小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)的研究分析 工程管理專業(yè)

小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)的研究內(nèi)容摘要當前，在加快城市化的進程中，小城鎮(zhèn)正起著日益重要的作用。因此，本文對近年來“小城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā)”進行研究。未來的幾十年，將是我國城市化進程的快速發(fā)展時期，也是小城鎮(zhèn)迅速擴張的黃金時段。作為拉動小城鎮(zhèn)建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)，將會成為這個時期經(jīng)濟社會舞臺上的重要角色。但是，目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中存在的種種問題，嚴重影響了小城鎮(zhèn)建設(shè)，影響著地方經(jīng)濟的發(fā)展。因此，研究小城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā)對加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的發(fā)展具有重大意義。本文首先分析我國小城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)狀，再根據(jù)實際情況找出“小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)”所存在的問題，其問題主要表現(xiàn)為以下四個方面：第一、房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃不科學；第二、建筑形態(tài)缺乏特色，空間不合理；第三、不重視生態(tài)環(huán)境的保護；第四、城鎮(zhèn)管理落后。進而分析問題形成的原因。最后文中針對上述問題及成因，提出了一些建議：制定切實可行的發(fā)展規(guī)劃；精心塑造空間形態(tài)，保持地方特色，讓小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)具有地方特色和文化氣息；高度重視生態(tài)環(huán)境；堅持理念創(chuàng)新，讓小城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)完成跨越式的發(fā)展。關(guān)鍵詞：小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、我國的小城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀 2二、小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及成因 2（一）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題 2（二）問題的成因分析 3三、小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)的建議 4（一）制定切實可行的發(fā)展規(guī)劃。 4（二）精心塑造空間形態(tài)，保持地方特色。 4（三）高度重視生態(tài)環(huán)境。 4（四）堅持理念創(chuàng)新，讓小城鎮(zhèn)住宅完成跨越式的發(fā)展。 4四、結(jié)束語 5參考文獻： 6小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)的研究未來的幾十年，不僅是我國城市化進程的快速發(fā)展時期，也是小城鎮(zhèn)迅速擴張的黃金時段。那么，作為拉動小城鎮(zhèn)建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)，將會成為這個時期經(jīng)濟社會舞臺上的重要角色。但是，目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)中存在的種種問題，嚴重影響了小城鎮(zhèn)建設(shè)，影響著地方經(jīng)濟的發(fā)展。因此，合理地制定小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，已是迫在眉睫的問題。本文針對近年來“小城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā)”進行研究。一、我國的小城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀新中國成立之初，我國的城鎮(zhèn)化水平還很低，城鎮(zhèn)人口僅占總?cè)丝诘?1%。建國50多年來，尤其是黨在十一屆三中全會之后，小城鎮(zhèn)有了較快的發(fā)展，至1998年，我國已有5萬多個小城鎮(zhèn)，其中建制鎮(zhèn)1.9萬個，城鎮(zhèn)化率達到了30%左右。但是與世界平均水平的45%仍有較大的差距，而發(fā)達國家甚至已達到了70%～80%。按照世界銀行提供的亞洲城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的相關(guān)計量模型計算，1998年，中國工業(yè)化率為22.6%.城鎮(zhèn)化率應(yīng)達到42.5%，而實際只有28%-30%，滯后了10多個百分點。城鎮(zhèn)化落后于工業(yè)化，妨礙了小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力、刺激消費需求、促進國民經(jīng)濟發(fā)展等方面作用的發(fā)揮。改革開放以來，我國小城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)取得了可喜成就。大量的農(nóng)村富余勞動力正在實現(xiàn)從山上到山下的轉(zhuǎn)移，富裕起來的農(nóng)民也正在實現(xiàn)從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的搬遷，生活方式，消費方式，思維方式也正在向更高層次發(fā)展；國家及有關(guān)省市，區(qū)縣都制訂了一系列發(fā)展小城鎮(zhèn)的優(yōu)惠政策。因此，小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)被眾人看好。小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)毛利率雖然低于大城市，但地價低廉，建設(shè)成本也低，潛在商機大。當前，各級政府把發(fā)展小城鎮(zhèn)建設(shè)作為我國城市化發(fā)展道路中的一個重要環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市規(guī)劃農(nóng)村“九五”計劃與2010年遠景目標》到2000年全國設(shè)立城市將達到800個左右，建制鎮(zhèn)達到二萬個左右；到2010年，全國設(shè)立城市將達到1200個左右，建制鎮(zhèn)達到2.5?萬個，全國城鎮(zhèn)人口達6.28億左右。城市化水平約為45%；其中小城鎮(zhèn)人口所占比例達65%左右，將成為城市化水平的主要載體。近年來城鎮(zhèn)化整體速度目標多出自省一級。全面制訂分層次的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是近期省、市、縣級政府發(fā)展小城鎮(zhèn)工作的重點。規(guī)劃中具有共性的特點：一是從省一級到一般鎮(zhèn)，4至5個層次都強調(diào)各自的整體性，層層規(guī)劃；二是把擴大建成區(qū)規(guī)模作為一項重要內(nèi)容；三是對城鎮(zhèn)街區(qū)設(shè)施和建筑物布局規(guī)劃較細，涉及社會發(fā)展內(nèi)容時比較籠統(tǒng)；四是有模仿大城市格局的傾向，對聯(lián)系本地及本鎮(zhèn)的特點、條件重視不夠。于是就引出了眾多問題，尤其是小城鎮(zhèn)建設(shè)中的土地問題較復雜，矛盾十分突出。土地租售失控，其原因首先是土地管理法中的權(quán)屬規(guī)定與農(nóng)村實際情況有一定距離。其次，我國土地的特殊所有權(quán)與市場對接時存在制度性障礙，所有者權(quán)利和使用者權(quán)益都缺少保障。再次，外部監(jiān)管薄弱，查處腐敗不力。仔細分析我國小城鎮(zhèn)目前的發(fā)展狀況，雖然從總體上看是好的，但仍存在許多不可忽視的問題，例如，一些小城鎮(zhèn)布局規(guī)劃不合理，基礎(chǔ)設(shè)施落后，自身管理體制不能適應(yīng)市場經(jīng)濟的要求等。因此，我國小城鎮(zhèn)建設(shè)仍然任重道遠。二、小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題及成因改革開放以來，我國小城鎮(zhèn)建設(shè)迅猛發(fā)展，對社會經(jīng)濟的發(fā)展起到了巨大的推動作用，但同時小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)也存在著十分突出的問題，集中體現(xiàn)在：

（一）小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題1．房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃不科學。在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)中沒有做到成片開發(fā)，居民住宅分散，難以形成規(guī)模，土地資源使用效率普遍不高，浪費閑置現(xiàn)象嚴重；城鎮(zhèn)規(guī)劃不合理，住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜在一起，過多地興建商品樓，缺乏層次感，嚴重影響城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量。有些城鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作混亂，城鎮(zhèn)規(guī)劃方案變動頻繁，導致了房地產(chǎn)開發(fā)的雜亂無序，給居民的生產(chǎn)生活帶來諸多不便。2．建筑形態(tài)缺乏特色，空間不合理。城鎮(zhèn)生態(tài)空間是人類生活空間的一部分，隨著工業(yè)化程度的提高和經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)生態(tài)空間規(guī)模在不斷擴大，城鎮(zhèn)在國家經(jīng)濟中的地位越來越突出。目前，大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。居民住宅也多為平房和低矮的樓房。這種雷同的規(guī)劃和建筑形態(tài)上的千篇一律使建筑失去了地方特色和個性，反映不出當?shù)氐牡赜蛱卣?、民俗民風、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。另外，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是企事業(yè)單位和規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)，資金實力比較弱，資金分布相對分散，房地產(chǎn)的開發(fā)水平比較低。3．不重視生態(tài)環(huán)境的保護。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民亂開發(fā)、亂建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施嚴重滯后，導致污水橫流，垃圾亂倒，大量未經(jīng)處理的工業(yè)廢棄物直接堆放在鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)。嚴重影響了小城鎮(zhèn)的發(fā)展。4．城鎮(zhèn)管理落后。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的投資主體是單個的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和城鎮(zhèn)居民，資金實力弱，房地產(chǎn)的開發(fā)水平低，有的甚至連工程質(zhì)量都無法保證?；A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，也比較落后。（二）問題的成因分析1．城鎮(zhèn)規(guī)劃滯后及建設(shè)的盲目性。土地利用規(guī)劃滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。從規(guī)劃的層次上講，土地利用規(guī)劃應(yīng)對城鎮(zhèn)規(guī)劃起指導和約束作用，但在實際操作中并非如此，小城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是以處延發(fā)展為主，是一種重數(shù)量、輕質(zhì)量的城鎮(zhèn)化道路。這種發(fā)展模式導致小城鎮(zhèn)規(guī)模偏小，城鎮(zhèn)用地粗放，其直接后果是城鎮(zhèn)集聚功能難以完善，基礎(chǔ)設(shè)施的投資成本過高，設(shè)施的修建難于形成規(guī)模效益，造成基礎(chǔ)設(shè)施尤其是環(huán)境設(shè)施嚴重不足。小城鎮(zhèn)規(guī)劃的編制也不合理，在編制規(guī)劃時，缺乏科學性，把標準定得過高，浪費了大量的土地資源；編制規(guī)劃時缺乏預見性和超前性，使得小城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到限制；規(guī)劃不注意小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用，不注意舊城區(qū)的改造，小城鎮(zhèn)的發(fā)展猶如“攤煎餅”，一邊是占有大量的高產(chǎn)農(nóng)田搞城鎮(zhèn)建設(shè)，一邊是城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用不充分，舊城區(qū)土地長期處于低效粗放經(jīng)營狀態(tài)，形成“空心鎮(zhèn)”，不僅浪費了大量的土地資源，而且導致了生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的低下；各個項目用地的規(guī)劃布局不合理，生活區(qū)與工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，許多工業(yè)項目匆忙上馬、盲目選址，甚至把有嚴重污染的工廠布置在小城鎮(zhèn)水源地的上游和居住區(qū)的上風向。規(guī)劃布局的不合理直接造成了資源的浪費和生態(tài)環(huán)境的惡化。2．房地產(chǎn)開發(fā)投資能力不足。房地產(chǎn)投資不足、來源分散，是制約小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。從投資結(jié)構(gòu)來看，國家集體的投資呈遞減趨勢，而個人投資所占的份額逐年增加。河南省2000年全社會固定資產(chǎn)投資額為30.8億元，而同期私人建房投資卻高達84.5億元。但總的來說，房地產(chǎn)的投資能力嚴重不足，且資金的運作不規(guī)范，難以和真正的市場機制接軌，也難以做到滾動開發(fā)。多元化的投入機制使得資金來源分散，資金的利用效率低下，難以發(fā)揮資金的集聚功能。3．小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場發(fā)育不完善。在土地供給中也缺乏市場機制和相應(yīng)的法律規(guī)范，人為因素較多，市場信息不透明，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投機性，因而沒有形成統(tǒng)一的市場體系和合理的價格標準，房地產(chǎn)價格混亂，人為因素影響大，導致了房地產(chǎn)交易行為不規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，對房屋建設(shè)的質(zhì)量、進度等沒有必要的監(jiān)督管理。在交易過程中，交易手續(xù)不齊全、產(chǎn)權(quán)登記不嚴格，這些都為部分企業(yè)和個人通過房地產(chǎn)隱性交易謀取暴利創(chuàng)造了條件。三、小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)的建議因此，小城鎮(zhèn)中房地產(chǎn)開發(fā)一定要堅持全面規(guī)劃、合理布局、規(guī)模適度、保護生態(tài)的原則，要實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。（一）制定切實可行的發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃是前提，是龍頭。科學的規(guī)劃是建設(shè)好小城鎮(zhèn)的前提。小城鎮(zhèn)建設(shè)必須以發(fā)展的眼光和創(chuàng)新的意識，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，各具特色，保護耕地，優(yōu)化環(huán)境，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的要求，圍繞小城鎮(zhèn)發(fā)展的定位和性質(zhì)，將小城鎮(zhèn)建設(shè)與經(jīng)濟社會發(fā)展、地區(qū)可持續(xù)發(fā)展統(tǒng)一起來，科學地、高水平地編制總體規(guī)劃。面對當前“城市化”的熱流，一些小城鎮(zhèn)注重本地區(qū)的實際，制定出切實可行的規(guī)劃，走出了符合國情的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展之路。然而，有些小城鎮(zhèn)卻走入誤區(qū)，表現(xiàn)在城鎮(zhèn)建設(shè)盲目求快、求大、求洋。鑒于此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實際和發(fā)展方向，因地制宜量力而行，制定科學的、超前的規(guī)劃，使得規(guī)劃具有超前性和指導性。特別是在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的形勢下，更要通過規(guī)劃的約束作用，使得房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，引導房地產(chǎn)開發(fā)行為適當集中，最終形成良好的土地利用格局。（二）精心塑造空間形態(tài)，保持地方特色。小城鎮(zhèn)特色，主要是指小城鎮(zhèn)具有自已的優(yōu)勢和特點，具有自己的個性。小城鎮(zhèn)特色可分為層次和內(nèi)容兩類。從層次上看，小城鎮(zhèn)特色分為中國特色、地區(qū)特色和地方特色三個層次。其中，中國特色對小城鎮(zhèn)特色產(chǎn)生深層次與隱含的影響；地區(qū)特色提供了設(shè)計、營造小城鎮(zhèn)特色的自然和文化氛圍；地方特色對小城鎮(zhèn)產(chǎn)生最具體、最直接的影響，反映小城鎮(zhèn)自身的優(yōu)勢和特點之所在。從內(nèi)容上看，小城鎮(zhèn)特色又可體現(xiàn)在自然、歷史、文化傳統(tǒng)、社會等某一方面，也可以是上述若干方面的整體表現(xiàn)。小城鎮(zhèn)特色是不斷變化并可以逐步強化的。開始只是相對于周邊地區(qū)而言，尚處于萌芽階段，影響力較弱；隨著小城鎮(zhèn)不斷發(fā)展，其特色進入形成期，和同一地方的其他小城鎮(zhèn)相比，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境等方面逐步在區(qū)域中顯現(xiàn)出其突出的個性；隨著小城鎮(zhèn)特色的不斷增強，小城鎮(zhèn)特色進入成熟期，特色影響范圍突破了區(qū)域限制，在較高層次區(qū)域內(nèi)脫穎而出；當小城鎮(zhèn)特色知名度上升到省、市、全國層面時，這種知名度將對小城鎮(zhèn)的發(fā)展產(chǎn)生極其深遠的影響，小城鎮(zhèn)進入高速、良性、超常規(guī)發(fā)展的黃金時代。許多小城鎮(zhèn)不重視住宅的設(shè)計和建筑，破壞了小城鎮(zhèn)固有的形態(tài)，留下諸多遺憾。因此，在小城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā)一定要注意塑造空間形態(tài)，發(fā)展地方特色，充分展示小城鎮(zhèn)的與眾不同。（三）高度重視生態(tài)環(huán)境。小城鎮(zhèn)環(huán)境是指小城鎮(zhèn)居民生存和經(jīng)濟發(fā)展的空間，它是一種人口較為密集，工業(yè)和社會經(jīng)濟文化活動比較集中的聚落環(huán)境。小城鎮(zhèn)環(huán)境是由自然環(huán)境、人工環(huán)境、社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境及景觀環(huán)境（美學環(huán)境）等構(gòu)成的。自然環(huán)境是小城鎮(zhèn)賴以生存的地域條件，諸如小城鎮(zhèn)的空氣、土地、水源等；人工環(huán)境是實現(xiàn)小城鎮(zhèn)各種功能所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施諸如各種基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物、居民點等；社會環(huán)境體現(xiàn)在滿足人類在小城鎮(zhèn)中各類活動方面所提供的條件；經(jīng)濟環(huán)境反映了小城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的條件和潛能；景觀環(huán)境則是小城鎮(zhèn)形象、氣質(zhì)和韻味的外在表現(xiàn)和反映。小城鎮(zhèn)的環(huán)境既具有自然色彩，又具有人造的格調(diào)，兩者相互依存，給居民的生存和發(fā)展提供空間場所和物質(zhì)條件，對居民社會的進步有比較大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程和結(jié)果，會對土壤、植被、水系、物種等生態(tài)環(huán)境構(gòu)成因素帶來影響。房地產(chǎn)開發(fā)必須體現(xiàn)和堅持節(jié)約土地、呵護植被，維護水系、有利生物多樣化、保護和優(yōu)化環(huán)境生態(tài)自然平衡的原則。保護小城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境，就是保住了小城鎮(zhèn)最寶貴的財富。要借助大量的自然資源，來美化城市，建設(shè)住宅，達到環(huán)境、收益雙贏。（四）堅持理念創(chuàng)新，讓小城鎮(zhèn)住宅完成跨越式的發(fā)展。小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，依賴于科學的管理，需全面樹立城市經(jīng)營的新理念。其中包括：增強城市的功能，帶動城鎮(zhèn)本身和周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展；打造城市品牌，提高知名度和整體競爭力；創(chuàng)造城市優(yōu)越條件，吸收外部資金和人才的流入等。四、結(jié)束語黨的十六大報告指出：“發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學規(guī)劃，合理布局，同發(fā)展鄉(xiāng)