物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)查與發(fā)展戰(zhàn)略咨詢

物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)查與發(fā)展戰(zhàn)略咨詢202X-XX-XXCONTENTS行業(yè)分析報告物流地產(chǎn)行業(yè)定義起步階段（2002至2005年）產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈政治環(huán)境1政治環(huán)境2政治環(huán)境2經(jīng)濟環(huán)境社會環(huán)境1社會環(huán)境2行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)熱點行業(yè)制約因素行業(yè)問題行業(yè)發(fā)展建議競爭格局行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢代表企業(yè)1代表企業(yè)201物流地產(chǎn)行業(yè)定義物流地產(chǎn)行業(yè)定義物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)企業(yè)選擇合適的地點，投資建設優(yōu)質(zhì)而完善的物流設施，再將此物流設施租給有物流業(yè)務需求的客戶，并由物流地產(chǎn)企業(yè)提供相關物業(yè)管理服務的物流活動。物流地產(chǎn)中的設施主要為物流倉庫，為下游客戶提供物流倉儲服務。物流地產(chǎn)能夠滿足下游客戶的非核心業(yè)務外包需求，有利于系統(tǒng)地優(yōu)化下游客戶的物流業(yè)務。按照功能和服務對象的不同，物流地產(chǎn)可分為四大類:第一類是城市配送類物流地產(chǎn)。城市配送類物流地產(chǎn)集中在人口密集的城市，主要為一線城市以及二線城市。此類物流地產(chǎn)主要服務于第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)等，這類企業(yè)在城市周邊租賃物流地產(chǎn)倉庫用于貨物的就近配送，提升配送效率，提高消費者的消費體驗。城市配送類物流地產(chǎn)是市場中數(shù)量最多的物流地產(chǎn)類型，數(shù)量占比超過60%。第二類是進出口類物流地產(chǎn)。進出口類物流地產(chǎn)是進出口企業(yè)用作貨物的周轉(zhuǎn)倉庫。此類物流地產(chǎn)主要位于港口附近，根據(jù)港口的類型的不同，進出口類物流地產(chǎn)可進一步分為海港類型、空港類型和陸港類型，此外還可分為保稅區(qū)倉庫和非保稅區(qū)倉庫兩種類型。進出口類物流地產(chǎn)的發(fā)展受國內(nèi)進出口貿(mào)易影響較大，2018年以來，受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，部分地區(qū)進出口類物流地產(chǎn)租金、出租率持續(xù)下滑。第三類是工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)。工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)主要位于工業(yè)較發(fā)達城市的工業(yè)聚居區(qū)內(nèi)，為工業(yè)企業(yè)提供倉儲服務，主要客戶有汽車制造企業(yè)、化工企業(yè)等。市場中工業(yè)區(qū)類物流地產(chǎn)數(shù)量不多，主要是因為大部分工業(yè)企業(yè)具有自己的倉庫，較少對外租賃專業(yè)的物流地產(chǎn)倉庫。第四類是交通樞紐類物流地產(chǎn)。此類物流地產(chǎn)主要位于區(qū)域性的中心城市，是作為該區(qū)域內(nèi)的貨物集散中心而存在。例如武漢、成都城市中的交通樞紐類物流地產(chǎn)是華中地區(qū)、西南地區(qū)的貨物集散中心。區(qū)域性城市中交通樞紐類物流地產(chǎn)數(shù)量眾多，一部分服務于物流企業(yè)，作為物流企業(yè)的分撥中心；一部分服務于散戶用于堆放農(nóng)產(chǎn)品等低端貨物。此外，市場中還存在冷藏庫、冷凍庫等具有特殊用途的倉庫，但此類物流地產(chǎn)的規(guī)模相對較小，市場占比低。02起步階段（2002至2005年）起步階段（2002至2005年）中國電子商務行業(yè)自1999年誕生以來，迅速成長，拉動了第三方物流企業(yè)的成長，市場中對專業(yè)的物流倉儲、物流設施的需求增多，催生了物流地產(chǎn)行業(yè)的形成。2002年，中國真正意義上的物流地產(chǎn)誕生在電子商務興盛的東部沿海地區(qū)。2003年，美國物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯進入中國，并在2004年正式成立其第一個中國物流園。2005年，豐樹正式進入中國，中國物流地產(chǎn)行業(yè)正式起步。高速增長階段（2006至2015年）多元發(fā)展期（2016年至今）高速增長階段（2006至2015年）隨著中國市場的倉儲需求快速增長，眾多外資企業(yè)進入中國市場，行業(yè)整體投資熱度上升。一些進入中國市場較早的外資物流地產(chǎn)企業(yè)，如普洛斯、豐樹等，在此階段跑馬圈地，實現(xiàn)了高速增長，其中普洛斯在此階段成長為行業(yè)龍頭。同時，電子商務行業(yè)在推動物流地產(chǎn)發(fā)展上發(fā)揮出越來越重要的作用。2006年，圓通成為第一家接入淘寶的配送服務商，電子商務平臺開始為物流企業(yè)發(fā)展提供助力。2007年，京東開始自建物流，電商企業(yè)正式進軍物流地產(chǎn)領域。2013年5月28日，阿里巴巴集團、聯(lián)合銀泰集團、富春控股、“三通一達”等公司共同組建菜鳥網(wǎng)絡，進一步推動物流行業(yè)的升級。在此階段，中國倉儲業(yè)投資額從2006年370.9億元增長到2015年的6620.2億元，十年增長了17倍。多元發(fā)展期（2016年至今）隨著中國經(jīng)濟增速放緩以及工業(yè)用地指標收緊，行業(yè)增速開始放緩，但行業(yè)中的參與者仍在持續(xù)增多，眾多企業(yè)跨行進軍物流地產(chǎn)，中國物流地產(chǎn)行業(yè)進入到多元化發(fā)展階段。在此階段，電商企業(yè)加大了在物流地產(chǎn)行業(yè)的投入；傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)市場的降溫，開始進軍物流地產(chǎn)行業(yè)；零售企業(yè)、金融機構也開始涉足物流地產(chǎn)中，成為行業(yè)的市場的新生力量。與此同時，在經(jīng)濟增長放緩的情況下，市場中一些小型項目、經(jīng)營不善的項目開始被持有者拋售，市場面臨一輪調(diào)整。03產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈上游物流地產(chǎn)基金、地方政府、建材設備供應商、金屬材料供應商、化工原材料產(chǎn)業(yè)鏈中游專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商或物流企業(yè)、其他類型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游第三方物流企業(yè)、電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、零售企業(yè)04產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈上游物流地產(chǎn)具有重資產(chǎn)屬性，其開發(fā)建設需要投入大量資金，且投資回收周期長，物流地產(chǎn)企業(yè)單純依靠自有資金難以實現(xiàn)迅速擴張，因此業(yè)內(nèi)企業(yè)主要通過成立物流地產(chǎn)基金的方式對外融資。地產(chǎn)基金模式下，物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立物流地產(chǎn)基金，其中投資者只負責提供資金，物流地產(chǎn)企業(yè)在提供資金的基礎上確保項目完成開發(fā)和運營。物流地產(chǎn)基金成立后，物流地產(chǎn)公司的開發(fā)部門將從物流地產(chǎn)基金獲得資金支持，進行物流地產(chǎn)項目的開發(fā)建設。項目開發(fā)完成后，開發(fā)部門會將項目移交給物流地產(chǎn)公司的物業(yè)管理部門運營。物業(yè)管理部門通過倉庫租賃、物業(yè)管理等服務獲取運營收入，最后將運營收入交給基金。市場中物流地產(chǎn)企業(yè)獲取土地獲取的方式有兩種，一種是直接物流地產(chǎn)企業(yè)從政府手中直接獲取土地，另一種是在二手市場中，物流地產(chǎn)企業(yè)從已經(jīng)獲得土地的企業(yè)手中購買，但二手市場中的土地轉(zhuǎn)讓也需政府同意，土地資源獲取受政府限制較大。土地價格因地而異，具體受地段、交通、經(jīng)濟環(huán)境等因素影響。物流地產(chǎn)作為物流的重要一環(huán)，主要是在交通便利、人口聚集的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)開發(fā)建設，但相比于商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，物流地產(chǎn)的價值較低，其土地價格更低。例如在北京、上海等一線城市中，物流地產(chǎn)的土地價格在200萬-500萬元/畝之間，上海金山地區(qū)的物流地產(chǎn)的土地價格甚至可低至100萬元/畝。雖然物流地產(chǎn)的土地價格較低，但獲取難度高。由于物流地產(chǎn)造價低，占地大，且產(chǎn)生的稅收也低于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，因此政府更傾向于將土地用作其他用途。通常在土地賣不出去的情況下，政府才會考慮將土地用作物流地產(chǎn)。此外，行業(yè)發(fā)展至今，一線城市的土地資源嚴重緊缺，物流地產(chǎn)企業(yè)基本上通過二手市場獲取土地資源，增加了企業(yè)的土地獲取難度和成本。其他資源建材、金屬、化工等資源是中國房地產(chǎn)開發(fā)的必不可少的資源，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展多年，其上游市場已較為成熟，此類資源價格無太大波動，因此物流地產(chǎn)的造價成本已較為固定。例如單層倉庫造價普遍在2200元/平米左右，具體價格還會受當?shù)氐耐恋貤l件，天氣條件等因素影響。雙層庫的建造成本在2600元/平米左右，其中坡道庫在2800元/平米左右，電梯庫在2500元/平米左右，由于電梯庫運貨不便，相對較難出租。產(chǎn)業(yè)鏈中游物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)參與主體是物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前參與物流地產(chǎn)開發(fā)的主體主要分四類:專業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)、電商和物流企業(yè)、其他類型企業(yè)。不同的主體有著不同的發(fā)展方式與競爭優(yōu)勢。①專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)主要是普洛斯、安博、宇培等國外企業(yè)。此類企業(yè)擁有領先的倉儲設施技術、管理水平以及充足的資金，在進入中國市場后，復制其國外的成功模式，快速成長。此類企業(yè)在中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中起到了引領標桿作用。②傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)投身物流地產(chǎn)領域的有萬科、綠地等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力較強，土地儲備豐富，規(guī)模龐大，資金實力雄厚。房地產(chǎn)企業(yè)在利用手中的工礦倉儲用地儲備進行物流地產(chǎn)開發(fā)的同時，還可以利用手頭的資金大量收購物流地產(chǎn)企業(yè)，并且積極向?qū)I(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)學習，在行業(yè)中快速成長。③電商、物流企業(yè)進行物流地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有京東、蘇寧、菜鳥等。此類企業(yè)來自產(chǎn)業(yè)鏈下游，有著源源不斷的倉儲需求，并對物流行業(yè)有著深刻的理解，對物流園區(qū)的區(qū)位和價格也更為敏感。電商企業(yè)通過布局物流地產(chǎn)能夠構建起“電商+物流”的生態(tài)圈，覆蓋客戶購買到產(chǎn)品配送的全周期，提升其競爭力。④其他類型企業(yè)則是在某一領域方向有著較強優(yōu)勢，依托其優(yōu)勢進軍物流地產(chǎn)行業(yè)領域。如金融機構平安不動產(chǎn)，零售企業(yè)東百集團等。隨著其他類型的企業(yè)涌入，業(yè)內(nèi)誕生了民熙的金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園等新模式的物流地產(chǎn)，在競爭激烈的市場中開辟出了一條獨特的道路。在這四類主體中，電商企業(yè)在近年來不斷加大物流地產(chǎn)的建設力度，但主要是自建倉儲，用于服務自身核心電商業(yè)務。其他的企業(yè)則無物流需求，建設物流地產(chǎn)用于服務于下游客戶，實現(xiàn)穩(wěn)定的收益。自建倉儲需要占用企業(yè)較多資金，且規(guī)模局限于企業(yè)核心業(yè)務規(guī)模，發(fā)展有限，未來將不會是行業(yè)主流。產(chǎn)業(yè)鏈下游物流地產(chǎn)主要為B端客戶提供倉儲服務，倉庫的租金價格受地段，倉庫功能，以及供需關系的影響，例如雙層庫面積更大，冷藏冷凍倉庫具有特殊功能，因而租金更高。物流地產(chǎn)的主要客戶包括電商企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、第三方物流企業(yè)、零售企業(yè)等。第三方物流企業(yè)是物流地產(chǎn)最主要的客戶。倉庫作為物流企業(yè)開展業(yè)務的基礎，是物流企業(yè)必不可少的一部分，由于物流地產(chǎn)投資大，因此第三方物流企業(yè)基本上都采取租用的方式。當前中國物流行業(yè)發(fā)展迅速，2018年的物流業(yè)總收入已經(jīng)達到10.1萬億元，第三方物流企業(yè)對物流地產(chǎn)的需求龐大。中國電子商務的發(fā)展也離不開高效的物流支持，高效的物流有助于電子商務滲透率的提升和規(guī)模的增長，電商企業(yè)對倉儲有著源源不斷的需求。零售行業(yè)也隨著電商行業(yè)發(fā)展而進一步發(fā)展，中國網(wǎng)絡零售額如今已經(jīng)突破了7萬億元。同時，互聯(lián)網(wǎng)技術的進步和新零售模式的出現(xiàn)使得零售行業(yè)進一步發(fā)展，零售企業(yè)對物流地產(chǎn)的需求持續(xù)增長。此外，倉儲是制造業(yè)企業(yè)的剛性需求，中國作為制造業(yè)大國，對物流地產(chǎn)有著大量需求。隨著中國制造2025的推動，中國制造業(yè)將邁入新的臺階，市場對倉儲的需求將持續(xù)提升。05政治環(huán)境1政治環(huán)境19頁1政策文件9頁2政策文件9頁3政策文件06政治環(huán)境2政治環(huán)境210頁1政策文件10頁2政策文件07政治環(huán)境2政治環(huán)境210頁3政策文件10頁4政策文件08經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境進入21世紀以來，隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及和中國居民收入的持續(xù)增長，中國電子商務行業(yè)迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡購物規(guī)模持續(xù)擴大。截止到2018年底，中國網(wǎng)絡購物用戶規(guī)模已經(jīng)達到6.1億人，中國網(wǎng)絡購物規(guī)模在2018年達到了7.5萬億元，同比增長20%，中國網(wǎng)購交易額占社會零售總額的比例接近20%。電子商務的蓬勃發(fā)展，促使包括食品飲料，家居用品，服裝用品在內(nèi)的各類消費品銷量大增，消費品企業(yè)對倉儲的需求快速提升，促進了物流地產(chǎn)的發(fā)展。09社會環(huán)境1社會環(huán)境1010201居民消費水平加速攀升:根據(jù)SIF(蘇寧金融研究院)對全國居民實物消費、服務類消費、消費升級業(yè)態(tài)、蘇寧消費升級等指標體系的綜合分析后提出的消費升級指數(shù)情況，國內(nèi)居民消費升級綜合指數(shù)從2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速約73%，反映出我國居民消費水平加速攀升，消費需求巨大。022010-2019年中國社會消費品零售總額年均復合增速超過10%，2020年1-11月中國社會消費品零售總額達到35.14萬億元，物流地產(chǎn)的基礎設施作為零售供應鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，零售市場的高速增長進一步促進物流地產(chǎn)的發(fā)展提升。010社會環(huán)境2社會環(huán)境2近年來，隨著中國城市城鎮(zhèn)化程度的提升，以及房地產(chǎn)市場的火熱，中國城市土地資源消耗快速。土地供應日益緊張、拿地成本持續(xù)升高已經(jīng)成為中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要障礙。2017年，全國建設用地供應量為60.3萬頃，較2016年上升了16.4%，但仍遠低于2013年的71萬頃，其中物流地產(chǎn)所需的工礦倉儲用地供應量近5年下降明顯，2017年僅為13萬頃，較2013年減少了約9萬公頃，工礦倉儲用地供應量占總建設用地供應量的比例持續(xù)下降。尤其是一線城市，基本上不再供應新的工礦倉儲用地。011行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素1政策支持1居民收入提升，電子商務蓬勃發(fā)展1政策支持1物流行作為支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎性產(chǎn)業(yè)，一直受到政府重視，國家已出臺多個政策推動物流行業(yè)發(fā)展1居民收入提升，電子商務蓬勃發(fā)展1中國電子商務的蓬勃發(fā)展推動著中國物流行業(yè)的進步，物流地產(chǎn)得以快速發(fā)展。高效的物流配送和現(xiàn)代化的物流設施才能保證消費者擁有良好的網(wǎng)購體驗，是電子商務行業(yè)進一步成長和滲透的重要助力，也是電商企業(yè)的核心競爭力之一。隨著電商行業(yè)的進一步發(fā)展，電商企業(yè)對物流設施的需求不斷增多，要求不斷提高。如今京東、蘇寧、阿里巴巴等電商巨頭紛紛投身到物流地產(chǎn)行業(yè)之中，通過自建定制化物流倉庫的方式，不斷提升其電商平臺的物流效率。012行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素零售業(yè)持續(xù)發(fā)展，推動物流地產(chǎn)進步市場前景廣闊，資本大量涌入零售業(yè)持續(xù)發(fā)展，推動物流地產(chǎn)進步倉儲作為零售供應鏈的中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，因此零售業(yè)一直對物流地產(chǎn)有較多需求。隨著消費升級和新零售概念的興起，零售行業(yè)進入了升級階段，其產(chǎn)品、模式、技術上均得到了升級，零售業(yè)在原有的倉儲需求上，對物流地產(chǎn)其他方面的要求不斷提高，推動著物流地產(chǎn)行業(yè)的進步。市場前景廣闊，資本大量涌入中國物流地產(chǎn)廣闊的發(fā)展空間持續(xù)吸引著資本進入，資本的進入也加速了中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從人均物流倉儲面積來看，中國人均倉儲面積仍處于低位。截至到2018年底，中國通用倉儲面積約10.6億平方米，人均通用倉儲面積僅為0.76平方米，僅為美國的14%。中國物流地產(chǎn)市場整體仍處于供不應求的狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)的物流地產(chǎn)項目的租金連年上漲，其空置率長期處于低位。加之政府持續(xù)出臺政策推動現(xiàn)代綜合交通運輸體系的發(fā)展和建設，為物流地產(chǎn)市場發(fā)展奠定基礎，中國物流地產(chǎn)行業(yè)前景光明。013行業(yè)現(xiàn)狀014行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀20頁行業(yè)現(xiàn)狀標題描述220頁行業(yè)現(xiàn)狀標題描述1015行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀隨著中國經(jīng)濟持續(xù)增長和互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，中國電子商務、零售、制造、物流等行業(yè)逐漸興盛，市場對倉儲的需求持續(xù)上升，中國物流地產(chǎn)市場規(guī)模得以保持長期的快速增長。同時，中國物流地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展前景吸引房地產(chǎn)、電商、零售、金融等行業(yè)中的資本和企業(yè)進入，也進一步推動了行業(yè)的發(fā)展。近五年，中國倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額從2013年的4,235.7億元增長到2017年的6,855.8億元，年復合增長率達到了18%。但中國倉儲業(yè)投資額的增長在2015年之后明顯放緩，其中2017年的倉儲業(yè)投資額較2016年略有下降，主要是因中國經(jīng)濟增長放緩以及工礦倉儲用地供應日趨緊張所導致。雖然行業(yè)增速在逐漸放緩，但由于中國人均倉儲面積遠低于歐美等發(fā)達國家，處于世界低位，市場整體尚處于供不應求的狀態(tài)，行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。預測，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，電商、零售、制造、物流等行業(yè)的持續(xù)進步，中國物流地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模仍將保持快速增長，到2022年中國倉儲業(yè)投資額超過7,200億元016行業(yè)現(xiàn)狀017行業(yè)熱點行業(yè)熱點熱點一物流地產(chǎn)應用領域廣泛熱點二科研服務市場持續(xù)增長熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點一物流地產(chǎn)應用領域廣泛熱點二科研服務市場持續(xù)增長物流地產(chǎn)行業(yè)具有市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點。熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高物流地產(chǎn)行業(yè)技術提升，多元化科研服務平臺持續(xù)擴張，促進高價值服務企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務企業(yè)逐漸增多。018行業(yè)制約因素行業(yè)制約因素土地供應緊張，拿地難度日益提升投資回收周期長，盈利模式單一中國經(jīng)濟增速放緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素土地供應緊張，拿地難度日益提升在土地供應日益減少的情況下，市場中大部分物流地產(chǎn)企業(yè)無法直接從政府手中拿地，只能采取迂回策略拿地，導致拿地難度大增，拿地成本上升。物流地產(chǎn)企業(yè)采取的拿地策略主要有:①整塊拿地后劃出項目配置中的物流倉儲用地；②與政府達成合作；③與有實力的地產(chǎn)企業(yè)、有背景的國企達成合作，通過建立資本關聯(lián)的方式獲取土地資源；④從有土地資源儲備的企業(yè)手中獲取。無論是何種方式，物流地產(chǎn)企業(yè)拿地成本都不可避免的上升，影響到行業(yè)的發(fā)展。投資回收周期長，盈利模式單一中國物流地產(chǎn)經(jīng)過十余年發(fā)展，仍舊存在投資回報周期長，營收單一的問題。物流地產(chǎn)項目的投資回收率普遍在5%-7%之間，即一個物流地產(chǎn)項目需要十余年的時間才能收回成本，追求高利潤的投資者往往不會選擇投資物流地產(chǎn)項目，導致市場中投資客戶較為有限，且不少投資者長期持有的意愿不高。為了吸引更多的投資人，目前行業(yè)中盛行的地產(chǎn)基金模式均擁有完善的退出機制，投資者通過退出基金獲得的一次性收益較高，收益率可高達20%以上，但投資者退出獲利是建立在項目成功的基礎上，需要首先確認項目運營良好。此外，投資人退出基金時所能選擇的接手企業(yè)有限，通常是追求穩(wěn)定收益的上市公司或養(yǎng)老基金等。中國經(jīng)濟增速放緩，發(fā)展存在不穩(wěn)定因素隨著中國經(jīng)濟增速的放緩，中國經(jīng)濟已經(jīng)進入新常態(tài)，各行各業(yè)的增長速度放緩，導致市場對倉儲需求有所放緩。由于物流地產(chǎn)收益穩(wěn)定，且能作為資產(chǎn)持有，因此物流地產(chǎn)項目頗受上市公司、國企的青睞，此類企業(yè)收購物流地產(chǎn)項目產(chǎn)權后，無需花費太多精力便可穩(wěn)定獲取收入。但隨著經(jīng)濟增長放緩，眾多企業(yè)出現(xiàn)主營業(yè)務不力的情況，導致物流地產(chǎn)的潛在客戶減少，市場中一些持有物流地產(chǎn)項目的企業(yè)也開始拋售其物流地產(chǎn)，以便維持企業(yè)現(xiàn)金流的正常運轉(zhuǎn)。019行業(yè)問題行業(yè)問題質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后質(zhì)量參差不齊物流地產(chǎn)行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標準，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場競爭力。行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后020行業(yè)發(fā)展建議行業(yè)發(fā)展建議2提升產(chǎn)品質(zhì)量2全面增值服務2多元化融資渠道2提升產(chǎn)品質(zhì)量2（1）政府方面：政府應當制定行業(yè)生產(chǎn)標準，規(guī)范物流地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關部門，對科研用物流地產(chǎn)行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎設施建設，重點加強冷鏈運輸環(huán)節(jié)的基礎設施升級，保證物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：物流地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應嚴格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場上已有多個本土物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)加強生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對標優(yōu)質(zhì)、高端的進口產(chǎn)品，并憑借價格優(yōu)勢逐步替代進口。此外，物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進一步擴大市場占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。2全面增值服務2單一的資金提供方角色僅能為物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，物流地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)行業(yè)需求外，設備管理、服務解決方案、貸款解決方案、結構化融資方案、專業(yè)咨詢服務等方面多方位綜合性的增值服務需求也逐步增強。中國本土物流地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務領域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位2多元化融資渠道2可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴大非公開定向債務融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。物流地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時，能夠綜合運用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進自身融資渠道的多元化，降低對單一產(chǎn)品和市場的依賴程度，實現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負債端的市場競爭力。以遠東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅持“資源全球化”戰(zhàn)略，結合實時國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結構，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢突出。021競爭格局競爭格局競爭格局1競爭格局2競爭格局1一超多強競爭格局，新入局者眾多:中國物流地產(chǎn)行業(yè)目前呈現(xiàn)“一超多強”的市場競爭局面。其中普洛斯（GLP）是行業(yè)的龍頭企業(yè)，占據(jù)了50%左右的市場份額。萬緯、豐樹、嘉民、易商、安博、豐樹、寶灣等企業(yè)是業(yè)內(nèi)知名品牌，市場份額相對較高，屬于行業(yè)第二梯隊。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等國外物流地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)了70%左右的市場份額，主要原因為國外物流地產(chǎn)企業(yè)在運營管理，資本運作等方面領先于本土企業(yè)，本土物流地產(chǎn)企業(yè)中，宇培、易商、寶灣等企業(yè)雖然也躋身于第二梯隊，但在規(guī)模上、市場份額方面與國外企業(yè)差距較大。普洛斯不僅是中國最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，還是全球領先的、亞洲最大的現(xiàn)代物流設施提供商，業(yè)務覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區(qū)，物業(yè)總面積超過7300萬平方米。普洛斯在中國地區(qū)運營的高端倉儲面積超過2000萬平方米，遙遙領先中國市場其他對手，獨居行業(yè)第一梯隊，第二梯隊中的物流地產(chǎn)企業(yè)運營的高端倉儲面積在250~400萬平方米之間，例如嘉民在280萬平米左右，宇培在240萬平米左右，相互之間差距不大。除專業(yè)物流地產(chǎn)企業(yè)外，行業(yè)中新入局的競爭者眾多，來源廣泛。電商企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)、金融機構等均涌入物流地產(chǎn)領域，成為行業(yè)的新興力量，物流地產(chǎn)行業(yè)正處于參與者眾多、多樣化競爭的階段。房地產(chǎn)企業(yè)中，萬科處于領先地位，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產(chǎn)面積超過1000萬平米；電商企業(yè)中，京東是布局最物流地產(chǎn)最早的電商企業(yè)，旗下倉庫面積已超過1000萬平米，菜鳥的倉儲面積超過200萬平米，蘇寧倉儲面積超過1000萬平米；金融機構中，平安不動產(chǎn)2014年開始布局，如今旗下園區(qū)項目已超過20個；零售企業(yè)中，東百集團處于領先，2016年開始布局物流地產(chǎn)，2017年物流地產(chǎn)項目已達到6個，面積77萬平米。競爭格局2地域分布不均衡:中國物流地產(chǎn)項目的分布并不均衡，主要分布在經(jīng)濟發(fā)達，人口眾多，交通便利的地區(qū)，其中三大經(jīng)濟圈是物流地產(chǎn)最主要的項目分布地。長三角地區(qū)以上海為中心，包括了周邊的昆山、蘇州、無錫、太倉、常熟、南京、嘉興、杭州等地；珠三角地區(qū)以廣州、深圳為中心，包括了周邊的東莞、惠州、佛山等地；環(huán)渤海地區(qū)以北京、天津為中心，包括周邊的廊坊、保定、青島、濟南、大連等地；此外，西南地區(qū)的重慶、成都，中部地區(qū)的鄭州、武漢等地，也是中國重要的人口聚集區(qū)和交通樞紐。具有一定規(guī)模的物流地產(chǎn)企業(yè)紛紛在此五大區(qū)域布局，但側(cè)重點有所不同。具體從城市的空間分布上來看，物流園區(qū)通常分布在城市的邊緣地區(qū)或衛(wèi)星城市中，靠近國道、省道、高速公路或空港、水港，距離市中心交通便利，此類地區(qū)地價較低且交通發(fā)達。以長三角地區(qū)為例，雖然人口和市場需求主要集中在上海，但上海的土地供應短缺，土地成本高，因此離上海地區(qū)不遠，但土地供應更多、成本更低的昆山、常熟等城市成為物流地產(chǎn)企業(yè)的投資重點地區(qū)。當前中國物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出“立足二線，服務一線”的分布格局，一線城市的周邊區(qū)域是各大企業(yè)的布局重點，例如長三角地區(qū)的蘇州、昆山，珠三角地區(qū)的佛山、肇慶、東莞，環(huán)渤海地區(qū)的廊坊等區(qū)域。022行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢物流地產(chǎn)自動化、信息化程度提升行業(yè)新入局者持續(xù)增多物流地產(chǎn)自動化、信息化程度提升電子商務行業(yè)的發(fā)展和零售業(yè)的升級，促使電商企業(yè)、零售企業(yè)對物流地產(chǎn)的要求日益提升，信息化、自動化程度更高的物流地產(chǎn)受到了市場青睞。同時，隨著大數(shù)據(jù)、人工智能的等信息技術的進和應用，物流地產(chǎn)在基本的倉儲功能之外，已在揀貨路徑優(yōu)化、智能排產(chǎn)、路網(wǎng)規(guī)劃、動態(tài)路由規(guī)劃等領域取得進步，業(yè)內(nèi)的一些倉庫已經(jīng)實現(xiàn)了無人化，有效提升了物流體系的運營效率。大量物流設施通過傳感器接入網(wǎng)絡之中，物流行業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)連接程度快速提高，物流地產(chǎn)的信息化程度、自動化程度不斷提升，物流效率增長快速。行業(yè)新入局者持續(xù)增多中國物流地產(chǎn)行業(yè)擁有廣闊的發(fā)展空間，源源不斷的吸引企業(yè)和資本進入行業(yè)中，除了專業(yè)的物流地產(chǎn)企業(yè)，其他類型的企業(yè)也逐漸加大了對物流地產(chǎn)的投入。中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤的逐漸縮減，導致眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始更加深入的介入到物流地產(chǎn)行業(yè)中。萬科、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)已紛紛在物流地產(chǎn)行業(yè)布局，其中萬科不僅成立萬緯物流來專營物流地產(chǎn)，還在2017年成為普洛斯最大的股東，深度參與到物流地產(chǎn)行業(yè)中。023行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)向中小城市發(fā)展聚焦投資業(yè)務行業(yè)向中小城市發(fā)展盡管中國物流地產(chǎn)仍有廣闊的發(fā)展空間，但部分城市和地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)市場飽和的情況。例如一線城市作為物流地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先布局的地區(qū)，經(jīng)過多年發(fā)展，市場早已飽和，且面臨土地資源短缺的問題，物流地產(chǎn)行業(yè)在一線城市中已無太多增量空間，行業(yè)未來的機遇將出現(xiàn)在市場需求尚未完全滿足的中小城市。此外，電商、零售等行業(yè)也逐漸向中小市場中發(fā)展，進一步推動物流地產(chǎn)行業(yè)向中小城市發(fā)展。盡管中國電商行業(yè)中已涌現(xiàn)出多個行業(yè)巨頭，市場處于競爭紅海，但拼多多此類主打下沉市場的電商企業(yè)依舊能快速崛起