2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2023年4月目錄一、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象 PAGEREFToc368670529\h31、1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化水平超過(guò)50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重 PAGEREFToc368670530\h32、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移 PAGEREFToc368670531\h53、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異 PAGEREFToc368670532\h54、人口的流動(dòng)自然而然的帶來(lái)住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移 PAGEREFToc368670533\h75、1920年城鎮(zhèn)化過(guò)50%后，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn) PAGEREFToc368670534\h86、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象 PAGEREFToc368670535\h9二、我國(guó)城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)，區(qū)域間顯著失衡 PAGEREFToc368670536\h101、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部 PAGEREFToc368670537\h102、未來(lái)：預(yù)計(jì)2023-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3% PAGEREFToc368670538\h11三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供中長(zhǎng)期需求支撐 PAGEREFToc368670539\h131、新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房剛需平均每年超過(guò)4億平 PAGEREFToc368670540\h132、居住條件改善以及家庭小型化，帶來(lái)改善性需求的釋放 PAGEREFToc368670541\h133、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來(lái)更新需求 PAGEREFToc368670542\h14四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化 PAGEREFToc368670543\h15五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力 PAGEREFToc368670544\h171、土地制度改革將帶來(lái)土地供給多元化 PAGEREFToc368670545\h172、中小城市受益戶籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng) PAGEREFToc368670546\h18六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長(zhǎng)性龍頭 PAGEREFToc368670547\h19在城鎮(zhèn)化的下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)依舊將是最受益的行業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、財(cái)富增長(zhǎng)，都將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。參考與中國(guó)最為類似的美國(guó)城鎮(zhèn)化路徑帶給房市的變革，可以看到，目前中國(guó)的都市圈及周邊衛(wèi)星城、毗鄰城市；二三線中心城市形成的城市帶；以及具交通、地理、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的部分二三線一般城市將持續(xù)得到加速發(fā)展，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于人口、產(chǎn)業(yè)、財(cái)富的持續(xù)流入而仍具備可觀空間。一、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象1、1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化水平超過(guò)50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重殖民地建立后，美國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程開(kāi)啟，至1920年首次超過(guò)50%。在美國(guó)城鎮(zhèn)化初期，新興城鎮(zhèn)集中在東部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周邊形成的一批小城鎮(zhèn)，如波士頓、紐約、費(fèi)城等，早期的工業(yè)化也主要集中在東北區(qū)域。后美國(guó)先后經(jīng)歷西進(jìn)運(yùn)動(dòng)，美墨戰(zhàn)爭(zhēng)等，版圖大幅擴(kuò)大，人口亦大規(guī)模向西、向南遷徙，形成一批新興城市。到1920年，美國(guó)城鎮(zhèn)化率51.2%，首次超過(guò)50%（見(jiàn)圖1）。但到1920年，美國(guó)各區(qū)域間的人口分布、產(chǎn)業(yè)分布以及城鎮(zhèn)化水平均存在非常大的差異：東北部和中西部大幅優(yōu)于西部和南部（見(jiàn)表1）。差異的原因在于上文所述，美國(guó)發(fā)家于東北部，工業(yè)化也起步于東北部，雖然經(jīng)過(guò)一段向西、南部轉(zhuǎn)移的歷史，到1920年也有了明顯改善，但區(qū)域間仍存在較大差異。故1920年的美國(guó)，無(wú)論是在城鎮(zhèn)化水平還是在區(qū)域間差異方面，均與我國(guó)目前的情形存在類似。2、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移在資源、技術(shù)進(jìn)步、政策引導(dǎo)等因素作用下，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移。技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)了生產(chǎn)方式的革命，對(duì)生產(chǎn)要素的需求更為廣泛，再加上西部和南部資源豐富，在政策引導(dǎo)等因素作用下，美國(guó)產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移，一大批新興產(chǎn)業(yè)（如石油、航空航天、信息技術(shù)等）也在西部和南部蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)在1920年后開(kāi)始出現(xiàn)，并在第三次科技革命之后出現(xiàn)加速。以制造業(yè)為例，1919年美國(guó)西部和南部制造業(yè)增加值占全國(guó)比重為19.5%，制造業(yè)從業(yè)人數(shù)占比為21%，之后一直處于上升趨勢(shì)，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造業(yè)增加值占比達(dá)到49.9%，從業(yè)人數(shù)占比達(dá)到49.8%（見(jiàn)圖2、3）。3、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，改變了各區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得1920年后人口繼續(xù)向西部、南部轉(zhuǎn)移（見(jiàn)圖4、5）。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移，帶來(lái)了西部、南部經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展和收入水平的提升，西、南部在就業(yè)、醫(yī)療、教育、環(huán)境等多方面的優(yōu)勢(shì)，使其對(duì)人口極具吸引力，無(wú)論是對(duì)本國(guó)人口遷移還是對(duì)國(guó)際移民。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及人口的流入，使西部和南部的城市獲得大發(fā)展，結(jié)果非常明顯：美國(guó)在人口分布以及城鎮(zhèn)化水平方面的區(qū)域差異基本消失，隨著西部和南部城鎮(zhèn)化水平的大幅提升，美國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程也趨于完成（見(jiàn)圖6、7）。4、人口的流動(dòng)自然而然的帶來(lái)住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移住房需求隨人口流動(dòng)而流動(dòng)，美國(guó)西部、南部的房地產(chǎn)業(yè)獲得了充分的發(fā)展。從非農(nóng)私人住宅新建套數(shù)看，19世紀(jì)20年代西部、南部占比40%，到40年代占比提升到52%（圖8）；從住宅銷售套數(shù)看，60年代后西部、南部占比持續(xù)提升，從65年的59%，提升到10年的77%（圖9）；從住宅存量看，1920年西部、南部住宅存量?jī)H為38.8%，后一路攀升，至2023年達(dá)到57.3%（圖10）。5、1920年城鎮(zhèn)化過(guò)50%后，美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn)1920年美國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%之后，其城鎮(zhèn)化率，即城市人口占總?cè)丝诒戎兀臼翘幱诔掷m(xù)提升態(tài)勢(shì)，但大城市人口占比卻開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，1930年后表現(xiàn)尤其明顯。如果以25萬(wàn)人口規(guī)模城市劃分，這一點(diǎn)非常顯著（見(jiàn)圖11）：人口在25萬(wàn)以上的城市總?cè)丝谡急仍?930年達(dá)到峰值（23.4%）后，開(kāi)始進(jìn)入下降趨勢(shì)，至1990年降至18%。如果從前十大城市人口占比看，這一點(diǎn)也得到印證（見(jiàn)圖12）：前十大城市人口占比在1930年達(dá)到峰值（16%），后一路下降，至2023年降至9%。逆城市化趨勢(shì)亦在20年代出現(xiàn)，并在40年代后呈加速狀態(tài)。按照美國(guó)普查局劃分，城市人口分為中心城市和郊區(qū)。自上世紀(jì)20年代始，隨著公路等基礎(chǔ)設(shè)施完善，汽車的普及，加上對(duì)自然的向往，美國(guó)居民更傾向選擇到郊區(qū)居住，尤其是富裕人口。盡管城鎮(zhèn)化水平在持續(xù)提升，但中心城市人口占總?cè)丝诘谋戎貐s保持穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，1920年該比重為24.8%，至50年達(dá)到峰值32.8%，后開(kāi)始下降，至2023年降至30.3%（見(jiàn)圖13）。6、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的普遍現(xiàn)象從其他完成城鎮(zhèn)化的國(guó)家或者地區(qū)的情況看（韓國(guó)見(jiàn)圖14，臺(tái)灣見(jiàn)表2），大城市的率先發(fā)展在城鎮(zhèn)化中前期無(wú)法避免，也是合理的發(fā)展策略，但在城鎮(zhèn)化中后期，區(qū)域間的分化及中小城市群的發(fā)展，或許是完成城鎮(zhèn)化歷程的不二法門。在城鎮(zhèn)化的中早期，受益于交通、資源、政策等優(yōu)勢(shì)，一批核心大城市的優(yōu)先發(fā)展是普遍現(xiàn)象，但由于受到于環(huán)境、資源等限制，大城市的擴(kuò)張規(guī)模也是普遍存在邊際的，更多的將會(huì)是圍繞核心大城市，形成衛(wèi)星城市群，城市之間通過(guò)完善的交通系統(tǒng)相互連接。二、我國(guó)城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場(chǎng)，區(qū)域間顯著失衡1、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場(chǎng)，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部從常住人口口徑看，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化與11年世界平均城鎮(zhèn)化水平51.6%大致相當(dāng)，但遠(yuǎn)低于已完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程國(guó)家的80%城鎮(zhèn)化率水平。按半年常住人口占比口徑，2023年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為51%；如果按非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比口徑，城鎮(zhèn)化率約35%（見(jiàn)圖15、16）。而國(guó)際上完成城鎮(zhèn)化的發(fā)達(dá)國(guó)家，其城鎮(zhèn)化率水平普遍在80%左右。相比之下，我國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程原未結(jié)束。區(qū)域間城鎮(zhèn)化水平顯著失衡。從我國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)看：1）東部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平明顯高于中西部；2）城鎮(zhèn)化率越高的省份，人均住房建面往往越高（圖17），而家庭規(guī)模更趨小型化（圖18）。2、未來(lái)：預(yù)計(jì)2023-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3%農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和生產(chǎn)效率的提升，將持續(xù)的釋放出農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口。近些年，從每百平方公里耕地的拖拉機(jī)數(shù)量這一指標(biāo)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有加速趨勢(shì)。04年每百平方公里耕地拖拉機(jī)擁有量94.6臺(tái)，到08年已迅速增至277.2臺(tái)，這一階段也帶來(lái)了農(nóng)業(yè)就業(yè)人口在總就業(yè)人口中的占比下降。從未來(lái)的趨勢(shì)看，我國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化仍有非常大的提升空間：以每百平方公里耕地拖拉機(jī)數(shù)量為例，我國(guó)目前僅相當(dāng)于韓國(guó)92年水平；從農(nóng)業(yè)占總就業(yè)人口比重看，我國(guó)目前約為35%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家水平（日本占比僅為4%左右）。新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，被解放出來(lái)的農(nóng)村勞動(dòng)力將更多的實(shí)現(xiàn)市民化。在中性情形下，到2030年，預(yù)計(jì)我國(guó)城鎮(zhèn)人口數(shù)量將達(dá)到9.4億，較11年增2.5億，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到64.3%。三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供中長(zhǎng)期需求支撐1、新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房剛需平均每年超過(guò)4億平平均每年新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的剛性購(gòu)房需求將超過(guò)4億平。按照目前全國(guó)人均住房建筑面積31.06平計(jì)算，到2030年，2.5億新增城市人口將帶來(lái)77.65億平的城鎮(zhèn)新增住房需求，平均每年4.09億平。與我們?cè)?023年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期需求量化分析》中測(cè)算的4.11億平大致相當(dāng)。2、居住條件改善以及家庭小型化，帶來(lái)改善性需求的釋放從我國(guó)各省情況看，城鎮(zhèn)化率與人均住房建面呈正比，與戶均人數(shù)呈反比（見(jiàn)上文圖17、18）。人均住房建面的改善和戶均人數(shù)的下降，將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供改善性需求空間。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，城市居民的住房條件逐漸改善，人均住房建面提升而戶均人數(shù)下降。對(duì)于一線城市如北京、上海，其城鎮(zhèn)化率和戶均人數(shù)均已接近完成城鎮(zhèn)化過(guò)程的發(fā)達(dá)國(guó)家，但相比之下，其人均住房建面仍有提升空間；對(duì)于二三線城市，其城市化率、人均住房建面、家庭規(guī)模仍未達(dá)到完成城鎮(zhèn)化過(guò)程的發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，此部分將逐漸釋放出改善性需求，年均5.55億平。（詳細(xì)測(cè)算可參加2023年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期需求量化分析》）。3、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來(lái)更新需求城鎮(zhèn)化水平的提升也將伴隨著老舊住宅（1990年前建成）的更新，提升城鎮(zhèn)住宅的質(zhì)量。目前我國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅中，老舊住宅建筑面積占比約20%，從城區(qū)住房結(jié)構(gòu)看，老公有住房占比達(dá)17.3%，這部分存量住宅在衛(wèi)生條件、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境等多方面較差，并且對(duì)城鎮(zhèn)土地的利用效率較低，未來(lái)將會(huì)隨著舊改的進(jìn)行逐漸轉(zhuǎn)換為更新需求，年均2.12億平。四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化雖然城鎮(zhèn)化仍可為房地產(chǎn)行業(yè)提供中長(zhǎng)期的需求支撐，但從全國(guó)看長(zhǎng)期，隨著人口紅利的趨弱，房地產(chǎn)行業(yè)的高成長(zhǎng)、高利潤(rùn)、高杠桿將呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。在一些區(qū)域（主要是受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的二三線中心城市），尤其是從中期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將具有高成長(zhǎng)的特性，未來(lái)的區(qū)域分化將更趨明顯。從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，我們認(rèn)為以下三種區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)房地產(chǎn)成長(zhǎng)最有潛力的區(qū)域，或者說(shuō)區(qū)域分化趨勢(shì)下成長(zhǎng)最快的區(qū)域、新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下最受益的區(qū)域：I型：都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市。例如：北京周邊的廊坊、固安；上海周邊的昆山、嘉興、南通、湖州等；廣州周邊的佛山；武漢周邊的鄂州、仙桃、孝感，沈陽(yáng)周邊的鐵嶺、鞍山、本溪等。II型：城市帶模式，二三線中心城市逐漸形成城市帶。例如：湖南的長(zhǎng)沙-湘潭-株洲城市帶，福建的福州-莆田-泉州-廈門-漳州城市帶；-二三線中型城市，廣東的順德-中山-珠海城市帶，河南的洛陽(yáng)-鄭州-開(kāi)封城市帶；山東的濟(jì)南-青島城市帶等等。III型：“三受益”型二三線一般城市，即受益于交通、人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的二三線一般城市。即具備地理交通優(yōu)勢(shì)、受益人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的部分二三線城市。例如：廊坊、蕪湖、滄州、合肥、綿陽(yáng)、韶關(guān)等。地理交通優(yōu)勢(shì)中，我們最看好沿海、沿河、沿湖等據(jù)水路優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，如宜昌、荊州、岳陽(yáng)、九江、安慶等。首先，從美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展的共同規(guī)律看，產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移一般是沿海岸線、沿內(nèi)河、沿湖泊等水路呈階梯式遞進(jìn)轉(zhuǎn)移。以美國(guó)為例，產(chǎn)業(yè)布局和人口分布明顯以海岸線和內(nèi)湖為基準(zhǔn)。早期發(fā)展的時(shí)候主要集中在大西洋沿岸的北部地區(qū)和五湖地區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)向其他海岸線分散，加州（太平洋）、德州（加勒比海），佛州。對(duì)比之下，在西部和中部、山區(qū)的人口密度也比較低，產(chǎn)業(yè)也比較少。其次，李克強(qiáng)12年12月在湖南等地考察時(shí)，也巧妙的用圍棋來(lái)比喻區(qū)域發(fā)展，認(rèn)為長(zhǎng)江黃金水道猶如圍棋的金角銀邊，長(zhǎng)江沿線的發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力1、土地制度改革將帶來(lái)土地供給多元化未來(lái)可能的農(nóng)村土地制度改革將推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并帶來(lái)土地供給模式的多樣化。十八大報(bào)告中首次寫入“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，土地制度改革有望在更廣泛的地區(qū)實(shí)踐。目前看，未來(lái)可能推出征地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和宅基地制度改革。1）征地制度改革將以提高農(nóng)民分享土地增值收益為目的，增加其財(cái)產(chǎn)性收入。2）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，將實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的條件下，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，可促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，釋放可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，并提高農(nóng)民收入水平。3）宅基地制度改革，或?qū)?shí)現(xiàn)自由買賣，如果自由買賣實(shí)現(xiàn)，將增加土地市場(chǎng)供給來(lái)源，降低地價(jià)，并傳導(dǎo)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，出讓收入的實(shí)現(xiàn)也將提高農(nóng)民進(jìn)城的動(dòng)力，新增住房需求。2、中小城市受益戶籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)市民化，戶籍制度改革設(shè)計(jì)到社保、教育、醫(yī)療等市民化核心內(nèi)容，有望成為改革突破口。（1）市民化：農(nóng)民進(jìn)城后，由于戶籍問(wèn)題，將會(huì)面臨種種不平等待遇，而戶籍制度改革將縮小這種不平等，真正實(shí)現(xiàn)人口市民化。（2）區(qū)域分化及就地城鎮(zhèn)化：預(yù)計(jì)未來(lái)的戶籍改革仍將堅(jiān)持區(qū)域差異化，對(duì)大城市保持合理控制，對(duì)中小城市逐漸放開(kāi)。這種思路體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)人口流動(dòng)的政策導(dǎo)向，提升中小城市對(duì)人口流入的吸引力，促進(jìn)人口的就地城鎮(zhèn)化。六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長(zhǎng)性龍頭新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將給房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化演變規(guī)律以及中央政策引導(dǎo)將使產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富的流動(dòng)方向發(fā)生新變化，從而帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域而分化。區(qū)域分化下，在高成長(zhǎng)潛力區(qū)域儲(chǔ)備豐厚的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑將獲得更好的成長(zhǎng)性：1）萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展等全國(guó)布局的龍頭開(kāi)發(fā)商，因其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備集中分布在城鎮(zhèn)化最受益的三類區(qū)域，而最為受益。以萬(wàn)科為例，其項(xiàng)目?jī)?chǔ)備60%分布在東部、二線，97%分布在城鎮(zhèn)化最為受益的三類區(qū)域，從而決定了其銷售將最為受益新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)。2）受益城鎮(zhèn)化推進(jìn)的三類區(qū)域中，踐行區(qū)域深耕的地方龍頭開(kāi)發(fā)商將獲得更大的成長(zhǎng)空間。典型的受益北京都市圈的華夏幸福、榮盛發(fā)展；受益長(zhǎng)三角都市圈的中南建設(shè)、新湖中寶等。我們通過(guò)篩選各開(kāi)發(fā)商在三類受益區(qū)域中項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模，發(fā)現(xiàn)首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展、金科股份儲(chǔ)備最為豐富。在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)下，這種區(qū)域深耕的成長(zhǎng)性開(kāi)發(fā)商，未來(lái)銷售將更具爆發(fā)性。

2023年胰島素行業(yè)分析報(bào)告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u一、胰島素是人體血糖控制的關(guān)鍵 PAGEREFToc368763251\h41、胰島素是人體內(nèi)唯一能夠降低血糖的激素 PAGEREFToc368763252\h42、胰島素分泌異常會(huì)導(dǎo)致糖尿病 PAGEREFToc368763253\h53、我國(guó)糖尿病發(fā)病率快速提升 PAGEREFToc368763254\h54、胰島素產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展到第三代 PAGEREFToc368763255\h75、不同胰島素生產(chǎn)工藝差別較大 PAGEREFToc368763256\h8二、醫(yī)生在處方胰島素的時(shí)候考慮的問(wèn)題 PAGEREFToc368763257\h91、隨著病程的推進(jìn)，胰島素使用量逐步加大 PAGEREFToc368763258\h92、胰島素的注射模擬體內(nèi)分泌過(guò)程 PAGEREFToc368763259\h103、胰島素一般采用筆式注射，注射部位有講究 PAGEREFToc368763260\h13三、市場(chǎng)容量能夠支撐胰島素的快速增長(zhǎng) PAGEREFToc368763261\h141、使用胰島素的患者群體龐大 PAGEREFToc368763262\h152、胰島素的使用費(fèi)用 PAGEREFToc368763263\h163、胰島素國(guó)內(nèi)市場(chǎng)容量超過(guò)200億 PAGEREFToc368763264\h17四、基層需求推動(dòng)二代胰島素放量 PAGEREFToc368763265\h181、二、三代胰島素聚焦市場(chǎng)不同 PAGEREFToc368763266\h182、二代胰島素在定價(jià)和醫(yī)保報(bào)銷方面具備優(yōu)勢(shì) PAGEREFToc368763267\h193、價(jià)格合理使得國(guó)產(chǎn)二代胰島素進(jìn)入多省基藥增補(bǔ)目錄 PAGEREFToc368763268\h204、基層放量，提前布局是關(guān)鍵 PAGEREFToc368763269\h21一、胰島素是人體血糖控制的關(guān)鍵1、胰島素是人體內(nèi)唯一能夠降低血糖的激素血糖是人體血液中所含的葡萄糖，人體細(xì)胞從血液中攝取糖分用以提供能量，血糖是人體最為直接的能量供應(yīng)物質(zhì)。血糖的含量過(guò)高和過(guò)低都會(huì)對(duì)人體產(chǎn)生不利影響，過(guò)高的血糖含量會(huì)引起心血管疾病以及視網(wǎng)膜等組織的病變，而過(guò)低的血糖含量則會(huì)使人體能量供應(yīng)不足，產(chǎn)生暈厥等癥狀。胰島是人體內(nèi)調(diào)節(jié)血糖濃度的關(guān)鍵臟器，其分泌胰高血糖素用于提升血糖濃度，分泌胰島素用于降低血糖濃度，兩者相互制約達(dá)到體內(nèi)血糖濃度的平衡。糖尿病患者就是胰島素的分泌出現(xiàn)異常，使得體內(nèi)血糖濃度過(guò)高。2、胰島素分泌異常會(huì)導(dǎo)致糖尿病糖尿病是由于胰腺分泌功能缺陷或胰島素作用缺陷引起的，以血糖升高為特征的代謝性疾病。糖尿病主要分為I型和II型兩種，I型糖尿病主要是自身胰島細(xì)胞受損引起，占比較小約為5%；II型糖尿病主要是由于胰島素分泌不足引起，與生活習(xí)慣聯(lián)系緊密，占比較高，在90%以上。3、我國(guó)糖尿病發(fā)病率快速提升我國(guó)居民生活水平提升較快，但保健意識(shí)未相應(yīng)跟上，這直接導(dǎo)致我國(guó)糖尿病發(fā)病率急劇提升。目前我國(guó)已經(jīng)超越印度成為全球糖尿病患者數(shù)量最多的國(guó)家，糖尿病患者人群已達(dá)9,000萬(wàn)。巨大的患者人群也為糖尿病治療產(chǎn)品提供了廣闊的市場(chǎng)空間。我國(guó)糖尿病發(fā)病率隨著年齡的增長(zhǎng)而迅速提升，國(guó)內(nèi)人口結(jié)構(gòu)的老齡化也將推升糖尿病發(fā)病率。從糖尿病發(fā)病的絕對(duì)人口數(shù)量來(lái)看，目前我國(guó)城市人口發(fā)病數(shù)量較農(nóng)村略多；但是從潛在人口來(lái)看，農(nóng)村患前驅(qū)糖尿?。ㄆ咸烟谴x異常）的人口遠(yuǎn)多過(guò)城市，農(nóng)村的糖尿病治療市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的增長(zhǎng)潛力。4、胰島素產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)展到第三代胰島素最初是從豬和牛等動(dòng)物臟器中獲取，但是動(dòng)物源性胰島素注射到人體內(nèi)之后會(huì)引起較強(qiáng)的排異反應(yīng)，效果較差，這是第一代胰島素。隨著基因工程技術(shù)的發(fā)展，到20世紀(jì)80年代，丹麥諾和諾德公司率先體外合成人胰島素，由于與人自身胰島素結(jié)構(gòu)類似，人工合成胰島素逐步替代動(dòng)物源性胰島素，這是第二代胰島素。到2023年的時(shí)候，人們發(fā)現(xiàn)通過(guò)改變體外合成胰島素的結(jié)構(gòu)，能夠控制其在體內(nèi)發(fā)揮效果的時(shí)間，效果能夠得到更好的控制，胰島素衍生物應(yīng)運(yùn)而生，這是第三代胰島素。那么在國(guó)內(nèi)這三代胰島素的使用情況如何？第一代動(dòng)物源性的胰島素由于療效問(wèn)題在國(guó)際上基本已經(jīng)被淘汰，在國(guó)內(nèi)僅在農(nóng)村地區(qū)使用；第二代胰島素由于療效穩(wěn)定，價(jià)格相對(duì)便宜，性價(jià)比較高，是目前國(guó)內(nèi)使用的主力品種；第三代胰島素目前正在國(guó)內(nèi)推廣，但由于價(jià)格相對(duì)較高，目前主要在一線城市使用。5、不同胰島素生產(chǎn)工藝差別較大第一代胰島素來(lái)自于動(dòng)物，主要從屠宰場(chǎng)豬和牛胰腺中獲取。從第二代胰島素開(kāi)始，人們首次通過(guò)基因工程在微生物中體外合成胰島素，目前主要以大腸桿菌和酵母兩種菌類為載體合成，通化東寶和禮來(lái)通過(guò)大腸桿菌培養(yǎng)體系合成，諾和諾德通過(guò)酵母合成。第三代胰島素同樣以微生物為載體合成，在第二代胰島素的基礎(chǔ)上做了一些基因修飾，即基因片段與人體內(nèi)合成胰島素的基因片段不完全一致，具備不同的功效，所以也叫胰島素類似物。二、醫(yī)生在處方胰島素的時(shí)候考慮的問(wèn)題1、隨著病程的推進(jìn)，胰島素使用量逐步加大對(duì)于胰島素依賴型的I型糖尿病患者，只能通過(guò)終生胰島素的注射來(lái)治療。對(duì)于占患者大多數(shù)的非胰島素依賴型的II型糖尿病患者，在初次診療的時(shí)候一般會(huì)選用口服降糖藥來(lái)進(jìn)行治療，在治療后期機(jī)體對(duì)于口服降糖藥不敏感的時(shí)候才轉(zhuǎn)為胰島素治療。我們首先來(lái)了解一下幾類口服降糖藥的機(jī)理，目前口服降糖藥主要分為三大類，分別是：促胰島素分泌藥、胰島素增敏藥、a-葡萄糖苷酶抑制劑，它們分別從增加胰島素分泌，增強(qiáng)機(jī)體對(duì)胰島素敏感性、降低營(yíng)養(yǎng)物質(zhì)吸收等方面來(lái)降低血糖。機(jī)體對(duì)于口服降糖藥有一個(gè)耐受的過(guò)程，胰島β細(xì)胞在藥品刺激下超負(fù)荷運(yùn)分泌胰島素，時(shí)間長(zhǎng)了之后可能會(huì)逐步喪失功能，一旦體內(nèi)無(wú)法分泌正常所需胰島素，就需要外源注射胰島素來(lái)補(bǔ)充，這個(gè)時(shí)候就需要口服降糖藥和胰島素的聯(lián)合治療，如果控制效果仍不夠理想，需要逐步加大胰島素的使用量，直至完全使用胰島素。隨著病程的推移，大部分糖尿病人在病程的中后期都會(huì)開(kāi)始使用胰島素，從下圖中我們可以看到國(guó)內(nèi)使用胰島素病人的比例處于提升的過(guò)程之中。2、胰島素的注射模擬體內(nèi)分泌過(guò)程胰島素的使用需要模擬體內(nèi)分泌的過(guò)程，因此臨床胰島素的分為基礎(chǔ)胰島素和短效胰島素?；A(chǔ)胰島素主要用于保持體內(nèi)胰島素含量穩(wěn)定，而短效胰島素主要用于進(jìn)餐后血糖濃度快速升高的時(shí)候，迅速降低血糖。從下圖我們可以很清晰看到，體內(nèi)胰島素的分泌與進(jìn)餐時(shí)間幾乎同步，因此注射胰島素的時(shí)候也應(yīng)模擬體內(nèi)分泌的過(guò)程，在進(jìn)餐時(shí)注射起效快短效胰島素，而用長(zhǎng)效胰島素維持基礎(chǔ)濃度，理論上凌晨3-4點(diǎn)應(yīng)該是體內(nèi)胰島素含量最低的時(shí)候。根據(jù)上圖我們大概可以將外源注射的胰島素分為兩類，一類是在餐后快速控制血糖的短效胰島素，一類是用于維系體內(nèi)胰島素濃度的長(zhǎng)效胰島素。對(duì)于短效胰島素，要求是注射后能夠迅速吸收，使血液中胰島素的濃度在短期類達(dá)到波峰，用于降低餐后體內(nèi)迅速上升的血糖，而在血糖波峰過(guò)后，又能夠快速代謝掉，避免出現(xiàn)低血糖風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于長(zhǎng)效胰島素，要求是注射后能夠在體內(nèi)穩(wěn)定的釋放，不出現(xiàn)明顯的波峰與波谷。那么胰島素類藥品為什么會(huì)有長(zhǎng)效和短效之分呢？我們需要了解一下胰島素在體內(nèi)吸收的過(guò)程。體外合成的重組人胰島素在溶液中會(huì)以六聚體的形式存在，在體內(nèi)逐步分解為單體后發(fā)揮作用。超短效胰島素就是通過(guò)改變胰島素部分結(jié)構(gòu)，但保留有效部位，這樣生產(chǎn)的胰島素類似物會(huì)以二聚體的形式存在，進(jìn)入體內(nèi)后迅速分解為單體發(fā)揮作用，較短效的六聚體更快。后面科研人員又發(fā)現(xiàn)胰島素與大分子的魚精蛋白結(jié)合能夠大大延緩體內(nèi)釋放速度，由此便形成了長(zhǎng)效的魚精蛋白鋅胰島素，這是在二代胰島素的基礎(chǔ)上添加大分子蛋白形成聚合物從而達(dá)到緩釋的目的。在三代胰島素類似物中，科研人員通過(guò)改變胰島素結(jié)構(gòu)使得其釋方速度變慢，形成了長(zhǎng)效產(chǎn)品，詳細(xì)原理請(qǐng)見(jiàn)下面表格。3、胰島素一般采用筆式注射，注射部位有講究目前胰島素的注射分為胰島素注射筆和胰島素注射器兩種，胰島素注射器相對(duì)便宜一些，但攜帶不太方便，并且每次注射前需要抽取胰島素，會(huì)造成一定不便，所以逐步被淘汰。各廠家生產(chǎn)的胰島素注射筆基本區(qū)別不大，胰島素注射筆上標(biāo)有劑量刻度，每次使用能夠較為精準(zhǔn)的定量，其使用的注射筆用針頭非常細(xì)小，因此能減少注射時(shí)的痛苦和患者的精神負(fù)擔(dān)。此外，胰島素注射筆使用方便，便于攜帶。由于胰島素在脂肪組織中吸收較快，而在肌肉組織中不易吸收，所以胰島素一般需要注射至皮下脂肪組織。由于腹部脂肪較多，所以一般使用短效或與中效混合的胰島素的時(shí)候優(yōu)先考慮腹部；而使用長(zhǎng)效胰島素的時(shí)候，由于希望胰島素緩慢的釋放，合適的注射部位是脂肪組織相對(duì)較少的上臂，臀部或大腿。三、市場(chǎng)容量能夠支撐胰島素的快速增長(zhǎng)接下來(lái)我們會(huì)對(duì)胰島素的市場(chǎng)容量做一個(gè)測(cè)算，以便使得投資者有一個(gè)定性的認(rèn)識(shí)。在測(cè)算之前我們首先得弄清楚胰島素在什么情況下使用，使用胰島素的病人群體有多大，使用胰島素的費(fèi)用有多高。1、使用胰島素的患者群體龐大目前糖尿病主要分為I型和II型，I型糖尿病人需要終生使用胰島素，約占患者數(shù)量的5%，按照9200萬(wàn)的患者數(shù)量來(lái)計(jì)算，I型糖尿病患者數(shù)量大概在460萬(wàn)人。II型糖尿又稱非胰島素依賴型糖尿病，病患者約占患者數(shù)量的90%，約為8,200萬(wàn)人，部分II型糖尿病人需使用胰島素，具體用量要根據(jù)患者病情而定，一般會(huì)在口服胰島素逐步失效的情況下，開(kāi)始加用胰島素。具體使用胰島素的II型糖尿病人比例目前還沒(méi)有精確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們?cè)谧咴L臨床醫(yī)生的過(guò)程中了解到了一些經(jīng)驗(yàn)性的數(shù)據(jù)，大多數(shù)臨床醫(yī)生認(rèn)為接診的II型糖尿病患者中約有20%需要使用胰島素進(jìn)行治療，如果按照上面我們測(cè)算的II型糖尿病患者8,200萬(wàn)人，那么需要使用胰島素進(jìn)行治療的II型糖尿病患者數(shù)量約為1,600萬(wàn)人。合并以后，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)需要使用胰島素糖尿病患者的數(shù)量約為2,000萬(wàn)。2、胰島素的使用費(fèi)用前面我們已經(jīng)談到目前市場(chǎng)上胰島素分為三代，每一代之間的價(jià)格差別比較大，并且國(guó)產(chǎn)胰島素與進(jìn)口胰島素之間也有價(jià)格差別。我們選取最具代表性的兩家企業(yè)來(lái)進(jìn)行價(jià)格的比較，國(guó)產(chǎn)選取通化東寶（二代胰島素為主），進(jìn)口選取諾和諾德（占據(jù)國(guó)內(nèi)胰島素市場(chǎng)70%以上的市場(chǎng)份額）。通過(guò)以上表格我們對(duì)不同類型胰島素的價(jià)格有了一個(gè)大致的了解，那么一個(gè)糖尿病人一天應(yīng)該使用多少胰島素呢？在臨床上醫(yī)生對(duì)糖尿病人胰島素用量的方法比較復(fù)雜，個(gè)體差別較大，為了便于計(jì)算，我們采用簡(jiǎn)易的計(jì)算方式——按病人體重來(lái)測(cè)算。對(duì)于病情較輕的糖尿病人胰島素的使用量為0.4-0.5IU/kg，對(duì)于病情較重的糖尿病人胰島素的使用量為0.5-0.8IU/kg，我們擇中選取0.6IU/kg，假設(shè)糖尿病人的平均體重為65kg（男性，女性患者體重平均數(shù)值），一個(gè)糖尿病人每天平均使用量約為40IU（如果是I型糖尿病人用量還會(huì)略高一些約為45IU/天）。長(zhǎng)效胰島素由于只維持體內(nèi)基礎(chǔ)胰島素濃度，患者使用量會(huì)小一些，大概為0.2IU/kg，對(duì)應(yīng)每天使用量為13IU。對(duì)病人每天胰島素用量有了一個(gè)大致的認(rèn)識(shí)，我們就可以根據(jù)中標(biāo)價(jià)格來(lái)推算每天的費(fèi)用。3、胰島素國(guó)內(nèi)市場(chǎng)容量超過(guò)200億在上面的內(nèi)容中，我們已經(jīng)把需要使用胰島素患者數(shù)量的計(jì)算方式與日均費(fèi)用的測(cè)算方式向大家闡述清楚了，下面我們對(duì)胰島素內(nèi)市場(chǎng)容量進(jìn)行測(cè)算，由于臨床個(gè)體情況可能差別較大，我們的測(cè)算結(jié)果不一定十分精確，但能夠?yàn)榇蠹姨峁┮粋€(gè)數(shù)量級(jí)上定性的認(rèn)識(shí)。我們?cè)僦攸c(diǎn)看一下二代胰島素，目前基層農(nóng)村患者約占糖尿病患者的一半，如果假設(shè)基層患者全部使用國(guó)產(chǎn)二代胰島素，那么其市場(chǎng)容量應(yīng)該在200億元左右。四、基層需求推動(dòng)二代胰島素放量1、二、三代胰島素聚焦市場(chǎng)不同市場(chǎng)對(duì)于糖尿病市場(chǎng)的潛力，以及胰島素在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)已經(jīng)沒(méi)有太大分歧，市場(chǎng)的分歧點(diǎn)在于三代胰島素出來(lái)之后，二代胰島素的市場(chǎng)是否會(huì)被逐步替代，二代胰島素基層放量的邏輯是否成立。經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為三代胰島素與二代胰島素目前面對(duì)的患者群體重疊部分較少，三代胰島素主要在一線城市進(jìn)行銷售，而二代胰島素主要面向基層市場(chǎng)。目前總體市場(chǎng)情況應(yīng)該是一線城市在逐步用三代替代二代，基層市場(chǎng)再用二代替代一代，一代逐步淘汰。外資企業(yè)仍集中在一線城市，通化東寶等國(guó)內(nèi)企業(yè)面向基層市場(chǎng)，市場(chǎng)的分層使得二者并沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。我們用門冬胰島素、甘精胰島素等三代胰島素的增速與通化東寶二代胰島素的近幾年的增速做了一個(gè)對(duì)比，雖然三代胰島素增速較二代胰島素快，但