房地產(chǎn)信托1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式課件

中國(guó)房地產(chǎn)融資研究

——以萬(wàn)科為例輔導(dǎo)教師：田凌云中國(guó)房地產(chǎn)融資研究輔導(dǎo)教師：田凌云1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)的過(guò)程中，通貨幣流通和信用渠道，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一系列的籌資融資活動(dòng)。房地產(chǎn)融資有其自身的特點(diǎn)，首先是資金來(lái)源的短期性和資金運(yùn)動(dòng)的長(zhǎng)期性；其次是資金來(lái)源的固定性和資金運(yùn)用的特定性；最后是風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)影響。

房地產(chǎn)企業(yè)融資模式按照融資渠道的不同可以分為內(nèi)部融資和外部融資。

1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)的過(guò)程中，通1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂內(nèi)部融資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金融通而獲取的資金,主要指企業(yè)不斷將自己經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)果產(chǎn)生的資金轉(zhuǎn)化為投資資金的過(guò)程。如內(nèi)部留存收益、短期內(nèi)可收回的應(yīng)收賬款、預(yù)收房款等。內(nèi)部融資對(duì)企業(yè)發(fā)展有重要作用,是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可或缺的組成部分，它有很強(qiáng)自主性的同時(shí)，兼具抗風(fēng)險(xiǎn)、低成本特色于一體。內(nèi)部融資是企業(yè)最先選擇的融資方式，也是企業(yè)資金重要來(lái)源之一。企業(yè)內(nèi)部融資的能力大小由企業(yè)的利潤(rùn)水平、凈資產(chǎn)規(guī)模以及投資者預(yù)期等因素決定。1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂內(nèi)部融資，即房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式外部融資是向公司以外的經(jīng)濟(jì)主體籌集項(xiàng)目資金的方式，又可分為直接外部融資和間接外部融資。直接外部融資是指房地產(chǎn)企業(yè)不經(jīng)過(guò)任何金融中介機(jī)構(gòu)，而直接與資金提供者協(xié)商進(jìn)行的融資行為，如股票融資、債券融資、合資合作經(jīng)營(yíng)等。間接外部融資則是通過(guò)特定的金融中介機(jī)構(gòu)而進(jìn)行的融資活動(dòng)。如銀行信貸、委托貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)的信貸以及融資租賃等各種融資方式。和直接外部融資相比，間接外部融資由于有著金融中介機(jī)構(gòu)作為融資的媒介,可以充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而降低融資成本，分散融資風(fēng)險(xiǎn)。1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式外部融資是向公司以外的經(jīng)濟(jì)主體籌集項(xiàng)1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂自有資金是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)（如關(guān)聯(lián)公司借款），以此來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)。優(yōu)勢(shì)：通過(guò)這種渠道籌措的資金房地產(chǎn)企業(yè)能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；同時(shí)，必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。劣勢(shì)：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即121號(hào)文件）規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量眾多，但具規(guī)模、有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大。1.1傳統(tǒng)融資模式——自有資金1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂自有資金是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自有資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式預(yù)收房款，即房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)獲得的預(yù)收購(gòu)房定金，是內(nèi)部融資的一種常用模式。優(yōu)勢(shì)：1.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家；2.對(duì)于買方而言，用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情較好的時(shí)候，易受買方推崇。劣勢(shì)：房產(chǎn)的預(yù)售受國(guó)家政策的沖擊較大。如2003年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即121號(hào)文件）的出臺(tái)從法律監(jiān)管層面規(guī)定了商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款。1.1傳統(tǒng)融資模式——預(yù)收房款1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式預(yù)收房款，即房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時(shí)獲得的1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式就目前的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)看，建設(shè)單位墊資主要有兩種方式，一種是房地產(chǎn)企業(yè)延期支付工程款，另一種是雙方協(xié)商由建筑商提供部分工程材料。優(yōu)勢(shì)：這種模式較易與建設(shè)單位達(dá)成協(xié)議，得到理解與支持。劣勢(shì)：1.解決的資金有限，僅起到緩解作用，不能解決根本問題。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)延期支付建設(shè)工程款大約為年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的10%左右，這對(duì)于資金使用量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。2.法律嚴(yán)格限制建設(shè)施工單位流動(dòng)資金貸款用途，要求?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁建設(shè)單位使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。1.1傳統(tǒng)融資模式——建設(shè)單位墊資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式就目前的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)來(lái)看，建設(shè)單位1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式一直以來(lái)，銀行信貸是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款具有高度依賴性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：（1）日常流動(dòng)資金貸款，主要用于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)及完成土地儲(chǔ)備的流動(dòng)資金需求；（2）項(xiàng)目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的建設(shè)資金需求；（3）房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請(qǐng)的貸款,貸款期限一般配合房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期限。優(yōu)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)成本較低，使用便捷，財(cái)務(wù)杠桿作用大，操作靈活，并可通過(guò)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，長(zhǎng)期、短期負(fù)債互轉(zhuǎn)，有效規(guī)避還債壓力大等風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行貸款的融資模式依舊是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的首選。劣勢(shì)：銀行信貸受國(guó)家政策影響較大。近年來(lái)，針對(duì)銀行信貸，國(guó)家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，銀根緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈驟然緊繃。新政策下各家銀行在放貸之前，均謹(jǐn)慎綜合評(píng)估房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展情況以及未來(lái)收益，并且信貸額度大大縮減。1.1傳統(tǒng)融資模式——銀行信貸1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式一直以來(lái)，銀行信貸是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權(quán)，通過(guò)企業(yè)增資的方式引進(jìn)新的股東的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資包括國(guó)內(nèi)上市融資、海外上市融資、以及借殼上市三種模式。除去房地產(chǎn)企業(yè)首次公開發(fā)行（IPO）獲得巨額融資外，上市后再融資也是部分盈利佳、信譽(yù)好的企業(yè)上市后的不錯(cuò)選擇。優(yōu)勢(shì)：1.信譽(yù)好盈利佳，且達(dá)到上市條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)迅速籌集巨額資金，所獲資金沒有固定的還款期，可作為股權(quán)資本永久使用。企業(yè)在改善資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，利用獲取的資金擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，方可在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)領(lǐng)先地位。2.房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市融資的平臺(tái)，可以向公眾傳遞公司運(yùn)營(yíng)情況良好的信息，不斷提升企業(yè)的品牌和聲譽(yù)，從而吸引戰(zhàn)略投資者，獲取更多所需資金。3.上市融資可以實(shí)現(xiàn)不同投資者優(yōu)勢(shì)資源的整合，沒有到期還本付息的限制，可以合理的安排資金的使用狀況，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的資源優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)具有項(xiàng)目資金規(guī)模大且投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，股權(quán)融資可以為其提供穩(wěn)定的資金流以滿足項(xiàng)目期間資金需求。1.1傳統(tǒng)融資模式——股權(quán)融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂股權(quán)融資是指企業(yè)的股東愿意讓出部1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式劣勢(shì)：1.采用上市融資的方式，股利稅后支付不能抵稅，且通過(guò)發(fā)行股票有可能造成控制權(quán)的稀釋甚至導(dǎo)致喪失控制權(quán)，融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。2.上市融資的門檻比較高，目前看來(lái)，能夠利用這種方式融資的企業(yè)多為規(guī)模大、信譽(yù)好、盈利佳的大型房地產(chǎn)公司。因此，對(duì)于那些急于擴(kuò)大規(guī)模并有一定發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)，可以選擇以借殼上市的方式進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)、配股各種指標(biāo)要求，實(shí)現(xiàn)從資本市場(chǎng)大量融資的目的。表1為房地產(chǎn)企業(yè)IPO特點(diǎn)及代表房企比較示例。1.1傳統(tǒng)融資模式——銀行信貸1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式劣勢(shì)：1.采用上市融資的方式，股利稅1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式債券融資是指項(xiàng)目主體按法定程序發(fā)行的、承諾按期向債券持有者支付利息和償還本金的一種融資行為。按照發(fā)行主體的不同可以分為政府、金融和企業(yè)債券。債券融資有的利息是市場(chǎng)上最低的、最固定的，另外償還期也比較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)又是可控的，因此企業(yè)掌握著控制權(quán)，可以減少公司被反控制。債券融資實(shí)際上是債務(wù)融資，對(duì)公司的控制權(quán)不會(huì)產(chǎn)生稀釋。相對(duì)股票融資而言，債券籌資的優(yōu)勢(shì)有：資金成本較低；保證控制權(quán)；具有財(cái)務(wù)杠桿作用。劣勢(shì)：籌資風(fēng)險(xiǎn)高；限制條件多；籌資額有限。1.1傳統(tǒng)融資模式——債券融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式債券融資是指項(xiàng)目主體按法定程序發(fā)行的1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式地產(chǎn)信托，即“RealEstateInvestmentTrust”，簡(jiǎn)稱為REITS，是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。房地產(chǎn)信托主要有四種模式：貸款型信托融資模式、股權(quán)型信托融資模式、財(cái)產(chǎn)收益型信托融資模式、混合型信托融資模式?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和債權(quán)融資兩種不同的模式。房地產(chǎn)信托籌集資金的渠道與銀行不同，資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)信托基金、房地產(chǎn)信托存款、集資信托和代理集資，以及資金信托、共同投資資金。相對(duì)銀行信貸而言，房地產(chǎn)信托融資具有更多優(yōu)勢(shì)。不但可以降低房地產(chǎn)企業(yè)整體融資成本，而且募集資金靈活便捷，資金利率可以調(diào)整非固定不變。1.2新型融資模式——房地產(chǎn)信托1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式地產(chǎn)信托，即“RealEstate1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資物權(quán)形式直接轉(zhuǎn)變成債券擁有的有價(jià)證券形式。換句話說(shuō)，就是把流動(dòng)性較低、以物權(quán)形式存在的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)金融交易的過(guò)程。房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機(jī)構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價(jià)證券出售給社會(huì)公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場(chǎng)上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機(jī)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動(dòng)性功能的證券商品，通過(guò)發(fā)售這種證券商品在資本市場(chǎng)上籌集資金。1.2新型融資模式——房地產(chǎn)證券化1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資物1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式優(yōu)勢(shì)：1.實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可以利用有價(jià)證券的流通性，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)期資產(chǎn)和證券短期資金流之間的橋梁，迅速獲得大量有效資金，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；2.有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)。一方面，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，更多的資金將被吸引進(jìn)入該領(lǐng)域；另一方面，基金價(jià)格的變動(dòng)一定程度上表明投資者對(duì)基金投資盈利能力的基本判斷和市場(chǎng)預(yù)期，這種變動(dòng)以經(jīng)濟(jì)信號(hào)傳遞，有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買力和市場(chǎng)價(jià)格的發(fā)現(xiàn)。3.為了給房地產(chǎn)證券化提供有效保障，國(guó)家也建立了相關(guān)政策和法律依據(jù)。劣勢(shì)：房地產(chǎn)企業(yè)需讓出部分收益給相關(guān)利益者。1.2新型融資模式——房地產(chǎn)證券化1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式優(yōu)勢(shì)：1.實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可以利用1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式優(yōu)勢(shì)：1.實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可以利用有價(jià)證券的流通性，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)期資產(chǎn)和證券短期資金流之間的橋梁，迅速獲得大量有效資金，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；2.有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)。一方面，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，更多的資金將被吸引進(jìn)入該領(lǐng)域；另一方面，基金價(jià)格的變動(dòng)一定程度上表明投資者對(duì)基金投資盈利能力的基本判斷和市場(chǎng)預(yù)期，這種變動(dòng)以經(jīng)濟(jì)信號(hào)傳遞，有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買力和市場(chǎng)價(jià)格的發(fā)現(xiàn)。3.為了給房地產(chǎn)證券化提供有效保障，國(guó)家也建立了相關(guān)政策和法律依據(jù)。劣勢(shì)：房地產(chǎn)企業(yè)需讓出部分收益給相關(guān)利益者。1.2新型融資模式——房地產(chǎn)證券化1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式優(yōu)勢(shì)：1.實(shí)行房地產(chǎn)證券化，可以利用1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂聯(lián)合開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商雙方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目以合作方式進(jìn)行開發(fā)的一種融資模式。優(yōu)勢(shì)：1.聯(lián)合開發(fā)可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，可以使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有效控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，目前我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款的條件有明確規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在資金總額的35%及以上。因此，對(duì)于中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在獲取資金渠道相對(duì)較少，銀行信貸緊縮的情況下，聯(lián)合開發(fā)這種方式可以有效避免資金鏈條斷裂，獲得融資保障。2.地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行重新整合，而且可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)均得到有效提升。劣勢(shì)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)機(jī)密泄露風(fēng)險(xiǎn)較大；不同公司員工工作協(xié)調(diào)的難度加大，需要時(shí)間進(jìn)行磨合適應(yīng)；同時(shí)，企業(yè)文化不同引起的沖突也會(huì)增加協(xié)調(diào)成本。1.2新型融資模式——聯(lián)合開發(fā)1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂聯(lián)合開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式開發(fā)商貼息貸款實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”，是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，同時(shí)開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息。優(yōu)勢(shì)：1.商業(yè)銀行通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以有效規(guī)避國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能獲得一定的中間業(yè)務(wù)收入，如手續(xù)費(fèi)等。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)提前銷售，很好地解決在銷售階段的資金回籠問題。而回籠的資金使用靈活，既可以作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，還能夠更好地解決35%的開發(fā)商自有資金短缺難題，可謂益處多多。3.房地產(chǎn)企業(yè)貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，低價(jià)買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ)，大大減少購(gòu)房者購(gòu)房成本，有效刺激了房產(chǎn)的銷售。劣勢(shì)：前期投入的鋪底資金數(shù)額龐大，并且僅能夠在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回。因此，僅適合實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大的大型房地產(chǎn)企業(yè)，高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)的開發(fā)更為適宜。1.2新型融資模式——開發(fā)商貼息貸款1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式開發(fā)商貼息貸款實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式售后回買是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的房產(chǎn)，出售或典當(dāng)給相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量資金用于再投資；之后，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)以分期付款的形式將該項(xiàng)房產(chǎn)贖回。相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)既可以是銀行、財(cái)務(wù)公司、投資公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。優(yōu)勢(shì)：1.房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)售后回買的形式獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目；2.巧妙繞過(guò)國(guó)家禁止一般性公司間相互拆借資金的政策限制，在贖回房產(chǎn)后依然能夠再次銷售。這種融資方式對(duì)于盤活資產(chǎn)、解決啟動(dòng)再投資中資金短缺的問題極其有效，因此，特別適合那些長(zhǎng)期大量持有存量房產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)不暢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。劣勢(shì)：在銷售、回買過(guò)程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，同時(shí)，需要讓渡部分收益給貸款機(jī)構(gòu)作為貸款利息，因而資金成本相對(duì)高昂，在操作前需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析、成本效益分析等，以合理規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。1.2新型融資模式——售后回買及回租1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式售后回買是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式融資租賃是實(shí)物信用與銀行信用相結(jié)合的新型金融服務(wù)形式，它集金融、貿(mào)易、服務(wù)為一體，是跨領(lǐng)域、跨部門的交叉行業(yè)。房地產(chǎn)融資租賃的流程是：首先，房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋；其次，由出租人出資向房地產(chǎn)銷售方購(gòu)買該房屋；最后，出租人將該房屋交給承租人使用，這期間由承租人向出租人交付租金，也就是說(shuō)，出租人通過(guò)收取租金獲得收益?，F(xiàn)如今，銀行存款利率不高的情況下，出租人更傾向于以融資租賃的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)方式獲得比利息更高的回報(bào)。優(yōu)勢(shì)：申請(qǐng)過(guò)程簡(jiǎn)單快捷，還款方式更加靈活。劣勢(shì)：房屋租賃的租金高昂，融資成本較高。1.2新型融資模式——融資租賃1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式融資租賃是實(shí)物信用與銀行信用相結(jié)合的1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式隨著金融信貸收緊的冷峻現(xiàn)實(shí)，傳統(tǒng)融資渠道受限，資金面收緊或?qū)⒊蔀榻欢螘r(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)將要面臨的窘境。由此，海外融資正在成為房企融資的重要渠道。優(yōu)勢(shì)：境外金融市場(chǎng)更加成熟，融資成本較低，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際化持續(xù)發(fā)展，有效緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴；同時(shí)，融資方式的逐漸多樣化可以分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利能力、發(fā)展?jié)摿τ幸欢ㄒ螅痪硟?nèi)外融資政策不同，或?qū)е氯谫Y風(fēng)險(xiǎn)；“遠(yuǎn)水解近渴”，信息不對(duì)稱性更強(qiáng)，而國(guó)外房地產(chǎn)投資對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的要求很高，要求房產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程透明，這對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的挑戰(zhàn)。1.2新型融資模式——海外融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式隨著金融信貸收緊的冷峻現(xiàn)實(shí)，傳統(tǒng)融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式私募股權(quán)融資（PrivateEquity，以下簡(jiǎn)稱PE）是指通過(guò)私募形式對(duì)私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制，即通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式出售所持股份以獲得利益。優(yōu)勢(shì)：1.資金來(lái)源更加廣泛；2.操作簡(jiǎn)便快捷；3.帶來(lái)更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有助于房地產(chǎn)企業(yè)成功上市；4.由于私募股權(quán)投資的投資者多為大型知名企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)，專業(yè)知識(shí)熟練、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，并有一定的行業(yè)人脈和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，這對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)和發(fā)展帶來(lái)很大幫助。劣勢(shì)：融資成本高，風(fēng)險(xiǎn)退出機(jī)制不健全，相關(guān)法律法規(guī)不完善。1.2新型融資模式——私募股權(quán)融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式私募股權(quán)融資（PrivateEqu1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式1.2新型融資模式——私募股權(quán)融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式1.2新型融資模式——私募股權(quán)融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式夾層融資是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股本投資之間的一種融資方式，它處在公司資本結(jié)構(gòu)的中層。夾層融資一般采取次級(jí)貸款的形式，但在某些股權(quán)結(jié)構(gòu)可在監(jiān)管要求或資產(chǎn)負(fù)債表方面獲益的情況下，也可以采用可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。優(yōu)勢(shì)：1.夾層融資是一種非常靈活的融資方式，其投資結(jié)構(gòu)可根據(jù)不同公司募集資金的不同需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。2.夾層融資獲得的資金還款期較長(zhǎng)，通常狀況下在5至7年。3.在公司控制和財(cái)務(wù)契約方面的要求相較銀行信貸較少。4.夾層融資的成本低于股權(quán)融資。5.夾層融資的退出途徑較多，其債務(wù)的還款模式由目標(biāo)公司的現(xiàn)金流狀況決定，并可以調(diào)整。6.流動(dòng)性較私募股權(quán)融資好。劣勢(shì)：夾層融資費(fèi)用高，信息透明度低；法律架構(gòu)復(fù)雜使得法律費(fèi)用高于普通的抵押貸款。1.2新型融資模式——夾層融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式夾層融資是風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)介于優(yōu)先債務(wù)和股1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂項(xiàng)目融資，指以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)及未來(lái)收益作為償還貸款的資金來(lái)源和安全保障的融資模式。這種模式具有一次性融資金額大、可分散風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)等優(yōu)勢(shì)。非常適合大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不但可以很好地實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，而且起到風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。但是，項(xiàng)目融資比較復(fù)雜，需要投入更多的人力物力進(jìn)行分析研究以及決策。1.2新型融資模式——項(xiàng)目融資1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式所謂項(xiàng)目融資，指以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其投資規(guī)模大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、金融風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)使得房地產(chǎn)業(yè)需要的資金量巨大，無(wú)論是生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)、還是消費(fèi)環(huán)節(jié)，融資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用尤為突出?？v觀1998年-2013年房地產(chǎn)企業(yè)融資情況，其階段性特征還是比較明顯的。期間以2003年、2008年為分水嶺，將整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資分為三個(gè)階段。2.1中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其投2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析1.第一階段（1998年-2002年）：1998年，是中國(guó)房地產(chǎn)載入史冊(cè)的一年。這一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（即國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)文），正式宣布停止住房的實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，從此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)化發(fā)展階段。這次調(diào)控有效地啟動(dòng)了居民消費(fèi)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，達(dá)到了預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正式邁入一個(gè)快速增長(zhǎng)期。2.1中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析1.第一階段（1998年-20022中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析2.第二階段（2003年-2008年）：2003年，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。這一年可以說(shuō)是房地產(chǎn)歷史的“政策年”。從中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，到《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，政府部門提出一系列審慎調(diào)控措施，將控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)作為主要任務(wù)，對(duì)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)金融穩(wěn)定起到了一定作用。于是，我國(guó)房地產(chǎn)融資各項(xiàng)資金出現(xiàn)了不同的趨勢(shì)。融資方式從傳統(tǒng)型到新型模式逐漸過(guò)渡。2.1中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析2.第二階段（2003年-20082中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析3.第三階段（2009年至今）在國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，進(jìn)入2009年，危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)并存，投資環(huán)境與金融危機(jī)前大不相同。從短暫蕭條，到順利進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代至今，我國(guó)房地產(chǎn)融資模式經(jīng)歷著更嚴(yán)峻的政策考驗(yàn)，同時(shí)也迎來(lái)了更多的發(fā)展契機(jī)，一步步向多元化邁進(jìn)。2.1中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析3.第三階段（2009年至今）2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析監(jiān)管部門不斷出臺(tái)的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，在客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身升級(jí)與分化則決定了未來(lái)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合影響下，2013年房地產(chǎn)融資市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下主要特征：（1）房企融資較2012有所增多，融資渠道更加多元化（2）貸款、債券融資為主流，多元化融資方式并存（3）融資過(guò)百億房企10家，合計(jì)融資金額約占年度總額38.4%2.1中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本特征2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析監(jiān)管部門不斷出臺(tái)的金融緊縮政策削弱了2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析資源和能力是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到?jīng)Q定作用的因素。首先，對(duì)于房地產(chǎn)公司，無(wú)論是有形資源還是無(wú)形資源，如市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、人力資源構(gòu)成、品牌和信譽(yù)等都對(duì)公司的融資有影響。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力也影響著融資水平。企業(yè)的盈利能力是償債的保障，是公司取得債務(wù)資本的前提條件。再次，公司規(guī)模、成長(zhǎng)性、公司的控股股東及管理當(dāng)局對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度等因素都對(duì)公司融資能力有影響。2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析資源和能力是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中起到?jīng)Q定作2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析房地產(chǎn)企業(yè)由于其融資方式不同，相應(yīng)地，主要影響因素也不盡相同。銀行貸款受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、金融市場(chǎng)的發(fā)展、行業(yè)格局以及行業(yè)約束的影響較大；股權(quán)融資的影響因素主要源于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、資產(chǎn)管理能力、道德風(fēng)險(xiǎn)、股票流通性、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；而債券融資則更多的受約于企業(yè)內(nèi)部融資能力、短期償債能力、以及企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)狀況、盈利能力、成長(zhǎng)性等因素。但縱觀各種融資模式，筆者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素有以下四點(diǎn)。2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素——房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析房地產(chǎn)企業(yè)由于其融資方式不同，相應(yīng)地2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析受發(fā)展階段和國(guó)情所決定，政策變量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響極為重大。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策主要針對(duì)的是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投資增長(zhǎng)過(guò)快、住宅供給結(jié)構(gòu)、投機(jī)投資性購(gòu)房、保障房建設(shè)這五個(gè)方面。這些調(diào)控政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方方面面，影響到企業(yè)的資金收益和融資情況，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金比率”、“嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款”等。抑制了開發(fā)資金的供給也間接提高了融資成本和融資難度。足以看出，我國(guó)政府一直用其有形的大手影響和調(diào)控著房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，國(guó)家宏觀政策與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形影不離，步步相隨。2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素——房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策性因素的影響2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析受發(fā)展階段和國(guó)情所決定，政策變量對(duì)我2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析融資成本是指籌集資金所付出的代價(jià)。一般由兩部分組成：（1）資金占用費(fèi)：指使用資金過(guò)程中向資金提供者支付的費(fèi)用，包括借款利息、債券利息、優(yōu)先股利息、普通股紅利及權(quán)益收益。（2）資金籌集費(fèi)：指資金籌集過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等。2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素——融資成本2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析融資成本是指籌集資金所付出的代價(jià)。一2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍舊非常不穩(wěn)定，波動(dòng)較為頻繁。從市場(chǎng)供求的角度分析，房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致的購(gòu)買力下降及有效需求減少，反作用于房?jī)r(jià)。隨著城市化進(jìn)程的不斷演進(jìn)，一、二線城市剛需依然處于有效釋放的狀態(tài)，雖然成交量增長(zhǎng)率在不斷放緩，但是成交量依然在增加，可見房?jī)r(jià)短期內(nèi)沒有下跌的趨勢(shì)；但三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂觀，已經(jīng)出現(xiàn)“房屋庫(kù)存量過(guò)大，與人口量及需求不對(duì)等”導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下跌，空房率居高不下。另外，從外部因素來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈深受逐步升級(jí)的政府宏觀調(diào)控政策影響。2.2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資決策時(shí)主要應(yīng)考慮的因素——融資風(fēng)險(xiǎn)2中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資分析目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍舊非常不3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題在我國(guó)，雖然已經(jīng)建立了銀行信貸、有價(jià)證券市場(chǎng)融資、以及信托、基金甚至民間資本渠道等多種融資體系，但房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道仍是高度依賴銀行信貸，直接或間接銀行信貸的形式融資占總?cè)谫Y的比重在50%左右。房地產(chǎn)行業(yè)的平均負(fù)債率均在60%以上。3.1資金來(lái)源雖逐漸多樣化，但根源上依舊依賴銀行信貸3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題在我國(guó)，雖然已經(jīng)建立了銀行信貸3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題在金融業(yè)不斷發(fā)展的今天，負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)的一個(gè)重要特征，在房地產(chǎn)企業(yè)廣泛存在。誠(chéng)然，合理舉債不僅可以有效解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)中資金缺乏的問題，而且由于財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)帶來(lái)可觀的收益。但是，財(cái)務(wù)杠桿如一把雙刃劍，過(guò)度負(fù)債會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。因此，利用好財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，遵循經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)反相搭配原則，合理負(fù)債成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心問題。3.2資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題在金融業(yè)不斷發(fā)展的今天，負(fù)債經(jīng)3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題所謂直接融資，是指投資者直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的融資方式，包括股票融資、債券融資、以及信托、房地產(chǎn)私募基金、資產(chǎn)證券化等。據(jù)研究，在國(guó)外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，融資模式中公募市場(chǎng)融資、私募市場(chǎng)融資和銀行貸款三分天下，其中公募市場(chǎng)和私募市場(chǎng)都是直接融資。雖然在過(guò)去5年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資逐漸開始擴(kuò)大。2008年整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，直接融資占比只有30%；而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資達(dá)40%。但是，我國(guó)貸款方面對(duì)于房地產(chǎn)投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難，而房地產(chǎn)利潤(rùn)率下降及對(duì)于資金要求更高的商業(yè)地產(chǎn)普遍投資加速，這一切都將使得開發(fā)企業(yè)探討新型的金融創(chuàng)新工具。未來(lái)房企金融創(chuàng)新趨勢(shì)一是進(jìn)一步擴(kuò)大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。3.3房地產(chǎn)直接融資比例較低3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題所謂直接融資，是指投資者直接承3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題盡管房地產(chǎn)融資渠道逐漸呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，但是較大型、中小房地產(chǎn)企業(yè)不同條件而言，多元化融資渠道所提供的產(chǎn)品無(wú)法全部滿足不同企業(yè)的市場(chǎng)需要。市場(chǎng)存在嚴(yán)重的資金供求失衡，加上信息不對(duì)稱性的廣泛存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高，非常多的企業(yè)由于資金鏈斷裂不得不出讓項(xiàng)目，有的企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)，借力地下錢莊或者進(jìn)行資金的“尋租活動(dòng)”。這些融資的不正?，F(xiàn)象均反映了房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全導(dǎo)致的諸多問題，例如監(jiān)管機(jī)構(gòu)限制太多，金融創(chuàng)新不足，政策引導(dǎo)效果不到位等等。3.4房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不健全3中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題盡管房地產(chǎn)融資渠道逐漸呈現(xiàn)多元4萬(wàn)科房地產(chǎn)融資研究1984年5月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立，1988年正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。截至2013年，在包括香港、美國(guó)舊金山、新加坡海外市場(chǎng)在內(nèi)的65個(gè)城市均設(shè)立有分支機(jī)構(gòu)。4.1萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司發(fā)展概況4萬(wàn)科房地產(chǎn)融資研究1984年5月，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公4萬(wàn)科房地產(chǎn)融資研究回顧萬(wàn)科的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了多元化經(jīng)營(yíng)完成原始積累，業(yè)務(wù)調(diào)整轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化領(lǐng)域，到快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)入持續(xù)發(fā)展階段，以及今日的地域擴(kuò)展國(guó)際化趨勢(shì)。從1984到2013，萬(wàn)科走過(guò)了近三十個(gè)年頭，企業(yè)上市、增資配股、并購(gòu)，萬(wàn)科就像一個(gè)魔術(shù)師，在中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的舞臺(tái)上，不斷變換著手中的萬(wàn)花筒、大放異彩。正如萬(wàn)科董事會(huì)主席王石所言，“房地產(chǎn)說(shuō)到底是金融問題”，“將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒有幾千億的融資平臺(tái)，你只是一個(gè)打工的?！弊阋砸姷?，房地產(chǎn)融資模式的選擇與開拓對(duì)于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展之重要性不容