投拓實操合作協(xié)議擬定和核心要點分析

投拓實操合作協(xié)議擬定和核?要點分析公眾號內(nèi)回復(fù)“8”，可領(lǐng)取投資測算模板。作為投資?員，談合同、改合同是必不可少的?項技能，今天咱們來說下合作協(xié)議擬定，以及核?要點分析。關(guān)于投資合作協(xié)議，根據(jù)項?處于不同開發(fā)階段有很多種形式，?如框架合作協(xié)議、聯(lián)合取地合作協(xié)議、聯(lián)合開發(fā)協(xié)議等。其中框架協(xié)議最為精悍，雙??致約定?個合作意向即可；聯(lián)合開發(fā)協(xié)議最詳細(xì)，包含項?操盤和資?管理的各類細(xì)則和違約責(zé)任；?聯(lián)合取地協(xié)議介于?者之間，主要側(cè)重于取地階段的實施細(xì)則等。萬變不離其宗，協(xié)議只是載體，合同要點才是協(xié)議靈魂。?份優(yōu)質(zhì)的協(xié)議，篇幅再長內(nèi)容再多，依然能夠邏輯條理清晰，關(guān)鍵要點易于查詢。下?咱們以相對?較全?的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議為例，講述?下合同協(xié)議構(gòu)成和核?要點分析，合作開發(fā)協(xié)議從?框架上分為?個部分：01合同務(wù)虛部分這個部分沒啥好說的，按照格式填寫信息就是。合同?般會先明確?下合同簽署地和簽署?期，接下來甲??單位名稱、法?、注冊地等關(guān)鍵信息，以及簡單的情況陳述，項?公司?前股權(quán)所屬、地塊取得時間、雙?擬通過增資?式進?合作等。02項?公司和?標(biāo)地塊概述關(guān)于項?公司，需要列清楚注冊資?本實繳情況、合同簽署情況、資產(chǎn)負(fù)債情況。關(guān)于?標(biāo)地塊需要陳述地塊位置、地塊?積、地塊性質(zhì)、地塊容積率、地塊現(xiàn)狀、?地價款等關(guān)鍵信息。同樣沒啥好說的，根據(jù)實際情況填寫即可。03資?投?與成本承擔(dān)原則這個部分屬于核?條款。合同要先闡述下項?公司當(dāng)前已投資?情況XX萬（?般主要包含?地保證?、?地款、契稅等），該資??般由項?公司初始股東墊付。超股?墊付部分，對?應(yīng)當(dāng)?付資?占?費，年利息X%；雙?根據(jù)實際情況合理約定資?占?費的?付時間。備注：項?公司實際投??般是從?地保證?開始，?新股東?資的時間?般在合同協(xié)議簽署之后，因此中間會有時間差，投?晚的?付資?占?費理所應(yīng)當(dāng)，但是?付時點經(jīng)常會成為關(guān)鍵卡點。

?晚的?付資?占?費理所應(yīng)當(dāng)，但是?付時點經(jīng)常會成為關(guān)鍵卡點。實際上?較可??付時間?般是項?公司利潤分配時，從新股東應(yīng)付利潤中扣除，?付到原股東指定賬戶。04增資價款和?付本部分合同主要約定各?的增資額和?付時間，雙?約定增資X萬，??增資額Y萬，增資完成后項?公司注冊資本Z萬；此時甲?股權(quán)?例XX%，??股權(quán)?例XX％。同時，附上增資賬戶項?公司賬號XXXX；增資額?付時間為XX年XX?XX?，增資額?付完成后XX?。備注：表?條款?較簡單，但實際需要考慮的因素很多。1、?般項?公司??，最終的注冊資本以資?峰值為準(zhǔn)，確保增資完成后雙?不必繼續(xù)追加投資額。在某些特殊情況下，進?增資需要拆分為兩次進?，之所以這樣也是?常有必要的。2、對于上市公司??，外部資?以增資形式新進?項?股權(quán)的視同股權(quán)轉(zhuǎn)讓，累計超過最近?期經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的10%后，再進?股權(quán)合作需上董事會并公告，累計達到歸母凈資產(chǎn)的50%后，需上股東會并公告。因此為了避免額度超標(biāo)，需要?次做?額增資，?次做?額增資。舉個例?：項?公司初始注冊資本1000萬，由股東??認(rèn)繳，后期雙?約定共同增資到資?峰值10億元，共同開發(fā)項?，其中甲?股?80%，??股?20%。那么?次增資，??保持1000萬元不動，甲?需要增資4000萬，項?公司注冊資本變更為5000萬元，這樣甲?雙?股?是80%：20%；第?次增資，甲?增資7.6億元，??增資1.9億元，項?公司注冊資本變更為10億元。備注：這?很多?容易犯的錯誤，項?公司初始注冊資本1000萬，在填寫增資協(xié)議中，會想當(dāng)然的認(rèn)為甲?認(rèn)繳800萬，??認(rèn)繳200萬。?錯特錯！項?公司在注冊成?的時候，1000萬相當(dāng)于??認(rèn)繳?額已定，甲?需要根據(jù)初始注冊資?推算??的增資額度。05過渡期約定這個部分就屬于常規(guī)型條款了，?般會約定在增資?未能正式成為正式股東前，原股東不得對項?公司做重?變更。?如改變公司資本、股權(quán)結(jié)構(gòu)、對外擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓重?資產(chǎn)或者分配公司利潤、對外投資等。這個好理解不贅?。06

項?公司現(xiàn)有合同處理及債權(quán)債務(wù)承擔(dān)合作開發(fā)項?和股權(quán)轉(zhuǎn)讓不同，這部分是?較簡單的，因為項?公司業(yè)務(wù)是持續(xù)進?的，合同繼續(xù)履?，公司債務(wù)由項?公司繼續(xù)承擔(dān)。備注：如果是股權(quán)轉(zhuǎn)讓就復(fù)雜了，?旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓，基本操盤主體就變了，所有的合同基本都要中?，所有的債務(wù)也得做?個了結(jié)。?合作開發(fā)操盤??般不變，所以不會有這些問題。07項?公司機構(gòu)合作項?這部分事項就?較繁多了，因為項?持續(xù)經(jīng)營是個長期過程，細(xì)節(jié)不約定清楚，將來執(zhí)?中有很多模糊地帶，就容易扯?，所以要?較全?細(xì)致。1、股東會股東會的7項常規(guī)權(quán)利?般需要陳列?下，包括選舉董事、審批董事會?件、增減資和修改章程等，這些都都有固定表述，不必原創(chuàng)。備注：這?只要關(guān)注?個核?就是股東表決權(quán)，需要并表的股東，必須要有半數(shù)以上控制權(quán)，且對?不具備?票否決權(quán)。很多實際操作中，合作雙??般要求?致決，同時配合某??并表，這時候就需要簽訂補充協(xié)議進?約定，對外披露的協(xié)議版本是需要滿?并表要求。2、董事會董事會雙?各?派駐?員，總成員?般為3名或者5名單數(shù)，同樣，董事會權(quán)利?般需要羅列下包括召集股東會、制定、決定及調(diào)整公司經(jīng)營計劃等。備注：除了常規(guī)事項外，重?經(jīng)營事項調(diào)整?般由董事會決定，?如經(jīng)營計劃變動超30天、?標(biāo)成本變動超1%，銷售?積變動超3%的經(jīng)營?案等。所以由此看出，董事會屬于雙?股東參與項?經(jīng)營的重要?段。最后，條款還需要約定，并表單位擁有董事會過半數(shù)以上的表決權(quán)。3、監(jiān)事會如果資??向操盤?派駐具備審批權(quán)的財務(wù)?員，?般來說設(shè)不設(shè)監(jiān)事會就?所謂了~4、?級管理?員包括總經(jīng)理和財務(wù)?員，總經(jīng)理?般由操盤?選派，組織項?公司?常經(jīng)營活動，總經(jīng)理有權(quán)??決定不必董事會決策的事項，?如不超過1%的成本變動，不超過30天經(jīng)營計劃的變動事項等；財務(wù)?員根據(jù)雙?約定，除了操盤?財務(wù)總監(jiān)外，合作??般會派駐?名聯(lián)席財務(wù)總監(jiān)，擁有項?公司流程審批權(quán)。

08項?公司經(jīng)營為了?便管控項?，提?項?運轉(zhuǎn)效率，雙?還需要對公司基本管理制度做?些約定。1、公司操盤權(quán)和并表權(quán)：參考上述權(quán)利歸屬，雙?約定使?某?的財務(wù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)。2、管理費營銷費:?般采取操盤?包?制度，節(jié)省部分獎勵，超出部分??承擔(dān)。根據(jù)常規(guī)經(jīng)驗，包?標(biāo)準(zhǔn)為銷售?額4.5%左右屬于雙??較認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)。3、成本管理：同樣，?般采取操盤?包?制度，操盤?呈報成總?額通過后，節(jié)省部分獎勵，超出部分??承擔(dān)。4、證照、印鑒管理：雙?約定重要證照印鑒置于保險柜內(nèi)，某?持密碼，某?持鑰匙，對于項?公司?印做登記。5、其他管理制度：如付款制度、流程審批時效制度等。09公司融資及資?調(diào)?本部分屬于重要條款，如果屬于同股同權(quán)可能還簡單點，但如果有資?統(tǒng)籌就?較復(fù)雜。1、公司融資：項?公司具備融資條件時，優(yōu)先考慮開發(fā)貸，但是開發(fā)貸需要提供擔(dān)保，協(xié)議常規(guī)條款?般會表述為：按股權(quán)?例提供擔(dān)保。備注：但實際執(zhí)?中，可操?性不強，?且各家單位擔(dān)保能?不?，所以往往是其中?家全額擔(dān)保，然后向項?公司收取擔(dān)保費，?般來說擔(dān)保費?般在1%-2%不等，看雙?談判條件。2、資?調(diào)?：在項?公司有了開發(fā)貸或者銷售回款階段，項?公司?般會存在盈余資?，留夠項?公司3個?的運轉(zhuǎn)資?外，其余資?可以由股東按股?調(diào)取使?。如果雙?約定了某?可以資?統(tǒng)籌，那么資?調(diào)??需要向項?公司?付資?占?費，費率根據(jù)雙?談判條件?般約定8%-12%之間。資?調(diào)?可進可出，在項?公司有資?缺?時，調(diào)??應(yīng)將資?歸還?項?公司。10利潤分配本部分核?條款，畢竟利潤分配是股東最終?的。常規(guī)條件下，雙?按照股權(quán)?例分配利潤。更?端?點的資?監(jiān)管?，為降低項?后期因各種因素利潤下降的風(fēng)險，會設(shè)置利潤傾斜分配的對賭條款。對賭條款其實是三個并列條款，三種情況，即為：

當(dāng)實際利潤率滿?商業(yè)計劃書約定且基本?明顯上浮時，雙?按照股?分配。當(dāng)實際利潤率下降超過?定幅度，資??需要在原來分配?例上提??例，假如資??實際占股40%，那么分配時按照45%考慮。當(dāng)實際利潤率上浮超過?定幅度，資??可以給予操盤?適當(dāng)?shù)莫剟畲胧?，假如資??實際占股40%，那么分配時按38%考慮即可。本條款對于操盤?的控制可謂是很?明的，?勵操盤?積極提?利潤，同時也降低了投資風(fēng)險。11退出安排終于來到了最后?個核?條款了。常規(guī)合作??般會約定同時退出，但是純財務(wù)投資??般會要求明確退出節(jié)點。退出節(jié)點的約定條件?般會設(shè)定兩個或者三個，包括銷售回款率達到X%以上、資??的周期達到XX?以上。根據(jù)雙?談判條件，觸發(fā)條件有可能是且的關(guān)系，即以上條件必須同時滿?，也有可能是或關(guān)系，其中?個條件滿?即可達到退出條件。對于操盤???，肯定是希望對?留到最后，雙??起抵御風(fēng)險，但財務(wù)投資?考慮到資?使?效率，會早早退出。最終條件談成什么樣，就看雙?決策了。12違約責(zé)任別忘了?般來說按照項?資?峰值共同增資的合作項?，違約事項很簡單。??是新?股者沒及時按照約注?資?，