年武漢某住宅C地塊策劃第二次補(bǔ)充說明

C地塊十大問題再再回答2003年10月21日，三、四期規(guī)劃方案正式報(bào)批，其間幾經(jīng)周折，目前已獲得規(guī)劃部門通過。至此C地塊的規(guī)劃方案已經(jīng)定稿，同時(shí)C地塊的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)明確確定。基于此，武漢地區(qū)C地塊項(xiàng)目策劃團(tuán)隊(duì)根據(jù)定稿后的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)對(duì)C地塊開發(fā)中相關(guān)的十大問題進(jìn)行再再回答。C地塊十大問題再再回答一.目標(biāo)客戶群二.產(chǎn)品定位及賣點(diǎn)三.主題概念、風(fēng)格四.品牌要求五.競爭策略六.現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策七.產(chǎn)品推出市場時(shí)間八.主力戶性、面積、總價(jià)九.開發(fā)規(guī)模、順序、地塊、規(guī)劃指標(biāo)十.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析

一、目標(biāo)客戶群分布在漢口地區(qū)的家庭年收入在5-8萬元以上的小私營業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)、大型國有企業(yè)管理層以及有一定積蓄、夫妻收入較穩(wěn)定的想二次置業(yè)的城市居民。該群體的購房動(dòng)機(jī)：對(duì)目前住所不夠滿意（或面積小、或房屋結(jié)構(gòu)不好、或現(xiàn)有居住環(huán)境不理想、有與老人分居的愿望）。家庭構(gòu)成：主要年齡段在35—45歲之間，三口之家或少量帶一方父母一家四--五口。該群體文化程度：文化層次較高，大專以上的約占70%。該群體消費(fèi)偏好：在盡量花相對(duì)低的成本的同時(shí)希望能夠獲得較高層次的居住滿足。二、產(chǎn)品定位及賣點(diǎn)本案項(xiàng)目定位是“大型中檔人文住宅小區(qū)”。產(chǎn)品定位是“物超所值的大眾精品房”1）土地資源的最佳利用（沒有A地塊優(yōu)越）以及地塊被軍用電纜分成兩半等因素，造成C地塊不宜考慮高檔產(chǎn)品。2）項(xiàng)目所在地環(huán)境優(yōu)美，水資源豐富，是居住的理想之所，“人文住宅”是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要保證。3）在遵循一期產(chǎn)品定位的同時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)品差異化，在充分分析武漢市房地產(chǎn)市場行情和使土地獲得最大程度的增值的前提下，C地塊開發(fā)以多層為主，8、9層夾層及少量小高層相輔。二、產(chǎn)品定位及賣點(diǎn)產(chǎn)品賣點(diǎn)高附加值的大型城郊人文住宅小區(qū)健康、庸懶、舒適、注重社區(qū)交往的生活方式4個(gè)層次的立體院落生活方式（小區(qū)院落、組團(tuán)院落、單體內(nèi)院落、戶內(nèi)、外院落）顧客和訪客的“回家的路”結(jié)合“回家的路”形成的小區(qū)序列空間6合1的組團(tuán)生活起居室真正的可靈活分隔的空間絕大部分住戶通過入戶陽臺(tái)或花園絕大部分住戶室內(nèi)無走廊根據(jù)武漢氣候特點(diǎn)和民俗全新設(shè)計(jì)的戶型和戶內(nèi)生活流線全新設(shè)計(jì)的多層及小高層夾層戶型三、主題概念、風(fēng)格主題概念-----凝聚東方神韻和濃縮西方精華的居住生活的心靈驛站C地塊在保持一期綠環(huán)水抱的異國風(fēng)情小鎮(zhèn)主題的同時(shí)繼續(xù)保持項(xiàng)目輕松、自然、舒適、健康色彩鮮艷的整體主題風(fēng)格。同時(shí)在一期的發(fā)展思路上有所創(chuàng)新，以人為中心，通過設(shè)計(jì)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)功能和營造產(chǎn)品的外部空間來構(gòu)筑出消費(fèi)者的生活方式，同時(shí)C地塊的服務(wù)意識(shí)將盡情體現(xiàn)在“自然之心、健康生活、悠然假日、融融親情”等全方位生活理念之中。

四、品牌要求C地塊的開發(fā)以集團(tuán)品牌為目標(biāo)，通過樹立項(xiàng)目品牌來展現(xiàn)公司形象。主要體現(xiàn)在：在建筑立面上強(qiáng)調(diào)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)色的運(yùn)用和集團(tuán)標(biāo)志的識(shí)別，在環(huán)境營造上強(qiáng)調(diào)以人為本，居住與世界同步，生活與藝術(shù)共融開發(fā)理念，通過構(gòu)筑生活環(huán)境藝術(shù)空間來營造一種深入到消費(fèi)者生活細(xì)節(jié)中的生活方式。在項(xiàng)目的推廣上主打集團(tuán)“綠色家園”的品牌概念，通過提升項(xiàng)目品牌樹立和鞏固公司品牌形象。五、競爭策略差異化競爭策略加產(chǎn)品的高附加值通過調(diào)整產(chǎn)品組合的比例和改進(jìn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、功能進(jìn)一步將夾層產(chǎn)品的差異性體現(xiàn)得淋漓盡致夾層產(chǎn)品相對(duì)高的附加值是市場競爭制勝的關(guān)鍵，附加值不僅體現(xiàn)在建筑物質(zhì)上能夠滿足消費(fèi)者購買的欲望，在生活方式上也能夠讓消費(fèi)者體會(huì)到精神上的快感。六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策

風(fēng)險(xiǎn)贏利分析和決策1）規(guī)劃已經(jīng)通過，不存在風(fēng)險(xiǎn)。2）施工圖審查的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）夾層仍然采用業(yè)主直接委托施工方二次裝修方式通過夾層施工圖審查，若夾層報(bào)審?fù)ú贿^，則三、四期規(guī)劃設(shè)計(jì)中的夾層可改為小高層來規(guī)避。3）國家政策方面：央行121號(hào)文件，將降低房地產(chǎn)投資的貸款額度，同時(shí)降低貸款按揭比例，并且建設(shè)部規(guī)定商品房只有封頂后才能開始發(fā)售，該政策對(duì)C地塊的現(xiàn)金流安排會(huì)產(chǎn)生較大影響。規(guī)避措施：武漢市房地產(chǎn)市場相對(duì)滯后，地區(qū)公司仍有較大操作空間。4）軍用電纜退讓方面：地區(qū)公司已經(jīng)與部隊(duì)方面交涉，部隊(duì)已經(jīng)口頭同意退讓距離由10m調(diào)整為3-5m。六、現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)贏利和決策4）、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度與集團(tuán)下半年工作任務(wù)不配備的風(fēng)險(xiǎn)。（規(guī)避措施）：與售價(jià)院兩合三指，夜以繼日，力爭在12月初完成所有施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)將詳勘工作提前，以確保在04年1月初基礎(chǔ)開工。現(xiàn)金流安排：D:\徐正加\C地塊策劃團(tuán)隊(duì)文件\c10個(gè)問題（現(xiàn)金流）.xls03年11月7日已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)及報(bào)批。03年11月2日—11月26日完成三期詳勘，設(shè)計(jì)院同時(shí)完成三期對(duì)多層基礎(chǔ)施工圖。三期多層基礎(chǔ)開始施工。11月26日—04年1月5日設(shè)計(jì)院完成所有施工圖設(shè)計(jì)。03年12月1日—04年1月5日完成項(xiàng)目全部的施工圖審批。04年1月初項(xiàng)目三期全面開始施工，1月底三期基礎(chǔ)完工；04年2月下旬三期地面部分開始施工，5月正式推出，計(jì)劃銷售周期兩年，04年三期去化率達(dá)到70%。05年4月底一期交房。04年8月份計(jì)劃四期開始施工，06年4月份計(jì)劃四期交房。七、產(chǎn)品推出市場時(shí)間八、該主力趨戶型條、面舉積、舞總價(jià)1：總價(jià)汁定位率（單挎套總幅價(jià)）多層卵：彈2促2—淺28屋萬/媽套小高呼層夾壟層：顏2忙5—生30攤?cè)f/旬套小高賓層：跟2裕5萬鑼左右量/套多層逃復(fù)式少：快30豪—3名5萬索/套2：除單價(jià)扁定位多層謎均價(jià)網(wǎng)：版19凳50誼元/社㎡小高醉層夾卸層均縱價(jià)：芒2紡95辣0元戀/㎡小高答層均練價(jià)：沃2雷25羨0元炕/㎡商鋪掠：逮45坊00技元/敞㎡八、襲主力棵戶型疲、面象積、嫌總價(jià)主力低戶型剖、面州積及府比例類別戶型面積戶數(shù)多層復(fù)式4房2廳2衛(wèi)2廚（A型）131㎡2203房2廳2衛(wèi)2廚（B型）3房2廳2衛(wèi)2廚（C型）108㎡120㎡320603（4）房3（2）廳3（2）衛(wèi)2廚170㎡左右120小高層3房2廳2衛(wèi)2廚125—130㎡44夾層3房2（3）廳2（3）衛(wèi)2廚82㎡可售，140㎡建面716九、開發(fā)鄰規(guī)模恰、順趣序、界地塊繁、酒規(guī)劃竄指標(biāo)項(xiàng)目笛基本聞產(chǎn)品廢組合勉：多層牛+夾畜層（盾按樓鉤板面毀積）環(huán)+小撈高層（面兼積比隸為淋1掛1：何12辛：1享）總用勤地面運(yùn)積：20護(hù)5.綁9畝攜（1扔3.吐69暗萬平縱方米捧）平均番容積腳率：1.掠28林（實(shí)姿際容碗積率鎖1.辜6）建筑想密度：絕1丙9%綠化暴率：培4毯3%總建衣筑面先積：約17妙10播00關(guān)㎡其中躁：可售屬住宅爆報(bào)批躍面積麻：哈約1盤64奇40倘0平浴方米小學(xué)挑建筑屆面積附：停約5禮20沈0平婦方米商業(yè)廢面積蠅：剩約1諷59婆0平會(huì)方米人防甲面積政：膛約香20閉00鹿平方布米住宅欲建筑地面積：約1下64狗40恐0平配方米其中字：多展層:點(diǎn)9競19刪98剪平方第米夾層：箭6氧62婚98平方億米小高初層62撐00拘平方單米車位：有4耍13愧（地裳面）排4翼2（秋底下蘆）建筑悔層數(shù)：咳多雖層-允--鹽--般6層唐/投6+贈(zèng)1層夾層竟--醬--程-師8粒層或動(dòng)9層小高健層—旺11株+1梁層C地騙塊弦開發(fā)腫模式改為“概一次宿性規(guī)醫(yī)劃,映分兩栽期開辯發(fā)”無.首團(tuán)先期出開發(fā)矛建筑宮面積勞約9飼萬平歪方米如，產(chǎn)扒品形慈態(tài)全苦部為評(píng)夾層洲和多笑層以悄及一鴿幢小顫高層環(huán)，約亞16緊00權(quán)平方傲米商遷鋪，揭一所貌小學(xué)防。后某期根定據(jù)銷全售情叉況適通當(dāng)推脹遲半燦年到百一年斥開發(fā)夫.十、項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)蛋分析a:項(xiàng)目湯總成判本約3汗09歉94倆萬b:項(xiàng)目長總銷捉售約3獲96收10渣萬c:項(xiàng)目右毛利繭潤：（b-a）=86綠16憤萬d:項(xiàng)目米可售趣單方結(jié)成本18剩67幫元/雕平方型米e:項(xiàng)目文單方桌平均懶銷售23爛86飯?jiān)?捐平方惹米f:項(xiàng)目譜所得啊稅c×33浸.3