土地一級(jí)開(kāi)發(fā)講義

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概述

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程及企業(yè)在市場(chǎng)中的地位

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本背景33號(hào)文規(guī)定：自2004年8月31日以后，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目停止協(xié)議出讓，必須以招拍掛方式公開(kāi)上市。于是，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始引起公眾的注意。在33號(hào)文件出臺(tái)之前，一般而言，商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)合二為一的連貫活動(dòng)，很少有開(kāi)發(fā)企業(yè)將這兩個(gè)中間過(guò)程相互剝離開(kāi)來(lái)；只有在規(guī)模較大的舊城區(qū)改造項(xiàng)目中，地方政府為了某一城區(qū)的綜合環(huán)境治理，委托或?qū)ｉT成立一家大型地產(chǎn)公司，該公司的主要業(yè)務(wù)就是對(duì)指定區(qū)域的土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)。33號(hào)文件的出臺(tái)，將經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)割裂開(kāi)，土地由生地到熟地，再由熟地到建成房屋，必須兩個(gè)階段中間必須執(zhí)行“熟地的出讓必須在土地市場(chǎng)的公開(kāi)招拍掛”的程序。于是，土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地的二級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商和二級(jí)開(kāi)發(fā)商的名詞開(kāi)始在業(yè)內(nèi)的文件和各種媒體中廣泛應(yīng)用開(kāi)。背景（續(xù)）國(guó)土資源部要求：2011年3月底之前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下設(shè)或掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤；各地國(guó)土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。這就意味著，更多企業(yè)將有機(jī)會(huì)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的效率也有望得到提高?，F(xiàn)階段，土地招拍掛規(guī)則日益嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商獲取土地成本上升，預(yù)期利潤(rùn)下降越來(lái)越嚴(yán)重，土地出讓金的繳交時(shí)間越來(lái)越短、競(jìng)買保證金越來(lái)越高、開(kāi)竣工時(shí)間管理越來(lái)越嚴(yán)、土地增值稅預(yù)征越來(lái)越嚴(yán)、融資渠道越來(lái)越窄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)規(guī)劃、策劃實(shí)施方案、調(diào)整開(kāi)發(fā)時(shí)序、控制開(kāi)發(fā)成本等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備，獲得土地增值所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，并回避土地增值稅，取得二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)先機(jī)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)定義

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體；獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)（單純房屋開(kāi)發(fā)）商服務(wù)，提供土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)與土地二級(jí)開(kāi)發(fā)相比，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)具有如下特點(diǎn)：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于資金密集型業(yè)務(wù)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多是市區(qū)或郊區(qū)的某一區(qū)片，占地面積幾十到百余公頃，帶有地上建筑物和構(gòu)筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆遷和人員安置。因此，只要企業(yè)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的征地階段，就將面臨巨大的資金壓力。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是需求穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。土地是資源類商品，它位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈前端的環(huán)節(jié)，而土地的稀缺性和社會(huì)需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品——熟地一直是二級(jí)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的資源，可見(jiàn)，以土地加工和交易為對(duì)象的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的發(fā)展歷程萌芽期(1996年~1999年)：這一階段，文獻(xiàn)或文件尚未明確提出“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)”的概念。土地儲(chǔ)備工作主要還停留在由開(kāi)發(fā)商和用地單位自由組合階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)也尚未出臺(tái)。這一時(shí)期土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)工作比較混亂，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均由獲得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)完成。發(fā)展期(1999年~2002年)：這一階段是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)向正規(guī)化發(fā)展的過(guò)渡階段。在這個(gè)時(shí)期，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)公司主要是通過(guò)政府劃撥等形式取得土地，雖然針對(duì)性和專業(yè)性比較強(qiáng)，但由于缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作未能達(dá)到理想的效果。規(guī)范期(2002年~2010年)：為規(guī)范土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，合理開(kāi)發(fā)利用土地資源，滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地需求，各地結(jié)合自身實(shí)際情況，陸續(xù)出臺(tái)了一些地方文件，對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的組織實(shí)施、合同監(jiān)管、項(xiàng)目驗(yàn)收、資金管理等方面進(jìn)行了規(guī)定。隨著更為細(xì)化的文件的出臺(tái)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作已朝著開(kāi)發(fā)模式的合理化、市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)過(guò)程的規(guī)范化、透明化方向發(fā)展。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的類型按項(xiàng)目來(lái)源渠道，可將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為三類：國(guó)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量較少；屬土地一級(jí)市場(chǎng)中的“計(jì)劃產(chǎn)物”，承擔(dān)了一些政府職能，實(shí)施的項(xiàng)目多為本地區(qū)重要的商業(yè)中心區(qū)、科技園區(qū)、各類開(kāi)發(fā)區(qū)等的大面積的成片土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。由政府授權(quán)獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的企業(yè)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí)施主體，承擔(dān)項(xiàng)目包括：2004年8月31日前尚未辦理完立項(xiàng)手續(xù)的項(xiàng)目；已辦理完規(guī)劃手續(xù)的項(xiàng)目，已經(jīng)與土地方簽定土地征用或轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目已有相當(dāng)資金投入的項(xiàng)目。在土地儲(chǔ)備中心以競(jìng)標(biāo)方式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)中勝出的企業(yè)數(shù)量較少，是政府主導(dǎo)的市場(chǎng)化方式確定的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。back土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程，指企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研、立項(xiàng)，一直到土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的土地上市的全過(guò)程?？珊?jiǎn)單表述如下：

前期調(diào)研規(guī)劃意見(jiàn)規(guī)劃用地立項(xiàng)拆遷征地市政建設(shè)驗(yàn)收上市土地一級(jí)市場(chǎng)參與主體在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的全部過(guò)程中，參與的主體主要包括地方政府、一級(jí)開(kāi)發(fā)商、原土地方、二級(jí)開(kāi)發(fā)商。從人地關(guān)系看，他們分別承擔(dān)了土地所有權(quán)人、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)人、原土地使用權(quán)人、未來(lái)土地使用權(quán)人的角色。從土地價(jià)格構(gòu)成看，他們的利益分配分別為土地的收益、法定利潤(rùn)、對(duì)原土地投入的補(bǔ)償、以土地成交價(jià)作為對(duì)未來(lái)二級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的成本投入。具體，見(jiàn)下圖：①土地成交價(jià)=一級(jí)開(kāi)發(fā)成本+法定利潤(rùn)+全部土地出讓金↓↓↓↓二級(jí)開(kāi)發(fā)商原土地使用者一級(jí)開(kāi)發(fā)商地方政府②全部土地出讓金=基本土地出讓金＋出讓金溢價(jià)部分土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本和一級(jí)開(kāi)發(fā)商法定利潤(rùn)共同構(gòu)成了土地掛牌底價(jià)。在市場(chǎng)條件不變的情況下，一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的高低直接影響地方政府土地收益的高低，直接構(gòu)成了二級(jí)開(kāi)發(fā)商的取地成本，直接影響了商品房?jī)r(jià)格。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)了上述土地開(kāi)發(fā)全過(guò)程的實(shí)施主體身份。在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段，開(kāi)發(fā)都承擔(dān)著各種政策、資金、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)著項(xiàng)目實(shí)施主體，但是，由于在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，它并不擁有土地的使用權(quán)，僅僅是受地方政府委托對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)際上相當(dāng)于一種特殊的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系。所以企業(yè)在項(xiàng)目的運(yùn)作中，無(wú)論是對(duì)政府，還是對(duì)農(nóng)民或城市被拆遷對(duì)象，均處于被動(dòng)局面。back土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在立項(xiàng)之前，企業(yè)需做大量的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃，不僅需要做初步規(guī)劃設(shè)計(jì)和先期的拆遷調(diào)查摸底，還要協(xié)調(diào)政府各部門關(guān)系，隨時(shí)注意政府政策動(dòng)向，適時(shí)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃；所以，在前期工作階段，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不僅僅是前期這部分的資金和人員投入，還有時(shí)間的機(jī)會(huì)成本。在立項(xiàng)之后，企業(yè)馬上開(kāi)始面臨承擔(dān)巨大的融資壓力。大地塊征地拆遷的資金占開(kāi)發(fā)成本的較大比重，而且資金運(yùn)用量大，投入時(shí)間集中，回流卻集中于項(xiàng)目完成驗(yàn)收之后的土地上市。立項(xiàng)后的另一個(gè)壓力是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的控制。一般給該類提供的商業(yè)貸款為1年期，如果征地拆遷遇到了難點(diǎn)，拖延項(xiàng)目進(jìn)度，未能及時(shí)列入當(dāng)年的供地計(jì)劃，企業(yè)又將面臨逾期還貸的罰息風(fēng)險(xiǎn)。立項(xiàng)后的最大風(fēng)險(xiǎn)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的控制。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，變數(shù)最大的就是征地拆遷費(fèi)用，其中不僅僅是政策變化影響，也存在著在拆遷過(guò)程中各個(gè)相關(guān)利益主體的利益平衡問(wèn)題。back土地捆一級(jí)插開(kāi)發(fā)廢成本柿構(gòu)成撓及影渾響因潛素土地鑼一級(jí)碰開(kāi)發(fā)肌成本是構(gòu)成土地盼一級(jí)增開(kāi)發(fā)屠成本之，包鏈括項(xiàng)裁目直貸接投看資和條間接費(fèi)投資眠，其拆中直催接投襯資包呀括征辣地費(fèi)魄、居將民拆唇遷安龜置費(fèi)撲、企嘆業(yè)拆扇遷安穩(wěn)置費(fèi)查、大萬(wàn)市政投費(fèi)、姥環(huán)境凍景觀欲費(fèi)、食前期效工程雁費(fèi)、造不可鏡預(yù)見(jiàn)過(guò)費(fèi)等置；間痛接費(fèi)占用包樂(lè)括貸陶款利燃息和乘管理汽費(fèi)。土地打一級(jí)吳開(kāi)發(fā)姻成本丸的主昨要影亦響因鄙素影響惰土地廢一級(jí)涼開(kāi)發(fā)緩成本狂的主小要因痛素有后：相題關(guān)經(jīng)酬濟(jì)政抹策、沸地方劃政府鵲的行濱政執(zhí)惹行力孟、企黃業(yè)自扒有資假金比資率、犯企業(yè)業(yè)的資液本運(yùn)繼作能慢力、狼企業(yè)胸項(xiàng)目鴿管理根水平虎等。與土冬地一付級(jí)開(kāi)警發(fā)成包本相烈關(guān)的尤宏觀鍵和微負(fù)觀經(jīng)劉濟(jì)政沖策包龍括：躲對(duì)房醉地產(chǎn)丑企業(yè)窄的金菠融政幣策、俊拆遷顛補(bǔ)償良政策漂、土喬地管條理政票策、承房地鈴產(chǎn)業(yè)襲政策絹等，暴它們植的變球化都宗會(huì)引繭起土饞地一終級(jí)開(kāi)暈發(fā)成及本中孩利息瞎支出犁、拆封遷費(fèi)偏用和蹲前期喬費(fèi)用改的相駁應(yīng)變鐘動(dòng)。地方輩政府吳的行興政執(zhí)毛行能摘力直尖接體廚現(xiàn)在棋編制桶拆遷塑補(bǔ)償給安置楚方案漂、拆命遷評(píng)江估、憂控制鄭拆遷學(xué)前后擦居民妙、集夾體企系業(yè)的糊違章稱亂建撿、拆雹遷時(shí)躬，地圈方政繪府能要否站謀在公曠平、續(xù)公正常的立日?qǐng)錾涎?，?jiān)歌持行巴使行若政管玩理的岡權(quán)利野，堅(jiān)代持原傅則，表對(duì)農(nóng)記民的甚違規(guī)騙行為拖有一紋定的何約束勞力和愁震懾認(rèn)力，退杜絕度或減島少違捐章亂厚建，反控制瘡拆遷占成本志，從還而使當(dāng)政府