淺談土地市場之二級開發(fā)

淺談土地市場之二級開發(fā)

土地市場二級開發(fā)目前，在我國比較通行的二級土地市場交易主要有以下三種模式：★合作開發(fā)★股權(quán)轉(zhuǎn)讓★項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)，是指合作雙方以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享收益、共擔風險的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式。合作開發(fā)模式主要分為非法人型合作開發(fā)和法人型合作開發(fā)。房地產(chǎn)合作開發(fā)非法人型合作開發(fā)：由合作雙方簽訂《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》，約定雙方的權(quán)利義務(wù)及利益分配方案。此種方式適用于比較簡單的土地開發(fā)項目，一般由一方出地，另一方出開發(fā)資金。根據(jù)我國法律規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。

房地產(chǎn)合作開發(fā)法人型合作開發(fā)：由雙方共同組建項目公司（一般為有限責任公司），其中一方以土地使用權(quán)作為出資，另一方以貨幣形式進行出資。雙方的權(quán)利義務(wù)不再由合作合同進行約定，而是規(guī)定在公司章程之中。合作雙方以出資額為限，對開發(fā)項目承擔有限責任。股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓

是指擁有土地使用權(quán)的公司（轉(zhuǎn)讓人），將其全部或部分公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給受讓人，從而達到由新股東對土地進行開發(fā)的目的，或由原股東與新股東共同開發(fā)目標土地。項目轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓

是指已取得土地使用權(quán)證的權(quán)利人，將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。合作開發(fā)之分析就合作開發(fā)兩種方式而言，非法人型合作開發(fā)方式簡單，操作靈活，但存在不可忽視的風險，如果雙方?jīng)]有合作的先例，那在今后的土地開發(fā)過程中，發(fā)生一方當事人經(jīng)營出現(xiàn)嚴重問題，資金鏈出現(xiàn)缺口，將會導致土地合作開發(fā)無法順利進行。另外，對于出錢的一方來說，其既無土地使用權(quán)，又付出了大量的開發(fā)資金，在今后的較長時間土地開發(fā)周期中，更存在較大的風險點。合作開發(fā)之分析法人型合作開發(fā)，其優(yōu)點在于責權(quán)明確、管理機構(gòu)穩(wěn)定。缺點在于需要辦理各種公司設(shè)立手續(xù)，相對于非法人型合作開發(fā)模式來說，時間較長，并需支付較高的財務(wù)成本。股權(quán)轉(zhuǎn)讓之分析股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有以下優(yōu)點：

★手續(xù)簡單對房地產(chǎn)項目公司收購只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項目，而土地使用權(quán)或項目或在建工程的轉(zhuǎn)讓卻涉及到土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù)，不僅合同內(nèi)容復雜，而且手續(xù)復雜。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之分析

★開發(fā)快捷

由于房地產(chǎn)項目公司收購一旦辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，投資者即可投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，對于境外投資者及境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需再另行成立房地產(chǎn)公司。

項目符轉(zhuǎn)讓缸之分摟析項目商轉(zhuǎn)讓手續(xù)奮較為剛繁瑣滔，基甜本上乓需要免以下術(shù)構(gòu)成剖要件專：1、臘受讓型人具地有房留地產(chǎn)左開發(fā)膚資質(zhì)神；2、足轉(zhuǎn)讓兇方已慣取得蔥項目橡所在鄭地塊劫的建郊設(shè)用盈地批靠準證貝書或足房地弄產(chǎn)權(quán)滿證；3、罷轉(zhuǎn)讓烈方持淹有建刻設(shè)工南程規(guī)齊劃許存可證桐和建貪設(shè)工銹程施肢工許販可證際；4、刑項目蘇土地身使用料權(quán)為椒出讓沈取得外的，踩房屋劑建設(shè)迎應(yīng)達闊到開數(shù)發(fā)投斗資額播的百林分之惡二十謠五以轎上；5、改辦理餅相關(guān)訴變更炕及備良案手腸續(xù)。涉稅序方面非法洋人型舟土地題合作匆開發(fā)第一熔種形悉式是日純粹煩的以怠物易暴物，開即一堪方以籍其擁賭有的步土地藝使用茄權(quán)交那換對殺方的敬房屋葡所有萌權(quán)。甲公鬧司有峰住宅捏用地么一塊幻玉。因黨缺乏堡開發(fā)濱資金擱，故郵擬與百乙地釀產(chǎn)公喂司合季作開橋發(fā)。星雙方酷簽訂藍合作旦建房犁合同堡。由瞧乙方駱出資盆在該倍用地臣上建遮房，銅房屋疫建成泉后，惜甲公拒司將行房屋釘總數(shù)蛾的一刮半劃靜入乙儀公司謝名下抵。兩角公司庭的繳佛稅依姜據(jù)如嬌下：涉稅戀方面甲公萌司以口轉(zhuǎn)讓皮部分劑土地浩使用麥權(quán)為惠代價晃，換逼取部搶分房蒼屋的彎所有相權(quán)，五發(fā)生遙了轉(zhuǎn)悠讓土協(xié)地使頭用權(quán)務(wù)的行畝為；全乙公館司則勺以轉(zhuǎn)坦讓部圾分房辯屋所顯有權(quán)師為代乘價，尾換取臘部分膏房屋屠的使楊用權(quán)揉，發(fā)拐生了湊銷售陳不動伸產(chǎn)的荒行為舍。因活而合級作建剩房的泊雙方典都發(fā)褲生了黎營業(yè)沒稅的故應(yīng)稅尺行為賢。對窄甲公麥司應(yīng)營按“蝴轉(zhuǎn)讓躁土地晴使用迎權(quán)”陵征稅麻；對粉乙公贏司應(yīng)鉤按“飼銷售證不動屠產(chǎn)”聲征稅嗚。由捏于雙瞧方?jīng)]然有進裙行貨益幣結(jié)糧算，留故應(yīng)煉分別防核定璃繳納斑營業(yè)死稅。狠如任摸何一優(yōu)方將里房屋眨再次角銷售孩出去恨，對箏銷售拘收入歉需再車次按核“銷做售不麻動產(chǎn)語”征笨稅。涉稅汪方面第二什種形浩式是蠟土地慮出讓凍方以章出租貪土地哲使用擋權(quán)為濾代價霜換取感房屋酒的所里有權(quán)甲公嫌司與香乙公趨司約桂定，蚊甲公樣司將多已有層的未啦開發(fā)根商業(yè)君用地廊一塊耕交由巨乙地櫻產(chǎn)公聞司開備發(fā)商訂鋪。攤約定初商鋪霞建成掌后，負由乙蹲公司乞負責麗對外烈招商特，并孔享有之20嚴年的撈使用占權(quán)。檢20紫年后惑乙公茫司將某商鋪俗返還斃甲公污司。疼兩公冊司的亮繳稅掙依據(jù)資如下斯：涉稅多方面甲公群司就抗發(fā)生證的出速租土師地使侵用權(quán)磨的行鏈為，明按“柔租賃副業(yè)”飾稅目左征收刷營業(yè)害稅；缸乙公撤司以識轉(zhuǎn)讓促房屋溫的所膚有權(quán)孩為代諷價換外取了揀土地內(nèi)使用爪權(quán)，孫發(fā)生望了銷弱售不徹動產(chǎn)喉的業(yè)標務(wù)，諸應(yīng)當蒼按“貪銷售抬不動毯產(chǎn)”伴稅目浸征收鹿營業(yè)冰稅；險如甲五公司胃日后翠將建揮造的飾房屋韻向外般銷售像，再吉按“全銷售昏不動禽產(chǎn)”國稅目歷征收陽一道狂營業(yè)讓稅，柿若甲椅公司甘日后推將建啟造的廉房屋精出租沾，應(yīng)陣按“畝租賃份業(yè)”邁稅目日再征竄收營務(wù)業(yè)稅運。涉稅撫方面法人妨型合碑作開們發(fā)房屋攝建成笛后如杠果雙右方采檔取風燃險共址擔、錯利潤登共享狼的分腦配方崖式。甲方刊向合埋營企焦業(yè)提際供的滿土地提使用番權(quán)，瓜視為霜投資盯入股武，對牽其不頌征營度業(yè)稅暢，只荒對合隙營企捏業(yè)銷走售房弓屋取冊得的書收入鳴按銷喪售不軍動產(chǎn)辣征稅疫，對蛇雙方嗚分得據(jù)的利蜂潤不約征營后業(yè)稅劣。涉稅禮方面法人冤型合嚴作開汽發(fā)房屋孔建成皂后甲妙方采斃取按猶銷售療收入夸的一訂定比讓例提遠成的修方式津參與床分配頂，或它提取題固定罩利潤考。上述獻方式丸因甲溫方和探乙方巡壽不屬收于共骨擔風廊險、囑共享柴利潤軟的行道為。唱屬于鍬甲方腹將土像地使優(yōu)用權(quán)而轉(zhuǎn)讓統(tǒng)給合核營企胳業(yè)的模行為耀。因炒此，舌對甲間方取鼠得的變固定弓利潤吸或從湊銷售充收入片按比秩例提谷取的紅收入哪，按酒“轉(zhuǎn)好讓無跡形資吩產(chǎn)”著征稅甲；對沉合營佳企業(yè)哨則按脾全部串房屋沈的銷徐售收仆入，夸依“決銷售街不動妄產(chǎn)”騾稅目己征收紹營業(yè)派稅。涉稅燙方面法人旨型合捆作開盲發(fā)房屋延建成岡后雙殲方按正一定帳比例處分配獻房屋吊。首先朗對甲遺方向泳合營紛企業(yè)姐轉(zhuǎn)讓鼓的土撈地，駐按“盤轉(zhuǎn)讓絹無形藍資產(chǎn)歸”征觸稅。北對合蠅營企著業(yè)的洪房屋組在分窮配給湊甲方券、乙扁方后臣，如蟻果各偉自銷腿售，救則再才按“良銷售還不動炸產(chǎn)”糧征稅斯。涉稅壤方面需要示說明崇的是準，以槽上幾曲個種畢情況菠是國危家稅攜務(wù)總企局認返定的紡合作訴建房喇（合抬作開巡壽發(fā)）塔方式佛。如虛果甲潛方提填供土怒地，撲乙方禮提供偵資金蹈，以走甲方胸的名工義對桿外進竭行土企地開源發(fā)，奸則于濾甲方辱來說瘋，實文際上篇是向咽乙方贏借款姥，并承未涉善及到貓轉(zhuǎn)讓玻無形脅資產(chǎn)愿的行陰為。抬因此價，不垂適用腸國家值稅務(wù)處總局勝關(guān)于料“合剃作建恭房”伏繳納鍛營業(yè)擊稅的肌相關(guān)航規(guī)定李。涉稅徐方面股權(quán)啟轉(zhuǎn)讓例：捎甲公舍司作檔為土罪地一僅級開煮發(fā)商怖，設(shè)豬立了嗚全資知子公悔司（面B公裹司）份，注非冊資咬本為萄50鋼00身萬元槐人民治幣。串后B深公司績以5巨00乎0萬瞇元獲紗得了已A地弓塊土深地使納用權(quán)代。今隸乙公饅司與嘗甲公末司接承洽，蹄擬以婚股權(quán)居轉(zhuǎn)讓立的方嚷式獲姻取此漿塊土弦地。綱甲公援司以叨1億寶元的蚊價格日將1單00申%股暫權(quán)轉(zhuǎn)抱讓給逢乙公循司。涉稅交方面股權(quán)服轉(zhuǎn)讓B公抬司需勤要支勇付的毒稅費條如下演：以5控00妄0萬深元土樓地款胖抵扣清土地崇開發(fā)毒成本顫，計餡算土兄地增涼值稅逢（因刮為是脂股權(quán)我轉(zhuǎn)讓據(jù)，不涉是土誘地轉(zhuǎn)蒼讓，才故不暗得以節(jié)1億砍元作緩為土硬地開拴發(fā)成傷本）酷；繳納演其他脖相關(guān)蔬稅費掙。涉稅切方面項目塔轉(zhuǎn)讓例：衛(wèi)甲公基司作乏為土針地一躬級開蘆發(fā)商宰，以基50臺00芝萬元晶獲得終A地寫塊土甚地使志用權(quán)件，在務(wù)開發(fā)塑過程肺中，酸因甲綁公司窗資金榮出現(xiàn)塵問題嶄，無疾法完渡成后摘續(xù)開聲發(fā)工鳴作。逢在與際乙公梅司接拘洽后陷，甲塊公司孝擬將栗A地形塊項枕目轉(zhuǎn)蒸讓給碌乙公貌司，插轉(zhuǎn)讓額費用枯為8指00曬0萬鈔元。譜單就同土地旅使用節(jié)權(quán)轉(zhuǎn)豎讓費網(wǎng)部分多，乙勵公司謹需要宮支付戴的稅飾費如滲下：涉稅梅方面項目旱轉(zhuǎn)讓可以扶80氏00陡萬元映抵扣例土地名開發(fā)哪成本需，計殘算土爭地增帝值稅則；繳納咬其他取相關(guān)鈔稅費。涉稅陸方面從以漢上的性稅費庭分析盈中，該并不堤能得蛾出某截種方虧式最驕好、模最省頸錢的態(tài)結(jié)論乖。究規(guī)竟選張擇哪蝕種開授發(fā)方幕式，兵需要粒結(jié)合騎土地挺開發(fā)蘋成本拍（直策接及雨間接妻）、逝土地索周邊膊環(huán)境禮、樓桑盤定長位及終價格忍等因繩素進激行綜致合判泊斷。土地白運作析前的逝注意漁事項合作雪開發(fā)而中的刪資金取監(jiān)管毀問題這主躺要涉棉及到處如何冒有效墊保障叮土地驕合作勤開發(fā)委項目鴨中的葵資金銜真正醋運用鮮于土敘地開撓發(fā)，股而不勿被一此方私纖自挪聾用。直通常始情況切下，臺合作別雙方鋤會建傭立共繁管帳弟戶，架對資太金進瓣行共度同監(jiān)代管。土地嘴運作答前的貧注意在事項對方辟資信廚情況陵的調(diào)刷查。對于貧非法往人合催作開眾發(fā)中膊，合睜作方約應(yīng)當姐在簽佩訂合觸同之肺前，鍵要求尿?qū)Ψ焦锰峤粯佑珊夏礁裰猩┙闄C已構(gòu)（懇會計手師事駛務(wù)所給）出筋具的喉審計刃報告臉及經(jīng)巡壽審計斬的財閥務(wù)報根表，牲由律燦師事峽務(wù)所幸出具模的公兵司盡禾職調(diào)勤查報贊告。土地睬運作冠前的令注意梢事項土地示使用舞權(quán)的嚷調(diào)查摔。合作迷開發(fā)組前，房誠土地槳出資猴方應(yīng)判向?qū)σ鄯匠龃缶哒m式的奇土地角使用山權(quán)證狠、政瞎府規(guī)照劃要折求等獻書面載文件添，供棟合作碎方進善行合陰理評悲估。裕尤其差是土奇地使脹用權(quán)宣是否收對外焦進行百了抵窯押？欺土地妖出讓勉金是釋否支嫩付完辰全？旁容積減率是璃否變付更過寸？由巨此增謝加的顏土地泊款是貿(mào)否已蠻補繳姨？并常對土貨地現(xiàn)秋場及荒周邊梳樓盤李情況徐進行暫市調(diào)阿。此漫類信蛾息的砍收集蛋，將姜直接至影響釘?shù)胶侠茸鏖_澇發(fā)的牧費用飼投入遭。土地本運作勝前的曉注意舒事項土地舒開發(fā)凍的費冒用計記算。合作兼方式制如果鎖為一鬼方出戰(zhàn)地，娛一方水出錢邁，則斯出錢恩的一礎(chǔ)方應(yīng)褲當對奶開發(fā)榨費用肯（咨嘴詢、綿設(shè)計跟、建捐安、聲配套寫、景沾觀、賄營銷務(wù)、稅里費）抱進行紅系統(tǒng)肥的測厘算，敢評估關(guān)需要蜂投入爭的資態(tài)金數(shù)陶及支躬付節(jié)恭點，需結(jié)合國預(yù)計暈的利項潤率懂，合舅理做即好費靜用預(yù)庸算工庫作，膏并評劍估此駝次土帶地運牌作的某可能栗性。相關(guān)烤法律崇法規(guī)《最遍高人燭民法艱院關(guān)燥于審擋理涉洽及國莫有土頭地使鞭用權(quán)戚合同左糾紛題案件辜適用識法律累問題澤的解些釋嘉》土地攔使用陳權(quán)人坑作為匯轉(zhuǎn)讓荒方與色受讓妥方訂媽立土慕地使慰用權(quán)奸轉(zhuǎn)讓香合同唉后，右當事威人一恰方以雀雙方興之間雖未辦龜理土仗地使拆用權(quán)顛變更問登記準手續(xù)周為由御，請哨求確說認合阿同無巖效的辮，不蟲予支竄持。相關(guān)敗法律寇法規(guī)土地擦使用貸權(quán)人臣作為討轉(zhuǎn)讓蘇方就懸同一李出讓漲土地辯使用去權(quán)訂近立數(shù)翻個轉(zhuǎn)寇讓合見同，戀在轉(zhuǎn)速讓合鄭同有陽效的搜情況波下，用受讓糟方均摧要求百履行杏合同盤的，盲按照撒以下答情形簽分別春處理木：（一拒）已索經(jīng)辦朝理土賄地使蒼用權(quán)盟變更褲登記夏手續(xù)臭的受次讓方相，請梅求轉(zhuǎn)灶讓方孔履行得交付門土地仿等合尤同義閉務(wù)的艦，應(yīng)育予支針持；（二庫）均騰未辦囑理土勻地使縱用權(quán)拔變更多登記攤手續(xù)就，已躲先行盒合法駝?wù)加邪顿Y泊開發(fā)承土地陳的受怖讓方鈔請求援轉(zhuǎn)讓剝方履以行土較地使炭用權(quán)盞變更線登記失等合腰同義晨務(wù)的滑，應(yīng)圖予支間持；（三年）均岔未辦盛理土鑰地使暑用權(quán)享變更柱登記賊手續(xù)窯，又撫未合源法占董有投踏資開芝發(fā)土叔地，勵先行線支付晝土地擇轉(zhuǎn)讓絨款的沫受讓疲方請蹲求轉(zhuǎn)益讓方甜履行助交付商土地誕和辦衫理土顫地使仙用權(quán)顧變更覽登記供等合失同義諸務(wù)的園，應(yīng)滑予支佩持；（四捎）合妥同均