房地產(chǎn)中介服務業(yè)的趨勢及發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)中介服務業(yè)的趨勢及發(fā)展戰(zhàn)略近20年來，在我國市場化進程中，按照國家產(chǎn)業(yè)政策，房地產(chǎn)行業(yè)由于屬于對全局起帶動作用的支柱產(chǎn)業(yè)而獲得優(yōu)先發(fā)展。2000年證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市解凍，從一個側(cè)面反映了國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的肯定。與此同時，房地產(chǎn)中介業(yè)適應于巨大的市場需求潛力的增長也逐漸發(fā)展起來。加入WTO在即，為大規(guī)模進入尚處于幼稚階段的中國房地產(chǎn)市場，國外知名的房產(chǎn)中介企業(yè)已開始了實質(zhì)性的商業(yè)運作，因此，分析房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢和我國房地產(chǎn)中介業(yè)的現(xiàn)狀，從微觀層面制定房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是目前房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨的一個核心問題。一、房產(chǎn)中介服務業(yè)的趨勢分析(一)房產(chǎn)中介服務業(yè)是朝陽行業(yè)從全球范圍看，世界經(jīng)濟向服務化趨勢發(fā)展。從80年代開始發(fā)達國家和地區(qū)已進入所謂“服務社會”，衡量的標準是服務業(yè)收入占GDP的比重超過50％，如當時令港為70％、美國60％、歐共體58％、瑞典62％、芬蘭55％等。服務性企業(yè)生產(chǎn)的附加值已經(jīng)多于制造業(yè)所創(chuàng)造的價值。盡管服務業(yè)伴隨制造業(yè)發(fā)展而發(fā)展，但在服務需求結(jié)構變化的推動下，服務行業(yè)特征呈現(xiàn)出服務性企業(yè)資本投入更加密集，科技投入越未越多，專業(yè)化程度越未越高，組織規(guī)模越來越大的總體發(fā)展趨勢，房產(chǎn)中介服務業(yè)隸屬于這一具有廣闊發(fā)展前景和高成長性的朝陽行業(yè)。(二)專業(yè)化分工的利益和市場競爭的壓力促進房產(chǎn)中介服務業(yè)快速成長隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內(nèi)專業(yè)分工日益細化。一方面房地產(chǎn)企業(yè)本身主動把市場營銷服務功能從整體業(yè)務中剝離出去，使之成為獨立的營銷服務實體；另一方面，更多的創(chuàng)業(yè)資本涉入專業(yè)房地產(chǎn)中介服務業(yè)。房地產(chǎn)中介服務經(jīng)營范圍具體指：房屋的買賣(代理／自營)、租賃、置換及相關金融、信息、法律等專業(yè)化服務。專業(yè)化分工不僅有利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長和全社會整體效率的提高，同時，激烈的市場競爭促進了房地產(chǎn)行業(yè)各產(chǎn)業(yè)鏈條的發(fā)達。(三)房地產(chǎn)二、三級市場不斷膨脹刺激房地產(chǎn)中介業(yè)交易規(guī)模擴大目前，歐美等發(fā)達國家市場上二手房交易量占整個房地產(chǎn)交易量的80％左右。隨著我國二、三級市場的開放，房產(chǎn)梯級消費的逐漸形成，二手房買賣、租賃交易額急劇膨脹。據(jù)統(tǒng)計，北京、上海、深圳、重慶四城市每年涉及市場交易規(guī)模就有幾百億元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預測，到2003年前后，上海二手房交易量將與商品房交易量持平。(四)網(wǎng)絡技術的成功應用為房產(chǎn)中介服務業(yè)的迅速發(fā)展注入活力從國外經(jīng)驗看，房產(chǎn)中介行業(yè)應該而且是最早應用網(wǎng)絡技術實現(xiàn)電子商務的行業(yè)之一。而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務化的最終表現(xiàn)形式正是目前流行于歐美國家的MLS(MultiPleListingService)系統(tǒng)，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務公司已經(jīng)被自己的房源信息系統(tǒng)和無所不在的互聯(lián)網(wǎng)“網(wǎng)絡”在了一起。顧客只需在中介公司所設計的計算機終端上輸入所要租買房屋的特征，就可查出所有符合條件的房產(chǎn)，并可通過網(wǎng)上的電子地圖查看實際位置，通過網(wǎng)上播放的錄象進行“實地考察”。顯然，MLS系統(tǒng)的好處一方面是中介服務商的業(yè)務更加趨于專業(yè)化，另一方面是滿足消費者選擇的多樣性。二、國內(nèi)房產(chǎn)中介服務業(yè)的現(xiàn)狀和存在的問題國內(nèi)房產(chǎn)中介服務業(yè)雖然已有了一定的發(fā)展，但由于發(fā)展歷史不長、經(jīng)驗不足、行業(yè)發(fā)展無序和宏觀管理不規(guī)范以及企業(yè)微觀管理和經(jīng)營落后，與房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展趨勢和中國市場的需求相比存在著很大差距和一系列問題。(一)“散、亂、差、小”是國內(nèi)房產(chǎn)中介服務業(yè)的主要特征據(jù)統(tǒng)計，僅北京一地登記在冊的房屋中介機構大大小小有477家．它們彼此幾乎沒有信息溝通和共享，而每家的業(yè)務又都是遍布北京。在市場競爭格局中缺乏占絕對份額的壟斷者。另外一種情況是由于中國房地產(chǎn)中介市場發(fā)展的特殊性，所出現(xiàn)的一些房產(chǎn)中介組織脫胎或掛靠行政主管部門，既是經(jīng)營者又是管理者，政企不分，在市場上處于特許壟斷地位，這既與市場經(jīng)濟不相適應，也與中介服務業(yè)自身發(fā)展要求相悖。其進一步發(fā)展的前提條件是實現(xiàn)政企分開，成為市場上獨立競爭的主體。(二)行業(yè)管理不規(guī)范，進入門檻低與退出成本低并存，造成房產(chǎn)中介企業(yè)進出頻繁，無序競爭，盈利遞減房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是一種特殊商品，其交易是產(chǎn)權交易，不僅有一套嚴格而復雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)，而且還需要具有相當?shù)膶I(yè)知識。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場機制的日趨完善，對房產(chǎn)中介機構的專業(yè)化會有更高要求，開發(fā)商和消費者對專業(yè)化的中介商會更加依賴。而目前房產(chǎn)中介企業(yè)整體素質(zhì)差、小打小闖、遍地開花的形勢顯然說明了房產(chǎn)中介市場環(huán)境建設(法律、法規(guī)、教育培訓、管理、準入等)諸多方面的不成熟。如從業(yè)人員素質(zhì)方面，世界上房地產(chǎn)中介業(yè)比較成熟的國家對中介從業(yè)人員資格都有專門規(guī)定，美國規(guī)定至少要2年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關的8門學科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。由于房產(chǎn)中介業(yè)在我國發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經(jīng)過專門訓練、嚴格資質(zhì)審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規(guī)范，管理不嚴，造成我國房產(chǎn)中介業(yè)從業(yè)人員來源復雜、素質(zhì)差，缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標準。(三)缺乏技術資本投入，經(jīng)營模式單一落后，處于發(fā)展初期階段信息資源是房產(chǎn)中介企業(yè)從事經(jīng)營活動的基礎。目前，許多房地產(chǎn)中介服務機構對外聯(lián)絡不廣，甚至處在信息阻塞、各自為政的狀態(tài)中，不僅缺乏情報、信息源，而且缺乏必要的信息理手段和電子通訊技術，對大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息、情報的收集、整理，憑的是分散的、有限的人力，而且全部靠人工完成。同時，開友利用缺乏深度，導致信息資源浪費，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢。落后的經(jīng)營模式、傳統(tǒng)的門牌廣告，已越來越難于維持企業(yè)生存，難于獲得進一步發(fā)展的利潤。房產(chǎn)中介行業(yè)是最適合利用計算機網(wǎng)絡技術的行業(yè)之一，計算機網(wǎng)絡技術的應用將從根本上革新房產(chǎn)中介業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營模式和經(jīng)營理念。而實施基于現(xiàn)代計算機網(wǎng)絡的信息處理系統(tǒng)不僅使房地產(chǎn)咨詢、估價、配對交易等的大量數(shù)據(jù)處理變得容易、便捷，而且促進組織規(guī)模迅速擴大，經(jīng)營手段上向信息化、網(wǎng)絡化發(fā)展。因此對于目前我國房產(chǎn)中介業(yè)來說，缺乏技術和資本的大量投入無疑既是行業(yè)發(fā)展也是單個企業(yè)發(fā)展壯大的瓶頸。(四)企業(yè)管理落后仍是許多企業(yè)失敗的關鍵因素企業(yè)管理落后，使企業(yè)經(jīng)營失敗的風險增大。由于我國的房產(chǎn)中介行業(yè)正處于摸索階段，企業(yè)沒有形成一個優(yōu)秀的管理團隊、高效的管理結(jié)構，也沒有一支嚴格培訓的員工隊伍。因此，企業(yè)難以形成核心能力，競爭的唯一手段就是價格拼殺，不能創(chuàng)造真正的服務價值，更談不上服務設計。另外，基于網(wǎng)絡技術的應用，現(xiàn)代房產(chǎn)中介企業(yè)需要相適應的現(xiàn)代管理制度、管理手段和現(xiàn)代管理人才。(五)地域性特征突出，尚未真正形成跨地區(qū)或全國性的著名現(xiàn)代房產(chǎn)中介服務企業(yè)房產(chǎn)中介企業(yè)不僅差、小，而且具有很強的地域性，在一個地區(qū)同時存在多家同類企業(yè)競爭局面，但很少有哪家可以壟斷一個地區(qū)或城市市場，并成功地把自己的品牌打入外地市場。由于整個中國房產(chǎn)中介行業(yè)尚未進入品牌競爭階段，仍然處于地區(qū)分割的格局，跨地區(qū)或全國性的品牌尚未形成。(六)即將加入WTO，面臨國際著名房產(chǎn)中介服務公司全行業(yè)大舉進入的巨大挑戰(zhàn)據(jù)中國建設部統(tǒng)計表明，已有超過5000家海外房地產(chǎn)企業(yè)進入了中國房地產(chǎn)市場，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的20％。海外房地產(chǎn)企業(yè)大都擁有資金、人才、技術、管理等多方面的優(yōu)勢，加入WTO后，更多的海外房地產(chǎn)企業(yè)與我國房地產(chǎn)企業(yè)在同一市場競爭，必定是優(yōu)勝劣汰，對中國企業(yè)帶來很大威脅。房產(chǎn)中介企業(yè)可能面臨更嚴峻的形勢：一是行業(yè)發(fā)展時間更短、更不成熟，二是入世臨近行業(yè)自身調(diào)整的任務更大、周期更短，很可能面臨國際著名房產(chǎn)中介服務公司全行業(yè)大舉進入的巨大挑戰(zhàn)。被美國Entrepreneur雜志評選為1999年特許經(jīng)營500強中名列房地產(chǎn)服務業(yè)第一位的美國著名房地產(chǎn)中介服務公司，特許加盟品牌COLDWELLBANKER，經(jīng)由著名的房產(chǎn)中介服務公司信義房屋取得了其在國內(nèi)發(fā)展特許加盟事業(yè)的獨家代理權，并形成聯(lián)合品牌“COLDWELLBANKER信義房產(chǎn)”，他們已在2000年推出了在上海的兩家加盟店。這個事實一方面表明了世界品牌開始進入的挑戰(zhàn)，另一方面也表明了國外先進經(jīng)驗與本土結(jié)合、實施戰(zhàn)略聯(lián)盟的契機。三、我國房產(chǎn)中介服務企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議根據(jù)該行業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合我國房產(chǎn)中介企業(yè)的具體情況，本文認為我國房產(chǎn)中介企業(yè)在制訂自身發(fā)展戰(zhàn)略時應系統(tǒng)關注以下幾個主要方面：(一)網(wǎng)絡化服務宗旨利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡科技手段向客戶提供高品質(zhì)、人性化和多樣化的房產(chǎn)中介服務產(chǎn)品?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的宗旨是服務，而現(xiàn)代營銷理念所指的產(chǎn)品包括服務，服務也是產(chǎn)品，也可以設計，可以包裝，可以進行質(zhì)量管理和控制。又是一套為顧客解決問題的方案。房產(chǎn)中介服務不僅注重有形的實體(房屋)產(chǎn)品的質(zhì)量改進，更重要的是注重無形的服務價值，包括提供信息的品種和質(zhì)量，響應顧客需求的速度，幫助顧客解決問題的能力，與顧客的聯(lián)絡、溝通等都是服務產(chǎn)品的價值鏈。卓越的競爭力產(chǎn)生于企業(yè)長期積累所產(chǎn)生的獨特技巧和技術，房產(chǎn)中介服務經(jīng)驗的積累符合于學習經(jīng)驗曲線，服務的獨特技術來源于企業(yè)長期專注，集中于核心能力投資、建設以及專業(yè)人員和經(jīng)理人員的共同學習和長期歷史經(jīng)驗積累。(二)規(guī)?；?jīng)營房產(chǎn)中介企業(yè)規(guī)模的大小直接關系著企業(yè)的贏利能力、競爭能力和抵御風險的能力。房產(chǎn)中介企業(yè)適合于利用基于互聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡科技手段，具有規(guī)模效益的特征，一方面是信息收集、積累的來源渠道規(guī)模效應，另一方面是信息加工過程和數(shù)據(jù)庫利用價值的爆炸效應，即有用的信息既可多次利用又可被多用途利用所顯示的低成本效應。依靠品牌化，通過連鎖經(jīng)營方式進行密集技術資本投入，可以迅速形成合理規(guī)模，樹立市場形象，提升市場份額，確定本地區(qū)本行業(yè)的壟斷地位，通過低成本擴張迅速淘汰掉眾多小而散的競爭者。大規(guī)模的技術資本投入和品牌戰(zhàn)略會提高本地區(qū)的行業(yè)壁壘，排斥新的競爭者進入，最終實現(xiàn)靠擴大規(guī)模、降低成本穩(wěn)定本企業(yè)的市場贏利。(三)品牌化戰(zhàn)略持續(xù)不斷的品牌管理和投入，樹立品牌信譽，促使房產(chǎn)中介服務企業(yè)逐步進入品牌化經(jīng)營的高級階段；這是房產(chǎn)中介服務企業(yè)當前特別需要投入資本、人力逐步加以建設的一個戰(zhàn)略方面。首先就是要努力構筑一些基礎條件：先進的行銷資源和操作系統(tǒng)，包括軟件和硬件兩個方面。這里面存在一個根本的條件就是品牌背后的核心技術創(chuàng)新能力，不論是引進或是模仿性的研制開發(fā)，一定要有自主知識產(chǎn)權的創(chuàng)新技術，這就要求不斷地進入R&D的投入。其次，就是對企業(yè)品牌進行有效的培育和大量的廣告投入。(四)國際化目標企業(yè)走向國際化，這不單純是企業(yè)主觀意愿的問題，更是環(huán)境變化所提出的客觀要求。為了適應環(huán)境的國際化，在越來越多的行業(yè)，國內(nèi)企業(yè)相繼進入國外市場；同時，國外企業(yè)陸續(xù)進入國內(nèi)市場。房地戶中介行業(yè)也不例外。無論是美國著名房地產(chǎn)中介服務公司COLDWELLBANKER，或是臺灣的信義房屋，都已經(jīng)開始了在中國市場的跨國經(jīng)營；另一方面，由于房地產(chǎn)中介行業(yè)的橋梁作用，中國的房地產(chǎn)企業(yè)為了開拓國際市場，迫切需要中國房產(chǎn)中介企業(yè)能夠先行一步、為打開國際市場創(chuàng)造條件。中國房產(chǎn)中介企業(yè)盡管尚處于初級發(fā)展階段，但面臨國際和國內(nèi)的市場競爭，可以利用技術創(chuàng)新上的后發(fā)優(yōu)勢，采取靈活的策略聯(lián)盟，發(fā)揮本土優(yōu)勢，根據(jù)自身的可控資源條件能力和具體情況，制定出符合內(nèi)外要求和條件的國際化目標。本文認為，對單個企業(yè)而言，應當樹立“立足本地、面向全國、走向國際”的發(fā)展遠景，以應對中國加入WTO之后本行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)。(五)人才戰(zhàn)略一流的人才做一流的事業(yè)即使企業(yè)的財務資源豐富，實施一項好的經(jīng)營計劃的關鍵仍是有效的人力資本。在急劇變化的市場競爭環(huán)境中，企業(yè)的生命周期在縮短，因而迫使企業(yè)即使在剛起步階段便要構建能支撐企業(yè)未來成長和升級換代的人才結(jié)構，吸引、激勵并留住優(yōu)秀人才是人力資本管理的核心使命，也是實施人才戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。房產(chǎn)中介行業(yè)由于發(fā)展歷史短，人才后備不充足，這個不利的條件迫使企業(yè)在人力資源方面投入更多的資本，因而企業(yè)決策者就需要根據(jù)自身條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的激勵機制，創(chuàng)造具有特色的企業(yè)文化環(huán)境。特別是對于關鍵技術人才可借鑒國外企業(yè)經(jīng)驗給予長期激勵，比如使之享有一定比例的剩余索取權。(六)通過資本市場直接融資保證長期發(fā)展戰(zhàn)略的財務支持充足的資本金和規(guī)范的公司治