鑫苑置業(yè)-鄭州市56號儲備地塊投資分析報告

鄭州市5、6號儲藏地塊投資分析報告2007年10月5、6號儲藏地塊工程概況第一局部第一局部：5、6號儲藏地塊工程概況第二局部：鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析第三局部：鄭州市土地市場分析第四局部：鄭州市房地產(chǎn)交易情況分析第五局部：區(qū)域與競爭性分析及工程定位目錄第一局部5、6號儲藏地塊工程概況1.1工程地理區(qū)位及周邊用地性質(zhì)1.25、6號地塊規(guī)劃控制條件1.36號地規(guī)劃控制條件、土地價格與付款節(jié)奏1.4地塊現(xiàn)狀及四至1.5地塊周邊環(huán)境及市政配套1.66號地地塊交付條件、瑕疵及其它說明1.7地塊SWOT分析與土地價值初步評價1.1工程地理區(qū)位及周邊用地性質(zhì)惠濟(jì)區(qū)連霍高速5、6號儲備地花園路北環(huán)1、鄭州市政府一直在進(jìn)行“北移東擴(kuò)〞城市建設(shè)，5、6號地恰好位于鄭州市北部區(qū)域，其中5號地位于開元路南、香山路東，面積81345.399平方米，約合122.018畝；6號地位于香山路東、英才街北，面積57289.08平方米，約合85.934畝。兩塊地隔金達(dá)路南北相望。2、兩地塊周邊路網(wǎng)密集，交通便利，由于尚未大規(guī)模開發(fā)，自然環(huán)境較好。3、地塊距花園路約600米，距賈魯河約1.6公里，距北環(huán)約6.3公里。4、地塊周邊為老的別墅區(qū)，有盈家水岸、水映唐莊等別墅工程。1.1工程地理區(qū)位及周邊用地性質(zhì)5號宗地5號宗地居住公共綠地公共綠地中小學(xué)用地2007〔07〕號地塊1.25、6號地塊規(guī)劃控制條件土地編號土地用途建設(shè)用地面積(平方米)容積率總建筑面積(萬平方米)建筑密度綠地率建筑限高（米）使用年限停車位（個）出入口方位5號儲備地居住梅園街南42455.7942.520.3425%35%4070751東、南、北梅園街北38889.6052.5432東、西、南注：按照規(guī)劃要求，該宗地梅園街南地塊需配建社區(qū)服務(wù)中心，居民停車場、物業(yè)管理、垃圾收集點、商業(yè)服務(wù)中心、居民存車處等。當(dāng)H《24米時，東、南、北建筑退紅線分別各退5米。當(dāng)24米〈H《40米時，建筑退紅線東退10米，南退10米，北退8米；該宗地梅園街北地塊需配建幼兒園、便民店、治安聯(lián)防站/居委會、變電室、垃圾收集點等。當(dāng)H《24米時，東、西、南建筑退紅線分別各退5米。當(dāng)24米〈H《40米時，建筑退紅線東退10米，西退10米，南退8米。土地編號土地用途建設(shè)用地面積(平方米)容積率總建筑面積(萬平方米)建筑密度綠地率建筑限高（米）使用年限建筑退紅線要求出入口方位6號儲備地塊居住572891.79.7428%35%2470東：8米；西：10米南：8米；北：8米東、西、南、北注：按照規(guī)劃要求，該宗地上需配建居民健身設(shè)施、配套建設(shè)、公廁等公共服務(wù)配套設(shè)施。停車面積（個）：住宅：0.5-1個車位/戶公建：0.5個車位/100平方米1.3地塊規(guī)劃控制條件、土地價格與付款節(jié)奏宗地編號(2007)14項目位置濱河路北、鄭花公路西凈用地面積57289.1m2（約85.934畝）用地性質(zhì)居住出讓方式掛牌容積率1.7總建筑面積9.74萬m2建筑密度28%綠地率35%建筑高度24米競買保證金2000萬元保證金到賬時間2007年12月6日11時前（以到帳時間為準(zhǔn)）付款節(jié)奏簽訂土地出讓合同10日內(nèi)付10%，余款在12月26日以前付完交地時間出讓合同簽訂90日內(nèi)凈用地掛牌起價4300萬元（約50萬/畝）掛牌時間2007年11月27日8時30分2007年12月7日15時5號地北側(cè)小河6號地施工中的金達(dá)路東側(cè)規(guī)劃中的銀通路北部開元路南側(cè)英才街西側(cè)已通車的香山路1.4地塊現(xiàn)狀及四至1.5地塊周邊環(huán)境及配套5號地6號地花園路賈魯河英才街香山路開元路金達(dá)路中原桂冠金洼新村汽車貿(mào)易中心金洼村德金假日御園大象出版社別墅區(qū)1、空氣污染狀況：地塊附近無工廠，地塊周邊田園景觀較多，距離賈魯河僅一條街道，空氣狀況優(yōu)良。2、噪聲污染狀況：地塊周邊無企業(yè)，沒有噪聲污染。3、居住氣氛及治安、危險源情況：該地塊處于連霍高速公路以北，流動人員不多，以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳌Ｇ遗R近的大學(xué)城北區(qū)，許多老師、學(xué)生工作學(xué)習(xí)與此；地塊周圍耕地較多，居民人口密度較小，該區(qū)域整體治安狀況良好，沒有易然、易爆等危險源和工程。4、市政道路與交通配套：地塊周邊道路已根本修成使用，公用市政設(shè)施較為齊全。宗地周邊有公交線路90〔較近〕、17、220路公交車〔較遠(yuǎn)〕。

5、社區(qū)配套與商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套還不成熟，附近區(qū)域沒有什么商業(yè)配套，最近的商業(yè)配套在3公里外的國基大學(xué)城。1.5地塊周邊環(huán)境及市政配套1、地塊平整交付；2、要求工程總投資額不低于15902.89萬元；3、地塊未作地質(zhì)勘探和文物勘探；4、套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須到達(dá)住房建筑面積的70%以上；5、建設(shè)時間要求如下：開工時間為取得?建筑工程施工許可證?30日內(nèi)開工，且開工期限自?國有土地使用權(quán)出讓合同?簽訂之日起不超過1年；竣工時間為取得?建筑工程施工許可證?起2年內(nèi)。1.66號地地塊交付條件、瑕疵及其它說明1.7地塊SWOT分析與土地價值初步評價優(yōu)勢機(jī)會1、便捷的交通2、優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境3、旅游、文化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢4、城市“北擴(kuò)東移”發(fā)展戰(zhàn)略的政策性優(yōu)勢1、惠濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已成規(guī)模，目前的地產(chǎn)開發(fā)力度很大，并且以中高檔樓盤為主2、本地塊已有大河龍城、盈家水岸等別墅項目成熟運作，是鄭州市公認(rèn)的別墅區(qū)，居住理念已經(jīng)形成3、方圓3公里范圍內(nèi)同類競爭樓盤極少4、鄭州市土地供應(yīng)嚴(yán)重不足劣勢威脅1、屬于發(fā)展新區(qū)，區(qū)域內(nèi)醫(yī)療、商服設(shè)施還比較缺乏2、周邊尚未形成較強(qiáng)的居住氛圍，人氣不旺地塊東邊為今年9月份掛牌的鄭政出(2007)7號336畝住宅用地，建成后是本地塊的直接競爭對手。1該地塊四面臨路，面積適中，便于規(guī)劃；2受鄭州市北移東擴(kuò)的影響，在鄭州市住宅土地供給嚴(yán)重短缺的情況下，該區(qū)域未來開展前景較好；3因周邊開展起步晚，所以根底設(shè)施、自然環(huán)境較好；4周邊是鄭州市傳統(tǒng)的高檔別墅區(qū)，知名度很高，工程運作后必然會刺激希望彰顯身份但又買不起別墅的中產(chǎn)階層人群；5鑫苑品牌效應(yīng)，商業(yè)模式和營銷模式，必定能在該區(qū)域產(chǎn)生轟動效應(yīng)。在鄭州市土地供給逐年減少的情況下，上述這五點決定了該地塊未來升值潛力較大?。?！1.7地塊SWOT分析與土地價值初步評價鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析第二局部鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析概況人口GDP和人均GDP；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；固定資產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資占比居民收入及消費；人均住房使用面積1、鄭州市人口增長平穩(wěn)，2006年全市人口724萬，城鎮(zhèn)人口436萬，占比60%，城鎮(zhèn)化程度進(jìn)一步提高。2、鄭州市GDP增長迅速，2006年到達(dá)2001.5億，環(huán)比增幅15.7%，人均GDP到達(dá)27798元，環(huán)比增幅約20%。3、鄭州市第二、三產(chǎn)業(yè)增加值年均增幅在20%以上，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例0.04：0.53：0.43、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。4、鄭州市固定資產(chǎn)投資持續(xù)高速增長，2006年到達(dá)1032億元，環(huán)比增幅25.84%，鄭州市城市根底設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)快速開展。5、鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，2006年到達(dá)229.9億元，連續(xù)3年增幅保持在36%以上。6、鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例22.3%，與其他省會城市相比偏低，房地產(chǎn)業(yè)開展空間仍然很大。7、鄭州市2006年人均可支配收入11822元，環(huán)比增幅10%，連續(xù)4年增幅在10%以上；人均消費性支出增長相對缺乏，2006年到達(dá)7731元，環(huán)比增幅5%，城鎮(zhèn)居民消費潛力有待挖掘。鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—概述鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)—2006年城鎮(zhèn)人口436.3萬人鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)—GDP和人均GDP20%以上，鄭州市的經(jīng)濟(jì)總量增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人口發(fā)展速度，社會產(chǎn)能進(jìn)一步提高。鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化趨勢鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—固定資產(chǎn)投資增長迅速鄭州市固定資產(chǎn)投資從03年開始爆發(fā)式增長，增幅高達(dá)47.4%，04年至06年穩(wěn)定在25%以上增幅的高速增長狀態(tài)，說明鄭州市的城市根底設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)正處在快速開展階段。鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長鄭州市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度根本保持在25%以上，2004年高達(dá)63.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額的大幅度增加，為鄭州市商品房05年、06年投放量和銷售量的躍升奠定了根底，04年以后開發(fā)投資額依然保持在36%以上的增長幅度，06年投資額到達(dá)229.9億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度持續(xù)升溫。鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—房地產(chǎn)開發(fā)投資占比趨勢鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額比例穩(wěn)步增長，從2000年的13.2%上升至2006年的22.3%，但與其他省會城市相比較，比例仍舊偏低，應(yīng)到達(dá)30%以上，說明鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍有較大開展空間。鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—居民收入及消費增長趨勢鄭州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析—人均住房建筑面積鄭州市房地產(chǎn)開展?fàn)顩r第三局部鄭州房地產(chǎn)市場狀況概述一、鄭州市房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)供不應(yīng)求，2007年這一狀況將進(jìn)一步延續(xù)。二、商品住宅供小于求且缺口較大；非住宅商品房那么表現(xiàn)供大于求，空置量在2007年有下降趨勢。三、商品住宅銷售均價呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，二手房市場漸趨活潑；非住宅商品房成交均價相對穩(wěn)定。四、根據(jù)鄭州市歷年房地產(chǎn)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)回歸預(yù)測，2007年鄭州市商品房銷售量將到達(dá)970萬平方米，商品住宅銷售量將到達(dá)870萬平方米，住宅全年成交均價將在3500元/平方米以上。城市上海北京廣州深圳杭州蘇州南京青島2006年人均可支配收入18645199781985022567190271853217538151162006年商品房價格71968279702993837572574742926914系數(shù)2.592.412.822.412.513.224.092.19城市鄭州重慶成都武漢長沙天津沈陽大連2006年人均可支配收入12187115701278912360139241428311651133502006年商品房價格38602357470739972991477337896750系數(shù)3.164.912.723.094.662.993.071.97通過人均可支配收入與城市商品房價格的比值，可以判斷城市房地產(chǎn)市場的根本狀況。根據(jù)全國主要城市的比較，一般比值低于3的城市房地產(chǎn)市場價格處于較高水平，商品房投資需求超過居住需求，外來購房者比例較高，一般為40－45％。高于3的城市，房地產(chǎn)價格處于較為合理水平，住房需求以居住、住房改善為主，消費者具有一定購置能力，房地產(chǎn)市場具有開展?jié)摿?。鄭州GDP水平及人均可支配收入全國排名均在前30名，而房地產(chǎn)價格僅位于二線城市中等偏下水平，由此可以看出鄭州屬于具有投資潛力的城市。2006年全國主要城市人均可支配收入與房價比較分析城市中心－內(nèi)環(huán)（1環(huán)）內(nèi)環(huán)（1環(huán)）－中環(huán)（2環(huán)）鄭州5500－70003500－5500長沙5500－75004800－5600武漢6500－95005600－7000成都7000－95005600－8000鄭州6000－75005000－60005－6公里2－3公里主要城市商品住宅平均銷售價格〔1、2環(huán)線〕比較樓盤商品住宅平均價格(2環(huán)線)GDP總量城市市政配套人均可支配收入升值潛力合計權(quán)重

0.250.250.30.21武漢市63006.56.577.56.85長沙市520065886.75成都市68007.57877.42鄭州市P6578.56.55主要城市商品住宅平均銷售價格〔2環(huán)線〕比較分析

武漢長沙成都鄭州商品房均價(2環(huán))6300520068006032城市分值6.856.757.426.55相關(guān)系數(shù)1.051.031.131加權(quán)系數(shù)0.450.350.21說明：P=〔PaWaTa+PbWbTb+PcWcTc+PdWdTd〕/〔WaTa+WbTb+WcTc+WdTd〕P——鄭州市2環(huán)線商品住宅價格；Px(x=a、b…)——參考城市住宅價格；Wx(x=a、b…)——參考城市與鄭州市的相關(guān)系數(shù)；Tx(x=a、b…)——參考城市加權(quán)系數(shù)故，P=〔6300*1.05*0.45+5200*1.03*0.35+6800*1.13*0.2〕/〔1.05*0.45+1.03*0.35+1.13*0.2〕

鄭州市2環(huán)線商品住宅均價=6032元/㎡鄭州市房地產(chǎn)市場分析—2007年商品房供銷趨勢2006年1-12月鄭州市商品房投放量及銷售量均呈穩(wěn)步增長趨勢，全年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積782.67萬平米，銷售面積791.79萬平米，整體上看銷售量高于投放量，存量商品房得到有效消化;07年1-8月份供銷兩旺趨勢明顯，銷售面積根本保持增長勢頭，8月份到達(dá)了約120萬平米；然而進(jìn)入9月，商品房銷售面積僅為67萬平米，銷量明顯下跌，跌幅為8月份的40%，而10月份銷售面積更是持續(xù)下跌，傳統(tǒng)“金九銀十〞并未到來，分析原因是市場新政導(dǎo)致大多數(shù)購房者持幣觀望并擠出了一局部投資和投機(jī)需求。鄭州市房地產(chǎn)市場分析—2007年商品住宅供銷趨勢2006年1-12月鄭州市商品房住宅投放量及銷售量均呈穩(wěn)步增長趨勢，全年鄭州市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積667.57萬平米，銷售面積715.31萬平米，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求，存量住宅得到有效消化；2007年1-4月份住宅銷售面積根本保持平穩(wěn)趨勢；進(jìn)入5月份以來，商品住宅的預(yù)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于銷售面積，住宅市場出現(xiàn)一片火爆的景象；1-8月份住宅批準(zhǔn)預(yù)售586萬平米，實際銷售面積571萬平米，根本上呈現(xiàn)平衡局面。9、10月住宅市場銷售不是很理想，銷售面積大幅下挫。鄭州市房地產(chǎn)市場分析—2007年價格趨勢2006年1-12月鄭州市商品房及商品住宅成交均價均表現(xiàn)為穩(wěn)中有升態(tài)勢，宏觀調(diào)控并未對鄭州房價產(chǎn)生太大影響，成交價格與成交量呈現(xiàn)雙升局面，07年1-6月成交均價明顯上升；07年8月份商品房的銷售均價相較于7月略有下降；但在9月份，商品房均價環(huán)比增幅為5.74%，10月份4153元/平米的均價創(chuàng)歷史新高，10月份均價為3945元/平米，環(huán)比增幅為6.5%，住宅的銷售均價保持穩(wěn)定增長；鄭州市商品住宅均價從2007年1月的2968元/平米漲到了10月份的3945元/平米，漲幅接近1000元/平米。鄭州市歷年商品住宅供銷趨勢分析鄭州市歷年商品住宅供銷趨勢分析y=10.806x2-1.6112x+19102004006008001000單位：萬平方米0.000.200.400.600.801.001.201.40住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積167.7224321322.7510.6544.4667.57住宅銷售面積191227.48259.98371.42496.3532.39715.31住宅供銷比0.880.981.230.871.031.020.932000200120022003200420052006鄭州市歷年商品住宅銷售面積占商品房銷售面積比例高達(dá)90%左右，商品住宅歷年成交量增幅除05年外根本在15%以上，06年同比增幅高達(dá)34%，相比之下商品住宅投放量增幅在03和05年出現(xiàn)兩個低谷，總體上投放量小于銷售量，06年供不應(yīng)求趨勢進(jìn)一步加大。根據(jù)2000至2006年商品住宅成交量數(shù)據(jù)線性回歸預(yù)測2007年成交量將到達(dá)870萬平方米，同比增幅約22%，住宅市場需求空間依然很大。年份20002001200220032004200520062007年上2007全年商品房施工面積5876948851278155618192665

商品房新開工面積2163143665806126341176

商品房竣工面積178154230304309422487

商品房銷售面積200245281399556599792430970預(yù)計每年存量171135238299388586697

月份12345678合計商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積556043120501127670586商品住宅銷售面積7147587058838599571鄭州市商品房供需失衡按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，鄭州前一年度商品房存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于下一年度銷售量，一般為比例為65％－76％。由此可以推測：樓盤消售周期一般低于一年，并且，樓盤平均銷售率約為75％以上。同時，由于土地供給嚴(yán)重缺乏，這將勢必造成未來兩年內(nèi)商品房供需失衡。2007年上半年，鄭州市商品房價格同比漲幅以超過20％，目前，鄭州市商品房市場已呈現(xiàn)價增量減趨勢，甚至還出現(xiàn)局部開發(fā)商捂盤待售現(xiàn)象。2007年鄭州市商品住宅銷售情況2000－2006年鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)情況73％76％2007年住房建設(shè)目標(biāo)區(qū)域分布序號區(qū)位建設(shè)住房（萬㎡）普通商品住房（萬㎡）限價商品住房（萬㎡）經(jīng)濟(jì)適用住房（萬㎡）廉租住房（萬㎡）周轉(zhuǎn)住房（萬㎡）企業(yè)集資建經(jīng)濟(jì)適用住房（萬㎡）1東區(qū)（含鄭東新區(qū)）18516520000402西區(qū)125633523043南區(qū)79401320334北區(qū)172894630435中區(qū)6646173006高新技術(shù)開發(fā)區(qū)201154007經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)13643008合計6604201408371040開發(fā)建設(shè)量增長趨勢投資信心走勢分析竣工面積/銷售面積區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃〔1〕“十一五”鄭州住房規(guī)劃區(qū)域分布序號區(qū)位范圍新建住房總量所占比例1東區(qū)農(nóng)業(yè)路以南、經(jīng)三路—城東路以東區(qū)域含鄭東新區(qū)766.823%2南區(qū)淮河路以南、城東路以西區(qū)域733.522%3西區(qū)淮河路以北、嵩山路以西區(qū)域666.820%4北區(qū)農(nóng)業(yè)路以北、南陽路以東區(qū)域600.118%5中區(qū)農(nóng)業(yè)路—嵩山路—淮河路—城東路—經(jīng)三路圍合區(qū)域400.112%6高新技術(shù)開發(fā)區(qū)

1003%7經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

66.72%8合計用地總量：26325畝3334100%區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃〔2〕“十一五”鄭州住房建設(shè)結(jié)構(gòu)序號住房類型建設(shè)規(guī)模（萬平方米）占比1普通商品住房234863%2限價商品住房63217%3經(jīng)濟(jì)適用住房46112.50%4廉租住房250.70%5周轉(zhuǎn)住房591.60%6房改危舊房改造1955.20%7合計3720100%區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃〔3〕鄭州市“十一五”住房建設(shè)目標(biāo)年度分布年度2006年下半年2007年2008年2009年2010年合計規(guī)模（萬平方米）2347007508108403720鄭州市“十一五”政策性保證住房建設(shè)目標(biāo)年度分布年度2006年2007年2008年2009年2010年合計規(guī)模（萬平方米）120140150162168740鄭州市“十一五”政策性保證住房建設(shè)用地目標(biāo)年度分布年度2006年2007年2008年2009年2010年合計規(guī)模（畝）94511101185127513355850區(qū)域住房建設(shè)規(guī)劃〔4〕2007年住房建設(shè)目標(biāo)區(qū)域分布序號區(qū)位建設(shè)住房（萬㎡）普通商品住房（萬㎡）限價商品住房（萬㎡）經(jīng)濟(jì)適用住房（萬㎡）廉租住房（萬㎡）周轉(zhuǎn)住房（萬㎡）企業(yè)集資建經(jīng)濟(jì)適用住房（萬㎡）1東區(qū)（含鄭東新區(qū)）18516520000402西區(qū)125633523043南區(qū)79401320334北區(qū)172894630435中區(qū)6646173006高新技術(shù)開發(fā)區(qū)201154007經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)13643008合計660420140837104092006年下半年23410212756435從住房建設(shè)規(guī)劃上看，工程所在北區(qū)新增普通商品住房規(guī)模有限，對本工程來說是一個利好形勢。鄭州市房地產(chǎn)板塊分析西北板塊西南板塊東南板塊鄭東板塊北環(huán)板塊東風(fēng)板塊行政板塊隴海板塊商業(yè)板塊工人路地塊北環(huán)以北(北環(huán)和東風(fēng))：正在走出“價格洼地〞(價格區(qū)間：3800－4600元/平方米)北環(huán)以北區(qū)域房地產(chǎn)可以用“價值高地、價格洼地〞來形容，北環(huán)以北區(qū)域居住環(huán)境優(yōu)越，但現(xiàn)在樓盤的價格相對其他區(qū)域較低。該區(qū)域前期工程多為經(jīng)濟(jì)適用房，在一定程度上制約了區(qū)域檔次的整體提升，其價格的攀升較其他區(qū)域滯后。此外，區(qū)域內(nèi)外來人口比重大，這也成為制約價格的重要因素。鄭東新區(qū)：地產(chǎn)進(jìn)入“收獲年〞(價格區(qū)間：5000－7500/平方米)在經(jīng)歷了快速起步期之后，2007年鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入平穩(wěn)的開展周期，入住率提高，大型企業(yè)機(jī)構(gòu)開始大量進(jìn)駐，水域靚城的理想逐漸成為現(xiàn)實。住宅市場方面，鄭東新區(qū)的熱點維持在原有工程的后續(xù)開發(fā)上。西北板塊：地產(chǎn)明天會更好(價格區(qū)間：4000－5000元/平方米)該區(qū)域輻射能力有限，因此該區(qū)域客戶主要以區(qū)域內(nèi)原有居民為主。從價格走勢上來看，上半年該區(qū)域樓盤價格上漲較為平緩，主要是由于2006年下半年區(qū)域內(nèi)價格的急速上漲所致。西北板塊未來開展?jié)摿^大，由于該區(qū)域土地供給較為充足，未來將有多個千畝大盤推出，區(qū)域價值將得到提升。東南板塊：地產(chǎn)駛?cè)肟燔嚨?價格區(qū)間：4100－5100元/平方米)新盤大量涌現(xiàn)成為該區(qū)域的一道風(fēng)景。東南板塊自2002年以來，銷售量和單價實現(xiàn)均相當(dāng)理想，但不可無視的另一個因素是，2006年以前金水路以南到航海路之間的開發(fā)量較少，造成客戶向本板塊聚集，而今天這個區(qū)域新開發(fā)工程較多。西南板塊：三大利好助推地產(chǎn)(價格區(qū)間：4000－4800元/平方米)除了原有工程繼續(xù)投放外，大量新樓盤也借助良好的市場環(huán)境相繼涌現(xiàn)，整體市場投放量在鄭州樓市的比重繼續(xù)增長。從客戶來源角度來看，西南板塊客戶來源仍以區(qū)域內(nèi)原有居民為主，由于區(qū)域東部配套較為成熟，出現(xiàn)了局部高端工程，也吸引了一局部其他區(qū)域客戶，未來這一趨勢將更加明顯。從價格走勢來看，由于去年下半年價格上漲過快，今年上半年價格漲幅較小，但整體均價也已突破4000元／平方米。鄭州市房地產(chǎn)板塊情況介紹鄭州市土地市場分析第四局部歷年土地獲得方式的變化特點——土地獲得主要通過劃撥方式從歷年土地獲得的方式來看，主要以劃撥為主，其次才是出讓〔協(xié)議〕方式，從2001年—2006年累計6年來，政府通過劃撥方式推出土地8697.93畝〔579.86萬㎡〕，通過協(xié)議推出的土地5894.28畝〔392.95萬㎡〕；以掛牌和拍賣方式推出的土地數(shù)量最少，分別為：4375.3畝〔291.69萬㎡〕，267.674畝〔17.85萬㎡〕。歷年土地獲得方式的變化特點——掛牌出讓方式從2004年開始出現(xiàn)，近兩年活潑在鄭州市土地市場上，以掛牌形式出讓的土地從2004年開始出現(xiàn)，近兩年來掛牌出讓形式比較活潑；在2005年，鄭州市土地出讓主要是通過掛牌方式來進(jìn)行。土地供給量〔成交量〕的特點——土地供給總量不均衡，03年，05年投放量最大鄭州市2003年是土地投放量最大的一年，到達(dá)了7921.445畝〔528.10萬㎡〕，而05年其次，2006年鄭州市政府對土地的整體供給上不積極，總供給量縮減，這與國家土地市場房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，政府嚴(yán)把土地關(guān)。土地供給中土地用途特點——住宅供給量占絕對優(yōu)勢，其次是公建用地和工業(yè)用地供給量比較大從鄭州土地市場供給的土地用途上而言，住宅用地占到48%，其次是公建、工業(yè)用地的供給；商業(yè)只占到5%。住宅包括：經(jīng)濟(jì)適用住房、其他住宅、普通商品住宅土地供給中土地區(qū)域分布特點——北區(qū)、西區(qū)的土地供給量最大，中區(qū)最小北區(qū)、西區(qū)的土地供給量最大，分別到達(dá)了2565畝、2370畝；其次是鄭東新區(qū)、東區(qū)和南區(qū)。中區(qū)供給量最少，只有420畝。這受鄭州市城市規(guī)劃戰(zhàn)略影響，政府引導(dǎo)北區(qū)和西區(qū)的開發(fā)。而中區(qū)土地供給已經(jīng)接近飽和。土地供給中土地區(qū)域分布特點——住宅用地供給主要集中在北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)。2001年—2006年之間，鄭州市住宅用地供給主要集中在西區(qū)〔27%〕、北區(qū)〔38%〕、鄭東新區(qū)〔10%〕和南區(qū)〔11%〕，其中中區(qū)住宅用地供給量最小，只有1%。這說明政府近五年來對北區(qū)、西區(qū)的住宅建設(shè)支持力度很大，而中區(qū)住宅用地的供給幾乎很少，市區(qū)土地市場接近飽和。土地供給中土地區(qū)域分布特點——住宅用地供給主要集中在北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)。2001年—2006年鄭州市商業(yè)用地的供給主要集中在鄭東新區(qū)，供給量到達(dá)了267.9畝，占到所有商業(yè)住宅用地的40%，而政府對中區(qū)域的商業(yè)用地供給也比較多，47.99畝，占比11%；國家對商業(yè)用地的區(qū)域供給選擇與城市總體規(guī)劃中的商業(yè)組團(tuán)相關(guān)。鄭東新區(qū)是鄭州的CBD，因此商業(yè)用地供給很大。土地供給中土地區(qū)域分布特點——工業(yè)用地主要分布在西區(qū)、東南區(qū)、西北區(qū)2001年—2006年鄭州市工業(yè)用地供給主要集中在西區(qū)和東南區(qū)，其次是西北區(qū)，總體上符合鄭州市的產(chǎn)業(yè)分布規(guī)劃，鄭州西區(qū)、南區(qū)是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)。但近幾年鄭州政府在大力進(jìn)行西區(qū)改造，以往的工業(yè)都要遷移，而西區(qū)的房地產(chǎn)市場隨著整個鄭州房地產(chǎn)市場的開展也在逐漸升溫。小結(jié)2001年—2006年鄭州市土地市場土地總體供給量為19235.19畝〔1282.54萬㎡〕，其中供給量最大的集中在2003年和2005年。2001年—2006年鄭州土地獲得的主要方式主要是劃撥和協(xié)議出讓，但2004年開始掛牌出讓成為土地獲得方式的主流。近5年來，鄭州市的住宅用地主要集中在西區(qū)、北區(qū)、東南區(qū)，而中區(qū)那么已經(jīng)飽和，政府不再推地。近5年來，鄭州市的商業(yè)用地主要集中在鄭東新、中區(qū)等城市核心商務(wù)區(qū)。近5年來，鄭州市的工業(yè)用地主要集中在西區(qū)、西北區(qū)、東南區(qū)，其工業(yè)用地的供給，區(qū)域符合鄭州市近年的整體產(chǎn)業(yè)分布規(guī)劃。從2005年開始鄭州政府引導(dǎo)西區(qū)住房消費，給于西區(qū)板塊很大支持力度，而西區(qū)房地產(chǎn)市場也隨著隨著中區(qū)、東區(qū)后的飽和而逐漸開展繁榮。附：鄭州市2005年〔掛牌〕出讓土地信息一覽表〔1〕附：鄭州市2005年〔掛牌〕出讓土地信息一覽表〔2〕附：鄭州市2006年〔掛牌〕出讓土地信息一覽表附：鄭州市2007年〔掛牌〕出讓土地信息一覽表位置中標(biāo)人土地用途建設(shè)用地面積(畝)總建筑面積(萬平方米)成交總價(萬元)成交樓面價(元/平方米)成交日期牡丹路南、金梭路西

高新實業(yè)住宅73.637.36

142161931

2007-1-25金牛股份公司地塊鑫苑（中國）置業(yè)有限公司住宅111194980026902007-8-6建設(shè)西路北、伏牛路西鑫苑（中國）置業(yè)有限公司住宅24.7551115022302007-7-25長江路北、熊耳河?xùn)|建海置業(yè)有限公司住宅325982019642007-7-25航海路北,朝鳳路西鄭州世紀(jì)長城置業(yè)有限公司住宅215427572617602007-8-17濱河路北、鄭花公路西河南天地置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)、公用設(shè)施336388120020152007-9-4農(nóng)業(yè)路南天明路西徐州怡豐貿(mào)易有限公司住宅12838371009662007-9-21留園路北、工人路東

正商置業(yè)商業(yè)、住宅679.2422340

24182007-10-25

長江路南、云臺路東世紀(jì)金源置業(yè)有限公司

綜合182.38

3290

13822007-10-25

北三環(huán)以南、鐵路編組站以西、電力技校以北、鄭州熱力電廠以東河南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

住宅2404344600

1037

2007-11-6東鄰金水區(qū)西史趙村、西鄰京廣鐵路、南臨惠濟(jì)區(qū)興隆鋪路、北鄰惠濟(jì)區(qū)老鴉陳村

停止掛牌商住、綜合550155

金梭路西、迎春街北

住宅81.189.74

合計1802.93366.36290426“十一五〞住宅規(guī)劃對未來鄭州土地供給的影響分析政府對于“十一五〞期間住宅供給量整體規(guī)劃比較詳細(xì)，其中每年以8%左右的速度遞增。其中2006年整體住宅供給量為620萬㎡〔在原方案550萬㎡的根底上增加了70萬㎡〕，到2021年整體住宅供給量為840萬㎡。在區(qū)域分布上北區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)。2006年政府整體供地方案中有10塊宗地分布在西區(qū)，結(jié)合“十一五〞方案可以看出，政府將來住宅供給主要區(qū)域集中在西南區(qū)和東南區(qū)。未來鄭州土地市場中供給來源分析企業(yè)改制土地政府招拍掛土地城中村改造工程企業(yè)改制土地主要集中在鄭州老城區(qū)〔西區(qū)、南區(qū)、西北區(qū)〕，主要是一些國營大廠破產(chǎn)后，對資產(chǎn)進(jìn)行清算將以前的廠中劃撥土地進(jìn)行拍賣。政府招拍掛土地是經(jīng)營性土地獲得的主要來源，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，獲得土地儲藏的直接來源就是政府招拍掛土地，但隨著國家土地宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，政府在土地一級市場的供給上，明顯緊縮，對土地供給采取了嚴(yán)格控制。隨著鄭州市中心區(qū)域土地供給吃緊，城中村工程成為開發(fā)商爭搶的最后蛋糕，由于城中村處于鄭州市市區(qū)，區(qū)位良好，配套成熟，人口密集，因此房地產(chǎn)商在政府推地速度放慢的時候，為了持續(xù)競爭力，在行業(yè)生存，必然緊盯城中村。企業(yè)改制土地主要集中在西區(qū)、西南區(qū)、南區(qū)，主要是國營老廠，粗略估計未來投放土地總量在：3000畝左右〔200萬㎡〕，按容積率2.5計算，未來產(chǎn)生住房供給在500萬㎡；如果鄭州未來年消化住宅面積在650萬，那么這局部土地滿足了鄭州市一年的大面積土地需求。項目投放畝數(shù)國棉一廠262國棉三廠319國棉五廠232二砂400金牛集團(tuán)142沙隆達(dá)鄭州農(nóng)藥股份有限公司286鄭州紡織機(jī)械廠300長江路638香山路693鄭州土地市場供給來源——企業(yè)改制土地鄭州土地市場供給來源——城中村改造工程用地第一批鄭州城中村改造項目一覽表

序號區(qū)域被改造村莊項目名稱開發(fā)單位占地（畝）1金水區(qū)西史趙村信和.普羅旺世信和置業(yè)16062金水區(qū)西關(guān)虎屯村鄭州國貿(mào)中心新田置業(yè)703金水區(qū)燕莊村曼哈頓廣場升龍置業(yè)2914金水區(qū)柳林村風(fēng)雅頌風(fēng)雅頌置業(yè)1865金水區(qū)十二里屯村未定信宇房地產(chǎn)2106金水區(qū)白廟村未定深圳松江投資3317金水區(qū)任砦村未定廣廈置業(yè)808鄭東新區(qū)八里廟村溫哥華廣場楓華置業(yè)2709中原區(qū)旮旯王村、周新莊、三關(guān)廟、羅莊村、崗坡村長城.陽光新干線長城房屋100010二七區(qū)焦家門桃源居長城房屋1411二七區(qū)-大上海步行街華城房地產(chǎn)10312二七區(qū)路砦平安商場路砦村委會（自行改造）30013二七區(qū)高砦村未定正大房地產(chǎn)91814二七區(qū)菜王村翰林世家長城房屋3415惠濟(jì)區(qū)毛莊村惠文.鳴翠苑茂祥不動產(chǎn)110第二批鄭州城中村改造項目一覽表序號區(qū)域被改造村莊開發(fā)單位1二七區(qū)小李莊龍躍房地產(chǎn)2二七區(qū)西陳莊鄭州海通置業(yè)有限公司3二七區(qū)孫八砦河南富臣實業(yè)有限公司4二七區(qū)王胡砦河南華正置業(yè)有限公司5二七區(qū)齊禮閻

6中原區(qū)李江溝紅河置業(yè)有限公司7中原區(qū)北陳五寨河南豪德天下置業(yè)有限公司8中原區(qū)南陳五寨河南海森地產(chǎn)有限公司9中原區(qū)冉屯村河南益通置業(yè)有限公司10中原區(qū)密垌村鄭州盧氏實業(yè)有限公司11中原區(qū)閻垌村自行改造12中原區(qū)洛達(dá)廟自行改造13中原區(qū)羅莊村長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司鄭州土地市場供給來源——城中村改造工程用地第二批鄭州城中村改造項目一覽表序號區(qū)域被改造村莊開發(fā)單位14中原區(qū)三官廟村長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司15管城區(qū)周新莊村長城房屋開發(fā)集團(tuán)公司16管城區(qū)尚莊村河南泰宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17管城區(qū)蘆邢莊河南正商置業(yè)有限公司18管城區(qū)南五里堡鄭州美中置業(yè)有限公司19管城區(qū)楊莊村

20管城區(qū)十里鋪鄭州美中置業(yè)有限公司21惠濟(jì)區(qū)王砦村鄭州科華投資有限公司22惠濟(jì)區(qū)金洼村河南萬成房地產(chǎn)有限公司23惠濟(jì)區(qū)弓莊村河南歐亞置業(yè)開發(fā)公司24惠濟(jì)區(qū)青寨村河南省通力置業(yè)有限公司25惠濟(jì)區(qū)木馬村鄭州明天實業(yè)有限公司小結(jié)鄭州市近幾年，城市面積在不斷擴(kuò)大，政府前幾年“北移東擴(kuò)〞的規(guī)劃圖景，已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)模取，隨著北區(qū)的擴(kuò)張和鄭東新區(qū)的修建，02年來，鄭州市中區(qū)、東區(qū)、北區(qū)房地產(chǎn)市場得到了充分的開展。隨著鄭州中心城區(qū)的土地供給逐漸飽和，房地產(chǎn)市場也日趨成熟，政府又將西區(qū)和南區(qū)納入城市遠(yuǎn)景規(guī)劃藍(lán)圖，未來隨著政府對西區(qū)老工業(yè)區(qū)的改造，西區(qū)將脫離以往老工業(yè)區(qū)落后的印象，成為未來房地產(chǎn)市場開展的重點區(qū)域。政府對于“十一五〞期間住宅供給量進(jìn)行了詳細(xì)整體規(guī)劃，每年以8%左右的速度遞增。到2021年整體住宅供給量為840萬㎡。在區(qū)域分布上北區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、西區(qū)。2006年政府整體供地方案中有10塊宗地分布在西區(qū)，結(jié)合“十一五〞方案可以看出，政府將來住宅供給主要區(qū)域集中在西南區(qū)和東南區(qū)。鄭州未來房地產(chǎn)商獲得土地的主要來源有三種：企業(yè)改制土地、鄭州招拍掛土地、城中村改造工程用地，其中企業(yè)改制用地將會產(chǎn)生500萬㎡左右的住房供給量；政府明年推出土地應(yīng)該在1000畝左右；城中村工程產(chǎn)生的供給量將很大，但由于其辦理接洽程序煩瑣，推出速度比較緩慢。結(jié)論〔啟示〕鄭州市房地產(chǎn)熱點板塊將出現(xiàn)在西部和南部?？v貫整個鄭州房地產(chǎn)市場，鄭州市政府對城市的規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向作用會越來越明顯，從前幾年的北移東擴(kuò)，到目前的政府引導(dǎo)西區(qū)和南區(qū)的房地產(chǎn)市場消費。2007年房地產(chǎn)熱點競爭區(qū)域應(yīng)該會出現(xiàn)在西南區(qū)域。“城中村〞改造工程將成為開發(fā)商爭搶市區(qū)用地的最后一塊蛋糕。隨著鄭州市招拍掛的競爭越來越劇烈，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)商將會將目光集中在市區(qū)最后一塊“蛋糕〞城中村改造工程的啟動上。土地一級市場的競爭將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地思路改變。鄭州招拍掛土地一級市場的競爭會越來越劇烈，如果按照常規(guī)本錢估算進(jìn)行拿地，勢必處于被動，因此廣闊開發(fā)商會改變拿地思路；而從高地價獲得的土地，一些有實力，有能力的大型開發(fā)商會向持有物業(yè)上開展。土地一級市場的劇烈競爭，鄭州在不久將會推出限價拍賣政策。鄭州2006年土地一級市場的土地供給相比照較缺乏，鄭州“地荒〞狀況確實存在，因此從2006年招拍掛土地的成交結(jié)果來看，土地最高單價每畝到達(dá)了431萬/畝。土地一級招拍掛市場存在一定非理性因素，這樣勢必導(dǎo)致物業(yè)本錢上升，而國家宏觀調(diào)控房價的基調(diào)不會改變，因此鄭州正會采取限價拍賣的政策，以此來控制土地成交的價格。區(qū)域競爭分析及工程定位第五局部第五局部區(qū)域競爭分析5.1地塊周邊在售商品住宅樓盤銷售情況表5.2區(qū)域典型樓盤分析5.3區(qū)域在售樓盤售價分析5.4工程定位5.5總體定位5.6客戶定位及價格定位5.7戶型定位本地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售同類住宅工程較少，僅有中原桂冠一個工程，因此將范圍擴(kuò)大至周邊5公里選取了3個典型同類樓盤進(jìn)行比較分析。樓盤名稱開發(fā)商建筑類型開盤時間建筑規(guī)模（萬㎡）主力戶型銷售均價(元/㎡)銷售率存量（萬㎡）中原桂冠鄭州中實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層2006-11-309.5130三房、150-230復(fù)式370054%5.32盈家水岸河南同洲置業(yè)有限公司疊加別墅2005-1111（5）250-298四房、五房400092%6.4花半里河南千萬間置業(yè)有限公司公寓精裝酒店公寓2007-5-115（8）一期多層90–140二期60–80平米的兩房430061%10.12琥珀名城河南天倫房地產(chǎn)有限公司多層小高層2007-01-273580-85兩房、120-140三房420020%28一處庭院西院河南利達(dá)置業(yè)多層高層花園洋房預(yù)計12月5.680平米左右的一房（一房可做兩房用）和100平米左右的二房（兩房可做三房用）待定5.1北區(qū)典型在售商品住宅樓盤銷售情況表

中原桂冠,位于花園路與英才路交叉口西500米,占地100多畝,一期開發(fā),共33棟疊墅，90—150㎡榮耀大宅，闊綽空間，一樣的戶型不一樣的享受；150—230㎡領(lǐng)秀疊墅，三代同堂，其樂融融。純歐式建筑，遵循科學(xué)合理的室內(nèi)布局，盡情展示大面積戶型的優(yōu)勢。5.2區(qū)域典型樓盤分析----中原桂冠5.2區(qū)域典型樓盤分析----花半里花半里，位于花園路與新柳路交匯處，總占地約100畝，由八棟標(biāo)志性建筑高層一棟小高層和十棟多層組成。工程共分三期開發(fā)，目前正在推出的是一期多層花滿園和二期商務(wù)酒店公寓。一期多層有十棟多層共252套稀缺多層美宅，主要面積區(qū)間在90–140平米.工程二期商務(wù)酒店精裝寓所共492套，面積區(qū)間在33–150平米，以60–80平米的一房兩廳為主打戶型。工程三期由一棟小高層及4棟高層組成具體規(guī)劃未定。5.2區(qū)域典型樓盤分析----盈家水岸別墅盈家水岸別墅，占地78000平方米，共188套疊加別墅，臨近淮河水系天然支流賈魯河。緊扣“水景〞主題，以“水〞為魂，不僅有賈魯河外環(huán)水系，還有小區(qū)內(nèi)環(huán)水系，做到了家家鄰水，戶戶有橋，鄭州首家提出了“甩梯〞入戶概念，以一梯一尊邸，一戶一豪門為內(nèi)質(zhì)，不僅讓樓體外立面有了層次上的變化，也確保了居住的私密性和尊貴體驗；盈家水岸的建筑是意式小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑，紅墻藍(lán)瓦，屋頂采用坡屋頂，融入了一些現(xiàn)代建筑的元素。5.2區(qū)域典型樓盤分析----琥珀名城琥珀名城總建筑面積35萬平方，一期開盤時間為2007-01-27,以85平米左右的兩房和110-120平米的三房為主；二期開盤時間為2007-09-08，由九棟多層、一棟小高層、一棟高層和三棟疊拼別墅組成，以110-130平米的三房為主。5.2區(qū)域典型樓盤分析----一處庭院一處庭院總占地近百畝，其中一期占地35畝，總建面積56117.8㎡，規(guī)劃戶數(shù)為512戶，工程的戶型以80平米左右的一房[一房可做兩房用]和100平米左右的二房[兩房可做三房用]為主，