物業(yè)管理服務(wù)N課件

1物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容2物業(yè)服務(wù)合同3物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4物業(yè)的使用與維護(hù)第三篇物業(yè)管理服務(wù)11物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容第三篇物業(yè)管理服務(wù)1掌握1.什么是物業(yè)管理服務(wù)？它有哪些特點？2.物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容和具體內(nèi)容有哪些？3.物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容有哪幾項？4.如何認(rèn)識前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效？5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理秩序的主要方式有什么？6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的法定義務(wù)有哪幾項？7.怎樣理解物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主人身財產(chǎn)損害的法律責(zé)任？熟悉1.合同生效的要件有哪些？2.無效的和可撤銷物業(yè)服務(wù)合同的情形有哪些？3.哪些情形下業(yè)務(wù)委員會可以終止物業(yè)服務(wù)合同？2掌握21.1

物業(yè)管理服務(wù)及特點（1）物業(yè)管理服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。其對象是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。（2）物業(yè)管理服務(wù)的特點物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性1物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容31.1物業(yè)管理服務(wù)及特點1物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容3

1.2

物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容（1）物業(yè)管理服務(wù)

基本內(nèi)容：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理；維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。具體內(nèi)容：房屋公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理專項維修資金的代管服務(wù)。41.2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容4（2）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)

《條例》44條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。具體理解：提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)；合同以外的服務(wù)事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定；物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。服務(wù)報酬的數(shù)額、支付方式、支付時間等由雙方當(dāng)事人自主約定。5（2）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)5課堂提問：1、物業(yè)管理主要是指向房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和（）的活動。A安全防范B社會治安C精神文明建設(shè)D公共秩序2、物業(yè)管理服務(wù)有（）特點？A物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性B物業(yè)管理服務(wù)的受益主體的廣泛性和差異性C物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性D物業(yè)管理服務(wù)的單一性和長期性3、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)包括：（）A房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理B物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)C接送業(yè)主的孩子上下學(xué)服務(wù)D專項維修資金的代管服務(wù)6課堂提問：6

1.3

物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2000年5月：《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗收工作的通知》；2004年1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。《標(biāo)準(zhǔn)》制定了三個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個方面界定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。作業(yè):《標(biāo)準(zhǔn)》學(xué)習(xí)筆記。參考學(xué)習(xí)《山東省物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》71.3物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)72.1

物業(yè)服務(wù)合同概述（1）物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（2）物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的勞務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人都有特定的身份；物業(yè)服務(wù)合同是以約定當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系為主要內(nèi)容；物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同、諾成合同、要式合同。2物業(yè)服務(wù)合同82.1物業(yè)服務(wù)合同概述2物業(yè)服務(wù)合同8思考：

物業(yè)服務(wù)合同是委托合同嗎？(看教材177至182頁）

9思考：9（3）物業(yè)服務(wù)合同的種類

前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)分包合同10（3）物業(yè)服務(wù)合同的種類10案例一

2008年9月1日，徐某購買了由某房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，同時在其買賣合同中約定，徐某同意房地產(chǎn)公司聘請物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。2008年10月1日，小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，要求重新與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但由于雙方在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上未能達(dá)成共識，未能簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，此后，徐某以收費(fèi)過高且物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)過業(yè)主委員會委托并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為由，一直沒再繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將其告上法庭。業(yè)主是否可以以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？11案例一11

2.2

物業(yè)服務(wù)合同的訂立（1）物業(yè)服務(wù)合同訂立的原則平等原則；自愿原則；公平原則；誠實信用原則；守法原則。（2）物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序前期物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序；物業(yè)服務(wù)合同訂立的程序。122.2物業(yè)服務(wù)合同的訂立12（3）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

物業(yè)管理事項物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)費(fèi)用雙方的權(quán)利義務(wù)專項維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房合同期限違約責(zé)任13（3）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容13案例二

2008年8月末，陳某從外地回來，發(fā)現(xiàn)所在的小區(qū)物業(yè)公司換了，細(xì)問之下，才知道因為業(yè)主委員會與老物業(yè)公司就合同是否續(xù)期協(xié)商了好幾個月，未能達(dá)成一致意見。7月底合同到期，老物業(yè)公司在合同到期后就撤出了小區(qū)。業(yè)主委員會找了新的物業(yè)企業(yè)并簽訂了合同。小區(qū)原來園藝景觀很漂亮，但由于新公司服務(wù)不到位，現(xiàn)在都長滿了蟲子，而且保潔保安服務(wù)也大不如前。選物業(yè)公司是小區(qū)的一件大事，業(yè)主委員會并沒有和業(yè)主商量。此時，業(yè)主委員會也后悔選錯了物業(yè)公司。但物業(yè)公司聲稱：它們與業(yè)主委員會簽訂的合同合法有效，不是業(yè)主說換就能換的。請問，小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的合同是否有效？現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)這么差，業(yè)主是否有權(quán)換掉這家新物業(yè)公司？14案例二14

2.3物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力2.3.1物業(yè)服務(wù)合同的履行

（1）物業(yè)服務(wù)合同履行的概念

指債務(wù)人全面地、適當(dāng)?shù)赝瓿杉s定義務(wù)，以使債權(quán)人的債權(quán)得到完全實現(xiàn)。實際履行原則；全面履行原則。

（2）物業(yè)服務(wù)合同履行中當(dāng)事人的附隨義務(wù)通知的義務(wù)；協(xié)助的義務(wù)；保密的義務(wù)。152.3物業(yè)服務(wù)合同的履行及效力152.3.2物業(yè)服務(wù)合同的效力

合同效力即合同的法律效力。就合同效力而言包括有效合同、無效合同、可撤銷合同、效力待定合同四種情況。（1）物業(yè)服務(wù)合同的生效

依法訂立的有效物業(yè)服務(wù)合同自訂立之日起即生效。合同生效的要件包括：

合同雙方當(dāng)事人具有相應(yīng)的締約能力；合同的全部條款均是雙方真實意思合意的結(jié)果；內(nèi)容不違反相關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，不會對社會公共利益造成潛在的損害；必須以書面的形式訂立。162.3.2物業(yè)服務(wù)合同的效力16（2）無效合同情形一方以欺詐、脅迫的手段訂立的合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。17（2）無效合同情形17（3）可撤銷的物業(yè)服務(wù)合同情形物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得或者喪失相應(yīng)資質(zhì)時與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成的物業(yè)服務(wù)補(bǔ)充協(xié)議；一方采取欺詐、脅迫等手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立的合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同。免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。注意：部分條款無效，不會導(dǎo)致合同整體無效。18（3）可撤銷的物業(yè)服務(wù)合同情形182.3.3物業(yè)服務(wù)合同的變更和終止（1）物業(yè)服務(wù)合同的變更

指物業(yè)服務(wù)合同訂立后，雙方當(dāng)事人根據(jù)客觀情況的變化，依照法律規(guī)定的條件和程序，對原已存在的合同進(jìn)行修改或者補(bǔ)充：物業(yè)服務(wù)合同變更的法律條件包括：

原已存在有效的合同關(guān)系；合同的內(nèi)容發(fā)生了變化；合同的變更需依當(dāng)事人協(xié)議或依法律規(guī)定及裁決機(jī)構(gòu)裁決；需遵守法律要求的方式。192.3.3物業(yè)服務(wù)合同的變更和終止19（2）物業(yè)服務(wù)合同的終止

合同的終止是指由于一定的法律事實發(fā)生，使合同權(quán)利義務(wù)歸于消滅的法律現(xiàn)象。約定終止法定終止20（2）物業(yè)服務(wù)合同的終止20

物業(yè)服務(wù)合同終止后的法律糾紛三種情形：

合同到期終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)以業(yè)主欠費(fèi)為由拒不撤離；前一物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤走后，后一物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有選聘，出現(xiàn)服務(wù)空擋；前一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離，沒有交接相關(guān)的物業(yè)及服務(wù)資料，制造系列障礙導(dǎo)致居民生活面臨困境。2121案例三

2008年10月，某住宅區(qū)原物業(yè)公司因管理混亂，造成對某小區(qū)房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，且擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主紛紛表示不滿，在業(yè)主大會會議上通過2/3的業(yè)主同意之后，采取公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)公司。最有一家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)，并經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與業(yè)主委員會簽訂了管理合同，合同約定新老公司在11月30日24時完成交接，但到第二年2月份，老公司以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由，不但不按期退出，而且給新物業(yè)公司留下了一個“爛攤子”：小區(qū)內(nèi)部分電線被挑斷，燈泡被卸掉，防盜門的IC卡被帶走，電梯和監(jiān)控內(nèi)的報警電話短路等。請問，物業(yè)公司做法對嗎？業(yè)主應(yīng)如何維護(hù)自己的權(quán)益？22案例三22課堂提問：1.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對下列哪些內(nèi)容進(jìn)行約定：（）A物業(yè)服務(wù)費(fèi)用B物業(yè)服務(wù)質(zhì)量C物業(yè)管理用房D專項維修資金的管理與使用2.前期物業(yè)服務(wù)合同有以下哪些特征?()A．前期物業(yè)服務(wù)合同是單務(wù)合同B．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂C．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同D．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性23課堂提問：23

2.4前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時管理規(guī)約2.4.1前期物業(yè)服務(wù)合同

（1）前期物業(yè)服務(wù)合同的概念及特征

前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的特征前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性；前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

（2）前期物業(yè)服務(wù)合同的時效前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止義務(wù)的合同。242.4前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時管理規(guī)約24（3）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容

2004年9月6日，建設(shè)部制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本），根據(jù)該文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式；物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容；物業(yè)的承接查驗；物業(yè)的使用與維護(hù)；專項維修資金；違約責(zé)任；其他事項。

25（3）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容25

2.4.2臨時管理規(guī)約臨時管理規(guī)約是建設(shè)單位根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，依照原建設(shè)部《臨時管理規(guī)約（示范文本）》的基本內(nèi)容，結(jié)合所準(zhǔn)備銷售物業(yè)的實際情況制定的管理規(guī)約。2004年9月6日，建設(shè)部制定并印發(fā)《臨時管理規(guī)約（示范文本）》。臨時管理規(guī)約（示范文本）的主要內(nèi)容有：總則；物業(yè)基本情況；物業(yè)的使用；物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；業(yè)主的共同利益；違約責(zé)任；附則。

262.4.2臨時管理規(guī)約26案例四

某住宅小區(qū)在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立了業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會。業(yè)主大會認(rèn)為目前由開發(fā)商聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量太差，于是大會通過了另聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定?？墒?，業(yè)主委員會要求解除合同時，遭到了原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的拒絕。它們的理由是他們受開發(fā)商聘請進(jìn)行管理的，雙方簽訂的合同期限為3年，目前尚未到期。請問，前期物業(yè)服務(wù)合同沒到期，業(yè)主能另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？27案例四27

2.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)2.4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

（1）業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的主要表現(xiàn)

侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環(huán)境；違規(guī)裝修，拆改房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施，造成財產(chǎn)損害和安全隱患；安裝設(shè)施設(shè)備，侵犯相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物，損害環(huán)境，影響相鄰業(yè)主生活；經(jīng)營活動污染環(huán)境、噪聲超標(biāo)，給相鄰業(yè)主生活或經(jīng)營造成損害；使用房屋、陽臺荷載超標(biāo)，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患；占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用或通行；阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益；其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。282.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)28

（2）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式履行告知義務(wù)履行制止義務(wù)履行報告義務(wù)（3）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任《民法通則》對侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定（83條、117條）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定（33條、34條）29292.4.2物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù)

《條例》47條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取緊急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

發(fā)生安全事故應(yīng)履行三項義務(wù)：

發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失；及時向有關(guān)行政管理部門報告事故；協(xié)助做好救助工作。302.4.2物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)30

（2）物業(yè)保安人員的職責(zé)

《條例》47條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

保安人員應(yīng)履行的職責(zé)：

執(zhí)行任務(wù)時，必須著統(tǒng)一的保安制服，佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志；保安人員在執(zhí)勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應(yīng)迅速制止；在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時，應(yīng)將有關(guān)情況及時報告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)；物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由；不得搜查他人的身體或者扣押他人的合法證件和財產(chǎn)；不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人?！侗０卜?wù)管理條例》2009年10月公布，2010年1月1日起施行。31（2）物業(yè)保安人員的職責(zé)31課堂提問：1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)是：（）A采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失B及時向有關(guān)管理部門報告事故C追查事故原因D協(xié)助做好救助工作2.為維護(hù)物業(yè)管理活動的正常秩序，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下（）義務(wù)。A告知義務(wù)B制止義務(wù)C報告義務(wù)D勒令強(qiáng)制其執(zhí)行的義務(wù)32課堂提問：323物業(yè)服務(wù)收費(fèi)4物業(yè)的使用與維護(hù)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法規(guī)：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

2004年1月1日起施行《物業(yè)服務(wù)企業(yè)明碼標(biāo)價規(guī)定》2004年10月1日起施行《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》2007年10月1日起施行第三篇物業(yè)管理服務(wù)333物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第三篇物業(yè)管理服務(wù)33物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)維護(hù)使用部分問答題掌握1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則有哪些？2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的成本構(gòu)成有哪些？3.什么是酬金制和包干制？分析其利弊。4.利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的原則是什么？熟悉1.實行物業(yè)服務(wù)酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)？2.什么是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本定價監(jiān)審？3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容和方式？34物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)維護(hù)使用部分問答題34《條例》41條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！稐l例》45條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。3物業(yè)服務(wù)收費(fèi)35《條例》41條：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服課堂提問：1．為維護(hù)物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費(fèi)業(yè)主，()應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。A．業(yè)主大會B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主委員會D．建設(shè)單位2．2004年10月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布()明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價格法》調(diào)整范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目、收費(fèi)計價方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。A．《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》B．《物業(yè)管理條例》C．《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》D．《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》3．實行()的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。A．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承包制B．物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制C．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制D．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制36課堂提問：364．當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時，()負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。A．物業(yè)使用人B．業(yè)主C．業(yè)主委員會D．物業(yè)公司5．《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由()交納。A．物業(yè)買受人B．業(yè)主C．業(yè)主委員會D．建設(shè)單位6．我國目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式的種類有：()。A．業(yè)主定價B．市場調(diào)節(jié)價D．政府指導(dǎo)價D．政府定價374．當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳3.1

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)概述（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。（2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則合理原則；公開原則；收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。383.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)概述38案例五

浦東某住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同于2005年6月底到期。2005年2月底，業(yè)主委員會通過決議，擬保持物業(yè)管理費(fèi)每月每平米2元不變，并提議采取公開招聘方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主大會意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出，2元物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，不合理，業(yè)主委員會不應(yīng)保持這一標(biāo)準(zhǔn)，由此業(yè)主分為兩派，一派要求降低為1.5元，一派要求2元不變。請問，物業(yè)服務(wù)費(fèi)2元與1.5元哪個合理？應(yīng)該怎么確定這個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？39案例五39

3.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式（2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計費(fèi)方式）（3）物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審（4）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容和方式（6）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定403.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理403.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價形式政府指導(dǎo)價；市場調(diào)節(jié)價。413.2物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理41

（2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計費(fèi)方式）酬金制酬金制指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。包干制包干制指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。42（2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（計費(fèi)方式）42

酬金制費(fèi)用組成實行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況；業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的支出情況進(jìn)行審計。43酬金制費(fèi)用組成43

包干制費(fèi)用組成實行物業(yè)服務(wù)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。包干制的特點收費(fèi)形式比較簡捷，但交易透明度不高；在收費(fèi)率偏低時，容易導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損；在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。44包干制費(fèi)用組成44課堂提問：

1．《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循()原則?！盇．合理原則B．物業(yè)收費(fèi)與收入水平相適應(yīng)原則C．全體業(yè)主滿意原則D．公開原則45課堂提問：452.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行（）義務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于二次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況B業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)C業(yè)主委員會應(yīng)隨時監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)收支情況及違紀(jì)違法行為，并直接向主管行業(yè)部門報告D物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計462.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制

（3）物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料47（3）物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審47

（4）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。48（4）物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成48課堂提問：

1．在物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成項目中，下列()屬于它的組成部分。A．地下獨立核算停車場服務(wù)人員的工資、獎金、福利B．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用C．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用D．物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用49課堂提問：49

（5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容和方式明碼標(biāo)價內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價格舉報電話12358等。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)同時標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動幅度及實際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。明碼標(biāo)價方式：在其服務(wù)區(qū)域顯著位置或收費(fèi)地點，可采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊、多媒體終端查詢方式實行明碼標(biāo)價。50（5）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價的內(nèi)容和方式50

（6）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定業(yè)主和使用人的交費(fèi)責(zé)任未交付房屋的交費(fèi)主體特約性服務(wù)收費(fèi)業(yè)主委員會對欠費(fèi)主體的督促義務(wù)代收代交費(fèi)用51（6）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其他相關(guān)規(guī)定51案例五

一心園的業(yè)主李某家里的廚房漏水，因為房屋地面已經(jīng)過了保修期，想委托物業(yè)公司維修，當(dāng)物業(yè)公司維修工查看情況后給出維修報價后，業(yè)主感到維修費(fèi)用高，而且材料費(fèi)的報價也不規(guī)范，于是想另聘維修隊來維修。但物業(yè)公司工作人員卻告訴該業(yè)主。如果請外面的維修隊來維護(hù)，物業(yè)公司將收取相應(yīng)的維修管理費(fèi)。李某不理解，認(rèn)為地面維修不影響消防，也不影響其他人的公共利益，只是樓上樓下兩家的利益協(xié)調(diào)問題，物業(yè)公司的額外收費(fèi)給人強(qiáng)買強(qiáng)賣的感覺。與物業(yè)公司交涉提出意見，希望物業(yè)公司不要在業(yè)主不情愿的情況下非要提供此項服務(wù)。請分析李某的想法是否有道理。52案例五52（1）公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變規(guī)劃的法定性改變規(guī)劃的程序性業(yè)主大會、規(guī)劃部門、相關(guān)部門（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用和挖掘業(yè)主挖掘、占用物業(yè)服務(wù)企業(yè)挖掘、占用4物業(yè)的使用與維護(hù)53（1）公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變4物業(yè)的使用與（3）共用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任界定占用、挖