鹽城房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1/116二00九年七月鹽城可行性研究報(bào)告1/992/116研究提綱第一部分鹽城宏觀市場環(huán)境研究

第三部分鹽城房地產(chǎn)市場環(huán)境研究

第四部分項(xiàng)目地塊價值分析第七部分項(xiàng)目拿地決策重點(diǎn)提醒第二部分城南新區(qū)發(fā)展概況

第五部分項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整提議第六部分項(xiàng)目投資測算2/993/116概要：鹽城位于江蘇沿海中部，是江蘇省規(guī)劃中沿海中心都市之一，自然資源豐富，路網(wǎng)暢達(dá)，水、陸、空交通完善便捷。全市擁有810萬人口，總面積1.69萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二都市。鹽城主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)，各片區(qū)功能定位明確。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市發(fā)展概況鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析3/994/1161鹽城都市發(fā)展概況■兩大經(jīng)濟(jì)圈：長三角經(jīng)濟(jì)圈—以上海為中心，南京、杭州為副中心環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈—以北京、天津?yàn)殛P(guān)鍵■四條產(chǎn)業(yè)帶：沿海產(chǎn)業(yè)帶—包括山東半島沿海、江蘇沿海、上海及浙江沿海各個區(qū)域，以海洋產(chǎn)業(yè)體系為主導(dǎo)，如海洋漁業(yè)、海洋化工、船舶工業(yè)、海洋生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、海洋運(yùn)輸業(yè)、濱海旅游業(yè)等。沿江產(chǎn)業(yè)帶—主要集中于南京至上海長江沿岸，以南京、儀征、鎮(zhèn)江、南通等都市沿江產(chǎn)業(yè)為主。沿滬寧線產(chǎn)業(yè)帶—以滬寧城際高鐵為主線形成產(chǎn)業(yè)鏈。沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶—以隴海鐵路線為主形成產(chǎn)業(yè)鏈，江蘇段主要以徐州、連云港為關(guān)鍵。■區(qū)域型都市圈：山東?。簼?jì)南都市圈—以濟(jì)南為中心，輻射淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城、濱州都市圈；魯南都市群—日照、臨沂、棗莊、濟(jì)寧、菏澤五市，依靠新亞歐大陸橋而發(fā)展都市集群江蘇?。耗暇┒际腥Α阅暇闃屑~都市，輻射鎮(zhèn)江、揚(yáng)州等周圍都市。蘇錫常都市圈—蘇州、無錫、常州三大都市通過資源整合與共享形成聯(lián)動，并輻射南通、泰州等都市。南京都市圈及蘇錫常都市圈，以城際迅速軌道交通和長江過江通道為紐帶，共同構(gòu)建沿江都市群。徐州都市圈—以徐州為中心，以東隴海鐵路線為紐帶，輻射連云港、宿遷等周圍都市。江蘇沿海城鎮(zhèn)群—以江蘇沿海發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，以連云港、鹽城、南通三大沿海都市為關(guān)鍵而形成一種城鎮(zhèn)集群。浙江?。汉贾荻际腥Α院贾轂橹行?，通過沿江及跨江發(fā)展，輻射周圍。寧波都市圈—當(dāng)代化國際性港口都市和長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心。溫州都市圈—東南沿海主要工業(yè)、商貿(mào)中心、港口都市，輻射浙南閩北、影響皖贛經(jīng)濟(jì)樞紐?！霎a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方向：

以上海為關(guān)鍵，向蘇中甚至蘇北地域、安徽、浙江三方進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。以京津?yàn)殛P(guān)鍵，向山東、河北、遼東半島三方進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。以東隴海產(chǎn)業(yè)帶為關(guān)鍵，向北輻射魯南地域，向南輻射蘇北、蘇中地域。上海南京杭州蘇錫常濟(jì)南魯南寧波溫州北京天津徐州江蘇沿海城鎮(zhèn)群東隴海產(chǎn)業(yè)帶鹽城連云港南通山東、江蘇、浙江、上海四省市環(huán)境研究4/995/1161鹽城都市發(fā)展概況山東、江蘇、浙江、上海四省市環(huán)境研究●長興北京濟(jì)南杭州鐵路徐州南京上海樞紐都市城際鐵路港口上海杭州南京北京徐州青島國際性航空港區(qū)域性航空港淮安●新沂●濟(jì)南上海南京連云港徐州南通沿海高速馬路徐淮鹽高速鹽城寧靖鹽高速馬路5/996/1161鹽城都市發(fā)展概況山東、江蘇、浙江、上海四省市環(huán)境研究■從四省、市空間地理位置上看，鹽都市位于江蘇沿海中部，是蘇北五市之一，也是“長三角—北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)”主要組員，處于寧、滬、徐三大區(qū)域中心都市三百公里輻射半徑交接點(diǎn)，其位置也處于江蘇省沿海中部城鎮(zhèn)群空間發(fā)展空白點(diǎn)上；■從四省、市經(jīng)濟(jì)圈與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，鹽城主要受東隴海產(chǎn)業(yè)帶輻射影響，重點(diǎn)承接以上海為中心長三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其作為江蘇省沿海三大中心都市之一，依靠地域范圍廣闊、人口基數(shù)龐大、蘇北經(jīng)濟(jì)洼地效應(yīng)，在江蘇省推進(jìn)都市化進(jìn)程及重點(diǎn)發(fā)展江蘇省沿海都市規(guī)劃中具有充足后發(fā)優(yōu)勢，將來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/997/1161鹽城都市發(fā)展概況行政區(qū)劃■下轄東臺、大豐2個縣級市和建湖、射陽、阜寧、濱海、響水5個縣，市區(qū)下設(shè)鹽都、亭湖兩個區(qū)和鹽城開發(fā)區(qū)，市轄區(qū)面積1862平方公里，人口152.64萬。■全市有138個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個街道辦事處，1962個村民委員會，493個居民委員會，810萬人口，總面積1.69萬平方公里，是江蘇面積第一、人口第二市。7/998/1161鹽城都市發(fā)展概況人口構(gòu)造■鹽城地域總面積1.69萬平方公里，總?cè)丝?11.7萬人，是江蘇面積第一、人口第二市?！鼋陙?，鹽都市人口保持平穩(wěn)增加，增幅控制在0.5%下列。相對人口總量而言，城鎮(zhèn)人口漲幅較大，2023年漲幅達(dá)11.5%，至2023年全市總?cè)丝谶_(dá)811.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口363萬人，都市化進(jìn)程深入加快，都市化率達(dá)44.7%。8/999/1161鹽城都市發(fā)展概況交通情況■馬路：境內(nèi)有沿海高速、寧靖鹽高速、鹽淮徐高速，G204、S234、S215、S229等多條國道、省道，距離上海僅300公里■鐵路：新長鐵路穿境而過，設(shè)有鹽都市站、阜寧站■水路：市區(qū)內(nèi)新洋港航運(yùn)道，國家一類港口大豐港■航空：鹽城機(jī)場開有至北京、上海、韓國首爾等多條國內(nèi)、國際航線9/9910/1161鹽城都市發(fā)展概況自然資源■海洋和灘涂資源豐富沿海灘涂總面積4550平方公里（含輻射沙洲），其中潮上帶1677平方公里，潮間帶1610平方公里，分別占全省67%、64.6%、60.8%?！霭毒€港口資源得天獨(dú)厚鹽都市海域位于江蘇沿海中部，海岸線總長582公里，占江蘇省56%。海域面積18897平方公里，其中內(nèi)水面積12144平方公里，領(lǐng)海面積6753平方公里，沿海海域是中國唯一無赤潮內(nèi)海水域?！鍪吞烊粴赓Y源蘊(yùn)藏較多已探明石油天然氣蘊(yùn)藏量達(dá)800億立方米，估計(jì)總儲量達(dá)2023億立方米，為中國東部沿海地域陸上最大油氣田。沿海和近海有約10萬平方公里黃海儲油沉積盆地，居全國海洋油氣沉積盆地第2位，有著廣闊勘探開發(fā)前景?！鲛r(nóng)產(chǎn)品資源優(yōu)勢突出鹽城是江蘇最大農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，已建成8個全國商品糧基地縣、1個優(yōu)質(zhì)油料基地縣和6個優(yōu)質(zhì)棉基地縣，海洋及動植物資源豐富?！錾鷳B(tài)旅游資源獨(dú)具特色全市現(xiàn)有對外開放景點(diǎn)40多種，其中省級文保單位15個，4A級景區(qū)1個，3A級景區(qū)3個，2A級景區(qū)9個，省級風(fēng)景名勝區(qū)1個，全國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)4個，國家級自然保護(hù)區(qū)2個。

10/9911/1161鹽城都市發(fā)展概況都市空間構(gòu)造以通榆運(yùn)河、新洋港、西環(huán)路、世紀(jì)大道、青年路等主要河流、道路為界限，將主城區(qū)劃分為城中、城南、城西、西南、城北、河?xùn)|六大片區(qū)。■城中片區(qū)——新洋港以南、通榆運(yùn)河以西、青年路以北、西環(huán)路以東區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主。■城南片區(qū)——青年路以南、通榆運(yùn)河以西、新河以北、西環(huán)路以東區(qū)域。以居住和行政、文化、教育功能為主。■城西片區(qū)——西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀(jì)大道以北、新洋港以南區(qū)域。以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地?！鑫髂掀瑓^(qū)——西環(huán)路以西、寧靖鹽高速以東、世紀(jì)大道以南、徐淮鹽高速以北區(qū)域。以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地。■城北片區(qū)——新洋港以北、通榆運(yùn)河以西、寧靖鹽高速以南、串場河以東區(qū)域。基本維持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要物流、倉儲用地?！龊?xùn)|片區(qū)——通榆運(yùn)河以東區(qū)域，是居住、工業(yè)相對平衡都市新區(qū)。11/9912/1161鹽城都市發(fā)展概況都市空間構(gòu)造以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主以居住和行政、文化、教育功能為主以居住功能為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地基本維持現(xiàn)狀功能，在鐵路貨站附近布置主城區(qū)主要物流、倉儲用地居住、工業(yè)相對平衡都市新區(qū)以工業(yè)為主，沿世紀(jì)大道可布置物流、倉儲、市場等功能用地城中片區(qū)城南片區(qū)城西片區(qū)西南片區(qū)城北片區(qū)河?xùn)|片區(qū)12/9913/116概要：鹽都市總體規(guī)劃分為市域、市區(qū)、主城區(qū)三個層次，規(guī)劃目標(biāo)確定為近期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，中期社會目標(biāo)和遠(yuǎn)期環(huán)境目標(biāo)三個階段。根據(jù)規(guī)劃，都市定位為江蘇沿海中心都市、長三角北翼新興工商業(yè)都市和濕地生態(tài)旅游都市。都市將來發(fā)展方向和空間布局是：重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐漸向西。形成“一城六片”空間布局構(gòu)造，構(gòu)筑體現(xiàn)當(dāng)代化大都市和“水綠鹽城”特色都市總體框架。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究鹽城都市發(fā)展概況有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析13/9914/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀規(guī)劃范圍鹽都市都市總體規(guī)劃規(guī)劃空間范圍分為市域、市區(qū)、主城區(qū)三個層次。

■市域即鹽都市行政區(qū)范圍，包括鹽都市區(qū)、響水縣、濱?？h、阜寧縣、射陽縣、建湖縣、東臺市、大豐市所有，總面積14983平方公里。

■都市規(guī)劃區(qū)即市區(qū)，包括亭湖區(qū)和鹽都區(qū)行政區(qū)范圍，總面積1728平方公里。

城鎮(zhèn)規(guī)劃布局為一城八鎮(zhèn)，包括伍佑鎮(zhèn)、秦南鎮(zhèn)、南洋鎮(zhèn)、新興鎮(zhèn)、龍岡鎮(zhèn)、大岡鎮(zhèn)、大縱湖、郭猛鎮(zhèn)。

總?cè)丝跒?39萬，其中城鎮(zhèn)人口110.5萬。

■主城區(qū)即規(guī)劃用地范圍，由四條高速馬路所圍合，東至沿海高速、南至徐淮鹽高速、西至寧靖鹽高速、北至新興鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，總面積423平方公里。14/9915/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)■近期：2003—2023年（經(jīng)濟(jì)目標(biāo)）城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量深入提升，東臺、大豐、城區(qū)要努力超出蘇中平均發(fā)展水平，盡快融入長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)域；鹽都、建湖、射陽、阜寧要達(dá)成蘇中平均發(fā)展水平；濱海、響水要以高于全市平均水平速度向前發(fā)展，提升在蘇北位次?！鲋衅冢?008—2023年（社會目標(biāo)）全市爭取總體上全面達(dá)小康。■遠(yuǎn)期：2014—2023年（環(huán)境目標(biāo)）全市基本實(shí)現(xiàn)當(dāng)代化，確保良好生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，全市建成經(jīng)濟(jì)繁華、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、法制健全、社會文明、環(huán)境優(yōu)美生態(tài)都市。15/9916/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀規(guī)劃總體格局為“兩縱一橫、一主兩輔”分別為：

■內(nèi)陸城鎮(zhèn)發(fā)展軸

依靠沿海高速、204、沿海鐵路、通榆運(yùn)河，串聯(lián)東臺、鹽城、阜寧、濱海、響水，是都市化集聚重點(diǎn)地域。

■臨海城鎮(zhèn)發(fā)展軸

依靠陳李馬路、沿海馬路，串聯(lián)大豐、射陽，陳港、鹽東、王港等，是海洋開發(fā)前沿基地。

■橫向城鎮(zhèn)發(fā)展軸

依靠徐淮鹽高速、鹽淮馬路、新長鐵路，串聯(lián)建湖、鹽城、大豐、王港。城鎮(zhèn)體系/綜合交通規(guī)劃綜合交通包括：■鐵路有新長鐵路、沿海鐵路；■馬路有寧靖鹽、徐宿淮鹽、連鹽通高速馬路以及204等一級馬路；■內(nèi)河航道有通榆運(yùn)河、串場河、蘇北澆灌總渠等；■機(jī)場保存現(xiàn)狀?！鰧⒅攸c(diǎn)建設(shè)大豐港、配套完善射陽港、陳家港、濱海港。16/9917/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀都市定位江蘇沿海中心都市長三角北翼新興工商業(yè)都市濕地生態(tài)旅游都市

根據(jù)《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》，鹽都市以建設(shè)我國沿海地域當(dāng)代化工商都市為目標(biāo)，堅(jiān)持高水平規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，深入明確市區(qū)各片區(qū)定位，重點(diǎn)開發(fā)新城區(qū)。優(yōu)化都市空間構(gòu)造，增強(qiáng)都市功能。以省級開發(fā)區(qū)為載體，以建設(shè)汽車城、現(xiàn)代輕紡基地、綠色食品基地、生態(tài)化工基地為方向，加快發(fā)展汽車、當(dāng)代紡織、化工、機(jī)械、醫(yī)藥、食品加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升產(chǎn)業(yè)層次。積極發(fā)展商貿(mào)、物流、旅游、產(chǎn)品市場、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，提升都市服務(wù)功能。加強(qiáng)中心都市與上海、臨海港口聯(lián)系，提升輻射帶動能力。

17/9918/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀都市發(fā)展方向/建設(shè)重點(diǎn)都市將來發(fā)展方向和空間布局是：重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐漸向西；形成“一城六片”空間布局構(gòu)造，構(gòu)筑體現(xiàn)當(dāng)代化大都市和“水綠鹽城”特色都市總體框架。按照鹽城都市總體規(guī)劃和功能分區(qū)，“南進(jìn)東括”將成為都市發(fā)展主要方向。由于市政府和有關(guān)部門及鹽城中學(xué)、鹽城一小等新校區(qū)集中建成，城南得到了迅速發(fā)展；河?xùn)|雖然相對晚了一點(diǎn)，但由于機(jī)場、港口及亭湖區(qū)政府即將遷入、以及產(chǎn)業(yè)帶、學(xué)區(qū)集中布局，將成為一種極具發(fā)展?jié)摿蜐摿π鲁菂^(qū)。在此背景下，城中片區(qū)商業(yè)服務(wù)和居住功能將深入增強(qiáng)，在都市功能中地位并不會對應(yīng)削弱。都市將來建設(shè)重點(diǎn)是：■做強(qiáng)做大中心城區(qū)，提升中心都市輻射功能,帶動市域城鎮(zhèn)迅速發(fā)展；■加快六大片區(qū)功能建設(shè)；■構(gòu)建和完善市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)；■推進(jìn)園林綠化建設(shè)；■重點(diǎn)打造“水綠鹽城”特色。18/9919/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀最新政策利好分析2023年6月10日，《江蘇沿海地域發(fā)展規(guī)劃》經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議討論并標(biāo)準(zhǔn)通過。會議明確指出，將江蘇沿海地域建設(shè)成為我國東部地域主要經(jīng)濟(jì)增加極。至此，歷經(jīng)近3年，推進(jìn)江蘇沿海開發(fā)終于從區(qū)域構(gòu)想上升為國家戰(zhàn)略。在《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》中，沿海開發(fā)定位為：區(qū)域性國際航運(yùn)中心、新能源和臨港產(chǎn)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)和海洋特色產(chǎn)業(yè)基地、主要旅游和生態(tài)功能區(qū)。

《規(guī)劃》提升之后，江蘇沿海都市連云港、鹽城和南通成為最大受益者，估計(jì)23年內(nèi)江蘇擬投資3萬億元用于沿海開發(fā)。沿海地域成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移主要承載地，以及發(fā)展特大重化和鋼鐵、重大新能源項(xiàng)目。

19/9920/1162鹽城規(guī)劃發(fā)展解讀江蘇沿海綜合開發(fā)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，鹽都市被納入長三角一體化發(fā)展規(guī)劃，鹽城都市發(fā)展面臨著歷史性機(jī)遇。詳細(xì)影響會體目前：■都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，都市綜合服務(wù)功能提升，鹽城中心都市建設(shè)步伐將深入加快；■大力發(fā)展當(dāng)代農(nóng)業(yè)，是大量勞動力解放，使農(nóng)業(yè)人口發(fā)生遷移，都市化進(jìn)程加快，都市人口不停增加；■承接長三角經(jīng)濟(jì)圈發(fā)達(dá)都市大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力同步帶來大量產(chǎn)業(yè)人群，從而整體拉動都市消費(fèi)，使都市綜合競爭力增強(qiáng)；■實(shí)行環(huán)境保護(hù)政策，改善都市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可連續(xù)發(fā)展。最新政策利好分析20/9921/116概要：江蘇各縣市中，鹽都市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，地域經(jīng)濟(jì)實(shí)力及國民收入相對于蘇中、蘇南地域顯著落后。但在蘇北地域比較中，鹽城僅次于徐州，高于蘇北其他都市。近年來，鹽都市宏觀經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)了發(fā)展速度加快、發(fā)展后勁增強(qiáng)良好態(tài)勢。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)迅速穩(wěn)定增加，2023年人均GDP初次超3000美元，財(cái)政總收入初次突破200億元。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市發(fā)展概況鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析21/9922/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究地域生產(chǎn)總值■地域生產(chǎn)總值連年上升，2023年實(shí)現(xiàn)地域生產(chǎn)總值突破1623億元，按可比價格計(jì)算比上年增加13.2%；■地域生產(chǎn)總值在蘇北地域位居前列，稍低于徐州，與蘇中地域南通相比仍有較大差距。22/9923/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究人均地域生產(chǎn)總值■人均地域生產(chǎn)總值連續(xù)走高，2023年人均地域生產(chǎn)總值達(dá)成2.1萬元，初次超出3000美元，表白鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定?！鋈司赜蛏a(chǎn)總值高于蘇北地域平均水平，略低于徐州。但與南通相比，差距較大。23/9924/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究固定資產(chǎn)投資■固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)。近幾年鹽城固定資產(chǎn)投資增速保持在35%左右，投資增幅較大。2023年全市社會固定資產(chǎn)投資達(dá)1120億元，比上年增加35.6%?！雠c蘇北地域其他都市相比，2023年鹽都市社會固定資產(chǎn)投資總額略低于徐州，高于連云港、淮安等市。其增幅在蘇北、蘇中典型都市中位居第一，達(dá)35.6%。24/9925/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究社會消費(fèi)品零售總額■消費(fèi)需求穩(wěn)步增加，2023年全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額542.8億元，比上年增加25.1%，增幅高于上年7.5個百分點(diǎn)；■消費(fèi)需求遠(yuǎn)大于連云港、淮安等其他蘇北都市，2023年社會消費(fèi)品零售總額在蘇北地域位列第二，與蘇中都市仍存在較大差距。25/9926/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究財(cái)政收入■近年來財(cái)政收入連續(xù)增加，2023年全市財(cái)政收入再創(chuàng)歷史新高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入216.1億元，同口徑比上年增加45.7%，比上年同期提升12個百分點(diǎn)；■財(cái)政收入在蘇北地域排名第二，低于徐州，但增幅顯著，說明鹽都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。26/9927/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究居民收入■人民生活水平不停提升，2005-2023年，市區(qū)居民人均可支配收入從10580元上升至15862元，漲幅接近50%?！?023年鹽都市區(qū)居民人均可支配收入達(dá)15862元，高于蘇北平均水平，與徐州及蘇中各市水平較為接近，增加率也居于蘇北第二、全省中游。27/9928/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出伴隨生活水平不停提升，鹽城城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)支出展現(xiàn)出強(qiáng)勁迅速增加勢頭，人均消費(fèi)支出數(shù)額連續(xù)上漲。其中都市居民生活消費(fèi)支出在2023年出現(xiàn)一種增加高峰，增幅達(dá)17.6%。2023年后來，增幅小幅回落，至2023年，該市都市居民人均生活消費(fèi)支出達(dá)9174元。農(nóng)民生活水平深入提升，人均生活消費(fèi)支出連續(xù)上漲，漲幅于2023年和2023年出現(xiàn)兩個小高峰，平均漲幅達(dá)11.6%。28/9929/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究恩格爾系數(shù)2023年-2023年，在收入大幅增加同步，居民消費(fèi)觀念發(fā)生了顯著變化，鹽都市區(qū)恩格爾系數(shù)從38.65%降至37.1%，總體呈逐年下降態(tài)勢，生活小康得到了深入體現(xiàn)，達(dá)富裕水平。2023年之后，在收入大幅增加同步，由于受到通貨緊縮影響，居民有錢不敢花，享有型消費(fèi)縮減，同步受食品價格迅速上漲影響，恩格爾系數(shù)又開始回升，至2023年，恩格爾系數(shù)重回40%以上。（注：恩格爾系數(shù)是衡量一種國家和地域人民生活水平情況。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。但在中國受國情影響，此標(biāo)準(zhǔn)僅具有一般參照性。）29/9930/1163鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究小結(jié)■經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，但發(fā)展態(tài)勢良好；■

GDP總量、人均GDP連年上升，經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)步增加；■地域環(huán)境不停改善，社會固定資產(chǎn)投資增速較快，投資額不停突破；■財(cái)政收入連續(xù)增加，增幅顯著，都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；■居民收入穩(wěn)步提升，生活水平不停改善，消費(fèi)能力不停增強(qiáng)；■社會消費(fèi)需求穩(wěn)步增加，消費(fèi)品市場發(fā)展穩(wěn)定。30/9931/116概要：第二產(chǎn)業(yè)是鹽都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要支柱。都市展現(xiàn)出顯著工業(yè)化特性，以制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中又以紡織、機(jī)械、汽車、食品等制造業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。都市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)業(yè)特性顯著，支柱產(chǎn)業(yè)中涌現(xiàn)諸如悅達(dá)集團(tuán)、江動集團(tuán)、森達(dá)集團(tuán)等當(dāng)代公司集團(tuán)多種全國著名公司，品牌化特色顯著。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市發(fā)展概況鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析31/9932/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究三產(chǎn)構(gòu)造根據(jù)2002-2023年三產(chǎn)構(gòu)造變化折線圖能夠看出，鹽都市近年來產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不停優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)比重不停下降，第二產(chǎn)業(yè)比重保持穩(wěn)定上升趨勢，第三產(chǎn)業(yè)比重波動上揚(yáng)?？傮w看來，鹽都市第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，都市工業(yè)化進(jìn)程顯著加快。32/9933/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究第一產(chǎn)業(yè)增幅及比重■2002-2023年，鹽都市第一產(chǎn)業(yè)增加值基本保持上漲態(tài)勢，但增幅不大。其中2023年出現(xiàn)小幅下降，至2023年反彈上升，2023年后來第一產(chǎn)業(yè)增加值保持小幅穩(wěn)定上漲，但增幅逐年趨緩；■2023年鹽都市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值295億元，增加4.3%；■從2023年產(chǎn)業(yè)比重來看，鹽都市第一產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)中比重為18.2%，在蘇北及蘇中典型都市中位居第一。33/9934/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究第二產(chǎn)業(yè)增幅及比重■2002-2023年，鹽都市第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定上漲，第二產(chǎn)業(yè)增加值連年上升，增幅基本保持在17%以上，2023年實(shí)現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)增加值778億元，相比2023年增加了近2倍；■2023年鹽都市第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值778億元，增加18.4%；■從2023年產(chǎn)業(yè)比重來看，鹽都市第二產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)中比重為48%，低于南通、徐州和淮安?！龅珡漠a(chǎn)業(yè)增加值來看，鹽都市2023年第二產(chǎn)業(yè)增加值在蘇北地域比較中，僅次于徐州，高于淮安和連云港。34/9935/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究第三產(chǎn)業(yè)增幅及比重■伴隨鹽都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不停深入，第三產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，從2023年-2023年，第三產(chǎn)業(yè)增加值連年連續(xù)穩(wěn)定上漲，增幅維持在12%以上，伴隨產(chǎn)業(yè)增加值不停提升，2023年增幅出現(xiàn)小幅回落；■2023年鹽都市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值549億元，增加15.4%；■從產(chǎn)業(yè)比重來看，2023年鹽都市第三產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)中比重為33.8%，在蘇北、蘇中典型都市中居最后一位；■但從產(chǎn)業(yè)增加值看，鹽都市2023年第三產(chǎn)業(yè)增加值在蘇北地域比較中，僅次于徐州，位居第二。35/9936/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究支柱產(chǎn)業(yè)鹽城是一座新興工商業(yè)都市和對外開放都市。全市現(xiàn)已形成了紡織、機(jī)械、汽車、食品等支柱產(chǎn)業(yè)?！鋈兄圃鞓I(yè)十大支柱產(chǎn)業(yè)是：紡織業(yè)；通用設(shè)備制造業(yè)；化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)；交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)；非金屬礦物制造業(yè)；農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)；專用設(shè)備制造業(yè)；紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)；皮革、毛皮、羽毛（絨）制造業(yè)；電器機(jī)械及器材制造業(yè)。36/9937/1164鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究小結(jié)■三產(chǎn)均衡穩(wěn)步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不停優(yōu)化；■第二產(chǎn)業(yè)在三產(chǎn)組成中所占份額逐漸上升，都市工業(yè)化特性顯現(xiàn)；■傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮支撐作用，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)架構(gòu)顯現(xiàn)；■制造業(yè)占據(jù)工業(yè)主要份額，其發(fā)展對于產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整和工業(yè)化推進(jìn)發(fā)揮著主導(dǎo)作用?！霎a(chǎn)業(yè)特性顯著，支柱產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)品牌化發(fā)展趨勢。37/9938/116概要：通過比較沿海14個開放都市與鹽城近十年GDP、社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、財(cái)政收入、居民可支配收入和居民消費(fèi)支出等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以及十年來15個都市三產(chǎn)構(gòu)造變化，分析各都市宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造特性，從而清楚認(rèn)知鹽城經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程以及在沿海都市中地位。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市發(fā)展概況鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析38/9939/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——GDP比較39/9940/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——固定資產(chǎn)投資比較40/9941/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——社會消費(fèi)品零售總額比較41/9942/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——財(cái)政收入比較42/9943/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——人均可支配收入比較43/9944/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——人均消費(fèi)支出比較44/9945/116宏觀經(jīng)濟(jì)對比小結(jié)5有關(guān)都市對比研究現(xiàn)選用GDP、社會固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、財(cái)政收入、居民可支配收入和居民人均消費(fèi)六項(xiàng)指標(biāo)作為衡量各市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展參照體系。對比鹽城與沿海14個開發(fā)都市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)指標(biāo)能夠發(fā)覺，鹽都市GDP、社會消費(fèi)品零售總額、居民人均可支配收入均已超越北海、連云港、秦皇島及湛江。而鹽城社會固定資產(chǎn)投資自2023年起增幅迅速，更是超出溫州及北海、連云港、秦皇島、湛江五市。財(cái)政收入方面，北海、連云港、秦皇島三都市目前已落后于鹽城。不過，在人均消費(fèi)性支出比較上能夠看出，鹽城居民消費(fèi)能力不強(qiáng)，在15個都市比較中，鹽城僅高于北海，排名第二。通過綜合衡量，我司以為，鹽城近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)迅速，宏觀經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力與沿海14個開發(fā)都市相比，處于中下游地位，整體優(yōu)于北海、連云港、秦皇島、湛江等市。45/9946/1165有關(guān)都市對比研究14個沿海開放都市——三產(chǎn)構(gòu)造變化46/9947/116產(chǎn)業(yè)發(fā)展小結(jié)5有關(guān)都市對比研究縱觀14個沿海開放都市及鹽城23年來產(chǎn)業(yè)構(gòu)造變化，能夠發(fā)覺，伴隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各都市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造不停優(yōu)化，三產(chǎn)百分比不停調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重漸趨上升。橫向比較15個都市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，除廣州、上海和秦皇島形成以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造外，其他12個都市均以第二產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與支柱產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，如大連制造業(yè)、南通建筑業(yè)以及天津電子信息產(chǎn)業(yè)。從目前三產(chǎn)構(gòu)造來看，鹽城第一產(chǎn)業(yè)比重近年來雖展現(xiàn)顯著下降趨勢，但依舊高于除北海、湛江以外其他沿海開放都市；第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，且穩(wěn)中有升；第三產(chǎn)業(yè)比重目前僅占33.9%，仍然低于大多數(shù)沿海開放都市，具有較大發(fā)展空間。47/9948/116概要：鹽都市位于蘇北地域，都市位于各經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)帶輻射外圍，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較為薄弱。目前產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于蘇南、蘇中地域。但鹽城交通便捷，擁有豐富自然資源和優(yōu)良生態(tài)環(huán)境資源，同步具有雄厚制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，伴隨《江蘇沿海地域發(fā)展規(guī)劃》實(shí)行，鹽都市作為江蘇沿海三大中心都市之一，其發(fā)展?jié)摿薮?。鹽城宏觀市場環(huán)境研究第一部分鹽城都市發(fā)展概況鹽城都市規(guī)劃發(fā)展解讀鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究鹽城產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性研究有關(guān)都市對比研究鹽城都市競爭力分析48/9949/1166鹽城都市競爭力分析都市優(yōu)勢綜合鹽城基礎(chǔ)資源與整體發(fā)展水平，可將其總體優(yōu)勢歸納為下列四點(diǎn)：■位于江蘇沿海中部，區(qū)域內(nèi)航空、鐵路、馬路、水運(yùn)立體運(yùn)輸網(wǎng)暢達(dá)，交通便捷；■擁有豐富海洋和灘涂、岸線港口資源，石油天然氣蘊(yùn)藏豐富，生態(tài)環(huán)境良好；■擁有雄厚制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；■《江蘇沿海地域發(fā)展規(guī)劃》明確指出加快包括鹽城在內(nèi)江蘇沿海三個中心都市建設(shè)，伴隨政策逐漸落實(shí)，結(jié)合其地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)洼地效應(yīng)、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等原因，鹽城都市發(fā)展面臨歷史性機(jī)遇。49/9950/1166鹽城都市競爭力分析都市劣勢在分析鹽城都市競爭力同步，在其發(fā)展過程中也存在著一定不足：■都市位于蘇北地域，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，都市化進(jìn)程滯緩；■目前其產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于蘇南、蘇中地域；■外來人口導(dǎo)入相對不足，人才高地近期難以形成，都市輻射效應(yīng)相對匱乏；■都市發(fā)展框架基本拉開，但開發(fā)深度不夠，更多是政府“形象”工程；■處于蘇北腹地，沿海都市資源特性不突出，受經(jīng)濟(jì)圈輻射較小，都市發(fā)展空間受限。50/9951/116概要：城南新區(qū)位于鹽都市區(qū)南部，面積45.3平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積合計(jì)約70平方公里，將是一種擁有40多萬人口新城區(qū)。城南新區(qū)定位為：全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和以當(dāng)代服務(wù)業(yè)為主地域總部經(jīng)濟(jì)中心,是鹽城都市圈區(qū)域協(xié)調(diào)和合作發(fā)展中心步驟，鹽城將來都市形象集中體現(xiàn)區(qū)域。其將來將會發(fā)展成為市級行政、商業(yè)文化中心、科教創(chuàng)業(yè)基地、旅游集散中心和新型生態(tài)居住區(qū)。城南新區(qū)發(fā)展概況第二部分城南新區(qū)基本概況城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀城南新區(qū)規(guī)劃前景51/9952/1161城南新區(qū)基本概況區(qū)域范圍鹽都市城南新區(qū)位于市區(qū)南部，規(guī)劃建設(shè)范圍為：東至通榆河，西至西環(huán)路，北至青年路，南至新河，面積45.3平方公里。新河以南至徐淮鹽高速用地納入整體考慮范圍，面積約為25平方公里。規(guī)劃控制面積合計(jì)約70平方公里。

52/9953/1161城南新區(qū)基本概況區(qū)域定位根據(jù)城南新區(qū)職能及所參與區(qū)域分工層次范圍，城南新區(qū)功能定位為：全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和以當(dāng)代服務(wù)業(yè)為主地域總部經(jīng)濟(jì)中心,是鹽城都市圈區(qū)域協(xié)調(diào)和合作發(fā)展中心步驟，鹽城將來都市形象集中體現(xiàn)區(qū)域。按照總體規(guī)劃要求，城南新區(qū)將是一種擁有40多萬人口新城區(qū)，成為鹽都市新行政、文化、教育、商業(yè)中心和新型居住區(qū)。53/9954/1161城南新區(qū)基本概況主體功能■市級行政、商業(yè)文化中心這一功能是城南新區(qū)最基本和主要功能之一，也是城南新區(qū)參與到鹽城都市圈分工主要職能■科教創(chuàng)業(yè)基地通過城南新區(qū)實(shí)現(xiàn)更合理區(qū)域中心職能，是城南新區(qū)在空間和功能上一次超越。在地域總部模式下，城南新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展合適方向是：服務(wù)化、知識化、高附加價值化、生態(tài)化。■旅游集散中心

伴隨鹽城都市圈形成，都市旅游和郊區(qū)旅游迅速發(fā)展，旅游地間聯(lián)系加強(qiáng)將促使以城南新區(qū)為關(guān)鍵放射狀旅游網(wǎng)絡(luò)形成，新區(qū)作為都市圈中心步驟將承當(dāng)主要旅游集散中心功能?！鲂滦蜕鷳B(tài)居住區(qū)作為區(qū)域關(guān)鍵城區(qū)，城南新區(qū)需要對周圍區(qū)域人口、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)活動具有吸引力，居住吸引力是前提條件之一。54/9955/116概要：城南新區(qū)目前以居住以及公共設(shè)施建設(shè)為主，建設(shè)推進(jìn)速度較快。城南新區(qū)工業(yè)用地分布相對集中，公共設(shè)施沿路分布特性顯著，住宅建設(shè)較為活躍，開發(fā)建設(shè)速度較快。目前中心區(qū)存在大量已建、在建或擬建地塊。城南新區(qū)發(fā)展概況第二部分城南新區(qū)基本概況城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀城南新區(qū)規(guī)劃前景55/9956/1162城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀描述城南新區(qū)發(fā)展展現(xiàn)由北向南走勢：

A區(qū)北起青年路，南至世紀(jì)大道，是目前城南新區(qū)發(fā)展最為成熟片區(qū)，大量住宅小區(qū)已建成并入住，市政、商業(yè)配套完善，生活氣氛濃郁；B區(qū)北接世紀(jì)大道，南至鹽瀆路，是新區(qū)發(fā)展次成熟片區(qū)，伴隨市政府行政中心搬遷及內(nèi)港湖建設(shè)，目前有部分建成小區(qū)，公用市政配套基本具有，大量小區(qū)在建；C區(qū)北起鹽瀆路，南至新河，目前已吸引大量公司進(jìn)入拿地，有少許在建市政配套設(shè)施和商業(yè)；D區(qū)新河以南至徐淮鹽高速，總面積約25平方公里范圍為遠(yuǎn)景規(guī)劃中產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前仍處于規(guī)劃狀態(tài)。A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)56/9957/1162城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀用地現(xiàn)狀

現(xiàn)狀用地中，居住、公共設(shè)施、工業(yè)、道路廣場四項(xiàng)用地合計(jì)占到總建設(shè)用地91.7％，反應(yīng)了城南新區(qū)目前以居住以及公共設(shè)施建設(shè)為主、建設(shè)推進(jìn)速度較快、生產(chǎn)性功能較強(qiáng)實(shí)際發(fā)展情況。

57/9958/1162城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀工業(yè)用地/居住用地分布工業(yè)用地分布：城南新區(qū)工業(yè)用地分布相對較為集中，主要有開發(fā)區(qū)及悅達(dá)工業(yè)園，位于串場河沿線及其以東區(qū)域。市區(qū)主要骨干公司多集中于這兩個工業(yè)園區(qū)，主要有汽車制造業(yè)、機(jī)械制造業(yè)、紡織服裝業(yè)等工業(yè)類型。大新河以北，分布著大量村辦公司，主要有五星工業(yè)園及其他分散小型公司等。這些公司占地規(guī)模較小、分布零亂?，F(xiàn)狀工業(yè)用地面積約為517.46公頃。

居住用地分布：現(xiàn)有居住用地主要集中在青年路以南、串場河以西區(qū)域。近幾年該區(qū)域住宅建設(shè)較為活躍，除上世紀(jì)末開始建設(shè)住宅用地外，圍繞新中心區(qū)確立了不少新居住用地，建設(shè)開發(fā)速度較快，在居住教育等設(shè)施配套方面也已經(jīng)形成一定基礎(chǔ)，但在與都市特色、尤其是都市水環(huán)境特色等方面結(jié)合不夠。現(xiàn)有居住用地面積約為545.76公頃。58/9959/1162城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀公用設(shè)施分布現(xiàn)狀公共設(shè)施：主要有鹽都區(qū)行政中心及部分市、區(qū)行政部門，商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套不完善，規(guī)模小且分散。市級行政中心正在形成之中，已有數(shù)個高檔賓館選址定位于解放南路與世紀(jì)大道交叉口附近?，F(xiàn)狀公共設(shè)施配套薄弱，尤其是商業(yè)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生和居住教育設(shè)施較為缺乏。公共設(shè)施總體分布特性：其用地沿路分布特性顯著，且包括了鹽城近幾年公共設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)，國字號鹽文化博物館亦選址于此。公共設(shè)施主要沿解放路、世紀(jì)大道等都市主要道路沿線以及這幾年集中建設(shè)中心區(qū)區(qū)域。城南新區(qū)以公共設(shè)施推進(jìn)開發(fā)建設(shè)框架初步拉開，但在增強(qiáng)中心都市服務(wù)功能、明確與歷史文化特色關(guān)系等方面缺乏系統(tǒng)性?，F(xiàn)狀公共設(shè)施用地面積約為379.7公頃。59/9960/116概要：城南新區(qū)規(guī)劃根據(jù)其功能定位明確了“促進(jìn)中心都市整體服務(wù)職能全面提升，引領(lǐng)鹽城沿海開發(fā)時代新起點(diǎn)，提升都市歷史及自然資源特色品牌”三大總目標(biāo)。其規(guī)劃布局構(gòu)造為“一心、兩軸、五廊、四片”。城南新區(qū)規(guī)劃用地中，突出了居住用地以及公共設(shè)施用地，體現(xiàn)了城南新區(qū)功能建設(shè)與發(fā)展重點(diǎn)。城南新區(qū)發(fā)展概況第二部分城南新區(qū)基本概況城南新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀城南新區(qū)規(guī)劃前景60/9961/1163城南新區(qū)規(guī)劃前景規(guī)劃目標(biāo)根據(jù)對于城南新區(qū)功能定位，規(guī)劃明確了3大目標(biāo)、9個分目標(biāo)及對應(yīng)規(guī)劃發(fā)展策略，作為城南新區(qū)將來發(fā)展定位得以實(shí)現(xiàn)有力支撐。中心都市整體服務(wù)職能全面提升鹽都市沿海開發(fā)時代新起點(diǎn)都市歷史及自然資源特色品牌化區(qū)域商務(wù)服務(wù)功能強(qiáng)化

都市圈輻射能力增強(qiáng)都市生活服務(wù)品質(zhì)提升區(qū)域中心都市功能轉(zhuǎn)換與提升新起點(diǎn)大都市框架形成新起點(diǎn)都市歷史文化、形象面貌展示新起點(diǎn)都市歷史文化延續(xù)都市自然特色凝結(jié)中心都市形象宏大展現(xiàn)總目標(biāo)分目標(biāo)61/9962/1163城南新區(qū)規(guī)劃前景規(guī)劃布局規(guī)劃布局構(gòu)造為“一心、兩軸、五廊、四片”?！鲆恍氖侵富邴}城都市圈發(fā)展所確立鹽都市將來發(fā)展“新都心”，主要由行政商貿(mào)中心區(qū)、串場河水岸設(shè)施集中區(qū)組成。功能上主要包括行政中心、商貿(mào)中心、金融中心及居住等。■兩軸構(gòu)筑聯(lián)系城南新區(qū)與老城區(qū)功能紐帶與歷史文化紐帶。其中，沿解放路、躍馬路沿線形成整合行政商貿(mào)服務(wù)、科創(chuàng)服務(wù)、旅游服務(wù)等設(shè)施集中區(qū)軸線。沿串場河形成鹽城文化紐帶，沿線布局一定設(shè)施，形成與沿解放路、躍馬路功能設(shè)施軸線互動，都市由“串場”走向“串城”，由“依河而居”走向“依河而盛”。62/9963/1163城南新區(qū)規(guī)劃前景規(guī)劃布局■五廊依靠利民河、鹽塘河、小新河、徐淮鹽高速馬路和通榆運(yùn)河形成由北至南五條生態(tài)廊道，組成新區(qū)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)基本框架，通榆運(yùn)河生態(tài)廊道將其他廊道相串連?！鏊钠?guī)劃以道路及橫向通廊為界形成四個特色區(qū)塊：新興產(chǎn)業(yè)和居住綜合區(qū)塊（青年路與世紀(jì)大道之間）：將環(huán)境保護(hù)與文化藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)相結(jié)合，滿足當(dāng)代生產(chǎn)和制造需求，發(fā)明文化型、創(chuàng)新型小區(qū)。行政文化商務(wù)區(qū)塊（世紀(jì)大道與鹽瀆路之間）：發(fā)展生態(tài)與高科技信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相結(jié)合CBD區(qū)域。科教與生態(tài)居住區(qū)塊（鹽瀆路與南環(huán)路之間）：科教園區(qū)、科創(chuàng)服務(wù)中心與周圍小區(qū)友好互動，設(shè)施共享、文化滲入，形成區(qū)塊獨(dú)特文化氣氛；生態(tài)旅游休閑區(qū)塊（南環(huán)路與徐淮鹽高速馬路之間）：主要是鹽都市將來發(fā)展戰(zhàn)略控制用地，功能上以旅游服務(wù)為導(dǎo)向，同步考慮職教園區(qū)發(fā)展、體育中心建設(shè)等都市將來主要服務(wù)功能擴(kuò)展也許性，發(fā)展生態(tài)游憩，成為區(qū)域旅游服務(wù)中心。63/9964/1163城南新區(qū)規(guī)劃前景用地規(guī)劃

規(guī)劃用地中，突出了居住用地以及公共設(shè)施用地，分別占總建設(shè)用地32.6％、18.9％，體現(xiàn)了城南新區(qū)功能建設(shè)與發(fā)展重點(diǎn)；綠地占總建設(shè)用地百分比約為28.7％，主要是由公園、眾多濱水綠地以及都市生態(tài)建設(shè)用地組成，有助于都市良好生態(tài)環(huán)境構(gòu)筑。64/9965/116概要：鹽城房地產(chǎn)市場通過近年發(fā)展，已經(jīng)形成了較為完善板塊概念，按其區(qū)位可大體分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。其中最為成熟且位居價格高地是城中板塊，而伴隨城中地塊減少，城南在整體市場當(dāng)中已經(jīng)占據(jù)著越來越主要地位，已成為最具發(fā)展?jié)摿Π鍓K。其他各板塊無顯著特性，其客群也多以區(qū)域內(nèi)購房者為主。鹽城房地產(chǎn)市場環(huán)境研究第三部分鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究鹽城住宅市場發(fā)展特性研究鹽城商業(yè)及辦公市場特性研究鹽城土地市場運(yùn)行情況研究鹽城房地產(chǎn)后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項(xiàng)目研究65/9966/1161鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究板塊綜述以建軍中路、解放路、大慶路、鹽馬路、開放大道等主干道為界限，將全市劃分為城北板塊、城中板塊、城南板塊、西南板塊、城東板塊。66/9967/116城中板塊/城南板塊■城中板塊：該板塊劃分區(qū)域主要為建軍中路沿線、大慶路沿線、開放大道以西、鹽馬路以東地帶。該板塊處于鹽都市最繁華商圈——建軍路和解放路沿線，區(qū)域配套成熟，商業(yè)氣氛濃厚，因此致使該板塊內(nèi)商品房價格為整個鹽都市最高點(diǎn)，扮演著領(lǐng)跑者角色，在該區(qū)域置業(yè)也多為鹽都市高層收入人群。板塊優(yōu)勢：市政配套成熟、生活便利、區(qū)域認(rèn)可度強(qiáng)；板塊劣勢：供應(yīng)量低，價格偏高，消費(fèi)者承受力受限。■城南板塊：該板塊劃分區(qū)域主要為大慶路以南、世紀(jì)大道沿線、開放大道以西地帶。城南板塊將是鹽都市重點(diǎn)打造區(qū)域，以文教、市政辦公、居住為主要功能，目前市政府、鹽中、市一小等已經(jīng)遷入，伴隨周圍配套成熟，相信該板塊房價能夠和城中板塊相抗衡。板塊優(yōu)勢：市政基礎(chǔ)設(shè)施到位、名校較多、后發(fā)優(yōu)勢顯著；板塊劣勢：潛在供應(yīng)量較大，市場供需矛盾顯著，接收度較低。1鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究67/9968/116西南板塊/城東板塊■西南板塊：該板塊劃分區(qū)域主要為鹽馬路以西地帶。西南板塊僅次于城南板塊，該板塊也是市政府將重點(diǎn)“福佑”區(qū)域。受市政府和鹽中等利好輻射，以及城西南本身優(yōu)越地理位置、自然環(huán)境和較高人居指數(shù)，該板塊已經(jīng)得到大多數(shù)購房者認(rèn)可。伴隨某些品質(zhì)樓盤誕生，西南板塊正在得到市場關(guān)注。板塊優(yōu)勢：價格相對合理，樓盤品質(zhì)較高；板塊劣勢：周圍生活配套欠缺．交通不便、區(qū)域接收度有限?！龀菛|板塊：該板塊劃分區(qū)域主要為開放大道以東地帶。受政府規(guī)劃和板塊本身特點(diǎn)等原因影響，該區(qū)域相對于其他板塊，開發(fā)得較晚。但從都市發(fā)展進(jìn)程來看，它將是百萬人口都市經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，又一種都市新中心。其地理位置、經(jīng)濟(jì)和人文在整個鹽都市都占有很關(guān)鍵地位，有著巨大發(fā)展空間，同步亭湖區(qū)政府將搬遷至該板塊，后期將會對區(qū)域產(chǎn)生較大帶動作用。板塊優(yōu)勢：價格不高，生活配套較為齊全，升值潛力大；板塊劣勢：市政配套不成熟，交通相對不便，區(qū)域接收度有限。1鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究68/9969/116城北板塊■城北板塊：該板塊劃分區(qū)域主要為毓龍路以北、開放大道以西地帶。城北板塊主要為老城改造項(xiàng)目，包括拆遷量較大，拆遷工作展開有一定困難，因此該板塊上市量較小。并且由于此區(qū)域多為老公房，本地人對城北區(qū)域印象較差，本地也有“寧往南一尺，不往北一寸”說法。但該區(qū)域配套成熟，加上部分品牌開發(fā)商介入，如悅達(dá)，使得城北板塊還是受到了一部分人追捧。板塊優(yōu)勢：發(fā)展較早，距主城較近，配套較為成熟；板塊劣勢：周圍環(huán)境較為嘈雜，區(qū)域認(rèn)知度不高。1鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究69/9970/116概要：鹽城房地產(chǎn)市場屬于典型市政建設(shè)拉動型，地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，已形成了“遍地開花”局面，且小高層、高層產(chǎn)品已漸漸成為市場供應(yīng)主流。其房價展現(xiàn)出中心強(qiáng)周圍弱局面。同步鹽城房地產(chǎn)市場中存量巨大，且供大于求局面正在形成。由于固有生活習(xí)慣，購房者大多具有極強(qiáng)地緣性，這也成為妨礙本地樓市發(fā)展原因之一。鹽城房地產(chǎn)市場環(huán)境研究第三部分鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究鹽城住宅市場發(fā)展特性研究鹽城商業(yè)及辦公市場特性研究鹽城土地市場運(yùn)行情況研究鹽城房地產(chǎn)后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項(xiàng)目研究70/9971/1162鹽城住宅市場發(fā)展特性總體特性■市政建設(shè)拉動型，地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花現(xiàn)階段鹽城房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，各板塊都有較大開發(fā)量，因此造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花局面，現(xiàn)階段鹽都市場屬典型市政建設(shè)投資拉動型，雖然在短期內(nèi)確實(shí)能將都市整體面貌提升，但對后市負(fù)面影響也將是巨大?！鲂「邔?、高層產(chǎn)品成為市場主流由于市政規(guī)劃對土地指標(biāo)要求，小高層和高層產(chǎn)品成為市場主流，市場上多層物業(yè)較少。居民住房消費(fèi)構(gòu)造也在發(fā)生積極變化，在住宅選擇過程中，由于購房者缺乏產(chǎn)品選擇性也開始逐漸接收小高層和高層物業(yè)?！霭鍓K概念成形，但價格梯度不顯著鹽城房地產(chǎn)市場已有較為明晰板塊劃分，目前市場主流價格約在4000-4800元/㎡，在周遍都市、沿海主要城鎮(zhèn)中屬最低水平；但與產(chǎn)經(jīng)實(shí)力排名相符；都市高端價格剛突破5000元/㎡，市場峰值發(fā)展不充足，都市標(biāo)桿類旗艦物業(yè)未有效建立?！鲋行粜统蔀槭袌鰺狳c(diǎn)伴隨房地產(chǎn)市場變化，購房者在選擇產(chǎn)品時越來越看重其實(shí)用性，因此中小戶型越來越受青睞。目前市場上熱銷面積范圍為70-90平米兩房和100-130平米三房。鹽城房地產(chǎn)市場進(jìn)入了產(chǎn)品時代。71/9972/1162鹽城住宅市場發(fā)展特性總體特性■利好政策對樓市起到很大推波助瀾作用23年11月鹽都市政府推出購房優(yōu)惠政策：多層補(bǔ)貼1%，高層、小高層補(bǔ)貼3%。該政策截止23年6月30日，該政策對鹽城商品房銷量具有一定拉動作用?！銮捌谑袌龉?yīng)量大，后市開發(fā)量連續(xù)增加前兩年鹽城土地供應(yīng)量較大，開發(fā)商前期拿土地都開始開工并銷售，前期開發(fā)大盤項(xiàng)目進(jìn)入大消化階段，市場上還同步存在開發(fā)商已經(jīng)拿下而沒有開工土地。城南板塊尤為顯著。伴隨開發(fā)量連續(xù)增加，城南市場存在一定銷售壓力。■商品房價格呈中心強(qiáng)周圍弱趨勢由于近年鹽城都市規(guī)劃向都市南面轉(zhuǎn)移，造成目前房價以市中心一帶為高價集中區(qū)，從整個都市格局來看，以市中心一帶為價格高地，向周圍地域遞減價格分布。整個鹽城樓市自串場河以南，聚集著鹽城總量大約70%產(chǎn)品供應(yīng)，且越往南，體量越大。劇烈競爭，同步也形成鹽城開發(fā)商們危機(jī)意識，在產(chǎn)品規(guī)劃、立面、景觀、物業(yè)等方面均推成出新，有各自亮點(diǎn)。72/9973/1162鹽城住宅市場發(fā)展特性總體特性■外來人口量有限，暫無法形成消費(fèi)拉動效應(yīng)由于鹽城整體發(fā)展相對較為落后，相對于高素質(zhì)人才引進(jìn)，具有一定劣勢，從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強(qiáng)，外來人口尚不成為購房主力之一。盡管目前市區(qū)有流感人口約7萬人，但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展先頭軍?！鲎饨饍r格低造成投資回報(bào)有限，影響了投資客介入從投資角度來看，鹽城房地產(chǎn)投資價值平均低于合理回報(bào)，目前住宅置業(yè)投資回報(bào)率普遍較低，大多維持于4％下列，投資回報(bào)普遍不高（一般公認(rèn)較為合理投資回報(bào)不低于6％），租賃人群低接收度、低層次在很大程度上影響了投資性客源市場介入也許?！鰟傂孕枨笤谝欢ǔ潭壬铣蔀闃鞘邪l(fā)展助力相對于國內(nèi)其他大型都市，鹽城房地產(chǎn)市場起步較晚，某些剛性需求購房仍是目前購房群體主力。剛性需求主要體目前下列幾個方面：舊城改造，拆遷戶安頓購房，年輕人結(jié)婚購買新居，為兒女選擇學(xué)區(qū)而重新購房，二次置業(yè)更換環(huán)境購房等。剛性需求為房地產(chǎn)行業(yè)提供了一種生存發(fā)展空間。73/9974/1162鹽城住宅市場發(fā)展特性總體特性■居民購房地點(diǎn)選擇區(qū)域性較強(qiáng)基于本地居民生活習(xí)慣，在購房時往往把原居住片區(qū)作為首選。主要是購房者在一種區(qū)域中生活、工作數(shù)年后大都習(xí)慣此前生活方式和居住氣氛地緣原因很強(qiáng)。在本次市調(diào)中理解到，每個樓盤購房客戶80%都集中在樓盤所在區(qū)域3公里范圍內(nèi)?！鍪袌鲋饾u成熟，購房客群愈加理性鹽城整體商品房銷售均價仍處于小幅上升階段，但伴隨價格不停上升，投資客已在逐漸減少，購房者愈加理性等方面反應(yīng)已逐漸顯現(xiàn)出來。城南區(qū)域購房群體愈加復(fù)雜化，初次置業(yè)和二次置業(yè)以及由于拆遷而購房客戶都有。另外由于城南片區(qū)學(xué)校較多，為孩子上學(xué)選擇學(xué)區(qū)房而在城南置業(yè)客戶群也日漸增多。■產(chǎn)品附加值得到市場逐漸認(rèn)同鹽城房地產(chǎn)市場目前處于市場化啟動早期階段，即產(chǎn)品品質(zhì)普遍邁向了改善居住水平，開發(fā)商已普遍注意到了布局、環(huán)境、立面、房型等主要性，但在詳細(xì)落實(shí)實(shí)行方面，卻顯出了較為顯著不足。74/9975/1162鹽城住宅市場發(fā)展特性城南板塊特性■區(qū)域升級規(guī)劃帶動地產(chǎn)發(fā)展鹽都市政府南移，給鹽城這個并不很大商圈來了一種震動。伴隨城南區(qū)建設(shè)工作深入、配套完善、居住價值高區(qū)域優(yōu)勢越來越顯著，城南區(qū)是整個鹽城樓市熱點(diǎn)。由于城南區(qū)板塊樓市供應(yīng)量、需求量均為鹽都市區(qū)各板塊之首，因此成為鹽城房地產(chǎn)市場發(fā)展領(lǐng)航者?！銮捌谑袌龉?yīng)量大，后市開發(fā)量連續(xù)增加伴隨城南區(qū)域大力發(fā)展，前兩年城南區(qū)域土地供應(yīng)量較大，開發(fā)商前期拿土地都開始開工并銷售，前期開發(fā)大盤項(xiàng)目進(jìn)入大消化階段，市場上還同步存在開發(fā)商已經(jīng)拿下而沒有開工土地。伴隨開發(fā)量連續(xù)增加，城南市場存在一定銷售壓力。■中高端客群關(guān)注，促進(jìn)了產(chǎn)品品質(zhì)提升鹽城住宅市場已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，市場供應(yīng)壓力開始顯現(xiàn)，置業(yè)主體和置業(yè)目標(biāo)正在發(fā)生顯著變化，購房者愈加關(guān)注項(xiàng)目品牌和品質(zhì)選擇，這些將直接推進(jìn)市場品質(zhì)提升。規(guī)劃理念先進(jìn)、配套完善、個性鮮明、綜合性價比高產(chǎn)品將在市場競爭中擁有更多積極權(quán)。這一點(diǎn)在城南板塊體現(xiàn)尤為顯著，產(chǎn)品和品質(zhì)競爭成為城南項(xiàng)目標(biāo)主旋律。75/9976/116概要：鹽城商業(yè)屬典型蘇北都市商業(yè)布局，中心單一且經(jīng)營檔次偏低。伴隨都市逐漸向南擴(kuò)張，都市中心有逐漸南移趨勢。在確保目前中心城區(qū)商業(yè)關(guān)鍵地位同步，南部區(qū)域伴隨人氣聚集以及居住人口增多，勢必形成一種新都市副中心。同步鹽城投資客較多，投資意識較強(qiáng)，這也成為商業(yè)易賣原因之一。辦公類物業(yè)在鹽都市場中尚屬于新興物業(yè)，市場總量不大，市場需求也不顯著，純寫字樓僅有城南萬邦國際一家。鹽城房地產(chǎn)市場環(huán)境研究第三部分鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究鹽城住宅市場發(fā)展特性研究鹽城商業(yè)及辦公市場特性研究鹽城土地市場運(yùn)行情況研究鹽城房地產(chǎn)后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項(xiàng)目研究76/9977/1163鹽城商業(yè)及辦公市場發(fā)展特性商業(yè)特性■商業(yè)現(xiàn)狀屬典型蘇北都市商業(yè)布局，中心單一且經(jīng)營檔次偏低，同步鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅顯著，居民消費(fèi)需求旺盛；■目前在售商業(yè)集中在老城區(qū)，總體量比較大，均價在8000-20230元/㎡之間，上市部分銷售情況良好?！龆喾N新興商業(yè)業(yè)態(tài)已進(jìn)入鹽都市場，但受傳統(tǒng)消費(fèi)觀念束縛，消費(fèi)者更青睞于傳統(tǒng)百貨商場購物；■都市中心逐漸南移，南部區(qū)域伴隨人氣聚集以及居住人口增多，勢必形成一種新都市副中心，但現(xiàn)階段已出現(xiàn)國基城、寶龍商業(yè)廣場、紫薇國際廣場、金庭世紀(jì)廣場等大型商業(yè)項(xiàng)目，其供應(yīng)總和在百萬方以上。77/9978/1163鹽城商業(yè)及辦公市場發(fā)展特性辦公特性■受鹽都市經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)構(gòu)造影響，寫字樓市場需求量不大；■受傳統(tǒng)習(xí)俗、行業(yè)發(fā)展等原因影響，目前鹽城中介服務(wù)類、裝修貿(mào)易類公司大多項(xiàng)選擇擇檔次較高住宅小區(qū)或臨街居民樓辦公；■鹽城代表性行業(yè)大都擁有自己廠房作為辦公場所，而目前鹽都市場上也缺乏能讓該產(chǎn)業(yè)群滿意高檔商務(wù)寫字樓；■目前鹽都市場上純辦公寫字樓較少，大多為可住可辦公SOHO商務(wù)公寓，能符合公司群體辦公需求純正寫字樓項(xiàng)目僅有城南片區(qū)萬邦國際一家，其售價為6000元/㎡（含裝修）；■辦公物業(yè)出租市場上，收益率較低，在3-4%左右，因此目前銷售市場中辦公物業(yè)購買群體以自用型群體為主，投資客較少。78/9979/116概要：近年來鹽城土地市場供應(yīng)量較大，超出開發(fā)量，土地存量過多。政府目前重點(diǎn)大力推進(jìn)南城新區(qū)建設(shè)，該區(qū)域內(nèi)潛在土地供應(yīng)量充沛，城南及城西南片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)熾熱。2023年土地成交價格略高于23年，約2%。鹽城房地產(chǎn)市場環(huán)境研究第三部分鹽城房地產(chǎn)市場板塊研究鹽城住宅市場發(fā)展特性研究鹽城商業(yè)及辦公市場特性研究鹽城土地市場運(yùn)行情況研究鹽城房地產(chǎn)后市供需情況分析鹽城城南板塊典型項(xiàng)目研究79/9980/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究鹽城土地市場概述■土地供應(yīng)量及開工量：01-23年間，政府每年土地供應(yīng)量基本維持在2500-4000畝（167-266萬㎡），年均開工量約208萬㎡，供應(yīng)量與開工量基本平衡，土地存量較?。欢?3年，土地供應(yīng)量激增至6000多畝（400余萬㎡），年度開發(fā)量約為120余萬㎡，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于開工量，土地存量較大；■土地上市集中區(qū)域：在都市發(fā)展規(guī)劃中，城南及城西南片區(qū)為都市重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，該兩區(qū)域土地供應(yīng)量占全市土地供應(yīng)量60%。在土地供應(yīng)量充沛情況下，城南及城西南區(qū)域后市商品房上市量蔚為可觀。80/9981/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究08、23年土地成交情況統(tǒng)計(jì)表81/9982/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究08、23年土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表82/9983/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究08、23年土地出讓情況統(tǒng)計(jì)表83/9984/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究08、23年鹽城成交土地域域分布■據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，08、23年共成交土地2987畝，其中住宅用地合計(jì)2120畝，商業(yè)辦公用地555畝，其他用途土地共330畝?！?3年成交土地主要集中于市直與鹽都，城南板塊尚無地塊成交。23年城南板塊共有4幅土地成交，計(jì)345畝。其中僅1幅住宅用地約210畝，其他135畝均為商業(yè)、辦公等混適用地。84/9985/1164鹽城土地市場運(yùn)行情況研究23年-23年土地市場量價分析■2023年至2023年，鹽都市土地成交量逐年遞增，且增幅較大，約55%左右。隨后受到全球金融危機(jī)影響，樓市走低，2023年土地成交量大幅度減少，與2023年相比，降幅達(dá)72%；■從土地成交價格上來看，23年土地成交均價走