合院別墅專題研究

院墅產(chǎn)品專題研究E-HOUSECHINA/201005院墅－研究意義研究意義——

名企多年力作

激起“院墅”生活熱在慣于推陳出新的樓市，產(chǎn)品蝶變與更新的速度歷來不輸時尚圈。日前，代言頂級屋種創(chuàng)新模式的院墅產(chǎn)品，在全國日益走俏，表現(xiàn)形式亦愈加豐富。目前，市場主流院墅產(chǎn)品以“合院形式”形式為主，諸如包括由獨棟別墅圍合成的庭院和由聯(lián)排別墅圍成的合院，其在基本延續(xù)中式庭院建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新，如早年的浦江新城，萬科第五園等。目前院墅發(fā)展更以其“回歸本源”的居住文化頻繁出世，較之早年的四合院墅，更強調(diào)以鄰里共享空間為主，也有自己獨戶的共享空間，09年起全國名企相繼推出旗下院墅新產(chǎn)品，華僑城在05第一代合院別墅后再次升級，北京院墅鼻祖納帕率新產(chǎn)品納帕爾灣進(jìn)入大上海區(qū)域，別墅專家龍湖亦不甘落后，推出融入上海文化十二合院的新里弄式院墅。隨之市場別墅產(chǎn)品的同質(zhì)化競爭，開發(fā)企業(yè)競相尋求類別墅市場藍(lán)海產(chǎn)品，而如何探其院墅產(chǎn)品本質(zhì)，需從其文化本源追溯。3院墅產(chǎn)品界定研究起源—中國原創(chuàng)家族式居住生活院墅住宅，即合院式住宅，傳統(tǒng)合院式住宅在中國已有二千多年的歷史,以建筑圍繞院落的形式布局，院落較大，各建筑之間相互獨立，通過院墻或者通廊進(jìn)行連接，滿足了采光、通風(fēng)的要求，建造相對簡化。傳統(tǒng)合院式住宅空間層次豐富，從街坊至里巷、至院落，再至居住空間，空間由開放逐漸趨于封閉，傳統(tǒng)院落是中國傳統(tǒng)家居中的生活空間，是居住活動的中心場所，有很強的歸屬感和聚合力。在北方地區(qū)多采用此建筑形式，如傳統(tǒng)的北京四合院等。北京四合院德國漢堡，克雷費爾德住宅（1973年）——L型布局早在70年代的歐美國家，合院式住宅已經(jīng)成為當(dāng)時住宅建筑的典范，滿足了住戶不同的需求，敞開的庭院、封閉的外觀在聯(lián)系緊密的鄰里組群中為住戶提供了必要的私密性，庭院的交流以及富有變化的室內(nèi)空間營造出高品質(zhì)的居住環(huán)境。4重點個案研究總圖篇特色戶型分析合院模塊解析合院特征結(jié)論1324我司選取納帕爾灣、新浦江城、景瑞西西那堤、沿海酈墅、寶華櫟庭、龍湖藍(lán)湖郡等市場熱銷及典型案例作為本案重點個案研究5總體規(guī)劃/新浦江城浦江華僑城低密度別墅區(qū)，倚靠17公里城區(qū)運河及逾5000平方米景觀綠化帶,院邸組團(tuán)東臨浦馳路20米景觀綠化帶，西擁組團(tuán)中心水系景觀，南向直面黎明河院邸地上建筑面積約297—400平方米，最新推出的為9號地塊東南側(cè)17棟別墅6總體規(guī)劃/納帕爾灣納帕爾灣占地220畝，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了278套別墅。面積從200到290平方米（6種戶型），整個園區(qū)被一條溪水環(huán)繞，西側(cè)是緊鄰淀山湖的湖濱林蔭道，其以全精裝的別墅打造度假別墅的第二居所。一期2009年5月16日開盤，已售罄；二期2009年10月17日開盤；三期首批2009年11月28日開盤。納帕爾灣納帕爾灣開發(fā)商為北京納帕地產(chǎn)，曾開發(fā)過納帕爾灣、納帕溪谷，昆山該項目為開發(fā)商在上海開發(fā)的首個項目；7項目別墅區(qū)域總體規(guī)劃雙聯(lián)院+四聯(lián)院產(chǎn)品，別墅間靠室外景觀廊連接，四面通風(fēng)采光，具有獨棟產(chǎn)品的特點四聯(lián)院二聯(lián)院總體規(guī)劃/景瑞西西那堤項目位于湖州市西南新區(qū)，總占地9.7萬平方米，總建筑面積12.8萬平米，其中別墅建筑面積4.7萬平方米，共108席低密度水景別墅。8沿海酈墅項目用地規(guī)模達(dá)15萬平方米；總建筑面積約為22.5萬平方米，其中地上建筑面積約為16萬平方米?；啬吓R明中路北側(cè)，北至磚新河，東為小茜浦涇河，與一期項目麗水馨庭隔河相望，西至一號河。規(guī)劃以中檔偏高的聯(lián)排別墅，雙拼別墅為主，以及部分中小戶型住宅的小高層和商業(yè)。沿海酈墅（沿海麗水馨庭二期）公寓部分（紅線框內(nèi)）在大的布局上將高層部分集中設(shè)置于西臨一號河，南臨明中路的基地西北角，自成組團(tuán)且擁有良好的水景景觀，并通過主入口廣場及小區(qū)內(nèi)部環(huán)路與別墅部分自然分割開來。公寓占地面積約為2.7萬平米，總建筑面積為6.1萬平米，共6棟樓。入口廣場西側(cè)G4棟高層的首層設(shè)置為集中商業(yè)，為小區(qū)居民提供了很大的便利。別墅部分（橙線框內(nèi)）沿海酈墅為中西結(jié)合的組團(tuán)式合院型別墅。每個組團(tuán)里有多個不同的小單元的“四合院”式聯(lián)排及雙拼別墅組成。酈墅會所及售樓處總體規(guī)劃/沿海酈墅9總體規(guī)劃/寶華櫟庭寶華櫟庭項目位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)，東臨中槎浦河，北至曙光苑，西南至東?；▓@，具有先天的自然優(yōu)勢?；拘畔ⅲ嚎傉嫉孛娣e：61102平方米總建筑面積：45521平方米容積率：0.45地下建筑面積：16591平方米地上建筑面積：27969平方米綠化率：40%。項目住宅產(chǎn)品類型有獨棟別墅和院墅，共92戶，其中20戶獨棟及72戶院墅，院墅下設(shè)置地下車庫。紅色陰影框內(nèi)為項目中的院墅部分售樓處（會所）項目中的“樓王”，屬非賣品10合院模塊解析/新浦江城院墻圍合——主體建筑圍繞內(nèi)庭院展開以院墻連接,提高空間利用率,保證私密性,用聯(lián)排的容積率做獨棟的感覺建筑主要功能區(qū)均布置于宅基北部，內(nèi)部通體全框架結(jié)構(gòu)與一般別墅不同，院邸、院墅的中心不在建筑本身以內(nèi)部庭院為核心內(nèi)部地坪抬升1米，在約2.3米院墻圍擋下，建筑、露臺、百余平米中央庭院、若干小院落層層呼應(yīng)；同時，新院邸通體全框架設(shè)計，南向整體面寬達(dá)到18-24米，而130-200平米陽光地下室堪比地上一層合院模塊示意圖內(nèi)庭院實景圖院墻連接近景院墻連接遠(yuǎn)景納帕爾灣圍合模塊共享中庭共享中庭入口合院模塊解析/納帕爾灣項目組團(tuán)規(guī)劃上采用6個建筑單體圍合構(gòu)成兩個組團(tuán)空間，形成共享空間，各單體之間通過連廊形式的垃圾回收房連接組團(tuán)構(gòu)建以第二居所形式打造，戶型均不設(shè)地下室，以地上二層戶型為主，部分為地上三層戶型8米10-12米2.5米5米10米四聯(lián)院模塊組團(tuán)內(nèi)部：南北間距10-12米

東西間距5－8米組團(tuán)之間：南北間距10米東西間距2.5米合院模塊解析/景瑞西西那堤地下停車集中入口停車入口與綠化處理集中地下停車，并連接各自地下空間地上景觀連廊13圍合模式：地上：“無圍合”—雙拼、聯(lián)排前后分成兩排，戶戶獨立庭院，但有公共走道地下：“四合院”式的圍合法移至地下車庫地下車庫隱形圍合——利用“地下車庫”打造雙拼及聯(lián)排組合而成的合院型別墅優(yōu)點：“隱形圍合”保證了住戶私密性，相對傳統(tǒng)意義上的“四合院”，這樣的圍合模式更適合南方住戶不足：與實質(zhì)性的合院別墅有較明顯的區(qū)別，無法達(dá)到真正意義上合院別墅所要達(dá)到的“鄰里相近”的效果合院模塊解析/沿海酈墅14合院模塊解析/寶華櫟庭組團(tuán)內(nèi)部半人車分流實現(xiàn)車位車庫化有效增加住宅地上花園面積路網(wǎng)系統(tǒng)：項目以S字型道路串聯(lián)整個社區(qū)，為了有效利用土地，項目在4戶類獨棟圍合的組團(tuán)內(nèi)設(shè)計了人車分流系統(tǒng)，車輛由地下公共車道駛?cè)敫魉郊臆噹?，既不影響行車與停車需要，又增加了各棟住宅的地上花園面積。主入口地下公共車道地下車庫組團(tuán)內(nèi)部駛?cè)氲叵萝噹?5“四獨棟圍合”形成私密性院墅入院竹排通道公共庭院圍合模式：由四套類獨棟別墅圍合成一個院落，進(jìn)入院落是通過一條狹長的竹排道，隨即到達(dá)約20平米的公共庭院，也可稱為入戶庭院。優(yōu)點：院落中只有入院通道和入戶庭院為公共空間，其余空間都隸屬住戶私人的，這樣保證了住戶所需的私密性。不足：相對與社區(qū)內(nèi)的獨棟別墅，院墅的私密性還是有所降低；且此種院墅的打造無實際意義合院模塊解析/寶華櫟庭16Ｅ1戶型總面積200㎡特征：地上二層無地下室度假別墅第二居所戶型特色：

戶型整體設(shè)計以“第二居所”概念設(shè)計，無地下室，二層起居空間注重舒適性，主臥超大衛(wèi)生間凸出其度假別墅特征

二層全套房設(shè)計，單獨設(shè)立洗衣房連廊區(qū)域為模塊圍合連接處戶型不足：

戶型未設(shè)計地下室，整體性價比不高為滿足立面需要，未設(shè)計露臺，與室外互動差連廊連廊玄關(guān)特色戶型解析/納帕爾灣17院邸A戶型總面積390㎡（地上三層建筑面積321㎡

地下室建筑面積：169㎡）特征：Ｌ型圍合布局雙首層設(shè)計地下室挑高６m至一層戶型特色：

平面以Ｌ