年西安市各產(chǎn)業(yè)GDP分析同時(shí)其增幅最高；同比增速GDP?

西安市傳統(tǒng)制造業(yè)、信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展?jié)摿^好；主要行業(yè)中金融、房地產(chǎn)增速強(qiáng)勁。102015年各主要行業(yè)GDP-同比增速的交叉分析220一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)250一產(chǎn)二產(chǎn)工業(yè)28%其他服務(wù)業(yè)建筑業(yè)批發(fā)零售金融70%交通運(yùn)輸三產(chǎn)房地產(chǎn)住宿餐飲農(nóng)林牧副漁2000200520102015備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局十、人口：城市凈新增人口有限，三產(chǎn)就業(yè)占主力1990-2015年西安市人口變化趨勢(shì)2015年各行業(yè)從業(yè)人口分布圖公共管理、社會(huì)保障文化、體育和娛樂業(yè)一產(chǎn)20%常住人口城鎮(zhèn)人口衛(wèi)生和社會(huì)工作教育+1%三產(chǎn)

50%居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)水利環(huán)境和公共設(shè)施管理科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)30%二產(chǎn)金融業(yè)軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)住宿和餐飲業(yè)批發(fā)和零售業(yè)交通運(yùn)輸和倉儲(chǔ)業(yè)建筑業(yè)8716368652總從業(yè)人口530萬人電力、燃?xì)饧八圃鞓I(yè)72采礦業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)1081990

2000

2005

2010

2011

2012

2013

2014

2015u西安常住人口增速放緩，近五年年均人口凈流入4.6萬人，年增速1%，凈流入人口以每年的應(yīng)屆畢業(yè)生為主。u西安市近年來的就業(yè)人口基本維持在530萬人左右。u第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占總就業(yè)人口的50%，呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，近兩年來年均漲幅在25萬人/年，預(yù)計(jì)2016年第三產(chǎn)業(yè)人口超過300萬。u現(xiàn)常住人口“十三五規(guī)劃”中設(shè)定目標(biāo)，預(yù)計(jì)到2020年，西安市域人口規(guī)模將超1000萬（現(xiàn)有人口規(guī)模855萬），其中戶籍人口870.57萬人，將我市建設(shè)為絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)，具有歷史文化特色的國(guó)際化大都市。備注：數(shù)據(jù)來源于西安市統(tǒng)計(jì)局十一、城市對(duì)比專題1：城市人口規(guī)模補(bǔ)充內(nèi)容?

西安、石家莊、太原均屬于典型的內(nèi)生型城市，人口凈流入量有限，人口更新主要靠本地人口的周期性變動(dòng)。?

西安、鄭州、石家莊常住人口大致在860-1000萬；太原常住人口約430萬人。主要二線城市人口規(guī)模分析人口凈流入量650二線城市分類說明代表A城市類型特點(diǎn)B400350州東莞佛山蘇州以出口加工業(yè)為城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，吸引低端產(chǎn)業(yè)人口進(jìn)入外貿(mào)型城市AB國(guó)家級(jí)天津成都城市輻射力強(qiáng)廈門200C中心城市具有全國(guó)性的影響力南京杭州武漢鄭州……具有一定的區(qū)域輻射力和影響力；但人口基數(shù)和凈流入量，都較國(guó)家級(jí)中心城市低一個(gè)量級(jí)150100區(qū)域C嘉興中心城市D太原城市有一定人口規(guī)模，能夠形成城市聚合效應(yīng)；但凈流入量不足，城市人口更新主要依靠本地人口的人口學(xué)周期變動(dòng)500西安石家莊太原莊內(nèi)生型D二線城市長(zhǎng)春南昌……常住人口3009001,2001,500十一、城市對(duì)比專題2：城市購買力水平補(bǔ)充?

西安、鄭州均有相對(duì)完善和合理的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，且產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有可持續(xù)性，內(nèi)容有先導(dǎo)性或優(yōu)勢(shì)性產(chǎn)業(yè)做經(jīng)濟(jì)支撐，發(fā)展較為穩(wěn)健。?

石家莊、太原處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期，產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向未名，直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和城市購買力的提升。人均可支配收入主要二線城市購買力水平分析分類城市城市特點(diǎn)杭州可支配收入高杭州、長(zhǎng)沙成都、天津合肥南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ缶哂忻黠@競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)做經(jīng)濟(jì)支撐明星型廈門青島長(zhǎng)沙人均可支配收入基礎(chǔ)較好，經(jīng)濟(jì)增速基本穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理且可持續(xù)南京、廈門青島、武漢西安、鄭州濟(jì)南武漢穩(wěn)定性潛力型天津西安成都合肥經(jīng)濟(jì)增速快，有極強(qiáng)的發(fā)展后勁鄭州重慶石家莊太原可支配收入基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)增速均受到挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整陣痛期重慶瘦狗型石家莊、太原gdp增速6.07.58.08.59.09.510.010.511.0十一、城市對(duì)比專題3：房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)補(bǔ)充內(nèi)容?

二線省會(huì)城市的房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯，形成了不同的市場(chǎng)類型。?

西安，依托于陜西，甚至西北廣闊的市場(chǎng)，腹地廣闊，人口基數(shù)大，但人均收入水平受限，形成量漲價(jià)平的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。11個(gè)省會(huì)城市2015-2016年商品住宅量?jī)r(jià)分布圖單價(jià)合肥16市場(chǎng)類型價(jià)漲量跌城市合肥城市特點(diǎn)供應(yīng)嚴(yán)重緊缺鄭州16濟(jì)南16武漢16太原15石家莊15島16鄭州、濟(jì)南經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)武漢、成都人均收入較高太原16量?jī)r(jià)齊漲(漲幅大)成都16石家莊16合肥15長(zhǎng)沙城市發(fā)展?jié)摿Υ笾貞c16西安16重慶、青島經(jīng)濟(jì)腹地廣闊成都15量漲價(jià)平(微漲)西安15長(zhǎng)沙16西安、太原石家莊人口眾多人均收入較低面積十一、城市對(duì)比專題4：房地產(chǎn)市場(chǎng)容量補(bǔ)充內(nèi)容?

市場(chǎng)容量各梯隊(duì)之間的距離被逐漸拉大。?

西安剛進(jìn)入千億級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)化程度進(jìn)入加深的階段。?

太原、石家莊剛邁進(jìn)500億級(jí)市場(chǎng)門檻；市場(chǎng)化程度處于起步階段。11個(gè)省會(huì)城市商品住宅市場(chǎng)容量分布圖單價(jià)市場(chǎng)容量(億元)鄭州市場(chǎng)容量2000億+城市合肥武漢、成都武漢青島、重慶、鄭州濟(jì)南、長(zhǎng)沙濟(jì)南1500-2000億太原石家莊青島成都1000億500億西安、合肥重慶長(zhǎng)沙太原、石家莊西安積目錄第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市發(fā)展概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域板塊分析品牌房企表現(xiàn)辦公市場(chǎng)分析第六部分總結(jié)一、土地市場(chǎng)：受供應(yīng)影響，市場(chǎng)成交量持續(xù)下滑，但市場(chǎng)氛圍穩(wěn)定。p2012年土地供求達(dá)到近8年高峰，之后2008-2016年西安土地市場(chǎng)供求情況逐年下滑。自2013年起，政府在供給端逐步縮減建設(shè)用地的市場(chǎng)供應(yīng)。p2016年前10月，累計(jì)供應(yīng)土地1074萬㎡，同比增長(zhǎng)18%；成交733萬㎡，同比增長(zhǎng)13%。供應(yīng)土地面積成交土地面積樓面價(jià)(元/㎡)250020001500100050012001000800600400200010561074733p其中，住宅土地供應(yīng)363萬㎡，同比減少7%；成交308萬平米，同比減少1%；樓面價(jià)1056，同比上漲12%。p2016年，住宅用地成交308萬平，占比42%；成交最多為工業(yè)工地，占比44%。008年09年10年11年12年13年14年15年16年2008-2010年西安土地成交結(jié)構(gòu)住宅

商業(yè)

工業(yè)

其他2000150010005000p2016年上半年西安土地市場(chǎng)低速運(yùn)轉(zhuǎn)，迫于當(dāng)前庫存量壓力，開發(fā)商公開拿地較為謹(jǐn)慎。但隨著西安城市建設(shè)，新區(qū)發(fā)展的需求推進(jìn)，未來仍有較大潛力。08年09年10年11年12年13年14年15年16年一、土地市場(chǎng)—潛在供應(yīng)：非公開上市建面約1160萬平，土地供應(yīng)較為合理。補(bǔ)充內(nèi)容?

2017年，品牌房企非公開上市項(xiàng)目總建面1160萬平；加上公開市場(chǎng)約730萬平，合計(jì)共有約1900萬平。2016年全年銷售約1600萬平，土地供銷比1.2:1，供應(yīng)較為合理。預(yù)計(jì)新增項(xiàng)目數(shù)未來主要新增住宅項(xiàng)目分布圖開發(fā)商總建面碧桂園鳳凰城122萬平融創(chuàng)碧桂園龍湖4433021038恒大國(guó)際城52萬平世貿(mào)鳳八75萬平中航龍印臺(tái)24萬平碧桂園天璽9萬平3恒大城市廣場(chǎng)35萬平恒大312026龍湖朱宏路15萬平紫薇2金輝礦山路70萬平恒大翡翠龍庭33萬平金輝284合能國(guó)家灘20萬平融創(chuàng)御園8萬平保利198碧桂園紅光路37萬平金輝城西14萬平碧桂園廣廈20萬平中海121龍湖香醍6期20萬平世貿(mào)175天朗大興7萬平紫薇西棠21萬平天朗17中海紅光路21萬平海倫堡22萬平合能120海亮月登閣20萬平海亮120保利愛尚里98萬平龍湖園中園3萬平天地源海德堡合計(jì)190融創(chuàng)御府19萬平融創(chuàng)楊家村67萬平122融創(chuàng)攬?jiān)赂?8萬平261161紫薇睿納時(shí)代5萬平融創(chuàng)南長(zhǎng)安壹號(hào)186萬平一、土地市場(chǎng)：市場(chǎng)不透明，勾地+合作/并購為主流?

上半年，主城區(qū)以未央?yún)^(qū)土地成交面積最大，占比32%；其次是經(jīng)開，占比18%。?

土地成交的溢價(jià)率不高，主要原因在于公開招拍掛前大都采用“勾地”的方式進(jìn)行。?

西安土地市場(chǎng)極不透明，大量?jī)?yōu)質(zhì)的存量土地資源在當(dāng)年城改的個(gè)人和單位手中。因此，拿地方式不會(huì)只局限于傳統(tǒng)招拍掛。在沒有碰到高性價(jià)比地塊的情況下，合作開發(fā)、并購拿地的多元化模式會(huì)更受房企青睞。2016年上半年主城區(qū)土地成交占比2016年限經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率0%8%6%4%2%0%6%浐灞碑林高新經(jīng)開蓮湖曲江未央雁塔新城16%0%32%14%18%11%3%一、土地市場(chǎng)—城改：成也蕭何敗蕭何補(bǔ)充內(nèi)容舊城改造的主流操作方式優(yōu)劣勢(shì)傳統(tǒng)回遷方式：劣勢(shì)：1、開發(fā)商提前進(jìn)場(chǎng)，私下與村民達(dá)成協(xié)議2015年以前2、政府介入，土地收儲(chǔ)，定向拿地1、權(quán)力尋租的灰色空間大；3、開發(fā)商還建回遷房，底價(jià)成交，可能有部分間接

2、開發(fā)門檻高；無證銷售叢生的成本返還優(yōu)勢(shì)：公開招拍掛引進(jìn)合作方方式：2015年以后有利于給予開發(fā)商更公平的機(jī)會(huì)1、通過公開招拍掛的方式來確定城市更新的合作方2、利用招拍掛獲取的資金，進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償安置?

預(yù)計(jì)2016年全年貨幣補(bǔ)償約5萬套房源，將釋放出巨大的購買力。?

兩種城改方式現(xiàn)處于并行的階段。三環(huán)外地區(qū)多采用貨幣化補(bǔ)償方式；二環(huán)內(nèi)地區(qū)多采用傳統(tǒng)回遷方式。未來有可能參加城改的兩類企業(yè)：?

本地中小企業(yè)：熟悉本地市場(chǎng)、本地政府和本地金融機(jī)構(gòu)?

深耕多年的外來房企：積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力雄厚，對(duì)本地市場(chǎng)有一定了解本公司進(jìn)入城改的策略建議：通過合作/收購本地企業(yè)來變相進(jìn)入一、土地市場(chǎng)—住宅：北部區(qū)域?yàn)闊狳c(diǎn)；本土企業(yè)走勾地；外地企業(yè)走收購?

住宅用地成交以未央、經(jīng)開為最多，未來供應(yīng)壓力高于其他區(qū)域。交易熱點(diǎn)板塊為大明宮遺址區(qū)和環(huán)園中路以北區(qū)域。?

公開市場(chǎng)土地以本土企業(yè)摘地為主（主要集中在三環(huán)外，三環(huán)內(nèi)以50畝以內(nèi)的小宗地為主）?

外地大開發(fā)商主要以并購為主，公開市場(chǎng)并不特別積極。上半年，萬科、融創(chuàng)、當(dāng)代等品牌房企以合作或并購的形式，獲取了多宗土地，對(duì)土地市場(chǎng)有一定的影響。2016年西安房企土地成交金額TOP102016年上半年各區(qū)域住宅用地成交情況排名開發(fā)商宗數(shù)面積金額樓面積12航天城實(shí)業(yè)龍?zhí)熘脴I(yè)金融中心中鐵411221224522.738.136.39.27.354.844.8151520102197218227281585190915781542907成交面積樓面價(jià)1008060402002500200015001000500345.315.695.5811.1511.134.569.24北部區(qū)域5鐵興4.66世融4.514.264.153.582.947榮振8經(jīng)發(fā)9紫薇0碑林曲江雁塔高新浐灞蓮湖10澤華二、住宅市場(chǎng)-概況：市場(chǎng)穩(wěn)定，去庫存取得明顯成效。2009-2016年西安商品住宅市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)走勢(shì)供應(yīng)量6737成交量7254成交均價(jià)200016001200800400070256953

80006739

67701428606515106000?

2014年9月，西安限購政策解除，2015年開始市場(chǎng)迎來回暖。同時(shí)，由于房源供給減緩，西安樓市態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變。469840002000009年10年11年12年13年14年15年16年?

2016年前10月，商品住宅成交1510萬㎡，累計(jì)同比增長(zhǎng)34%。2015-2016年西安住宅庫存量變化300025002000150010005002000萬平以上1500萬-2000萬?

截止到10月末，商品住宅市場(chǎng)可售房源為1182萬㎡，去化周期為7個(gè)月，庫存已降至合理區(qū)間。1200-1500萬01月6月1月6月1…二、住宅市場(chǎng)-供應(yīng)：供應(yīng)持續(xù)減少；熱點(diǎn)區(qū)域和產(chǎn)品供應(yīng)占比大2009-2016年西安房源供給情況?

2014年住宅房源供給達(dá)到頂峰1600萬平；之后土地供給持續(xù)萎縮，入市房源量也受到影響。852532?

2016年，商品住宅累計(jì)供給880萬㎡，同比縮減23%。68871445530622863784716291623?

入市房源中，在區(qū)域?qū)用嬗型鈹U(kuò)趨勢(shì)，浐灞、曲江、高新占大多數(shù)；三室需求為主流，房源置換需求也有擴(kuò)大。141513701329132411152009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年2016年住宅房源的供應(yīng)區(qū)域分布2016年住宅房源的供應(yīng)區(qū)域分布長(zhǎng)安4%5居及以上1%其他

1居6%

7%4居9%曲江16%浐灞24%2居29%經(jīng)開10%城北4%城東6%3居48%高新17%城西12%城南7%二、住宅市場(chǎng)-需求：改善成主流；板塊差異大?

80-100㎡剛需、100-140㎡改善戶型是市場(chǎng)主流需求戶型；單價(jià)在8000元以內(nèi)、總價(jià)100萬元以內(nèi)是主要的價(jià)格承受區(qū)間。?

但區(qū)域間又存在結(jié)構(gòu)差異，高新產(chǎn)品高單價(jià)突出，曲江大戶型面積產(chǎn)品較多，浐灞和經(jīng)開主要偏向普通剛需改善產(chǎn)品。2016年成交房源的面積段分布2016年成交房源的單價(jià)段分布2016年成交房源的總價(jià)段分布60㎡以下60-70㎡8.5%8.0%40萬元以下20%5000元以下5000-6000元16%2.0%40-60萬元60-80萬元30%70-80㎡22%23%80-90㎡16.7%14.5%6000-7000元26%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-180㎡180-250㎡250-350㎡350-500㎡80-100萬元100-120萬元120-150萬元150-200萬元200-250萬元250-300萬元300萬元以上11%9.8%7000-8000元16%5%8.9%9.6%3%8000-9000元9%12.3%3%5.3%3.0%0.8%0.2%9000-10000元10000-12000元12000-150000元3%3%1%1%2%5%500㎡以上

0.1%二、住宅市場(chǎng)-競(jìng)爭(zhēng)：品牌房企擴(kuò)張速度加快?

2016年前十月，房源量同比下降明顯（面積同比下降23%）；?

品牌房企拿證節(jié)奏加快，對(duì)應(yīng)的房源量占比增加，批售面積同比上漲18%。央企市場(chǎng)份額較為穩(wěn)定，而中小房企份額縮小明顯。2015.1-10月2016.1-10月預(yù)售

預(yù)售證?預(yù)售預(yù)售證套數(shù)9,910樓盤數(shù)17套數(shù)樓盤數(shù)15面積數(shù)量面積數(shù)量央企品牌房企其他房企合計(jì)112.5535788,528903324,70568,494103,109262.93723.5410993428,09944,90181,528310.93445.81101322754415426710615794846.73153央企：中海、保利、華潤(rùn)、招商、華僑城、中鐵、中建、中鐵建、中航；品牌房企：萬科、恒大、碧桂園、龍湖，金地、綠地、華遠(yuǎn)等，以及天地源、天朗等本土品牌房企；預(yù)售證數(shù)量：以含住宅和別墅物業(yè)類型的項(xiàng)目為準(zhǔn)；不含車位、底商等非商品住宅房源；數(shù)據(jù)范圍為市城六區(qū)住宅供應(yīng)-房企結(jié)構(gòu)圖（按面積）住宅供應(yīng)-房企結(jié)構(gòu)圖（按預(yù)售證張數(shù)）52.60%65.80%48.00%57.70%29.20%地方房企品牌房企央企地方房企品牌房企央企36.70%40.00%23.90%20.60%2016年1-10月10.20%13.10%12.00%2015年1-10月2015年1-10月2016年1-10月二、住宅市場(chǎng)-項(xiàng)目：房?jī)r(jià)南高北低，已形成兩個(gè)高端住宅區(qū)補(bǔ)充內(nèi)容?

西安已經(jīng)形成高新、曲江兩大高端住宅區(qū)；?

北部的經(jīng)開-未央和東部的浐灞處于雛形階段。?

高新以城市高端住宅為特色；曲江以景觀資源+低密為特色。西安高端住宅項(xiàng)目分布圖首創(chuàng)國(guó)際城1.4萬/平西安高端住宅板塊單價(jià)賽高悅府1.4萬/平灣1.5萬區(qū)域特征城市豪宅全市標(biāo)桿源著/平高新核心區(qū)

2.5-3.9景觀文化資源；低密大宅曲江一期1.5-2.7少量資源/區(qū)域改善型項(xiàng)目，不成規(guī)模浐灞1-1.51.4龍湖香醍西岸1.3萬/平自在山3.1萬公寓萬/平經(jīng)開-未央曲江紫汀苑.5萬/平曲江鳳凰2.5萬/中大3.9江公館和園2.8萬/平香榭蘭庭1.5萬/平綠地城1.5-1.6萬/平曲江玫瑰園2.7萬/平1.3萬/平二、住宅市場(chǎng)-項(xiàng)目：中大國(guó)際九號(hào)——西安豪宅標(biāo)桿補(bǔ)充內(nèi)容總建面規(guī)劃戶數(shù)綠化率容積率車位配比立面風(fēng)格外墻139,083㎡?

中大國(guó)際九號(hào)為高新豪宅項(xiàng)目，在售1-4號(hào)樓，均價(jià)39300元/平米，套均總價(jià)1000萬，是西安第一高價(jià)房，月均銷售8套，銷售良好，證明西安對(duì)于高端項(xiàng)目還是具有較好的承受消化能力。?

房源面積237㎡、309㎡、333㎡、405㎡，頂層為953㎡、1049㎡兩種定制戶型，帶空中泳池。260戶40%3.341:1中式現(xiàn)代石材車庫配置裝修價(jià)格樓棟智能精裝車庫3,000-5,000元/平方米5棟，3梯2戶28-32層樓層日期成交面積

成交套數(shù)

成交均價(jià)套均價(jià)2016年11月2016年10月2016年9月2016年8月2016年7月2016年6月匯總1,8794,9012,8062,924619616938,29337,52137,93537,19137,92435,46337,3209,174,00711,492,29511,828,15710,873,16811,732,92710,398,22411,060,139102880314,00846二、住宅市場(chǎng)-項(xiàng)目：和園——資源大宅典范補(bǔ)充內(nèi)容?

曲江公館和園位于西安曲江新區(qū)，北鄰唐遺址公園，景觀和文化資源優(yōu)越?？偨嫒莘e率131,107㎡1.88?

項(xiàng)目由小高層、多層洋房和獨(dú)棟、聯(lián)排組成。其中，別墅面積450-520平，單價(jià)2.8-3.5萬/平，套總價(jià)1300-1900萬。平層三房和四房，面積170-300平，單價(jià)2萬/平，套總價(jià)340-600萬。規(guī)劃戶數(shù)綠化率880戶30%10棟小高層、3棟花園洋房和141套獨(dú)院別墅產(chǎn)品規(guī)劃車位配比1:2房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)房型房型面積170-180170-300450-522450-510套數(shù)(套)占比(%)19.0863.397.71三房四房獨(dú)棟聯(lián)排9932940519.83本項(xiàng)目年度成交量說明2016年類型2015年普宅別墅85套（尾盤）31套166套20套目錄第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市發(fā)展概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域板塊分析品牌房企表現(xiàn)辦公市場(chǎng)分析第六部分總結(jié)一、板塊劃分經(jīng)開浐灞?

城內(nèi)區(qū)域，以商業(yè)為主，商品住房市場(chǎng)較小。城北?

西安二環(huán)里均為主城區(qū)，樓市發(fā)展相對(duì)飽和，大致分為城東、城西、城南和城北。西咸城西城內(nèi)城東?

二環(huán)外、三環(huán)里區(qū)域，以開發(fā)區(qū)為主，有浐灞、曲江、高新、經(jīng)開四個(gè)區(qū)域。四區(qū)是目前熱點(diǎn)區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)序按照高新、曲江、北郊、浐灞的順序發(fā)展，城市熱點(diǎn)區(qū)域建設(shè)由南向北發(fā)展。高新城南曲江長(zhǎng)安二、房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)和方向：四大開發(fā)區(qū)?

西安成交熱點(diǎn)區(qū)域外擴(kuò)，四大開發(fā)區(qū)板塊輪動(dòng)，去化較快；?

高新、曲江憑借優(yōu)越的資源優(yōu)勢(shì)，價(jià)位高于經(jīng)開、浐灞。?

城南，發(fā)展較早、涵蓋范圍較廣，可售量高于其他區(qū)域。2016.1-10各區(qū)域的供求量?jī)r(jià)情況經(jīng)開供應(yīng)（萬㎡）成交(萬㎡)庫存(萬㎡)均價(jià)(元/㎡)浐灞33002502001501005090008000700060005000400030002000100004西咸12高新0曲江城東城西城北城內(nèi)開發(fā)區(qū)發(fā)展順序：高新——曲江——經(jīng)開——浐灞三、主城區(qū)：發(fā)展成熟，以中小型高密住宅為主作為傳統(tǒng)的居住集中地，已成為成熟的居住圈，人口集中、規(guī)劃密集、商貿(mào)繁榮。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯緩，幸福林帶的改造建設(shè)進(jìn)度緩慢，牽扯軍企搬遷和居住人口拆遷較多。住宅市場(chǎng)主要吸納地緣客戶、商貿(mào)市場(chǎng)老板以及剛需轉(zhuǎn)移客戶等；商業(yè)市場(chǎng)以康復(fù)路附近的商貿(mào)市場(chǎng)為代表有一定發(fā)展規(guī)模。城東城北城西城內(nèi)城南城東舊工業(yè)廠區(qū)分布較多，城市改造任務(wù)繁重，大興和土門兩大城改集中板塊開發(fā)緩慢。城西城南城北由于城西區(qū)臨近高新，城西市場(chǎng)承接部分高新外溢客戶，其住宅市場(chǎng)較為偏向中低端客戶；商業(yè)以土門商圈、大唐西市為核心房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，配套設(shè)施完善、住宅小區(qū)密集分布，土地供應(yīng)日漸緊缺，區(qū)域發(fā)展逐漸外擴(kuò)。住宅項(xiàng)目以剛需產(chǎn)品為主，教育資源優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)市場(chǎng)，以小寨商圈為代表，人流密集、發(fā)展較好；辦公市場(chǎng)，得益于良好的交通條件，在長(zhǎng)安路和南二環(huán)附近有一定規(guī)模。以文化旅游、商業(yè)零售為主調(diào)。城內(nèi)區(qū)土地稀缺，地價(jià)高昂，住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)高而量少；公共交通密集但不暢通，地理位置優(yōu)越但格局有限，再加上高新、經(jīng)開等新型商務(wù)中心的興起，城內(nèi)辦公物業(yè)發(fā)展受限；以鐘樓為核心的鐘樓商圈聚客力較強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃厚。城內(nèi)以北關(guān)、龍首村、大明宮為核心的居住圈，老舊小區(qū)較多，居住環(huán)境一般。區(qū)域內(nèi)城市改造略微滯后，如火車站北廣場(chǎng)棚戶區(qū)改造尚在進(jìn)行中。入市住宅項(xiàng)目規(guī)模較小、容積率較高，商業(yè)規(guī)模亦有限。四、高新板塊：四大開發(fā)區(qū)之首??高新區(qū)域，位于西安西南方位，是成立最早、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以其眾多的“第一”成為西安，甚至陜西強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極和對(duì)外開放的窗口。產(chǎn)業(yè)以高端研發(fā)設(shè)計(jì)和制造、通信、互聯(lián)網(wǎng)等為主。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已經(jīng)外擴(kuò)至西南三環(huán)外，建立了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。高新區(qū)域的住商辦物業(yè)發(fā)展已經(jīng)后來居上，趕超其他區(qū)域，各物業(yè)多元共同發(fā)展，區(qū)域輻射力不斷提升。二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)新型工業(yè)園高新新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)高新區(qū)域發(fā)展階段高新區(qū)，樓市需求堅(jiān)挺，供需兩旺發(fā)展階段第一階段時(shí)間發(fā)展演變高新一期u

自2015年開始，高新區(qū)域成交量突破200萬㎡，區(qū)域內(nèi)商品住宅供求態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變。u

2016年前10月，高新區(qū)去化商品住宅217萬㎡，同比增長(zhǎng)14%，占全市14.4%；成交均價(jià)7991元/平米，高出全市1038元/平米。1991-19961997-20021998高新二期第二階段電子園u

高新區(qū)域可售面積為175萬㎡，去化周期為7.3個(gè)月。2000-20032002-20052004-2020新型工業(yè)園高新新區(qū)第三階段第四階段u

三環(huán)里的高新區(qū)域新增土地供給有限，未來供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域有向西、南兩個(gè)方向二次創(chuàng)業(yè)園區(qū)四、高新板塊：供需兩旺，城市中高端產(chǎn)業(yè)人口聚集區(qū)資源配套客戶特征產(chǎn)品形式價(jià)格水平依托高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)成熟、現(xiàn)代的城市面貌，形成城市中高端產(chǎn)業(yè)人口聚居板塊以高新區(qū)上班族及地緣性客戶為主，也吸納部分長(zhǎng)安、城西、城南等區(qū)域的高端客戶產(chǎn)品以小高、高層為主，也有大面積的高端改善產(chǎn)品普通剛需產(chǎn)品價(jià)格多在7000-10000元/

之間，中高端產(chǎn)品在10000元/

以上㎡㎡典型案例中航華府、萬科高新華府、西安萬達(dá)one、逸翠園等五、曲江板塊：文化旅游為核心?曲江區(qū)域，自2003年規(guī)劃開始至2009年已初步完成曲江一期的基本建設(shè)，產(chǎn)業(yè)以文化創(chuàng)意、旅游展覽為主，景觀資源較好，一期區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)已飽和。隨著曲江二期規(guī)劃的提出，中高端產(chǎn)品集中放量，市場(chǎng)向多層次需求發(fā)展；區(qū)域內(nèi)以住宅市場(chǎng)為主，商業(yè)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。曲江發(fā)展軌跡發(fā)表曲江宣言2002年征地拆遷工作推進(jìn)2004年國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2007年擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批2009年曲江一期土地開發(fā)殆盡2012年1993年2003年2005年大唐芙蓉園建成2008年西部文博會(huì)落戶西安曲江池遺址公園開放2010年不夜城開元廣場(chǎng)開放曲江二期快速擴(kuò)張，CCBD、QCIC區(qū)域火熱開發(fā)2013年—2016年設(shè)立曲江旅游度假區(qū)大雁塔北廣場(chǎng)建成概念落地資源開發(fā)住宅開發(fā)一期成熟二期發(fā)力房地產(chǎn)發(fā)展軌跡曲江一期房企入駐中海、龍湖、中海、萬科、金地、紫薇、建隆、中鐵金地、浩華、建、華僑城、中海、龍湖、中海、中冶、華僑城、中金地、金輝、高新、協(xié)和雅居樂、漢華、萬眾北廣場(chǎng)、芙蓉園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中海、天地源2006深鴻基中鐵建、榮禾海、漢華萬業(yè)協(xié)和、紫薇201020152016200420052007200820092011201220132014曲江二期房企入駐大華英泰地方電力天地源、金地、曲江文商、萬科中海、金輝、保利、豪盛陽光城、招商五、曲江板塊：一期基本飽和，二期為開發(fā)重心依據(jù)開發(fā)時(shí)序、區(qū)域認(rèn)知、配套三方面的綜合評(píng)價(jià)，劃定了五個(gè)板塊：曲江一期核心區(qū)板塊CCBD板塊?開發(fā)時(shí)序：1?開發(fā)時(shí)序：

3?區(qū)域認(rèn)知：板塊整體形象相比曲江一期區(qū)較為落后，區(qū)域處開發(fā)初期，周邊生活配套欠缺及城中村等待改造區(qū)域拉低了區(qū)域檔次；?區(qū)域認(rèn)知：板塊為西安乃至西北富人區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)、5A旅游景區(qū)，一南三環(huán)區(qū)域文化資源、生態(tài)景觀均屬頂級(jí)；?配套：具有大雁塔景區(qū)、大唐芙蓉園及曲江南湖等文化旅游及生態(tài)資源；依靠國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)規(guī)劃定位，板塊商業(yè)配套齊全，大量高端住宅項(xiàng)目也附帶了教育、醫(yī)療配套。?配套：區(qū)域規(guī)劃利好及各大名企紛紛搶灘使得本區(qū)域后期具備較大發(fā)展?jié)摿ΑCIC板塊曲江一期邊緣區(qū)板塊?開發(fā)時(shí)序：42?開發(fā)時(shí)序：CCBD?區(qū)域認(rèn)知：道路通達(dá)性較佳，但區(qū)域其他配套均較為欠缺，屬開發(fā)初期；?配套：后期具備強(qiáng)勁產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力，為期后期發(fā)展提供有力支撐，該區(qū)域目前僅具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好及相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)，區(qū)域?qū)嶋H配套較為欠缺。?區(qū)域認(rèn)知：板塊為西安富人區(qū)，區(qū)域居住氛圍漸起，各項(xiàng)配套較為齊全；?配套：可借勢(shì)一期核心區(qū)旅游生態(tài)資源，目前區(qū)域生活氛圍、商業(yè)配套等逐漸完善，區(qū)域各項(xiàng)配套逐漸完備。（中央文化大一期大二期曲江路-雁翔路五、曲江板塊：供不應(yīng)求，高檔人文居住板塊曲江二期的市場(chǎng)接受度有所提高，產(chǎn)品也向中高端置業(yè)傾斜u自2015年開始，曲江年成交量突破200萬㎡，區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求；u2016年前10月，曲江累計(jì)去化商品住宅271萬㎡，同比增長(zhǎng)36%，占全市26%；成交均價(jià)8294元/平米，僅次于城內(nèi)房?jī)r(jià)；區(qū)域可售面積為140萬㎡，去化周期為4.7個(gè)月。u一期土地開發(fā)飽和，目前熱點(diǎn)在曲江二期的CCBD板塊，未來QCIC和靠近航天城區(qū)域是潛力較大區(qū)域。資源配套客戶特征產(chǎn)品形式價(jià)格水平典型案例依托濃厚的文化氛圍與歷史沉淀，形成高檔人文居住板塊，在曲江二期也有文化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入改善型客戶為主，收入水平中等偏上，大部分來自城南、高新、東郊客戶以及部分外地客戶曲江一期以洋房、別墅為主，曲江二期以洋房、小高、高層為主高層產(chǎn)品均價(jià)在7000-10000、小高洋房10000-15000之間、別墅15000以上中海凱旋門、天地源曲江香都、萬科東方傳奇、萬科翡翠國(guó)際、金地湖城大境、曲江華著中城等六、經(jīng)開板塊：二產(chǎn)實(shí)力雄厚+政策利好?

經(jīng)開形成了以機(jī)械電子、輕工產(chǎn)品、生物醫(yī)藥、新材料為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)體系。?

由于西安市政府北遷和地鐵2號(hào)線貫通市區(qū)南北兩大利好因素，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，城市面貌及生活配套趨于完善，未央大道兩側(cè)形成集中居住區(qū)。?

住宅市場(chǎng)發(fā)展已相對(duì)成熟，居住氛圍逐漸濃厚，商業(yè)和辦公物業(yè)也嶄露頭角。1993年，設(shè)立區(qū)西安經(jīng)開區(qū)2000年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)2011年，西安市政府北遷、地鐵2號(hào)線開通六、經(jīng)開板塊：開發(fā)飽和，新增供應(yīng)有限經(jīng)開區(qū)發(fā)展已經(jīng)相對(duì)飽和，未來新增供應(yīng)有限u2016年前10月，經(jīng)開區(qū)域累計(jì)去化商品住宅182萬㎡，同比增長(zhǎng)21%，占全市13%；成交均價(jià)6313元/平米，與全市均價(jià)相當(dāng)；u區(qū)域可售面積為170萬㎡，去化周期為9.4個(gè)月。資源配套客戶特征產(chǎn)品形式價(jià)格水平市政府、火車站北遷、地鐵2號(hào)線貫通等規(guī)劃利好，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等日趨成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以地緣性客戶為主，另外有中石油、長(zhǎng)慶油田、陜煤化工、紅旗廠等國(guó)企中高層，附近就業(yè)的公務(wù)員，陜北及周邊縣市的客戶剛需高層產(chǎn)品為主，也有部分洋房小高產(chǎn)品主要在6000-8000之間典型案例世茂都、白樺林間等七、浐灞板塊：生態(tài)修復(fù)區(qū)+紡織、軍工傳統(tǒng)區(qū)??浐灞區(qū)域，依托浐河、灞河的治理工程、世界園藝博覽會(huì)召開與歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址的利好，打造生態(tài)人居板塊。在政策及投資的推動(dòng)下，浐灞（含港務(wù)區(qū)）已經(jīng)成為全市地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，逐步引導(dǎo)城東房地產(chǎn)開發(fā)的重心向此區(qū)域傾斜。區(qū)域內(nèi)，大水大綠的生態(tài)資源催生生態(tài)、養(yǎng)生的居住需求，商辦物業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。七、浐灞板塊：承接部分高端/改善外溢人群區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展：2004-2009年，浐灞區(qū)域以修復(fù)生態(tài)、修建道路為主，生態(tài)意向初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)供應(yīng)未最大化利用生態(tài)價(jià)值；區(qū)域內(nèi)的供應(yīng)以小高層、高層產(chǎn)品為主，主要吸引東郊的城市外溢改善型客戶；2010年后，綠地、香江集團(tuán)、深圳振、龍湖等品牌發(fā)展商高端低密產(chǎn)品入市，提升浐灞區(qū)域形象，擴(kuò)大全市高端客群影響力，成功導(dǎo)入浐灞高端富人區(qū)概念。七、浐灞板塊：投資熱點(diǎn)，各大房企加速布局浐灞區(qū)域進(jìn)入快速發(fā)展軌道，大牌房企加速布局u2016年前10月，浐灞區(qū)域累計(jì)去化商品住宅283萬㎡，同比增長(zhǎng)98%，占全市27%；成交均價(jià)6680元/平米。u區(qū)域可售面積為167萬㎡，去化周期為5.2個(gè)月。資源配套客戶特征浐河灞河治理工程、濕地森林公園等規(guī)劃利好在物流商貿(mào)、家居建材等自由市場(chǎng)，以及紡織印染、軍工制造等制造企業(yè)的就業(yè)人口；城東、東郊地緣客戶，還有受自然環(huán)境或房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)吸引而來的外來客戶產(chǎn)品形式價(jià)格水平以小高、高層為主，也有依托自然景觀打造的洋房別墅產(chǎn)品高層6000-7000元/㎡為主、洋房7000-10000元/㎡、別墅10000元/㎡以上典型案例自然界、中海悅墅、龍湖源著、御錦城、融公館、恒大御龍灣等八、板塊進(jìn)入判斷現(xiàn)階段曲江、高新為熱點(diǎn)區(qū)域區(qū)域?qū)傩詣澐謪^(qū)域區(qū)域作用樹立品牌熱點(diǎn)區(qū)域高新、曲江實(shí)現(xiàn)快速收益經(jīng)開、老城區(qū)浐灞南北兩端存在明顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域存在遠(yuǎn)期價(jià)值區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速收益實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)立足浐灞、大明宮、長(zhǎng)安（南三環(huán)以南一帶）目錄第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分城市發(fā)展概況住宅市場(chǎng)分析區(qū)域板塊分析品牌房企表現(xiàn)辦公市場(chǎng)分析第六部分總結(jié)一、2016年前十月房企成交TOP10?

品牌房企占據(jù)市場(chǎng)，本地房企逐漸退出。西安是近幾年各大房企戰(zhàn)略進(jìn)入的重點(diǎn)城市。2015年房企銷售金額排行榜2016年前10月房企銷售金額排行榜企業(yè)名稱銷售金額61市場(chǎng)份額企業(yè)名稱萬科銷售金額85.3市場(chǎng)份額

在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)萬科金地1334.8%3.5%3.4%3.3%2.3%1.9%1.8%1.7%1.6%6.8%3.5%3.0%2.4%2.3%2.2%1.9%1.5%1.4%45金地43.4綠地44中海37.83中海42龍湖30.73金輝30綠地29.03天朗*恒大24恒大27.9823金輝24.12天地源*保利22海榮*保利19.322118.16紫薇*合計(jì)20天地源*合計(jì)17.971.6%1.4%33226%333.526.6%50備注：標(biāo)注*的企業(yè)均為本地開發(fā)企業(yè)天朗、天地源、紫薇原均為高新管委會(huì)下屬開發(fā)企業(yè)，天朗已被恒大收購u

萬科市場(chǎng)份額穩(wěn)居第一，2016年銷售額穩(wěn)破百億目標(biāo)；恒大的項(xiàng)目布局也較快；u

本地房企競(jìng)爭(zhēng)力較弱，天朗已經(jīng)逐步退出市場(chǎng)、天地源和紫薇項(xiàng)目擴(kuò)張緩慢，外來房企競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；u

前十房企穩(wěn)占市場(chǎng)26%份額。二、萬科：收購+小股操盤，G2類快銷產(chǎn)品，穩(wěn)當(dāng)老大u萬科2008年進(jìn)入西安，目前13個(gè)樓盤在售。2016年11月，年備案額超100億元，對(duì)西安市場(chǎng)是標(biāo)志性的事件。u2016年萬科未從土地市場(chǎng)公開拿地，通過項(xiàng)目收購的方式快速擴(kuò)張，目前已經(jīng)收購項(xiàng)目5個(gè)，預(yù)計(jì)年前仍有1-2個(gè)項(xiàng)目的收購任務(wù)。啟示：萬科的打法非常適應(yīng)本土化作戰(zhàn)，合適的地塊位置+合適的快銷產(chǎn)品，客群和銷售不是問題。項(xiàng)目物業(yè)TOP系高層高層均價(jià)1萬萬科金域華府萬科大明宮萬科幸福里8200萬科幸福里萬科金域東郡萬科金域名城萬科大明宮萬科金域東郡萬科金色悅城萬科金域國(guó)際萬科城市之光萬科東方傳奇萬科高新華府萬科金域名城萬科翡翠國(guó)際萬科蜜柚高層/洋房高層8000/1萬7500萬科金色悅城自開發(fā)(8個(gè))公寓1.6萬高層/洋房高層/洋房高層7800/1.5萬7400萬科金域國(guó)際萬科新地城萬科翡翠國(guó)際萬科翡翠天譽(yù)9000萬科東方傳奇高層7600萬科金域曲江高層/洋房高層/小高高層/洋房高層9300萬科高新華府萬科城市之光萬科蜜柚收購(5個(gè))7000/9500前期咨詢1.1萬萬科城萬科城潤(rùn)園萬科城.潤(rùn)園售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目萬科翡翠天譽(yù)備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)三、恒大：較早進(jìn)西安的掘金者，有較強(qiáng)的根基，發(fā)展穩(wěn)健u恒大2007年進(jìn)入西安布局，目前7個(gè)樓盤在售。u2016年，恒大市場(chǎng)活躍度較高，重點(diǎn)布局城西以及浐灞區(qū)域；u2016年11月14日，恒大以5.55億元收購西安中渝·國(guó)際城項(xiàng)目；中渝國(guó)際城恒大江灣項(xiàng)目物業(yè)高層/洋房高層均價(jià)6700/85008000恒大御景恒大江灣恒大帝景恒大帝景恒大名都恒大都市廣場(chǎng)恒大翡翠華庭恒大翡翠龍庭恒大都市廣場(chǎng)高層7200恒大翡翠龍庭自開發(fā)(6個(gè))恒大翡翠華庭高層/公寓高層/公寓前期咨詢前期咨詢恒大綠洲恒大城8000/9500300-400萬/套高層/洋房/別墅恒大御龍灣中渝國(guó)際城恒大御龍灣收購(1個(gè))售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目高層/洋房5800/6800備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)四、融創(chuàng)：進(jìn)入較晚，但通過擅長(zhǎng)的收購交易，快速在市場(chǎng)建立了影響力u

2015年9月，融創(chuàng)中國(guó)6.8億元收購天朗8項(xiàng)目，其中西安地區(qū)，有融創(chuàng)天朗融公館、融創(chuàng)瓏府、融創(chuàng)南長(zhǎng)安街壹號(hào)3個(gè)在售項(xiàng)目，還有天朗地產(chǎn)其他儲(chǔ)備地塊；u

2016年4月，融創(chuàng)臻園地塊（原天朗）成交，6月入市，9月首開去化100套；u

2016年7月，融創(chuàng)籣園地塊（原天朗）成交，8月營(yíng)銷中心開放，目前前期咨詢中；u

2016年7月，融創(chuàng)收購科為旗下航天城地塊，有2個(gè)潛在項(xiàng)目未入市；u

2016年9月，城西儲(chǔ)備地塊（原天朗）成交；售罄項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)在售項(xiàng)目融創(chuàng)臻園高層、小高

9000-10000高層、洋房、別墅高層8000洋房13000融公館自開發(fā)(5個(gè))融創(chuàng)瓏府高層10000前期咨詢前期咨詢?nèi)趧?chuàng)籣園融創(chuàng)臻園融創(chuàng)籣園高層、洋房高層融創(chuàng)南長(zhǎng)安街壹號(hào)融公館航天城儲(chǔ)備項(xiàng)目1航天城儲(chǔ)備項(xiàng)目2收購(2個(gè))融創(chuàng)瓏府融創(chuàng)難長(zhǎng)安街壹號(hào)備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)五、碧桂園：進(jìn)入較晚，但通過合作開發(fā)方式，也在西安站穩(wěn)了腳跟。u

2015年11月，碧桂園與榮華簽署合作協(xié)議，雙方共同出資成立合資公司共同拿地、共同開發(fā)，合作地塊主要分布于經(jīng)開；u

2016年4月，碧桂園嘉譽(yù)項(xiàng)目入市，8月開盤、首開解籌400組，10月清盤在售；u

2016年6月，碧桂園天璽入市，預(yù)計(jì)年底開盤；u

2016年7月，與上海復(fù)地聯(lián)合開發(fā)西安“錦繡天下”剩余地塊，預(yù)計(jì)年底開盤；碧桂園鳳凰城項(xiàng)目物業(yè)均價(jià)碧桂園嘉譽(yù)高層、小高洋房、別墅碧桂園鳳凰城前期咨詢碧桂園天璽自開發(fā)(2個(gè))碧桂園天璽高層前期咨詢8500尾盤(1個(gè))碧桂園嘉譽(yù)紅光路附近高層、小高收購(1個(gè))千畝大盤（勾地階段，還未上市）備注：數(shù)據(jù)來源于中原數(shù)據(jù)售罄項(xiàng)目在售項(xiàng)目六、反面教訓(xùn)：城改、新區(qū)、政商關(guān)系、市場(chǎng)研判雖然品牌開發(fā)商憑借品牌、資金等優(yōu)勢(shì)，加之順應(yīng)本土化的開發(fā)規(guī)則，發(fā)展大都相對(duì)順暢。但并不是所有外來者均如此，折戟沉沙者也有之。西安近年來開發(fā)商拿地戰(zhàn)略失敗/停滯匯總開發(fā)商招商土地/項(xiàng)目事情原因曲江二期2000畝會(huì)展中心2000畝土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備華潤(rùn)華僑城

歡樂谷（西咸新區(qū)）

現(xiàn)黨委書記是段先念，原西安市副市長(zhǎng)曲江之外發(fā)展均不好，地塊是城改用地，前期投入巨大，拖累最為嚴(yán)重，4-5年時(shí)間五證銷售金地西灃公元金地格林格林花千樹金地龍湖因城改地塊、拆遷等前期困難較大，宣傳一年后退出進(jìn)入航天城板塊，但因板塊的特殊性和封閉性，難以銷售。后期再?zèng)]有大開發(fā)商進(jìn)入此區(qū)域周邊有地鐵1號(hào)線，住宅賣得還可以，但萬象城落實(shí)情況不好。西咸項(xiàng)目在招商引資的時(shí)候政府允諾基建市政配套都沒有問題，但現(xiàn)在那塊地好像西安、咸陽都不認(rèn)賬。再往西的幾個(gè)項(xiàng)目，地暖和市政都沒有。華潤(rùn)二十四城萬象城及周邊項(xiàng)目華潤(rùn)七、小結(jié)親近本地，順應(yīng)規(guī)則，嫁接資源，輕步快走，方為上策u西安主城區(qū)凈地較少，且多在本地中小型企業(yè)之手。除此之外，多為城改土地，但城改項(xiàng)目開發(fā)過程復(fù)雜、周期長(zhǎng)，對(duì)房企資金壓力較大。u在建設(shè)用地供給緊縮、優(yōu)良地塊早有房企進(jìn)駐的情況下，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商選擇兼并收購、聯(lián)合開發(fā)的